Определение стоимости объекта недвижимости

МИНИСТЕРСТВО ОБРАЗОВАНИЯ И НАУКИ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

НОВОСИБИРСКИЙ ГОСУДАРСТВЕННЫЙ

АРХИТЕКТУРНО-СТРОИТЕЛЬНЫЙ УНИВЕРСИТЕТ

Кафедра экономики

строительства и инвестиций

КУРСОВАЯ РАБОТА

На тему: Определение стоимости объекта недвижимости

Студент __________________________________________ Е.В. Лешова

подпись, дата инициалы, фамилия

Специальность, группа 060800 «Экономика и управление на предприятии (в строительстве)» , гр.452

Руководитель работы _______________________________ О.И. Ханина

подпись, дата инициалы, фамилия

Работа защищена _________________________Оценка ____________________

подпись, дата

Новосибирск 2005

Содержание

Введение

1. Постановка задачи оценки

2. Анализ лучшего и наиболее эффективного использования недвижимости

3. Определение стоимости здания различными подходами к оценке недвижимости

3.1. Использование затратного подхода

3.2. Использование сравнительного подхода

3.3. Использование доходного подхода

4. Сведения стоимостных показателей в итоговую оценку стоимости недвижимости

Заключение

Список литературы

Введение

Понятие «недвижимое имущество» впервые сформулировано в римском праве в связи с введением в гражданский оборот земельных участков и других природных объектов, и в настоящее время оно стало общепринятым во всех странах мира.

В мировой практике недвижимость - это земля как физический объект, а также все, что прочно с ней связано, включая объекты, присоединенные к ней, не зависимо от того, имеют ли они природное происхождение или созданы руками человека. То есть недвижимость - это участок территории с имеющимися на нем природными ресурсами (почва, зеленые насаждения и др.), зданиями и сооружениями.

Ст. 130 ГК РФ к недвижимым вещам или к недвижимости относят земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно. В т.ч. леса, многолетние насаждения, здания и сооружения.

К недвижимым вещам относятся так же подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты.

В Российском законодательстве понятие недвижимости включает приравненные к нему движимые вещи. Не по родовым или видовым признакам, а по целесообразности распространения на них специального правового режима, установленного для действительно недвижимых вещей.

Недвижимость включает в себя не только понятие физического или материального объекта, но и комплекс экономико-правовых и специальных отношений.

Недвижимость как товар с экономической точки зрения имеет двойственную характеристику, то есть, в конечном счете, приобретается либо сам объект, либо предоставляемые им услуги. Недвижимость отличается от большинства экономических товаров своими размерами, характером использования, способами реализации на рынке и т.д.

С переходом России к рыночным отношениям недвижимость становится товаром и возникает рынок недвижимости. Рынок недвижимости - это определенный набор механизмов, по средствам которых передаются права на собственность и связанные с ней интересы, устанавливаются цены и распределяется пространство между различными конкурирующими вариантами использования.

Рынки недвижимости локализованы, поскольку объекты неподвижны, следовательно, покупатели и потребители должны прибыть к продукту. Рынки недвижимости могут быть сегментированы. Сегментирование - это разбиение рынка на сектора или сегменты, схожие по ряду параметров. Процесс сегментации обусловлен специфическими особенностями недвижимости как товара, а так же тем, что различные пользователи обладают различными потребностями и ресурсами.

Рынок недвижимости является существенной составляющей в любой национальной экономике. Без него не может быть рынка вообще, так как рынок труда, рынок капитала, рынок товаров и услуг и т.д. для своего существования должны иметь или арендовать соответствующие помещения, необходимые для их деятельности.

Если говорить о рынке недвижимости в Росси, то следует отметить, что в настоящее время он находится в начальной стадии становления и постепенного развития. Развитие рынка недвижимости напрямую связанно как с политико-правовыми основами, так и с экономической ситуацией в стране. Кроме того, важным условием развития рынка недвижимости является привлечение инвестиций (как иностранных, так и со стороны российских партнеров). Сегодня очевидно, что рынок недвижимости повсюду в России становится весомой составляющей и экономики отдельных регионов, и национальной российской экономики в целом.

В связи с развитием рынка недвижимости возникла необходимость в оценочной деятельности.

Оценка имущества - это определение стоимости.

Оценочная деятельность - это деятельность, направленная на установление в отношении объекта рыночной и иных видов стоимости.

Процесс оценки - совокупность приемов, обеспечивающих сбор и анализ информации, проведения расчетов стоимости и оформление результатов оценки.

Цели оценки недвижимости могут быть следующими:

1. Отражение в отчетности, купля-продажа, обмен;

2. Проведение конкурсов, аукционов, торгов;

3. Залог, раздел, наследственное дарение;

4. Страхование;

5. Исчисление налогов, пошлин, сборов;

6. Инвестиционное проектирование;

7. Ликвидация, утилизация.

К объектам оценки относятся:

отдельные материальные объекты (вещи);

совокупность вещей, составляющих имущество лица, в том числе имущество определенного вида (движимое или недвижимое, в том числе предприятия);

право собственности и иные вещные права на имущество или отдельные вещи из состава имущества;

права требования, обязательства (долги);

работы, услуги, информация;

иные объекты гражданских прав, в отношении которых законодательством РФ установлена возможность их участия в гражданском обороте.

Оценка недвижимости - особая сфера профессиональной деятельности на рынке недвижимого имущества и в то же время - необходимый момент при совершении практически любой операции с недвижимостью, начиная от купли-продажи, сдачи в аренду и завершая принятием решений о реализации проектов строительства объектов недвижимости, о внесении объектов недвижимости в уставной капитал и т.д. Оценка - сложный процесс, требующий высокой квалификации оценщика, понимания принципов и методов оценки, свободной ориентации на рынке недвижимости, знания соответствия и тенденций спроса и предложения на различных сегментах рынка. [ , с.25]

К основным Законодательным актам Российской Федерации, на основании которых производится оценка рыночной стоимости объектов недвижимости и другого имущества юридических и физических лиц, относятся:

· постановление № 285 от 11.04.01 г. «Положение о лицензировании оценочной деятельности в РФ»;

· постановление № 519 от 06.07.01 г. «Об утверждении стандартов оценки»;

· Федеральный Закон № 135-ФЗ от 29.07.98 г. «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Целью данной курсовой работы является закрепление теоретических знаний и приобретение практических навыков в области экономики и оценки недвижимости на основе самостоятельного изучения и обобщения законодательных актов и специальной экономической литературы, проведение расчетов по определению стоимости объекта коммерческой недвижимости.

