Экономическое обеспечение оценки недвижимости

Показатель

Периоды (годы)

1

2

3

4

5

1

Сумма пог. кредита, тыс. руб. (825/28)

29,46

29,46

29,46

29,46

29,46

2

Остаток долга на конец года, тыс. руб.

795,54

766,08

736,62

707,16

677,70

3

Сумма начисленных процентов по сумме остатка предыдущего периода (ставка 11%)

90,75

87,51

84,27

81,03

77,79

4

Расходы по об. долга, тыс. руб. (стр. 1+3)

120,21

116,97

113,73

110,49

107,25

Таблица. Расчет суммы дисконтированных денежных поступлений

№ п/п	Показатель	Периоды (годы)
		1	2	3	4	5
1	Чистый опер. доход, тыс. руб. (по условию)	160	300	500	800	1000
2	Расходы по обслуживанию долга, тыс. руб.	120,21	116,97	113,73	110,49	107,25
3	Денежные поступления, тыс. руб.	39,79	183,03	386,27	689,51	892,75
4	Фактор текущей стоим. денежной единицы (рvf, нач. проц. ежегодно, 15%, 1-5 лет)	0,8696	0,7561	0,6575	0,5718	0,4972
5	Дискон. денежные поступления, тыс. руб.	34,60	138,39	253,97	394,26	443,88
6	Сумма дискон. поступлений, тыс. руб.	1265,1

Цена продажи = 2900 тыс. руб.

Остаток долга на конец 5 года = 825-147,3 = 677,7 тыс. руб.

Выручка от продажи = 2900-677,7= 2222,3 тыс. руб.

Текущая стоимость выручки от продажи = 2222,3*0,4972 = 1104,9тыс. руб.

V_e = 1265,1+1104,9=2370 тыс. руб.

V = V_m + V_e = 825+2370=3195 тыс. руб.

Итого: Рыночная стоимость недвижимости равна 3195 тыс.руб.

Применение традиционной техники ипотечно - инвестиционного анализа позволяет оценивать недвижимость как на основе стоимостных показателей, так и без их участия, принимая во внимание только сумму чистого операционного дохода.

V_m - ипотечный кредит;

DS - годовые расходы по обслуживанию долга;

pvaf - фактор текущей стоимости аннуитета;

FV_B - цена продажи объекта недвижимости в конце анализируемого периода;

V_mn - остаток долга по ипотечному кредиту на конец анализируемого периода;

pvf - фактор текущей стоимости денежной единицы;

R_e - ставка дохода на собственный капитал;

n - анализируемый период.

Задача 22

Определить стоимость недвижимости, чистой операционный доход которой в течение ближайших 10 лет составит 1380 тыс.руб. В конце 9 года объект продадут за 12520 тыс.руб. Инвестор получает ипотечный кредит в сумме 8820 тыс.руб. на 30 лет под 12 % с ежемесячным погашением. Требуемая инвестором ставка дохода на вложенный собственный капитал - 19%

Решение:

1) R_m=0,1234

2) DS=8820*0,1234= 1088,4 тыс.руб

3) RMT= 8820*0.010286=90,7 тыс.руб.

30-9=21 год

V_mn=90,7*65,86= 5973,5

4) PV₀=(1380-1088,4)* 4,1669945= 1215,1

5) PV_ВО=(12520-5973,5)*0,2096315 = 1372,4

6) V_e=1215,1+1372,4= 2587,5

7) V=8820+ 2587,5 = 11407,5 тыс.руб.

Вывод: Рыночная стоимость недвижимости равна 11407,5 тыс.руб.

Оценка недвижимости обремененной ранее полученным ипотечным кредитом

V=V_mo+(NOI-DS)¦pvaf¦_n^Re+(FV_B-V_mnk)¦ pvf¦ _n^Re

V_mo - остаток долга на дату оценки;

V_mnk - остаток долга на дату продажи с учетом срока, отделяющего дату получения кредита от даты оценки.

Задача 23

Требуется оценить объект недвижимости. Используя условия задачи 22. Ипотечный кредит получен за 4 года до даты оценки.

Решение:

Vmo=90,7* 95,51532 = 8663,2

30-4-9=17

V_mnk=90,7*86,86471= 7878,6

1) PV₀=(1380-1088,4)* 4,1669945= 1215,1

2) PV_ВО=(12520-7878,6)*0,2096315 = 972,98

3) Ve=1215,1+972,98=2188,08

4) V=8663,2+2188,08=10851,28 тыс.руб.

