Оценка экономической эффективности санация 5-ти этажного крупнопанельного жилого дома серии 1-335

Размещено на http://www.allbest.ru/

Содержание

Введение

Задание

1. Исходные данные

2. Характеристика объемно-планировочного, конструктивного и архитектурно-художественного решений здания, подлежащего санации

2.1 Объемно планировочное решение здания и его соответствие нормативным требованиям

2.2 Конструктивное решение зданий и техническое состояние несущих и

ограждающих конструкций

2.3 Архитектурно-художественное решение здания и его соответствие архитектурным требованиям, предъявляемым к застройке

3. Перечень и содержание строительных мероприятий необходимых при

проведении санации здания

4. Объемно-планировочное, конструктивное и архитектурно-художественное

решения здания после санации

4.1 Объемно-планировочное решение здания после санации

4.2 Конструктивное решение здания после реконструкции

4.3 Архитектурно-художественное решение здания после санации

5. Оценка рынка

5.1 Оценка рынка Астраханской области

5.2 Оценка рынка в России

6. Оценка рыночной стоимости объекта

6.1 Затратный подход

7. Определение восстановительной стоимости строительства

8.Определение износа недвижимости

8.1 Расчет износа

8.2 Физический износ

8.3 Функциональный износ

8.4 Экономический (внешний) износ

9. Смета стоимости санации

10 Реализация проекта

11 Временные характеристики проекта

12 Цепочка потребителей

Список используемой литературы

Введение

Термин «санация» появился сравнительно недавно. В современном строительстве этим понятием стали обозначать комплекс работ по реконструкции и модернизации зданий, а также прилегающей к ним территории, выполненных по специальной технологии.

В нашей стране ситуация с наследием прошлого весьма сложна. Состояние несущих и ограждающих конструкций большинства многоэтажных зданий, построенных еще в советское время, а также физический износ внутренних и наружных инженерных коммуникаций в большинстве городов России оказались в таком плачевном состоянии, что приближаются к опасному критическому уровню. И эта ситуация с каждым годом только ухудшается. Чтобы избежать техногенной катастрофы, отечественный строительный комплекс и финансовая система распределения капитальных вложений в ближайшее время должны будут, и уже постепенно начинают, переориентироваться на реконструкцию как на главную стратегически важную экономическую задачу.

Санация, то есть восстановление, техническая реабилитация жилищного фонда необходима, поскольку существующий фонд только крупнопанельного жилья, не соответствующего требованиям действующих нормативов по энергосбережению и охране окружающей среды, составляет в одной Москве - около 150 млн кв. м общей площади (примерно 30 тыс. жилых домов), а по всей России -- в десятки раз больше. Приведение такого жилья в состояние, пригодное для жилья с точки зрения современных понятий о комфорте, -- это глобальная экономическая задача и благородная политическая цель.

Задачей данного курсового проекта является: повышение ресурса эксплуатации 5-ти этажных зданий в регионе, построенных в 60х-70х годах прошлого столетия до показателя вновь построенного жилого дома; улучшение комфортабельности жилых зданий; увеличение жилой площади квартир; повышение энергоэффективности здания; удовлетворение всем основным техническим нормам и эстетическим требованиям, предъявляемым к жилым зданиям

эксплуатация жилое здание санация

1. Исходные данные

Темой курсового проекта является «Оценка экономической эффективности санация 5-ти этажного крупнопанельного жилого дома серии 1-335». Проектируемое здание возводится в г. Астрахань по улице Татищева.

Город Астрахань находится в IV климатической зоне, умеренный пояс, в области резкого континентального климата: сухого климата полупустынь.

Данные из СНиПа 2.01.01-82:

среднегодовая температура наружного воздуха +9,4С,

абсолютно минимальная температура зимой -34С,

абсолютно максимальная температура летом +40С,

температура воздуха наиболее холодного пятидневки обеспеченностью 0,92 -23С,

средняя максимальная температура наиболее жаркого месяца +30,9С,

температура наиболее холодных суток обеспеченностью -26?С,

средняя суточная температура воздуха наиболее холодного месяца -4,1?С,

продолжительность периода со средней суточной температурой воздуха 172 суток,

глубина промерзания грунта 90 см.

Таблица 1.

Данные для построения розы ветров

Январь

С	СВ	В	ЮВ	Ю	ЮЗ	З	СЗ
9	15	22	14	5	10	15	10

Июль

С	СВ	В	ЮВ	Ю	ЮЗ	З	СЗ
15	10	11	12	10	14	14	14

2. Характеристика объемно-планировочного, конструктивного и архитектурно-художественного решений здания, подлежащего cанации

2.1 Объемно планировочное решение здания и его соответствие нормативным требованиям

Санируемые здание представляет собой пятиэтажный четырехсекционный (секции торцевые) жилой дом серии 1-335. Планировка секций зеркальная, на каждом этаже крайних секций находятся две однокомнатных, одна двухкомнатная и одна трехкомнатная квартиры. На каждом этаже центральных секций находятся одна однокомнатная, одна двухкомнатная и две трехкомнатные квартиры. Высота этажа - 2,8 м, высота помещений - 2,5 м. Основные объемно планировочные характеристики рассматриваемого здания приведены в таблице 2.

