В оценке недвижимости существуют три общепринятых подхода к определению стоимости: затратный, рыночный и доходный. В каждом подходе имеются свои сложившиеся методы, приемы и процедуры. Обнаруживается концептуальное сходство подходов к оценке различных объектов собственности. В то же время вид оцениваемого объекта определяет особенности конкретных методов, вытекающие из специфических проблем оценки, присущих, как правило, только данному виду собственности.

1.3.1 Затратный подход

Затратный подход -- совокупность методов оценки стоимости объекта, основанных на определении затрат, необходимых для воспроизводства либо замещения объекта, с учетом его износа.

* Затраты на приобретение оборудования;

* Траспортно-заготовительные и складские расходы;

* Все виды прямых затрат, связанных с обустройством фундаментов, установкой оборудования, его монтажом и наладкой;

* Удельные косвенные издержки на выполнение связанных с приобретением, установкой и запуском оборудования в эксплуатацию инженерно-конструкторских и технологических работ.

Затратные методы оценки можно разделить на :

* Ресурсно-технологические модели оценки;

* Нормативно-параметрические модели;

* Индексные методы оценки;

Ресурсно-технологические модели оценки.

В общем виде типовая ресурсно-технологическая модель может быть описана следующим образом:

где Cm_недв. - стоимость единого объекта;

Cm_ул. - стоимость улучшений;

Cm_земли - рыночная стоимость участка земли, как «условно» свободного.

По сравнению с оценкой объекта в целом его оценка на основе ресурсно-технологической модели позволяет более точно учесть влияние конфигурации объекта и, следовательно, состава и значений его технических характеристик, на величину стоимости. Однако, при этом центр тяжести переносится на оценку стоимости его узлов и агрегатов, что оправдано лишь при наличии развитого рынка этих компонентов. Такой рынок существует пока только в области офисной и компьютерной техники.

Затратный подход к оценке недвижимой собственности основан на сопоставлении затрат по созданию объекта недвижимости со стоимостью оцениваемого или сравнимых объектов. Подход основывается на изучении возможностей инвестора в приобретении недвижимости и исходит из принципа замещения, гласящего, что покупатель, проявляя должную благоразумность, не заплатит за объект большую сумму, чем та, в которую обойдется получение соответствующего участка под застройку и возведение аналогичного по назначению и качеству объекта в обозримый период без существенных задержек.

Основные этапы процедуры оценки при данном подходе:

1. Расчет стоимости приобретения или долгосрочной аренды свободной и имеющейся в распоряжении земли в целях оптимального ее использования;

2. Оценка восстановительной стоимости оцениваемого здания. В основе расчета восстановительной стоимости лежит расчет затрат на воссоздание рассматриваемого объекта, исходя из современных цен и условий изготовления аналогичных объектов на определенную дату.

3. Определение величины физического, функционального и внешнего износов объекта недвижимости;

4. Оценка величины предпринимательской прибыли (прибыли инвестора);

5. Расчет итоговой стоимости объекта оценки путем корректировки восстановительной стоимости на износ с последующим увеличением полученной величины на стоимость земельного участка.

Затратный подход наиболее уместен при оценке объектов, недавно сданных в эксплуатацию, он приводит к наиболее убедительным результатам в случае достаточно обоснованной стоимости земельного участка и незначительном накопленном износе улучшений. Затратный подход правомерен при оценке стоимости планируемых объектов, объектов специального назначения и другого имущества, сделки по которому редко заключаются на рынке, может быть использован при оценке для целей страхования. Данный подход при оценке объектов, подлежащих реконструкции, позволяет установить, будут ли строительные затраты компенсированы увеличением операционного дохода или выручки от продажи имущества. Применение затратного подхода в данном случае позволяет избежать риска избыточных капиталовложений.

Также затратный подход используется для целей налогообложения имущества юридических и физических лиц, при аресте недвижимого имущества, для анализа наилучшего и наиболее эффективного использования участка земли.

Определение стоимости земельного участка

В соответствии со ст. 35 ГК РФ при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник.

Из всех методов оценки земли определяющее значение имеет метод сравнительного анализа продаж.