Задачами курсовой работы являются:

· определение проблемы по оцениваемому объекту;

· изучение подхода сравнительного анализа, затратного и доходного методов оценки недвижимости;

сведение полученных стоимостных показателей в итоговую оценку стоимости недвижимости и определение рыночной стоимости объекта;

[6, с.2]

1 Постановка задачи оценки

Начальным этапом процесса оценки является постановка задачи оценки. На данном этапе выявляется базовая информация, определяющая весь процесс оценки. Этап включает следующую последовательность действий:

1. идентификация и описание объекта оценки;

2. установка оцениваемых имущественных прав;

3. указание даты оценки;

4. описание цели оценки;

5. определение вида оцениваемой стоимости, соответствующего цели оценки;

Оцениваемый объект недвижимости представляет собой помещение пристройку общей площадью 418 м2. Помещения составляют15-30м2 с коридором. Объект расположен в г. Новосибирске, в центральной части, по адресу: ул. Красный проспект 25.

Общая площадь участка, на котором располагается объект, составляет 1054 м2: из них 40% занимает здание (418м2), 10% (105,4 м2) приходятся на асфальтобетонное покрытие. Несущая способность грунтов средняя. Расположение здания на участке показано на рис.1.

22 34

19

31

Рис.1 Общий вид участка

S участка = 1054 м2

S объекта = 418 м2

S асф.бет.пок =105,4 м2

0,2 S участка <= S объекта <=0,4 S участка

Объект недвижимости находится в праве собственности компании «Сибирь» на основании соглашения о передачи в уставной капитал одного из учредителей компании от 15.08.03 г.

Дата оценки недвижимости 11.10.05 г.

Конечной целью оценки данного объекта недвижимости является продажа. Для этого определяем рыночную стоимость объекта.

Согласно Федеральному закону «Об оценочной деятельности в РФ», под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

При определении рыночной стоимости недвижимости необходимо ориентироваться не на идеальные условия, а на реальную ситуацию, типичную для того сектора рынка, на котором обращается оцениваемый объект, по его состоянию на дату оценки.

2 Анализ лучшего и наиболее эффективного

использования недвижимости

Определение наилучшего и наиболее эффективного (оптимального) использования считается наиболее важным в процессе оценки.

Принцип лучшего и наиболее эффективного использования основан на определении стоимости недвижимости в случае использования объекта наилучшим (наиболее эффективным, оптимальным) образом (физически возможным и юридически разрешенным).

Наиболее вероятное и рентабельное на момент оценки использование объекта обеспечивает самую высокую текущую стоимость недвижимости.

Анализируется наилучшее и наиболее эффективное использование, во-первых, предположительно вакантного земельного участка и, во-вторых, земельного участка с имеющимся не жилым помещением. Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования является базовым в оценке недвижимости и формирует основу, на которой оценщик применяет три традиционных подхода к стоимости.[ ,с.39]

Существуют факторы, определяющие наилучшее и наиболее эффективное использование объекта недвижимости. К ним относятся:

· предполагаемая доходность;

· местоположение объекта недвижимости;

· конструктивные особенности;

· экономическая целесообразность;

Экономическая целесообразность означает обоснование с точки зрения окупаемости инвестированного капитала. Оценивается возможная доходность, по данным таблицы 2.1, для каждого законодательно разрешенного и физически осуществимого варианта использования здания.

Доходность от сдачи в аренду:

Административное 700*418*12=3.511.200

Складское 250*418*12=1.254.000

Производственное 300*418*12=1.504.800

Общ. Питания 1000*418*12=5.016.000

Торговое 900*418*12=4.514.400

При анализе ставок аренды по нежилым помещениям выявили, что при существующем наборе характеристик объекта (местоположение, площадь, состояние помещений и т.д.) наиболее эффективно его использование под здание общественного питания (ресторан).

Оцениваемый объект расположен в центре города, где ежедневно ведется активная как деловая, так и культурная жизнь и является привлекательным для использования его под ресторан, в связи с высокой потребностью элиты нашего города в заведении подобного типа. Так же существенным преимуществом объекта является расположение его на одной из центральных магистралей города.

Таблица 2.1

Ставки аренды коммерческой недвижимости за месяц, р./м2 [6,с.7]

Тип здания	Назначение	Площадь	Местоположение
			Отд.	с/о	Цен.
Административное	Офис, банк	До 200	320	500	800
		200-500	300	450	700
		500-1000	250	400	600
		Более 1000	160	350	550
Складское	Склад, автогараж	До 200	400	350	280
		200-500	380	300	250
		500-1000	280	250	180
		Более 1000	260	240	160
Производственное	Пищевое производство, мастерская ремонра, СТО, предприятие легкой промышленности, древо- и металлообработка	До 200	350	400	350
		200-500	360	350	300
		500-1000	320	300	200
		Более 1000	300	280	180
Общественного питания	Столовая, ресторан, кафе	До 200	300	450	1100
		200-500	280	400	1000
		500-1000	220	350	800
		Более 1000	150	330	700
Торговое	Магазин, супермаркет, выставочный центр, аптека	До 200	380	600	1000
		200-500	350	500	900
		500-1000	250	400	700
		Более 1000	180	380	600

Анализ факторов, определяющих наилучшее и наиболее эффективное использование объекта недвижимости, показал, что целесообразно использовать оцениваемое нежилое помещение под ресторан, так как ставка аренды при данном способе использования объекта является наибольшей и составляет 1000 р./м2. ( выбор осуществлялся, исходя из того, что площадь объекта составляет 418 м2, расположение - центральная магистраль города).

