54

http://monax.ru/order/ - рефераты на заказ (более 2300 авторов в 450 городах СНГ).

МИНИСТЕРСТВО ОБРАЗОВАНИЯ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
МОСКОВСКИЙ ГОСУДАРСТВЕННЫЙ УНИВЕРСИТЕТ СЕРВИСА
УФИМСКИЙ ТЕХНОЛОГИЧЕСКИЙ ИНСТИТУТ СЕРВИСА
Кафедра «Региональное и муниципальное управление»
ДИПЛОМНАЯ РАБОТА
НА ТЕМУ: Организация товариществ собственников жилья как направление реформы жилищно-коммунального хозяйства
Специальность 06.10.00 факультет экономики сервиса
	Оценка ГАК _______________
	Зав. кафедрой ______________ Климова Н.И.
	Руководитель ______________ Гавриленко И.Г
	Дипломник _______________ Кудрявцев П.В.
	«______»______________200__г.
УФА - 2002

Содержание:

Введение 3

Глава I. Правовые основы создания и функционирования ТСЖ 5

1.1Понятие кондоминиум и товарищества собственников жилья 5

1.2Законодательные основы создания ТСЖ в РФ 7

1.2.1 Общие положения об организации ТСЖ 8

1.2.2 Недвижимое имущество в многоквартирных домах 12

1.2.3 Где может быть создано ТСЖ 14

1.3 Общий порядок регистрации ТСЖ 16

1.4 Деятельность, права и обязанности ТСЖ 19

1.5 Зарубежный опыт деятельности ТСЖ (на примере Германии) 21

Глава II. Функционирование ТСЖ в РФ и РБ. 31

2.1 Истоки зарождения ТСЖ в России 31

2.2 Опыт муниципальных образований РФ в управление жильем 34

2.3 Особенности управления жилым фондом в РБ 44

Глава III. Проблемы эффективного функционирования и создания ТСЖ, пути разрешения данных проблем. 48

3.1 Проблемы функционирования ТСЖ, на примере ТСЖ «Урал» г. Уфы 48

3.2 Основные направления активизации процесса создания ТСЖ в РФ и РБ 58

Заключение 66

Список использованной литературы 69

Введение.

В рамках программы «Реформирования и модернизации ЖКХ РФ» большое внимание уделяется альтернативному, конкурентному управлению жилым фондом. Таким альтернативным управлением является Товарищество собственников жилья.

Товарищество собственников жилья - объединение домовладельцев для совместного управления и в установленных законом рамках распоряжения недвижимым имуществом, т.е. кондоминиумом.

Целью деятельности товарищества собственников жилья является обеспечение должного содержания жилых площадей, всего здания и прилегающего земельного участка, а также организация предоставления коммунальных услуг членам товарищества и защита их интересов как потребителей коммунальных и других услуг, сотрудничество с государственными и негосударственными организациями для улучшения качества проживания.

Однако процесс создания товариществ собственников жилья в России идет крайне медленно, товарищества испытывают ряд административных, правовых, экономических трудностей. Все это определяет актуальность выбранной темы.

Основная цель исследования была поставлена руководством отдела реформирования ЖКХ Министерства жилищно-коммунального хозяйства, которая заключается в выявлении проблем медленных темпов создания и неэффективного функционирования ТСЖ в РФ и РБ.

В исследовании для достижения цели были поставлены следующие задачи:

- Изучение нормативно - законодательной базы РФ и РБ по созданию и функционированию товариществ собственников жилья.

- Изучение зарубежного опыта функционирования товариществ, с возможным применением некоторых аспектов в России.

- Изучение опыта создания и анализа функционирования товариществ в РФ и РБ.

- Выявление основных причин неэффективного создания и функционирования товариществ в РФ и РБ.

- Предложения путей и механизмов преодоления проблем создания и функционирования товариществ собственников жилья.

Структура исследования:

- анализ правовых основ создания и функционирования товариществ собственников жилья,

- изучение зарубежного опыта,

- анализ создания и функционирования товариществ в России и Республике Башкортостан,

- исследование проблем функционирования товариществ, на примере Уфимского ТСЖ «Урал».

Основная литература используемая при анализе функционирования и создания товариществ собственников жилья: Матеров Л.Н, Кутакова Т.Б., Чернышов Л.Н., Кравченко А.В., а также первичные документы товариществ собственников жилья.

Разработанные рекомендации могут быть использованы организациями и подразделениями в системе государственного и муниципального управления.

Глава I. Правовые основы создания и функционирования ТСЖ

1.1 Понятие кондоминиум и товарищество собственников жилья.

В связи с реформированием ЖКХ, приватизацией жилья появились многочисленные собственники жилья, как физические, так и юридические лица. В многоквартирном доме собственниками жилых и нежилых помещений являются граждане, купившие квартиру, муниципалитет, которому принадлежит часть квартир, предприятия и различные организации. Встал вопрос о выборе организационной формы объединения всех домовладельцев. В таком случае наиболее подходит структура кондоминиум, что в переводе с латинского означает совместное владение, пользование.

В соответствии с Федеральным законом №72 - ФЗ от 15 июня 1996 года «О товариществах собственников жилья» кондоминиум представляет собой единый комплекс недвижимого имущества, включающий земельный участок в установленных границах и расположенное на нем жилое здание, иные объекты недвижимости, в котором отдельные части, предназначенные для жилых или иных целей (помещения), находятся в собственности граждан, юридических лиц, муниципальных образований - частной, государственной, муниципальной и иной формах собственности, а остальные части (общее имущество) находится в их общей долевой собственности.

В состав кондоминиума могут входить следующие объекты:

· Одно здание, или его часть, или несколько зданий, в которых помещения принадлежат различным (не менее чем двум) домовладельцам, с прилегающим земельным участком в установленных границах, пешеходными и транспортными дорогами, многолетними зелеными насаждениями и другими подобными объектами.

