Оценка стоимости объекта недвижимости

ОГЛАВЛЕНИЕ

Введение

1. Теоретические основы оценки недвижимости

1.1 Понятие недвижимости

1.2 Основы оценки недвижимости

1.2.1 Недвижимость как объект оценки

1.2.2 Принципы оценки недвижимости и процесс оценки

1.2.3 Виды стоимости

1.3 Рынок недвижимости и его характеристика

2. Характеристика основных подходов к оценке недвижимости в Российской Федерации

2.1 Анализ затратного подхода и его методы

2.2 Анализ доходного подхода и его методы

2.3 Анализ сравнительного подхода и его методы

3. Расчет рыночной стоимости объекта недвижимости на примере нежилых помещений

3.1 Описание объекта оценки

3.2 Использование сравнительного подхода при определении стоимости объекта

3.3 Определение стоимости объекта на основе затратного подхода

3.4 Применение доходного подхода при определении стоимости объекта

3.5 Сопоставление результатов трех подходов и формирование итоговой стоимости

Заключение

Список использованных источников

ВВЕДЕНИЕ

Актуальность темы. Переход России к рыночной модели экономики возродил права частной собственности и свободу предпринимательства, позволяющие субъектам рынка владеть, распоряжаться и пользоваться объектами недвижимости. Необходимым элементом существования рынка недвижимости является независимая оценка недвижимости.

Оценка недвижимости - один из наиболее востребованных видов оценки, включающий оценку права собственности или иных прав (право аренды, право пользования и т. д.) в отношении следующих объектов:

- земельные участки;

- объекты жилой недвижимости (квартиры);

- объекты загородной недвижимости (дачи, коттеджи, огороды);

- объекты коммерческой недвижимости (офисные помещения, гостиницы, торговые, складские и промышленные площади);

- сооружения и передаточные устройства;

- объекты, незавершенные строительством.

Оценка недвижимости крайне важна для обеспечения эффективности любых инвестиций в нее.

Стоимость недвижимости определяется целым рядом факторов (месторасположением, наличием и качеством инфраструктуры, транспортной доступностью, характером окружающей застройки, физическими характеристиками и объемно-параметрическими решениями самого объекта оценки и т. д.).

В условиях рыночных товарно-денежных отношений важную роль играют экономические оценки жизненных средств и ресурсов, факторов и технологий воспроизводственного процесса, жизненной среды в целом. Оцениваются стоимость рабочей силы, потребительских товаров и услуг, интеллектуальной собственности, финансового капитала, разного рода ценных бумаг.

Оценки осуществляются в широком диапазоне, постоянно, как на индивидуальной, так и на групповой, общенациональной и межгосударственной основе. В конечном итоге можно говорить о существовании сложной многомерной, многофакторной и многоуровневой системе экономических оценок, которая охватывает все сферы жизнедеятельности каждого человека и проникает во все составные части общественного воспроизводственного процесса.

Исходя из этого, целью дипломной работы является изучения теории и практики оценки недвижимости в современных условиях и расчет рыночной стоимости реального объекта недвижимости.

Для достижения поставленной цели в данной работе были поставлены следующие задачи:

- изучение теоретических аспектов понятия «недвижимое имущество»;

- изучение принципов, стандартов и подходов к оценке недвижимости;

- анализ оцениваемого объекта;

- расчет рыночной стоимости объекта недвижимости.

Объект исследования в данной дипломной работе является двухэтажное нежилое здание, находящийся по адресу: г. Новосибирск, ул. Петухова д. 27а.

Методической основой исследования в дипломной работе послужили научно-практические публикации в области оценки недвижимости, законодательные акты РФ, нормативные и методические материалы.

1. ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ ОЦЕНКИ НЕДВИЖИМОСТИ

1.1. Понятие недвижимости

Понятия «недвижимость» и «недвижимое имущество» сегодня прочно вошли в нашу повседневную жизнь, хотя еще восемнадцать лет назад в Советском Союзе их практически не использовали. Годы реформ вызвали существенные изменения в окружающем нас обществе и его устройстве. Становление и развитие рыночных отношений внесло в наш обиход такие слова, как «недвижимость», «недвижимое имущество» и «рынок недвижимости». Важно отметить что для мирового сообщества эти понятия имеют богатые исторические традиции.

Согласно историческим сведеньям, понятие «недвижимость», или «недвижимое имущество», впервые было сформулировано в римском праве в связи с введением в гражданский оборот земельных участков и других природных объектов.

В советский период, после отмены частной собственности на недвижимость и на землю, деление вещей на движимые и недвижимые трансформировалось в категорию основных и оборотных фондов, а земельные участки учитывались отдельно по видам и только в натуральных единицах измерения (по площади).

Согласно Гражданскому кодексу Российской Федерации (ст. 130) недвижимость относится к недвижимым вещам, которые в свою очередь, принадлежат к объектам гражданских прав, и недвижимость выделена в самостоятельный объект гражданского права.

Ст. 130 ГК РФ (в последней редакции) гласит: «К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, и всё что прочно связано с землёй, то есть объекты, перемещение которых без соразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершённого строительства. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плаванья, космические объекты. Законом к недвижимости может быть отнесено и иное имущество»

В соответствии со ст. 132 ГК РФ «предприятие в целом как имущественный комплекс признается недвижимостью». В состав предприятия как имущественного комплекса входят все виды имущества, предназначенные для его деятельности, включая земельные участки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукцию, права требования, долги, а так же права на обозначения, индивидуализирующие предприятие, его продукцию, работы и услуги (фирменное наименование, товарные знаки, знаки обслуживания), и другие исключительные права, если иное не предусмотрено законом или договором.

