Определение стоимости объекта недвижимости

Размещено на http://www.allbest.ru/

Размещено на http://www.allbest.ru/

ФЕДЕРАЛЬНОЕ АГЕНСТВО ПО ОБРАЗОВАНИЮ

НОВОСИБИРСКИЙ ГОСУДАРСТВЕННЫЙ АРХИТЕКТУРНО-СТРОИТЕЛЬНЫЙ УНИВЕРСИТЕТ (Сибстрин)

Кафедра экономики строительства и инвестиций

Курсовая работа

по дисциплине «Экономика недвижимости»

«ОПРЕДЕЛЕНИЕ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА НЕДВИЖИМОСТИ»

Выполнил

студент 3 курса, 351 группы Т. Э. Кохоева

Научный руководитель: C. A. Гарина

Новосибирск 2013г.



ВВЕДЕНИЕ

Недвижимость как товар с экономической точки зрения имеет двойственную характеристику, то есть, в конечном счете, приобретается либо сам объект, либо предоставляемые им услуги. Недвижимость отличается от большинства экономических товаров своими размерами, характером использования, способами реализации на рынке и т.д.

Ст. 130 ГК РФ к недвижимым вещам (недвижимое имущество, или недвижимость) относят земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в т.ч. леса, многолетние насаждения, здания и сооружения. К недвижимым вещам относятся так же подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимости может быть отнесено и иное имущество. Вещи, не относящиеся к недвижимости включают деньги и ценные бумаги, признаются движимым имуществом.

Основных признаков недвижимости три:

1) недвижимость характеризуется как физический объект, т.е. имеет материальную форму;

2) недвижимость - это объект вещных прав и влечет за собой обязательную государственную регистрацию, позволяющую идентифицировать объект;

3) недвижимость есть экономический объект, т.е. предмет потребления, источник дохода и объект сделок на рынке недвижимости.

Под рынком недвижимости в зарубежной литературе понимается набор механизмов, посредством которых передаются права на собственность и связанные с ней интересы, устанавливаются цены и распределяется пространство между различными конкурирующими вариантами использования.

В России рынок недвижимости возник с переходом к рыночной экономике и находится в постепенном развитии. Он представляет собой взаимосвязанную систему рыночных механизмов, обеспечивающих создание, оборот прав, эксплуатацию и финансирование объектов недвижимости. Рынок недвижимости является существенной составляющей в любой национальной экономике. Без него не может быть рынка вообще, так как рынок труда, рынок капитала, рынок товаров и услуг и т.д. для своего существования должны иметь или арендовать соответствующие помещения, необходимые для их деятельности.

Так как рынок недвижимости развивается, то возникает необходимость в оценочной деятельности.

Процесс оценки - совокупность приемов, обеспечивающих сбор и анализ информации, проведения расчетов стоимости и оформление результатов оценки.

К объектам оценки относятся: отдельные материальные объекты (вещи); совокупность вещей, составляющих имущество лица, в том числе имущество определенного вида (движимое или недвижимое, в том числе предприятия); право собственности и иные вещные права на имущество или отдельные вещи из состава имущества; права требования, обязательства (долги); работы, услуги, информация; иные объекты гражданских прав, в отношении которых законодательством РФ установлена возможность их участия в гражданском обороте.

Оценка недвижимости - это определение его стоимости.

Основная задача при определении стоимости - прогнозирование количества, качества и продолжительности будущих выгод от владения объектом оценки и пересчет этих выгод в настоящую стоимость. Собственность анализируется исходя из принципов оценки.

Принципы оценки делятся на четыре группы: [15, 33]

1) принципы, основанные на представлениях пользователя (принципы полезности, замещения и ожидания);

2) принципы, вытекающие из процесса эксплуатации недвижимости (принципы вклада, остаточной продуктивности, предельной производительности, сбалансированности, экономического размера и экономического разделения);

3) принципы, обусловленные действием рыночной среды (принципы альтернативности, изменчивости, зависимости, предложения и спроса, конкуренции и соответствия);

4) принцип наилучшего и наиболее эффективного использования - главный принцип оценки. Этот принцип соединяет в себе все другие принципы и является фундаментом любой оценки недвижимости.

Обязательным условием оценки недвижимости является учет специфики функционирования рынка недвижимости, т.к. состояние рынка недвижимости оказывает существенное влияние на потоки доходов, уровни риска и на возможную цену реализации объекта недвижимости в определенный момент в будущем, т.е. на основные данные, используемые при оценке методами доходного подхода. [11, с.48]

Деятельность, направленная на установление в отношении объекта рыночной и иных видов стоимости называется оценочной.

Причем, рыночная стоимость - наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Оценочная деятельность требует высокой квалификации оценщика, понимания принципов и методов оценки, свободной ориентации на рынке недвижимости, знания соответствия и тенденций спроса и предложения на различных сегментах рынка. [5, c. 45]

Основным источником гражданско-правового регулирования арендных отношений в сфере недвижимости является ГК РФ (гл. 34 и 35). В § 1 гл. 34 сформулирован комплекс общих норм, действие которых распространяется на все виды аренды. Они носят универсальный характер и полностью регулируют те виды арендных отношений, для которых не предусмотрено специальных правил, а также распространяются на выделенные в самостоятельные виды аренды, но лишь в той части, которая не урегулирована особыми нормами, относящимися к соответствующему виду отношений (финансовой аренде и другим).

К основным Законодательным актам Российской Федерации, на основании которых производится оценка рыночной стоимости объектов недвижимости и другого имущества юридических и физических лиц, относятся:

- Федеральный Закон № 135-ФЗ от 29.07.98 г. «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» с изменениями, внесенными Федеральным законом от 18.07.2009 №181-ФЗ.

- Федеральный стандарт оценки "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО № 1)";

- Федеральный стандарт оценки "Цель оценки и виды стоимости (ФСО № 2)";

- Федеральный стандарт оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)".

Актуальность данной темы обусловлена тем, что рынок недвижимости в России находится в процессе развития и требует оценки стоимости объектов недвижимости.

Целью данной курсовой работы является закрепление теоретических знаний и приобретение практических навыков в области экономики и оценки недвижимости на основе самостоятельного изучения и обобщения законодательных актов и специальной экономической литературы, проведение расчетов по определению рыночной стоимости объекта коммерческой недвижимости.

Задачами курсовой работы являются:

- постановка задач оценки по объекту;

- изучение сравнительного, затратного и доходного подходов к оценке недвижимости;

- сведение полученных стоимостных показателей в итоговую оценку стоимости недвижимости и определение рыночной стоимости объекта;

Курсовая работа состоит из введения, четырех разделов, заключения и списка литературы.



1. ПОСТАНОВКА ЗАДАЧИ ОЦЕНКИ

Начальным этапом процесса оценки является постановка задачи оценки. На данном этапе выявляется базовая информация, определяющая весь процесс оценки. Этап включает следующую последовательность действий:

1) идентификация и описание объекта оценки;

2) установка оцениваемых имущественных прав(объекты недвижимости могут иметь различные правовые режимы - собственность, аренда и т.д.);

3) указание даты оценки;

4) описание цели оценки (определяет возможность использования результатов оценки);

5) определение вида оцениваемой стоимости, соответствующего цели оценки (во избежение неверного трактования результатов оценки).

