Особливості нерухомого майна як складової потенціалу підприємства

Нормативно-правове поле господарської оцінки земельних ділянок та об’єктів нерухомості підприємств України. Оцінка сукупного зносу будівель і споруд з урахуванням їх фізичного, функціонального застарівання. Методичні підходи до оцінки земельних ділянок.

Рубрика Экономика и экономическая теория
Вид курсовая работа
Язык украинский
Дата добавления 10.08.2011
Размер файла 137,6 K

Отправить свою хорошую работу в базу знаний просто. Используйте форму, расположенную ниже

Студенты, аспиранты, молодые ученые, использующие базу знаний в своей учебе и работе, будут вам очень благодарны.

Размещено на http://www.allbest.ru/

ВСТУП

Становлення і розвиток ринкових відносин в економіці України пов'язане значною мірою з об'єктами нерухомості, котрі виступають в якості засобів виробництва (земля, виробничі, складські, торгівельні, адміністративні та інші будівлі, приміщення і споруди). Крім того, об'єктами нерухомості являються земельні ділянки, житлові будинки, дачі, квартири, котрі виступають в якості предметів споживання.

Об'єкти нерухомості, виступаючи в якості основи суспільного виробництва, являються базою господарської діяльності, розвитку підприємств і організацій всіх форм власності.

Оцінка майна та майнових прав на об'єкти нерухомості є важливою передумовою функціонування та розвитку цивілізованих ринкових відносин. Вітчизняна практика показує, що з розвитком ринкової системи країни поступово почала зростати потреба в професійній оцінці, яка б забезпечувала існування різних ринкових сегментів. У всьому світі процедура оцінки передує прийняттю будь-якого рішення, пов'язаного з майном. Вітчизняні науковці стверджують, що без належної системи оцінки майна, майнових прав та бізнесу підприємств виконання функцій сучасного менеджменту в ринкових умовах господарювання неможливе.

Не дивлячись на стійкий попит на оцінку нерухомості в Україні стрімко зростає потреба в об'єктивній, прозорій та відповідаючій реальним ринковим умовам оцінці. Сучасна оцінка потенціалу нерухомості повинна сприяти підвищенню довіри з боку іноземних інвесторів, вільному входженню України до світової спільноти.

Спонтанність ринкових перетворень в Україні породила значну низку невідповідностей та протиріч у багатьох сферах економіки, в тому числі і у системі розподілу та перерозподілу майна, його використаннi, що не дало змогу вчасно створити досконалу систему оцінки ринкового потенціалу майна та майнових прав.

Дослідження вітчизняних фахівців С. О. Сівець, Л. А. Баширової, Г. І. Мікеріна, О. І. Маркуса, Л. І. Воротіної, П. Баранова, Н. П. Лебідь спрямовані на подолання протиріч у сфері оцінки нерухомого майна. Нажаль, значна низка питань у цьому напряму поки що залишаються недостатньо дослідженою, що і обумовлює актуальність обраної теми курсової роботи.

Метою написання курсової роботи є з'ясування місця, ролі і значення об'єктів нерухомості у виробничій діяльності суб'єктів господарювання.

З огляду на поставлену мету в роботі передбачається вирішення ряду завдань:

- визначення особливостей нерухомого майна і земельних ділянок як складової потенціалу підприємства;

- дослідження законодавчого регулювання проведення оцінки нерухомості і земельних ділянок;

- розкриття методичних підходів до оцінки земельних ділянок;

- висвітлення методичних засад оцінки вартості будівель і споруд.

Об'єктом дослідження в курсовій роботі виступають нерухоме майно і земельні ділянки як складова потенціалу підприємства.

Предметом дослідження у роботі є сукупність теоретичних і методичних засад процесу оцінки нерухомості і земельних ділянок.

1. Особливості нерухомого майна як складової потенціалу підприємства

Об'єктивно необхідним базисом створення будь-якого підприємства, його цілісного майнового комплексу є земельна ділянка та розміщені на ній інші об'єкти нерухомості.

Нерухомість являє собою основу особистого існування для громадян і слугує базою для господарської діяльності та розвитку підприємств і організацій усіх форм власності. Саме через це процес формування ринку нерухомості в Україні характеризується бурхливим розвитком.

Нерухомість є головним предметом дискусій та спорів під час приватизації державного і комунального майна, оренди та купівлі-продажу земельних ділянок, приміщень житлового та нежитлового секторів. За останній час створено багато комерційних структур-посередників, які діють на ринку нерухомості, а саме: біржі нерухомості, брокерські контори та агенції нерухомості, інвестиційні компанії, що вкладають кошти у будівництво житла, ділових центрів та інших об'єктів нерухомості.

Будь-яка нерухомість являє собою певне майно. Поняття «нерухоме майно» вперше сформульовано в римському праві у зв'язку з введенням в суспільний обіг земельних ділянок і інших природних об'єктів.

Майном як особливим об'єктом права власності визначається:

- окрема річ;

- сукупність речей;

- майнові і немайнові права та обов'язки.

В Законі України «Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні» визначено, що майном вважаються об'єкти в матеріальній формі, до яких відносяться земельні ділянки, будівлі та споруди (включаючи їх невід'ємні частини), машини, обладнання, транспортні засоби тощо; паї, цінні папери; нематеріальні активи, в тому числі об'єкти права інтелектуальної власності; цілісні майнові комплекси всіх форм власності [5].

Нерухомість - земельні ділянки, а також будівлі, споруди чи інше майно, безпосередньо пов'язане із землею, тобто об'єкти, переміщення яких неможливе без нанесення значної шкоди його вартості і призначенню.

На даний час немає конкретного закону або кодексу законів про нерухоме майно, і тому дана сфера відносин регулюється різними законами:

1. Цивільний кодекс України

2. Закон України «Про іпотеку»

3. Закон України «Про нотаріат»

4. Закон України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їхніх обмежень»

5. Закон України «Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю»

6. Закон України «Про податок з доходів фізичних осіб.

Закон України «Про іпотеку», наприклад, визначає нерухомість як земельні ділянки, а також об'єкти, розташовані на земельній ділянці і невід'ємно пов'язані з нею, переміщення яких є неможливим без їх знецінення та зміни їх призначення [3].

