Расчет рыночной стоимости объекта недвижимости ООО "Молл"

Размещено на http://www.allbest.ru

Размещено на http://www.allbest.ru

ОГЛАВЛЕНИЕ

Введение

1. Теоретические аспекты оценки стоимости недвижимости, при оформлении арендных прав

1.1 Недвижимость и правовые основы ее оценки

1.2 Необходимость оценки недвижимости, при оформлении прав аренды

2. Расчет рыночной стоимости объекта недвижимости ООО «Молл», с использованием общепринятых подходов

2.1 Затратный подход к оценке стоимости ООО «Молл»

2.2 Доходный подход к оценке стоимости ООО «Молл»

2.3 Согласование результатов оценки ООО «Молл»

3. Практическое задание

Заключение

Список использованных источников

ВВЕДЕНИЕ

Как государственным, так и коммерческим фирмам, которые владеют производственными площадями или офисными помещениями, и желающими сдавать их в аренду, необходимо произвести оценку, то есть подтвердить арендную ставку. Сегодня на рынке аренды наибольшей популярностью пользуются складские и офисные помещения. Кроме того, мы производим оценку земли и земельных участков, квартир и другой недвижимости.

Процесс расчета ставки, по которой арендаторы могут сдавать принадлежащие им помещения - называется оценкой рыночной стоимости права аренды. Как правило, к предметам аренды относятся производственные, торговые, складские и офисные помещения.

На величину арендной ставки прямое влияние оказывает размер площади, так как здесь очевиден эффект масштаба производства.

Таким образом, справедлива следующая закономерность - чем больше помещение, тем меньше арендная ставка и, соответственно, наоборот. Арендные ставки в Новосибирске исчисляются исходя из места расположения оцениваемых объектов. Самые высокие в центре города, особенно для качественных бизнес-центров. Следует отметить, что методика по оценке имеет общие черты при оценке как дорогих, так и менее дорогих площадей.

Под оценкой арендной платы понимают процесс установления стоимости аренды какой-либо площади, земли, здания и так далее, которая отвечает имеющимся рыночным реалиям. При этом оценка ставки арендной платы определяется за конкретный временной промежуток, например, можно произвести оценку рыночной арендной платы за месяц, год и т.д.

При осуществлении оценки рыночной стоимости арендной платы, к примеру, оценки арендной платы земельного участка, оценщик анализирует местность, где находится оцениваемый объект, смотрит на его состояние, изучает рыночные предложения, существующие на данный момент времени по аналогичным объектам, и принимает во внимание массу других факторов. Ведь арендодателю и арендатору намного проще взаимовыгодно договориться между собой, когда имеется профессиональный взвешенный отчет об оценке стоимости аренды, в котором указана обоснованная цена арендной платы, учитывающая все имеющиеся реалии на рынке.

В настоящее время успех любого бизнеса зависит в первую очередь от величины арендной ставки, именно её показатель зачастую имеет решающее значение для предпринимателей.

Необоснованно высокая величина арендной платы за землю, оценка которой не была проведена независимым экспертом, может затормозить развитие бизнеса, а восстановить пошатнувшиеся позиции компании бывает иногда очень сложно, а нередко - и невозможно. В связи с этим по окончании срока аренды многие предприниматели заказывают независимую оценку недвижимости, оценку стоимости аренды земельного участка, оценку аренды помещения и других объектов. Как показала практика последних лет, независимая оценка аренды гарантирует отсутствие проблем и «обид» друг на друга между арендодателем и арендатором, и способствует нормальной работе бизнеса, когда все силы затрачиваются на его развитие, а не на «выяснение отношений» по поводу арендной платы.

При проведении оценки арендной платы (оценки арендной ставки) тех объектов, по которым на открытом рынке нет информации о величине арендных ставок, специалист-оценщик ориентируется на тот факт, что капитализированный доход (за вычетом обязательных налогов и иных платежей), который получает владелец от использования объекта, идентичен рыночной цене арендуемого недвижимого имущества. Подобная предпосылка позволяет оценщику произвести при оценке ставки арендной платы предварительные расчеты величины рыночной стоимости недвижимого имущества, после чего установить цену за аренду, рассчитав предпринимательские нормы доходности.