3 Определение стоимости здания различными подходами к оценке недвижимости

Традиционными подходами определения стоимости недвижимости являются затратный, сравнительный и доходный. В рамках каждого подхода используются определенные методы расчета. В результате применения этих подходов получаются три различные величины стоимости одного и того же объекта, на основании которых определяется итоговая величина стоимости.

3.1. Использование затратного подхода

Затратный метод основан на том, что стоимость недвижимости определяется исходя из стоимости земельного участка и затрат на воспроизведение (замещение) имеющихся на нем улучшений (зданий и сооружений) за вычетом накопленного износа (физического, функционального, внешнего).

В основе метода лежит предположение, что рациональный потенциальный покупатель не заплатит за объект недвижимости сумму, превышающую затраты на создание заменяющей данный объект недвижимости без чрезмерной задержки (учитывая затраты покупателя, а не подрядчика).

Основная расчетная формула:

Сзп = Сз + Снс - Ин, (1)

где Сзп - стоимость объекта недвижимости, определенная в рамках

затратного подхода, тыс. р;

Сз - стоимость земельного участка, тыс. р;

Снс - стоимость нового строительства здания, тыс, р;

Ин - накопленный зданием износ, тыс.р; [6, c.8]

Таким образом, при применении затратного метода оценки недвижимости необходимо определить стоимость земельного участка, издержки, необходимые на воспроизводство нового здания, являющегося точной копией оцениваемого, накопленный износ (физический, функциональный, внешний).

Для оценки стоимости земельного участка используется метод прямого сравнения продаж. По своей сути, данный метод относится к сравнительному подходу, однако его расчетные модели используются и в других подходах. В частности, в рамках затратного подхода необходимо оценить величину затрат, необходимых на приобретение земельного участка под строительство. Для этого анализируются цены аналогичных участков. При этом имеющиеся различия между сравниваемыми объектами корректируются путем введения соответствующих поправок.

Начальным этапом метода прямого сравнения продаж является изучение рынка и сбор информации об объектах-аналогах, т.е. таких объектах, которые схожи с оцениваемым. Данные о проданных на рынке аналогах приведены в таблице 3.1.

Таблица 3.1

Данные о продажах земельных участков

Характеристики	А1	А2	А3	А4	А5	А6
Цена продажи, тыс.р,	1650	4500	6020	4200	4375	2025
Размер, м2.	1000	5000	4300	2800	3500	1500
Права собственности	частная	сервитут	Государст.	сервитут	Государст.	частная
Условия финансирования	типичные	кредит	типичные	типичные	типичные	кредит
Условия продажи	Срочная продажа	Срочная продажа	типичные	Особые 1*	типичные	Особые 2*
Дата продажи	3 мес. назад	9 мес. назад	Наст. время	6 мес. назад	3 мес. назад	6 мес. назад
Местоположение	Цен.	Отд.	с/о	Цен.	Отд.	с/о
Асфальтобетонное покрытие	До 10 %	До 30 %	До 50%	До 30%	До 50%	До 10%
Несущая способность грунтов	Низк.	Выс.	Сред.	Сред.	Низк.	Выс.

* Сделка между партнерами по бизнесу.

** Приобретение соседнего участка для расширения существующего.

После определения объектов-аналогов, необходимо подобрать единицы сравнения, поскольку количественные характеристики объекта оценки и аналогов отличаются. В данной курсовой работе будем оперировать ценой за единицу площади, т.е. единицей сравнения будет цена 1м2.

Следующим этапом метода прямого сравнения продаж является внесение поправок на выделенные различия в ценно образующих характеристиках сравниваемых объектов. На данном этапе требуется ответить на вопрос, за какую сумму был бы продан аналог, обладай он теми же характеристиками, что и объект оценки.

Основное правило внесения процентных поправок: если оцениваемый объект лучше сопоставимого аналога, то к цене последнего вносится повышающий коэффициент, если хуже - понижающий коэффициент.

Внося поправки, необходимо помнить, что корректировкам подвергаются объекты-аналоги, объект оценки никогда не подвергается корректировкам.

При внесении поправок необходимо подвергнуть корректировкам каждую отличающуюся характеристику - элемент сравнения. Элементы сравнения принято делить на две группы. Первая группа - элементы, относящиеся к условиям сделки и состоянию рынка (поправки проводятся путем применения каждой последующей поправки к предыдущему результату скорректированной цены). Первая группа включает в себя: состав передаваемых прав собственности, условия финансирования сделки, условия продажи, время продажи.

Вторая группа - элементы, относящиеся непосредственно к объекту недвижимости (производятся путем применения поправок каждого элемента к результату, полученному после корректировки на условия рынка, в произвольном порядке). Состав второй группы: местоположение, физические и экономические характеристики, дополнительные компоненты .[6,c.10]

Размер величины поправок, необходимых для расчета скорректированных цен земельных участков, определен по результатам исследования рынка:

· Наличие сервитута (обременения) снижает стоимость на 12 %, по причине дополнительных процедур согласования государственные объекты стоят на 10 % меньше частных;

· Кредиты представляются под 15 %;

· Условия срочной продажи изменяют цену на 10 %, при сделке между партнерами по бизнесу цена была занижена на 8 %, особая заинтересованность покупателя при приобретении соседнего участка для расширения бизнеса позволила продавцу завысить цену на 7 %;

· За 3 месяца цены на рынке возросли на 2 %, за 6 месяцев - на 4%, за 9 месяцев - на 8 %;

· Разница в ценах по районам: цен. И с/о - 20%, с/о и отд. - 10%, цен. и отд. - 30%;

· Разница в ценах при наличии асфальтобетонного покрытия на площади до 10% участка по сравнению с площадью до 30% составляет 2%, до 30% по сравнению с площадью до 50% - 3%, до 10% по сравнению с площадью до 50% - 5%;

· Разница в ценах между низкой и средней несущей способностью грунтов - 3%, средней и высокой - 4%, низкой и высокой - 7%.

