Рынок жилой недвижимости города Ростова-на-Дону (ценовая ситуация и себестоимость строительства)

Размещено на http://www.allbest.ru/

Министерство образования и науки Российской Федерации

Федеральное государственное бюджетное образовательное учреждение

высшего профессионального образования

«Ростовский государственный строительный университет»

Институт экономики и управления

Кафедра экономической теории и предпринимательства

РЕФЕРАТ

по дисциплине «Экономика недвижимости»

Тема: Рынок жилой недвижимости города Ростова-на-Дону (ценовая ситуация и себестоимость строительства)

Выполнил студент

группы ЗМГМУ-102 Л.А. Зыкова

Руководитель работы

доцент, кандидат экономических наук О.А. Лыкова

Ростов-на-Дону 2016

ВВЕДЕНИЕ

Рост цен на потребительские товары, продукцию производственно-технического назначения, транспортные услуги воспринимается как неизбежное следствие происшедших и происходящих финансовых потрясений. Однако правомерность и обоснованность складывающихся в этих отраслях ценовых значений понимается как сама собой разумеющаяся. Каждый субъект хозяйствования может представить калькуляцию и бухгалтерский отчет о понесенных им затратах на произведенный товар. Другое дело - строительство.

Если в промышленности цена на продукцию подсчитывается после процесса ее изготовления, когда все понесенные расходы известны и учтены, то в строительстве цена должна рассчитываться исходя из того, что расходы и затраты по возведению объекта или его части могут быть учтены за несколько месяцев и даже лет до их фактического свершения. Цена в строительстве - это денежное выражение стоимости единицы строительной продукции, которая определяется количеством общественно-необходимого труда, затрачиваемого на ее создание.

Механизм ценообразования имеет свои особенности, которые обусловлены индивидуальным характером строящихся зданий и сооружений, а также зависимостью от конкретных условий. Поэтому цена рассматривается индивидуально на основе сметной документации в соответствии с объемами работ, методами технологии производства и единичных расценок на отдельные виды работ.

При стабильном, застойном состоянии экономики экстраполяция в какой-то мере себя оправдывала, так как отклонение фактических затрат подрядчика от расчетных регулировалось государством через план по прибыли.

При динамичном и трудно предсказуемом состоянии экономики экстраполяционная модель ценообразования стоимости строительства объекта или его части малоприемлема, так как за период от составления проектно-сметной документации - модели объекта - до его ввода в эксплуатацию в ценовой составляющей модели объекта - смете, происходят большие изменения. Поэтому для оценки стоимости строительной продукции создана специальная система ценообразования. Эта система входит отдельной частью в состав общегосударственных нормативов и правил (СНиП).

Очевидно, что корректировка, то есть перерасчет сметы по текущим условиям и ценам невозможен по множеству причин, одной из которых является то обстоятельство, что пересчитанная смета устаревает раньше, чем будет завершен пересчет.

Сметная стоимость является основой для определения размера капитальных вложений, финансирования строительства, формирования договорных цен на строительную продукцию, расчетов за выполненные подрядные строительно-монтажные работы и др. расчеты. Необходимость оценки стоимости объекта возникает уже на подготовительном этапе строительства. На предпроектных этапах определяют ориентировочную (предположительную) стоимость объекта. По мере накопления исходных данных и дополнительных сведений в процессе проектирования появляются возможности для более точного расчета сметной стоимости. Сметная стоимость объекта - это сумма денежных средств, необходимых для его строительства, в соответствии с проектными материалами.

Методическое, нормативно-справочное, инструментальное обеспечение для решения задач ценообразования в строительстве неизмеримо сложнее и ответственнее, чем в промышленности. Если ценообразование сравнить с прогнозом погоды, то цены на продукцию производственно-технического назначения - это погода, которая была неделю, месяц тому назад, а цена строительной продукции - это погода, которая будет в течение ближайших двух-трех лет, причем с расшифровкой по месяцам и даже декадам.

Ростов-на-Дону неоднократно попадал в пятерку лидеров России по уровню жизни. Рынок недвижимости в городе - один из самых развитых и прогрессирующих в Южном федеральном округе (далее - ЮФО). Это крупный промышленный, образовательный центр, который из-за своего выгодного географического положения назван «воротами на Кавказ». Какая ситуация сложилась на рынке недвижимости Ростова сегодня, и какова динамика цен на недвижимость, вы узнаете из этого обзора. Также мы узнали мнение экспертов по поводу состояния рынка недвижимости в 2016 году.

По итогам анализа рынка недвижимости города Ростов-на-Дону в 2015 году город демонстрирует отрицательную динамику цен на жилую недвижимость в области.

За последнее время наблюдается устойчивая тенденция к понижению цен во всем регионе.

Соотношение индекса субъекта РФ Ростов-на-Дону и индекса Ростовская область показывает, что снижение темпов роста рынка жилой недвижимости города на 0.7% ниже областных http://www.irn.ru/index/.

Таблица 1. Индекс рынка недвижимости

Дата	1 ком.кв.	2 ком.кв.	3 ком.кв.	Индекс
04.09.2015	65 049	62 072	61 356	627.87
28.08.2015	65 227	62 250	61 400	629.26
21.08.2015	65 366	62 392	61 635	630.93
14.08.2015	65 753	62 657	61 669	633.48
07.08.2015	65 876	62 853	61 768	634.90
31.07.2015	65 928	63 028	61 781	635.65
24.07.2015	65 884	62 942	61 723	635.14
17.07.2015	66 042	63 047	61 477	635.43
10.07.2015	66 050	63 022	61 514	635.46
03.07.2015	66 113	63 038	61 597	636.05

1. Общая характеристика рынка недвижимости города Ростова-на-Дону

В Ростовской области предприятиями и организациями с учетом индивидуального жилищного строительства в январе-июне 2015 года построено 12816 квартир общей площадью 1089 тыс. кв. метров, что составило 103,7 процента к соответствующему периоду прошлого года.

Основной объем введенного жилья с начала 2015 года приходится на индивидуальных застройщиков - 759,9 тыс.кв.метров, или 69,8 процента от общего объема. По сравнению с январем-июнем 2014 года ввод индивидуальных жилых домов увеличился на четверть.