Таблица 2

Основные объемно-планировочные характеристики здания, подлежащего реконструкции

№п/п	Наименование характеристики	Единица измерения	Показатель (характеристика)
1	2	3	4
1	Этажность	этажей	5
2	Количество секций	шт.	4
3	Тип секции	-	торцевая
4	Строительный объем здания	м3	9345
5	Площадь застройки	м2	868,8
6	Общая площадь здания	м2	3472
7	Жилая площадь здания	м2	2257
8	Количество квартир в здании однокомнатных двухкомнатных трехкомнатных	шт	30 20 30
9	Общая площадь квартир однокомнатных трехкомнатных четырехкомнатных	м2	30x31,05 =931,5 20x44,5=890 30x58,6=1758
10	Жилая площадь однокомнатных трехкомнатных четырехкомнатных	м2	30x18=540 20x26 =520 30x43,8=1314
11	Планировочный показатель однокомнатных трехкомнатных четырехкомнатных		0,57 0,72 0,76
12	Планировочный показатель объемно-планировочного решения		4,38

Согласно СНиП 31-01-2003 площадь помещений в квартирах, предоставляемых гражданам с учетом социальной нормы площади жилья, должна быть не менее: жилого помещения (комнаты) в однокомнатной квартире - 14 м², общего жилого помещения в квартирах с числом комнат две и более --16м², спальни - 8 м² (10 м² -на двух человек); кухни - 8 м²; кухонной зоны в кухне -столовой - 6 м². В однокомнатных квартирах допускается проектировать кухни или кухни-ниши площадью не менее 5 м². Анализируя планировочное решение здания можно сказать, что площади общих комнат всех квартир удовлетворяют современным нормам; площади спален во всех квартирах соответствуют требованиям; площадь кухонь удовлетворительна современным нормам во всех квартирах; санитарные узлы в целом удовлетворительны.

Общие комнаты в многокомнатных квартирах проходные, что недопустимо. Также к значительным планировочным недостаткам относятся вход в кухню непосредственно из общих жилых комнат, зауженные передние; фасады домов решены однообразно с заниженной высотой оконных проемов.

На лицо малое количество подсобных и вспомогательных площадей, о чем наиболее красноречиво свидетельствуют крошечные прихожие и планировочный показатель квартир, по которому видно, что вместо 50-55 % жилая площадь составляет 70 -- 75%. Однокомнатная квартира хоть и вписывается в рекомендуемые рамки, все же имеет неудачное планировочное решение прихожей, не позволяющее разместить в ней шкаф для одежды.

Высота помещений удовлетворяет климатическому району строительства. Площадь окон и ориентация фасадов соответствует нормам по обеспечению естественным освещением.

Несущий остов здания выполнен из несгораемых материалов. В целом здание имеет II степень огнестойкости и соответствует требованиям по пожарной безопасности.

2.2 Конструктивное решение зданий и техническое состояние несущих и ограждающих конструкций

Конструктивная схема здания двухпролетная с поперечными несущими стенами и полунесущими стеновыми панелями. Основным несущим остовом здания служат поперечные железобетонные стены, расположенные с шагом 3,2 и 2,6 м и опирающиеся на них железобетонные плиты перекрытий размером «на комнату». Плиты перекрытий опираются на наружную и внутреннюю продольные стены здания. При этом плиты, уложенные с шагом 3,2 м, рассчитаны и работают как опирающиеся по контуру, а с шагом 2,6 - как опирающиеся по двум длинным сторонам.

Жесткость и устойчивость здания обеспечивается жестким соединением. продольных и поперечных стен и жесткими дисками перекрытий (плиты анкеруются с замоноличиванием швов). Конструктивное решение и техническое состояние основных элементов здания приведены в таблице 3.