Для вывода о стоимости земельного участка необходимо провести согласование полученных скорректированных цен. Согласование - это не усреднение полученных промежуточных результатов, а процесс взвешивания и сравнения показателей с их характеристиками. Согласование проводится в соответствии с имеющимися отличиями аналогов от оцениваемого объекта.

Для согласования широко используются различные методы. В частности, суждение о стоимости объекта можно принять в результате анализа четырех показателей: [ 6,c.12]

1. среднего арифметического значения скорректированных цен:

(1,911+1,263+1,771+1,849+1,77+1,292)/6=1,643 р./м2.

2. модального значения. Мода - наиболее часто встречающееся значение в числовом ряду. В нашем случае берем наиболее близкие часто встречающиеся значения.

Итак, запишем все значения в один числовой ряд и выберем наиболее часто встречающееся:

1,911 1,263 1,771 1,849 1,77 1,292

Примем модальное значение равным 1,77 р./м2.3. медианного значения. Медиана - середина ранжированного числового ряда. Для определения медианы запишем все цены от минимального до максимального значения и выберем значение, находящееся в центре ряда (в нашем случае, среднее между двумя - четное количество значений):1,263 1,292 1,77 1,771 1,849 1,911

Примем медианное значение равным (1,771+1,77)/2=1,771 р./м2.4. скорректированной цены самого похожего на оцениваемый объект аналога. Чем меньше количество и величина поправок, тем больше аналог похож на объект оценки.

Самым похожим на оцениваемый объект аналогом является А3, принимаем его цену равную 1,771 р./м2.

Стоимость земельного участка в итоге принимаем как среднее арифметическое между значениями приведенных выше показателей:

Сз=(1,643+1,77+1,771+1,771)/4=1,739 р./м2.

Стоимость всего земельного участка равна

Сз = 1,739*1054 =1832,906 тыс. р.

Следующий этап затратного подхода - расчет издержек, необходимых на воспроизводство нового здания, являющегося точной копией оцениваемого. Один из методов оценки стоимости нового строительства - метод укрупненных общих показателей стоимости на единицу сравнения.

В качестве единицы сравнения принимается 1м2. Для получения стоимости нового строительства объекта оценки величина укрупненного обобщенного показателя стоимости умножается на количество единиц сравнения объекта оценки. Расчет величины укрупненного общего показателя выполнен в таблице 3.3.

При расчете стоимости нового строительства затраты на новое строительство разделяют на прямые и косвенные.

Прямые затраты - это стоимость ресурсов (трудовых, материальных), накладные расходы и прибыль подрядчика.

Косвенные затраты включают в себя не включенные в прямые затраты расходы по возведению здания.

При расчете так же необходимо учесть следующую информацию:

· Заработная плата составляет 35% стоимости материалов;

· Накладные расходы - 25% от прямых затрат;

· Прибыль подрядчика - 12% от суммы прямых и накладных затрат;

· Оплата услуг проектно-сметных организаций - 5% от прямых затрат;

· Маркетинговые, рекламные, страховые расходы - 6% от цены подрядчика;

· Затраты на покупку энергетических мощностей - 10 % от цены подрядчика;

· Налоги (НДС) - 18 % от суммы всех предыдущих затрат;

· Прибыль инвестора - 30 % от понесенных расходов.[ , c.12]

Итак, в форме таблицы 3.3 произведем расчет укрупненного обобщенного показателя стоимости при строительстве здания соответствующего назначения. В нашем случае - это общественное питание (ресторан).

Таблица 3.3

Расчет укрупненного обобщенного показателя стоимости

при строительстве здания, тыс. р./м2

№	Наименование	Затраты, тыс.р. на 1м2
1	Прямые затраты
1.1	СМР:
	- материалы	3,40
	- заработная плата	1,19
	- эксплутационные расходы	0,40
	- прочие	0,20
	Итого прямые затраты	5,19
1.2	Накладные расходы	1,298
1.3	Прибыль подрядчика	0,779
	Итого цена подрядчика	7,267
2	Косвенные затраты:
	- оплата услуг проектно-сметных организаций	0,26
	- маркетинговые, рекламные, страховые расходы	0,436
	- затраты на покупку энергетических мощностей	0,726
	- налоги	1,564
	Итого косвенные затраты	2,986
3	Затраты инвестора	10,253
4	Прибыль инвестора	3,076
	Итого укрупненный обобщенный показатель стоимости	13,329

Итак, произведя расчеты, получили величину укрупненного обобщенного показателя стоимости равную 13,329 тыс. р./м2. Таким образом стоимость нового строительства Снс = 13,329*418 = 5571,522 тыс. р.

Следующим этапом затратного подхода является оценка износа. Термин «износ» в теории оценки понимается как утрата полезности объекта, а следовательно, и его стоимости. Для оценки накопленного износа применяется метод разбивки, суть которого состоит в определении величины трех видов износа: физического, функционального и внешнего.

Физический износ - ухудшение свойств объекта с течением времени. Физический износ проявляется в потере элементами объекта первоначальных технических и эксплутационных свойств.

Функциональный (моральный) износ - уменьшение стоимости объекта вследствие его несоответствия современным функциональным требованиям. При этом объект пригоден к эксплуатации, но обесценивается за счет появления современных, более совершенных функциональных аналогов.

Внешний износ - уменьшение стоимости объекта вследствие изменения внешних по отношению к недвижимости факторов. Например, изменение положения объекта по отношению к основным транспортным, коммунальным, коммерческим и другим сооружениям, изменение финансовых условий, законодательства.

При определении общей величины накопленного износа методом разбивки используется формула:

Ин = 1 - (1 - Ифиз/100) * (1 - Ифунк/100) * (1 - Ивн/100); (2)

где Ифиз - физический износ здания, %;

Ифунк - функциональный износ здания, %;

Ивн - внешний износ здания, %.

Физический износ определяется нормативным методом. Метод предполагает использование нормативных инструкций.

Для оценки физического износа изучается степень повреждения конструктивных элементов здания . Расчет физического износа здания производится в форме таблицы 3.4.