Оцениваемый объект недвижимости представляет собой одноэтажное помещение пристройку, площадь которой равна 275 м2 и равна половине общей площади здания, остальные помещения меньшей площади. Объект находится в г.Новосибирске по ул.Сакко и Ванцетти, 78.

Общая площадь участка, на котором располагается объект, составляет 2100 м2. Расположенное на нем здание имеет 3 помещения общей площадью 550м2 (из них оцениваемой пристройке принадлежит 50% всей площади здания - 275 м2). Следовательно, оцениваемая площадь земли будет составлять 1050 м2, 26,2% которого занимает пристройка.

Несущая способность грунтов низкая.

Расположение здания на участке показано на рис.1.

Оцениваемый объект недвижимости находится в собственности физического лица Кохоевой Тандалай Эркеменовны на основании договора купли-продажи от 11.11.11 г.

Дата оценки недвижимости 10.10.12 г.

Конечной целью оценки данного объекта недвижимости является обмен доли имущества, а именно 50% общей площади пристройки. С данной целью определяем рыночную стоимость всего объекта.

Рис.1. Общая схема расположения пристройки на участке

Согласно Федеральному закону «Об оценочной деятельности в РФ», под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Для определения рыночной стоимости недвижимости необходимо ориентироваться не на идеальные условия, а на реальную ситуацию, в котором обращается оцениваемый объект, по его состоянию на дату оценки.



2. АНАЛИЗ НАИБОЛЕЕ ЭФФЕКТИВНОГО ИСПОЛЬЗОВАНИЯ НЕДВИЖИМОСТИ

Определение наиболее эффективного (оптимального) использования (НЭИ) считается наиболее важным в процессе оценки.

Принцип наиболее эффективного использования основан на определении стоимости недвижимости в случае использования объекта наилучшим (наиболее эффективным, оптимальным) образом (физически возможным и юридически разрешенным).

Наиболее вероятное и рентабельное на момент оценки использование объекта обеспечивает самую высокую текущую стоимость недвижимости.

Анализируется наиболее эффективное использование, во-первых, предположительно вакантного земельного участка и, во-вторых, земельного участка с имеющимся не жилым помещением.

В данной курсовой работе вариант использования земли уже является наилучшим, поэтому надо анализировать НЭИ только самого здания.

Существуют факторы, определяющие наиболее эффективное использование объекта недвижимости. К ним относятся:

1) Законодательная разрешенность. Предполагается, что оцениваемое здание не нарушает действующие нормы и законодательство. Рядом с оцениваемым объектом находится городская поликлиника и средняя общеобразовательная школа, поэтому пристройка не может использоваться как производственное здание.

2) Физическая осуществимость (конструктивные особенности). Анализируются возможные варианты использования в соответствии с конструктивными особенностями здания. Высота складских помещений должна колебаться от 4,5 до 5,6 м. Высота данной пристройки не удовлетворяет этому требованию, значит она не может быть использована в качестве складского помещения.

3) Экономическая целесообразность. Обоснование с точки зрения окупаемости инвестированного капитала. Оценивается возможная доходность, по данным табл. 2.1, для каждого законодательно разрешенного и физически осуществимого варианта использования здания;

4) Максимальная доходность. Выбор из всех законодательно разрешенных, физически осуществимых и экономически целесообразных вариантов использования такого варианта, который обеспечивает максимальную доходность, а следовательно, и максимальную текущую стоимость.

Также необходимо учитывать местоположение объекта оценки и соседнее окружение (соседние здания, инфраструктура и т.д.).

Итак, оценим возможную доходность здания по табл.2.1 только для административного, торгового и здания общественного питания, т.к. складской и производственный типы зданий были отброшены по первым двум критериям.

Таблица 2.1

Ставки аренды коммерческой недвижимости за месяц, р./м2

Тип здания	Назначение	Площадь	Местоположение
			Отд.	с/о	Цен.
Административное	Офис, банк	До 200	320	500	800
		200-500	300	450	700
		500-1000	250	400	600
		Более 1000	160	350	550
Складское	Склад, автогараж	До 200	400	350	280
		200-500	380	300	250
		500-1000	280	250	180
		Более 1000	260	240	160
Производственное	Пищевое производство, мастерская ремонра, СТО, предприятие легкой промышленности, древо- и металлообработка	До 200	350	400	350
		200-500	360	350	300
		500-1000	320	300	200
		Более 1000	300	280	180
Общественного питания	Столовая, ресторан, кафе	До 200	300	450	1100
		200-500	280	400	1000
		500-1000	220	350	800
		Более 1000	150	330	700
Торговое	Магазин, супермаркет, выставочный центр, аптека	До 200	380	600	1000
		200-500	350	500	900
		500-1000	250	400	700
		Более 1000	180	380	600

По данной таблице, доходность от сдачи в аренду по каждому типу зданий с учетом того, что пристройка находится в районе средней отдаленности и имеет площадь 275 м2 равна:

Административное 450 р./м2 * 275 м2 * 12 = 1485000 р.

Общ. питания 400 р./м2 * 275 м2 * 12 = 1320000 р.

Торговое 500 р./м2 * 275 м2 * 12 = 1650000 р.

При анализе ставок аренды по нежилым помещениям выявили, что при существующем наборе характеристик объекта (местоположение, площадь, состояние помещений и т.д.) наиболее эффективно его использование под торговое здание (продуктовый магазин), т.к. годовой доход от пристройки в данном случае составит 1 650 тыс.р., и он будет максимальным.

Оцениваемый объект расположен в районе средней отдаленности, где ежедневно ведется активная как деловая, так и культурная жизнь и является привлекательным для использования его под гастроном в связи с высокой потребностью населения этого района в заведении подобного типа. Так же существенным преимуществом объекта является то, что он расположен на второстепенной улице города и рядом не имеется магазинов такого формата.



3 Определение стоимости здания различными подходами к оценке недвижимости

Традиционными подходами определения стоимости недвижимости являются затратный, сравнительный и доходный. В рамках каждого подхода используются определенные методы расчета. В результате применения этих подходов получаются три различные величины стоимости одного и того же объекта, на основании которых определяется итоговая величина стоимости.

3.1 Использование затратного подхода

Затратный подход основан на определении стоимости недвижимости исходя из стоимости земельного участка и затрат на возведение имеющихся на нем улучшений за вычетом накопленного износа. Основная расчетная формула:

СЗП = СЗ + СНС - ИН, (1)

где СЗП - стоимость объекта недвижимости, определенная в рамках затратного подхода, тыс. р.;

СЗ - стоимость земельного участка, тыс. р.;

СНС - стоимость нового строительства здания, тыс. р.;

ИН - накопленный зданием износ, тыс. р. [3, c.8]

Для оценки стоимости земельного участка используется метод прямого сравнения продаж. По своей сути, данный метод относится к сравнительному подходу, однако его расчетные модели используются и в других подходах. В частности, в рамках затратного подхода необходимо оценить величину затрат, необходимых на приобретение земельного участка под строительство. Для этого анализируются цены аналогичных участков. При этом имеющиеся различия между сравниваемыми объектами корректируются путем введения соответствующих поправок.