Таблица 3

Конструктивное решение и техническое состояние основных элементов здания

№ п/ п	Элементы здания	Характеристика конструктивного решения элемента	Срок службы элемента до капитального ремонта, лет	Физический износ элемента, %	Техническое состояние
1	2	3	4	5	6
1	Стены	Из трехслойных панелей, состоящих из двух железобетонных скорлуп и слоя утеплителя между ними	40	40	оседание (из-за отсутствия фиксации) утеплителя в трехслойных стеновых панелях; Заполненные просмоленным канатом и заделанные цементно-песчаным раствором швы протекают и промерзают.
2	Перекрытие	Из плоских беспустотных железобетонных плит толщиной 100мм	80	40	Трещины в швах между плитами, значительное смещение плит перекрытий относительно друг друга по высоте/трещины в плитах, следы протечек или промерзаний на плитах и на стенах
3	Элементы лестничных клеток	железобетонные лестничные марши, опирающиеся на лестничные площадки	60	40	Выбоины и сколы местами в ступенях, перила повреждены, лестничные площадки имеют трещины поперек рабочего пролета
4	Оконные заполнения	Двойное остекление в раздельных деревянных преплетах	40	75	Замазка местами отстала, частично отсутствуют штапики, отсутствие остекления, отливов, оконные переплеты, коробка и подоконная доска полностью поражена гнилью и жучком, створки не открываются или выпадают; все сопряжения нарушены
5	Двери	Деревянные : филенчатые одностворчатые в деревянных коробках	40	65	Полное расшатывание дверных полотен и коробок(колод), наличники местами утрачены, массовые поражения гнилью и жучком
6	Крыша	Совмещенная вентилируемая с ребристыми плитами покрытия	80	40	Трещины в кирпичных столбиках или опорных участках железобетонны панелей, мелкие пробоины в плитах покрытия, гниль в деревянных деталях
7	Кровля	Рулонный гидроизоляционный ковер	10	50	Разрушение верхнего и местами нижних слоев покрытия; вздутия, требующие замены от 10 до 25% кровельного покрытия; протечка кровли местами.
8	Балконы.	Железобетонные плиты консольно защемленные в наружных стенах с металлическими ограждениями и асбестоцементным и экранами	60	65	Цементный пол и гидроизоляции местами повреждены. Протечки, разрушение защитного слоя, обнажение арматуры. Прогиб плиты, большие трещины, разрушение ограждений
9	Крыльца	Железобетонные площадка, ступени и козырек, консольно защемленный в наружной стене 5	60	65	Выбоины и сколы местами в ступенях, разрушение защитного слоя, обнажение арматуры.

Инженерные сети здания сильно изношены и подлежат капитальному ремонту с учетом надстраиваемого объема.

Наружные ограждающие конструкции - стены, заполнения оконных и дверных проемов, чердачное и цокольное перекрытия не отвечают современным требованиям по теплозащите. Гипсобетонные перегородки и конструкция межэтажного перекрытия не соответствуют нормам по звукоизоляции.

2.3 Архитектурно-художественное решение здания и его соответствие архитектурным требованиям, предъявляемым к застройке

Наружная отделка здания как таковая отсутствует. Нарушена необходимая герметизация стыков панелей наружных панелей. Окна и балконные двери находятся в неудовлетворительном техническом состоянии и окрашены не в один цвет. Техническое состояние балконов и их конструкция усугубляют зрительное восприятие фасадов здания.

Таким образом, можно сказать, что здание не отвечает современным эстетическим требованиям к застройке.

3.Перечень и содержание строительных мероприятий необходимых при проведении санации здания

На основании выполненного анализа объемно-планировочного и конструктивного решений здания, а также в соответствии с заданием должен быть выполнен следующий перечень мероприятий:

- усиление несущих конструкций остова здания;

- увеличение жилой площади на 25% (путём надстройки мансардного этажа и эркеров);

- увеличение теплоёмкости здания на 40%;

- изменение архитектурного облика здания (и в целом микрорайона);

- замена коммуникаций с применением инновационных технологий.

4. Объемно-планировочное, конструктивное и архитектурно- художественное решения здания после санации

4.1. Объемно-планировочное решение здания после санации

В соответствии с заданием на проектирование в здании произведены следующие изменения объемно-планировочного решения:

- разработан проект надстройки мансардного этажа с размещением квартир и пристрой эркеров;

- Планировка новых квартир осуществлялась строго в соответствии с нормами проектирования приведенными в СНиП 31-01-2003 «Здания жилые многоквартирные» и СНиП 2.07.01-89* «Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений» .

Показатели нового планировочного решения приведены в таблице 4.

Таблица 4

Основные объемно-планировочные характеристики здания после реконструкции

№ :П/П	Наименование характеристики	Единица измерения	Показатель (характеристика)	Примечание
1	2	3	4	5
1	Этажность	этажей	6	Надстроен 1 этаж и эркеры
2	Количество секций	шт.	4
3	Тип секции	-	торцевая
4	Строительный объем здания	м3	25059,6	увеличен на 31324,5
5	Площадь застройки	м2	1667,8	Увеличена на 2084,75
6	Общая площадь здания в том числе: - жилого назначения -общественного назначения	м2	2810 2592,86 217,13	Увеличена на 3241,075
7	Жилая площадь здания	м2	1129,66	увеличение жилой площади на 25%
8	Общая площадь квартир однокомнат. двухкомнатных трехкомнатных	м2	893,4 1232 467,46
9	Жилая площадь однокомнатных двухкомнатных трехкомнатных	м2	385,5 578,64 165,52	Увеличена в 1,25 раза
10	Планировочный показатель однокомнатных двухкомнатных трехкомнатных		0,43 0,47 0,35
11	Планировочный показатель объемно-планировочного решения		3,81