Таблица 3. 4

Расчет физического износа здания

№	Конструктивные элементы здания	Удельный вес по типам зданий.	Износ конструктивного элемента, %	Итого износ, %
		общепит
1	Фундаменты	0,04	36,2	5,448
2	Стены	0,23	29	6,67
3	Перекрытия	0,18	7	1,26
4	Кровля	0,12	45	5,4
5	Полы	0,07	38	2,66
6	Проемы	0,10	22	2,2
7	Отделочные работы	0,08	50	4
8	Инженерное оборудование	0,16	42	6,72
9	Прочие работы	0,02	22	0,44
	Итого	1	-	34,798

Физический износ фундамента определяется по ВСН 53-86, по которому находим, что износ фундамента ленточного каменного при ширине трещин до 5 мм=21-40%, а т.к по исходным данным у нас ширина трещин равна до 4 мм методом интерполяции находим износ=36,2%. Физический износ стен по ВСН равен при стенах кирпичных с облицовкой керамическими плитками до 2мм 21-30%, находим методом интерполяции при ширине трещин до1.8мм (по условию) физический износ стен равным 29%.

Физический износ конструктивного элемента определяется по величине количественной оценки для соответствующего интервала оценок. Расчет проводится с использованием правил оценки физического износа жилых зданий (для стен и фундаментов). Для остальных элементов износ определяем самостоятельно, исходя из уровня износа, оцениваемого по первым двум элементам.

Итоговая величина по каждому элементу определяется путем умножения удельного веса соответствующего элемента на значение износа. Итоговую величину физического износа всего здания определяем суммированием. Получаем Ифиз=34,8%, т.е. здание находится в удовлетворительном состоянии, поскольку физический износ не превышает 40%.

Функциональный износ - это уменьшение стоимости объекта недвижимости в результате его несоответствия современным стандартам и требованиям рынка с точки зрения его функциональной полезности. Функциональный износ может проявляться в устаревшей архитектуре здания, в удобствах его планировки, объемах, инженерном обеспечении и т.д. Появление функционального износа обусловлено влиянием научно-технического прогресса в области архитектуры и строительства.

Функциональный износ здания оценивается в интервале от 1% до 5%. В нашем случае примем Ифунк=2%, т.е. научно-технический прогресс оказал незначительное воздействие на рассматриваемый объект недвижимости.

Износ внешнего воздействия - это уменьшение стоимости объекта недвижимости, вследствие негативного изменения его внешней среды, обусловленного либо экономическими, либо политическими, либо другими внешними факторами. Причины внешнего износа: общий экономический упадок района, в котором находится объект, действия местной администрации и федеральных органов в области налогообложения, страхования и прочие изменения на рынке капитала, земли и занятости.

Внешний износ оценивается в интервале от 1% до 10%. Примем Ивн=2%, т.е. данный тип износа незначительный, поскольку объект находится в центре города на одной из главных улиц (центральный район, где в настоящее время наблюдается общий экономический рост). Износ связан с действиями в системе налогообложения и страхования со стороны городской администрации.

Итак, процентное значение накопленного износа определяем по формуле 2:

Ин=1 - (1 - 34,798/100)*(1 - 2/100)*(1 - 2/100) = 0,374

Для оценки стоимостного значения накопленного износа полученный процент умножим на стоимость нового строительства здания:

Ин = 0,374*5571,522 = 2083,749 тыс.р.

Таким образом, используя формулу 1, находим стоимость объекта недвижимости, определенную в рамках затратного подхода:

Сзп = 1832,906+5571,522-2083,749 = 5320,679 тыс. р.

3.2. Использование сравнительного подхода

Сравнительный подход основан на определении стоимости недвижимости на основе сравнительного анализа рыночных данных о продажах аналогичных объектов.

Одним из методов данного подхода является метод прямого сравнения продаж, который использовался для оценки стоимости земельного участка. [6 ,с.17]

Метод прямого сравнения продаж заключается в определении стоимости недвижимости на основе анализа рыночной информации о продажах аналогичных (сопоставимых) объектов, при этом различия между сравниваемыми объектами, связанные с их индивидуальными особенностями, сглаживаются путем проведения соответствующей корректировки данных. Предполагается, что рациональный покупатель не заплатит за конкретную недвижимость больше, чем ему обойдется приобретение аналогичного объекта с подобными свойствами. Стоимость оцениваемого объекта определяется исходя из конкретного типа здания, назначения, объема и площади помещения, материала постройки и других типовых характеристик аналога, при этом учитываются сопутствующие факторы (экологическая обстановка, удаленность от населенных пунктов или от центра города, от автомагистрали, условия сделки, цены и даты продажи объекта-аналога). [5,с.62]

Основные условия применения данного метода оценки: объект не должен быть уникальным, необходимо наличие сопоставимых аналогов (в том числе по времени сделок в целях уменьшения влияния на оценку объекта рыночных изменений) и исчерпывающей информации.

Основные этапы метода прямого сравнения продаж:

1. Сбор информации и формирование базы данных с занесением в неё сделок с объектами недвижимости, информация по которым проверена и достоверна;

2. Анализ полученной информации, изучение рынка, выделение сегмента, к которому относится оцениваемый объект;

3. Отбор аналогов, сопоставимых с оцениваемым объектом и определение подходящих единиц сравнения по каждому из аналогов;

4. Приведение ценообразующих характеристик аналогов к характеристикам оцениваемого объекта;

5. Анализ приведенных цен аналогов и итоговое заключение о стоимости объекта оценки.

Применение метода прямого сравнения продаж в рамках сравнительного подхода подразумевает сравнение оцениваемого объекта (здания вместе с земельным участком) с аналогами, при этом суть метода и порядок расчета остаются теми же.

Данные о продаже сопоставимых объектов приведены в таблице 3.5.

Таблица 3.5

Данные о продажах коммерческой недвижимости

Аналоги	Площадь*, м2	Место- положение	Транспортная доступность	Состояние
А1	+15%	с/о	гл.	хорошее
А2	-25%	с/о	гл.	удовлетворительное
А3	+80%	с/о	втр.	хорошее
А4	-35%	отд.	втр.	хорошее
А5	+40%	отд.	гл.	удовлетворительное
А6	+30%	отд.	гл.	хорошее
А7	+100%	цен.	гл.	хорошее
А8	-50%	цен.	гл.	удовлетворительное
А9	-10%	цен.	втр.	хорошее

*Относительно объекта оценки.