В Законі України «Про збір на обов'язкове державне пенсійне страхування» нерухомим майном визнається жилий будинок або його частина, квартира, садовий будинок, дача, гараж, інша постійно розташована будівля, а також інший об'єкт, що підпадає під визначення першої групи основних фондів [2].

В Законі України «Про податок з доходів фізичних осіб» нерухомим майном вважаються об'єкти майна, які розташовуються на землі і не можуть бути переміщені в інше місце без втрати їх якісних або функціональних характеристик (властивостей), а також земля.

Крім того, існує також визначення нерухомості - як об'єктів з фіксованим місцерозташуванням у просторі (наземній поверхні) та все, що з ними невід'ємно пов'язано над чи під землею, а також сукупність прав, які визначають їх юридичний статус.

Юридичний статус - це сукупність права власності, забудови, застави, сервітутів, переваги придбання та інших законних зобов'язань щодо земельних ділянок, які визначають специфіку їх відчуження та використання.

До нерухомості за походженням відносяться земельні ділянки, ділянки надр і все, що міцно пов'язане із землею, тобто об'єкти, переміщення яких без нанесення збитку їхньому призначенню неможливе, зокрема ліси, багаторічні насадження, будівлі, споруди, об'єкти незавершеного будівництва.

Окрім нерухомості за походженням, в Україні існує «нерухомість згідно із законом». До неї відносять ті, що підлягають державній реєстрації повітряні і морські судна, судна внутрішнього плавання, космічні об'єкти.

Ураховуючи наведені визначення нерухомого майна, можна виділити такі ознаки нерухомої речі:

1) ці об'єкти розташовані на земельній ділянці та нерозривно пов'язані з землею, тобто вони не можуть існувати без землі;

2) переміщення зазначених об'єктів є неможливим без їх знецінення та зміни їх призначення.

Отже, нерухоме майно - це, насамперед, земля і земельні поліпшення, пов'язані зі зміною якісних характеристик земельних ділянок, зокрема з розміщенням на них будинків, споруд, об'єктів інфраструктури.

Земля - специфічний засіб виробництва, що функціонує у всіх галузях народного господарства. Як засіб виробництва, земля характеризується певними особливостями, що безпосередньо впливають на оцінку її вартості:

- не є результатом попередньої праці;

- просторово обмежена;

- не замінюється іншими засобами виробництва;

- має незмінне місце розташування;

- не схильна до зносу при правильному використанні;

- територіально різноякісна;

- кожна конкретна земельна ділянка характеризується специфічною тільки для неї корисністю;

- практично у всіх сферах діяльності людини (крім сільського та лісового господарства) земля виступає, в основному, як просторовий операційний базис. Тому земля нерозривно пов'язана з об'єктами, які на ній розташовані: будинками, спорудами, дорогами, меліоративними системами, іншими матеріальними елементами, створеними працею людини, тобто поліпшеннями.

Поліпшення земельної ділянки (об'єкта нерухомості) - це фізичні наслідки будь-яких заходів, що призвели до зміни рельєфу, умов освоєння та експлуатації земель, або потенційної прибутковості її використання (спрямованих на зміну технологічного способу використання об'єкта нерухомості чи його споживчої вартості) [26, с. 131].

Земельна ділянка - це частина земної поверхні, яка має фіксовані межі, характеризується визначеним місце розташуванням, природними властивостями, певними фізичними параметрами, правовим і господарським статусом та іншими характеристиками, котрі дозволяють використовувати її в економічних відносинах [26, с. 131].

Фізична площа земельної ділянки - площа земної поверхні у межах певної ділянки, враховуючи нерівності її поверхні [26, с. 131].

Геодезична площа земельної ділянки - площа проекції меж ділянки в геодезичній системі координат. За даною площею земельна ділянка фіксується в нормативно-правових документах [26, с. 131].

Межі земельної ділянки - це периметр ділянки, що відокремлює її від суміжних ділянок, встановлюється безпосередньо на місцевості згідно з каталогом координат кутів поворотів меж. Розрізняють внутрішні та зовнішні межі земельних ділянок [26, с. 131].

По своїй суті, всі властивості земель можна розподілити на три основні частини: природно-фізичні, антропогенні та нематеріальні.

Особливості землі як об'єкта оцінки зумовлюють залежність її вартості від якісних характеристик і властивостей, правового режиму, місця розташування, а також кон'юнктури ринку.

Класифікація об'єктів нерухомого майна є різною. Так, Цивільний кодекс поділяє нерухоме майно на житлові будинки, будівлі, споруди тощо (частина друга статті 331) [27]. 

Тобто, ця норма Цивільного кодексу України закріплює невичерпний перелік об'єктів нерухомого майна. 

Закон України «Про інвестиційну діяльність» поділяє нерухоме майно на будинки, споруди, устаткування та інші матеріальні цінності (ст. 1), а Закон України «Про оренду державного та комунального майна» - на будівлі, споруди, приміщення (ст. 4). 

Під будівлями в українському законодавстві розуміються інженерно-архітектурні споруди, що створюють (чи використовують) приміщення для здійснення певних бізнес-процесів.

Приміщення - це частина внутрішнього об'єму будівлі, обмежена будівельними елементами, з визначеними функціонально-технічними характеристиками [26, с. 132].

Споруди - це будівельні об'єкти, призначені для здійснення спеціальних технічних процесів, а також усього комплексу супровідних процесів [26, с. 132].

У Національному стандарті № 2 «Оцінка нерухомого майна», затвердженого постановою Кабінету Міністрів від 28 жовтня 2004 року № 1442, визначено, що споруди - це земельні поліпшення, що не належать до будівель та приміщень, призначені для виконання спеціальних технічних функцій [14].

Будинки та споруди як об'єкти нерухомого майна також характеризуються низкою особливостей:

- нерозривно пов'язані з землею і не можуть бути переміщені в інше місце без заподіяння невиправного фізичного збитку;

- зношуються;

- в процесі оцінки їх вартості доцільне застосування узагальнюючих технічних характеристик, наприклад: 1 м2 площі, 1 м погонний довжини, 1 м3 обсягу і т. ін.;

- ринок нерухомості розвивається досить динамічно, тут найбільш сильно діє закон попиту та пропозиції, що сприяє застосуванню середніх цін для оцінки аналогічних об'єктів.

