Физический и моральный износ технического состояния жилищного фонда на примере жилого здания в САО г. Омска

Размещено на http://www.allbest.ru/

МИНОБРНАУКИ РОССИИ

федеральное государственное бюджетное образовательное учреждение

высшего профессионального образования «Омский государственный институт сервиса»

(ФГБОУ ВПО «ОГИС»)

Факультет экономики и сервисных технологий

Кафедра туризма, ресторанного и гостиничного бизнеса

КУРСОВАЯ РАБОТА

по дисциплине: Эксплуатация жилого фонда и экологизация жилых территорий

на тему: Физический и моральный износ технического состояния жилищного фонда на примере жилого здания в САО г. Омска

Выполнил:

студент гр. УХ-101 Соболева А.В.

Руководитель работы:

Ст. преподаватель Копац Т.Л.

2014

СОДЕРЖАНИЕ

Введение

Глава 1. Характеристики физического и морального износа зданий

1.1 Физический износ здания и методы его определения

1.2 Моральный износ здания и методы его определения

Глава 2. Анализ физического и морального износа жилого здания

2.1 Оценка физического износа жилого здания в САО г. Омска

2.2 Оценка морального износа жилого здания в САО г. Омска

Глава 3. Рекомендации по устранению недостатков жилого здания в САО г. Омска

Заключение

Список литературы

ВВЕДЕНИЕ

жилой здание износ

Жилищная сфера, представляя важнейший сектор экономики, включает в себя огромный социально-экономический потенциал страны.

Значимость жилищной сферы многогранна. Так, техническое состояние жилых объектов и связанной с ними коммунальной инфраструктуры, уровень их фактической эксплуатационной надежности определяют нормальную жизнедеятельность любого города. В социальном аспекте жилищная сфера удовлетворяет первичные жизненные потребности человека и представляет жизненно важные интересы всего населения страны. Совершенно очевидно, что жилищная сфера является экономической базой отдельного человека, его капиталом и в то же время значительной статьей расходов населения и бюджетов всех уровней.

Основным элементом инфраструктуры города, предназначенным для удовлетворения потребностей населения в жилье, является жилищный фонд. Жилищный фонд представляет собой важнейшее благо, которое во многом определяет развитие общества. В соответствии со ст. 19 Жилищного кодекса РФ жилищный фонд представляет собой «совокупность всех жилых помещений, находящихся на территории РФ».

Объект курсовой работы: жилищный фонд города Омска.

Предметом курсовой работы является техническое состояние жилого здания в САО г. Омска.

Цель курсовой работы -- исследовать техническое состояние жилого здания и разработать рекомендации по устранению и/или совершенствованию. Для достижения поставленной цели необходимо решить следующие задачи:

1. изучить сущность физического и морального износа зданий;

2. провести анализ текущего физического и функционального износа здания.

3. разработать рекомендации по эксплуатации жилого здания.

ГЛАВА 1. ХАРАКТЕРИСТИКА ФИЗИЧЕСКОГО И МОРАЛЬНОГО ИЗНОСА ЗДАНИЙ

1.1 Физический износ здания и методы его определения

Физический износ представляет собой постепенную утрату изначально заложенных при строительстве технико-эксплуатационных качеств объекта под воздействием природно-климатических факторов, а также жизнедеятельности человека.

Выделяют следующие методы расчета физического износа зданий:

1) нормативный (для жилых зданий);

2) стоимостной;

3) метод срока жизни.

Нормативный метод расчета физического износа предполагает использование различных нормативных инструкций межотраслевого или ведомственного уровня. В качестве примера таких инструкций можно назвать Правила оценки физического износа жилых зданий ВСН 53-86 Госгражданстроя (Государственный комитет по гражданскому строительству и архитектуре при ГОССТРОЕ СССР. Москва, 1990), применяемые Бюро технической инвентаризации в целях оценки физического износа жилых зданий при технической инвентаризации, планировании капитального ремонта жилищного фонда независимо от его ведомственной принадлежности.

Физический износ здания следует определять по формуле:

,

где Fф- физический износ здания, %; Fi - физический износ i-го конструктивного элемента, %; Li - коэффициент, соответствующий доле восстановительной стоимости i-гo конструктивного элемента в общей восстановительной стоимости здания; n - количество конструктивных элементов в здании.