Элементы сравнения объектов-аналогов относятся ко второй группе - относящиеся непосредственно к объекту недвижимости. Предполагается, что условия сделки, и состояние рынка были похожи. В качестве единицы сравнения принимается все здание.

Расчет скорректированных цен объектов коммерческой недвижимости проводится в форме таблицы 3.6.

Цкх - цена, приведенная по количественным характеристикам (по стоимости оборудования и площади), тыс. р.

На основании сравнительного анализа цен продаж известно, что различия в ценах аналогичных объектов коммерческой недвижимости за счет местоположения следующие:

· 15% между расположенными в отдаленном районе и районе средней отдаленности;

· 10% между центром и районами средней отдаленности;

Поправки на состояние объекта и условия транспортной доступности определяются путем анализа подобранных аналогов (таблица 3.6, гр.1-9).Для этого используется метод парных продаж.

Под парной продажей подразумевается продажа двух объектов, в идеале являющихся точной копией друг друга, за исключением одной характеристики, наличием которой и объясняется разница в ценах этих объектов.

При определении поправок необходимо учесть:

1. поправки определяются исходя из цен, приведенных к оцениваемому объекту по количественным характеристикам;

2. подбираются пары аналогов, имеющие только одно отличие, например одинаковое местоположение и транспортная доступность, но разное состояние;

3. при определении поправок по той или иной характеристике всегда делить цены аналогов с одинаковой с объектом оценки характеристикой на цену аналога с отличающейся характеристикой.

Данный метод позволяет рассчитать поправку на отличающуюся характеристику и затем использовать её для корректировки на этот параметр цены продажи сопоставимого с объектом оценки объекта-аналога.

Скорректированную цену аналогов определяем с учетом всех поправок(гр.13 таб. 3.6 определяется умножением гр.9 на гр.10, гр.11, гр.12).

Теперь для определения стоимости объекта недвижимости согласование полученных цен. В этом случае, суждение о стоимости объекта принимается в результате анализа пяти показателей:

1. среднего арифметического значения скорректированных цен: (4733,77+4807,03+4625,137+)/9=4717,82 тыс.р.

2. модального значения.

В качестве модального значения примем 4763,929 тыс.р.

3. медианного значения:

4551,04 4652,137 4657,748 4692,373 4733,769 4761,138 4796,88 4807,03 4808,265

Медианой в данном ранжированном числовом ряду является число 4733,769 тыс.р.

4. скорректированной цены самого похожего на оцениваемый

объект аналога. Самым похожим в данном случае является аналог А9, его скорректированная цена - 4808,265 тыс.р.

5. скорректированной цены с учетом весовых коэффициентов:

Для расчета весовых коэффициентов применяется метод расстановки приоритетов. При этом сравниваются пары сопоставимых продаж на основе оценки их влияния на итоговую стоимость объекта оценки. По данным принимаемой системы сравнений формируется квадратная матрица А = [aij],

где aij - числовая мера, определяющая степень превосходства влияния на результат оценки сопоставимой продажи (Xi) над другой (Xj).

a ij = {1,5 если Xi>Xj; 1,0 если Xi=Xj; 0,5 если Xi<Xj}.

Итак, составим квадратную матрицу А размером 9х9:

(xi/xj)	А1	А2	А3	А4	А5	А6	А7	А8	А9
А1	1	0,5	0,5	0,5	0,5	1	0,5	0,5	0,5
А2	1,5	1	1	1	1	1,5	1	0,5	0,5
А3	1,5	1	1	1	1	1,5	1	0,5	0,5
А4	1,5	1	1	1	1	1,5	0,5	0,5	0,5
А5	1,5	1	1	1	1	1,5	1	0,5	0,5
А6	1	0,5	0,5	0,5	0,5	1	0,5	0,5	0,5
А7	1,5	1	1	1,5	1	1,5	1	0,5	0,5
А8	1,5	1,5	1,5	1,5	1,5	1,5	1,5	1	1
А9	1,5	1,5	1,5	1,5	1,5	1,5	1,5	1	1

Рассчитаем весовые коэффициенты, для этого найдем сумму значений по строкам матрицы, затем находя отношение соответствующего значения в строке матрицы к общей сумме всех значений определим весовые коэффициенты (Р(Но)) для каждого из аналогов. Параметр Р1 найдём путём умножения матрицы А = [aij] на столбец суммы значений по строкам матрицы. Далее находим удельный вес Р(Н1) путём деления каждого из аналогов Р1 на сумму всех значений Р1.После чего, найдя итоговую сумму по графе Р(Н1)*гр.13 получим стоимость объекта недвижимости с учетом весовых коэффициентов.

 Таблица 3.7

Расчет стоимости объекта недвижимости с учетом весовых коэффициентов

	Сумма значений по строкам матрицы	Р(Но)	Р1	Р(Н1)	Р(Н1)*гр.13 тыс.р.
А1	7,5	0,068	0,568	0,068	320,627
А2	7,5	0,111	0,913	0,109	523,351
А3	10	0,111	0,913	0,109	506,487
А4	12	0,105	0,855	0,102	478,414
А5	12	0,111	0,913	0,109	495,480
А6	12	0,068	0,568	0,068	315,478
А7	5	0,117	0,966	0,115	548,445
А8	8,5	0,154	1,345	0,160	769,354
А9	6	0,154	1,345	0,160	771,180
Итого:	81	1,000	8,386	1,000	4728,817

Таким образом, с учетом весовых коэффициентов получили цену, равную 4728,817 тыс. р.

Стоимость объекта недвижимости, оцененную в рамках сравнительного подхода в итоге принимаем как среднеарифметическое значение выше приведенных показателей:

(4717,82+4763,929+4733,769+4808,265+4728817)/5=4750,52 тыс.р.