Усім об'єктам нерухомості притаманні суттєві характеристики (рис. 1.1).

Рис. 1.1. Суттєві характеристики об'єктів нерухомості

На сьогоднішній день склалися два підходи до розуміння значення нерухомого майна і земельних ділянок для розвитку підприємства:

1. Ресурсний підхід до визначення вартості потенціалу підприємства, що сьогодні є найбільш поширеним, визначає вартість потенціалу підприємства як суму витрат (чи вартостей) усіх ресурсно-майнових елементів. Оскільки, вартість земельних ділянок та об'єктів нерухомості складає найбільшу частку в загальній структурі майна підприємства багатьох сфер бізнесу, то вона утворює природний базис підприємницької діяльності.

2. З позицій організаційно-функціонального підходу до оцінки вартості потенціалу підприємства її величина визначається здатністю матеріально-технічних і соціально-трудових елементів підприємницької діяльності виконувати виробничо-комерційні функції. Не останню роль у виконанні стратегічних програм розвитку підприємств відіграє наявність і доступність земельних ділянок, а також об'єктів нерухомості.

Можливості окремо взятої земельної ділянки, будівлі чи споруди, так як і їх ринкова вартість, суттєво відрізняються від інтегральних можливостей у складі цілісного земельно-майнового та соціально-організаційного комплексу. Сам процес залучення земельної ділянки або об'єкта нерухомості до господарських операцій передбачає дотримання певних об'єктивно чи природно обумовлених пропорцій. Слід також відзначити, що можливості та спосіб використання земельних ділянок, будівель і споруд у довгостроковому періоді безпосередньо визначаються сучасними ринковими умовами, етапом розвитку економічних відносин і багатьма іншими факторами.

Саме можливості результативного використання земельних ресурсів, будівель чи споруд виступають інертними чи основоположними компонентами загальної динамічної сукупності елементів потенціалу підприємства.

Таким чином, враховуючи всі ознаки об'єктів нерухомості і земельних ділянок, можемо однозначно віднести їх до ресурсних елементів потенціалу підприємства, оскільки вони (їхні можливості) відповідають таким його специфічним рисам, як складність, структурність, інертність, відкритість, пропорційність, реальність.

2. Нормативно-правове поле господарської оцінки земельних ділянок та об'єктів нерухомості підприємств України

Правове регулювання оцінки землі здійснюється відповідно до Конституції України, Земельного кодексу України, Закону України «Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні» № 2658-ІІІ від 12 липня 2001 року, Закону України «Про оцінку земель» № 1378-IV від 11 грудня 2003 року, інших законів і нормативно-правових актів, прийнятих відповідно до них.

Відповідно до Закону України «Про оцінку земель» оцінка земель проводиться на основі ряду принципів [4]:

- законності, додержання законів України, інших нормативно-правових актів у сфері оцінки земель;

- єдності методологічного та інформаційного простору у сфері оцінки земель;

- безперервності процесу оцінки земель;

- доступності використання даних з оцінки земель;

- рівності перед законом суб'єктів оціночної діяльності у сфері оцінки земель.

Залежно від мети та методів проведення грошова оцінка земель поділяється на такі види:

- нормативна;

- експертна.

Нормативна грошова оцінка земельних ділянок - капіталізований рентний дохід із земельної ділянки, визначений за встановленими і затвердженими нормативами.

Нормативна грошова оцінка земельних ділянок проводиться у разі:

- визначення розміру земельного податку;

- визначення розміру орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності;

- визначення розміру державного мита при міні, спадкуванні та даруванні земельних ділянок згідно із законом;

- визначення втрат сільськогосподарського і лісогосподарського виробництва;

- розробки показників та механізмів економічного стимулювання раціонального використання та охорони земель.

Нормативна грошова оцінка земельних ділянок проводиться відповідно до державних стандартів, норм, правил, а також інших нормативно-правових актів на землях усіх категорій та форм власності юридичними особами, які отримали ліцензії на проведення робіт із землеустрою. Для земельних ділянок сільськогосподарського призначення така оцінка проводиться не рідше як один раз у 5 - 7 років, а несільськогосподарського призначення - не рідше як один раз у 7 - 10 років.

За результатами нормативної грошової оцінки земельних ділянок складається технічна документація, яка затверджується відповідною сільською, селищною, міською або районною радами та підлягає державній експертизі відповідно до діючого законодавства, а за результатами проведення експертної грошової оцінки земельних ділянок складається звіт, який підлягає рецензуванню в порядку, визначеному Кабінетом Міністрів України.

Експертна грошова оцінка земельних ділянок - результат визначення вартості земельної ділянки та пов'язаних з нею прав оцінювачем (експертом з питань оцінки земельної ділянки) із застосуванням сукупності підходів, методів та оціночних процедур, що забезпечують збір та аналіз даних, проведення розрахунків і оформлення результатів у вигляді звіту. Експертна грошова оцінка земельних ділянок та прав на них проводиться з метою визначення вартості об'єкта оцінки [8, с. 116].

Експертна грошова оцінка земельних ділянок використовується при здійсненні цивільно-правових угод щодо земельних ділянок та прав на них:

- відчуження та страхування земельних ділянок, що належать до державної або комунальної власності;

- застави земельної ділянки відповідно до закону;

- визначення інвестиційного вкладу в реалізацію інвестиційного проекту на земельні поліпшення;

- визначення вартості земельних ділянок, що належать до державної або комунальної власності, у разі якщо вони вносяться до статутного фонду господарського товариства;

- визначення вартості земельних ділянок при реорганізації, банкрутстві або ліквідації господарського товариства (підприємства) з державною часткою чи часткою комунального майна, яке є власником земельної ділянки;

- виділення або визначення частки держави чи територіальної громади у складі земельних ділянок, що перебувають у спільній власності;

- відображення вартості земельних ділянок та права користування земельними ділянками у бухгалтерському обліку відповідно до законодавства України;

- визначення збитків власникам або землекористувачам у випадках, встановлених законом або договором;

- рішення суду.