Описанная методика позволяет рассчитать износ элементов и здания в целом сразу в стоимостном выражении, что является более предпочтительным по сравнению с другими методами расчета физического износа. Кроме того, поскольку расчет обесценивания производится на основе разумных фактических затрат на доведение изношенных элементов до «практически нового состояния», итог, полученный в результате применения данного подхода можно считать довольно точным. Среди недостатков, присущих данной методике, необходимо отметить обязательную детализацию и точность расчета затрат на проведение ремонта изношенных элементов здания.

Определение физического износа по сроку жизни здания. Исходя из сути ранее рассмотренных основных оценочных понятий, характеризующих общий накопленный износ здания с точки зрения времени его эксплуатации, можно утверждать, что физический износ, эффективный возраст и срок экономической жизни находятся в определенном соотношении. Это соотношение можно выразить следующей формулой:

,

где И(%) - износ в процентах; ЭВ - эффективный возраст, определяемый экспертом на основе технического состояния элементов или здания в целом; ФЖ - типичный срок физической жизни; ОСФЖ - оставшийся срок физической жизни.

При этом физический износ может рассчитываться как для отдельных элементов здания с последующим суммированием рассчитанных обесцениваний, так и для здания в целом. Иногда для приближенных расчетов износа эксперты-оценщики могут использовать также упрощенную формулу, учитывающую взаимосвязь между хронологическим возрастом и физической жизнью здания:

,

где И(%) - износ в процентах; ФЖ - типичный срок физической жизни.

Применение формулы также актуально при расчете процентных поправок на износ в сравниваемых объектах (метод сравнительных продаж), когда оценщику не представляется возможным произвести осмотр выбранных аналогов для определения показателей, используемых в формуле.

Рассчитанный таким образом процент износа элементов или здания в целом может быть переведен в стоимостное выражение (обесценивание):

,

где И - износ в процентах; ВС- восстановительная стоимость.

Как отмечалось выше, физический износ подразделяют на устранимый и неустранимый. Кроме того, на практике элементы сооружения, имеющие устранимый и неустранимый физический износ, делят на долгоживущие и короткоживущие.

Короткоживущие элементы - элементы, имеющие меньший срок жизни, чем все сооружение в целом (кровля, сантехническое оборудование и т. п.).

У долгоживущих элементов ожидаемый срок жизни сопоставим со сроком жизни всего сооружения (фундамент, несущие стены и т. д.).

Устранимый физический износ короткоживущих элементов. Причиной возникновения устранимого физического износа является естественное изнашивание элементов здания со временем, а также небрежная эксплуатация. В этом случае цена продажи здания соответствует обесцениванию, поскольку потенциальному собственнику необходимо будет произвести «ранее отложенный ремонт», чтобы восстановить нормальные эксплуатационные характеристики сооружения (текущий ремонт внутренних помещений, восстановление участков протекающей кровли и т. д.). При этом предполагается, что элементы восстанавливаются до «практически нового» состояния.

Неустранимый физический износ компонентов с коротким сроком жизни представляет собой затраты на восстановление этих быстроизнашивающихся компонентов и определяется разницей между восстановительной стоимостью и величиной устранимого износа, умноженной на соотношение хронологического возраста и срока физической жизни этих элементов.

Устранимый физический износ элементов с долгим сроком жизни в стоимостном выражении может быть определен разумными затратами на его устранение, подобно устранимому физическому износу элементов с коротким сроком жизни.

«Долгоживущие элементы» - элементы, у которых ожидаемый срок жизни сопоставим со сроком жизни здания (фундамент, несущие стены и т.д.).

Неустранимый физический износ элементов с долгим сроком жизни определяется разницей между восстановительной стоимостью всего здания и суммой устранимого и неустранимого износа, умноженной на соотношение хронологического возраста и срока физической жизни здания (табл. 1.5).

Износ характеризуется уменьшением полезности объекта недвижимости, его потребительской привлекательности с точки зрения потенциального инвестора и выражается в снижении со временем стоимости (обесценении) под воздействием различных факторов. По мере эксплуатации объекта постепенно ухудшаются параметры, характеризующие конструктивную надежность зданий и сооружений, их функциональное соответствие текущему и тем более будущему использованию, связанные с жизнедеятельностью человека. Кроме того, на стоимость недвижимости в наименьшей степени оказывают влияние и внешние факторы, обусловленные изменением рыночной среды, наложением ограничений на определенное использование зданий и т.д.