Вместе с тем по объему ввода в действие общей площади жилых домов Ростовская область оказалась наименее динамичным субъектом ЮФО - прирост этого показателя в 1 полугодии 2015 года составил лишь 3,7% данные Ростовстата http://rostov.gks.ru.

Таблица 2. Темпы ввода жилья в Ростовской области

Предприятия и организации по итогам января-июня 2015 года снизили темпы ввода жилых домов по сравнению с соответствующим периодом прошлого года на 25,6 процента, ими с начала 2015 года построены жилые дома общей площадью 329,1 тыс.кв. метров данные Ростовстата http://rostov.gks.ru.

Рисунок 1.

На сегодняшний день спрос на жилую недвижимость в городах- миллионниках обусловлен множеством факторов как внутренней, так и внешней среды.

Помимо общеэкономических показателей платежеспособности населения, уровня удовлетворенности гражданами жилищными условиями, наличием разных вариантов предложения, целевой аудиторией и участниками процесса покупки/продажи жилья является практически все население любого города.

Ростов-на-Дону неоднократно попадал в пятерку лидеров России по уровню жизни. Рынок недвижимости в городе - один из самых развитых и прогрессирующих в ЮФО. Это крупный промышленный, образовательный центр, который из-за своего выгодного географического положения назван «воротами на Кавказ».

Рисунок 2. Состав жилого фонда г.Ростова-на-Дону http://gosjkh.ru/houses/rostovskaya-oblast/rostov-na-donu

По данным «Avito Недвижимость» во 2 квартале 2015 года объем спроса на рынке жилой недвижимости Ростова составил почти 641 000 звонков по объявлениям о продаже. Это на 20% меньше, чем в предыдущем квартале, и на 12% ниже показателя за 2 квартал 2014 года https://www.avito.ru/rossiya/nedvizhimost.

В Ростове за 2 квартал наибольшим спросом пользовалось вторичное жилье (49%), а также загородные дома (36%) и новостройки (11%). Возможность купить комнаты в квартирах Ростова вызывала у посетителей Avito минимальный интерес (4% звонков).



Рисунок 3.

По сравнению с предыдущим кварталом доля различных категорий жилья совсем не изменилась https://www.avito.ru/rossiya/nedvizhimost.

Рисунок 4.

2. Квартиры

аренда квартира коммерческий недвижимость

Жилой комплекс -- как правило, совокупность зданий (реже -- один крупный дом) с единой социальной и коммунальной инфраструктурой, философией застройки и однородной социальной средой собственников.

В состав социальной инфраструктуры могут входить детские площадки, стадионы, аптеки, поликлиники, продуктовые магазины, объекты общепита, парикмахерские, филиалы банков. Рынок строящихся жилых комплексов Ростова -- это чуть меньше ста новостроек различного уровня комфортности -- от элитного жилья до эконом-класса, находящихся в различной стадии готовности.

Таблица 3. Рейтинг жилых комплексов города Ростова-на-Дону

№ п/п	Название ЖК	Характеристика
1.	Западные ворота	самый большой
2.	Суворовский	самый нежданный
3.	Балканы	мини-полис под Ростовом
4.	Европейский	доступное жилье под ключ
5.	Гвардейский	новинка в высотном домостроении
6.	Военвед-Сити	новая версия жилого массива
7.	Южный	жилье в центре для среднего класса
8.	Норд	микрорайон в двух городах
9.	Звездный	первый небоскреб Ростова
10.	Парамоново	самый дешевый
11.	Красные ворота	Левенцовка по-восточному
12.	На Баррикадной	одно из наследий «Ванта»
13.	Поляна	малоэтажный жилой комплекс на окраине

В поисках экономичного варианта жилья следует рассматривать поселки Александровский и им. Орджоникидзе. Самые крупные проекты новостроек относятся к Левенцовскому и Суворовскому районам.

Процент ипотечников в Ростове высок: 40% всех участников рынка. Особенно часто ипотекой пользуются для приобретения квартиры на вторичном рынке.

Ожидаемого всплеска активности на рынке осенью 2015 года так и не произошло. Количество желающих продать в разы превышает количество желающих купить. Те же, кто ищет недвижимость, зачастую, выдвигают нереалистичные требования к цене, например, считая, что однокомнатная квартира должна стоить миллион рублей, двухкомнатная - 2 млн.рублей, и т.д. Причем, это касается современного фонда или новостроек, - все остальное, по их мнению, должно стоить еще ниже.

Главная причина - кризис ликвидности, или, говоря другими словами, отсутствие денег у населения, и как следствие - потребительский пессимизм.

Квартиры в Ростове на сегодня продают в основном ниже рыночной стоимости. Те же, кто не хочет продавать свою недвижимость за «шапку сухарей», стойко держатся на своем, и, как следствие, рынок стоит.

Эксперты, утверждающие, что на первичном рынке ситуация намного лучше, просто лоббируют интересов застройщиков, которые, кстати сказать, как правило, работали в основном за счет заемных и привлеченных средств дольщиков. И денежные средства дольщиков шли на достройку предыдущих объектов незавершенного строительства.

Кто-то может быть спокоен, потому что его договор долевого участия зарегистрирован в соответствии с Федеральным законом от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» http://base.consultant.ru/cons/CGI/online.cgi?req=doc;base=LAW;n=51038. Единственный же плюс данного закона в том, что право на объект недвижимости закреплено исключительно за дольщиком и зарегистрировано в Росреестре. При этом никто не гарантирует, что объект недвижимости будет достроен.

2.1 Квартиры в новостройках

Определяющим фактором для одних людей становится геолокация объекта, для других - комплекс дополнительных услуг, который они получают вместе с новой квартирой, либо инфраструктура, класс жилья и прочее. Все это говорит о высокой динамике спроса.

Нестабильность экономических условий, появление более дешевых строительных материалов (или, наоборот, удорожание качественных импортных) не всегда позволяет сделать долгосрочный прогноз развития ситуации. Что развивается быстрее: спрос или предложение на рынке недвижимости, сказать сложно. На сегодняшний день квартиры в новостройках могут быть раскуплены еще до ввода объекта в эксплуатацию.

Долевое строительство -- коммерческий вариант строительства жилья, в процессе которого покупатели вместе с застройщиком выступают соинвесторами объекта. В большинстве случаев используется при строительстве многоквартирных домов, реже -- индивидуальных, например, ряда коттеджных поселков.