· Несколько компактно расположенных зданий или сооружений, односемейных, садовых или дачных с приусадебными участками или без них, гаражей и других объектов, объединенных общим земельным участком и элементами инфраструктуры.

· Кондоминиум может состоять из отдельной части здания размером не менее одной блок - секции, имеющей изолированный от других частей здания вход в межквартирный лестнично-лифтовый узел.

· Общее имущество в кондоминиуме - это чердаки, лестничные клетки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, крыши, технические этажи и подвалы, инженерные коммуникации, прилегающий земельный участок и т.д.

Общее имущество в кондоминиуме находится в общей долевой собственности домовладельцев. Домовладельцы владеют, пользуются и в установленных законом пределах распоряжаются общим имуществом в кондоминиуме.

Для обеспечения эксплуатации многоквартирного дома домовладельцы вправе самостоятельно выбрать способ управления недвижимым имуществом.

Управление кондоминиумом может осуществляться путем:

1. непосредственного управления домовладельцами при незначительных размерах кондоминиума и ограниченном числе домовладельцев;

2. передачи домовладельцами функций по управлению кондоминиумом уполномоченной государством или органом местного самоуправления службе заказчика на жилищно-коммунальные услуги;

3. образование домовладельцами товарищества собственников жилья для самостоятельного управления кондоминиумом.

Товарищество собственников жилья (ТСЖ) - объединение домовладельцев для совместного управления и в установленных законом рамках распоряжения недвижимым имуществом, т.е. кондоминиумом.

Целью товарищества собственников жилья является обеспечение должного содержания жилых площадей, всего здания и прилегающего земельного участка, а также организация предоставления коммунальных услуг членам товарищества и защита их интересов как потребителей коммунальных и других услуг, сотрудничество с государственными и негосударственными организациями для улучшения качества проживания.

Объединение собственников жилья в товарищества в границах единого комплекса недвижимого имущества (кондоминиума), включающего в себя земельный участок и расположенное на нем жилое здание, являет-ся одним из наиболее эффективных способов защиты их прав, влияния на стоимость и качество предоставляемых услуг и позволяет создать ус-ловия для привлечения дополнительных источников финансирования работ по обслуживанию и ремонту жилищного фонда. Кроме того, това-рищества собственников жилья получают реальную возможность само-стоятельно решать вопросы организации обслуживания и эксплуатации жилья, а следовательно, и определять порядок расходования средств, направляемых на эти цели. Члены товариществ прямо заинтересованы в установке приборов индивидуального учета и регулирования потребляе-мых воды, газа и других энергоресурсов, т.к. зачастую реальный объем потребления оказывается значительно меньше рассчитываемого по нор-мативу. Комплекс ресурсосберегающих мероприятий, проводимый това-риществами собственников жилья, позволяет значительно уменьшить общий объем потребления ресурсов за счет предотвращения неоправ-данных расходов воды, газа и т.д. Члены ТСЖ привыкают экономно отно-ситься к предоставляемым услугам, прослеживая связь между своими затратами и потреблением этих услуг, что практически невозможно осу-ществить в муниципальном жилищном фонде и, в частности, в отдельных приватизированных квартирах.

1.2 Законодательные основы создания ТСЖ.

Традиционно жилищный фонд и СССР, а затем и в Российской Федерации классифицировался по формам собственности. До 1990 г. жилые дома и жилые поме-щения находились в государственной, общественной, индивидуальной собственности, а также в собственно-сти жилищно-строительных кооперативов.

Закон РФ от 24.12.92 № 4218 -1[27] исключил понятие общественного, ин-дивидуального жилищного фонда, а также фонда ЖСК, объединив все три вида жилищного фонда в один - частный жилищный фонд, основанный на частной соб-ственности. Частный жилищный фонд включает в себя:

фонд, находящийся в собственности граждан: индивидуальные жилые дома, приватизированные, по-строенные и приобретенные квартиры и дома, кварти-ры в домах ЖК и ЖСК с полностью выплаченным пае-вым взносом, в домах товариществ индивидуальных владельцев квартир, квартиры и дома, приобретенные в собственность гражданами на иных основаниях, пре-дусмотренных законодательством;

фонд, находящийся в собственности юридических лиц (выступающих в качестве частных собственников), построенный или приобретенный за счет их средств, в том числе за счет средств ЖК и ЖСК, с не полностью выплаченным паевым взносом.

Претерпел изменения и государственный жилищный фонд. С введением в действие Закона РФ от 04.07.91 № 1541-1 [32] у граждан, занимающих жилые помещения в государственном и муниципальном жилищном фон-де, появилась возможность бесплатного приобретения этих помещений в частную собственность.

Государственный жилищный фонд разделился на фонд, находящийся в федеральной собственности, и фонд, находящийся в собственности субъектов РФ. Отдельным видом жилищного фонда стал муниципальный.

Реформирование отношений собственности в стра-не на этом не закончилось. С 1994 г. собственнику квар-тиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, стала принадлежать также доля в праве собственности на общее имущество дома (ст. 289 ГК РФ)[26].

У собственника квартиры в многоквартирном доме появилась долевая собственность на общие помеще-ния дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслужи-вающее более одной квартиры. Причем эта доля собственности стала не отчуждаемой отдельно от права собственности на квартиру.

Долевая собственность на общее имущество дома согласно Гражданскому кодексу принадлежит только собственнику квартиры. Собственнику нежилого помещения, находящегося в многоквартирном доме, право собственности не представлялось. Однако с принятием Федерального закона № 72-ФЗ [28] появилось новое понятие домовладелец-собственник помещения в кондоминиуме и участник долевой собственности на общее имущее имущество. Домовладельцем, т.е. собственником жилых и нежилых помещений и участником долевой собственности на об-щее имущество дома может быть гражданин, юридичес-кое лицо, Российская Федерация, субъект Российской Федерации, муниципальное образование.