Этим определяется актуальность темы дипломной работы. Теперь давайте посмотрим на то, что же собой представляет оценка права аренды помещений, будь то оценка права аренды нежилых помещений или жилых, оценка права аренды земельного участка и т.д. Оценка стоимости права аренды требуется для определения стоимости активов предприятия. Эта стоимость зависит от таких характеристик, как состояние арендуемой недвижимости, имеющиеся предложения по аналогичным объектам на открытом рынке, срок и условия арендного договора. Анализируя все эти факторы, оценщик и осуществляет оценку права аренды помещения, оценку права аренды недвижимости, земли, здания.

Чаще всего расчет стоимости права аренды, например, права аренды земельного участка или права аренды нежилых помещений, используемых в качестве складских или производственных, требуется в следующих случаях:

- при оформлении сделок купли-продажи;

- при различных судебных разбирательствах;

- при получении кредита (права аренды в этом случае выступают в качестве залога);

- при принятии важных решений управленческого характера.

Объекты недвижимости, выступая в качестве основы общественного производства, являются базой хозяйственной деятельности, развития предприятий и организаций всех форм собственности. Недвижимость обладает особенностями товара, который продается и покупается, т.е. обращается на рынке. И, безусловно, участникам рынка необходимо знать, сколько стоит тот или иной объект недвижимости.

недвижимость рыночная стоимость

1. ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ АСПЕКТЫ ОЦЕНКИ СТОИМОСТИ НЕДВИЖИМОСТИ, ПРИ ОФОРМЛЕНИИ АРЕНДНЫХ ПРАВ

1.1 Недвижимость и правовые основы ее оценки

В соответствии с Гражданским кодексом РФ (ст.130) недвижимость относится к недвижимым вещам, которые, в свою очередь, принадлежат к объектам гражданских прав, и недвижимость выделена в самостоятельный объект гражданского права.

Ст. 130 ГК РФ (в последней редакции) гласит: «К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимости может быть отнесено и иное имущество».

Итак, в соответствии с ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» № 122-ФЗ от 21.07.1997 г. недвижимое имущество (недвижимость) - это земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все объекты, которые связаны с землей так, что их перемещение без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, жилые и нежилые помещения, леса, многолетние насаждения, кондоминиумы, предприятия как имущественные комплексы

Следовательно, под общим понятием «недвижимость» скрываются два существенным образом отличающихся друг от друга вида вещей: недвижимые в силу своего происхождения и движимые по происхождению, но относимые законодателем к недвижимости. Иными словами, это «недвижимость по природе» и «недвижимость по закону» [11, с. 10].

Включая движимые по природе вещи в состав недвижимого имущества «по закону», законодатель устанавливает для них особый правовой режим, накладывая ряд ограничений на их использование (обязательность государственной регистрации объектов и обладателей прав на них, ограничение в возможных вариантах использования), также как и для недвижимости, являющейся таковой по природе.

В соответствии со ст.132 ГК РФ «Предприятие в целом как имущественный комплекс признается недвижимостью». В состав предприятия как имущественного комплекса входят все виды имущества, предназначенные для его деятельности, включая земельные участки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукцию, права требования, долги, а также права на обозначения, индивидуализирующие предприятие, его продукцию, работы и услуги (фирменное наименование, товарные знаки, знаки обслуживания), и другие исключительные права, если иное предусмотрено законом или договором.

Рынок недвижимости - это рынок товаров, обладающих индивидуальными характеристиками.

Недвижимость - это товар, обращающийся на рынке, жестко связанный с участком земли, так, что его перенос в другое место невозможен без его разрушения и утраты потребительских качеств.

Как товар - недвижимость - характеризуется двойственной природой: единством в одном объекте двух противоположных свойств товара: потребительской стоимости и стоимости [11, с. 55].