В связи с развитием рыночных отношений в нашей стране все большее значение приобретают сделки с недвижимостью, которые осуществляются на рынке недвижимости. Термин «рынок недвижимости» не является юридически закрепленным, однако это не снижает его важности для экономики страны.

Недвижимость создается трудом человека и вложением капитала, поэтому в рыночной экономике она является активом, операции с которым осуществляются на рынке недвижимости.

Рынок недвижимости является одной из существенных составляющих в любой национальной экономике. Важность рынка недвижимости как сектора рыночной экономики подтверждается:

- колоссальной стоимостью национального богатства, материализованного в недвижимости (в России - 70 - 80%), из которого по крайней мере половина может быть вовлечена в рыночный оборот и приносить: ренту - владельцам, доход - предпринимателям, налоговые и другие платежи - в федеральный, региональные бюджеты, бюджеты муниципальных образований;

- достигнутой уже сегодня высокой долей рынка недвижимости в валовом национальном продукте;

- достигнутым в ряде регионов и городов высоким уровнем доходов бюджета от первичной продажи, сдачи в аренду государственной и муниципальной собственности (в том числе земли);

- высоким уровнем сборов в бюджет от налогов на недвижимость и сделок с ней;

- большим количеством рабочих мест, созданных в ходе становления и развития рынка недвижимости.

С позиции оценочной деятельности данные определения объединяю движимое и недвижимое имущество, которое имеет явно выраженные физические различия, так как воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты не могут быть отнесены к недвижимости, поскольку не имеют неразрывной связи с землей.

Необходимым элементом рыночной экономики выступает институт независимой оценки собственности, основных средств без которого невозможно становление права собственности и демократизация экономической жизни. В первую очередь это касается рынка недвижимости, развитие которого может определить в перспективе характер изменений всей экономики.

1.2. Основы оценки недвижимости

1.2.1. Недвижимость как объект оценки

Земля является важнейшими видом и составной частью недвижимости, основой формирования любого недвижимого объекта.

Ценность земли предопределена ее уникальными характеристиками: недвижимостью (неподвижностью), ограниченностью предложения, долговечностью, неповторимостью местоположения, кроме того, земля является неотъемлемым элементом человеческой деятельности, которая, в свою очередь, способна оказывать влияние на качественные характеристики земельных участков.

В современных условиях субъекты различных форм собственности Российской Федерации, физические и юридические лица имеют право на проведение оценки принадлежащих им объектов недвижимости. Данное право является безусловным и не зависит от установленной процедуры государственного статистического и бухгалтерского учета и составления отчетности.

Проведение оценки является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов недвижимости, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям. Необходимость определения рыночной стоимости данной недвижимости возникает при:

- приватизации;

- передаче в доверительное управление либо передаче в аренду;

- использовании объектов недвижимости в качестве предмета залога;

- продаже или ином отчуждении объектов недвижимости;

- переуступке долговых обязательств;

- передаче объектов недвижимости в качестве вклада в уставные капиталы, фонды юридических лиц;

- возникновении спора о стоимости объекта недвижимости оценки при национализации имущества, ипотечном кредитовании физических лиц и юридических лиц;

- составлении брачных контрактов и разделе имущества разводящихся супругов;

- при выкупе или ином изъятии имущества у собственников для государственных или муниципальных нужд;

- в целях контроля за правильностью уплаты налогов и исчислении на налогооблагаемой базы.

Указанные выше случаи определения рыночной стоимости недвижимости относятся к объектам оценки, представляющим государственную собственность, представленную различными формами.

Необходимость оценки рыночной стоимости недвижимого имущества, находящегося в частной собственности, возникает при:

1) купле-продаже объектов недвижимости;

2) акционировании предприятий и перераспределении имущественных долей;

3) внесении объектов недвижимости в качестве вклада в уставный капитал предприятий и организаций;

4) дополнительной эмиссии акций или привлечении новых пайщиков;

5) ликвидации объектов недвижимости;

6) сдаче недвижимости в аренду;

7) уточнении налогооблагаемой базы объектов недвижимости зданий и земельных участков;

8) страховании объектов недвижимости;

9) кредитовании под залог объектов недвижимости;

10) разработке инвестиционных проектов и привлечении инвесторов;

11) исполнении прав наследования, судебного приговора, разрешении имущественных споров;

1.2.2. Принципы оценки недвижимости и процесс оценки

Теоретической основой процесса оценки является система оценочных принципов. В мировой практике принято выделять четыре группы оценочных принципов:

1-я группа: принципы, основанные на представлениях потенциального собственника;

2-я группа: принципы, вытекающие из процесса эксплуатации недвижимости;

3-я группа: принципы, обусловленные действием рыночной среды;

4-я группа: принцип наилучшего наиболее эффективного использования.

Первая группа принципов оценки. Исходный принцип оценки стоимости недвижимости - принцип полезности, который означает, что чем больше объект недвижимости способен удовлетворить потребность собственника, тем выше его полезность и стоимость.

В экономической оценке полезность определяется величиной и сроками получения доходов или других выгод от использования объектов недвижимости (например, эксплуатация земельного участка в особом режиме заповедник, лечебно-оздоровительные зоны - или связь объекта с историческими ценностями), а также от престижности.

Три подхода к оценке недвижимости раскрывают различные аспекты полезности.

С точки зрения сравнительного подхода рациональный покупатель не заплатит за объект недвижимости выше цены сопоставимого объекта, обладающего такой же полезностью.