Начальным этапом метода прямого сравнения продаж является изучение рынка и сбор информации об объектах-аналогах, т.е. таких объектах, которые схожи с оцениваемым. Данные о проданных на рынке аналогах приведены в табл. 3.1.

Таблица 3.1 Данные о продажах земельных участков [3, c.9]

Характеристики	А1	А2	А3	А4	А5	А6
Цена продажи, тыс. р.	1650	4500	6020	4200	4375	2025
Размер, м2	1000	5000	4300	2800	3500	1500
Права собственности	Частная	Сервитут	Государств-ая	Сервитут	Государ-ств-ая	Частная
Условия финансирования	Типичн.	Кредит	Типичн.	Типичн.	Типичн.	Кредит
Условия продажи	Срочная продажа	Срочная продажа	Типичн.	Особые 1*	Типичн.	Особые 2**
Дата продажи	3 мес. назад	9 мес. назад	Наст. время	6 мес. назад	3 мес. назад	6 мес. назад
Местоположение	цен.	отд.	с/о	цен.	отд.	с/о
Асфальтобетонное покрытие	До 10 %	До 30 %	До 50 %	До 30 %	До 50 %	До 10 %
Несущая способность грунтов	низк.	выс.	сред.	сред.	низк.	выс.

* Сделка между партнерами по бизнесу

** Приобретение соседнего участка для расширения существующего

После того, как определены объекты-аналоги, необходимо подобрать единицы сравнения, поскольку количественные характеристики объекта оценки и аналогов отличаются. В данной курсовой работе будем оперировать ценой за единицу площади, т.е. единицей сравнения будет цена 1 м2.

Следующим этапом метода прямого сравнения продаж является внесение поправок на выделенные различия в ценообразующих характеристиках сравниваемых объектов. На данном этапе требуется ответить на вопрос, за какую сумму был бы продан аналог, обладай он теми же характеристиками, что и объект оценки.

Основное правило внесения процентных поправок: если оцениваемый объект лучше сопоставимого аналога, то к цене последнего вносится повышающий коэффициент, если хуже - понижающий коэффициент.

Внося поправки, необходимо помнить, что корректировкам подвергаются объекты-аналоги, объект оценки никогда не подвергается корректировкам.

При внесении поправок необходимо подвергнуть корректировкам каждую отличающуюся характеристику - элемент сравнения. Элементы сравнения принято делить на две группы. Первая группа - элементы, относящиеся к условиям сделки и состоянию рынка (поправки проводятся путем применения каждой последующей поправки к предыдущему результату скорректированной цены). Первая группа включает в себя: состав передаваемых прав собственности, условия финансирования сделки, условия продажи, время продажи.

Вторая группа - элементы, относящиеся непосредственно к объекту недвижимости (производятся путем применения поправок каждого элемента к результату, полученному после корректировки на условия рынка, в произвольном порядке). Состав второй группы: местоположение, физические и экономические характеристики, дополнительные компоненты.

Размер величины поправок, необходимых для расчета скорректированных цен земельных участков, определен по результатам исследования рынка:

- наличие сервитута (обременения) снижает стоимость на 12 %, по причине дополнительных процедур согласования государственные объекты стоят на 10 % меньше частных;

- кредиты предоставляются под 15 %;

- условия срочной продажи изменяют цену на 10 %, при сделке между партнерами по бизнесу цена была занижена на 8 %, особая заинтересованность покупателя при приобретении соседнего участка для расширения бизнеса позволила продавцу завысить цену на 7 %;

- за 3 мес. цены на рынке возросли на 2 %, за 6 мес. - на 4 %, за 9 мес. - на 8 %;

- разница в ценах по районам: цен. и с/о - 20 %, с/о и отд. - 10 %, цен. и отд. - 30 %;

- разница в ценах при наличии асфальтобетонного покрытия на площади до 10 % участка по сравнению с площадью до 30 % составляет 2 %, до 30 % по сравнению с площадью до 50 % - 3 %, до 10 % по сравнению с площадью до 50 % - 5 %;

- разница в ценах между низк. и сред. несущей способностью грунтов - 3 %, сред. и выс. - 4 %, низк. и выс. - 7 %.

Используя данные размеры величины поправок, рассчитаем скорректированные цены земельных участков. Результаты расчетов приведены в таблице 3.2.

Таблица 3.2 Расчет скорректированных цен земельных участков

Элементы сравнения	Объект оценки	А1	А2	А3	А4	А5	А6
Цена продажи объекта, тыс.р.	-	1650,00	4500,00	6020,00	4200,00	4375,00	2025,00
Размер, м2	1050	1000,00	5000,00	4300,00	2800,00	3500,00	1500,00
Цена единицы сравнения, р./м2		1650,00	900,00	1400,00	1500,00	1250,00	1350,00
Оцениваемые права собственности:	Част. собст-сть	Частная	Сервитут	Государств.	Сервитут	Государств.	Частная
- процент отличия, %	-	0	+12	+10	+12	+10	0
- корректировка, р.	-	0	+108	+140	+180	+125	0
- скорректированная цена, р.	-	1650,00	1008,00	1540,00	1680,00	1375,00	1350,00
Условия финансирования:	Типич..	Типич.	Кредит	Типич.	Типич.	Типич.	Кредит
- процент отличия, %	-	0	-15	0	0	0	-15
- корректировка, р.	-	0	-151,20	0	0	0	-202,50
- скорректированная цена, р.	-	1650,00	856,80	1540,00	1680,00	1375,00	1147,50
Условия продажи:	Типичные	Срочн.	Срочн.	Типичн.	Особые 1*	Типичные	Особые
- процент отличия, %	-	+10	+10	0	+8	0	-7
- корректировка, р.	-	+165,000	+85, 68	0	+134,40	0	-80, 33
- скоррект. цена, р.	-	1815,00	942,48	1540,00	1814,40	1375,00	1067,18
Дата продажи:	Наст. время	3мес.назад	9 мес. назад	Наст время	6мес.назад	3 мес. назад	6 мес. назад
- процент отличия, %	-	+2	+8	0	+4	+2	+4
- корректировка, р.	-	+36,30	+75,40	0	72,58	27,50	42,69
- скоррект.цена, р.	-	1851,30	1017,88	1540,00	1886,98	1402,50	1109,87
Местоположение:	С/о	Цен.	Отд.	С/о	Цен.	Отд.	С/о
- процент отличия, %	-	-20	+10	0	-20	+10	0
- корректировка, р.	-	-370,26	+ 101,79	0	- 377,40	+ 140,25	0
Асфальтобетонное покрытие:	До 10 %	До 10%	До 30%	До 50%	До 30%	До 50%	До 10%
- процент отличия, %	-	0	-2	-5	-2	-5	0
- корректировка, р.	-	0	-20,36	-77,00	-37,74	-70,13	0
Несущая способность грунтов:	низкая	низк	выс	сред	сред	низк	выс
- процент отличия, %	-	0	-7	-3	-3	0	-7
- корректировка, р.	-	0	-71,25	-46,20	-56,60	0	-77,70
Скорректированная цена, р.	-	1481,04	1028,06	1416,80	1415,24	1472, 63	1032,17