Підставою для проведення грошової оцінки земель є рішення органу виконавчої влади, органу місцевого самоврядування або договір, який укладається зацікавленими особами в порядку, встановленому законодавством України.

Експертна грошова оцінка земельних ділянок проводиться суб'єктами оціночної діяльності у сфері оцінки земель відповідно до вимог Закону України «Про оцінку земель», Закону України «Про оцінку майна, майнових прав і професійну оціночну діяльність в Україні», а також інших нормативно-правових актів та державних стандартів, норм і правил на основі спеціальних методичних підходів.

Експертна грошова оцінка земельної ділянки проводиться в такій послідовності [8, с. 117]:

- збирання інформації, необхідної для проведення оцінки;

- визначення ефективного використання земельної ділянки;

- вибір та обґрунтування методичних підходів оцінки;

- визначення варіантів значення оцінної вартості земельної ділянки за обраними методичними підходами та прийняття кінцевого значення оцінної вартості;

- складання та затвердження звіту про експертну грошову оцінку;

- подання звіту на експертизу до органу Держкомзему.

Стосовно оцінки об'єктів нерухомості, то основні її засади визначаються рядом оціночних стандартів:

- Національний стандарт № 1 «Загальні засади оцінки майна та майнових прав» від 10. 09. 2003 № 1440;

- Національний стандарт № 2 «Оцінка нерухомого майна» від 28. 10. 2004 р. № 1442;

- Національний стандарт № 3 «Оцінка цілісних майнових комплексів» від 29. 11. 2006 р.

Національні стандарти є обов'язковими для застосування під час проведення оцінки майна та майнових прав суб'єктами оціночної діяльності, а також особами, які відповідно до законодавства здійснюють рецензування звітів про оцінку майна.

Крім того, Національний стандарт № 2 «Оцінка нерухомого майна» визнається також обов'язковим для застосування особами, які відповідно до законодавства проводять державну експертизу звітів з експертної грошової оцінки земельних ділянок державної та комунальної власності у разі їх продажу.

До того ж, Національний стандарт № 3 «Оцінка цілісних майнових комплексів» є обов'язковим до використання особами, які відповідно до законодавства здійснюють рецензування звітів про оцінку цілісного майнового комплексу.

У Національних стандартах відзначається, що оцінка майна повинна проводитися з дотриманням ряду принципів [10, с. 75]:

- корисності - визначає залежність об'єкта оцінки від його здатності задовольняти вимоги власників. В економічній практиці корисність визначається величиною, надійністю і строками грошового потоку від використання об'єктів у господарських цілях;

- заміщення - базується на можливості альтернативного вибору покупців об'єктів нерухомості чи земельних ділянок (приблизно однорідних за своєю корисністю), та означає, що вартість окремого об'єкта залежить від наявності на ринку і загальної кількості об'єктів-аналогів. Найбільш повно даний принцип реалізується за умов розміщення новобудов у районах масового житлового будівництва;

- очікування - означає, що вартість об'єкта безпосередньо залежить від суми виручки, яку очікує отримати теперішній власник майна від останньої угоди перепродажу. Наприклад, при визначенні вартості земельної ділянки в зоні житлового будівництва слід урахувати можливу суму орендної плати та строки її сплати у випадку спорудження житлового будинку;

- елімінованості - визначає необхідність урахування вкладу кожного з усього спектра факторів, які впливають на вартість об'єкта оцінки. Вартість нерухомості визначається такими основними факторами: чистою вартістю земельної ділянки та чистою вартістю всіх споруд на ній (з урахуванням їх технічного оснащення). Даний принцип використовується для визначення надлишкових чи невистачаючих поліпшень земельних ділянок;

- збалансованості - визначає необхідність пошуку оптимального складу всіх компонентів виробничо-господарських систем для кожного типу землекористування, що зумовлює максимальну вартість нерухомості. Збалансованість досягається у випадку, коли типу об'єкта оцінки відповідає оптимальна комбінація інших навколишніх (у рамках району) об'єктів нерухомості чи земельних ділянок. Збалансованість порушується, якщо окремі об'єкти характеризуються надлишковими чи недостатніми поліпшеннями порівняно з середнім районним рівнем;

- розподілу - означає, що фізичні елементи нерухомості чи права на користування земельними ділянками можна розподіляти та поєднувати в різних комбінаціях, які дозволяють досягти найвищої їх вартості. Даний принцип проявляється через динамічність земельного ринку та ринку нерухомості;

- ринковий - визначає залежність вартості об'єкта оцінки від рівня ринкових цін на нього. Він відображає взаємозв'язок між зростаючою потребою в об'єктах нерухомості чи земельних ділянках, за умови ринкового розвитку суспільства та природною обмеженістю пропозиції таких об'єктів;

- оточення - полягає в необхідності узгодження архітектурної однорідності та відповідного характеру землекористування, що дозволяє досягти максимальної вартості. Даний принцип проявляється через місцеві ринки та практично реалізується у прогресії чи регресії вартості об'єкта оцінки;

- найліпшого та найефективнішого використання - означає, що при оцінці вартості об'єктів нерухомості чи земельних ділянок з можливих варіантів їх господарського використання обирається той, який дозволяє максимально реалізувати функціональні можливості об'єктів. Цей принцип є ніби узагальнюючим для оцінки об'єктів нерухомості, а також дозволяє найбільш повно врахувати їх потенціал при оцінці вартості.

3. Методичні підходи до оцінки земельних ділянок

Експертна грошова оцінка земельної ділянки, відповідно до чинного законодавства, здійснюється на основі таких методичних підходів [8, с. 118]:

- капіталізація чистого операційного або рентного доходу (пряма і непряма) від використання земельних ділянок;

- зіставлення цін продажу подібних земельних ділянок;

- урахування витрат на земельні поліпшення.

При проведенні експертної грошової оцінки земельної ділянки використовується такий методичний підхід, який забезпечується найбільш повною інформацією про об'єкт оцінки.

Методичний підхід, що базується на капіталізації чистого операційного або рентного доходу (фактичного або очікуваного) передбачає визначення розміру вартості земельної ділянки від найбільш ефективного її використання з урахуванням установлених обтяжень та обмежень.