Долевое строительство зародилось в мировой практике сравнительно недавно, в конце XIX века. В Россию такая форма пришла вместе с рыночной экономикой, причем у нас путем долевого строительства стали возводиться практически все «многоэтажки» -- в ущерб другим вариантам.

Стоимость квадратного метра 2-комнатной квартиры в новостройках в центре Ростова за период с июля 2014 года по июль 2015 года выросла на 3 тыс.рублей и на сегодняшний день составляет в среднем 65 тыс.рублей (стоимость объектов в среднем увеличилась на 224 тыс.рублей). Стоит отметить, что с февраля наблюдалась тенденция к снижению цены, однако в июне цены снова стали расти. Такая же тенденция наблюдается в сегменте 1-комнатных квартир, где по итогам июня цена квадратного метра достигла своего пикового за год значения в 68 тыс.рублей (такой же скачок наблюдался и в феврале 2015 года). Наиболее нестабильной в настоящий момент остается динамика цен в сегменте 3-комнатных квартир - за последний год наблюдалось колебание в пределах 69-71 тыс.рублей, далее к марту рынок несколько просел, а затем, стабилизировался и начал показывать уверенный рост. На сегодняшний день стоимость квадратного метра достигла уже 72 тыс.рублей, что говорит о возобновившемся спросе на недвижимость в новостройках Данные аналитического отчета Департамента строительства и перспективного развития г.Ростова-на-Дону.

Сегодня застройщики осваивают новые площади Ростова. В основном, это районы Ростовского моря, а именно территория за Театральной площадью и бывшая зона аэродрома ДОСААФ.

Средняя стоимость квартиры в доме экономкласса - 46 201 рублей за кв.м. Элитное жилье дороже более чем в два раза, в среднем квадратный метр стоит 110 897 рублей. Ниже представлена полная информация по средним ценам на квартиры Ростова.

Рисунок 5. Цены на квартиры первичного рынка Ростова-на-Дону

На сегодняшний день количество новостроек в Ростове и его пригородах насчитывает более 120 объектов различного класса.

Таблица 4. Структура количества новых ЖК в Ростове-на-Дону

Район	кол-во новых ЖК*, шт.
Железнодорожный	14
Кировский	14
Пролетарский	14
Октябрьский	8
Советский	8
Ворошиловский	6
Ленинский	4
Первомайский	2
Суворовский	2

*срок ввода в эксплуатацию 1 кв.2014г - 4 кв.2016г.

В ответ на меняющиеся экономические условия и покупательскую способность населения застройщики переходят к строительству объектов более экономичного класса. За последние четыре года снизился и метраж строящихся квартир - с 2010 года средняя площадь квартир уменьшилась на 9%.

График 1. Средний размер квартир кв.м. общей площади

В структуре спроса на новостройки по количеству комнат доминируют однокомнатные квартиры - на объявления об их продаже приходится больше половины звонков (63%). Есть заметный спрос на двухкомнатные (26%) и трехкомнатные квартиры (10%), а покупкой многокомнатного жилья в Ростове интересуется всего 1% пользователей. По сравнению с первым кварталом спрос на однокомнатные и трехкомнатные квартиры снизился на один процентный пункт, а на двухкомнатные квартиры - вырос на два процентных пункта.

Распределение спроса по цене за единицу площади показывает, что покупатели новостроек предпочитают более дешевое жилье, чем на вторичном рынке. В новостройках доминируют малобюджетные квартиры стоимостью менее 50 000 рублей за кв. м. с долей рынка 46% и стоимостью 50 000 75 000 рублей за кв. м. с долей 44%. Еще 8% приходится на жилье ценой 75 000 - 100 000 рублей за кв. м., 2% - на квартиры с ценой квадратного метра в 100 000 - 150 000 рублей.

С первого квартала спрос на квартиры стоимостью менее 50 000 рублей за кв. м. вырос на пять процентных пунктов, на квартиры стоимостью 50 000 - 75 000 рублей за кв. м. - снизился на четыре процентных пункта, а на квартиры стоимостью 75 000 - 100 000 рублей за кв. м. - снизился на один процентный пункт.

2.2. Вторичный рынок квартир

Жилой фонд Ростова невероятно развит и разнообразен. Структура спроса на вторичное жилье по количеству комнат смещена в сторону однокомнатных и двухкомнатных квартир, на них в целом приходится свыше трех четвертей общего количества звонков (41% и 36% соответственно). Еще около 21% потребителей ориентируются на трехкомнатные квартиры. Наименее популярно у покупателей многокомнатное жилье (2%). C 1 квартала распределение спроса по числу комнат изменилось незначительно: доля однокомнатных квартир в нем выросла на процентный пункт, доля двухкомнатных и трехкомнатных квартир не изменилась, доля многокомнатных квартир снизилась на один процентный пункт.

В распределении спроса по цене за единицу площади вторичного жилья превалируют малобюджетные квартиры стоимостью 50 000 - 75 000 рублей за кв. м. (68%). Самое бюджетное жилье ценой ниже 50 000 рублей за кв. м. оказалось менее востребованным. Еще 10% составила доля жилья стоимостью 75 000 - 100 000 рублей за кв. м., 2% - стоимостью 100 000 - 150 000 рублей за кв. м.

Спрос поменялся минимально: доля жилья стоимостью менее 50 000 рублей за кв. м. выросла на два процентных пункта за счет недвижимости стоимостью 75 000 - 100 0000 рублей за кв. м., доли других сегментов остались прежними.

Ниже представлены средние цены за квадратный метр вторичного жилья по районам Ростова-на-Дону http://realty.dmir.ru/rostov-na-donu/prices.

Рисунок 6. Цены на квартиры на вторичном рынке г.Ростова-на-Дону

Рынок вторичной недвижимость развивается не так успешно. Если в начале года эксперты рынка высказывали опасения относительно снижения спроса, то к окончанию полугодия уже констатируют падение рынка. Одной из причин сложившейся ситуации называют влияние программы поддержки ипотечного кредитования, которая предусмотрена для покупки жилья в новостройках. Для сравнения, ставки ипотечного кредитования на первичное и вторичное жилье отличаются в среднем на 2,5-3% в пользу строящегося жилья. Более того, многие банки заключают соглашения с застройщиками с целью снижения ипотечных ставок, что окончательно ведет покупателей к выбору квартир в новостройках.