Покажем порядок выполнения расчетов на первом аналоге:

1) Цена единицы сравнения = Цена продажи объекта / Размер объекта = 1650000 / 1000 = 165 р./м2

2) Для оцениваемых прав собственности:

Т.к. права собственности аналога - частная собственность и права собственности оцениваемого объекта тоже частная собственность, следовательно, то между ними нет процента отличия по данному признаку - 0%. И следовательно, цена аналога не меняется, т.е. скорректированная цена = 1650 р./м2.

3) Для условий финансирования: аналогично

4) Условия продажи: т.к. аналог требуется продать срочно, а условия продажи оцениваемого объекта типичные, то мы должны ввести повышающую поправку на 10%.

Тогда, корректировка = скорректированная цена по условий финансирования * Процент отличия / 100 = 1650 * 10 /100 = 165 р.

Скорректированная цена по условиям продажи = 1650 + 165 = 1815 р. (прибавляем, т.к. поправка повышающая цену)

5) Дата продажи: рассчитываем аналогично и получаем скорректированную цену по дате продажи, равную 1851, 3 р.

6) Местоположение: процент отличия и корректировка считается аналогично предыдущим признакам, причем скорректированную цену считать не следует. Корректировка = -370,26 р.

7) Асфальтобетонное покрытие и несущая способность грунтов считаются аналогично местоположению исходя из цены, полученной от даты продажи.

8) Скорректированная цена аналога = Скорректированная цена по дате продажи + Корректировка по местоположению + Корректировка по асфальтобетонному покрытию + Корректировка по несущей способности грунтов = 1851,3 - 370, 26 + 0 + 0 = 1481,04 р./м2.

Аналогично считается скорректированная цена всех других аналогов.

Затем, для вывода о стоимости земельного участка необходимо провести согласование полученных скорректированных цен. Согласование - это процесс взвешивания и сравнения показателей с их характеристиками. Согласование проводится в соответствии с имеющимися отличиями аналогов от оцениваемого объекта.

Для согласования широко используются различные методы. В частности, суждение о стоимости объекта можно принять в результате анализа четырех показателей:

1) среднего арифметического значения скорректированных цен;

2) модального значения. Мода - наиболее часто встречающееся значение в числовом ряду. Могут быть взяты наиболее близкие часто встречающиеся вместе значения;

3) медианного значения. Медиана - середина ранжированного числового ряда. Для определения медианы необходимо записать все цены от минимального до максимального значения и выбрать значение, находящееся в центре ряда, либо среднее между двумя - при четном количестве значений;

4) скорректированной цены самого похожего на оцениваемый объект аналога. Чем меньше количество и величина поправок, тем больше аналог похож на объект оценки.[3, c.12-13]

Стоимость земельного участка в итоге принимается как среднее арифметическое между значениями приведенных выше показателей.

Для данного земельного участка сделан следующий анализ:

1) среднее арифметическое значение скорректированных цен = (1481,04 + 1028,06 + 1416,8 + 1415,24 + 1472,63 + 1032,17) / 6 = 1307,66;

2) модальное значение =1416,80 ;

3) медианное значение =1416,02;

4) скорректированная цена самого похожего на оцениваемый объект аналога = 1416,80.

Тогда, стоимость земельного участка = (1307,66+ 1416,8+1416,02+1416,8)/4 = 1391,73 руб/м2

Тогда, стоимость всего земельного участка равна:

Сз = 1391,73*1050 = 1461,32 тыс. руб.

Следующий этап затратного подхода - расчет издержек, необходимых на воспроизводство нового здания, являющегося точной копией оцениваемого. Один из методов оценки стоимости нового строительства - метод укрупненных обобщенных показателей стоимости на единицу сравнения.

В качестве единицы сравнения в данной работе принимается 1 м2. Для получения стоимости нового строительства объекта оценки величина укрупненного обобщенного показателя стоимости умножается на количество единиц сравнения объекта оценки. Расчет величины укрупненного обобщенного показателя стоимости на 1 м2 необходимо выполнить по форме табл. 3.3.

При расчете стоимости нового строительства необходимо учесть следующую информацию:

- заработная плата составляет 35 % от стоимости материалов;

- накладные расходы - 25 % от прямых затрат;

- прибыль подрядчика - 12 % от суммы прямых и накладных затрат;

- оплата услуг проектно-сметных организаций - 5 % от прямых затрат;

- маркетинговые, рекламные, страховые расходы - 6 % от цены подрядчика;

- затраты на покупку энергетических мощностей - 10 % от цены подрядчика;

- налоги (НДС) - 18 % от суммы всех предыдущих затрат;

- прибыль инвестора - 30 % от понесенных расходов.

Таблица 3.3 Расчет укрупненного обобщенного показателя стоимости при строительстве здания, тыс. р./м2 [3, c.14]

№	Наименование	Затраты, тыс. р. на 1 м2 торгового здания
1	Прямые затраты
1.1	СМР:
	- материалы	3,10
	- заработная плата	1,09
	- эксплуатационные расходы	0,45
	- прочие	0,20
	Итого прямые затраты	4,84
1.2	Накладные расходы	1,21
1.3	Прибыль подрядчика	0,73
	Итого цена подрядчика	6,77
2	Косвенные затраты:
	- оплата услуг проектно-сметных организаций	0,24
	- маркетинговые, рекламные, страховые расходы	0,41
	- затраты на покупку энергетических мощностей	0,68
	- налоги	1,46
	Итого затраты инвестора	9,55
3	Прибыль инвестора	2,87
	Итого укрупненный обобщенный показатель стоимости	12,42

Заработная плата = 0,35 * 3,1 = 1,04 т.р.

Итого прямые затраты = 3,1 + 1,09 + 0,45 + 0,2 =4,84 т.р.

Накладные расходы = 0,25 * 4,84 = 1,21 т.р.

Прибыль подрядчика = 0,12 * (4,84 + 1,21) = 0,73 т.р.

Итого цена подрядчика = итого прямые затраты + накладные расходы + прибыль подрядчика = 4,84 +1,21 + 0,73 = 6,77 т.р.

Оплата услуг проектно-сметных организаций = 0,05 * 4,84 = 0,24 т.р.

Маркетинговые, страховые, рекламные расходы = 0,06 * 6,77 = 0,41 т.р.

Затраты на покупку энергетических мощностей = 0,1 * 6,77 = 0,68 т.р.