Чистий операційний дохід - різниця між прогнозованою сумою надходжень від використання земельної ділянки та операційними витратами, пов'язаними з одержанням валового доходу. Чистий операційний дохід визначається на основі аналізу ринкових ставок орендної плати за землю.

Рентний дохід (земельна рента) - дохід, який можна отримати із землі як фактора виробництва залежно від якості та місця розташування земельної ділянки. Він розраховується як різниця між очікуваним доходом від продукції, одержуваної на земельній ділянці (фактичної або умовної), та виробничими витратами та прибутком виробника.

Для поліпшеної земельної ділянки дохід із землі визначається шляхом розподілення загального доходу між її фізичними компонентами - землею та земельними поліпшеннями.

Пряма капіталізація ґрунтується на припущенні про постійність та незмінність грошового потоку від використання земельної ділянки. При цьому, вартість земельної ділянки визначається як відношення чистого операційного або рентного доходу до коефіцієнта капіталізації за формулою :

(3.1)

де Вз - вартість земельної ділянки;

Д - чистий операційний або рентний дохід;

kкап - коефіцієнт капіталізації.

Непряма капіталізація ґрунтується на припущенні про обмеженість та змінність грошового потоку від використання земельної ділянки протягом певного періоду з наступним її продажем на ринку. При цьому вартість земельної ділянки визначається як поточна вартість майбутніх доходів від її використання та продажу за формулою [8, с. 119]:

(3.2)

де Ді - очікуваний чистий операційний або рентний дохід за і-й рік;

Р - поточна вартість реверсії (продажу в після прогнозному періоді);

n - період (у роках), який враховується при непрямій капіталізації чистого операційного або рентного доходу).

Коефіцієнт капіталізації визначається характерним співвідношенням між чистим операційним доходом та ціною продажу подібних земельних ділянок, шляхом розрахунку на основі норми віддачі на інвестований у земельну ділянку капітал, з урахуванням змін у вартості грошей або кумулятивним способом як сума безризикової процентної ставки, ризику на інвестування та ліквідність земельної ділянки.

Коефіцієнт капіталізації для землі може бути визначений також як різниця між загальною ставкою капіталізації для поліпшеної земельної ділянки та нормою повернення капіталу з урахуванням питомої ваги вартості земельних поліпшень.

За методичним підходом, що базується на зіставленні цін продажу подібних земельних ділянок і використовується в умовах розвинутого ринку землі та нерухомого майна, вартість земельної ділянки визначається на рівні цін, які склалися на ринку. Даний метод заснований на зіставленні й аналізі інформації про продаж аналогічних земельних ділянок, як правило, за останні 3-6 місяців. Основним принципом методу зіставленні цін продажу подібних земельних ділянок є принцип заміщення, відповідно до якого за умов наявності на ринку декількох подібних об'єктів інвестор не погодиться на придбання даного об'єкту за ціною, більшою ніж вартість земельної ділянки з аналогічною корисністю.

При цьому, вартість земельної ділянки встановлюється шляхом внесення поправок до цін продажу подібних земельних ділянок, що ураховують відмінності в умовах угод та характеристиках, які впливають на вартість. Поправки визначаються на основі попарного порівняння або статистичного аналізу ринкових даних. Скоректована ціна продажу подібної земельної ділянки визначається за формулою [8, с. 119]:

(3.3)

де Цзпскор. - скоректована ціна продажу земельної ділянки;

Цзпфакт - ціна продажу подібної земельної ділянки;

m - кількість факторів порівняння;

ДЦзпj - різниця (поправка) в ціні (+, -) продажу подібної земельної ділянки стосовно ділянки, що оцінюється, за j-м фактором порівняння.

Вартість земельної ділянки визначається як медіанне або модальне значення отриманих результатів.

За основу визначення вартості земельних ділянок шляхом зіставлення цін продажу подібних земельних ділянок беруться ціни продажу тих ділянок, які за факторами, що впливають на їх вартість, достатньою мірою збігаються з ділянкою, яка оцінюється.

Методичний підхід, що базується на врахуванні витрат на земельні поліпшення (метод абстрагування), використовується для оцінки поліпшених земельних ділянок або земельних ділянок, поліпшення яких передбачається, за умови найбільш ефективного їх використання (фактичного чи умовного). При цьому вартість земельної ділянки визначається як різниця між очікуваним доходом від продажу поліпшеної ділянки (або капіталізованим чистим операційним або рентним доходом від її використання) та витратами на земельні поліпшення за формулою:

(3.4)

де До - очікуваний дохід від продажу поліпшеної земельної ділянки або капіталізований чистий операційний або рентний дохід від її використання;

Вп - витрати на земельні поліпшення.

Для визначення поточної вартості майбутніх доходів та витрат, які нерівномірно розподіляються у часі, застосовується дисконтування відповідних грошових потоків. Даний метод доцільно використовувати для визначення ціни одиниці площі землі типових земельних ділянок, забудованих індивідуальними житловими будинками, дачами, котеджами.

Для поліпшеної земельної ділянки вартість землі може бути визначена шляхом встановлення характерного співвідношення між ринковою вартістю землі та земельних поліпшень у районі розташування об'єкта оцінки.

Розглянуті методи оцінки земельних ділянок мають і модифікації. Так, інтегрованим методичним підходом оцінки можна вважати метод залишку для землі, який ґрунтується на виділенні та капіталізації чистого операційного доходу від використання земельної ділянки, що входить до складу нерухомого майна (земельна ділянка, будівлі та споруди), використання якого, в свою чергу, створює дохід для власника.

Для застосування методу залишку мають бути відомі:

- вартість будівель і споруд;

- чистий операційний доход, отриманий від використання землі, будівель і споруд;

- коефіцієнти капіталізації для землі, будівель і споруд.

Розрахунки цим методом виконуються в декілька етапів:

1. Визначається доход, що отримується від використання будівель і споруд, як добуток їхньої вартості та коефіцієнта капіталізації для будівель і споруд

(3.5)

де Вбуд - поточна вартість будівель і споруд;

ЧОДбуд - чистий операційний доход, що доводиться на будівлі і споруди;

kкап - коефіцієнт капіталізації для будівель і споруд.

