Оцінка нерухомого майна

Метод дисконтованих майбутніх доходів передбачає розрахунок ринкової вартості як поточної вартості орендних платежів за прогнозний період та поточної вартості реверсії, тобто виручки від продажу будівлі (невід'ємної частини методу).

Прогноз грошових потоків наведемо у таблиці 2. Для оцінки в якості показника доходу беремо чистий операційний дохід. Розрахунок цього показника припускає визначення величини потенційного валового доходу (ПВД) - доходу, який здатна принести адміністративна будівля за умови здачі в оренду 7 000 м .

Середня орендна плата за 1 м на рік для району місце розташування будівлі та класу адміністративних приміщень складає 1 000 ум.од.

ПВД = 7 000 * 1 000 = 7000 тис. ум.од.

Однак необхідно враховувати, що усю площу здати в оренду достатньо проблематично. Середній рівень несвоєчасного відновлення договору оренди для району, в якому знаходиться оцінюваний об'єкт, складає 18%. Отже, з врахування простою приміщень дійсний валовий дохід (ДВД) складе:

ДВД = 7000 - (7000 *0,18) = 6998,74 тис. ум.од.

Операційні витрати приблизно складають 8% від суми дійсного валового доходу, тобто 559,9 тис. ум.од.

Валовий дохід власника зменшується на величину витрат на ремонт, тому що зовнішній вигляд будівлі (вицвітання фарби) може значно зменшити орендні платежі.

Таблиця 2 - Розрахунок потоків грошових доходів (тис. ум.од.)

Мінімальний розмір витрат на ремонт складають:

100 * 7500 = 750 тис. ум.од.

Таким чином, розмір чистого операційного доходу (ЧОД - доход, що залишається після віднімання з ДВД всіх операційних витрат до сплати сум з обслуговування кредиту та амортизації) складаєть:

ЧОД1, 3, 5 = 6998,74- 559,9 - 750 = 5688,84 тис. ум.од.

ЧОД2, 4 = 6998,74- 559,9 = 6438,84 тис. ум.од.

Аналогічно розраховується розміри чистого операційного доходу за всі роки прогнозного періоду за умови постійної орендної ставки 1 000 ум.од. за 1 м2, але при цьому витрати на ремонт здійснюються один раз у два роки.

Визначення ставки дисконтування.

Ставка дисконту визначається методом підсумовування. Безризикова ставка дорівнює 10%, що складає дохід за умову валютного депозиту на суму більш 100 000 ум.од. поправка на ризик складає 5% - середній рівень ризик капіталовкладень у адміністративні приміщень. Поправка на ліквідність складає 3%, що відповідає трьом місяцям експонірування будівлі у разі її продажу. Поправку на менеджмент не враховуємо, тому що об'єкт не великий.

R = 10 + 5 + 3 = 18%

Визначення коефіцієнту капіталізації.

Вартість будівлі буде збільшуватися у майбутньому як мінімум за рахунок інфляційного процесу. За п'ять років прогнозу з рівнем інфляції у 6% за рік вартість об'єкту збільшиться на 30%.

К = 18 - 30*0,129 = 14,13%

Визначення вартості реверсії - виручки від продажу об'єкту.

Вартість реверсії визначається методом прямої капіталізації 5-го прогнозного року:

5688,84/0,1413 = 40 260,7 тис. ум.од.

Поточна вартість (ТС) визначається по наступній формулі:

ТС = ЧОД1/(1+R) + ЧОД2/(1+R)2 + … + (ЧОДn + ВК)/(1+R)n,

ВК - повернення капіталу.

ТС1= 5688,84/ (1+0,18)= 4821, 050 тис. ум.од.

ТС2= 6438,84/ (1+0,18)2= 4624, 274 тис.ум.од.

ТС3= 5688,84/ (1+0,18)3= 3462, 471 тис.ум.од.

ТС4= 6438,84/ (1+0,18)4= 3321, 215 тис.ум.од.

ТС5= 5688,84/ (1+0,18)5 = 2486, 707 тис.ум.од.

Поточна вартість реверсії:

Р= 40 260,7 / (1+0,18)5= 17598, 767 тис.ум.од.

Цкн = 4821, 050 + 4624, 274 + 3462, 471 + 3321, 215 + 2486, 707 + 17598, 767 = 36 314, 484 тис.ум.од.

Поточна вартість адміністративної будівлі складає 36 314, 484 тис. ум.од.