На предложение недвижимости как товара влияет его редкость и ограниченность, то есть чем выше редкость - тем выше стоимость и цена. Особенность недвижимого имущества и в том, что выбор его ограничен по месторасположению, микроклимату и вообще площадью земли, на которой возможно строительство.

Процесс изучения недвижимого имущества предполагает рассмотрение классификации объектов недвижимости.

Традиционно в России недвижимость делится на три группы: жилищный фонд, нежилой фонд, земля. Для каждой группы существует своя законодательная и нормативная база.

Объекты недвижимости можно классифицировать также по следующим признакам:

1) по функциональному назначению:

- производственные (прямо или косвенно участвуют в процессе создания товара);

- непроизводственные (не участвуют в создании товара, обеспечивают условия для обслуживания населения);

2) по происхождению (воспроизводимость в натуральной форме):

- естественные (невоспроизводимые), то есть земельные участки, недра, природные комплексы;

- искусственные (воспроизводимые), то есть здания, сооружения, многолетние насаждения;

3) по степени готовности к эксплуатации:

- введенные в эксплуатацию;

- незавершенные строительством;

4) по форме собственности:

- государственные;

- муниципальные;

- частные и иные;

5) по отраслевой принадлежности (промышленные, строительные, сельскохозяйственные, жилищно - коммунальные, культурно - бытовые и др.);

6) по возможности приватизации:

- запрещенные;

- по разрешению Правительства РФ;

- свободно приватизируемые.

Существует общая классификация недвижимого имущества с точки зрения его налогообложения независимо от физической природы объектов. Данная классификация предусматривает выделение четырех категорий недвижимости:

- коммерческая недвижимость, используемая для бизнеса и приносящая рентный доход;

- личная жилая недвижимость;

- недвижимость, предназначенная для продажи как товар с целью получения прибыли застройщиками и дилерами, осуществляющими сделки с недвижимостью;

- объекты инвестиций, обеспечивающие чистый доход, возврат вложенного капитала или увеличение стоимости его в будущий период времени

Необходимость оценочной деятельности в российском рыночном хозяйстве потребовала ее законодательного оформления.

В настоящее время в России создаются условия для решения проблем экономической оценки объектов недвижимости.

Принят ФЗ № 135-ФЗ от 29.07.1998 г. «Об оценочной деятельности в РФ» и Федеральные стандарты оценки (ФСО № 1-6) от 20.07.2007 г.

На основе этих законодательных актов утверждены методические рекомендации по определению рыночной стоимости:

- права аренды земельных участков (распоряжение Минимущества РФ от 10.04.2003 г. № 1102-р);

- интеллектуальной собственности (Минимущество РФ от 26.11.2002 г. № СК-4/21297);

- земельных участков (распоряжение Минимущества РФ от 06.03.2002 г. № 568-р).

Таким образом, создается система экономической оценки недвижимости для обеспечения реализации функций государства как собственника природных ресурсов, что позволит:

- увеличить поступления в бюджеты разных уровней от ресурсных платежей;

- отрегулировать взаимоотношения между РФ и ее субъектами в области природопользования;

- создать систему управления природными ресурсами, соответствующую рыночным условиям;

- обеспечить рациональное использование природных ресурсов;

- оптимально распределить обязанности по воспроизводству и охране природных ресурсов между государственными органами управления и предпринимательским сектором;

- создать эффективные механизмы взаимодействия между государством и природопользователями.

Мы видим, что при любых отношениях аренды, возникает необходимость оценки объекта недвижимости.

1.2 Необходимость оценки недвижимости, при оформлении прав аренды

Согласно ст. 8 Закона № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ», проведение оценки объектов оценки является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично РФ, субъектам РФ либо муниципальным образованиям, в том числе:

- при определении стоимости объектов оценки, принадлежащих РФ, субъектам РФ или муниципальным образованиям, в целях их приватизации, передачи в доверительное управление либо передачи в аренду;

- при использовании объектов оценки, принадлежащих РФ, субъектам РФ либо муниципальным образованиям, в качестве предмета залога;

- при продаже или ином отчуждении объектов оценки, принадлежащих РФ, субъектам РФ или муниципальным образованиям;

- при переуступке долговых обязательств, связанных с объектами оценки, принадлежащими РФ, субъектам РФ или муниципальным образованиям;

- при передаче объектов оценки, принадлежащих РФ, субъектам РФ или муниципальным образованиям, в качестве вклада в уставные капиталы, фонды юридических лиц.