Восстановительная стоимость строительства оцениваемого объекта недвижимости рассчитывается в текущих ценах как нового (без учета накопленного износа) и соотнесения к дате оценки. В основе определения восстановительной стоимости лежит расчет затрат, связанных со строительством объекта и сдачей его заказчику. В зависимости от порядка учета этих затрат в себестоимости строительства принято выделять прямые и косвенные затраты.

Прямые затраты непосредственно связаны со строительством (стоимость материалов, заработная плата строительных рабочих, стоимость строительных машин и механизмов и т.п.). Косвенные затраты - затраты, не относящиеся непосредственно к строительству (гонорары проектно-сметным организациям, стоимость инвестиций в землю, маркетинговые, страховые и рекламные расходы и т.п.). Прибыль девелопера отражает затраты на управление и организацию строительства, общий надзор и связанный с девелопментом предпринимательский риск. Прибыль предпринимателя определяется как часть прибыли от продажи объекта. Независимо от величины процента и соответствующей ему основы (составной части стоимости собственности), величина предпринимательской прибыли остается постоянной.

Основным источником сравнительных данных о затратной стоимости объектов недвижимости являются строительные подряды на возведение сооружений, подобные оцениваемому. Кроме того, проектирующие обычно ведут собственные базы данных текущих цен на готовые дома, офисные здания, квартиры, гостиницы, здания магазинов и промышленные сооружения. В настоящее время в России существует система нормативов и уровни цен, определяемые соответствующими ценовыми индексами.

Построенные объекты под действием различных природных и функциональных факторов теряют свои эксплуатационные качества и разрушаются. Кроме этого, на рыночную стоимость объекта оказывает влияние внешнее экономическое воздействие со стороны непосредственного окружения и изменения рыночной среды. При этом различают физический износ (потеря эксплуатационных качеств), функциональное старение (потеря технологического соответствия и стоимости в связи с научно-техническим прогрессом), внешний или экономический износ (изменение привлекательности объекта с точки зрения изменения внешнего окружения и экономической ситуацией в регионе). Все вместе эти виды износа составляют накопленный износ, который и будет составлять разницу между восстановительной стоимостью объекта и стоимостью воспроизводства (замещения) объекта оценки.

Наиболее полным и достоверным источником информации о техническом состоянии здания или сооружения служат материалы натурального обследования. Первым условием проведения таких обследований должно быть точное определение функционального назначения объекта оценки: использование по прямому назначению или с изменением технологических и функциональных параметров. При этом необходимо представить пределы изменения нагрузок и воздействий на несущие конструкции зданий.

Вторым условием проведения исследований является получение полной информации о природно-климатических параметрах и специфических факторов воздействия района расположения объекта и их изменений в процессе техногенной деятельности.

1.3.2 Рыночный подход

Необходимой предпосылкой для применения методов рыночного подхода является наличие информации о сделках с аналогичными объектами недвижимости (которые сопоставимы по назначению, размеру и местоположению), произошедших в сопоставимых условиях (время совершения сделки и условия финансирования сделки).

Сравнительный подход базируется на трех основных принципах оценки недвижимости: спроса и предложения, замещения и вклада. На основе этих принципов оценки недвижимости в рыночном подходе используется ряд количественных и качественных методов выделения элементов сравнения и измерения корректировок рыночных данных сопоставимых объектов для моделирования стоимости оцениваемого объекта.

Основным принципом в рыночном подходе оценки недвижимости является принцип замещения, который гласит, что потенциальный покупатель не заплатит за имущество цену, превышающую стоимость приобретения аналогичного, с его точки зрения, имущества.

Основные трудности при применении методов рыночного подхода связаны с непрозрачностью российского рынка недвижимости. В большинстве случаев реальные цены сделок с объектами недвижимости неизвестны. В связи с этим часто при проведении оценки применяются цены предложений по выставленным на продажу объектам.

Метод сравнения продаж определяет рыночную стоимость объекта на основе анализа недавних продаж сопоставимых объектов недвижимости, которые сходны с оцениваемым объектом по размеру и использованию. Данный метод определения стоимости предполагает, что рынок установит цену для оцениваемого объекта тем же самым образом, что и для сопоставимых, конкурентных объектов. Для того чтобы применить метод сравнения продаж, специалисты используют ряд принципов оценки, включая принцип замещения.