Устранимый физический износ элементов с долгим сроком жизни в стоимостном выражении может быть определен разумными затратами на его устранение подобно устранимому физическому износу элементов с коротким сроком жизни.

1.2 Моральный износ здания и методы его определения

Моральная долговечность определяется соответствием зданий и сооружений по геометрическим размерам, благоустройству, архитектуре, технологической оснащенности и своему функциональному назначению.

Существует также понятие оптимальной долговечности, а именно, срока службы зданий и сооружений, в течение которого экономически целесообразно поддерживать их в рабочем состоянии. После этого затраты на содержание становятся нецелесообразными, так как значительно превышают сметную стоимость нового строительства.

В ходе эксплуатации здания и сооружения подвергаются воздействию многочисленных природных и технологических факторов, учитываемых в рабочем проекте при выборе материалов, конструкций и т. п. Однако на практике соответствие фактических характеристик строительных материалов и конструкций может существенно отличаться от нормативных, в результате чего суммарное воздействие многих факторов может привести к ускоренному износу сооружений.

Моральный износ зданий и сооружений различают двух форм:

1. под моральным износом первой формы понимают обесценивание ранее построенных здании и сооружении. Он не имеет практического значения, ибо здания и сооружения не могут быть проданы на рынке и подлежат сносу или разборке;

2. моральный износ второй формы - это технологическое старение, требующее дополнительных капитальных вложений на модернизацию здании и сооружений в соответствии с современными технологиями. С данным видом старения наиболее часто приходится встречаться на практике.

-- недостатки планировочного решения;

-- несоответствие ограждающих конструкций действующим нормативам по теплозащите помещений от холода или жары;

-- несоответствие конструкций внутренних стен и перегородок нормативам звукоизоляции, гидроизоляции и другим требованиям комфорта проживания или эксплуатации;

-- сверхулучшения.

Однако это лишь часть недостатков, приносящих моральный ущерб проживающим или работающим людям. Очень важно оценить моральный износ здания комплексно. При этом учитывается состояние интерьеров помещений, архитектурно- художественное решение фасадов здания, этажность, силуэт объекта, его композиционное построение с оценкой значимости в окружающей застройке.

Как правило, нормативный моральный износ здания может быть устранен в процессе текущих и капитальных ремонтов. Муниципальное жилище подвергается процессу устранения морального износа лишь в том случае, когда затраты материальных средств на его устранение гораздо ниже тех прибылей, которые может получить муниципалитет (администрация города или района) после улучшения состояния здания (сдача в аренду или продажа недвижимости за большую сумму финансовых поступлений). При этом количественная оценка морального износа здания требуется для обоснования проведения текущего или капитального ремонта с процессом реконструкции, улучшающей облик, планировку и инженерное оснащение здания.

К недостаткам, требующим добавления, относят элементы здания и оборудования, которых нет в существующем окружении и без которых оно не может соответствовать современным эксплуатационным стандартам. Износ за счет данных позиций измеряется стоимостью добавления этих элементов (с включением стоимости их монтажа).

К недостаткам, требующим замены или модернизации элементов, относят позиции, которые еще выполняют свои функции, но уже не соответствуют современным стандартам (водяные и газовые счетчики и т. д.). Износ по этим позициям измеряется как стоимость существующих элементов с учетом их физического износа минус стоимость возврата материалов, плюс стоимость демонтажа существующих и плюс стоимость монтажа новых элементов. При этом стоимость возврата материалов определяется как стоимость демонтированных материалов и оборудования при использовании их на других объектах (дорабатываемая остаточная стоимость).

К сверхулучшениям относят позиции и элементы сооружения, наличие которых в настоящее время неадекватно современным требованиям рыночных стандартов. Примером сверхулучшений может служить ситуация, когда собственник дома вносил какие-либо изменения для собственного удобства (инвестиционная стоимость), неадекватные с точки зрения типичного пользователя. К их числу, например, можно отнести перепланировку полезной площади помещений под конкретное использование, обусловленное увлечениями владельца или родом его занятий. Устранимый функциональный износ в подобной ситуации определяется текущей стоимостью затрат на приведение измененных элементов к их первоначальному состоянию. Кроме того, понятие сверхулучшений тесно связано с сегментом рынка недвижимости, где одни и те же улучшения могут быть признаны как соответствующими конкретному сегменту, так и избыточными с точки зрения типичного пользователя.