1.2.1. Общие положения об организации ТСЖ

Основные правовые источники, регулирующие по-рядок создания и деятельности ТСЖ: Гражданский Ко-декс Российской Федерации и Федеральный закон № -72- ФЗ[28]. Кроме того, деятельность товарищества регулируется различными законами и подзаконными актами, принимаемыми на федеральном и региональ-ном уровнях исполнительной власти в части жилищно-го законодательства.

Собственником помещения в кондоминиуме (до-мовладельцем) могут быть любое физическое или юридическое лицо, а также органы власти РФ, субъекта РФ и муниципального образования. До-мовладельцы владеют, пользуются и распоряжают-ся помещениями в кондоминиуме, находящимися в частной, государственной, муниципальной или иной форме собственности.

Кондоминиум как единый комплекс недвижимого имущества, а также права на недвижимое имущество в кондоминиуме и сделки с ним подлежат государствен-ной регистрации, с использованием данных кадастро-вого учета земельного участка (ФЗ № 122 от 21.07.1997). Паспорт домовладения составляется терри-ториальным или местным БТИ, и хранится у домовла-дельцев, службы Заказчика либо товарищества. Паспорт домовладения содержит необходимые сведения о недвижимом имуществе в кондоминиуме.

ТСЖ является юридическим лицом и подлежит го-сударственной регистрации, в соответствии с законом о регистрации юридических лиц для некоммерческих организаций и ФЗ № -72- ФЗ[28]. Оно имеет печать со сво-им наименованием, расчетный и иные счета в банках, устав и другие обязательные реквизиты. Товарищество создастся без ограничения срока деятельности, если иное не предусмотрено его уставом, отвечает по сво-им обязательствам всем принадлежащим ему имуще-ством. Товарищество не отвечает по обязательствам своих членов.

После того как домовладельцами принято решение о создании товарищества собственников жилья, его следует зарегистрировать в местных органах исполнитель-ной власти. В ходе подготовки регистрации ТСЖ нуж-но пройти государственную регистрацию прав на не-движимое имущество в кондоминиуме. Для этого необходимо оформить следующие документы:

1.Заявление о регистрации, подписанное уполно-моченным представителем домовладельцев.

2. Протокол общего собрания домовладельцев, об-ладающих более 50% голосов от общего числа голосов домовладельцев. Протокол должен содержать:

* решение о государственной регистрации прав на общее имущество в кондоминиуме:

* избрание лица, уполномоченною (или лиц, упол-номоченных) представлять интересы домовладельцев в регистрационной палате для осуществления регист-рационных действий и получения документа, подтвер-ждающего государственную регистрацию прав на об-щее имущество в кондоминиуме;

* решение об установлении долей в праве на общее имущество в кондоминиуме (долей участия), в том чис-ле размеры земельных долей, если земельный участок выделен в собственность домовладельцев.

Протокол собрания подписывается председателем собрания и секретарем.

3. Платежные документы (подтверждающие оплату согласно поданным заявлениям о регистрации) за:

* регистрацию прав на общее имущество в кондо-миниуме;

* регистрацию договора аренды земельного участ-ка (при наличии договора аренды):

* регистрацию права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком (при наличии земель-ного участка и постоянном (бессрочном) пользовании);

* регистрацию сервитута (при наличии).

4. Решение органов государственной власти или органов местного самоуправления о передаче земель-ного участка домовладельцам в собственность или ином праве.

5. План земельного участка, заверенный ФГУ «Зе-мельно-кадастровая палата».

Порядок предоставления земельною участка в кон-доминиуме определяется Положением «Об определе-нии размеров участков в кондоминиуме», утвержден-ным Постановлением правительства РФ от 26.09 1997 года № 1223 [30] и ст. 10,11 Федерального закона № -72- ФЗ [28].

При предоставлении земельного участка в собствен-ность домовладельцев он включается в состав кондо-миниума.

Если земельный участок предоставлен домовладель-цам в пользование или аренду, в состав имущества кон-доминиума он не включается.

6. В случае если земельный участок передан в арен-ду, дополнительно предоставляется договор аренды и заявление о его регистрации.

7. В случае если земельный участок предоставлен во временное пользование, дополнительно предостав-ляется заявление о регистрации сервитута (обремене-ния).

В случае если земельный участок предоставлен в постоянное (бессрочное) пользование, дополнительно предоставляется: заявление о регистрации пава постоянного (бессрочного) пользования домовладельцев земельным участком и постановление главы соответствующего муниципального образования о предоставлении земельного участка в постоянное (бессрочное) пользование домовладельцам - собственникам доли в кондоминиуме.

8. Перечень общего имущества, входящего в состав кондоминиума.

Перечень представляется в том случае, когда в со-став общего имущества входят пешеходные и транс-портные дороги, многолетние земельные насаждения, трансформаторные подстанции и другие объекты, предназначенные для обслуживания кондоминиума и переданные в собственность домовладельцев. Представ-ляются также документы, подтверждающие права соб-ственности домовладельцев на эти объекты общего имущества.

Права домовладельцев на указанные выше объек-ты недвижимого имущества возникают и регистриру-ются в установленном действующим законодатель-ством порядке (ст. 8 ГК РФ)[26].

9. Свидетельства о государственной регистрации права собственности домовладельцев на помещения в кондоминиуме.

10. Перечень всех жилых помещений в кондомини-уме, находящихся в муниципальной собственности.

11. Перечень нежилых помещений в кондоминиу-ме, находящихся в собственности домовладельцев, включая нежилые помещения, находящиеся в муници-пальной и государственной собственности.

12. Технический паспорт на объекты, входящие в состав кондоминиума, выданный БТИ.

12.1. В случае, когда в состав кондоминиума входит одно здание, то технический паспорт БТИ на здание в кондоминиуме должен содержать информацию об об-щей площади здания, а также его инвентарную оценку.