Применение метода сравнения продаж заключается в последовательном выполнении следующих действий:

1. подробное исследование рынка с целью получения достоверной информации обо всех факторах, имеющих отношение к объектам сравнимой полезности;

2. определение подходящих единиц сравнения и проведение сравнительного анализа по каждой единице;

3. сопоставление оцениваемого объекта с выбранными объектами сравнения с целью корректировки их продажных цен или исключения из списка сравниваемых;

4. приведение ряда скорректированных показателей стоимости сравнимых объектов к рыночной стоимости объекта оценки.

В качестве источников информации о рыночных сделках с недвижимостью могут использоваться риэлтерские конторы, государственные источники, собственные базы данных, публикации и т.д.

После выбора единицы сравнения необходимо определить основные показатели или элементы сравнения, используя которые можно смоделировать стоимость объекта посредством необходимых корректировок цен купли-продажи сравнимых объектов недвижимости.

В оценочной практике при определении стоимости недвижимости выделяют такие основные элементы сравнения, как переданные права на недвижимость, условия финансовых расчетов при приобретении недвижимости, условия продажи (чистота сделки), время продажи, функциональное назначение объекта, местоположение, удобство подъездных путей, площадь объекта, техническое состояние и уровень отделки помещений.

Данный метод наиболее эффективен для регулярно продаваемых объектов.

Для выделения элементов измерения корректировок используют количественные и качественные методики.

К количественным методикам относят:

· анализ парных продаж (две различные продажи сравниваются, чтобы определить корректировку для одного элемента сравнения);

· статистический анализ (метод базируется на применении аппарата математической статистики для проведения корреляционно-регрессионного анализа);

· анализ вторичного рынка (данный метод определяет величины корректировок, опираясь на данные, не относящиеся непосредственно к объекту оценки или объекту сравнения) и другие.

К качественным методикам относятся:

· классификационный (сравнительный) анализ (метод аналогичен анализу парных продаж, за исключением того, что корректировки выражаются не в процентах или денежных суммах, а в категориях нечеткой логики);

· распределительный анализ (сравнительные продажи распределяются в порядке убывания адекватности, затем определяется место объекта оценки в ряду сравнительных продаж).

1.3.3 Доходный подход

Определение рыночной стоимости объектов недвижимости с помощью доходного подхода основывается на принципе ожидания. В соответствии с этим принципом типичный инвестор, то есть покупатель объекта недвижимости, приобретает его в ожидании получения в будущем доходов от использования. Учитывая, что существует непосредственная связь между размером инвестиций и выгодами от коммерческого использования объекта инвестиций, стоимость недвижимости определяется как стоимость прав на получение приносимых ею доходов, иными словами, стоимость объекта недвижимости определяется как текущая стоимость будущих доходов, генерируемым объектом оценки.

Преимущество доходного подхода по сравнению с затратным и рыночным подходами заключается в том, что он в большей степени отражает представление инвестора о недвижимости как источнике дохода, то есть это качество недвижимости учитывается как основной ценообразующий фактор. Основным недостатком доходного подхода является то, что он в отличие от двух других подходов основан на прогнозных данных.

Основные этапы процедуры оценки при данном подходе:

1. Составление прогноза будущих доходов от сдачи оцениваемых площадей в аренду за период владения и на основе полученных данных определение потенциального валового дохода (ПВД), который рассчитывается по формуле 1:

(1)

где S - площадь, сдаваемая в аренду, кв.м;

Са - арендная ставка за 1 кв.м.

2. Определение на основе анализа рынка потерь от недоиспользования площадей и при сборе арендной платы, расчет действительного валового дохода (ДВД). Как правило, собственник в долгосрочном периоде не имеет возможности постоянно сдавать в аренду 100% площадей здания. Потери арендной платы имеют место за счет неполной занятости объекта недвижимости и неуплаты арендной платы недобросовестными арендаторами. Степень незанятости объекта доходной недвижимости характеризуется коэффициентом недоиспользования, определяемым отношением величины не сданных в аренду площадей к величине общей площади, подлежащей сдаче в аренду.

Расчет действительного валового дохода (ДВД) осуществляется по формуле 2:

ДВД = ПВД * Кз * Кс, (2)

где ДВД - действительный валовой доход;

ПВД - потенциальный валовой доход;

Кз - коэффициент загрузки площадей;

Кс - коэффициент сбора платежей.