Вывод: Рыночная стоимость недвижимости равна 10851,28 тыс.руб.

5.3 Расчет стоимости кредита

Сведения о величине стоимости кредита важны как для кредитора, так и для заемщика.

Андеррайтинг - оценка кредитором вероятности погашения кредита путем определения надежности и платежеспособности заемщика, результатом которой является положительное решение или отказ в предоставлении ссуды.

Сумма платежа = Платеж по кредиту + проценты по кредиту

Расчет постоянного ипотечного кредита

Сумма платежа по кредиту рассчитывается с применением фактора взноса на амортизацию денежной единицы функции сложного процента.

Задача 24

Кредит в размере 360 тыс. руб. выдан на 36 мес. под 18% годовых. Срок действия договора с 20.05.2008 г. по 20.05.2011 г. Определить стоимость кредита при возврате аннуитетными платежами.

или 13014,86*36=468535 руб.

Стоимость кредита при возврате аннуитетными платежами равна 468535 руб.

Расчет ипотечного кредита с фиксированным платежом основной суммы долга

При данной форме кредита размер платежа дифференцируется в зависимости от остатка основной суммы долга.

Платеж по кредиту = Сумма кредита / кол-во мес. на который оформлен кредит

Проценты по кредиту = (Остаток долга * Годовая % ставка/365(366))*Кол-во дней с даты последнего платежа

Задача 25

Определить стоимость кредита при возврате дифференцированными платежами. Условия задачи 24.

Решение:

Таблица. Расчет характеристик кредита с фиксированным платежом

№ месяца	Дата платежа	Остаток зад. по кредиту, руб.	Количество дней с даты последнего платежа	Платежи по кредиту (погашение основной суммы долга), руб.	Проценты по кредиту, руб.	Сумма платежа, руб.
0	20.05.2008	360000,00	-	-	-	-
1	20.06.2008	350000,00	31	10000,00	5488,52	15488,52
2	20.07.2008	340000,00	30	10000,00	5163,93	15163,93
3	20.08.2008	330000,00	31	10000,00	5183,61	15183,61
4	20.09.2008	320000,00	31	10000,00	5031,15	15031,15
5	20.10.2008	310000,00	30	10000,00	4721,31	14721,31
6	20.11.2008	300000,00	31	10000,00	4726,23	14726,23
7	20.12.2008	290000,00	30	10000,00	4426,23	14426,23
8	20.01.2009	280000,00	31	10000,00	4433,42	14433,42
9	20.02.2009	270000,00	31	10000,00	4280,55	14280,55
10	20.03.2009	260000,00	28	10000,00	3728,22	13728,22
11	20.04.2009	250000,00	31	10000,00	3974,79	13974,79
12	20.05.2009	240000,00	30	10000,00	3698,63	13698,63
13	20.06.2009	230000,00	31	10000,00	3669,04	13669,04
14	20.07.2009	220000,00	30	10000,00	3402,74	13402,74
15	20.08.2009	210000,00	31	10000,00	3363,29	13363,29
16	20.09.2009	200000,00	31	10000,00	3210,41	13210,41
17	20.10.2009	190000,00	30	10000,00	2958,90	12958,90
18	20.11.2009	180000,00	31	10000,00	2904,66	12904,66
19	20.12.2009	170000,00	30	10000,00	2663,01	12663,01
20	20.01.2010	160000,00	31	10000,00	2598,90	12598,90
21	20.02.2010	150000,00	31	10000,00	2446,03	12446,03
22	20.03.2010	140000,00	28	10000,00	2071,23	12071,23
23	20.04.2010	130000,00	31	10000,00	2140,27	12140,27
24	20.05.2010	120000,00	30	10000,00	1923,29	11923,29
25	20.06.2010	110000,00	31	10000,00	1834,52	11834,52
26	20.07.2010	100000,00	30	10000,00	1627,40	11627,40
27	20.08.2010	90000,00	31	10000,00	1528,77	11528,77
28	20.09.2010	80000,00	31	10000,00	1375,89	11375,89
29	20.10.2010	70000,00	30	10000,00	1183,56	11183,56
30	20.11.2010	60000,00	31	10000,00	1070,14	11070,14
31	20.12.2010	50000,00	30	10000,00	887,67	10887,67
32	20.01.2011	40000,00	31	10000,00	764,38	10764,38
33	20.02.2011	30000,00	31	10000,00	611,51	10611,51
34	20.03.2011	20000,00	28	10000,00	414,25	10414,25
35	20.04.2011	10000,00	31	10000,00	305,75	10305,75
36	20.05.2011	0,00	30	10000,00	147,95	10147,95
				360000,00	99960,1617	459960,16

Стоимость кредита составляет 459960,16 руб.