Неустранимый функциональный износ обычно вызывается устаревшими объемно-планировочными и(или) конструктивными характеристиками оцениваемых зданий относительно современных стандартов строительства. Прежде всего экономическая нецелесообразность проведения затрат на устранение этих недостатков позволяет судить о признаке именно неустранимого функционального износа. Кроме того, необходим учет сложившихся на дату оценки рыночных условий для адекватного архитектурного соответствия здания своему назначению.

Таким образом, можно сделать заключение, что моральный износ зданий является более частой причиной проведения реконструкции гражданских зданий, чем их физический износ. Цифры износа приведены условно, так как в реальной жизни потеря устойчивости, прочности, появление недопустимой деформации конструктивного элемента может возникнуть от стихийных или чрезвычайных условий природы или жизнедеятельности людей, которые приведут к разрушению здания.

Различная степень физического износа зданий и отдельных его конструкций, а также инженерных систем является причиной проведения текущих и капитальных ремонтов. Периодичность проведения данных мероприятий устанавливается в соответствии с нормативами по эксплуатации зданий в стандартных природно-климатических условиях. Однако резкое изменение этих условий приводит в внеплановым текущим и капитальным ремонтам.

Физический износ можно уменьшить путем проведения ремонтов, а моральный износ - только реконструкцией. Но следует иметь в виду, что каждое здание и сооружение характеризуется обоими видами износа, но на практике иногда определяющим является один из них.

Поэтому при составлении перспективных планов ремонта и реконструкции зданий и сооружений необходимо подходить конкретно в каждом случае, исходя из реальных условий и возможностей ремонтно-строительных организаций.

ГЛАВА 2. АНАЛИЗ ФИЗИЧЕСКОГО И МОРАЛЬНОГО ИЗНОСА ЖИЛОГО ЗДАНИЯ

2.1 Оценка физического износа здания

1) Расчет физического износа всех конструктивных элементов крупнопанельного пятиэтажного многоквартирного дома нормативным методом.

Исходя из материалов методики определения физического износа гражданских зданий, процент физического износа занимает место в интервале от 21 -- 40, соответственно данное жилое здание находится в удовлетворительном состоянии, конструктивные элементы в целом пригодны для эксплуатации, однако внутренние санитарно-технические и подземные инженерные системы нуждаются в ремонте, который наиболее целесообразен на этом этапе износа (Приложение 2).

2) Достаточно объективно износ здания на момент оценки можно выразить отношением затрат на ремонт тех или иных конструктивных элементов здания к их восстановительной стоимости. Суть стоимостного метода определения физического износа заключается в определении затрат на воссоздание элементов здания.

Можно сделать вывод, что санитарно-технические элементы здания требуют наибольших затрат на обновление и ремонт, а именно 38 % от восстановительной стоимости. Далее подземные и инженерные системы нуждаются в необходимых затратах на ремонт.

3) Третий способ - определение физического износа зданий методом срока жизни. Физический износ является функцией времени. Чем выше возраст объекта, тем выше его износ. Функция в общем случае не является линейной, да и в каждом отдельном случае эта зависимость уникальна и зависит от условий эксплуатации. Однако для приближенных расчетов используется следующая формула:

И,% = ХВ / ТС *100%,

И, % = 22 / 46 * 100 % = 39 %

где: И- величина физического износа в процентах,

ХВ - хронологический возраст объекта, т.е. возраст объекта к моменту оценки, в годах.

ТС- типичный срок жизни объекта, в годах.

Недостатком последнего способа является то, что он не учитывает реальных условий эксплуатации. Кроме того, при нормальном обслуживании и эксплуатации здания, как правило, имеют гораздо больший срок жизни. Это мы можем увидеть и на примере оцениваемого здания: износ методом нормативного и стоимостного расчета составляет около 25%, а износ методом срока жизни - 39%.

2.2 Оценка морального (функционального) износа жилого здания

Функциональный износ данного жилого здания характеризуется несоответствием его объемно-планировочного решения современным стандартам. Несоответствие включает также отсутствие того или иного вида оборудования, необходимого для нормальной эксплуатации сооружения для целей текущего или предполагаемого использования.

В зависимости от физической возможности и экономической целесообразности устранения причин, вызвавших функциональный износ, его подразделяют на устранимый и неустранимый.