Коефіцієнт капіталізації для будівель і споруд може бути отриманий як внесок на амортизацію грошової одиниці [8, с. 121]:

(3.6)

де kпов - коефіцієнт повернення (відшкодування) капіталу;

kЗ - коефіцієнт капіталізації для землі.

Капіталізація в цьому випадку здійснюється тільки за ставкою доходу на інвестиції без урахування відшкодування капіталу, тому що вважається, що земля не зношується.

2. Визначається залишок чистого операційного доходу, що приходиться на земельну ділянку:

ЧОДЗ = ЧОД - ЧОДбуд, (3.7)

де ЧОДЗ - чистий операційний доход, що приходиться на земельну ділянку;

ЧОД - загальний чистий операційний доход.

3. Розраховується залишкова вартість землі шляхом капіталізації залишкового чистого операційного доходу від використання землі:

(3.8)

Техніка залишку для землі може бути використана при визначенні варіанта найкращого та найбільш ефективного використання.

Певною модифікацією метода прямої капіталізації є метод середньозваженого коефіцієнта капіталізації, який ґрунтується на «пайовому» підході до оцінки. Розрахунки цим методом також виконуються в декілька етапів [8, с. 125]:

1. Приблизно розраховуються пропорції, у яких вартість нерухомості поділяється на вартість земельної ділянки та вартість будівель і споруд. Традиційно для цього використовуються дані про нормативні ціни землі та ціни на будівельні роботи.

2. Визначається середньозважений, загальний коефіцієнт капіталізації - коефіцієнт, який використовується для капіталізації всього чистого операційного доходу. Він розраховується виходячи зі структури вартості об'єкта, тобто розподілу на вартість землі та вартість будівель і споруд, за формулою [8, с. 126]:

(3.9)

де - середньозважений (загальний) коефіцієнт капіталізації;

- частка будівель, споруд і земельної ділянки відповідно в загальній вартості;

3. Визначається вартість усього нерухомого майна методом капіталізації доходу [8, с. 126]:

(3.10)

де ВНМ - вартість усього нерухомого майна.

4. Вартість земельної ділянки розраховується за допомогою часткового коефіцієнта:

(3.11)

Коли необхідно визначити вартість земельної ділянки, придатного для розбивки на окремі індивідуальні ділянки, використовується метод розбивки земельної ділянки. У процесі застосування методу виділяють наступні етапи:

1. Визначаються кількість і розміри індивідуальних ділянок. Тут повинні враховуватися юридичні обмеження, фізичні вимоги, що стосуються розмірів, топографії, якості ґрунтів.

2. Розраховується вартість освоєних ділянок за допомогою методу порівнянних продажів.

3. Розраховуються витрати освоєння та витрати, пов'язані з продажем, інженерні витрати з розчищення, розмічування, остаточної підготовки землі, витрати на будівництво доріг, підземних інженерних комунікацій, оплата податків, комісійних за продаж і рекламу, а також розраховується розумний підприємницький прибуток.

4. Складається графік освоєння та передбачуваних продажів.

5. Визначаються величини виручки від продажу індивідуальних ділянок.

6. Визначається чиста виручка від продажу шляхом вирахування витрат освоєння, витрат із продажу і підприємницького прибутку з прогнозованої виручки від продажу ділянок.

7. Визначається ставка дисконту.

8. Дисконтується чиста виручка від продажу земельних ділянок для розрахунку вартості земельної ділянки, розбитої на окремі ділянки.

4. Методика оцінки вартості будівель і споруд

Залежно від особливостей юридичного статусу та фізичних характеристик об'єкти нерухомості поділяються на такі різновиди:

- за рівнем самостійності функціонування: самодостатня нерухомість, частково зв'язана нерухомість, підлегла нерухомість;

- за характером ринку: нерухомість з обмеженим ринком, нерухомість з вільним ринком, позаринкова нерухомість;

- за елементним складом: будівлі, споруди, житлові будинки, незавершене будівництво тощо;

- залежно від функціонального призначення: спеціальна нерухомість, типова нерухомість, унікальна нерухомість;

- залежно від рівня дохідності: дохідна нерухомість, інвестиційна (бездохідна) нерухомість, нерухомість невизначеної дохідності;

- за юридичним статусом: нерухомість, зайнята власником, спеціалізована нерухомість, нерухомість у заставі тощо;

- за функціональним призначенням: капітальні та тимчасові об'єкти нерухомості;

- залежно від рівня завершеності: функціонуюча нерухомість, нерухомість у стадії будівництва, завершена але, не функціонуюча нерухомість.

У загальновизнаній оціночній практиці існують три підходи для визначення вартості будівель і споруд, а саме [21, с. 69]:

- доходний;

- порівняльний;

- витратний.

Використання доходного підходу передбачає застосування таких основних методів [11, с. 214]:

– капіталізації доходів;

– дисконтованих грошових потоків.

Метод капіталізації доходів використовується для оцінки будівель і споруд, які є джерелами доходу власника. Доходи від володіння будівлями та спорудами можуть, наприклад, являти собою поточні та майбутні надходження від надання їх в оренду, плату за користування стоянками та гаражами, плату за встановлення реклами, доходи від можливого приросту вартості будівель і споруд при їх продажу в майбутньому.

Основні етапи процедури оцінки методом капіталізації доходу такі :

1. Розрахунок сумарної величини ринкової орендної плати та інших доходів від володіння об'єктом оцінки за останній до дати оцінки (або будь-якого інший типовий) рік. Ця сумарна величина називається потенційним валовим доходом (ПВД) і визначається як доход, який може бути отриманий від об'єкта нерухомого майна за умов його 100%-го використання без урахування всіх втрат і витрат, на основі аналізу поточних ставок і тарифів, що існують на ринку нерухомості для порівняних об'єктів [8, с. 141]:

(4.1)

де S - площа, що надається в оренду, м2;

Со - орендна ставка за 1 м2;

Дін - інші доходи від володіння об'єктом оцінки.

2. Розрахунок можливих втрат від неповного завантаження будівель і споруд і втрат при збиранні платежів (наприклад, при несвоєчасному відновленні орендної угоди через зміну орендарів).