Сравнивая рассмотренные формы кредитования, следует отметить, что возмещение самоамартизирующегося кредита предусматривает более быстрый возврат процентов, возмещение кредита с фиксированным платежом - возврат всей суммы кредита.

6. Оценка стоимости инвестиций в недвижимость

Применение в оценочной практике показателей экономической эффективности является неотъемлемой частью в силу того, что недвижимость отличается высокой капиталоемкостью, инвестиции достаточно надежны и в будущем могут приносить доход продолжительное время. Методы оценки инвестиций основаны на теории стоимости денег во времени.

Основная цель оценки инвестиционной привлекательности проектов заключается в том, чтобы обосновать решение инвестора о выгодности вложения денег в тот или иной проект. Показатели:

1. Коэффициент экономической эффективности капитальных вложений

К_эф=П/К

Где П - годовая прибыль;

К - капитальные вложения.

2. Срок окупаемости

Т_ок=К/П

3. Коэффициент сравнительной экономической эффективности, основан на минимизации приведенных затрат

К_ср.э.=С+Е_н*К

Где С - текущие затраты;

Е_н - нормативный коэффициент экономической эффективности капитальных вложений.

Экономическая оценка инвестиционных проектов с учетом фактора времени основана на использовании системы следующих показателей:

1. срок (период) окупаемости (РР);

2. чистая текущая стоимость доходов (NPV);

3. ставка доходности проекта (коэффициент рентабельности) (PI);

4. внутренняя ставка доходности проекта (IRR);

5. модифицированная ставка доходности проекта (MIRR).

Срок окупаемости - ожидаемое число лет, необходимых для полного возмещения инвестиционных затрат. Период окупаемости рассчитывается следующим образом:

Т_ок=Число лет предшествующих году окупаемости = Невозмещенная стоимость на начало года окупаемости/Дисконтированный денежный поток в год окупаемости

Задача 26

Инвестиционный проект строительства гостиницы требует вложения 21170 тыс. руб., прогнозируемый поток доходов составит величины, представленные в таблице. Ставка дисконта - 10%.

Таблица. Определение срока окупаемости инвестиций

Показатели	Периоды
	0	1	2	3	4	5
Поток доходов, тыс. руб.	21170	3760	7960	10510	14400	16550
Фактор текущей стоимости денежной единицы, pvf(1/(1+i)n)	1,0000	0,9091	0,8264	0,7513	0,6830	0,6209
Дискон. денежный поток (при ставке дисконта 14%), тыс. руб.	21170	3418,2	6578,1	7896,2	9835,2	10275,9
Нак. Дисконт. денежный поток (возмещенная стоимость), тыс. руб.	-21170	-17751,8	-11173,7	-3277,5	+6557,7

 Срок окупаемости равен 3,3 года.

Чистая текущая стоимость доходов показывает прирост капитала от реализации проекта на основе сравнения затрат с доходами по инвестиционному проекту.

NPV - чистая текущая стоимость доходов;

FV_n - денежные потоки доходов, в n-ом периоде;

К_n - текущие затраты по проекту.

Задача 27

Условия задачи 26. Рассчитать показатель чистой текущей стоимости доходов по анализируемому проекту строительства гостиницы.

Таблица

Показатели	Периоды
	0	1	2	3	4	5
Поток доходов, тыс. руб.	21170	3760	7960	10510	14400	16550
Дисконтированный ден. поток, тыс. руб.	21170	3418,2	6578,1	7896,2	9835,2	10275,9
Суммарный привед. поток дох., тыс. руб.		Сумма 1-5перодов = 38003,6
Чистая текущая стоим. дох., NPV, тыс. руб.	38003,6-21170=16833,6

Показатель чистой текущей стоимости проекта равен 16833,6 тыс.руб.

Ставка доходности проекта (коэф-т рентабельности) показывает величину прироста капитала на единицу инвестиций. Отражает эффективность сравниваемых инвестиционных проектов, которые различаются по величине затрат и потокам доходов. Ставка доходности проектов рассчитывается как отношение чистой текущей стоимости доходов по проекту к величине инвестиций.