А также при возникновении спора о стоимости объекта оценки, в том числе:

- при национализации имущества;

- при ипотечном кредитовании физических лиц и юридических лиц в случаях возникновения споров о величине стоимости предмета ипотеки;

- при составлении брачных контрактов и разделе имущества разводящихся супругов по требованию одной из сторон или обеих сторон в случае возникновения спора о стоимости этого имущества;

- при выкупе или ином предусмотренном законодательством РФ изъятии имущества у собственников для государственных или муниципальных нужд;

- при проведении оценки объектов оценки в целях контроля за правильностью уплаты налогов в случае возникновения спора об исчислении налогооблагаемой базы.

Действие настоящей статьи не распространяется на отношения, возникающие:

- при распоряжении государственными и муниципальными унитарными предприятиями, государственными и муниципальными учреждениями имуществом, закрепленным за ними в хозяйственном ведении или оперативном управлении, за исключением случаев, если распоряжение имуществом в соответствии с законодательством РФ допускается с согласия собственника этого имущества;

- в случае распоряжения государственным или муниципальным имуществом при реорганизации государственных и муниципальных унитарных предприятий, государственных и муниципальных учреждений;

- в случаях, установленных ФЗ "Об особенностях управления и распоряжения имуществом железнодорожного транспорта" и ФЗ "Об особенностях управления и распоряжения имуществом и акциями организаций, осуществляющих деятельность в области использования атомной энергии, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ";

- в связи с передачей находящихся в федеральной собственности земельных участков, в том числе с расположенными на них и находящимися в федеральной собственности объектами недвижимого имущества, и находящегося в федеральной собственности другого имущества, для формирования имущества Федерального фонда содействия развитию жилищного строительства в соответствии с ФЗ от 24 июля 2008 года № 161-ФЗ "О содействии развитию жилищного строительства";

- в связи с передачей находящихся в федеральной собственности автомобильных дорог общего пользования федерального значения и земельных участков Государственной компании "Российские автомобильные дороги" в соответствии с Федеральным законом "О Государственной компании "Российские автомобильные дороги" и о внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ".

В отношении государственного или муниципального имущества, передаваемого по концессионному соглашению концедентом концессионеру, установление рыночной стоимости такого имущества не является обязательным, если иное не установлено федеральным законом.

При любых операциях с недвижимостью, будь-то купля/продажа, аренда или прочие действия, требуется произвести оценку недвижимости. Она дает возможность определить реальную рыночную стоимость того или иного объекта для оформления страховки, договора на аренду или покупку.

При проведении оценки арендной платы (оценки арендной ставки) тех объектов, по которым на открытом рынке нет информации о величине арендных ставок, специалист-оценщик ориентируется на тот факт, что капитализированный доход (за вычетом обязательных налогов и иных платежей), который получает владелец от использования объекта, идентичен рыночной цене арендуемого недвижимого имущества. Подобная предпосылка позволяет оценщику произвести при оценке ставки арендной платы предварительные расчеты величины рыночной стоимости недвижимого имущества, после чего установить цену за аренду, рассчитав предпринимательские нормы доходности.

Оценка стоимости права аренды требуется для определения активов предприятия. Эта стоимость зависит от таких характеристик, как состояние арендуемой недвижимости, имеющиеся предложения по аналогичным объектам на открытом рынке, срок и условия арендного договора. Анализируя все эти факторы, оценщик и осуществляет оценку права аренды помещения, оценку права аренды недвижимости, земли, здания.