Налоги = 0,18 * (4,84 + 1,21 + 0,24 + 0,41 + 0,68) = 1,46 т.р.

Итого затраты инвестора = 6,77 + 0,24 + 0,41 + 0,68 + 1,46 = 9,55 т.р.

Прибыль инвестора = 0,3 * 9,55 = 2,87 т.р.

Итого укрупненный обобщенный показатель стоимости = итого затраты инвестора + прибыль инвестора = 12, 42 тыс. руб. на 1 м2.

Тогда, стоимость нового строительства равна:

Снс = 12, 42* 275 = 3415,50 тыс. руб.

Следующим этапом затратного подхода является оценка износа.

Термин «износ» в теории оценки понимается как утрата полезности объекта, а следовательно, и его стоимости. Для оценки накопленного износа применяется метод разбивки, суть которого состоит в определении величины трех видов износа: физического, функционального и внешнего.

При определении общей величины накопленного износа методом разбивки используется формула:

ИН = 1 - (1 - ИФИЗ/100) х (1 - ИФУНК/100) х (1 - ИВН/100) (2)

где ИФИЗ - физический износ здания, %;

ИФУНК - функциональный износ здания, %;

ИВН - внешний износ здания, %[3, c.15].

Физический износ - это утрата первоначальных технико-эксплуатационных качеств объекта (или его части) в результате воздействия природно-климатических и эксплуатационных факторов, вызывающих разрушение строительных конструкций и материалов. Физический износ определяется нормативным методом, т.е. расчет проводится с использованием ВСН 53-85 и формулы 3. Правила оценки физического износа жилых зданий (для стен и фундаментов). []

Фо = Фн + ((Фк - Фн)/(Пк - Пн)) * (По - Пн) (3)

где Фо - физический износ оцениваемого признака;

Фн и Фк - начальное и конечное значения интервала физического износа;

Пн и Пк - начальное и конечное значения интервала количественной оценки признака износа;

По - оцениваемая количественная оценка.[1]

Для остальных элементов износ определяем самостоятельно, исходя из уровня износа, оцениваемого по первым двум элементам (5-ая колонка табл. 3.5).Итоговая величина износа по каждому элементу определяется путем умножения удельного веса соответствующего элемента на значение износа.

Расчет физического износа здания представлен в таблице 3.4.

Таблица 3.4 Расчет физического износа здания

№	Конструктивные элементы здания	Удельный вес торгового здания, %	Количественная оценка износа	Износ конструктивного элемента, %	Итого износ, %
1	Фундаменты	4,00	Трещины до 0,8 мм	10,70	0,43
2	Стены	23,00	Трещины до 0,5 мм	5,00	1,15
3	Перекрытия	18,00	-	12,00	2,16
4	Кровля	12,00	-	11,00	1,32
5	Полы	7,00	-	15,00	1,05
6	Проемы	10,00	-	13,00	1,30
7	Отделочные работы	8,00	-	7,00	0,56
8	Инженерное оборудование	16,00	-	29,00	4,64
9	Прочие работы	2,00	-	16,00	0,32
	Итого	100,00	-		13,00

Пример расчетов:

По ВСН 53-86 находим, что износ фундамента бетонного при ширине трещин до 1,5 мм равен 0 - 20%, а т.к. по исходным данным у нас ширина трещин равна до 0,8 мм находим износ:

Фо = 0 + ((20,00-0)/(1,50-0))*(0,80-0) = 10,70%.

Износ по ВСН при стенах кирпичных с облицовкой керамическими плитками до 1 мм 0 - 10%, при ширине трещин до 0,5 мм (по условию) равен 5%.

Тогда:

Физический износ фундамента составляет:

Ифиз4,00*10,70/100,00=0,43%

Физический износ стен: Ифиз=23,00*5,00/100=1,15%

Физический износ перекрытий: Ифиз=18,00*12,00/100=2,16%

Физические износы остальных элементов здания считаются аналогично.

Итоговая величина физического износа всего здания определяется суммированием износов конструктивных элементов зданий и таким образом, физический износ данного здания составил 13%, следовательно, здание находится в хорошем состоянии (до 20%).

Функциональный износ - это уменьшение стоимости объекта недвижимости в результате его несоответствия современным стандартам и требованиям рынка с точки зрения его функциональной полезности. Признаками функционального износа в оцениваемом здании, как правило, являются несоответствие его объемно-планировочного и конструктивного решения современным стандартам, в том числе различного оборудования, необходимого для нормальной эксплуатации здания исходя из его текущего или предполагаемого использования.

Функциональный износ данного здания можно оценить как 1% (в интервале от 1% до 5%, т.к:

1) Технологический процесс здания соответствует современным требованиям;

2) Здание надежно, т.к. безотказно в работе, долговечно, пожаробезопасно и ремонтопригодно;

3) Среда здания комфортна (чистая воздушная среда, зрительный и звуковой комфорт);

4) Здание эстетично, т.е. художественно выразительно и имеет хорошее архитектурное решение. Но следует учитывать, что в настоящее время создается архитектурно новые и более совершенные здания, что и определяет 1% износа.

Внешний (экономический) износ представляет собой обесценивание объекта, обусловленное негативным по отношению к объекту оценки влиянием внешней среды: рыночной ситуации, накладываемых сервитутов на определенное использование недвижимости, изменения окружающей инфраструктуры, законодательных решений в области налогообложения и т. п. Внешний износ недвижимости в зависимости от вызвавших его причин в большинстве случаев является неустранимым по причине неизменности местоположения, но в ряде случаев может «самоустраниться» из-за позитивного изменения окружающей рыночной среды.

Примем Ивн = 2%, т.е. данный тип износа незначительный, поскольку объект находится в районе средней отдаленности, где всегда наблюдается стабильность экономических показателей. Износ связан с действиями в системе налогообложения и страхования со стороны городской администрации.

Процентное значение накопленного износа определяется по формуле (2).

Ин = 1-(1-13/100)*(1-1/100)*(1-2/100) = 0,16%

Для оценки стоимостного значения накопленного износа полученный процент умножим на стоимость нового строительства здания:

Ин = 0,16*3415,5 = 546,5 тыс.р.

Таким образом, используя формулу (1), находим стоимость объекта недвижимости, определенную в рамках затратного подхода:

Сзп = 1461,3 + 3415,5 - 546,5 = 4330 т.р.

3.2 Использование сравнительного подхода

Сравнительный подход основан на определении стоимости недвижимости на основе сравнительного анализа рыночных данных о продажах аналогичных объектов.

Одним из методов данного подхода является метод прямого сравнения продаж, который использовался для оценки стоимости земельного участка.