12.2. Если в состав кондоминиума входят несколько объектов недвижимого имущества (здания, сооружения и т.д.), то на кондоминиум, который является единым ком-плексом недвижимого имущества, должен быть состав-лен единый технический паспорт БТИ, с учетом всех объектов недвижимости, находящихся на земельном уча-стке кондоминиума. В связи с этим кондоминиуму дол-жен быть присвоен один инвентарный номер, а объек-там, входящим в состав кондоминиума, присваиваются отдельные литеры. Для каждого объекта должны быть указаны общая площадь и инвентарная оценка.

13. В случае установления сервитута на здание, вхо-дящее в состав кондоминиума, дополнительно предос-тавляются документы, подтверждающие его установление, и заявление о его регистрации.

И вот, наконец-то, остались позади все организаци-онные хлопоты по регистрации кондоминиума и ТСЖ. Достаточно ли этого, чтобы товарищество как организация имела право управлять долей в общем имуществе члена ТСЖ или домовладельца - не члена ТСЖ? Чтобы вопросов о правомочности ТСЖ управление всем общим имуще-ством всех домовладельцев в кондоминиуме не возникало, необходимо оформить доверенности. Например: члены ТСЖ оформляют доверенность ТСЖ на управление их долей в общем имуществе без условий, так как сами принимают участие в выработке и утверждении решений ТСЖ, а остальные домовладельцы заключают с ТСЖ договоры на управление их долей в общем имуществе и оформляют доверенность на условиях договора. Последнее представляется предпочти-тельнее, хотя и сложнее.

Домовладельцы могут добровольно объединяться в ТСЖ для реализации целей:

- согласование порядка реализации своих прав по владению, пользованию и распоряжению имуществом, зарегистрированном в кондоминиуме:

- осуществление деятельности по управлению иму-ществом;

- распределение между домовладельцами обязанностей по возмещению соответствующих издержек (бремени домовладения), для обеспечения надлежащего санитарного и технического состояния имущества

Регламентированные законом права ТСЖ достаточ-но широки, также как и обязательства, взятые на себя членами товарищества. Их регулирует достаточно широкий круг нормативных документов.

1.2.2 Недвижимое имущество в многоквартирных домах.

Объекты недвижимого имущества в многоквартир-ном доме условно можно разделить на жилые помещения, нежилые помещения и помещения, входящие в состав общего имущества дома.

Все помещения в многоквартирном доме разделя-ются по функциональному назначению на жилые и нежилые помещения. Так, жилые помещения предназ-начены только для проживания граждан. Нежилые по-мещения имеют другое функциональное назначение и не предназначены для проживания.

Жилые и нежилые помещения в многоквартирном доме могут находиться в собственности граждан и юри-дических лиц, а также Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований.

К объектам недвижимого имущества, находящим-ся в обще долевой собственности, относятся:

- крыши;

- чердачные помещения;

- технические подвалы;

- коридоры;

- мусороуборочные камеры;

- несущие конструкции и наружные части фасадов здания, балконов, козырьков, лоджий;

- вне квартирное инженерное оборудование: (лифты, мусоропроводы, водоотводящие устройства, системы водоснабжения (включая горячее), теплоснабжения, электроснабжения, канализации, вентиляции; обору-дование общего использования: сантехническое, све-тильники, инженерные соединения, выключатели;

- внутриквартирное оборудование, работа или состо-яния которого оказывают влияние на работу или состо-яние всего инженерного оборудования дома: радиаторы отопления, стояки канализации, иное оборудование;

- придомовые территории и элементы внешнего благоустройства.

Функциональное назначение помещений определяется проектной документацией СниП (строительные нормы и правила), документами БТИ (Бюро технической документации) и действующим законодательством.

Собственник по закону несет бремя содержания принадлежащего ему имущества (квартиры) и доли общего имущества дома. Содержание квартиры, собственник осуществляет самостоятельно, а для содержания общего имущества дома ему необходимо совместно с другими собственниками решить, как управлять этим имуществом.

В соответствии со ст. 20,21 Федерального закона № 72-ФЗ [28] для обеспечения эксплуатации многоквартирного дома, пользования квартирами и общим имуще-ством жилого дома домовладельцы (собственники) вправе самостоятельно выбрать способ управления недвижимым имуществом на общем собрании домо-владельцев и изменить его в любое время.

Многоквартирный дом может управляться разны-ми способами:

1. Передача домовладельцем функций но управле-нию многоквартирным домом уполномоченной госу-дарством или органами местного самоуправления Службе Заказчика на жилищно-коммунальные услуги. Передача производится по договорам, заключаемым домовладельцами со Службой Заказчика в соответ-ствии с гражданским и жилищным законодательством;

2. Образование домовладельцами товарищества собственников жилья для самостоятельного управле-ния домом, либо для последующей передачи по дого-вору части или всех функций по управлению уполно-моченному физическому лицу - индивидуальному предпринимателю, либо уполномоченной организа-ции любой формы собственности (Управляющей ком-пании).

Кондоминиум может находиться в управлении только одного физического (управляющий - индивиду-альный предприниматель без образования юридического лица) или юридического (управляющая компания) лица. Контракт с ними заключает ТСЖ. А также от-дельные функции по управлению кондоминиумом могут выполняться разными «управляющими», при условии четкого разграничения прав и обязанностей, в том числе между ними. Например:

- заключение договоров с поставщиками коммунальных услуг выполняет ТСЖ, контроль объема и каче-ства услуг ведет управляющий;

- решение о размере обязательных платежей в поряд-ке их внесения принимает ТСЖ, а управляющий произ-водит начисление, выписку счетов, прием платежей, пе-речисление средств поставщикам коммунальных услуг;

- а другой управляющий ведет все работы по содержанию и ремонту самого кондоминиума, т.е. выполняет работы в объеме средств, внесенных собственниками на ремонт и содержание общей собственности и т.п.