2. РАСЧЕТ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА НЕДВИЖИМОСТИ ООО «МОЛЛ», С ИСПОЛЬЗОВАНИЕМ ОБЩЕПРИНЯТЫХ ПОДХОДОВ

2.1 Затратный подход к оценке стоимости ООО «Молл»

Затратный подход в оценке бизнеса рассматривает стоимость предприятия с точки зрения понесенных издержек. Для осуществления этого предварительно проводится оценка обоснованной рыночной стоимости каждого актива в отдельности, затем определяется текущая стоимость обязательств и, наконец, из обоснованной рыночной стоимости суммы активов предприятия вычитается текущая стоимость всех его обязательств, результат показывает оценочную стоимость собственного капитала предприятия. Подход представлен двумя методами: методом стоимости чистых активов и методом ликвидационной стоимости. В данном случае применим метод чистых активов.

Метод стоимости чистых активов применяют в том случае, если предприятие обладает значительными материальными активами и ожидается, что будет по-прежнему действующим предприятием - ООО «Молл» как раз такое предприятие. Различают метод скорректированных чистых активов и нескорректированных (в нашем случае) чистых активов. В первом случае проводится полная корректировка статей баланса и определяется обоснованная рыночная стоимость каждого актива в отдельности. Результаты расчетов по данному методу более достоверны, чем по второму, когда из-за отсутствия достаточной информации корректировка статей баланса не производится.

Чистые активы - это величина, определяемая путем вычитания из суммы активов предприятия, принимаемых к расчету, суммы его обязательств, принимаемых к расчету. Проведение оценки с помощью методики чистых активов основывается на анализе финансовой отчетности. Она является индикатором финансового состояния предприятия на дату оценки, действительной величины чистой прибыли, финансового риска и рыночной стоимости материальных и нематериальных активов. Основные документы финансовой отчетности, анализируемые в процессе оценки: бухгалтерский баланс, отчет о прибылях и убытках; приложения к ним и некоторые расшифровки.

Процедура оценки предусматривает следующую последовательность шагов: определение рыночной стоимости всех активов компании; определение величины обязательств компании; расчет разницы между рыночной стоимостью активов и обязательств. Таким образом, базовой формулой является: Стоимость предприятия = Активы - Обязательства (1)

Чтобы определить собственный капитал (стоимость предприятия) ООО «Молл» рассмотрим активы и обязательства предприятия (таблица 8).

Таблица 8 - Активы и обязательства ООО «Молл»

Наименование	На начало 2013 года	На конец 2013 года	+,-
1	3	4	5
АКТИВЫ
1. Внеоборотные активы (стр. 190):	2439	3042	+603
Нематериальные активы (стр. 110)	290	275	-15
Основные средства (стр. 120)	1710	2315	+605
Долгосрочные фин/вложения (стр. 140)	210	210	-
Прочие внеоборотные активы (стр. 150)	229	242	+13
2. Оборотные активы (стр. 290):	4475	5632	+1157
Запасы и затраты (стр. 210)229	2188	2896	+708
Расчеты с дебиторами (стр. 240)	1615	2226	+611
Денежные средства (стр. 260)	672	510	-162
Итого активов	6914	8674	+1760
ОБЯЗАТЕЛЬСТВА
Долгосрочные обязательства (стр. 590)	-	-	-
Займы и кредиты (стр. 610)	66	51	-15
Кредиторская задолженность (стр. 620)	110	241	+131
Итого обязательств	176	292	+116

Следует напомнить, что к числу активов предприятия относятся следующие группы активов: нематериальные активы, долгосрочные финансовые вложения, денежные средства, здания и сооружения, машины и оборудование, запасы, дебиторская задолженность и прочие аналогичные активы.

Активы ООО «Молл» на начало 2013 г. = 290+210+1710+ 2188+ 1615+ 672+ 229 = 6914 тыс.руб.

Активы ООО «Молл» на конец 2013 г. = 275+210+2315+ 2896+ 2226+ 510+ 242 = 8674 тыс.руб.

Обязательства ООО «Молл» на начало 2013 г. = 66+110 = 176 тыс.руб.