В ходе разработки нового планировочного решения были устранены проходные комнаты, увеличена площадь подсобных и вспомогательных помещений, в частности прихожие. Значительно увеличена площадь кухни, которая теперь совмещена со столовой. Жилая площадь увеличилась на 25% (путём надстройки мансардного этажа и эркеров);

4.2 Конструктивное решение здания после санации

Конструктивная схема, конструктивная система и несущий остов здания изменения не притерпели.

Сведения, о конструкциях здания после реконструкции и проведенных мероприятий приведены в таблице 3.2.

Таблица 5

Конструктивное решение основных элементов здания после реконструкции

№ п/п	Элементы здания	Характеристика конструктивного решения элемента	Мероприятия, выполняемые при санации
1	2	3	4
1	Монолитные несущие стены	Стены выполняются из бетоносодержащей смеси с применением съемно-щитовых опалубок	Стены здания остаются без изменений за исключением простенков материалов и той же конструкции, что и существующие с последующим утеплением. Некоторые оконные проемы подвергаются частично переустройству в дверные.
4	Монолитная плита перекрытия	Перекрытия монолитные, выполняются из бетоносодержащей смеси с применением съемно-щитовых опалубок	Перекрытия в надстраиваемой части принимаются согласно проекту санации.
5	Монолитные перегородки	Стены выполняются из бетоносодержащей смеси с применением опалубок	Новые перегородки устанавливаются по нормам звукоизоляции.
6	Оконные заполнения	Двухкамерный стеклопакет в одинарном ПВХ переплете из стекла с мягким селективным покрытием	Новые. Конструкция принята в соответствии с требованиями энергосбережения.
7	Крыша (мансардный этаж)

Наружные ограждающие конструкции - стены, заполнения оконных и дверных проемов, чердачное и цокольное перекрытия соответствуют современным требованиям по теплозащите. Межквартирные перегородки и конструкция межэтажного перекрытия соответствуют нормам по звукоизоляции.

4.3 Архитектурно-художественное решение здания после санации

Улучшение внешнего облика здания достигается за счет:

- архитектурного решения элементов фасада;

- устройства эркеров;

- устройства наружных теплоизоляционных конструкций;

- устройство мансардного этажа;

- цветового решения элементов фасада.

5. Оценка рынка

5.1 Оценка рынка Астраханской области

Позиции на рынке:

В соответствии с комплексной целевой программой «Энергосбережение и повышение энергетической эффективности в Астраханской области на 2010-2014 годы» прямо указывается на необходимость скорейшего и острого проведения в регионах следующих мероприятий:

- экономии всех видов энергоресурсов при производстве, распределении и потреблении энергии;

- сокращения потребляемой электрической и тепловой присоединенной мощности, а также потребляемой нагрузки водо- и газоснабжения;

- развитие рынка энергосервисных услуг;

- вовлечение в процесс энергосбережения всей инфраструктуры региона за счет активизации пропаганды и формирования реального механизма стимулирования энергосбережения.

Потребители:

Жилищный фонд зданий в Астраханской области, нуждающихся в санации и построенных после 1960г. составляет более 4,0 млн. кв. м общей площади, в основном это крупнопанельные бескаркасные с поперечными несущими стенами (серия 1-464) и крупнопанельные с внутренним неполным каркасом (серия 1-335).

5.2 Оценка рынка в России

Позиции на рынке:

В соответствии с:

- Федеральным законом от 23.11.2009 № 261-ФЗ «Об энергосбережении и о повышении энергетической эффективности и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации»;

- распоряжением Правительства Астраханской области от 26.10.2009 № 378-Пр «О стимулировании внедрения мероприятий по энергосбережению»;

- Указом Президента Российской Федерации от 04.06.2008 № 889 «О некоторых мерах по повышению энергетической и экологической эффективности российской экономики»

Анализ использования земельного участка как свободного

Физическая возможность. Рельеф участка ровный, в целом спокойный. На данном участке имеются инженерные коммуникации. Физические характеристики участка не накладывают ограничений на возможные варианты его застройки.

Допустимость с правовой точки зрения. Различного рода ограничения и сервитуты (обременения) могут повлиять на возможные варианты использования земельного участка. Рассматриваемый земельный участок находится на праве аренды (49 лет).

Финансовая целесообразность. Наиболее целесообразным при данном местоположении представляется строительство зданий жилого назначения.