С позиции затратного подхода за продаваемый объект недвижимости нецелесообразно платить больше, чем будет стоить строительство нового объекта аналогичной полезности в приемлемые сроки.

С точки зрения доходного подхода стоимость объекта недвижимости определяется возможностями инвестирования в другие объекты аналогичной полезности, т.е. в объекты, приносящие примерно одинаковый поток доходов.

Для некоторых видов недвижимости наибольшая полезность достигается, если объекты оцениваются как отдельные элементы, другие могут оказаться полезными в качестве составной части группы (например, многофункциональные центры).

Принцип замещения означает, что при наличии определенного количества однородных (по полезности или доходности) объектов недвижимости самым высоким спросом будут пользоваться объекты с наименьшей ценой. Данный принцип исходит из возможности альтернативного выбора для покупателя, т.е. стоимость объекта недвижимости зависит от того, имеются ли на рынке аналогичные или замещающие объекты.

Принцип замещения связан с установлением верхней границы стоимости объектов недвижимости, которая обусловлена затратами на строительство заменяющей собственности в приемлемые сроки. Благоразумный покупатель не будет платить за объект недвижимости больше стоимости незастроенного земельного участка и затрат на строительство аналогичного строения.

Принцип ожидания определяется тем, какой доход (с учетом величины и сроков получения) или какие выгоды и удобства от использования объекта недвижимости включая выручку от последующей перепродажи, ожидает получить потенциальный собственник. Данный принцип лежит в основе оценки недвижимости доходным подходом и характеризует точку зрения потенциального пользователя на будущие доходы и их текущую стоимость. Например, стоимость земельного участка в населенном пункте отведенного под жилую застройку, будет отражать капитализированную величину арендной платы (реальной или потенциально возможной), которую ожидает получить собственник от эксплуатации жилого дома.

Поскольку использование объектов недвижимости носит длительный характер, то оценка их рыночной стоимости в конкретном районе должна учитывать перспективные тенденции развития данной территории. В этом отношении принцип ожидания заставляет оценщика более тщательно анализировать и сопоставлять влияние принципов, отражающих текущую рыночную ситуацию, а именно - спроса, предложения и конкуренции.

Вторая группа принципов оценки обусловлена процессом эксплуатации недвижимости и включает принципы вклада, остаточной продуктивности, сбалансированности, разделения.

Принцип вклада - для оценки стоимости объекта недвижимости необходимо определить вклад каждого фактора и его важнейших элементов в формировании полезности стоимости объекта.

Доходность объекта недвижимости определяется комбинацией четырех групп факторов: земли со строениями (если участок незастроенный то только земли), оборудования и технических средств (для незастроенного участка - также зданий и сооружений),рабочей силы и менеджмента. При этом стоимость каждой группы факторов зависит от того, насколько увеличивается стоимость всего объекта недвижимости от их использования, с учетом имеющихся количественных и качественных характеристик.

Другими словами, вклад - это добавление в стоимость недвижимости, которое является результатом наличия конкретного фактора или его элементов.

Изучение типичных размеров вклада позволяет собственнику (застройщику) принять решение о том, нужно ли добавлять в объект недвижимости тот или иной его компонент или нет. Критерием целесообразности выступает соотношение величины вклада элемента какого-либо фактора в стоимость объекта и суммы затрат, необходимых для добавления этого элемента.

Принцип вклада часто используется для определения излишних или недостающих улучшений при анализе наилучшего и наиболее эффективного использования. Основной проблемой, связанной с оценкой величины вклада, является то, что на практике многие элементы, влияющие на стоимость, крайне редко могут быть выделены в чистом виде из состава недвижимости или добавлены к ней. Покупатель оценивает объект недвижимости как единый комплекс, а не как сумму отдельных компонентов, не проводит при этом поэлементных расчетов.

Особое положение среди указанных факторов занимает земельный участок со строениями, так как его вклад обусловлен принципом остаточной продуктивности. Остаточная продуктивность определяется как остаток дохода, отнесенный к объекту недвижимости, после того как оплачены затраты на труд, оборудование и технические средства, менеджмент.

Поскольку земля со строениями неподвижна, то необходимые для эффективного функционирования объекта оборудование и технические средства, труд и менеджмент должны быть привлечены к ней. Это означает, что собственник земли сначала должен оплатить расходы по привлечению этих трех факторов (если участок не застроен, то учитываются также затраты на строительство зданий или сооружений), после чего оставшийся доход может быть отнесен к земле. Следовательно, земля имеет остаточную стоимость и приносит доход только тогда, когда имеется остаток после удовлетворения требования к доходам всех привлекаемых компонентов (табл.1)

Таблица 1 - Компоненты недвижимости и формы их компенсации

Компоненты	Формы компенсации
Труд	Зарплата, комиссионные вознаграждения
Оборудование и технические средства	Процент на вложенный капитал плюс амортизация
Менеджмент	Прибыль, вознаграждение управляющим
Земля со строениями	Арендная плата, состоящая из ренты, дохода на вложенный капитал и амортизация строений

Остаточная продуктивность объекта недвижимости, имеющего лучшее местоположение, существенно увеличивается, если оно позволяет получить дополнительные доходы за счет максимизации выручки от продаж, минимизации издержек, особенно транспортных, или за счет удовлетворения особых потребностей потребителей.

Изменение того или иного компонента, необходимо для нормального функционирования объекта недвижимости, может увеличивать или уменьшать стоимость объекта. Эта закономерность проявляется через принцип сбалансированности.

Принцип сбалансированности - для каждого типа землепользования необходимы определенные компоненты объекта, оптимальное сочетание которых обеспечивает максимальную стоимость недвижимости.