Следует отметить, что к ДВД, рассчитанному вышеизложенным способом, необходимо добавить прочие доходы, получаемые от функционирования объекта сверх арендных платежей (например, за использование дополнительными услугами - автомобильной стоянкой и т.п.).

3. Расчет издержек по эксплуатации оцениваемой недвижимости, который основывается на анализе фактических издержек по ее содержанию и/или типичных издержек на данном рынке. Расходы бывают условно - постоянные (налог на имущество, страховые взносы, платежи за земельный участок), условно - переменные (коммунальные, текущие ремонтные работы, заработная плата обслуживающего персонала и т.п.), расходы на замещение (расходы на периодическую замену быстроизнашивающихся конструктивных элементов здания).

Таким образом, расчетная величина эксплуатационных расходов вычитается из ДВД, а итоговый показатель является чистым операционным доходом (ЧОД).

4. Пересчет чистого операционного дохода в текущую стоимость объекта.

Метод прямой капитализации - метод определения рыночной стоимости доходного объекта, основанный на прямом преобразовании наиболее типичного дохода первого года в стоимость путем деления его на коэффициент капитализации, полученный на основе анализа рыночных данных о соотношениях чистого дохода и стоимости активов, аналогичных оцениваемому объекту, полученных методом рыночной экстракции. Такой западный классический вариант метода прямой капитализации, при котором коэффициент капитализации извлекается из рыночных сделок, применять в российских условиях практически невозможно в связи с возникающими сложностями при сборе информации (чаще всего условия и цены сделок являются конфиденциальной информацией). Исходя из этого, на практике приходится использовать алгебраические методы построения коэффициента капитализации, предусматривающие отдельную оценку нормы отдачи на капитал и нормы его возврата.

Следует отметить, что метод прямой капитализации применим для оценки действующих активов, не требующих на дату проведения оценки больших по длительности капиталовложений в ремонт или реконструкцию.

Процедура оценки объекта недвижимости начинается с его осмотра. Перед началом осмотра рекомендуется ознакомится с имеющейся технической документацией по объекту, а также провести беседу со специалистами технических служб, ответственными за его эксплуатацию. При ознакомлении с технической документацией необходимо установить, какие основные изменения были внесены в проект, проводилась ли реконструкция, дата текущего и капитального ремонтов, были ли на объекте аварии и какие мероприятия были осуществлены для ликвидации последствий.

Осмотр объекта рекомендуется осуществлять совместно с представителем, ответственным за его техническое состояние. Необходимо отметить в отчёте, в каком состоянии находится оцениваемый объект: в эксплуатируемом, на консервации, охраняется ли объект, действуют ли основные системы инженерного оборудования. При осмотре проводится фотографирование всего объекта, а также повреждений и дефектов, например, трещин, мест фильтрации воды в подземных сооружениях, провалов грунта и т.д.

Для определения рыночной стоимости объекта (в случае застроенного земельного участка) необходимо использовать техническую документацию.

Одной из целей осмотра является проверка соответствия объектов, указанных в технической документации реальной ситуации на участке.

· Описание района, земельного участка и оцениваемого строения - обязательная часть при оценки недвижимости. Основной целью данного описания является, в первую очередь, выявление всех достоинств и недостатков оцениваемого объекта.

В настоящие время отсутствуют какие-либо стандарты по описанию объектов, но в практике проведения оценки сложился определенный порядок описания (табл. 1)

Таблица 1 - Описание объектов недвижимого имущества

При описании района в зависимости от целей оценки приводятся данные по экономической, демографической, социальной, экологической ситуациям. Если район относится к исторической зоне, то при описании приводят краткую историческую справку. Кроме того, в данном разделе проводится предварительный анализ состояния рынка недвижимости, тенденций его развития, описание транспортных узлов, магистралей, развитости инфраструктуры, основных транспортных и пешеходных потоков, приводится любая доступная информация, которая потребуется при анализе наилучшего использования земельного участка.

Трудности связаны с рядом проблем, возникающих при оценке собственности (подходы и методы), некорректностью или несогласованностью законов и постановлений в этой области. Рассмотрим эти вопросы чуть подробнее.