PI=NPV/K*100%

Задача 28

Определить ставки доходности двух проектов инвестирования недвижимости, если известны следующие данные: по проекту №1 (условия предыдущей задачи 27, кроме ставки дисконтирования), проект №2 требует инвестирования 22480 тыс. руб. и обеспечивает поток доходов в течение 5 лет в следующем размере: 4060, 7000, 12290, 14300 и 18800 тыс. руб.

Ставка дисконтирования, используемая для принятия решения, - 12%.

Таблица. Проект 1

Показатели	Периоды
	0	1	2	3	4	5
Поток доходов, тыс. руб.	21170	3760	7960	10510	14400	16550
Фактор текущей стоимости денежной единицы, pvf(1/(1+i)n)	1,0000	0,8929	0,7972	0,7118	0,6355	0,5674
Дисконтированный денежный поток (при ставке дисконта 12%), тыс. руб.	21170	3357,3	6345,7	7481,0	9151,2	9390,5

Суммарный приведенный поток =35725,7

Таблица. Проект 2

Показатели	Периоды
	0	1	2	3	4	5
Поток доходов, тыс. руб.	22480	4060	7000	12290	14300	18800
Фактор текущей стоимости денежной единицы, pvf(1/(1+i)n)	1,0000	0,8929	0,7972	0,7118	0,6355	0,5674
Дисконтированный денежный поток (при ставке дисконта 12%), тыс. руб.	22408	3625,2	5580,4	8748,0	9087,7	10667,1

Таблица. Для проекта №2 суммарный приведенный поток = 37708,4

Показатель	Проект № 1	Проект № 2
Суммарный приведенный поток доходов (при ставке 12%), тыс.руб.	35725,7	37708,4
Затраты по проекту, К, тыс.руб.	21170	22480
Чистая текущая стоимость доходов, NPV, тыс.руб.	14555,7	15228,4

PI₁=NPV1/K1*100%= 14555,7/21170*100%= 68,8%

PI₂=NPV2/K2*100%= 15228,4/22480*100%= 67,7%

Установлено, что более выгодным является проект № 1, имеющий наибольшую эффективность единицы инвестиций (68,8% или 1,688). Чистая текущая стоимость не может являться объективным критерием выбора инвестиционного проекта.

Внутренняя ставка доходности проекта - ставка дисконтирования, приравнивающая сумму приведенных доходов от проекта к величине инвестиций, при которой чистая текущая стоимость доходов равна 0.

При расчете составляется пропорция и решается уравнение:

=

Задача 29

Рассчитать внутреннюю ставку доходности по проекту строительства гостиницы (на условиях задачи 26).

1) Сумма потоков доходов, дисконтированных по ставке 10% = 38003,6 тыс. руб.

2) NPV= 16833,6 т.е. >0

Вторая ставка дисконтирования выбирается больше первой. Принимаем ее в размере 30%, но при расчетах NPV=714,6 т.е. >0 Поднимаем ставку дисконтирования до 40% и получаем NPV= -3767,23 т.е.<0

3) Составляем пропорцию:



Внутренняя ставка доходности проекта равна 34,5%, при такой ставке дисконтирования обеспечится безубыточность инвестиций.

Модифицированная ставка доходности инвестиционного проекта позволяет учесть крупный отток денежных средств и предположения о реинвестировании доходов от проекта по расчетной ставке, не связанной с рынком по внутренней ставке доходности проекта. В основе расчетов лежит модифицированный денежный поток. Величина безопасной ликвидной ставки определяется на основе анализа финансового рынка и обычно равна или несколько выше безрисковой ставке доходности.

Модификация затрат - это дисконтирование затрат последующих периодов по безопасной ликвидной ставке.

Модификация доходов - это накопление доходов по средней ставке доходности исходя из условий рынка.

где n - анализируемый период;

?FV_n - суммарные накопления на конец анализируемого периода;

?PV_o - суммарные дисконтированные затраты.

Задача 30

Рассчитать модифицированную ставку доходности проекта строительства гостиницы (на условиях 26 задачи). Затраты по бизнес-плану в размере 21170 распределены на 2 года - 12950 и 8220 тыс.руб

Решение:

1) PV₁=12950 тыс.руб. в основной проект

PV₂=8220*0,961538=7903,8

?_PV=20853,8 тыс.руб.