Максимальная продуктивность. Исходя из настоящего местоположения, максимальный доход при использовании земельного участка будет обеспечен при использовании данного земельного участка для эксплуатации зданий жилого назначения.

Таким образом, лучшее и наиболее эффективное использование земельного участка как свободного - это использование под застройку зданиями жилого назначения.

Анализ использования земельного участка как улучшенного

Анализ лучшего и наиболее эффективного использования земельного участка с уже имеющимися на нем зданиями и строениями позволяет определить такое использование, которое обеспечит максимальную доходность объекта в долгосрочной перспективе.

Физически возможный вариант использования. Как следует из характеристик зданий, инженерного обеспечения рассматриваемого земельного участка, наилучшим с точки зрения физической возможности использования является использование здание в качестве жилого.

Законодательно разрешенное использование. Никаких ограничений на использование данного здания на собственника не наложено.

Финансово целесообразное использование. Текущее использование объекта недвижимости должно обеспечить доход, превышающий затраты на его содержание и тем самым создавать дополнительную стоимость. Рассматриваемый земельный участок с существующим зданием позволяет получить доход при продаже квартир.

Максимально продуктивное использование. Вариант использования, обеспечивающий максимальную доходность из всех физически и законодательно возможных вариантов, является использованием данного здания в качестве жилого.

Таким образом, лучшее и наиболее эффективное использование земельного участка с существующим на нем зданием это использование в качестве здания жилого назначения.

6. Оценка рыночной стоимости объекта

6.1 Затратный подход

Затратный подход основывается на изучении возможностей инвестора в приобретении недвижимости и исходит из принципа замещения, гласящего, что покупатель, проявляя должную благоразумность, не заплатит за объект большую сумму, чем та, в которую обойдется получение соответствующего участка под застройку и возведение аналогичного по назначению и качеству объекта в обозримый период и без существенных задержек. Данный подход оценки может привести к объективным результатам, если возможно точно оценить величины затрат на строительство аналогичного объекта и его износа при непременном условии относительного равновесия спроса и предложения на рынке недвижимости.

Затратный подход показывает оценку восстановительной стоимости объекта (стоимость строительства в текущих ценах на действительную дату оценки точной копии оцениваемого здания из таких же материалов, соблюдая такие же стандарты, по такому же проекту, такой же планировки, имеющего все недостатки, абсолютное соответствие и износ, как оцениваемое сооружение) за вычетом износа, увеличенную на стоимость земли.

Затратный подход подразумевает выполнение следующей последовательности шагов:

1. Определение стоимости земельного участка в соответствии с наилучшим и наиболее эффективным использованием. Стоимость аренды земельного участка составляет 351053,12 руб.

2. Определение восстановительной стоимости.

3. Определение общего накопленного износа.

4. Определение рыночной стоимости затратным методом как суммы стоимости земельного участка и восстановительной стоимости с учетом накопленного износа.

Земельный участок, где расположен объект оценки, имеет площадь, соответствующую площади застройки под объектом недвижимости.

Оцениваемое здание расположено на земельном участке, используемом под частное имущество в котором имеются различные собственники.

В связи с вышеуказанным расчет рыночной стоимости земельного участка не выполняется. Оплата налога на земельный участок производится в порядке, установленном действующим земельным законодательством по ставкам, утвержденным Государственной думой Астраханской области, органами местного самоуправления.

7. Определение восстановительной стоимости строительства

Восстановительная стоимость - определяется издержками в текущих ценах на строительство точной копии оцениваемого объекта в его новом состоянии с использованием таких же архитектурных решений, строительных конструкций и материалов, а также с тем же качеством строительно-монтажных работ.

Восстановительная стоимость определяется методом сравнительной единицы. В качестве базовых источников использованы: сборники УПВС, "Информационно-справочные материалы по ценам и расценкам в строительстве", подготовленные Центром ценообразования в строительстве (КО-Инвест) г. Самара, информация в Интернете. В качестве базового источника использованы сборники УПВС.

УПВС - укрупненные показатели восстановительной стоимости - составлены в нормах, ценах и тарифах, введенных в строительстве с 1.01.1969г., и учитывают полную восстановительную стоимость зданий и сооружений, в том числе:

- накладные расходы и плановые накопления;

- затраты, связанные с производством работ в зимнее время;

- прочие внеобъемные затраты, за вычетом возвратных сумм, как-то: затраты на временные здания и сооружения, содержание улиц и вывоз мусора, затраты на проектно-изыскательские работы и авторский надзор, на содержание аппарата заказчика, затраты на непредвиденные работы и др.

Для III климатического района, в котором расположен г. Астрахань, восстановительная стоимость объекта рассчитывается по формуле:

ПВС = УС₍₆₉₎ х V х И₍₈₄₎ х И₍₁₀₎ х К_пп , где

УС₍₆₉₎ - укрупненный показатель восстановительной стоимости 1 м³ в ценах 1969 г.