Метод прямого сравнения продаж заключается в определении стоимости недвижимости на основе анализа рыночной информации о продажах аналогичных (сопоставимых) объектов, при этом различия между сравниваемыми объектами, связанные с их индивидуальными особенностями, сглаживаются путем проведения соответствующей корректировки данных. Предполагается, что рациональный покупатель не заплатит за конкретную недвижимость больше, чем ему обойдется приобретение аналогичного объекта с подобными свойствами. Стоимость оцениваемого объекта определяется исходя из конкретного типа здания, назначения, объема и площади помещения, материала постройки и других типовых характеристик аналога, при этом учитываются сопутствующие факторы (экологическая обстановка, удаленность от населенных пунктов или от центра города, от автомагистрали, условия сделки, цены и даты продажи объекта-аналога). [4,с.62]

Основные условия применения данного метода оценки: объект не должен быть уникальным, необходимо наличие сопоставимых аналогов (в том числе по времени сделок в целях уменьшения влияния на оценку объекта рыночных изменений) и исчерпывающей информации.

Основные этапы метода прямого сравнения продаж:

1) Сбор информации и формирование базы данных с занесением в неё сделок с объектами недвижимости, информация по которым проверена и достоверна;

2) Анализ полученной информации, изучение рынка, выделение сегмента, к которому относится оцениваемый объект;

3) Отбор аналогов, сопоставимых с оцениваемым объектом и определение подходящих единиц сравнения по каждому из аналогов;

4) Приведение ценообразующих характеристик аналогов к характеристикам оцениваемого объекта;

5) Анализ приведенных цен аналогов и итоговое заключение о стоимости объекта оценки.

Применение метода прямого сравнения продаж в рамках сравнительного подхода подразумевает сравнение оцениваемого объекта (здания вместе с земельным участком) с аналогами, при этом суть метода и порядок расчета остаются теми же.

Данные о продаже сопоставимых объектов приведены в таблице 3.5.

Таблица 3.5 Данные о продажах коммерческой недвижимости

Аналоги	Площадь*, м2	Местоположение	Трансп. доступность	Состояние	Цена продажи здания	Стоимость оборудования
А1	+ 15 %	с/о	гл.	Хорошее	3795	-
А2	- 25 %	с/о	гл.	Удовлетв.	2274,8	-
А3	+ 80 %	с/о	втр.	Хорошее	5600,1	66
А4	- 35 %	отд.	втр.	Хорошее	1834,8	82,5
А5	+ 40 %	отд.	гл.	Удовлетв.	3584,9	90,2
А6	+ 30 %	отд.	гл.	Хорошее	3732,3	61,6
А7	+ 100 %	цен.	гл.	Хорошее	7400,8	99
А8	- 50 %	цен.	гл.	Удовлетв.	1664,3	-
А9	- 10 %	цен.	втр.	Хорошее	3146	-

Элементы сравнения объектов-аналогов относятся ко второй группе - относящиеся непосредственно к объекту недвижимости. Предполагается, что условия сделки и состояние рынка были похожи. В качестве единицы сравнения необходимо принять все здание.

На основании сравнительного анализа цен продаж известно, что различия в ценах аналогичных объектов коммерческой недвижимости за счет местоположения следующие:

- 15 % между расположенными в отдаленном районе и районе средней отдаленности;

- 10 % между центром и районом средней отдаленности.

Поправки на состояние объекта и условия транспортной доступности необходимо определить путем анализа подобранных аналогов (см. табл. 3.6, гр. 1-9). Для этого используется метод парных продаж.

Под парной продажей подразумевается продажа двух объектов, в идеале являющихся точной копией друг друга, за исключением одной характеристики, наличием которой и объясняется разница в ценах этих объектов.

При определении поправок необходимо учесть:

1) поправки определяются исходя из цен, приведенных к оцениваемому объекту по количественным характеристикам;

2) подбираются пары аналогов, имеющие только одно отличие, например одинаковое местоположение и транспортная доступность, но разное состояние;

3) при определении поправок по той или иной характеристике всегда делить цены аналогов с одинаковой с объектом оценки характеристикой на цену аналога с отличающейся характеристикой.

После определения поправок необходимо сделать вывод о различиях в ценах за счет той или иной характеристики (состояние и транспортная доступность) в процентах для каждого района города.

Данный метод позволяет рассчитать поправку на отличающуюся характеристику и затем использовать ее для корректировки на этот параметр цены продажи сопоставимого с объектом оценки объекта-аналога.

Скорректированные цены аналогов определяются с учетом всех поправок (гр. 13 табл. 3.6 определяется умножением гр. 9 на гр. 10, гр. 11, гр. 12).

Расчет скорректированных цен объектов коммерческой недвижимости проводятся по форме табл. 3.6.

Таблица 3.6 Расчет скорректированных цен объектов коммерческой недвижимости

Объекты сравнения	Площадь, м2	Местоположение	Состояние	Транспортная доступность	Стоимость оборудования, тыс. р.	Цена продажи, тыс. р.	ЦКХ, тыс. р.	Поправки в долях	Скорректированная цена, тыс. р.
							оборудование	площадь	по местоположению	по состоянию	по транспортной доступности
1	2	3	4	5	6	7	8	9	10	11	12	13
Объект оценки	275,00	с/о	Хор	Втр	0	-	-	-	-	-	-	-
А1	316,25	с/о	Хор	гл	0	3795,00	3795,00	3300,00	1,00	1,00	0,93	3072,30
А2	206,25	с/о	Уд	Гл	0	2274,8	2274,80	3033,10	1,00	1,09	0,93	3074,65
А3	495,00	с/о	Хор	Втр	66,0	5600,1	5534,10	3074,50	1,00	1,00	1,00	3074,50
А4	178,75	Отд	Хор	Втр	82,5	1834,8	1751,60	2694,80	1,15	1,00	1,00	3099,02
А5	385,00	Отд	Уд	Гл	90,2	3584,9	3494,70	2496,20	1,15	1,08	0,95	2945,27
А6	357,50	Отд	Хор	Гл	61,6	3732,3	3670,70	2823,60	1,15	1,00	0,95	3084,78
А7	550,00	Цен	Хор	Гл	99,0	7400,8	7301,80	3650,90	0,90	1,00	0,96	3154,98
А8	137,5	Цен	Уд	Гл	0	1664,3	1664,30	3328,60	0,90	1,10	0,96	3515,00
А9	247,50	Цен	Хор	Втр	0	3146,0	3146,00	3495,60	0,90	1,00	1,00	3146,00

ЦКХ - цена, приведенная по количественным характеристикам (по стоимости оборудования и площади), тыс. р.

Площадь каждого аналога считается исходя из таблицы 3.5, т.е. к площади объекта оценки прибавляется данный процент по аналогу.

SA1 = 275 + 0,15*275 = 316,25 м2

Местоположение, транспортная доступность, состояние, цена продажи и стоимость оборудования (3, 4, 5, 6 и 7 столбцы) берутся из табл. 3.5.

Цена, приведенная по стоимости оборудования (Цкх обор.) = Цена продажи объекта - Стоимость оборудования.

Для первого аналога Цкх обор. = 3795 - 0 = 3795,00 тыс.р.

Цена, приведенная по площади (Цкх пл.) учитывает площадь объекта и равна (Площадь объекта оценки* Цкх обор. оцениваемого объекта)/ Площадь оцениваемого аналога.