Порівняльний підхід

Оцінка вартості з точки зору порівняння продажів ґрунтується на порівнянні оцінюваного об'єкту з іншими об'єктами, які були або продані, або включені до реєстру продажів.

Метод включає 5 кроків.

крок - вивчення ринку. Для порівняння були обрані три будівлі. Одно з них в діловому секторі, інші два - на межі ділового центру та промислової зони.

крок - перевірка інформації по кожному обраному об'єкту. В результаті перевірки було з'ясовано наступне. Всі три об'єкта дійсно існують за вказаними адресами. Це великі, окремо розташовані будівлі.

Продаж здійснюється за посередництвом двох ріелторських компаній. Параметри угод:

по об'єкту №3 - власник - будівельна компанія, причина продажу - закінчення будівництва, посередник - ріелторська компанія;

по об'єкту №2 - власник - ФПГ, причина продажу побудували нову будівлю, продавець - ТОВ «Партнери 2000»

по об'єкту №1 - власник - АО, причина продажу - ануляція коштів на реконструкцію основного виробництва, посередник - ріелторська компанія.

Купівля-продаж всіх об'єктів проходила вільно, без впливу на дії продавця та покупця.

3 крок - аналіз та зіставлення оцінюваного об'єкту з аналогами.

Для проведення аналізу обираються елементи порівняння. Елементи порівняння по трьом об'єктом зведені у таблицю 3.

Таблиця 3

4 крок - корегування (правило корегування).

Якщо порівняльний об'єкт краще ніж об'єкт, що оцінюється, то в ціну продажу вноситься негативна поправка та навпаки. Корегування може здійснюватися методом порівняння пар продажів. В даному конкретному випадку використовуються відсоткові поправки.

Розглянемо усі корегування:

а) до право власності корегування не вносимо, документальне оформлення прав власності у всіх об'єктів однакові;

б) «умови фінансування» - об'єкт №3 починав будуватися у більш пізні строки, проданий нещодавно, тому фінансування будівництво здійснювалося за більш високим банківським відсотком кредиту, оцінка різниці +5%,

скорегована ціна - 2,1*(1+0,05) = 2,205 тис. ум.од./ м2

в) «умови продажу» - визначає різницю між фактичною ціною продажу та її ймовірною ціною. Було з'ясовано, що ціна об'єкту №1 була знижена, тому що це терміновий продаж, оцінка різниці +3%, скорегована ціна - 2,0*(1+0,03) = 2,06 тис. ум.од./ м

г) «умови ринку» - з'ясовано, що об'єкт №1 проданий 2 місяця тому. Об'єкт №2 - 5місяців тому, об'єкт №3 - тиждень тому. Крім того, інфляція (подорожчання об'єкту) складає 1,12 у місяць, тобто співставленні продажі були при гірших умовах, скорегована ціна: №1 - 2,0*(1+0,0224) = 2,0448 тис. ум.од./ м2, №2 - 2,8*(1+0,056) = 2,9568 тис. ум.од./ м2, №3 - практично не змінилась

д)«місце розташування» - об'єкт №1 та №3 на межі ділового центру та промислової зони, тобто об'єкт №2 корегується на -2%, скорегована ціна - 2,8*(1-0,02) = 2,744 тис. ум.од./ м2

е) «фізичні характеристики» ідентичні, корегування не здійснюється;

ж) «економічні характеристики» - корегуємо ціну об'єкту №2, тому що об'єкт в діловому центрі, де оренда значно вище, корегування складає -8%, скорегована ціна - 2,8*(1-0,08) = 2,576 тис. ум.од./ м2.

Розраховуємо скориговану ціну об'єктів-аналогів

Ц1= 16000 + ((2,06-2,0)*8000)+((2,0448-2,0)*8000=16 834,4 тис.ум.од.

Ц2= 23800 + ((2,9568-2,8)*8500)+ ((2,744-2,8)*8500) + ((2,576-2,8)*8500) = 23 800 + 1332,8 + (-476) + (-1904)= 22 752,8 тис.ум.од.

Ц3= 19110 + ((2,205-2,1)*9100)= 20 065,5 тис.ум.од.

Висновок: середня вартість 1м2 дорівнює 2,4311 тис. ум.од.

Поточна вартість (ПВ) адміністративної будівлі (офісу), яка оцінена за допомогою порівняльного підходу, складає:

ПВ= 2,4311*7500 = 18233,25 тис. ум.од.