2.3 Аренда квартир

Аренду в Ростове можно считать востребованной. Это связано со стабильным приростом населения в городе за счет приезжих. Большая часть из них - студенты: в Ростове функционирует порядка 40 высших учебных заведений. Большая часть приезжих ориентируется на центр города.

В Ростове есть проблемы с дорожным трафиком: добраться в какую-либо часть города иногда становится просто нереально. Также пользуются спросом Северный и Западный районы города. Здесь можно встретить относительно дешевые предложения по аренде. В таблице показана средняя цена на аренду жилья в Ростове http://www.domofond.ru/arenda-kvartiry-rostov_na_donu.



Рисунок 7. Цены на аренду квартир в Ростове-на-Дону

3. Коттеджное строительство

Сравнивая, как «у нас» и «у них», отметим: российский рынок загородной недвижимости формировался по-иному. На Западе с середины XX века инфраструктуру в окрестностях крупных городов в виде дорог, сетей и социальных объектов строило государство, а частные компании-девелоперы возводили лишь недорогое жилье. В результате каждому среднестатистическому гражданину стало доступно приобретение на окраине дома эконом-класса.

Сегодня в Ростове наблюдается строительный ажиотаж, поскольку благоприятный климат города подталкивает жителей селиться на окраине в живописных местах. В пригороде преобладает малоэтажное строительство - таунхаусы, коттеджи, дома.

Коттеджный поселок - малоэтажный жилой комплекс, расположенный на землях, прилегающих к крупному городу или на его окраине и предназначенный для постоянного проживания. В жилищном законодательстве РФ до сих пор не сказано ни слова о таком типе недвижимости, как коттеджный поселок, хотя только под Ростовом уже заявлено более тридцати проектов. В результате в нашей стране называть данным словосочетанием можно даже кота в мешке, чем пользуются недобросовестные продавцы жилья.

В России строительство коттеджных поселков зародилось в Москве, откуда перекочевало в Ростов и другие крупные города. Появлению возникшей моды способствовал тот факт, что в Первопрестольной невозможно построить малоэтажное жилье.

Помимо удорожания земли в крупных городах, вторым мощным стимулом развития стала их жесткая урбанизация. Чем больше в Ростове начнет появляться небоскребов, пробок, мусора, бомжей, преступников и прочего негатива, присущего крупным городам, тем больше среди ростовчан возникнет желающих уехать в коттеджные поселки, не порывая социальных и деловых связей с мегаполисом.

Но при этом у нас государство никак не участвует в процессе создания коммунальной и социальной инфраструктуры, расходы (за редкими исключениями) целиком ложатся на покупателя. А наши отечественные загородные реалии вынуждают в обособленных от городов жилых комплексах создавать дополнительные блага, не свойственные большинству городских «многоэтажек» - например, круглосуточную охрану. Ибо без «секьюрити» в расположенном на окраине Ростова коттеджном поселке в принципе невозможно достойно жить. Неспроста говорят: «тяжело в деревне без нагана».

Однако несмотря ни на какие «отклонения от идеала», коттеджные поселки призваны обеспечивать лучшее качество жизни, чем в Ростове, а не наоборот.

Примерная схема коттеджного поселка:

· жилые дома (и/или таунхаусы) и прилегающая к ним земля, принадлежащая собственникам объекта;

· дороги, тротуары, парковки, автостоянки, контрольно-пропускной пункт;

· коммунальные сети, уличные фонари;

· хозяйственная зона: газораспределительные и трансформаторные подстанции, прачечные, площадка под бытовые отходы;

· административная зона: офис управляющей компании (или ТСЖ), клуб, медпункт, магазин;

· рекреационно-парковая зона: сквер, детские и спортивные площадки, пляж.

Обширный перечень всего этого коллективного имущества именуется так называемой «средой», которую покупатель вместе с соседями приобретает наряду с жильем и земельным участком в коллективную собственность. Качественная «среда» (которую отдельный человек не способен создать в городе) служит своеобразным «продолжением» дома и земельного участка, пребывающих уже в персональной собственности.

По последним данным статистики минимальная стоимость коттеджа в Ростовской области составляет 3,1 млн. рублей. Ценовой максимум составил 40 млн. рублей. Такие коттеджи оснащены системой «Умный дом» и имеют полную отделку и наличие всей необходимой мебели.

Таунхаус площадью до 100 кв.м. можно купить в Ростове за 1,9 млн. рублей. Например, наиболее привлекательным является район «Березовой рощи», где преобладает строительство таунхаусов. Наиболее дорогостоящий объект этой ниши недвижимости стоит 7,8 млн. рублей.

Применительно к российским реалиям принципиальные отличия коттеджных поселков от просто индивидуальных домов на окраинах Ростова, деревень, садоводческих и дачных товариществ заключаются в наличии современных сетей коммунальной инфраструктуры (газ, свет, вода, канализация, телефон), единой философии застройки, контрольно-пропускного пункта, круглосуточной охраны, социальных объектов, благоустройства.

Кроме того, формируемой под Ростовом комплексной застройке в коттеджном поселке необходимо иметь некую общую идею (образ). А инженерия - сети и дороги, общественная земля, объекты благоустройства должны находиться в коллективной собственности хозяев загородного комплекса, а не муниципалитета.

По своей сути коттеджный поселок является автономным от Ростова мини-городом, пребывающим в частной собственности жильцов. Обилие общего имущества выдвигает особое требование -- наличие эффективно обслуживающей объект подрядной организации, то есть приличной управляющей компании, или же товарищества собственников жилья.

Таблица 5. Рейтинг коттеджных поселков города Ростова-на-Дону http://poselki61.ru/

№ п/п	Название КП	Характеристика
	1	2
1.	Старочеркасская Ривьера	гламурный
2.	Ясная поляна	семейный
3.	Изумрудный	улучшенная версия «Янтарного»
4.	Щепкин	малоэтажный город-спутник
5.	Донской	свой дом вместо «трешки»
6.	Солнечный	поселок таунхаусов
7.	Озерный	самый демократичный
8.	Березовая роща	самый доступный

Как гласит статья 7 Жилищного кодекса Российской Федерации, к жилищным отношениям, не урегулированным жилищным законодательством или соглашением участников таких отношений, и при отсутствии норм гражданского или иного законодательства, прямо регулирующих такие отношения, применяется жилищное законодательство, регулирующее сходные отношения (аналогия закона), если это не противоречит их существу.