В данном случае, затраты на ремонт подъездов будут наибольшими, но и по своей функциональности наиболее важными; затрат на модернизацию системы отопления требуется значительно меньше, однако по степени важности не уступают первому пункту; проведение Интернета будет являться сверхулучшением, так как добавится новая функция эксплуатации жилья.

ГЛАВА 3. РЕКОМЕНДАЦИИ ПО ЭКСПЛУАТАЦИИ ДАННОГО ЖИЛОГО ЗДАНИЯ

1. Учитывая, что здание построено из слоистых железобетонных панелей, то стоит провести герметизацию швов, заделку трещин с восстановлением отделочных покрытий (Правила оценки физического износа жилых зданий ВСН 53-86). Исходя из результатов расчета физического износа жилого здания нормативным методом, следует провести ремонт санитарно-технических и подземных инженерных систем и оборудования.

Оценка физического износа стоимостным методом показала, что наибольших затрат требует ремонт системы водопровода (49 %). Для комфортного проживания данные затраты необходимы, постепенная замена элементов водоснабжения обеспечит рациональность расходов.

Так же, целесообразно частичное обновление энергосистемы дома. Это обусловлено элементарной экономичностью проживания собственников в данном жилом здании.

2. Устранение функционального (морального) износа жилого здания так же играет немало важную роль в его дальнейшей эксплуатации. А именно, рекомендуется провести модернизацию системы отопления, которая будет являться дополняющим фактором к п. 1, и в целом будет способствовать улучшению качества жизни и здоровья жителей дома. Ремонт и отделка подъездов, хоть и носит немаловажный эстетический и здравоохранительный характер при эксплуатации жилого здания, однако в данном случае, важность проведения не первостепенна.

В целом затраты на устранение всех видов износа здания не так велики, общий процент износа удовлетворителен, поэтому дополнительная общая рекомендация по совершенствованию (ремонту) данного жилого здания заключается в разделении общей суммы затрат поквартально и соответственном проведении работ.

ЗАКЛЮЧЕНИ

С первых дней эксплуатации все элементы и конструкции зданий изменяются, постепенно снижая свои прочностные качества.

После изучения теоретической стороны расчета физического и морального износа зданий, можно сделать вывод о сугубо индивидуальном подходе к их применению к каждому отдельному жилому дому. Правильный выбор методов и средств расчета, а так же их целесообразность определяет эффективность проведения ремонтно-восстановительных работ, что в свою очередь подразумевает благополучное функционирование жилищного фонда в целом.

В ходе анализа физического и морального износа было выявлено общее удовлетворительное состояние пятиэтажного жилого дома (22 % физического износа) и в частности некоторые недостатки в различных системах здания, а так же приведены рекомендации по их устранению. Исполнение данных рекомендаций будет способствовать повышению качества жизни жителей дома, а так же что немало важно продлению срока эффективной эксплуатации здания.

СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫ

1. ВСН 53-86(р) «Правила оценки физического износа жилых зданий»

2. А.А. Афанасьев, Е.П. Матвеев Реконструкция жилых зданий

Часть I технологии восстановления эксплуатационной надежности жилых зданий. Учебное пособие - М.: 2008

3. Арендский Е. Долговечность жилых зданий/ Пер. с польского. - М.: Стройиздат, 1983. -255 с.

4. Авиром Л.С. Надежность конструкции сборных зданий и сооружений. -Л.: Стройиздат, 1971. - 171 с.

5. Болотин С. А. Системная постановка проблемы технической экспертизы зданий и сооружений. Моделирование и измерение процесса физического износа // Недвижимость: экономика, управление. - М.: АСВ, 2002. - № 2.

6. Капитальный ремонт жилых зданий. - М.: Стройиздат, 1990. - 207 с.

7. Кятов Н. Х. Моделирование процесса физического износа объектов недвижимости // Недвижимость: экономика, управление. - М.: АСВ, 2003.- №7.

8. С.И. Рощина, В.И. Воронов, В.Ю. Щуко Эксплуатация, ремонт и обслуживание зданий и сооружений: учеб. Пособие - Изд-во ВлГУ, 2005. - 108с.

9. Штепе Г. Надежность несущих строительных конструкций/ Пер. с немец. - М.: Стройиздат, 1994. - 287 с.

Размещено на Allbest.ru