2) FV₄=3760*(fvf,10%,4года) 1,4641=5505,0

FV₃=7960*1,331=10235,39

FV₂=10510*1,21=12717,1

FV₁=14400*1,1=15840

FV₀=16550

3) ?FVn=60847,49

4) MIRR= или 14,3%.

Модифицированная ставка доходности проекта строительства равна 14,3%

Заключение

Успех бизнеса в условиях рыночной экономики во многом предопределяется качеством информации, на основе которой принимаются ответственные финансовые решения. Именно поэтому сбор и аналитическая обработка информации, в том числе рыночной, сегодня являются как предметом отдельного изучения с научно-методологической точки зрения, так и предметом самостоятельного бизнеса.

Подводя итоги сказанному, можно сделать несколько выводов относительно реализации инвестиционного проекта и отметить то, что при принятии любого инвестиционного решения необходимо, прежде всего, провести исследования инвестиционной среды.

Инвестиции в недвижимость - выгодное вложение средств, особенно при настоящих рыночных отношениях и условиях, но эффективность и выгода зависит от осведомленности инвестора.

Реализация инвестиционных проектов предполагает отказ инвестора от денежных средств сегодня в расчете на получение в будущем. Причем, как правило, на получение прибыли следует рассчитывать не раньше чем через год после инвестиций.

Объектами реальных инвестиций (капитальных вложений) могут быть недвижимость, бизнес, машины, оборудование, здания, земельные участки, природные ресурсы.

Инвестиционный проект прежде всего оценивается в плане его технической выполнимости, юридической обоснованности, экологической безопасности и экономической эффективности, под которой понимают доходность (норму прибыли) - результат сопоставления генерированной проектом получаемой прибыли и совокупных затрат, произведенных на этот проект.

Очевидно, что при принятии инвестиционных решений - при выборе инвестиционного проекта - предпочтение отдается объекту, который технически выполним, юридически обоснован, экологически безопасен и экономически наиболее эффективен.

Очевидно, что при наличии нескольких проектов можно получить равный размер дохода, но эффективность этих проектов может быть разной, так как на их реализацию могут потребоваться различные затраты.

Оценивая эффективность инвестиционного проекта, следует учитывать и степень различного рода риска (предпринимательского, финансового и др.).

Основной задачей при анализе эффективности инвестиционных проектов является расчет будущих денежных потоков, генерируемых (прогнозируемых) при реализации проекта.

Только поступающие при реализации инвестиционного проекта денежные потоки способны обеспечить окупаемость инвестиционного проекта.

Поэтому именно денежные потоки, а не прибыль являются основным центральным элементом анализа эффективности инвестиционного проекта. Другими словами, эффективность инвестиционных проектов должна быть основана на исследовании денежных потоков, которые генерируются в результате реализации этих проектов, в нашем случае вложения (инвестиции) в недвижимость.

Что касается 2 пункта курсовой, анализа однокомнатных квартир Ленинского района г.Перми, можно сказать, что квартира в Ленинском районе - это и неплохое жилье и надежные инвестиции. Это доказывает проведенный анализ. Качество жилья зависит от даты постройки и добросовестности застройщика. А застройщики в наше время большие фантазеры на то, как сократить расходы по смете. Что касается застройщиков лет «цать» назад, то можно сказать, что делали на совесть, но не всегда трезвы были мастера (кривые стены, неровно залитые полы тому пример).

Список литературы

1. Агапов Н.Н. и др. Методические основы оценки недвижимости, -М., РЭА, 1996.

2. Аньшин В.М. Инвестиционный анализ: учебно-практическое пособие. - М: Дело, 2000.

3. Гражданский кодекс РФ

4. Горемыкин В., Бугулов Э. Экономика недвижимости, Учебник. -М.,1999,592с, 5000.

5. Григорьев В.В. и др. Оценка объектов недвижимости. Теоретические и практические аспекты: Учебное пособие. - М., Инфра-М, 1997,320с.2000

6. Поносов А.Н., Поносова Н.Н. Экономическое обеспечение оценки недвижимости: Учебно-методическое пособие. - П: Изд.во ФГОУ ВПО «Пермская ГСХА»,2009. - 85с.

7. Экономика и финансы недвижимости. Под ред. Пашкуса Ю.В.,-СПб, Изд-во СПБУ,1999.

8. www.investforma.ru

9. www.bibliotekar.ru/biznes

10. www.metrosphera.ru

Размещено на Allbest