1.2.3. Где может быть создано ТСЖ

Для регистрации ТСЖ в принципе нужно немного

- наличие хотя бы двух собственников помещении и воля большинства собственников, выраженная на их общем собрании. Хорошо, если в доме, где создается Товарищество, более половины квартир приватизиро-ваны, и у собственников есть желание создать ТСЖ. В этом случае именно сами жители дома будут определять политику ТСЖ.

Для образования ТСЖ обязательным условием яв-ляется решение собственников, принятое на общем со-брании. Инициаторами создания товарищества могут быть: во-первых, сами собственники жилья, во-вторых, строительная организация, осуществляющая строитель-ство нового дома, в-третьих, муниципальные власти.

На собраниях собственников помещений в кондо-миниумах, а также в образованных Товариществах соб-ственников жилья интересы граждан, проживающих на условиях найма, представляет Муниципалитет или упол-номоченная им служба.

Но согласно Федеральному Закону «О ТСЖ», ре-шения на собрании собственников принимаются боль-шинством голосов. Если данное условие соблюдается, и собрание правомочно принимать решение, и оно принимает решение о создании ТСЖ, то товарищество будет образовано.

При этом следует отметить, что согласно статьям 15,16,17 Федерального Закона №72-ФЗ [28], собственни-ки, не вошедшие в число членов товарищества, не ут-рачивают с ТСЖ правовых связей. Они несут равные обязательства по содержанию и ремонту помещений, находящихся в их собственности, а также бремя расхо-дов на содержание, ремонт общего имущества и ответ-ственность за несвоевременную оплату жилья и ком-мунальных услуг.

Собрание собственников считается правомочным, если на него пришли домовладельцы, в сумме облада-ющие более 50% голосов от общего числа голосов всех собственников. Так как голоса между собственниками, как правило, распределяются пропорционально пло-щадям принадлежащих им помещений - 50 % в этом случае - половина площади жилого дома.

Следует отметить, что федеральный Закон №72-ФЗ[28] устанавливает статус решения общего собрания собственников, принятого в установленном законом порядке, обязательным для всех домовладельцев, в т.ч. для тех, кто независимо от причин, не принял участия в голосовании.

Но значительно надежнее, если решение о способе управления принимается большинством голосов всех собственников помещении в кондоминиуме.

Что дает гражданам образование ТСЖ? Прежде всего, то, что все платежи граждан, проживающих в данном кондоминиуме, будут аккумулироваться на расчетном счете образованного товарищества и, соот-ветственно, расходоваться только на содержание и экс-плуатацию данного кондоминиума.

Товарищество может выбрать подрядчика, предло-жившего более дешевые, но в то же время качествен-ные услуги.

Любой участник ТСЖ имеет право осуществлять контроль за расходованием средств товарищества, по-лучаемых от платежей граждан и дотаций на содержа-ние жилого дома. В ТСЖ собственниками может быть избрана ревизионная комиссия.

Нельзя забывать и о том, что для выполнения раз-личных работ по содержанию, ремонту, обслуживанию жилого дома товариществом могут привлекаться на добровольных условиях граждане, непосредственно проживающие в данном жилом доме, т.е. решается вопрос о возможности дополнительного или основного зара-ботка для граждан.

И что очень важно, объединение собственников в товарищество служит улучшению микроклимата в доме, т.к. люди, участвуя в собраниях, обсуждая важ-ные стороны деятельности, товарищества лучше узнают друг друга, приучаются действовать сообща, и об-щих интересах, и тем самым создают благоприятную атмосферу в доме для совместного проживания.

1.3 Общий порядок регистрации ТСЖ

Календарный период проведения работ по регистрации ТСЖ представлены в таблице 1

Таблица 1

№	Наименование работы	Срок проведения работ
1	Выявление и создание инициативной группы собственников домовладения	От 1 недели до 6 месяцев
2	Подготовка устава, схемы определения и распределения долей участия всех домовладельцев	3 недели
3	Направление уведомления собственникам домовладения о повестке дня собрания, месте и времени его проведения	За 10 дней до начала собрания
4	Проведение общего собрания собственников, выбор способа управления кондоминиумом, утверждение устава, схемы определения и распределение долей, ревизор (ревизионной комиссии)	1 день (возможно 2 или 3 собрания тогда каждое следующее через несколько дней)
5	Выборы правления ТСЖ	1 день
6	Подготовка документов для регистрации товарищества: заявление по установленной форме; выписка из протокола общего собрания собственников; список собственников, принявших решение о создании ТСЖ; устав ТСЖ в 2-х экземплярах; квитанция об оплате регистрационного сбора; др. документы	4 недели
7	Получение ТСЖ постоянного свидетельства о регистрации	1 месяц
8	Собрание правления ТСЖ, выборы председателя правления ТСЖ	2 дня

Налоговые инспекции учитывают налогоплатель-щиков на основе информации поступающей от налогоплательщиков при постановке их на учет, а также по-ступившей в установленном порядке от регистрирующих и других государственных органов, банков и иных кредитных учреждении. При постановке на учет в на-логовой инспекции сведения о каждом налогоплатель-щике автоматизировано обрабатываются, и ему в установленном порядке присваивается идентификацион-ный номер налогоплательщика (ИНН), являющийся единым учетным номером в налоговых инспекциях по всей территории Российской Федерации.

При постановке на учет налоговая инспекция обя-зана выдать налогоплательщику памятку о видах нало-гов и иных обязательных платежах, подлежащих перечислению в соответствующие бюджеты и государствен-ные внебюджетные фонды. При запросе налогопла-тельщика, ему предоставляется информация о действу-ющем налоговом законодательстве.

Юридический отдел выдает бланки заявления и карты постановки на учет. Налоговые инспекции и налогоплательщики, осу-ществляя процедуру постановки на учет, снятия с уче-та, внесения изменений в учетные документы, посту-пают в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации.