3.3. Использование доходного подхода

Доходный подход заключается в преобразовании в текущую стоимость недвижимости ожидаемых выгод, которые может принести использование или будущая продажа объекта. Для определения стоимости объекта оценки используется метод прямой капитализации дохода.

Преобразование будущих доходов в текущую величину стоимости осуществляется по формуле

Сдп = ЧОД/Ккап, (3)

где Сдп - стоимость объекта недвижимости, определенная в рамках доходного подхода, тыс.р.;

ЧОД - чистый операционный доход оцениваемого объекта за год, тыс.р.;

Ккап - коэффициент капитализации.

Для определения ЧОД необходимо рассчитать потенциальный и эффективный валовые доходы.

Потенциальный валовой доход (ПВД) - это сумма всех ожидаемых поступлений от сдачи объекта в аренду.

ПВД - это доход, который можно получить от недвижимости при полной занятости площадей без учёта потерь и расходов.

ПВД определяется за год с учётом ставок аренды (табл.2.1).

Эффективный валовой доход (ЭВД) - это величина, равная ПВД, за вычетом потерь от недозагрузки объекта и недосборов арендной платы.

Оценка потерь от недозагрузки объекта и недосбора арендной платы производится на основе анализа рынка, его динамики применительно к оцениваемой недвижимости. [6, c. 20 ]

В нашем случае величина убытков (т.е. понесенных потерь) составляет 8% от ПВД, которые в основном связаны с недозагрузкой объекта недвижимости, т.е. часть помещений пустует.

ЧОД представляет собой рассчитанную устойчивую величину ожидаемого чистого годового дохода, полученного от объекта оценки после вычета всех операционных расходов (ОР) и резервов.

Расчет ЧОД осуществляется в виде отчета о доходах и расходах в форме таблицы 3.8.

Таблица 3.8

Отчет о доходах и расходах

Показатели	Сумма, р.	Порядок расчета
ПВД	3511200	Доход от аренды*70% т.к здание в удовлетворительном состоянии
Убытки	245784	5-10% от ПВД(7%)
ЭВД	3265416	ПВД - Убытки
ОР:	1184571
- налог на землю	50592	12 р./м2 площади участка Sз*12*4
- налог на имущество	69755	2% в год от Снс с учетом износа (Снс-Ин)*2%*1000
- коммунальные расходы	42160	40 р./м2/мес. Sз*40
- расходы на управление	489812	15% от ЭВД
- страхование	5572	0,1% от Снс в год
- обеспечение безопасности	526680	15% от ПВД
Резервы	111430	2% от Снс в год
ЧОД	1969414	ЭВД - ОР

Теперь рассчитаем величину коэффициента капитализации.

Коэффициент капитализации определяется с учетом возмещения капитальных затрат. Коэффициент состоит из двух частей:

· Ставки доходности на капитал;

· Нормы возврата инвестированного капитала.

Для расчета ставки дохода используется метод кумулятивного построения, который состоит в суммировании ставки дохода и рисков, присущих объекту недвижимости.

Возмещение инвестированного капитала осуществляется прямолинейно (метод Ринга).Годовая норма возврата капитала рассчитывается путем деления 100 %-ной стоимости объекта на на остающийся срок полезной жизни. Остающийся срок полезной жизни объекта принимается равным от 10 до 30 лет в зависимости от привлекательности оцениваемой недвижимости. Примем остающийся срок полезной жизни объекта равным 20 лет: поскольку наше здание имеет назначение общественного питания, а в этой сфере довольно таки часто происходят различного рода изменения (постоянно внедряются новшества, меняется дизайн помещения и профиль заведения), влияющие на привлекательность объекта недвижимости.

Таким образом, норма возврата капитала равна 100/20 = 5%.

Теперь определим величины составляющие ставку доходности:

· Риск низкой ликвидности: примем равным 2%, т.к. данный объект недвижимости довольно легко продать в связи с его привлекательным местоположением (центр города, выход на главную магистраль) и назначением здания;

· Риск вложений в недвижимость: примем 5%, риск не высок, поскольку здание находится в благополучном районе и спрос на него будет постоянно, не зависимо от его назначения;

· Риск инвестиционного менеджмента: 4%, т.е. довольно существенный, поскольку данное помещение может быть использовано не рационально, т.е. внутренняя планировка проведена таким образом, что часть рабочей площади осталась не задействованной.[5, c.23]

Теперь вычислим коэффициент капитализации (таблица 3.9).

Таблица 3.9

Расчет коэффициента капитализации

Составляющие Ккап	Значение, %
Безрисковая ставка	8
Риск низкой ликвидности	2
Риск вложения в недвижимость	5
Риск инвестиционного менеджмента	4
Норма возврата капитала	5
Итого Ккап	24

Теперь, используя формулу 3, рассчитаем стоимость объекта недвижимости в рамках доходного подхода:

Сдп = 1969414,145/0,24=8205,892 тыс.р.

4 Сведение стоимостных показателей в итоговую оценку стоимости недвижимости

После определения стоимости недвижимости тремя традиционно применяемыми методами: затратный подход, сравнительный подход и доходный подход, приступают к следующему этапу процесса оценки, который заключается в сведении стоимостных показателей в итоговую оценку стоимости.

Для каждого из примененных методов оценки выбирается удельный вес (с учетом значимости и применимости каждого метода для каждой конкретной ситуации).Основные элементы сравнения: соответствие целям оценки, достоверность и достаточность используемой для анализа информации, соответствие оцениваемому типу и характеру использования недвижимости.

Определим весовые коэффициенты для каждого из подходов:

· Затратный подход имеет наименьший вес и принимается равным 5%, так как дисбаланс спроса и предложения на рынке таких объектов приводит к превышению рыночных арендных ставок и цен продаж над восстановительными издержками;

· Анализ проводился на основании достоверной информации о достаточном количестве сопоставимых объектов, поэтому удельный вес подхода сравнительного анализа продаж в итоговом согласовании будет наибольшим и составит 80%;

· Оцениваемый объект относится к доходной недвижимости. Однако, использованные в расчетах прогнозы и данные о доходах могут быть неточны, поэтому вес доходного подхода выше, чем затратного, и ниже, чем подхода сравнительного анализа продаж, и принимается равным 15%.