Первая проблема по счету, а не по назначению - выбор ставки капитализации и дисконтирования.

Существует несколько рекомендаций по выбору ставки:

1. Стоимость ссуды (стоимость капитала) - для предприятий, не имеющих самостоятельного поведения (отсутствует рынок ценных бумаг).

2. Средняя маржинальная стоимость собственных финансов - для предприятий, акции которых котируются на рынке.

3. На основе средней производственной рентабельности предприятия или собственной отрасли.

4. Средние маржинальные предельные издержки изучаемых проектов (при инвестировании).

5. Нормы возмещения по займам.

6. Плановые нормы.

7. Норма ссудного процента (политэкономическое понятие, связанное с национальным доходом (НД) и внутренним национальным продуктом (ВНП)).

8. Доходность альтернативного вложения (например, депозитный счет в банке).

9. Минимальная безрисковая доходность, с точки зрения инвестора.

Реальная краткосрочная процентная ставка, определяемая как разность между доходностью казначейских векселей и индексом потребительских цен.

Множество практических приемов выбора ставки с одинаковой теоретической базой говорит о неблагополучии способов и критерия ее выбора. Определение ставки помещения находится за пределами теории управления финансами - в области психологии (сфера искусства, а не науки).

Чтобы сделать оценку разными специалистами, следует величину сложной процентной ставки принять законодательно и отразить в методике, как было в свое время, по нормативному коэффициенту эффективности капитальных вложений (инвестиций -- как сейчас принято говорить). Первоначально норма эффективности была разной для каждой отрасли, затем была принята одна норма для всех отраслей. Следует подчеркнуть, что нормативный коэффициент эффективности выполнял ту же роль (нес ту же нагрузку), что и ставка капитализации (ставка эффективности, ставка сравнения, ставка помещения инвестиций).

Вторая проблема связана с точечной оценкой стоимости собственности. Ситуация такая, что десять экспертов, работающих независимо друг от друга, дадут десять разных оценок стоимости одной и той же собственности (имущества). Это связано с процедурой расчета и выбором нормативных коэффициентов. Ситуация напоминает изготовление детали. На одном и том же станке одним и тем же рабочим по одному и тому же чертежу будут изготовлены разные детали. Для этого существует масса причин, большинство из которых в принципе исключить невозможно. Поэтому в производстве принята система допусков на размеры деталей. Если размеры изготовленной детали находятся в пределах допуска, то она считается годной. Отклонения и разброс исходных данных, используемых для расчета во всех подходах и методах, в процентном отношении к среднему более значительны, чем допуски на размеры деталей.

Выход из этого положения (решение этой проблемы) заключается в замене точечной оценки стоимости собственности интервальной - с одной стороны, и числовой расчет следует вести вероятностными методами. Понятие оценки в математике подразумевает приблизительный расчет, чаще всего на уровне порядка числа. Например, при расчетах на логарифмической линейке требовалось определить количество цифр в целой части числа.

Другая проблема связана с выбором весовых коэффициентов при согласовании расчетов стоимости собственности, выполненных по трем подходам. Каждый автор (эксперт, оценщик) принимает весовые коэффициенты (коэффициенты значимости метода расчета) по своему усмотрению, и разница между оценками бывает существенна. Одним из выходов из этой ситуации является принятие весового коэффициента, равномерно распределенного в определенном диапазоне по каждому методу (подходу) оценки.

Следующая проблема возникает при сравнительной (рыночной) оценке стоимости собственности, когда необходимо вводить поправочные коэффициенты для приведения к сопоставимому виду оцениваемого объекта и рыночных аналогов. Здесь тоже имеется значительный произвол. Особенно это касается поправочных коэффициентов при сопоставлении мест территориального размещения оцениваемых объектов собственности и ряд других.

Одна из самых сложных проблем - достоверность информации. Это касается как рыночной информации о запрашиваемой и проданной цене оцениваемой стоимости собственности, так и информации по нормативам при расчете стоимости нормативным методом в затратном подходе. Раньше эта информация была у проектных и технологических институтов всех отраслей народного хозяйства. Такая информация либо потеряна, либо устарела.