В налоговую инспекцию ТСЖ предоставляет сле-дующие документы:

- Заявление о постановке на учет налогоплательщика;

- Устав ТСЖ со схемой определения и распределения долей участия всех домовладельцев;

- Описание общего имущества в кондоминиуме;

- Карту постановки на учет налогоплательщика;

- Приложение №1 и №2 к карте постановки на учет налогоплательщика;

- Сведения о правах на льготы по налогам;

- Справку из банка обо всех открытых счетах;

- Выписку из протокола собрания членов правления о выборе председателя правления;

- Приказ о назначении бухгалтера ТСЖ.

В каждом отделении ГНИ свои требования предоставлении документов и заполнении карт и приложений.

Процедура постановки на учет налогоплательщика - организации завершается присвоением ему ИНН и выдачей 1-го экземпляра карты с подписью начальника или заместителя начальника, скрепленной печатью Государственной налоговой инспекции, и информацион-ного письма с указанием ИНН но форме, утверждае-мой Государственной налоговой службой Российской Федерации. Государственная налоговая инспекция может возвратить на доработку документы в связи с несоответствием заполненной карты постановки на учет предоставленным учредительным документам.

Документы государственной налоговой инспекции выдаются председателю правления, главному бухгалте-ру ТСЖ или уполномоченному представителю по дове-ренности, оформленной в установленном порядке.

С начала государственной регистра-ции начинается отсчет хозяйственной деятельности и соответственно предоставление бухгалтерс-ких отчетов.

Налоговая инспекция не позднее пяти рабочих дней со дня подачи налогоплательщиком - организацией пакета документов обязана осуществить процедуру постановки на учет.

Постановка на учет производится бесплатно. Нало-говая инспекция обязана выдать, налогоплательщику - организации бесплатно бланки карты постановки на учет в количестве двух экземпляров и, в случае необхо-димости, оказать помощь в ее заполнении.

Открытие расчетного счета в банке.

Для открытия расчетного счета необходимо представить следующие документы:

1.Копию Устава (заверенную Регистрирующим органом);

2.Выписку из протокола собрания (заверенную председателем правления);

3.Копию постоянного свидетельства о регистра-ции (заверенную Регистрирующим органом);

4.Справку из налоговой инспекции;

5. Справки из соответствующих органов;

6. Карточки образцов подписей - (2 экз.);

7.Приказ о назначении главного бухгалтера;

8.Выписку из протокола собрания о назначении руководителя;

9.Заявление на открытие счета;

10.Догояор с банком - (2 экз.).

После проверки документов и с согласия Правле-ния банка, выдают два экземпляра банковской кар-точки и заявление на открытие счета. В нотариальной конторе обязательно следует заверить образцы подпи-сей председателя правления и главного бухгалтера то-варищества.

По закону товарищество собственников жилья имеет право открывать расчетный счет и другие счета в любом банке.

Нотариус в присутствии председателя правления ТСЖ и главного бухгалтера заверит их подписи на бан-ковской карточке. Заверять у нотариуса можно одну банковскую карточку. Нотариус требует все подлин-ники право устанавливающих документов для провер-ки.

Банк открывает счет и дает справку об открытии счета в налоговую инспекцию.

1.4 Деятельность, права и обязанности ТСЖ.

В соответствии с Федеральным законом №72-ФЗ[28] товарищество может заниматься любым видом хозяйственной деятельности, который указан в уставе и служит для достижения целей ТСЖ. Может перестраивать объекты общего пользования, осуществлять строительство жилья, возводить гаражи, хозяйственные постройки на выделенном земельном участке, сдавать в аренду нежилые помещения, оказывать за плату дополнительные услуги . своим членам, заниматься другой работой в интересах товарищества. По решению общего собрания доход от хозяйственной деятельности используется для оплаты общих расходов ТСЖ.

Товарищество имеет право:

1. Заключать договоры на управление и/или обслуживание и эксплуатацию общего имущества, в том числе помещений, находящихся в собственности товарищества, с любым физическим лицом или организацией любой формы собственности в соответствии с законодательством.

2. Организовать собственное домоуправление для обслуживания кондоминиума, пользующееся правами жилищно-коммунальной организации и расчетным счетом товарищества.

3. Определять бюджет товарищества на год, включая необходимые расходы по текущей эксплуатации и ремонту общего имущества, затраты на капитальный ремонт и реконструкцию, специальные взносы и отчисления в резервный фонд, а также расходы на другие цели, установленные действующим законодательством и Уставом товарищества.

4. Устанавливать на основе принятого годового бюджета товарищества размеры платежей, сборов и взносов для каждого домовладельца в соответствии с его долей участия.

5. Выполнять работы и оказывать услуги членам товарищества.

6. Получать кредиты в банках в порядке и на условиях, предусмотренных действующим законодательством.

7. Иметь в собственности помещения в кондоминиуме.

8.Продавать и передавать коммерческим и некоммерческим организациям, гражданам, обменивать, сдавать в аренду, передавать по договору найма оборудование, инвентарь и другие материальные ценности, а также списывать их с баланса фонда товарищества, если они изношены или морально устарели.

Права товарищества по обеспечению исполнения домовладельцами своих обязанностей:

В случае неисполнения домовладельцами своих обязанностей по участию в общих расходах товарищество вправе предъявить домовладельцу иск с требованием компенсаций за неуплату обязательных платежей и неоплату иных общих расходов и взносов, установленных гражданским законодательством, в т.ч. в судебном порядке.

Товарищество обязано:

1. Выполнять требования Закона Российской Федерации №72-ФЗ[28], иных законодательных и правовых актов Республики Башкортостан, а также Устава товарищества.

2. Выполнять договорные обязательства в порядке, предусмотренном действующим законодательством.

3. Обеспечивать выполнение всеми членами товарищества их обязанностей по содержанию и ремонту недвижимого имущества в кондоминиуме.