Другими словами, любому типу недвижимости соответствует оптимальное сочетание взаимодействующих элементов в структуре объекта недвижимости, классов недвижимости в масштабах района или города (поселения), при котором достигается состояние равновесия, обеспечивающее максимальную стоимость всего объекта.

Сбалансированность нарушается, если здания на земельном участке характеризуются недостаточными усовершенствованиями или, наоборот, имеют излишние улучшения по отношению к данному земельному участку, например, его размеру.

Дисбаланс также может возникнуть, когда сооружения на земле неадекватны или избыточны по сравнению с внешним окружением, т.е. нарушается принцип соответствия. В любом из этих случаев объект недвижимости теряет стоимость из-за недостаточно эффективного использования, а риск по вероятным сделкам с такой недвижимостью увеличивается.

Необходимо подчеркнуть, что принцип сбалансированности способствует достижению оптимального размера объекта недвижимости при существующем варианте его использования с учетом сложившихся рыночных стандартов, типа землепользования и условий внешнего окружения.

Принцип сбалансированности действует не только в масштабе отдельного объекта, но и квартала, района, города в целом. В этом случае существующее количество объектов недвижимости различного назначения должно соответствовать рыночному спросу, т.е. числу вариантов их использовании. Для объектов недвижимости сбалансированность характеризуется экономическими показателями емкости и эффективности.

Емкость показывает, сколько объектов недвижимости может быть приложено к определенному земельному участку, при этом местные органы власти могут: регулировать параметры недвижимости (высоту, плотность застройки, эффективность использования земельного участка); устанавливать требования по сохранению ландшафта, исторической застройки, охране памятников истории и культуры, по природоохранным мероприятиям.

Эффективность определяется тем, какой уровень прибыли может обеспечить сочетание земельного участка с расположенными на нем строениями при реализации различных проектов застройки. При рассмотрении возможных вариантов повышения эффективности использования объекта недвижимости необходимо учитывать принцип разделения элементов недвижимости и имущественных прав на них.

Принцип разделения означает, что физические элементы недвижимости и имущественные права на них можно разделять и соединять таким образом, чтобы достичь максимальной стоимости объекта.

Характерная черта недвижимости заключается в том, что она не может быть перемещена с одного места в другое, т.е. имеет фиксированное местоположение. Поэтому переход объекта недвижимости от продавца к покупателю происходит путем передачи прав на нее. Чем более совершенны нормативные документы, регулирующие разнообразные права на недвижимость и их отчуждение, тем шире и динамичнее рынок недвижимости, тем ниже степень риска и рациональнее затраты, связанные с приобретением недвижимости. При разделении физических элементов недвижимости и имущественных прав на них возможны следующие варианты:

- пространственное разделение: разделение прав на воздушное пространство, на почвенный слой земли, на подземное пространство с недрами, на водные ресурсы прибрежных полос, разбиение земельного массива на отдельные участки, разделение здания на подвальное помещение, этажи и так далее;

- разделение по видам имущественных прав: аренда, ограниченное использование, ипотека, внесение в уставные фонды предприятий, эмиссионное обеспечение для выпуска акций;

- разделение по времени владения или пользования: краткосрочная и долгосрочная аренда, бессрочное пользование, пожизненное владение, право хозяйственного ведения, оперативного управления. Третья группа принципов оценки, обусловленных действием рыночной среды, включает спрос и предложение, конкуренцию, соответствие и изменение внешней среды.

Принцип спроса и предложения означает, что цена недвижимости изменяется в результате взаимодействия спроса и предложения. Он выражает взаимозависимость между растущей потребностью в объектах недвижимости в условиях социально-экономического развития общества и ограниченностью предложения, обусловленной природной ограниченностью земельных участков, а также экономическими издержками на строительство (реконструкцию) улучшений.

Спрос - это представленная на рынке платежеспособная потребность в объектах недвижимости.

При изучении спроса рыночная информация о сделках с недвижимостью классифицируется по однородным группам, при этом объекты, входящие в определенную группу, должны конкурировать между собой на одном сегменте рынка.

Сложность анализа спроса зависит от назначения объекта недвижимости и возрастает по мере перехода от незастроенных земельных участков к имущественным комплексам.

Предложение - это количество объектов недвижимости, которое может быть выставлено на продажу при сложившемся уровне цен. Необходимо отметить, что предложение земли в целом выступает как фиксированная величина, ограниченная самой природой, поскольку земля является свободно невоспроизводимым товаром. В то же время отмечается устойчивая структурная тенденция перераспределения земли по целевому назначению: увеличиваются земли поселений, промышленности, транспорта, связи и иного специального назначения; сокращаются земли лесного фонда и запаса.

Принцип спроса и предложения, как основа механизма рыночного саморегулирования, объясняет большие различия в ценах на объекты недвижимости в зависимости от их целевого назначения и местоположения.

Принцип конкуренции означает, что цены на объекты недвижимости устанавливаются посредством постоянного соперничества субъектов рынка, которые стремятся к получению максимальной прибыли. Высокая норма прибыли стимулирует привлечение капиталов на рынок недвижимости и усиливает конкуренцию.

Положительная роль конкуренции состоит в том, что только на конкурентном рынке можно определить рыночную стоимость, когда она выравнивает доходность инвестиций в разных сегментах рынка недвижимости. При наличии монополизма сверхприбыль порождает разрушительный характер конкуренции, подрывает действие рыночных механизмов и, в конечном счете, приводит к искажению рыночной стоимости недвижимости. Особенно опасен этот процесс на стадии зарождения и становления рынка недвижимости (прежде всего земли), характерной для нашей страны.