Данные о сведении полученных результатов в итоговую стоимость объекта занесем в таблицу 4.1.

Таблица 4.1

Расчет рыночной стоимости объекта недвижимости

Подходы к оценке недвижимости	Стоимость, тыс.р.	Весовой коэффициент
Затратный	5321	0,05
Сравнительный	4750	0,80
Доходный	8206	0,15
Рыночная стоимость	5291	1

Итак, целью данной курсовой работы являлось проведение расчетов по определению стоимости объекта коммерческой недвижимости. Используя ранее приобретенные знания в области экономики и оценки недвижимости, а также на основе самостоятельного изучения и обобщения законодательных актов и специальной экономической литературы было определено, что рыночная стоимость объекта недвижимости общей площадью 1054 м2 (включая земельный участок), находящегося в центре города, арендуемого под ресторан составляет 5291 тыс.р.

Заключение

Недвижимость составляет основу национального богатства России. Она выполняет множество различных, в том числе социально и экономически значимых функций. Неудивительно, что в последнее время возрос интерес к процессам, происходящим в сфере недвижимости.

Специалисты, чья профессия тем или иным образом связана с функционированием объектов недвижимости, пользуются повышенным спросом на рынке труда, а знание основ экономики недвижимости является обязательным условием успешной трудовой деятельности.[1, c. 651]

При выполнении данной курсовой работы мы занимались оценочной деятельностью, т.е. выступали в роли оценщика недвижимости - довольно распространенная и перспективная профессия в последние годы в России, в связи с ростом потребности в профессиональной оценке.

Оценка как важнейшая функция системы управления предшествует принятию практически любого решения в отношении недвижимого имущества. Она проводится обычно профессиональными оценщиками по заказу собственника или покупателя перед заключением сделки, для получения кредита под залог недвижимости, при разделе имущества или внесении его в качестве взноса в уставной капитал коммерческой организации, при страховании и налогообложении объектов и для многих других целей.

Оценщик - это лицо, устанавливающее рыночную или иную стоимость недвижимости с использованием специальных подходов и методик.

Оценщик должен стремиться выполнять работу в соответствии с договором в установленные сроки. Профессиональные оценщики должны не только удовлетворять жестким профессиональным стандартам ( требованиям в плане компетентности, образования и проявления профессиональных навыков), они должны также следовать высоким моральным принципам.

В России создано и функционирует Общество оценщиков (РОО), которым принят Кодекс профессиональной этики членов Общества оценщиков.

Соблюдение профессиональных этических норм в области оценки является очень важным, так как на основании мнения оценщика заключается сделки на дорогостоящие объекты недвижимости, выдаются крупные кредиты под залог этих объектов, принимаются решения о начале финансирования проектов землеустройства, разрешаются спорные имущественные вопросы. [5, c. 108]

При выполнении данной курсовой работы, выступая в роли оценщика, мы должны были определить стоимость объекта недвижимости. Перед нами стояла задача, используя подход сравнительного анализа, затратный и доходные методы определить рыночную стоимость объекта недвижимости.

Используя затратный подход, в основе которого лежит предположение, что рациональный потенциальный покупатель не заплатит за объект недвижимости сумму, превышающую затраты на создание заменяющей данный объект недвижимости без чрезмерной задержки, мы получили стоимость объекта недвижимости, равную Сзп = 5321 тыс.р.

В рамках сравнительного подхода, основанного на определении стоимости недвижимости на основе сравнительного анализа рыночных данных о продажах аналогичных объектов, была выведена стоимость этого же объекта, равная 4750 тыс.р.

Применяя доходный подход, заключающийся в преобразовании в текущую стоимость недвижимости ожидаемых выгод, которые может принести использование или будущая продажа объекта, получили стоимость оцениваемого объекта, равную Сдп =8206 тыс.р.

В конце курсовой работы, сведя стоимостные показатели в итоговую оценку стоимости недвижимости, с использованием весовых коэффициентов была выведена рыночная стоимость объекта недвижимости, равная 5291 тыс.р.

Итак, при проведении оценочной деятельности для объекта недвижимости находящегося в центре города Новосибирска, по адресу ул. Красный проспект 25, с выходом на главную улицу, было установлено, что рациональнее всего использовать его в качестве объекта общественного питания, т.к. ставка аренды за помещение в данном случае является наивысшей и составляет 1000 р./м2. Используя выше перечисленные подходы, была определена рыночная стоимость объекта на момент оценки, т.е на 11.10.2005 г., равная 5291 тыс.р. Как продавца объекта, так и покупателя эта цифра в полнее устраивает и уже в начале следующего года новым владельцем, после проведения всех необходимых ремонтных и отделочных работ, в данном помещении откроется новый ресторан для элитной публики.

Список литературы

1. Горемыкин В.А. Экономика недвижимости: Учеб./В.А. Горемыкин, Э.Р. Бугулов. - М.: Информ.-издат. дом «Филинъ», 1999.-592с.

2. Гражданский Кодекс РФ (часть первая) от 30.11.1994 №51ФЗ принят ГД СФ РФ 21.10.1994(ред. От 30.12.2004) //КонсультантПлюс: ВерсияПроф.

3. Денисенко Е.Б. Экономика недвижимости: Учеб. пособие/ Е.Б. Денисенко.- Новосибирск: НГАСУ, 2002.- 56 с.

4. ВСН 53-86. Правила оценки физического износа жилых зданий/ Гос.ком. по гражд. Стр-ву и архитектуре при Госстрое СССР. - М., 1988.- 70 с.

5. Щербаков А.И. Основы экономики недвижимости: Учеб. пособие/ А.И. Щербаков, И.И, Золотарев, Н.А. Щербакова. - Новосибирск: НГАС, 1997. - 124 с.

6. Определение стоимости объекта недвижимости. Метод. Указания к курсовой работе по дисциплине «Экономика недвижимости» для студентов специальности 060800 «Экономика и управление на предприятии (в строительстве)».- Новосибирск: НГАСУ, 2004. - 32 с.