УС₍₆₉₎ = 24 руб/кв.м * 0,94 = 22,56 руб/кв.м; (Поправочный коэффициент по III климатическому району 0,94)

V - строительный объем здания, м³ (в ряде случаев общая площадь либо протяженность объекта);

V= 17360 м³

И₍₈₄₎ - индекс перехода от цен 1969 г. к ценам 1984 г., введен Постановлением Госстроя СССР № 94 от 11 мая 1993 г. к = 1,04;

И₍₁₀₎ - индекс перехода от цен 1984 г. к ценам на 2010 г., определен по сборнику КО-Инвест "Индексы цен в строительстве", к = 46,7;

К_пп - коэффициент, учитывающий прибыль предпринимателя - представляет собой сумму, которую инвестор планирует получить сверх затрат на осуществление проекта с учетом риска и доходности по сопоставимым объектам, к = 24%.

НДС = 18 %

ПВС = 22,56*17360*1,04*46,7*1,24*1,18 = 27831891,87 руб.

Расчет восстановительной стоимости объекта в данном случает проводится по формулам:

ВС = УПСС х S_общ х К_лз х К_пп или ВС = УПСС х V_стр х К_лз х К_пп

где:

ВС - определяемая восстановительная стоимость;

УПСС - укрупненный показатель стоимости строительства единицы площади (объема) здания (по объектным сметам), руб. без учета НДС;

S_общ - общая площадь здания, м2;

V_стр - строительный объем здания, м2;

К_лз - коэффициент, учитывающий лимитированные затраты;

К_пп - коэффициент, учитывающий прибыль предпринимателя - представляет собой сумму, которую инвестор планирует получить сверх затрат на осуществление проекта с учетом риска и доходности по сопоставимым объектам;

Процентная величина лимитированных затрат рассчитана укрупнено и учитывает: затраты на временные здания и сооружения, удорожание работ в зимнее время, затраты строительных организаций по платежам на добровольное страхование, обеспечение пожарной безопасности, технический и авторский надзор, затраты на проектные работы и экспертизу проекта, непредвиденные затраты, обеспечение пожарной безопасности объекта строительства, выплаты за землю на период строительства, расходы по государственной регистрации завершенного строительством объекта и др.

Вывод: восстановительная стоимость пятиэтажного жилого дома 1- 335 серии, с учётом НДС равна 27831891,87 руб.

8. Определение износа недвижимости.

8.1 Расчет износа

При затратном подходе определение износа используется для того, чтобы учесть различия в характеристиках нового объекта и реально оцениваемого объекта недвижимости. Учет износа объекта это своего рода корректировка стоимости вновь воспроизведенного здания для определения стоимости оцениваемого объекта.

В зависимости от факторов снижения стоимости недвижимости износ подразделяется на физический, функциональный и внешний (экономический).

8.2 Физический износ

Физический износ отражает изменения физических свойств объекта недвижимости со временем (например, дефекты конструктивных элементов). Физический износ бывает двух типов: первый возникает под воздействием эксплуатационных факторов, второй - под воздействием естественных и природных факторов. Физический износ может быть устранимым и неустранимым. Устранимый износ это есть износ, устранение которого физически возможно и экономически оправданно.

Нормативные сроки эксплуатации учитываются для двух типов конструктивных элементов: долгоживущих и короткоживущих.

К долгоживущим элементам относятся строительные конструкции, образующие несущий остов здания: фундаменты, каркас, наружные стены, железобетонные перекрытия, металлоконструкции. Нормативный срок их эксплуатации совпадает со сроком эксплуатации здания в целом, устанавливаемым, исходя из группы капитальности в зависимости от материала основных конструкций (фундаментов, стен и перекрытий).

Остальные конструкции и элементы здания отнесены к короткоживущим элементам, которые за срок общей эксплуатации здания должны неоднократно заменяться.

Процент износа начислялся отдельно по каждому конструктивному элементу пропорционально фактическому и нормативному сроку службы отдельных конструктивных элементов.

В денежном выражении физический износ рассчитывался в процентном отношении от восстановительной стоимости с неотделимыми улучшениями.

Общий процент физического износа по объекту оценки после проведенного ремонта составляет 43,35%. Стоимостная величина физического износа объекта оценки рассчитывалась от восстановительной стоимости с учетом неотделимых улучшений. Расчет величины физического износа представлен в таблице.