Особенностями конкурентной ситуации на российском рынке недвижимости являются ограниченное количество продавцов и покупателей, значительный контроль за некоторыми сегментами рынка со стороны отдельных участников, наличие препятствий для вхождения на рынок, низкий уровень неценовой конкуренции.

При анализе сложившейся конкурентной ситуации необходимо иметь в виду, что конкуренция лежит в основе динамики кривых спроса и предложения и выступает исходной предпосылкой для максимизации прибыли. При этом следует отметить, что прибыль, приходящаяся на земельные участки с улучшениями, отличается от производственной прибыли. Средняя прибыль в сфере производства товаров и услуг представляет собой вознаграждение за вложение капитала, управление производством, инициативу и риск. Она проявляется как разница между валовой выручкой и издержками производства, и любой собственник стремится определить объем производства, который максимизирует прибыль в данных конкурентных условиях.

Доход от инвестирования в недвижимость также выступает формой вознаграждения за капиталовложения в землю и расположенные на ней объекты. В то же время это не норма дохода на капитал, а ожидаемый чистый операционный доход, остающийся после оплаты операционных расходов и расходов на замещение, который формируется по остаточному принципу.

Учет принципа конкуренции проявляется в том, что если на рынке недвижимости ожидается обострение соперничества, то оценщик или уменьшает величину прогнозируемых доходов, или повышает степень риска.

Кроме того, объекты недвижимости, которые имеют экономические преимущества сегодня, не обязательно сохранят их в будущем. Поэтому, если собственник получает доход, превышающий среднерыночную величину, то вероятность его дальнейшего поступления требует тщательного обоснования, например, заключения договоров долгосрочной аренды.

Принцип соответствия состоит в том, что максимальная стоимость объекта недвижимости возникает тогда, когда имеются разумный уровень архитектурной однородности и совместимый характер землепользования. Соответствие характеристик объекта недвижимости потребностям и ожиданиям местного рынка обеспечивает высокий рыночный спрос на него, а следовательно, и высокую стоимость.

Прежде всего, принцип соответствия проявляется через прогрессию и регрессию.

Эффект прогрессии заключается в положительном воздействии внешнего окружения или соседних объектов на стоимость недвижимости. Например, в результате функционирования в данном районе объектов, обеспечивающих высокий уровень инфраструктуры, стоимость недвижимости повышается.

Регрессия имеет место, во-первых, когда объект недвижимости характеризуется излишними улучшениями, которые не востребованы рынком, или когда внешнее окружение оказывает отрицательное воздействие на процесс эксплуатации объекта. Например, при выборе местоположения земельного участка необходимо принимать во внимание внешние объекты, существование которых может негативно отразиться на. выбранном варианте застройки. Регрессия возникнет при соседстве объектов отдыха с производственными предприятиями, которые загрязняют окружающую среду, являются источниками шума, неприятных запахов и т.п. Во-вторых, данный принцип требует определенного соответствия назначения объекта недвижимости его местоположению с точки зрения приобретения материально-технических средств или продажи товаров и услуг. Так, при строительстве торговых предприятий предпочтение отдается участкам, расположенным на основных магистралях, площадях, рядом с железнодорожными станциями, аэропортами, остановками пассажирского транспорта. Для таких объектов, как кафе, рестораны, мотели, бензоколонки, магазины запчастей, горюче-смазочных материалов, огромное значение имеет визуальная открытость со стороны дорожного движения.

Критерии соответствия, как и стандарты в целом, совершенствуются по мере роста городов и нарастания многообразия форм землепользования.

Принцип соответствия имеет первостепенное значение при определении величины износа объекта недвижимости. Объект недвижимости, который не соответствует установившимся социальным, экономическим и архитектурным стандартам, теряет в стоимости из-за функционального или внешнего износа.

Принцип изменения внешней среды предполагает при оценке объектов недвижимости учет возможных изменений экономических, социальных и юридических условий, при которых они используются, а также учет внешнего окружения и перспектив развития района.

Принцип изменения внешней среды обязательно учитывается при написании отчета об оценке посредством указания даты, на которую определена стоимость объекта недвижимости.

Принципом, обобщающим влияние указанных ранее трех групп принципов оценки, является наилучшее и наиболее эффективное использование (ННЭИ).

Четвертая группа принципов оценки (ННЭИ) означает, что из возможных вариантов использования объекта недвижимости выбирается тот, при котором наиболее полно реализуются функциональные возможности земельного участка с улучшениями. Именно этот вариант применяется для оценки стоимости недвижимости.

Оценщик делает поправку на потери при сборе платежей, анализируя
ретроспективную информацию по конкретному объекту с последующим
прогнозированием данной динамики и таким образом может определить
вариант, приносящий максимально возможный доход от земельного участка независимо от того, застроен участок или нет и какие строения находятся на нем на дату оценки.

ННЭИ определяется как использование недвижимости, которое:

а) является законодательно разрешенным, т.е. соответствует юридическим нормам, включая распоряжения о зонировании и нормы охраны окружающей среды, градостроительные ограничения, требования по охране памятников истории архитектуры, благоустройству прилегающей территории и т.п.;

б) физически осуществимо, т.е. размер и форма земельного участка, его транспортная доступность, имеющиеся строения позволяют реализовать выбранный вариант использования;

в) финансово обосновано с точки зрения окупаемости инвестируемого капитала, т.е. использование обеспечивает доход, превышающий капитальные затраты, эксплуатационные расходы и финансовые обязательства;

г) обеспечивает наивысшую стоимость или доходность недвижимости.