Чтобы снять большинство проблем, возникающих в процессе оценки стоимости собственности, следует все расчеты выполнять на основе вероятностных интервалов. В результате расчета стоимость собственности будет представлена в виде усеченного распределения. В качестве офертной (offer price of cost) цены стоимости следует рекомендовать медианную оценку стоимости. В этом случае шансы у продавца и покупателя одинаковы: вероятность покупателю купить дешевле предложенной цены равна вероятности продавцу продать дороже предложенной цены.

В этом случае и продавец, и покупатель имеют полную информацию о возможных ценах купли-продажи и их вероятности. В зависимости от срочности предполагаемой сделки контрагенты могут принимать взвешенные решения: для покупателя ждать и искать другой объект приобретения, если время терпит; для продавца - снижение запрашиваемой цены, если возникает срочность в реализации сделки.

Глава 2. Определение стоимости объекта недвижимости на примере жилого дама

В г. Самаре девять районов, и самыми престижными для проживания из них традиционно считаются исторический центр города, а также наиболее приближённые к нему Ленинский и Самарский. А наиболее востребованное жильё расположено в прибрежной территории Промышленного, и отдалённых от центра города частях Железнодорожного и Октябрьского районов.

На самарском рынке вторичного жилья действуют порядка трёх сотен операторов. Финансовый кризис, поразивший инвестиционную активность бизнеса, заметно снизил уровень спроса. В первой половине 2009 г. уровень деловой активности на вторичном рынке снизился, значительно уменьшилось количество сделок связанных с жилой недвижимость. Объёмы предложения стали превышать спрос, в результате чего стоимость на вторичном рынке стала снижаться.

Коньюнктура рынка за весь 2009 г. характеризуется постоянным снижением цен практически на все виды недвижимости. Изучая показатели падения цен на вторичном рынке самарского жилья, следует отметить, что за первое полугодие 2009 г. период цены на квартиры в г. Самаре снизились на 10-15%. К концу года падение замедлилось и за второе полугодие не превысило 5%.

В настоящее время существует достаточно устойчивый спрос на новую недвижимость в виде отдельно стоящих зданий, в интервале цен $330-$3250 кв.м. В целом предложение колеблется от $400 кв.м до $4500 кв.м. В то же время заметна тенденция к некоторому повышению верхней границы цены предложения.

Естественно, что самые дорогостоящие предложения в коттеджных поселках расположены в городской черте.

Цены указываем за квадратный метр в доме, включая стоимость земельного участка и подведенных инженерных коммуникаций. Лидеры по стоимости в экспозиции: дома на 1-й просеке (около 78 тыс. руб., «Европейский двор»), на 3-й просеке (около 56 тыс. руб., «3 Авеню»), на 8-й и 9-й просеках (около 28 тыс. руб., два поселка, застроенных таунхаусами). Цена за год наблюдений практически не изменилась. Земля отдельно не продается, только с домом.

Достоинство предложения в идее - проживание в загородном доме, но в городской черте, которая дарит в первую очередь хорошую транспортную доступность, близость к Волге и зеленым зонам отдыха. Все четыре продавца продемонстрировали готовность к уступкам по цене и оказанию посильной помощи в оформлении объекта недвижимости в собственность.

Недостаток предложения можно увидеть в том, что покупатель не может сразу заселиться и начать жить в доме, нужно быть готовым к дополнительным затратам. Дома в черновой отделке, и без внутренней чистовой отделки новому хозяину жилья после заключения сделки не обойтись.

Лидерство по совокупному количеству предложений на рынке отдается девелоперу, который сформировал предложение в четырех поселках в районе п. Волжский. Речь идет о проектах «Муромский городок», «Муромский-2», «Лагуна», «Волжский-5». Продаются дома с участком и просто земля. «Нарезка» - от 10 соток. Средняя стоимость готового дома - от 6 до 17 млн рублей (общая площадь - от 180 до 470 кв. метров).

К достоинству предложения можно отнести тот факт, что застройщику поселков удалось почти невозможное. И это стало заметным событием на рынке недвижимости. Если быть точнее - перенести границы городского округа Самара в свою пользу. Если ранее это была «область», то теперь, после удачно прошедших публичных слушаний и после оформления всей документации, большая часть домов из вышеперечисленных поселков в скором времени официально будет в городской черте столицы губернии.