Обязательства ООО «Молл» на конец 2013 г. = 51+241 = 292 тыс.руб.

Рыночная стоимость (собственный капитал) ООО «Молл» на начало 2013 года = 6914 - 176 = 6738 тыс.руб.

Рыночная стоимость (собственный капитал) ООО «Молл» на конец 2013 года = 8674 - 292 = 8382 тыс.руб.

По результатам проведенных расчетов, можно сказать следующее. Стоимость Челябинского предприятия пищевой промышленности ООО ««Молл», рассчитанная методом нескорректированных чистых активов, составила на начало 2013 года - 6738 тыс.руб., на конец 2013 года - 8382 тыс.руб. Следует отметить, что в данном случае стоимость предприятия ООО «Молл» является собственным капиталом данного предприятия, который сосредоточен в основных средствах, нематериальных активах, долгосрочных финансовых вложениях, материальных запасах, дебиторской задолженности, денежных средствах и прочих оборотных и внеоборотных активах. Величина собственного капитала ООО «Молл» (стоимости предприятия) в данном случае достаточно высока - но это объясняется очень просто. Финансовая политика предприятия ООО «Молл» такова - при наличии достаточного количества собственных средств предприятие крайне редко и неохотно прибегает к привлечению капитала со стороны (кредиты и займы), также кредиторская задолженность предприятия не очень высока. Именно поэтому ООО «Молл» является привлекательным предприятием, как для купли-продажи, так и для различного рода инвестирования и сдачи предприятия в аренду.

2.2 Доходный подход к оценке стоимости ООО «Молл»

Как уже было отмечено, доходный подход применяется в тех случаях, когда есть возможность составить представление о дальнейшем развитии предприятия. В рамках этого подхода используют метод капитализации и метод дисконтирования. либо метод капитализации, либо метод дисконтирования.

Суть метода капитализации заключается в определении величины ежегодных доходов и соответствующей этим доходам ставки капитализации, на основе которой рассчитывается рыночная стоимость предприятия. Использование данного метода заставляет оценщика решать следующие задачи:

1. Определить продолжительность анализируемого периода.

2. Определить капитализируемую базу.

3. Определить коэффициент капитализации.

4. Рассчитать рыночную стоимость.

В настоящее время существует множество методов капитализации дохода предприятия, различающиеся в зависимости от принятых для базы (видов) дохода и фактора, на который делятся или умножаются эти доходы. Так, например, можно выделить: капитализацию чистого дохода (до налогообложения, выплаты процентов и капитализации затрат) - как в нашем случае с ООО «Молл» капитализацию чистого дохода (после налогообложения, выплаты процентов и капитальных затрат); капитализацию фактических дивидендов; капитализацию потенциальных дивидендов; использование Различного рода мультипликаторов: цена / прибыль, цена / выручка и другие.

При оценке рыночной стоимости предприятия ООО «Молл» попробуем использовать метод капитализации чистого дохода (валовой прибыли) до налогообложения, выплаты процентов и капитализации затрат.

Метод капитализации чистого дохода (валовой прибыли) заключается в расчете текущей стоимости будущих доходов, полученных от нашего предприятия с помощью коэффициента капитализации (формула 3):

Доход предприятия

Стоимость = -------------------------------------

Коэффициент капитализации (2)

В качестве капитализируемой величины выбирается валовая прибыль. Валовая прибыль ООО «Сладкий рай» в 2007 году составила 2350 тыс. руб. Коэффициент капитализации необходимый для дальнейших расчетов находим методом кумулятивного построения (формула 3):

К=Сб+Рл+Рр (3)

где Сб - безрисковая ставка (в качестве «безрисковой» взята ставка по депозитам для юридических лиц в банках высокой надежности, по данным агентства «Росбизнесконсалтинг» на 01.01.12 г. составляла 12 %);

Рл - риск ликвидности (возможность потери, при реализации объекта - в данном случае предприятия ООО «Молл» из-за недостаточной развитости рынка, несбалансированности, неустойчивости);

Рр - региональный риск, присущ для конкретного региона

Таким образом, проведя необходимые расчеты получаем:

Коэффициент капитализации = К = 12%+10%+7% = 29%

Стоимость ООО «Молл» = 2 350 000 / 0, 29 = 8103 450 руб.