ННЭИ рассматривается в два этапа: во-первых, земельного участка как свободного, во-вторых, участка земли с существующими улучшениями. Если участок свободен от строений, то определяется, какой объект наиболее эффективно построить с учетом правовых, градостроительных, экологических и иных ограничений, а также с учетом перспектив развития района.

Если на земельном участке уже имеется застройка, то вариантами наиболее эффективного использования могут быть ремонт, модернизация или реконструкция. Сложившееся использование будет продолжаться до тех пор, пока стоимость земли при ее оптимальном применении не превысит общую стоимость земли и построек при текущем использовании за вычетом затрат по сносу имеющихся сооружений. В последнем случае вариантом ННЭИ станет снос имеющихся строений.

Таким образом, объекты недвижимости в случае снижения эффективности их использования могут изменять свое назначение. Это происходит как в результате износа зданий и других улучшений, так и под воздействием тенденций на рынке недвижимости.

ННЭИ может развиваться с течением времени под влиянием рыночных стандартов и внешних изменений. Если недавно около земельного
участка пролегла автострада, то его наилучшим использованием может
стать строительство заправочной станции, пункта быстрого питания или
автосервиса.

На практике принцип ННЭИ является исходной предпосылкой, на ко
торой основывается выбор конкретного вида оцениваемой стоимости не
движимости и строится заключение об ее величине. Например, при определении наиболее вероятной цены продажи (рыночной стоимости) объекта недвижимости принцип ННЭИ трактуется как наиболее вероятное использование существующего объекта недвижимости, тогда как при определении инвестиционной стоимости акцент в интерпретации делается на наиболее эффективное использование объекта недвижимости с возможными улучшениями.

Существующие сегодня в России административные ограничения и зонирование часто не отражают требований развивающегося рынка недвижимости, и поэтому фактическое использование земельного участка с улучшениями часто не соответствует наилучшему варианту.

Все вышеперечисленные принципы оценки недвижимости тесно взаимосвязаны и в зависимости от вида и специфики оцениваемого объекта, от используемого метода оценки могут играть основную или вспомогательную роль.

Эти принципы представляют собой теоретическую основу оценки стоимости объектов недвижимости. На них базируются три фундаментальных подхода к оценке недвижимости - доходный, сравнительный и затратный.

Процесс оценивания можно определить как последовательность процедур, используемых для получения оценки. Процесс обычно завершается отчетом об оценке, придающим доказательную силу оценке стоимости.

Процесс оценки недвижимости включает следующие этапы:

1-й этап. Определение задачи оценки:

-цели оценки;

-вида определяемой стоимости;

-установление оцениваемых имущественных прав;

-дата оценки.

2-й этап. Составление плана и договора на проведение оценки

На данном этапе определяется, какие данные необходимы и достаточны для анализа объекта. Устанавливаются источники их получения; выбирается персонал, специализирующийся на оценке заданного класса объектов; составляется план выполнения работ по оценке и заключается в письменной форме договор между оценщиком и заказчиком.

Договор не требует нотариального удостоверения и должен содержать основания заключения договора, вид объекта оценки, вид определяемой стоимости (стоимостей) объекта оценки, денежное вознаграждение за проведение оценки объекта оценки, сведения о страховании гражданской ответственности оценщика, точное указание на объект (объекты) оценки, сведения о наличии у оценщика лицензии на осуществление оценочной деятельности и срока, на который данная лицензия выдана.

Оценка объекта может проводиться оценщиком только при соблюдении требования к независимости оценщика, предусмотренного законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. Если это требование не соблюдается, оценщик обязан сообщить об этом заказчику и отказаться от заключения договора об оценке.

При заключении договора оценщик обязан предоставлять заказчику информацию о требованиях законодательства РФ об оценочной деятельности: о порядке лицензирования оценочной деятельности, обязанностях оценщика, стандартах оценки, требованиях к договору об оценке. Факт предоставления такой информации должен быть зафиксирован в договоре об оценке.

3-й этап. Сбор и анализ информации

На этапе «Сбор и анализ информации» оценщик осуществляет сбор и обработку следующей информации и документации:

- правоустанавливающих документов, сведений об обременении объекта оценки правами иных лиц;

- данных бухгалтерского учета и отчетности, относящихся к объекту оценки;

- информации о технических и эксплуатационных характеристиках объекта оценки;

- информации, необходимой для установления количественных и качественных характеристик объекта оценки с целью определения его стоимости, а также другой информации, связанной с объектом оценки.

Оценщик определяет и анализирует рынок, к которому относится объект оценки, его историю, текущую конъюнктуру и тенденции, а также аналоги объекта оценки и обосновывает их выбор.

Данные, которые собирает и анализирует оценщик, можно разделить на общие и специальные. Общие данные включают информацию об экономических, социальных, государственно-правовых, экологических факторах, значительно влияющих на стоимость объекта оценки. К специальным данным относится информация об оцениваемой недвижимости и ее аналогах: сведения о правах на объект, определение соответствия способа использования существующему законодательству, характеристику самого строения и земельного участка, на котором он расположен.

Точность оценки зависит от количества и качества используемой для анализа информации, поэтому необходимо придавать большое значение сбору и проверке данных по отобранным аналогам объекта оценки. Абсолютно одинаковых продаж не бывает, совпадение наблюдается лишь по ряду характеристик.

4-й этап. Анализ лучшего и наиболее эффективного использования.

5-й этап. Расчет оценочной стоимости объекта недвижимости на основе трех подходов:

- оценка стоимости на основе доходного подхода;

- оценка стоимости на основе сравнительного подхода;

- оценка стоимости на основе затратного подхода.