Витратний підхід

Сутність витратного підходу полягає на припущенні, що витрати на будівництво будівлі та витрати на придбання ділянки є орієнтиром для визначення вартості об'єкту власності. Головний принцип - поелементна оцінка.

крок - оцінка земельної оцінки.

Земельна ділянка, де розташована будівля, належить органам місцевого самоврядування, тому не будемо здійснювати її оцінку.

крок - оцінка відновленої вартості об 'єкту.

Розрахуємо відновлену вартість (ВВ) адміністративної будівлі (таблиця

Таблиця 4 - Відновлена вартість елементів адміністративної будівлі (офісу)

Відновлена вартість на дату оцінки складає 18529,94 тис. ум.од.

З даних таблиці 3 видно, що найбільша питома вага витрат складають витрати на зовнішні стіни (10,69%), перегородки (28,39%) та інші витрати (24,59%).

3 крок - оцінка зносу адміністративної будівлі.

Сукупний знос (СЗ) - це сумарні втрати відновленої вартості об'єкту, що оцінюється, які викликані наступними причинами:

фізичне руйнування;

функціональне старіння;

зовнішнє старіння.

Фізичний знос (ФізЗ) - це руйнування об'єкту власності. Утрата його елементами первісних властивостей. Розрізняється на усувний та неусувний.

При огляді адміністративної будівлі виявлена необхідність у проведенні косметичного ремонту. Вартість ремонту - 750 тис. ум.од., що і необхідно враховувати як можливий для усунення фізичний знос.

Для розрахунку неможливого для усунення фізичного зносу використаємо метод «терміну життя», який базується на припущенні. Який оснований на припущенні, що втрати вартості об'єкту з причин фізичного зносу пропорційні його віку. Цей метод базується на співвідношенні ефективного віку та терміну економічного життя об'єкту.

Дані розрахунку можливого для усунення фізичного зносу представлений у таблиці 5.

Таблиця 5 - Розрахунок неможливого для усунення фізичного зносу адміністративної будівлі (офісу)

адміністративний будівля знос дохід

Фізичний знос адміністративної будівлі (офісу):

ФізЗ = 750 + 1 299,35= 2 049,35 тис. ум.од.

Функціональний знос (ФункЗ) - зменшення вартості об'єктів власності внаслідок втрати здібності використання за своїм прямим призначенням.

Електрообладнання: огляд показав, що необхідно змінити розетки під «євростандарт». Вартість встановлення «євророзеток» в функціонуючій будівлі складає 35 тис. ум.од., а у новій будівлі - 29 тис. ум.од., якщо вони були би встановлені при будівництві. Неможливий для усунення функціональний знос складає: 35-29 = 6 тис. ум.од.

Кімната для приймання їжі: огляд показав, що необхідно обладнати кухню. У 2005р. близько будівлі працювала їдальня. Однак на теперішній час в будівля їдальні - магазин з продажу меблів.

Вартість - 71,2 тис. ум.од. Якщо кімната приймання їжі була би передбачена за проектом, то витрати склали би 56,3 тис. ум.од. Неможливий для усунення функціональний знос складає: 71,2 - 56,3 = 14,9 тис. ум.од.

Загальний функціональний знос складає:

ФункЗ = 6 + 14,9 = 20,9 тис. ум.од.

Зовнішній знос (ЗовнЗ) - викликається зовнішніми по відношенню до об'єкту чинниками. Для оцінки зовнішнього зносу на практиці використовується два способи:

капіталізація втрат доходу, який відноситься до зовнішньої взаємодії;

порівняння продажів аналогічних об'єктів.

Найбільш доцільним є використання методу капіталізації. До зовнішніх чинників відноситься віддаленість від ділового центру.

Норма капіталізації - 12,1%.

Чистий доход будівлі з урахуванням зовнішніх факторів - 13 500 тис. ум.од.

Чистий доход будівлі без урахування зовнішніх факторів - 16 200 тис. ум.од.

Зміна складає: 8050 - 7000 = 1050тис. ум.од.

ЗовнЗ = 1050/0,121 = 8677,686 тис. ум.од.

СЗ = 2 049,35 + 20,9 + 8677,686 = 10747,936 тис. ум.од.

4 крок - визначення поточної вартості адміністративної будівлі.

Поточна вартість (ПВ) адміністративної будівлі (офісу), яка оцінена за допомогою витратного підходу, складає:

ПВ = ВВ - СЗ

ПВ = 18 529,94 - 10747,936 =7782 тис. ум.од.

Висновок