Тогда Цкх пл. первого аналога = (275*3795)/316,25 = 3300,00 тыс.р.

Поправки в долях по местоположению:

Первый аналог находится в районе средней отдаленности и объект оценки - тоже, т.е. по данному признаку они одинаковы и, следовательно, поправка равна 1 (10 столбец).

Поправки в долях по состоянию (11 столбец) и транспортной доступности (12 столбец) определяются методом парных продаж.

Причем поправка в долях для первого аналога равна 1, т.к. ее состояние такое же, как у объекта оценки.

Первый аналог находится на главной дороге, а объект оценки - на вторичной, следовательно надо найти аналог, который бы отличался только по данному признаку. Таким аналогом является третий аналог и его Цкх пл. надо разделить цену первого аналога. 3074,5/3300 = 0,93 (12 столбец) .

Рассчитаем скорректированную цену первого аналога: 3300*1*1*0,93 = 3072,30 тыс.р. Аналогично рассчитываются скорректированные цены остальных аналогов.

Затем необходимо провести согласование полученных цен. Для этого анализируются описанные в п. 3.1 показатели, а также рассчитывается скорректированная цена с учетом весовых коэффициентов, как пятый показатель расчета стоимости здания.

Для данного здания сделан следующий анализ:

1) среднее арифметическое значение скорректированных цен = (3072,30+3074,65+3074,50+3099,02+2945,27+3084,78+3154,38+3515,00+3146,00) / 9 = 3129,54 т.р.;

2) модальное значение = 3074,65 т.р.;

3) медианное значение = 3084,78 т.р.;

4) скорректированная цена самого похожего на оцениваемый объект аналога = 3074,50т.р. .

Для расчета весовых коэффициентов применяется метод расстановки приоритетов.

При этом сравниваются пары сопоставимых продаж на основе оценки их влияния на итоговую стоимость объекта оценки. По данным принимаемой системы сравнений формируется квадратная матрица

А = а ij ,

где а ij - числовая мера, определяющая степень превосходства влияния на результат оценки одной сопоставимой продажи (Х i) над другой (Х j).

а ij = 1,5 если Хi Хj ; 1,0 если Хi = Хj ; 0,5 если Хi Хj.

Xi/ Xj	А1	А2	А3	А4	А5	А6	А7	А8	А9	Итого
А1	1,0	1,5	0,5	1,5	1,5	1,5	1,5	1,5	1,5	12,0
А2	0,5	1,0	0,5	0,5	1,5	1,5	0,5	1,5	0,5	8,0
А3	1,5	1,5	1,0	1,5	1,5	1,5	1,5	1,5	1,5	13,0
А4	0,5	1,5	0,5	1,0	1,5	1,5	1,5	1,5	0,5	10,0
А5	0,5	0,5	0,5	0,5	1,0	0,5	0,5	0,5	0,5	5,0
А6	0,5	0,5	0,5	0,5	1,5	1,0	0,5	1,5	0,5	7,0
А7	0,5	1,5	0,5	0,5	1,5	1,5	1,0	1,5	0,5	9,0
А8	0,5	0,5	0,5	0,5	1,5	0,5	0,5	1,0	0,5	6,0
А9	0,5	1,5	0,5	1,5	1,5	1,5	1,5	1,5	1,0	11,0
Итого	6,0	10,0	5,0	8,0	13,0	11,0	9,0	12,0	7,0	81,0

Для того, чтобы показать как заполнена матрица, сравню поправки:

Xi - A1, xj - A2. Поправки для А1 - 1; 1; 0,93, для А2 - 1; 1,09; 1,01, т.е у первого аналога поправок меньше, следовательно, он лучше. Xi > Xj, следовательно a12 = 1.5. Аналогично определяются остальные aij.

Рассчитаем весовые коэффициенты, для этого найдем сумму значений по строкам матрицы, затем находя отношение соответствующего значения в строке матрицы к общей сумме всех значений определим весовые коэффициенты Рi(Н1) для каждого из аналогов. Параметр Pi * Pi(H1) найдём путём умножения суммы значений по строкам матрицы на матрицы А = [aij] на столбец весовых коэффициентов по строкам матрицы. Далее находим удельный вес Рi(Н2) путём деления значения Pi * Pi(H1) каждого из аналогов на сумму всех значений Pi * Pi(H1). После чего, умножим удельный вес Рi(Н2) на 13-ую графу таблицы 3.6 и сложим все полученные показатели по каждому аналогу - получим стоимость объекта недвижимости с учетом весовых коэффициентов. Расчеты представлены в таблице 3.7.

Таблица 3.7 Расчет стоимости объекта недвижимости с учетом весовых коэффициентов

	Pi	Рi(H1)	Pi * Pi(H1)	Pi(H2) = Pi * Pi(H1/ ? (Pi*Pi(H1))	Pi(H2) * гр.13
А1	12,00	0,15	1,80	0,18	553,01
А2	8,00	0,10	0,80	0,08	245,97
А3	13,00	0,16	2,08	0,21	645,65
А4	10,00	0,12	1,20	0,12	371,88
А5	5,00	0,06	0,30	0,03	88,36
А6	7,00	0,09	0,63	0,07	215,94
А7	9,00	0,11	0,99	0,10	315,44
А8	6,00	0,07	0,42	0,04	133,14
А9	11,00	0,14	1,54	0,16	503,36
Итого:	81,00	1,00	9,76	1,00	3072,75



Для первого аналога:

P1 = 12,00

P1(H1) = 12 / 81 = 0,15

P1 * P1(H1) = 12 * 0,15 = 1,80

P1(H2) = 1,80 / 9,76 = 0,18

P1(H2) * гр.13 (аналог А1) = 0,18 * 3072,30 т.р. = 553,01 т.р.

Сложив все показатели Pi(H2) * гр.13 получим скорректированную цену с учетом весовых коэффициентов = 3072,75 т.р. - это и есть 5-ый показатель процесса согласования.

Тогда, стоимость здания по сравнительному подходу = (3129,54+3074,65+3084,78+3074,50+3072,75)/5 = 3087,00 т. р.

3.3 Использование доходного подхода

Доходный подход заключается в преобразовании в текущую стоимость недвижимости ожидаемых выгод, которые может принести использование или будущая продажа объекта. Для определения стоимости объекта оценки используется метод прямой капитализации дохода.

Преобразование будущих доходов в текущую величину стоимости осуществляется по формуле

СДП = ЧОД / ККАП, (4)

где СДП - стоимость объекта недвижимости, определенная в рамках доходного подхода, тыс. р.;

ЧОД - чистый операционный доход оцениваемого объекта за год, тыс. р.;

ККАП - коэффициент капитализации.[3, c.20]

Для определения ЧОД следует рассчитать потенциальный и эффективный валовые доходы.

Потенциальный валовой доход (ПВД) - это сумма всех ожидаемых поступлений от сдачи объекта в аренду. ПВД определяется за год с учетом ставок аренды (см. табл. 3.1), при этом для зданий, находящихся в удовлетворительном состоянии, ставку необходимо снизить на 30 %.