3. Розрахунок дійсного валового доходу (ДВД) шляхом зменшення потенційного валового доходу на величину можливих втрат (В):

(4.2)

4. Розрахунок витрат, пов'язаних із нормальним функціонуванням об'єкта оцінки. Це операційні витрати (ОВ), які мають періодичний характер і поділяються на:

- умовно-постійні (їх розмір фіксований і не залежить від ступеня експлуатаційного завантаження об'єкта - страхові збори, майнові податки);

- умовно-змінні (їх розмір залежить від ступеня експлуатаційного завантаження об'єкта та рівня наданих послуг - комунальні витрати, витрати на утримання території, поточні витрати на управління, заробітна плата та податки з неї, рекламні, транспортні витрати та ін.);

- витрати на заміщення (резерви, пов'язані із витратами на періодичну заміну компонентів поліпшень, які швидко спрацьовуються: водопровідної системи, каналізації, меблів, даху, телефонної системи та ін.).

5. Розрахунок чистого операційного доходу (ЧОД) за формулою:

(4.3)

6. Розрахунок коефіцієнта капіталізації одним із доступних за умов наявної інформації методів (кумулятивної побудови, середньозваженої вартості, визначення суми ставки доходу на інвестиції та норми повернення інвестицій та ін.).

7. Оцінка вартості об'єкта нерухомості (Вон) за формулою:

(4.4)

Метод дисконтованих грошових потоків застосовується для визначення поточної вартості майбутніх доходів, які можуть бути отримані від використання будівель і споруд і можливого їхнього продажу.

Визначення обґрунтованої ринкової вартості на основі даного методу здійснюється в декілька етапів:

1. Складається прогноз потоку майбутніх доходів за період володіння об'єктом оцінки.

2. Розраховується прогнозна вартість оцінюваних будівель і споруд на кінець періоду володіння, тобто вартість реверсії (передбачуваного продажу), навіть якщо в дійсності продаж не планується.

3. Розраховується ставка дисконту для оцінюваного об'єкта нерухомості на існуючому ринку.

4. Здійснюється дисконтування майбутніх доходів у період володіння і прогнозованої вартості реверсії шляхом приведення потоку грошових коштів за кожен з майбутніх періодів до поточної вартості на основі використання теорії зміни вартості грошей у часі та підсумовування всіх поточних вартостей. Таким чином:

(4.5)

де ВОН - вартість об'єкта нерухомості;

Дi - очікуваний доход від володіння об'єктом за і-й рік;

Р - поточна вартість реверсії;

n - період (у роках), для якого прогнозується отримання доходів від володіння об'єктом.

Вартість реверсії з може визначатися:

а) шляхом прямої капіталізації грошового потоку останнього прогнозного року. Величина коефіцієнта капіталізації в такому випадку залежить від конкретних умов ринку аналогічних об'єктів;

б) з використанням моделі Гордона (якщо прогнозується отримання стабільних доходів в постпрогнозному періоді):

(4.6)

де - очікуваний доход від володіння об'єктом за 1-й рік постпрогнозного періоду;

q - довгострокові темпи зростання очікуваних доходів.

Витратний підхід до оцінки нерухомості застосовується з метою техніко-економічного обґрунтування нового будівництва, вибору найкращого та найбільш ефективного способу використання земельної ділянки, визначення профілю об'єкта нерухомості, заключного узгодження вартості об'єкта нерухомості, оцінки будівель спеціального призначення й об'єктів на «пасивних» секторах ринку, страхування, оподатковування майна фізичних і юридичних осіб, виділення частини майнового комплексу, на який буде накладений арешт і т. ін.

Процедура оцінки ринкової вартості нерухомості за допомогою витратного підходу складається з наступних етапів:

1. Оцінка вартості земельної ділянки, на якій знаходяться будівлі, споруди (якщо земельна ділянка орендована, то її вартість не оцінюється).

2. Оцінка відновлювальної вартості або вартості заміщення будівель та споруд на дійсну дату оцінки.

Відновлювальна вартість - вартість будівництва в поточних цінах на дійсну дату оцінки точної копії об'єкта оцінки з використанням таких же архітектурних рішень, будівельних конструкцій і матеріалів, а також з тією ж якістю будівельно-монтажних робіт, що й об'єкта оцінки.

Вартість заміщення - вартість будівництва в поточних цінах на дійсну дату оцінки об'єкта з корисністю, еквівалентній корисності об'єкта оцінки, але з використанням сучасних матеріалів і відповідно до нових стандартів і планувальних рішень.

При визначенні вартості відновлення або заміщення використовуються такі основні методи:

- метод кошторисного розрахунку;

- метод питомих витрат на одиницю площі або об'єму;

- поелементний метод.

Метод кошторисного розрахунку передбачає складання кошторисної документації на будівництво об'єкта нерухомості з зазначенням переліку будівельно-монтажних робіт і витрат за кожним видом робіт на заробітну плату, матеріали, електроенергію, інструменти, спеціальне оснащення і т.д., які повинні бути приведені до базисного рівня цін з наступною індексацією в рівень цін на дату оцінки. Це найбільш трудомісткий метод, але він може бути значно полегшений, якщо є первісна кошторисна документація на будівництво об'єкта. Якщо така документація відсутня, експерт-оцінювач може звернутися до послуг кошторисної організації, що розробить новий кошторис для об'єкта оцінки з використанням єдиних норм і розцінок, індексів цін на будівельно-монтажні роботи, будівельних нормативів і правил і іншої необхідної документації.

Для розрахунку відновлювальної вартості нерухомості методом питомих витрат на одиницю площі або об'єму розробляються нормативи витрат на будівельні роботи (на 1 м2 площі або 1 м3 об'єму будівлі), які потім збільшуються на загальну площу або об'єм об'єкта оцінки. Норматив питомих витрат визначається на основі довідкових даних про витрати на будівництво аналогічних об'єктів.

Суть поелементного методу полягає в тому, що будівлі розбиваються на окремі компоненти: фундамент, стіни та перегородки, перекриття, покрівля, підлога, прорізи, опоряджувальні роботи, інженерне устаткування та ін.

Оцінювачем збираються дані витрат на 1 м3, 1 м2, 1 погонний метр, 1 нормо-годину за кожним елементом. Потім підсумовуванням поелементних витрат розраховується загальна вартість об'єкта нерухомості.