Таким образом, рыночная стоимость предприятия ООО «Молл», рассчитанная методом капитализации, в 2013 году составила ?8103 тыс.руб.

2.3 Согласование результатов оценки ООО «Молл»

Для определения рыночной стоимости предприятия (бизнеса) ООО «Молл» в рамках данной работы использовалось два подхода - затратный подход (метод чистых активов) и доходный подход (метод прямой капитализации доходов). По результатам проведенных исчислений оба метода оказались достаточно достоверны, их конечные результаты составили:

Рыночная стоимость (собственный капитал) ООО «Молл» на конец 2013 года, рассчитанная методом чистых активов = 8382 тыс.руб.

Рыночная стоимость ООО «Молл» на конец 2013 года, рассчитанная методом капитализации доходов = 8103 тыс. руб.

Как видно, разрыв в результатах достаточно небольшой. Учитывая вышеизложенное, значимость расчетов различными подходами при определении итоговой величины рыночной стоимости объекта оценки можно скорректировать рыночную стоимость предприятия таким образом (таблица 10):

Таблица 9 - Расчет рыночной стоимости ООО «Молл»

Подход	Рыночная стоимость, тыс.руб.
Затратный подход (чистые активы)	8382
Доходный подход (капитализация)	8103
Скорректированная величина	8243

Исходя из приведенных аналитических расчетов, объект стоимостной оценки - барнаульское предприятие пищевой промышленности ООО «Сладкий рай» имеет рыночную стоимость в размере 8243 тыс.руб.

3. Практическое задание

Задача:

Какие равномерные суммы можно ежегодно снимать со счета в течении 5 лет, если первоначальный вклад равен 30 тыс.рублей. Банк ежегодно начисляет 10 % годовых?

Решение:

1).Найдем фактор взноса на погашение кредита при условии, что взносов будет 5,а ставка -- 10% Фактор равен 0,2638.

2) Рассчитаем величину аннуитета:

30| ^RMT|^5*14% = 30*0,2638=7,9

^PVA

3) Находим в таблице денежных потоков фактор текущей стоимости аннуитета, возникающего 5 раз при ставке 10%, он равен-3,7908

4). Определим величину аннуитета:

30| ^RMT|^5*14% = 30*0,2638=1/3,7908*30=7.9

^PVA

Таким образом, если положить на счет под 10% годовых 30 тыс. руб., можно пять раз в конце года снять по 7,9 тыс. руб. Дополнительно полученные деньги в сумме 9,5 тыс. руб.[(7,9*5)-30] являются результатом начисления процентов на уменьшающийся остаток вклада

Заключение

В представленной контрольной работе была исследована тема - «Оценка стоимости предприятия (бизнеса)». При изучении выбранной темы была поставлена конкретная цель - раскрыть содержание темы в теоретическом и практическом аспекте, и провести анализ полученных материалов и сведений. В процессе изучения и исследования были решены следующие задачи:

- рассмотрены теоретические и методические основы оценки стоимости предприятия (бизнеса) с точки зрения практической реальной экономики;

- проанализирована деятельность и перспективы развития предприятия (бизнеса) на примере предприятия «Молл»

- произведена оценка стоимости предприятия (бизнеса) на примере барнаульского предприятия пищевой промышленности ООО «Молл»

По итогам проведенных исследований можно сделать такие выводы.

Оценка стоимости предприятия (бизнеса) -- это расчет и обоснование стоимости предприятия на определенную дату. Оценка стоимости бизнеса представляет собой целенаправленный упорядоченный процесс определения величины стоимости объекта в денежном выражении с учетом влияющих на нее факторов в конкретный момент времени в условиях конкретного рынка.