Эффективный валовой доход (ЭВД) - это величина, равная ПВД, за вычетом потерь от недозагрузки объекта и недосборов арендной платы.

ЧОД представляет собой рассчитанную устойчивую величину ожидаемого чистого годового дохода, полученного от объекта оценки после вычета всех операционных расходов (ОР) и резервов.

Расчет ЧОД осуществляется в виде отчета о доходах и расходах по форме табл. 3.8.

Таблица 3.8 Отчет о доходах и расходах [3, c.21]

Показатели	Сумма, р.
ПВД	1 650 000,00
Убытки	115 500,00
ЭВД	1 534 500,00
ОР:	699 870,50
- налог на землю	29 400,00
- налог на имущество	57 380,00
- коммунальные расходы	132 000,00
- расходы на управление	230 175,00
- страхование	3 415,50
- обеспечение безопасности	247 500,00
Резервы	68 310,00
ЧОД	766 319,50

ПВД = 275 м2 * 500 р./м2 *12 = 1 650 000 р.

Убытки равны 5-10% от ПВД, тут взяты 7 % от ПВД, т.к. данный объект имеет достаточную привлекательность и продать данный объект можно в быстрые сроки. Экономическая ситуация находится на высоком уровне. Расположение пристройки по отношению к другим объектам, транспортным и инженерным коммуникациям и прочим элементам внешней среды - на среднем уровне, т.к. объект находится в районе средней отдаленности и на второстепенной улице города, что и обуславливает 7% от ПВД.

Убытки = 0,07 * 1 650 000 = 115 500,00 р.

ЭВД = ПВД - Убытки = 1 650 000 - 115 500 = 1 534 500,00 р.

Налог на землю = 7 р./м2 * 4 * 1050 м2 = 29 400,00 р.

Налог на имущество = 0,02 * (3 415 500,00 р. - 546500,00 р.) = 57 380,00 р.

Коммунальные расходы = 40 р./м2 * 12 * 275 м2 = 132 000,00 р

Расходы на управление = 0,15 * 1 534 500,00 р. = 230 175,00 р.

Страхование = 3 415 500,00 р. *0,001 = 3 415,50 р.

Обеспечение безопасности = 0,15 * 1 650 000,00 р. = 247 500,00 р.

ОР = 29 400,00 + 57 380,00 + 132 000,00 + 230 175,00 + 3 415,50 + 247 500 = 699 870,50 р.

Резервы = 0,02 * 3 415 500,00 р. = 68 310,00 р.

ЧОД = ЭВД - ОР - Резервы = 1 534 500 - 699 870,50 - 68 310,00 = 766 319,50 р.

Коэффициент капитализации определяется с учетом возмещения капитальных затрат. Коэффициент состоит из двух частей: ставки доходности на капитал и нормы возврата инвестированного капитала.

Для расчета ставки дохода используется метод кумулятивного построения, который состоит в суммировании ставки дохода и рисков, присущих объекту недвижимости.

Возмещение инвестированного капитала осуществляется прямолинейно (метод Ринга). Годовая норма возврата капитала рассчитывается путем деления 100 %-ной стоимости объекта на остающийся срок полезной жизни. Остающийся срок полезной жизни объекта принимается равным от 10 до 30 лет в зависимости от привлекательности оцениваемой недвижимости.

Коэффициент капитализации рассчитывается по форме табл. 3.9.

Таблица 3.9 Расчет коэффициента капитализации [3, c.22]

Составляющие ККАП	Значение, %
Безрисковая ставка	6,5
Риск низкой ликвидности	3,0
Риск вложения в недвижимость	4,0
Риск инвестиционного менеджмента	4,0
Норма возврата капитала	4,0
Итого ККАП	21,5

Пояснения по выбору процента для составляющих коэффициента капитализации:

Безрисковая ставка: она взята как депозит надежного банка. Самым надежным банком по рейтингу является Сбербанк.[12] Максимальный депозит в 2013 году имеет 4,5 - 8,5% годовых. [13] Минимальная сумма вклада - 1 млн. рублей, максимальная - 8 млн. рублей, а срок выбирается любой, но длительный (от 3 лет). Таким образом, находим среднюю по депозиту, она равна (4,5 + 8,5) / 2 = 6,5 %, это и есть безрисковая ставка.

Для определения риска низкой ликвидности, риска вложения в недвижимость и риска инвестиционного менеджмента необходимо пояснить привлекательность объекта недвижимости.

Риск низкой ликвидности = 3% (процент будет тем ниже, тем быстрее можно продать объект). Ликвидной можно считать недвижимость, которая будет востребована на рынке при практически любом развитии экономической ситуации в стране.

Оцениваемый объект обладает достаточно хорошей ликвидностью, т.е. продать данный объект можно быстро, т.к. она находится на второстепенной улице города и в районе средней отдаленности и, следовательно, на него имеется спрос по сравнению с объектами расположенными в отдаленных районах. Более того, в данном районе развитая инфраструктура. Кроме того, полезность пристройки может быть оценена на высоком уровне, т.к. планируется разместить в ней гастроном на длительный срок службы и экономическая ситуация в районе расположения объекта (Октябрьский район) тоже на высоком уроне.

Риск вложения в недвижимость = 4% (низкая привлекательность поднимает значение риска вплоть до 6% в интервале 4-6%)

Риск вложения в недвижимость - это риск утраты потребительской стоимости. Данный риск учитывает все виды износа здания, в том числе физический, функциональный и внешний. Оцениваемая пристройка находится в хорошем состоянии, т.к. Ин = 0,16%. По физическому износу объект недвижимости отвечает условиям прочности, долговечности, экологичности. Для торговых зданий особое значение приобретает функциональный износ, в данном случае она равна 1%, который связан с разработкой и производством новых технологически, эстетически более совершенных зданий. Более того на этот риск влияет транспортная доступность объекта - окружающий объект оценки район обеспечен транспортной инфраструктурой.

Риск инвестиционного менеджмента = 4% (чем больше спрос, тем меньше процентное значение). Чем более рискованны и сложны инвестиции, тем более компетентного управления они требуют. В рамках системы профессионального управления возникает необходимость подхода к вопросу управления объектом недвижимости. Т.к. экономическая ситуация в данном районе прогрессирует, растут доходы населения, и следовательно, растет спрос на рынке недвижимости, и увеличивается деловая активность населения. С ростом уменьшается риск инвестиционного менеджмента.[10]

Предыдущие 4 показателя в сумме являются ставкой доходности на капитал, т.е. это первая составляющая коэффициента капитализации.

Вторая составляющая коэффициента капитализации - это норма возврата инвестированного капитала. Предполагается, что объект будет приносить доход в течение 25 лет (объект достаточно привлекателен), следовательно, ежегодная прямолинейная норма возврата составит 4%, так как за 25 лет будет списано 100% актива (100% /25 = 4%). Ежегодно будет возвращаться 4% первоначальных инвестиций наряду с 17,5 % доходности на капитал.