Такие жилищные отношения формируются в десятках строящихся под Ростовом коттеджных поселках. Но возникает здравый вопрос, с чем именно искать аналогии: то ли с многоквартирным домом (поскольку загородный комплекс Ї это тот же многоквартирный дом (только растущий не вверх, а вширь) со значительно большим списком различных объектов общего имущества), или же садоводческим товариществом?

Построенный поселок соответствует своей аналогии -- многоквартирному дому. Часть 1 статьи 135 и часть 2 статьи 136 Жилищного кодекса Российской Федерации дают право собственникам соседствующих друг с другом индивидуальных и многоквартирных домов, имеющих общую инфраструктуру и объекты общего имущества, объединяться в товарищество собственников жилья. Голосование на общем собрании производится квадратными метрами жилья пропорционально к общей площади жилья загородного комплекса (как в многоквартирном доме).

В случае приобретения просто земельного участка (но при наличии общего имущества -- сетей, дорог и т. п.) действует аналогия законов, применяемых к садоводческим и дачным товариществам. В этом случае в загородном комплексе создается некоммерческое партнерство или товарищество (но не ТСЖ), которое само определяет порядок голосования (количеством человек или площадями земельных участков).

4. Земельные участки

В силу различных причин многие ростовчане хотят самостоятельно построить дом - кто-то из соображений экономии, а кто-то для того, чтобы иметь уникальный объект, который невозможно найти на рынке недвижимости.

Земельные участки в Ростове - один из наиболее дефицитных сегментов недвижимости, особенно если вести речь о малоэтажном строительстве. Среди других мегаполисов России столица Южного округа располагает наименьшими площадями. В результате дефицита земельных участков индивидуальное строительство в Ростове осуществляется преимущественно дорогим точечным методом.

Свободной земли в Ростове-на-Дону осталось мало. Эта особенность выражается в развитии города. То есть, приоритетной является комплексная застройка и выкуп бывшей промышленной земли.

В Ростове у покупателя земли три основных пути.

? Первый - приобрести землю в самом Ростове, в зонах индивидуальной застройки. Однако избравших такой вариант могут шокировать высокие цены. На окраинах столицы ЮФО за сотку полноценной земли со всеми сетями обычно просят от миллиона рублей, в обжитых районах (Новое поселение, Нахичевань, Вертолетное поле) -- от двух миллионов.

Но в этом случае стоит задать себе вопрос: готовы ли вы к тому, что через несколько лет в паре десятков метров от вашего будущего жилья вырастет многоэтажка, и собственники квартир с верхних лоджий смогут наблюдать за жизнью вашей семьи? Действующим генеральным планом Ростова практически все бывшие микрорайоны с землей, предназначенной под индивидуальное жилье, реорганизованы в зоны смешанной застройки, где можно возводить и «шестиэтажки». Чтобы узнать о «статусе» улицы, необходимо заглянуть в городские Правила землепользования и застройки.

? Второй путь можно условно назвать «экономией на удобствах». Многие горожане «спасаются» от высоких цен и небоскребов на землях садоводческих товариществ Ростова, где за шесть соток просят от двух миллионов. Главным их недостатком является ущербная инженерия: недоразвитые коммунальные сети, отсутствие канализации, узкие дороги.

? Третий путь -- поискать землю в строящихся под Ростовом коттеджных поселках. Некоторые из загородных комплексов отвели специальные кварталы (или очереди) под продажу земли без подряда, где можно строить дом собственными силами.

Преимущества таких участков и перед садоводствами, и даже перед полноценной городской землей неоспоримы: хорошая транспортная доступность за счет соседства с приличной трассой, единая философия застройки, круглосуточная охрана, коммуникации. При этом стоимость земли вполне сопоставима с ценами в садоводствах. Хотя здесь есть риск -- нарваться на недобросовестного застройщика. Обезопасить себя при совершении сделки можно, запросив документы на коттеджный поселок, после чего станет ясно, стоит ли покупать здесь землю.

Основная тенденция последних лет: цены на землю в Ростове весьма консервативны. Они не падают из-за дефицита площадей, но и не растут, поскольку покупательские способности горожан на пределе. Похоже, дальше им повышаться уже некуда.

Непосредственно в Ростове практически не существует крупных земельных участков, позволяющих вести масштабную индивидуальную застройку. Исключение -- многочисленные садоводческие товарищества, чья общая площадь, по данным генерального плана, составляет 920 га. Но их главным недостатком является недоразвитость коммунальной и социальной инфраструктуры.

Из 119 товариществ, расположенных на территории мегаполиса, только в 19 можно строить жилье, и в пяти -- различные социальные объекты http://www.rostov-gorod.ru. Следовательно, приобретение земельных участков под строительство дома в Ростове в большинстве садоводческих товариществ малоперспективно.

Поскольку структура узких улочек, не позволяющих продолжать дальнейшее обустройство, здесь уже сформирована, речь можно вести преимущественно о низкокачественных земельных участках Ростова. Хотя на некоторых из них ведется капитальное строительство, зачастую весьма дорогими объектами. Возможно, через десятилетия эти территории как-то будут обустроены эволюционным путем.

Отсюда проистекают все дальнейшие сложности: проблемы с проездом транспорта, экстренных служб, доставкой почты. Как правило, земельные участки в Ростове, расположенные на территориях садоводческих товариществ, не имеют возможности подключения к централизованной канализации, которую сюда провести технически невозможно без сноса существующей застройки.

При этом стоимость земельных участков в Ростове достаточно высока, за шесть соток в товариществах зачастую просят 2-3 миллиона рублей. Во многом это объясняется острым дефицитом земли.

За минувший год строительство коттеджных поселков выросло в несколько раз. Многие застройщики предлагают приобрести отдельно землю с подведенными коммуникациями в коттеджных поселках. Особой популярностью пользуются участки в Северном и Западном жилищных массивах, а также в районе Ростовского моря. Не лишены спроса участки садоводств.

Сегодня цена за сотку земли в Ростовской области может колебаться от 40 до 550 тыс. рублей.