Наименование конструктивных элементов	Описание конструктивных элементов	Удельный вес конструктивного элемента %	% износа конструктивного элемента	Величина износа %
Фундамент	Свайные безростварковые	3	30	0,9
Стены и перегородки	Из трехслойных панелей, состоящих из двух железобетонных скорлуп и слоя утеплителя между ними	43	40	17,2
Перекрытия	Из плоских беспустотных железобетонных плит толщиной 100мм	10	40	4
Кровля	Рулонный гидроизоляционный ковер	7	40	2,8
Полы	Дощатые, керамические плитки, мозаичные, бетонные	12	35	4,2
Оконные заполнения	Двойное остекление в раздельных деревянных переплетах	6	75	4,5
Двери	Деревянные: филенчатые одностворчатые в деревянных коробках	6	65	3,9
Внутренние сантех. и электротех. устройства	Горячее водоснабжение -металлические трубы, электроосвещение -скрытая проводка, канализация -чугунные трубы, вентиляция -приточно-вытяжная.	13	45	5,85
ИТОГО:		100		43,35

На базе кафедры «Технология и организация строительства, экспертиза и управление недвижимостью» было проведено обследование 50 пятиэтажных панельных жилых зданий по улице Татищева в Ленинском районе г. Астрахань, и был выявлен процент износа каждого конструктивного элемента.

Совокупный физический износ определен по износу и состоянию каждого конструктивного элемента объекта.

8.3 Функциональный износ

Функциональный износ (обесценивание) есть потеря в стоимости, вызванная тем, что объект не соответствует современным стандартам с точки зрения его функциональной полезности. Функциональное устаревание может проявляться в устаревшей архитектуре здания, в удобствах его планировки, объемах, инженерном обеспечении, в излишке производственных мощностей, конструкционной избыточности, недостатке утилитарности, избытке переменных производственных затрат и т. д. Функциональное устаревание обусловлено влиянием научно-технического прогресса в области архитектуры и строительства. Функциональный износ может быть устранимым и неустранимым.

К устранимому функциональному износу можно отнести восстановление встроенных шкафов, водяных и газовых счетчиков, сантехнического оборудования, покрытия пола и пр. Критерием того, является ли износ устранимым или нет, является сравнение величины затрат на ремонт с величиной дополнительно полученной стоимости. Если дополнительно полученная стоимость превышает затраты на восстановление, то функциональный износ устранимый. Величина устранимого износа определяется как разница между потенциальной стоимостью здания на момент его оценки с обновленными элементами и его же стоимостью на дату оценки без обновленных элементов.

К неустранимому функциональному износу также относится уменьшение стоимости, связанное с избытком или недостатком качественных характеристик здания. Величину данного вида износа рассчитывают как величину потерь от арендной платы при сдаче в аренду объекта недвижимости, умноженную на мультипликатор валовой рентной платы, характерный для данного вида недвижимости.

8.4 Экономический (внешний) износ

Экономический износ (устаревание, обесценивание) есть потеря стоимости, обусловленная влиянием внешних факторов. Экономический износ может быть вызван целым рядом причин, таких как: общеэкономические и внутриотраслевые изменения, в том числе сокращением спроса на определенный вид продукции и сокращением предложений или ухудшением качества сырья, рабочей силы, вспомогательных систем, сооружений и коммуникаций, а также правовые изменения, относящиеся к законодательству, муниципальным постановлениям, зонированию и административным распоряжениям.

Основными факторами экономического (внешнего) износа в России являются общее состояние в экономике, которое в отдельных регионах усиливается местными факторами, наличие дискриминирующего законодательства для отдельных видов предпринимательской деятельности и штрафы за загрязнение окружающей среды.

Проводимая санация здания приводит его к более современному виду: изменился архитектурный облик здания,установлено усовершенствованное сантехническое и электрооборудование, сменены системы инженерных коммуникаций водоснабжения, канализации и отопления, установлены системы охранного наблюдения и автоматизации, в результате чего устраняются его функциональные недостатки и принимаем их за 0.

Экономический (внешний) износ принят за 0, т.к. экономический износ не был рассчитан - изменений внешнего окружения оцениваемого здания не было.

ПВС*(1-И_физ/100) * (1-И_функ/100) * (1-И_внеш/100) =

= 27831891,87 * (1-43,35/100) * (1-0/100) * (1-0/100) = 15766766,744 (руб.)

Вывод: рыночная стоимость, выполненная затратным методом, с учётом накопленного износа на дату оценки составляет 15766766,744 руб

9. Смета стоимости санации (без дополнительных расходов)

Мероприятие Смета стоимости санации (брутто) в рублях

лестничная клетка и вход 1.344.502

фасад 8.341.172

пристрой эркеров 6.923.214

подъезды 674.681

надстройка мансардного этажа 7.152.644

подвал 569.108

окна по квартирам4.950.677

входные двери в квартиры 2.581.503

сантехническое оборудование 4.011.340

отопительная установка 4.577.910

электрооборудование 5.011.812

сумма без дополнительных расходов 46498563

Финансовый план

Санация одного дома - 50 млн. руб.