4. Обеспечивать выполнение всеми силами товарищества обязательств по своевременному внесению обязательных платежей, сборов и взносов в соответствии с действующим законодательством, уставом, решениями общего собрания.

5. Обеспечивать надлежащее санитарное и техническое состояние общего имущества в кондоминиуме.

6. Выступать заказчиком на работы и услуги по содержанию, эксплуатации и ремонту недвижимости, заключать договоры с предприятиями и организациями.

7. Обеспечивать соблюдение интересов всех членов товарищества при установлении условий и порядка владения, пользования и распоряжения общей собственностью, правил поведения в кондоминиуме, распределении между домовладельцами издержек по содержанию и ремонту общего имущества.

8. Пресекать действия третьих лиц, затрудняющих либо препятствующих реализации прав владения, пользования и в установленных пределах распоряжения домовладельцами общим имуществом в кондоминиуме.

9. Предоставлять интересы домовладельцев в случаях, предусмотренных настоящим Уставом и действующим законодательством, в отношениях с третьими лицами, включая органы государственной власти.

Изучение нормативно - законодательной базы показало, что товарищества собственников жилья в РФ и РБ создаются и функционируют в соответствии с федеральным законом РФ №72-ФЗ[28], в котором дается понятие товарищества и кондоминиума, отношений собственности, права и обязанностей членов товарищества, принципов и порядка регистрации, перечень деятельности, которые может осуществлять товарищество, а также примерный устав товарищества. Кроме того, рассматриваемые вопросы регулируются также законом РФ от 24.12.92 № 4218 -1[27] , Гражданским кодексом РФ[26], а также рядом постановлений и распоряжений на местном уровне. Наряду с указанными нормативными актами в Республике Башкортостан, было принято постановление Кабинет Министров Республики Башкортостан № 274[33], а также ряд постановлений администраций городов и районов о поддержке создания товарищества собственников жилья.

1.5 Зарубежный опыт деятельности ТСЖ (на примере Германии)

Опыт управления жилищным фондом на примере работы товарищества собственников жилья (HWG, г. Хаттинген)

В 1999 году товариществу HWG исполнилось 100 лет, и в настоящее вре-мя оно насчитывает около 8 тысяч полноценных членов. Высшим органом товарищества является Общее собрание, которое избирает Наблюдательный совет и Правление.

В собственности HWG находится около 4600 квартир, а также ряд зданий социальной сферы и торговли. Кроме работ по содержанию собственного жилищного фонда HWG обслуживает около 800 квартир других собственни-ков по договорам "Технического обслуживания". Одним из основных видов деятельности HWG является также покупка земли с последующей ее застрой-кой силами подрядных организаций. В дальнейшем часть вновь построенного жилищного фонда и зданий социально-культурного и торгового назначения продается для компенсации затрат, а часть остается в собственности HWG.

Штат HWG составляет 80 человек, 20 из них выделены в самостоятель-ный хозрасчетный участок, который занимается санитарным содержанием территорий.

HWG является полноценной Управляющей компанией и сотрудничает приблизительно с 40 подрядными организациями различных сфер деятельно-сти.

Основные виды деятельности HWG:

-- новое строительство жилых зданий и инфраструктуры ЖКХ;

-- продажа жилья и нежилых помещений;

-- сдача в наем жилья;

-- сдача в аренду нежилых помещении;

-- заключение договоров на техническое обслуживание и ремонт жилья;

-- выполнение работ по техническому обслуживанию придомовых терри-торий.

Уроки Штендальского строительного общества (г. Штендаль).

SWG - Штендальское жилищно-строительное общество (СВГ) - общество с ограниченной ответственностью, учредителем которого является город. Уставной капитал составляет 5 млн. DM, при стоимости основных фондов, находящихся на балансе общества, более 78 млн. DM. На всю сумму уставного капитала город передал обществу зе-мельный участок со зданиями бывшей строительной фирмы.

Управление предприятием город осуществляет через Городской совет, который определяет состав собрания общества и количество членов. В его состав входят представители двух партий по 2 человека, представитель ра-бочих, обер-бургомистр, представитель банка, а возглавляет бургомистр. Со-брание членов общества определяет состав Наблюдательного Совета, пред-седателем которого является обер-бургомистр. Заседания Наблюдательного Совета проводятся не менее 2-х раз в год. Наблюдательный Совет по пред-ложению обер-бургомистра обсуждает кандидатуру директора, решение же по кандидатуре, сроку и сумме контракта принимает Собрание членов об-щества. Затем контракт подписывает обер-бургомистр, обычно со сроком на 5 лет.

Такая же схема управления существует и в других городских коммуналь-ных предприятиях, но с разницей в том, что в состав членов Собрания обще-ства и Наблюдательного Совета вместо обер-бургомистра входит бургомистр (заместитель обер-бургомистра).

С 1991 года в городе образовано: одно общество, которое управляет 4000 - 5000 квартирами;

* товарищество - 500 - 600 квартир;

* частные лица, имеющие в собственности несколько домов, несколько квартир (квартиры сдаются в наем).

Имеется управляющая компания, занимающаяся содержанием тротуаров, озеленением, отвечающая за организацию и сбор мусора, бытовых отходов.

Предприятие SWG организовано в 1958 году. До объединения Германии оно было единственным в городе, с численностью работающих до 216 чело-век. SWG имело бригады слесарей в жилом секторе и тепло - водоснабжении, электриков и др. специалистов, имелась аварийная служба с круглосуточным режимом работы. В настоящее время в SWG работают 48 сотрудников, в ос-новном женщины.

Все специалисты общества имеют как минимум, среднее специальное образование и большой опыт работы. Особое внимание уделяется подготовке и переподготовке кадров.

Общество занимается:

* управлением собственного жилого фонда (7529 квартир-438825 кв. м.)