6-й этап. Согласование полученных результатов и выведение итоговой величины стоимости объекта недвижимости:

- проверка полученных данных о величине стоимости;

- допущения и ограничивающие условия, обусловленные полнотой и достоверностью использованной информации;

- выведение итоговой величины стоимости;

7-й этап. Составление отчета об оценке

1.2.3 Виды стоимости

При использовании понятия стоимости при осуществлении оценочной деятельности указывается конкретный вид стоимости, который определяется предполагаемым использованием результата оценки.

Согласно ФСО №2 при осуществлении оценочной деятельности используются следующие виды стоимости объекта оценки:

- рыночная стоимость;

- инвестиционная стоимость;

- ликвидационная стоимость;

- кадастровая стоимость.

При определении рыночной стоимости объекта оценки определяется наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на дату оценки на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:

- одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;

- стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;

- объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки;

- цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;

- платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

Возможность отчуждения на открытом рынке означает, что объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов, при этом срок экспозиции объекта на рынке должен быть достаточным для привлечения внимания достаточного числа потенциальных покупателей.

Разумность действий сторон сделки означает, что цена сделки - наибольшая из достижимых по разумным соображениям цен для продавца и наименьшая из достижимых по разумным соображениям цен для покупателя.

Полнота располагаемой информации означает, что стороны сделки в достаточной степени информированы о предмете сделки, действуют, стремясь достичь условий сделки, наилучших с точки зрения каждой из сторон, в соответствии с полным объемом информации о состоянии рынка и объекте оценки, доступным на дату оценки.

Отсутствие чрезвычайных обстоятельств означает, что у каждой из сторон сделки имеются мотивы для совершения сделки, при этом в отношении сторон нет принуждения совершить сделку.

Рыночная стоимость определяется оценщиком, в частности, в следующих случаях:

- при изъятии имущества для государственных нужд;

- при определении стоимости размещенных акций общества, приобретаемых обществом по решению общего собрания акционеров или по решению совета директоров (наблюдательного совета) общества;

- при определении стоимости объекта залога, в том числе при ипотеке;

- при определении стоимости не денежных вкладов в уставный (складочный) капитал;

- при определении стоимости имущества должника в ходе процедур банкротства;

- при определении стоимости безвозмездно полученного имущества.

При определении инвестиционной стоимости объекта оценки определяется стоимость для конкретного лица или группы лиц при установленных данным лицом (лицами) инвестиционных целях использования объекта оценки. При определении инвестиционной стоимости, в отличие от определения рыночной стоимости, учет возможности отчуждения по инвестиционной стоимости на открытом рынке не обязателен.

При определении ликвидационной стоимости объекта оценки определяется расчетная величина, отражающая наиболее вероятную цену, по которой данный объект оценки может быть отчужден за срок экспозиции объекта оценки, меньший типичного срока экспозиции для рыночных условий, в условиях, когда продавец вынужден совершить сделку по отчуждению имущества. При определении ликвидационной стоимости, в отличие от определения рыночной стоимости, учитывается влияние чрезвычайных обстоятельств, вынуждающих продавца продавать объект оценки на условиях, не соответствующих рыночным.

При определении кадастровой стоимости объекта оценки определяется методами массовой оценки рыночная стоимость, установленная и утвержденная в соответствии с законодательством, регулирующим проведение кадастровой оценки.

Кадастровая стоимость определяется оценщиком, в частности, для целей налогообложения.

1.3. Рынок недвижимости и его характеристики

Рынок недвижимости как относительно новая социально-экономическая реальность, с его особенностями и закономерностями, стал предметом изучения и научных дискуссий ведущих представителей национальной научной школы с начала 90-х гг. XX в.

Как известно, любой рынок представляет собой сферу экономических отношений между производителями и потребителями товаров и отражает социально-экономические условия реализации товаров. В общей системе рынков можно выделить рынок недвижимости, на котором рыночными товарами выступают объекты недвижимости.

Рынок недвижимости -- это взаимосвязанная система рыночных механизмов, через которые передаются права на собственность и связанные с ней интересы, устанавливаются цены и распределяется пространство между различными конкурирующими вариантами землепользования. Однако сформулированное определение не учитывает сферу вновь создаваемых объектов недвижимости. Более полное определение рынка недвижимости должно включать в себя комплекс отношений, связанных как с созданием новых объектов недвижимости, так и с оборотом и эксплуатацией уже существующих.

Рынок недвижимости -- это сектор национальной рыночной экономики, представляющий собой взаимосвязанную систему рыночных механизмов, обеспечивающих создание, эксплуатацию (использование), передачу и финансирование объектов недвижимости, передачу и защиту прав и интересов на эти объекты, а также механизмов, обеспечивающих функционирование рынка недвижимости (инфраструктуру).

Рынок недвижимости оказывает существенное воздействие на все стороны жизни и деятельности людей, выполняя ряд общих и специальных функций. К таким функциям можно отнести следующие:

- ценообразующая;

- регулирующая;

- коммерческая;

- санирующая;

- информационная;

- посредническая;

- стимулирующая;

- инвестиционная;

- конкуренции;

- перераспределения земель и других объектов;

- социальная.

Одна из главных функций рынка недвижимости-- ценообразующая -- заключается в установлении равновесных цен, при которых платежеспособный спрос соответствует объему предложений. При цене ниже равновесной возникает избыточный спрос, а в случае превышения равновесной цены -- избыточное предложение. В цене концентрируется большой объем информации о насыщенности рынка, предпочтениях покупателей, затратах на строительство, хозяйственной и социальной политике государства в области жилищного строительства и коммунального обслуживания и т.д.