Оценку предприятия (бизнеса) проводят в следующих целях: повышения эффективности текущего управления предприятием; принятия обоснованного инвестиционного решения; купли-продажи предприятия; установления доли совладельцев в случае подписания или расторжения договора или в случае смерти одного из партнеров; реструктуризации предприятия; разработки плана развития предприятия; определения кредитоспособности предприятия и стоимости залога при кредитовании; страхования; налогообложения; принятия обоснованных управленческих решений; и в иных случаях.

Для определения стоимости предприятия (бизнеса) применяют специальные приемы и способы расчета, которые получили название методов оценки. Каждый метод оценки предполагает анализ определенной информационной базы и соответствующий алгоритм расчета. Все методы оценки позволяют определить стоимость бизнеса на конкретную дату, все методы являются рыночными, так как учитывают сложившуюся рыночную конъюнктуру, ожидания инвесторов, риски, сопряженные с оцениваемым бизнесом, предполагаемую «реакцию» рынка при сделках с оцениваемым объектом.

В представленной работе была проведена оценка стоимости «Молл» Данное предприятие - это частное предприятие пищевой промышленности, основной деятельностью которого является производство кондитерских, мучных и хлебобулочных изделий, и их дальнейшая реализация. По результатам финансового анализа, «Молл» обладает хорошим запасом финансовой устойчивости, это позволяет ему «быть на плаву», конкурировать с другими предприятиями в своей экономической зоне, увеличивать объемы продажи, расширять ассортимент, привлекать дополнительных клиентов почти без финансового риска.

Для определения рыночной стоимости предприятия (бизнеса) ООО «Молл» в рамках данной работы использовалось два подхода - затратный подход (метод чистых активов) и доходный подход (метод прямой капитализации доходов). По результатам проведенных исчислений оба метода оказались достаточно достоверны, их конечные результаты составили: 8382 тыс.руб. (метод чистых активов) и 8103 тыс. руб. (метод капитализации).

Следует отметить, что стоимость данного предприятия по современным оценкам достаточно высока, и это объясняется финансовой политикой ООО «Молл», которая придерживается следующей тенденции - крайне редко прибегать к привлечению капитала со стороны (кредиты и займы), также сохранять очень маленькую сумму кредиторской задолженности.

По результатам проведенной работы скорректированная стоимость предприятия ООО «Молл» составила 8243 тыс.руб. Данное предприятие является очень привлекательным, и для возможной сделки купли-продажи предприятия, и для различного рода инвестирования в него.

Список использованных источников

4. Бурханова Н.М. Экономика недвижимости. Шпаргалки. М.: Эксмо, 2010.

5. Валдайцев С.В. Оценка бизнеса и управление стоимостью предприятия:

6. Грязнова А.Г., Федотова М.А, Оценка бизнеса. М.: БЕК, 2012.

7. Дюкова О.М., Пасяда Н.И. Управление развитием недвижимости: Учебное пособие. СПб.: СПбГУЭФ, 2009.

8. Земельный Кодекс РФ, принятый Государственной Думой 28 сентября 2001 года с изменениями и дополнениями от 07.03.2005 г. № 15-ФЗ. (оформить книгой)

9. Иваницкая И.П., Яковлев А.Е. Введение в экономику недвижимости. М.: из-во? 2010.

10. Иванова Е.Н. "Оценка стоимости недвижимости. Учебное пособие". 8-е изд. М.: из-во? 2011.

11. Иванова Е.Н. Оценка стоимости недвижимости. М.: из-во? 2010.

12. Калачева С.А. Аренда офисных, складских, торговых помещений. М.: из-во? 2009.

13. Касьяненко Т.Г., Маховикова Г.А., Есипов В.Е., Мирзажанов С.К. Оценка недвижимости. М.: из-во? 2010.

14. Кожухар В.М. Основы управления недвижимостью. Практикум. М.: из-во? 2011.

15. Лобанова Е.И. « Основы оценки стоимости недвижимости», учебное пособие. М.: из-во? 2010.

16. Маховикова Г.А., Касьяненко Т.Г. Экономика недвижимости. М.: из-во? 2009.

Размещено на Allbest.ru