Наиболее активно рынок качественных земельных участков под строительство капитального жилья формируется в пригородах Ростова, где возможно создать качественную инфраструктуру. При этом цены на землю здесь существенно ниже.

Общая их численность на осваиваемых территориях - более тысячи, площадь различная, наиболее ходовыми среди застройщиков Ростова признаны земельные участки в шесть советских соток.

Примерно половина формирующихся под Ростовом загородных комплексов зачастую состоит из одних земельных участков без подряда, со строящейся коммунальной инфраструктурой и социальными объектами. В большинстве своем они заявлены как коттеджные поселки, хотя, строго говоря, не являются таковыми, поскольку застройщики не возводят здесь жилья, предлагая покупателям самостоятельно решать этот вопрос.

Впрочем, по оценкам многих экспертов, спрос в Ростове на земельные участки без подряда выше, чем на коттеджные поселки. Во многом это объясняется меньшими рисками (покупатель жилья в коттеджном поселке одновременно может приобрести и низкокачественный дом, и недостроенную инфраструктуру).

Кроме того, потребности многих покупателей недвижимости в Ростове - построить собственный уникальный дом, что можно реализовать только на земельном участке без подряда. Одновременно большинство коттеджных поселков с возводимым застройщиком жильем также ведет продажи земли в возводимых малоэтажных комплексах.

Существует предусмотренный законодательством минимум земли -- на меньших площадях строить дом недопустимо. Для каждого поселения и даже улицы он индивидуален. Узнать подробности можно в Правилах землепользования и застройки местного поселения.

Во многих микрорайонах Ростова зачастую проблематично найти землю достойных площадей: многие участки размежеваны бывшими собственниками на «огрызки» площадью по две-три сотки. Практически все подобные операции производятся незаконно, благодаря чему будущий домовладелец своими руками готовит себе жизнь на пороховой бочке.

Построенный на участке дом должен на три-пять метров отступать от межи земельного участка. Таковы противопожарные нормы. Соблюдать все требования законодательства на подобных крохотных площадях земли практически невозможно.

Допустим, объект узаконен по дачной амнистии. Собственник может жить спокойно, пока «не нарушаете общественного порядка». В то же время на основании статьи 208 Гражданского кодекса РФ на такой дом не будет распространяться исковая давность.

В дальнейшей же перспективе и много лет спустя соседи смогут потребовать отступить от их дома, если, например, в их двор течет вода с вашей кровли или в районе межи размещена баня. В случае возникновения подобных претензий амнистированный объект не снесут, но потребуют от владельца устранить нарушения, что в ряде случаев равносильно сносу. Плюс обяжут выплатить пострадавшей стороне компенсации материального и морального ущерба.

Наибольшую опасность таят маленькие участки земли с отсутствующей канализацией. Вместо нее приходится строить выгребные ямы, само существование которых вне закона. При этом для деревенского туалета предусматривается большая охранная зона, которая может занять весь участок земли площадью в пару соток. А если же охранная зона «ямы» вылезает на соседский двор, от вас могут потребовать ее демонтировать. Отсутствие канализации, разумеется, снижает саму стоимость земли, но зато вынуждает законопослушного гражданина приобретать более внушительные площади.

И наконец, отдельный вопрос -- взаимоотношения собственника объекта с коммунальными службами, владеющими объектами уличной инженерии. Готовы ли они подключить новый дом к своим сетям, есть ли на данном участке необходимые техусловия? Об этом стоит запросить поставщиков электричества, газа и воды, желательно -- официальным письмом. Достраивать уличные коммуникации «за ресурсником» (на что рассчитывают некоторые покупатели) обычному человеку не под силу ни экономически, ни юридически. Этого подсилу только крупнойкомпании.

Приобретая землю под строительство дома у бывшего собственника, будь то компания-застройщик или физическое лицо, необходимо запросить следующий пакет документов:

· свидетельство о праве собственности;

· документ, в соответствии с которым был приобретен или сформирован земельный участок;

· выписку из государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним;

· кадастровый паспорт земельного участка

Практика показала, что кадастровые выписки зачастую грешат неточностями. Приобретая землю, можно частично оказаться ущемленным в своих правах, потеряв несколько десятков квадратных метров.

И наконец, многие покупатели земли приобретают участок с уже имеющимся строением. Кто-то в дальнейшем планирует его реконструировать и видоизменить, кто-то снести, а кто-то -- просто отремонтировать.

По закону погашать долги прошлого владельца вас никто не может заставить. Но долгожданное новоселье могут испортить споры с ресурсоснабжающими организациями и новыми соседями.

Во всех перечисленных случаях у собственника жилья необходимо попросить следующие документы:

· технический и кадастровый паспорта;

· свидетельство о собственности;

· выписку управления юстиции на объект, содержащую сведения о собственнике;

· договор на обслуживание уличных сетей (если дом покупается в коттеджном поселке, либо дачном/садоводческом товариществе);

· договоры с ресурсоснабжающими организациями на поставку газа, электроэнергии, воды;

· справку об отсутствии задолженности за коммунальные услуги;

· справку об отсутствии задолженности по уплате членских взносов

Таблица 6.

Обзор рынка земельных участков коммерческого назначения http://businesstat.ru/russia/services/property_development

Земельные участки под строительство объектов коммерческого назначения	Минимальное значение, руб./кв.м.	Максимальное значение, руб./кв.м.
В центральных районах города	12 000	42 000
На окраинах	750	17 500

5. Коммерческая недвижимость

Эксперты утверждают, что на рынке коммерческой недвижимости Ростова показана хорошая динамика. За минувший год было сдано несколько крупных бизнес-центров А - класса.

Также выстроено более 10 крупнейших ТРК. Крупные центры располагаются в Западных и Северных жилищных массивах. На развитии коммерческой недвижимости сказывается постоянная подготовка региона к спортивным мероприятиям. Например, был выстроен аэропорт, стадион, несколько гостиниц, торговых объектов.

Коммерческая недвижимость Ростова относится к такому сегменту, чьи цены в кризис не поднялись, а даже немного опустились. Число предложений превышает спрос, но связано это с тем, что многие мелкие и средние предприятия оказались в состоянии банкротства и вынуждены освобождать офисы. Наиболее востребованы коммерческие площадки, метражом до 40 метров.

Арендаторы, занимающие более крупные площадки, постоянно выдвигают требования снизить арендную ставку, либо сокращают площадь.