Возведения нового дома (для переселения жильцов) в том числе:

- снос старого здания

- аренда квартир для временного проживания жильцов, пока на месте старого не возведут новое здание - 150 млн. руб.

Экономический эффект от санации одного дома -100 млн. руб.

Определение рыночной стоимости оцениваемого здания

1.Стоимость здания на сегодняшний день составляет:

26000*2257=58682000 руб.

Восстановительная стоимость пятиэтажного жилого дома 1-335 серии, с учётом НДС равна 27831891,87 руб

2. Стоимость 1 кв.м. здания после санации

27831891.87+46498563/2257=32933,3 ? 33000 руб.

Рыночная стоимость 1 кв.м. здания составляет 26000руб

10. Реализация проекта предусматривается

- за счет собственных средств (20%) и местных внебюджетных источников - 80%.

Внебюджетное финансирование возможно за счет:

- собственных средств организаций, участвующих в реализации программы;

- внешних инвестиций;

- тарифной составляющей для организаций и предприятий, деятельность которых подлежит тарифному регулированию;

- средств, полученных от реализации энергоресурсов, высвобожденных в результате проведения энергосберегающих мероприятий;

- лизинговых схем финансирования.

11. Временные характеристики проекта

1) Продолжительность санации одного 5-ти этажного 4-х подъездного жилого дома с применением инновационных и энергосберегающих технологий - 4 месяца.

2) Продолжительность возведения нового кирпичного 5-ти этажного 4-х подъездного жилого дома (для переселения жильцов) в том числе снос старого ветхого здания и аренда квартир для временного проживания жильцов - 1 года до 2-х лет

12. Цепочка потребителей

ПОЛЬЗОВАТЕЛИ ПРОДУКТА	ЦЕННОСТНЫЕ ПАРАМЕТРЫ
ГУБЕРНАТОР АСТРАХАНСКОЙ ОБЛАСТИ	1) Выполнение Президентской программы по аварийному и ветхому жилому фонду
МИНИСТЕРСТВО СТРОИТЕЛЬСТВА АО МИНИСТЕРСТВО ЖКХ АО	1) Снижение удельного веса ветхого жилья в жилом фонде города 2) Увеличение жилого фонда без отселения жильцов 3) Исполнение программы «Энергосбережение и повышение энергетической эффективности в Астраханской области на 2010-2014 годы»
МЭРИЯ ГОРОДА	1) Снижение удельного веса ветхого жилья в жилом фонде города 2) Увеличение жилого фонда без отселения жильцов 3) Улучшение архитектурного облика микрорайонов города 4) Благоустройство придомовой территории
УПРАВЛЯЮЩАЯ КОМПАНИЯ ЖКХ и ТСЖ	1) облегчение эксплуатации 2) Улучшение качества предоставляемых услуг
ИНВЕСТОРЫ	1) Прибыль от вложения средств
ПОДРЯДНЫЕ ОРГАНИЗАЦИИ	1) Заказ на выполнение работ
СОБСТВЕННИКИ ЖИЛЬЯ	1) снижение эксплуатационных затрат 2) увеличение комфортности 3) увеличение площади квартир

Выводы

Предлагаемый проект полностью удовлетворяет потребностям рынка Астраханской области и позволит реализовать в кратчайшие сроки и с минимальными затратами мероприятия по энергосбережению и повышению энергетической эффективности жилого фонда в регионе.

Социальный эффект от внедрения проекта огромен и не требует аргументации, так как жильцы не только получат комфортабельное жильё, но и увеличат жилую площадь квартир и значительно сэкономят затраты на потребление электрической и тепловой мощности, а также водо- и газоснабжения.

Список используемой литературы

1. Справочник строителя под ред. Федотова И.Г. - Саратов: Саратовское книжное издательство, 1962.

2. Теличенко В.И., Лапидус А.А., Терентьев О.М. Технология строительных процессов. В 2 ч. - М.: Стройиздат, 2003.

3. Хамзин С.К., Карасев А.К. Технология строительного производства. Курсовое и дипломное производство. - М.: Высш. шк., 1989.

4. ЕниР сб.2.вып.1. Механизированные и ручные земляные работы. - М.: Стройиздат, 1988г.

5. ЕниР сб.4.вып.1. Монтаж сборных и устройство монолитных железобетонных и бетонных конструкций. -М.: Стройиздат, 1979г.

6. ЕниР сб.19. Устройство полов. - М.: Стройиздат, 1987г.

7. СниП III-4-80, часть III. Техника безопасности в строительстве. - М:, Стройиздат, 1981г.

8. ЕНиР. Сборник 3. Каменные работы. М.: Прейскурантиздат, 1987.

Размещено на Allbest.ru