* управлением жилых квартир владельцев, временно отсутствующих в го-роде -180 квартир

* управлением частных квартир - 69 квартир

* управлением жилого фонда города - 209 квартир

* управлением объектов и нежилых помещений в жилом фонде - 208 шт.

* управлением садовыми участками, гаражами на земле общества 3105шт. Работа в жилищно-коммунальной отрасли считается одной из высоко-оплачиваемых в Германии. Престиж профессии был поднят в результате объе-динения Германии, раньше заработная плата сотрудника фирмы составляла 500 DM в месяц, сегодня - в несколько раз больше. Заработная плата работа-ющих по одной и той же специальности в разных частях Германии одинакова.

Существует отдел по улаживанию конф-ликтов и работе с жалобами жильцов:

1. Все вопросы разрешаются на уровне хаус-мастеров в рабочем порядке и сотрудниками фирмы - в часы, отведенные для приемов граждан, т.е. дирек-тору фирмы, а тем более первому руководителю города жалобами заниматься не приходится.

2. Основные вопросы, рассматриваемые на приемах:

* Пожилые люди - нужен человек для разговора.

* Проблемы совместного проживания пожилых и молодых семей и их детей.

* Содержание кошек и собак. На жилищную организацию ложится обя-занность по выявлению животных, проживающих с хозяевами в квартирах, остальные вопросы решает ветеринарная и финансовая (налоговая) службы. Доходов от налога на содержание животных фирма не имеет.

* Содержание помещений совместного пользования.

* Поддержание чистоты в доме, подъезде.

* Ущербы от актов вандализма (надписи, разбитые окна, лифты и т.п.).

* Проблемы разного рода празднования в квартирах.

* Проблемы с громкой музыкой (предлагают пользоваться наушниками или звукоизолировать комнату).

* Проблемы с парковкой в жилом секторе.

* Жалобы с антипатией людей друг к другу, чувствами зависти. Для разрешения некоторых проблем проводятся собрания жителей дома, подъезда. Много вопросов снимается путем бесед и убеждения жильцов, в качестве крайней меры предлагают варианты переселения в другой дом или подъезд, вплоть до переселения всех шумливых в один подъезд. И только пос-ле этого следует обращение в суд.

Много интересного в подходах по решению проблем, связанных с места-ми общего пользования: подъезды, лифты; организацией выгула животных, организацией приема и выполнения заявок от населения в дневное и ночное время суток (без аварийной службы) и т.д.

Жилищная политика.

Высокая эффективность жилищной политики достигается благодаря мно-гим факторам.

На первом месте здесь безусловно стоит Сенат Берлина, который руково-дит жилищной политикой, создавая равные условия конкуренции предприя-тиям, оказывающим услуги населению.

Кроме того, имеющееся в жилищном фонде города пустующее жилье (при-мерно 10%) позволяет гражданам разрывать контракт с предприятием, плохо выполняющим свои обязательства, и переезжать на эти 10% свободного го-родского фонда жилья. Здесь также следует отметить, что свободное муници-пальное жилье позволяет Сенату Берлина использовать его для социальной реабилитации граждан. Если, к примеру, гражданин по каким-либо причинам потерял жилье, то он вправе получить сроком на один год жилье по социальным нормам, примерно равное 40м² общей площади. А это, в свою очередь, дает возможность трудоустройства, так как без жилья устроиться на работу в Гер-мании просто невозможно. Свое влияние на жилищную политику оказывают союзы жителей и союзы жилищных предприятий, которые раз в два года уста-навливают максимально допустимую плату за жилье и коммунальные услуги для каждого района Берлина в отдельности.

На работу предприятий монополистов тепловых сетей, водоканалов ока-зывают влияние Наблюдательные Советы, большинство участников которых являются членами городского Сената, что существенно ограничивает возмож-ности предприятий бесконтрольно увеличивать плату за оказываемые населе-нию услуги.

Формы собственности предприятии.

Наибольшее распространение в Берлине получили три формы собствен-ности, которые являются основными.

Во-первых, это коммунальные предприятия, которые существуют в виде ОАО, где коммунам принадлежат акции (т.е. собственность) часто все 100%.

На таком предприятии создается Наблюдательный Совет, состоящий из мест-ных политиков, и назначаются два директора.

Во-вторых, это частные предприятия, имеющие дома в своей собствен-ности.

В-третьих, это жилищные товарищества в виде 000. Особенностью этой формы является то, что членами товарищества могут являться граждане лю-бого возраста, а вот право голоса они получат при достижении определенного возраста (18 лет). Каждый из этих членов имеет только один голос. Другим условием членства в товариществе является уплата членского взноса, кото-рый, в случае выхода из товарищества, возвращается (правда только через два года).

При таком товариществе формируется Представительное собрание, в ко-торое избирается один человек от шести членов. Само же Представительное собрание состоит из 50 человек + 15 кандидатов. Институт кандидатов созда-ется на случай необходимой замены какого-либо члена, выбывшего из Пред-ставительного Собрания.

Далее Представительное Собрание избирает Наблюдательный Совет из девяти человек, который, в свою очередь, избирает Председателя жилищного товарищества, его заместителя и секретаря. Ежегодная ротация Наблю-дательного Совета составляет 30%, что исключает застойные явления.

Для решения текущих вопросов Наблюдательный Совет назначает двух директоров - технического и финансового. С ними заключают контракты сро-ком на пять лет.

Структура жилищных предприятий.

В организационном плане почти все предприятия представляют собой зам-кнутую цепь, состоящую из трех необходимых звеньев:

- отдела по содержанию жилья;

- отдела жилищной политики;

- бухгалтерии.

Отдел по содержанию жилья

Главной целью создания такого отдела является проведение мелких работ обслуживаемых объектов. Этим объясняется немногочисленный состав отде-ла, куда входят хаус мастера (домоуправы) с несколькими помощниками и двумя мастерами, занимающимися мелким ремонтом кровли, фасадов, подъездов и других объектов благоустройства.