Стоимость зависит от расположения офиса, а также от качества отделки. В центральной части города в крупных торговых центрах квадратный метр в аренду сдается от 900 до 3500 рублей. Продаются коммерческие объекты намного реже, чем сдаются. Инвесторам выгоднее не избавляться от купленных площадей, а получать с нее регулярную прибыль.

По данным «Avito Недвижимость», во 2 квартале 2015 года объем спроса на рынке коммерческой недвижимости Ростова-на-Дону составил почти 38 600 звонков по объявлениям о продаже. Это на 5% больше, чем в предыдущем квартале, и на 80% выше показателя за 2 квартал 2014 года. Самый большой спрос на рынке Ростова-на-Дону во 2 квартале был на помещения свободного назначения и торговые площади (по 38% всех звонков), офисы (19%), производственные помещения (8%) и склады (6%). На минимальном уровне был спрос на гостиницы (3%).

С 1 квартала доля спроса на помещения свободного назначения в общей структуре не изменилась. Доли торговых площадей и гостиниц выросли на один процентный пункт, доли складов и производственных помещений уменьшились на один процентный пункт.

На рынке коммерческой недвижимости во 2 квартале самыми дорогими в Ростове-на-Дону были торговые площади - цена за квадратный метр составила 80000 рублей. Цены на офисы составили 66 600 рублей за кв. м., помещения свободного назначения - 57 600 рублей за кв. м., гостиницы - 52 100 рублей за кв. м., а склады- 23 600 рублей за кв. м. С 1 квартала цены на торговые площади выросли на 5%, помещения свободного назначения - на 3%, на остальную нежилую недвижимость - снизились на 2-3%, а цена кв. м. в гостиницах упала на 17%.

Таблица 7. Обзор рынка коммерческой недвижимости (центральные районы города)

Коммерческая недвижимость - продажа	Минимальное значение, руб./кв.м.	Максимальное значение, руб./кв.м.
Продажа офисных помещений	60 000	130 000
Продажа торговых помещений	57 000	300 000
Продажа административных зданий	42 500	198 000
Продажа торговых центров и зданий	130 000	310 000

Таблица 8. Обзор рынка коммерческой недвижимости (окраинные районы города)

Коммерческая недвижимость - продажа	Минимальное значение, руб./кв.м.	Максимальное значение, руб./кв.м.
Продажа офисных помещений	33 000	62 000
Продажа торговых помещений	48 000	75 000
Продажа производственно-складских помещений	14 500	30 000
Продажа административных зданий	28 000	53 000
Продажа торговых центров и зданий	37 000	162 000
Продажа производственно-складских зданий	8 000	23 000

6. Себестоимость строительства

Себестоимость строительно-монтажных работ - это денежные затраты строительной организации на их выполнение. В строительстве используются сметная, плановая и фактическая себестоимость строительно-монтажных работ.

Сметная себестоимость строительно-монтажных работ определяется в процессе разработки проектно-сметной документации по сметным нормам и текущим ценам на момент ее расчета. Сметная себестоимость определяется как разность сметной стоимости и сметной прибыли (плановых накоплений):

Сс = Сс-м.р - Пн (1.1)

Где Сс - сметная себестоимость

Сс-м.р - затраты на строительно-монтажные работы по возведению зданий и сооружений, монтажу технологического оборудования.

Пн - нормативная прибыль

Сметная себестоимость позволяет строительной организации прогнозировать уровень ее будущих затрат и является основой при планировании показателей прибыли.

Плановая себестоимость строительно-монтажных работ представляет собой прогноз величины затрат строительной организации на выполнение конкретного комплекса строительно-монтажных работ.

Каждая строительная организация, приступая к строительству объектов, самостоятельно изучает свои возможности по снижению сметной себестоимости и разрабатывает конкретные мероприятия по снижению сметных затрат за счет рационального использования производственных ресурсов, повышения технического и организационного уровня строительного производства и др.

Планирование себестоимости строительно-монтажных работ является составной частью бизнес-планирования строительных организаций. При планировании таких затрат учитываются конкретные условия работы строительной организации, анализируется уровень затрат в предшествующих периодах, оцениваются возможности повышения экономической эффективности строительства.

Плановая себестоимость меньше сметной себестоимости на величину экономии, которую намечает получить строительная организация за счет внедрения плана намеченных организационно-технических мероприятий.

Плановую себестоимость (Спл) можно определить по формуле:

Спл = Сс - Эс.с + К (1.2)

или

Спл = Сс-м.р - Пн - Эс.с +К (1.3)

Где Эс.с - снижение себестоимости в денежном выражении

К - компенсация заказчика в связи с изменением цен и тарифов по сравнению со сметами, выплачиваемые сверх сметной стоимости

Спл - плановая себестоимость

Сс - сметная себестоимость

Сс-м.р - затраты на строительно-монтажные работы по возведению зданий и сооружений, монтажу технологического оборудования

Пн - нормативная прибыль

Показатель плановой себестоимости необходим для планирования прибыли, построения внутрипроизводственной хозяйственной деятельности, оценки и определения получения в будущем финансовых результатов и др.

Фактическая себестоимость строительно-монтажных работ - это сумма затрат, произведенных строительной организацией в ходе выполнения заданного комплекса работ в сложившихся условиях производства. Фактическая себестоимость определяется по данным бухгалтерского учета. Как правило, учет затрат ведется позаказным методом, при котором по каждому объекту (или виду работ) затраты исчисляются нарастающим итогом до окончания выполнения работ.

Определение фактической себестоимости должно быть достоверным, полным и своевременным. На основе этого показателя в строительной организации проводится анализ затрат для выявления внутрипроизводственных резервов, определяются фактические финансовые результаты деятельности всего предприятия и отдельных подразделений (филиалов, участков, бригад и т.п.). данные о фактической себестоимости позволяют своевременно контролировать использование материальных, трудовых и финансовых ресурсов и принимать необходимые меры по повышению эффективности строительства на каждом участке работ.

Сколько стоит квадратный метр? Надо различать понятия. Есть цена на первичном рынке недвижимости - эта та цена, которую мы платим как покупатели жилья. Есть цена себестоимости, которая разделяется на строительную и инвестиционную.