Регулирующая функция состоит в том, что рынок, автономно функционируя, перераспределяет ресурсы по сферам предпринимательства и направляет его участников к формированию эффективной структуры экономики и удовлетворению общественных интересов.

Коммерческая функция состоит в реализации стоимости посредством цены на объекты недвижимости и получении прибыли на вложенный капитал.

Функция санирования -- это очищение экономики от неконкурентоспособных и слабых участников рынка, банкротство неэффективных. Освобождение рынка от неэффективных собственников предприятий и других объектов недвижимости ведет к повышению устойчивости и экономическому росту.

Информационная функция -- это уникальный рыночный способ оперативного сбора, анализа и распространения обобщенной информации, позволяющей продавцам и покупателям недвижимости уверенно, с учетом сложившейся на конкретный момент ситуации, принимать решения относительно объектов недвижимости в своих интересах.

Посредническая функция выражается в том, что рынок выступает в качестве совокупного посредника и места встречи для множества независимых и экономически обособленных (в результате общественного разделения труда) покупателей и продавцов, устанавливая связь между ними и предоставляя возможность альтернативного выбора партнеров. Действуют на рынке недвижимости и профессиональные посредники -- риелторы, оценщики, агенты, брокеры, страховщики, ипотечные кредиторы и другие лица, оказывающие услуги заинтересованным участникам.

Стимулирующая функции в конечном счете, выступает в форме экономического поощрения, в виде прибыли от эффективного внедрения достижений научно-технического прогресса в создание и использование недвижимого имущества. Конкуренция экономически принуждает к высокой деловой активности, стимулирует поиск новых возможностей для эффективного управления недвижимым имуществом.

Инвестиционная функция заключается в том, что рынок недвижимости является привлекательным способом сохранения и увеличения стоимости капитала. Он способствует переводу сбережений и накоплений населения из пассивной формы запасов в реальный производительный капитал, приносящий доход владельцу недвижимого имущества.

Социальная функция проявляется в росте трудовой активности всего населения, в повышении интенсивности труда граждан, стремящихся стать собственниками квартир, земельных участков и других капитальных и престижных объектов. Из владельцев недвижимости формируется средний социальный слой общества. Предприятия, земельные участки, здания и сооружения в результате неоднократного перераспределения на рынке переходят в конечном счете к эффективным стратегическим инвесторам, обеспечивающим высокопроизводительное их использование.

Помимо указанных выше функций некоторые авторы выделяют ряд функций рынка недвижимости, касающихся непосредственно объектов недвижимости и имеющих важное социальное значение:

-создание новых объектов недвижимости;

-эксплуатация (управление) объектов недвижимости.

В результате выполнения этих функций на рынке недвижимости осуществляются различного рода операции, связанные со сменой собственника, с частичным или полным изменением состава собственников, без изменения состава собственников. Все эти операции в условиях рыночной экономики осуществляются на рынке недвижимости и с использованием рыночных механизмов.

Рынок недвижимости связан с оборотом на нем объектов недвижимости, которые являются специфическим видом товара. В отличие от других видов рынка рынок недвижимости имеет, кроме специфики обращающихся на нем товаров, еще ряд особенностей, которые необходимо учитывать при совершении на нем операций. К этим особенностям относятся:

локализация рынка недвижимости, которая связана с абсолютной неподвижностью и уникальностью объектов недвижимости, большой зависимостью цены от местоположения объекта недвижимости, невозможностью продажи недвижимости как товара по образцам;

недостаточная степень открытости рынка недвижимости, связанная с тем, что многие сделки с недвижимостью носят эксклюзивный, конфиденциальный характер, а публичная информация зачастую является неполной;

ограниченное количество продавцов и покупателей на рынке недвижимости;

владение недвижимым имуществом и сделки с ним обычно предполагают четыре вида затрат:

-единовременные сравнительно крупные инвестиции;

- затраты на поддержание объекта в нормальном функциональном состоянии (ремонт, эксплуатационные расходы);

-налог на недвижимое имущество;

-государственная пошлина и другие сборы на сделки.

5) низкая эластичность предложения, т. е. при росте спроса и цен практически невозможно построить сразу много новых объектов недвижимости, при этом сами здания и сооружения долговечны, а земля практически вечна;

6) спрос на объекты недвижимости индивидуализирован и невзаимозаменяем вследствие специфичности индивидуальных предпочтений покупателей, что затрудняет процесс достижения рыночной сбалансированности и пропорциональности;

спрос на рынке недвижимости носит изменчивый характер как во времени, так и в пространстве;

величина как спроса, так и предложения на объекты недвижимости обусловлена не только и не столько потребительскими качествами самих объектов, но во многом определяется географическими (место нахождения объекта на территории города, области) и историческими (дома разного периода постройки) факторами; состоянием инфраструктуры в районе объекта недвижимости (наличие подъездных путей, дорог, метро и других видов транспортной магистрали, предприятий торговли и бытового обслуживания, парков, других мест массового отдыха и т. д.);

цикличный характер рынка недвижимости. Циклы в развитии рынка недвижимости не совпадают во времени с циклами в других отраслях экономики. Спад на рынке недвижимости предшествует спаду экономики в целом, и соответственно подъем на рынке недвижимости наступает раньше, чем в экономике;

оформление сделок с недвижимостью связано с относительно большими юридическими сложностями, сами объекты недвижимости как товар могут быть обременены правами третьих лиц в различных комбинациях;