Строительная себестоимость включает строительно-монтажные работы и затраты, которые формируются по сводно-сметному расчету. Инвестиционная себестоимость - это полная себестоимость для застройщика с учетом всех обременений, которые есть, с учетом стоимости земли, согласований и так далее.

Если говорить о строительной себестоимости, то в среднем по России этот коридор можно обозначить в пределах от 15 до 25 тысяч, если мы говорим о многоквартирных домах эконом-класса с использованием панельных элементов или монолитных систем с самыми простыми конструктивными решениями.

Плюс к этому еще и стоимость земли - здесь, конечно, цифры различные.

Большая доля затрат - еще инженерная инфраструктура. В том числе внутриплощадочная. Это те внешние сети до «красных линий», до зон подключения к магистральным сетям, которые, по действующему законодательству, входят в стоимость объекта недвижимости, составляют не менее 12% от себестоимости.

Плюс к этому много районов, где есть проблемы с подключением постоянных источников электроснабжения. Хотя это сейчас и регулируется, но разница в тарифах очень велика. В районах города за 1 кВт подключения вилка цен - от 6 до 16 тыс. рублей.

Цена на первичном рынке формируется не столько за счет себестоимости, сколько за счет цены спроса и предложения. У нас есть разрыв, если мы говорим о средней цене на первичном рынке в городе 65-68 тыс. рублей при полной инвестиционной себестоимости для застройщика порядка 42 тыс. рублей за кв. метр, если говорить не о центре города, а о жилье эконом-класса.

Рисунок 8. Себестоимость строительных работ

7. Прогноз рынка недвижимости города Ростова-на-Дону

Прогнозы экспертов относительно рынка недвижимости Ростова-на-Дону относительно оптимистичны.

В сфере реализации жилых объектов будет наблюдаться небольшой спад активности покупателей, вследствие чего владельцы вторичного жилья могут понизить стоимость объектов.

На рынке новостроек ситуация останется неизменно динамичной. Такой ситуации, как в начале 2015 года, когда цены на новостройки взлетели на 16-20% больше повториться не должно.

Относительно продажи земли в Ростовской области бытует мнение, что границы региона будут постепенно разрастаться, как это происходит и сейчас, и застройщики будут предлагать более выгодные в экономическом отношении сделки с землей.

Сказать в какую недвижимость лучше вкладывать в 2016 году, нельзя однозначно. Все зависит от того, чего хочет получить инвестор. Сейчас на рынке очень много инвесторов, которые до кризиса купили недвижимость, и сейчас не знают что с ней делать. Поэтому советую человеку, который хочет вложить деньги в недвижимость, взять консультанта-специалиста, который проконсультирует по вопросам покупки жилья.

Из-за неграмотного инвестирования страдает рынок вторичного жилья. Пропасть между спросом и предложением продолжится и в 2016 году. Одна из причин спада -- в свое время много дольщиков купили квартиры, тщательно не проанализировав рынок.

В новостройках ситуация будет лучше чем во вторичном сегменте, потому что будет работать господдержка: ставки по льготной ипотеке при участии самих застройщиков, могут быть и 12%, и 10%.

Падение продаж нашем агентстве во вторичном рынке в 2015 году составило 30% по сравнению с предыдущим годом, с новостройками ситуация лучше. На следующий год также стоит ожидать падения спроса.

В целом, риэлторское сообщество должно быть готово к:

· падению платежеспособности населения;

· более требовательным и избирательным клиентам;

· усилению конкуренции;

· закрытию многих неконкурентоспособных агентств.

Заморозившихся объектов в этом году почти нет, хотя строительным компаниям и тяжело следовать 214 закону: нужно очень много вложений.

Рынок коммерческой недвижимости в Ростове не пользуется спросом, бизнес больше арендует. Но даже при этом спрос уменьшается. Чтобы стабилизировать ситуацию на рынке офисов, нужно восстанавливать промышленность, а это уже вопрос скорее к администрации города.

В целом, кризис 2015 года сильно сказался на риэлторском бизнесе, просели продажи в первую очередь в элитном сегменте. Цены снизились и на вторичном рынке. Однако, вряд ли в 2016 году падение цен продолжится.

Если говорить о вложении денег, то классика жанра - купить квартиру на первичном рынке. Если стоит задача, просто купить-продать, то лучше всего брать однокомнатную квартиру. Если хотите сделать долгосрочное вложение, то площадь лучше брать больше.

Мы как и все ощутили кризис и не предполагали, что будет так тяжело. Это далеко не первый и вероятно не последний кризис в России, однако ситуация, когда рынок недвижимости практически остановился, произошла впервые. Агентства недвижимости закрываются десятками.

Недобросовестные застройщики обанкротятся один за другим. При этом, появится такое количество обманутых дольщиков, которое в десятки, а то и сотни раз превысит количество таких дольщиков до принятия 214 ФЗ. При этом те, кто считает, что страховая компания что-то покроет (в случае наличия страховки), также сильно заблуждается. Выплаты от страховых компаний по закону пойдут только на определенной стадии банкротства, а это как минимум 3 года с начала процедуры банкротства.

Принимаемые государством меры по субсидированию процентной ставки по первичному рынку, на мой взгляд, только усугубляют ситуацию в целом, так как количество таких дольщиков лишь увеличивается, причем вдобавок ко всему это «ипотечники».

Сейчас ситуация на рынке недвижимости выглядит ужасающе, и последствия от неё еще долго будут сказываться в будущем, однако любые кризисные ситуации когда-то заканчиваются, и при этом создают прекрасные возможности заработать.

Если говорит о том пройдено ли дно, то на мой взгляд, мы как раз его достигли и какое-то время на нем просуществуем, однако затем неизбежен рост, и те застройщики, агентства, которые выстоят в этих сложнейших условиях, получат конкурентное преимущество.

В 2016 году очень многое будет зависеть от экономической ситуации в стране. Вообще, надо сказать, что существует тесная корреляция между экономикой в целом и биржевыми движениями по индексу конкретной страны. Как правила, индекс страны начинает расти за 2-3 месяца, до того, как те же позитивные изменения начинают происходить в экономике. Если взять индекс РТС по месяцам, то до сентября 2015 года он падал, в октябре впервые стал расти. Если исходить из этого, то можно сказать, что позитивные изменения в экономике начнут происходить примерно в декабре 2015 года.