5. Оцінка сукупного зносу будівель і споруд з урахуванням їх фізичного, функціонального, технологічного й економічного застарівання

В оцінній діяльності під сукупним зносом розуміють втрати вартості об'єкта, викликані фізичним руйнуванням, функціональним застаріванням і різними зовнішніми факторами. При витратному підході знос використовується для урахування розходжень у характеристиках нового й оцінюваного об'єкта нерухомості.

На практиці використовуються такі основні методи розрахунку фізичного зносу об'єктів нерухомості [9, с. 91]:

- експертний;

- вартісний;

- нормативний (бухгалтерський).

Використання експертного методу оцінки зносу передбачає, що експерт оглядає кожен елемент будівлі та на основі результатів огляду визначає процент зносу та його вартісну величину за кожним елементом.

Вартісній метод розрахунку використовується для розрахунку фізичного зносу довгострокових елементів будівель і споруд (фундаменту, стін, перекриттів і полягає у визначенні витрат на відтворення цих елементів будівель.

Нормативний (бухгалтерський) метод визначення фізичного зносу будівель передбачає використання діючих на момент оцінки норм амортизаційних відрахувань на повне відновлення основних фондів

Порівняльний підхід до оцінки нерухомості базується на порівняльному аналізі цін продажу об'єктів, подібних до об'єкта оцінки, та внесенні відповідних коректувань з метою урахування відмінностей між об'єктами-аналогами й об'єктом оцінки, у результаті чого визначається вартість останнього. Даний підхід найбільш ефективний в умовах розвиненого ринку нерухомості, тому що він базується на факті наявності повної і достовірної інформації про технічні характеристики та ціни продажів аналогічних об'єктів.

Порівняльний підхід представлений двома основними методами:

- порівняння продажів;

- валового рентного мультиплікатора.

Метод порівняння продажів заснований на зіставленні й аналізі інформації про продаж аналогічних об'єктів нерухомості, як правило, за останні декілька місяців. Основним принципом методу порівняльних продажів є принцип заміщення, відповідно до якого за умов наявності на ринку декількох схожих об'єктів нерухомості раціональний інвестор не заплатить більше суми, у яку обійдеться придбання нерухомості аналогічної корисності.

Метод порівняння продажів включає такі етапи:

1. Вивчення стану та тенденцій розвитку ринку нерухомості й особливо того сегмента, до якого належить об'єкт оцінки; виявлення об'єктів нерухомості, найбільш порівнянних з оцінюваним, які були продані недавно (не менше 3-5 порівнянних продажів), і збір інформації.

2. Перевірка інформації про угоди. Цей етап припускає перевірку таких даних: мотивація угоди, ступінь інформованості учасників угоди, типовість умов фінансування, достатність часу експозиції об'єкта, наявність спеціальних умов продажу.

3. Порівняння кожного об'єкта-аналога з об'єктом оцінки і внесення поправок у ціни продажів порівнянних об'єктів.

4. Узгодження скоректованих цін об'єктів-аналогів і розрахунок остаточної величини ринкової вартості об'єкта нерухомості.

Метод валового рентного мультиплікатора. Валовий рентний мультиплікатор - це відношення продажної ціни об'єкта до потенційного або дійсного валового доходу, що отриманий від експлуатації об'єкта нерухомості:

(4.7)

де ВРМ - валовий рентний мультиплікатор;

Цанал - ціна продажу аналога.

Застосування методу здійснюється в такій послідовності:

1. Оцінюється ринковий рентний доход від об'єкта нерухомості, що оцінюється.

2. Розраховується валовий рентний мультиплікатор для об'єктів аналогів.

3. Розраховується ймовірна вартість об'єкта оцінки за формулою:

(4.8)

де ПВДОН - потенційний валовий доход об'єкта нерухомості, що оцінюється.

Валовий рентний мультиплікатор не коректують на відмінності між об'єктом оцінки та порівнянними об'єктами, тому що в основу його розрахунку покладено фактичні орендні платежі та продажні ціни, в яких вже враховані такі відмінності.

нерухомість оцінка земельний

ВИСНОВКИ

Метою написання курсової роботи є з'ясування місця, ролі і значення об'єктів нерухомості у виробничій діяльності суб'єктів господарювання. Для цього в роботі було визначено особливості нерухомого майна як складової потенціалу підприємства, досліджено законодавче регулювання проведення оцінки нерухомості і земельних ділянок, висвітлення методичних підходів до оцінки земельних ділянок та оцінки вартості будівель і споруд.

В роботі встановлено, що нерухомість - земельні ділянки, а також будівлі, споруди чи інше майно, безпосередньо пов'язане із землею, тобто об'єкти, переміщення яких неможливе без нанесення значної шкоди його вартості і призначенню.

Дослідження законодавчого регулювання проведення оцінки земель і нерухомого майна було виявлено, що на даний час в Україні немає конкретного закону або кодексу законів про нерухоме майно, і тому дана сфера відносин регулюється різними законами:

1. Цивільний кодекс України

2. Закон України «Про іпотеку»

3. Закон України «Про нотаріат»

4. Закон України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їхніх обмежень»

5. Закон України «Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю»

6. Закон України «Про податок з доходів фізичних осіб.

7. Закон України «Про оцінку земель»

8. Закон України «Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні».

Крім того, оцінка вартості нерухомого майна і цілісних майнових комплексів в Україні проводиться на основі Національних стандартів.

В ході проведення дослідження існуючих методів оцінки земельних ділянок було виявлено, що основними методами експертної оцінки є:

- капіталізація чистого операційного або рентного доходу (пряма і непряма) від використання земельних ділянок;

- зіставлення цін продажу подібних земельних ділянок;

- урахування витрат на земельні поліпшення.

При вивченні методичних підходів до оцінки вартості будівель і споруд було виявлено, що у загальновизнаній оціночній практиці існують три підходи для визначення вартості будівель і споруд, а саме:

- доходний;

- порівняльний;

- витратний.

Таким чином, в ході написання роботи було встановлено, що земельні ресурси та нерухоме майно відіграють надзвичайно важливу роль в діяльності підприємства і є основними засадами його розвитку, а тому необхідно приділяти значну увагу правильній їх оцінці і ефективному використанню.


Подобные документы

  • Стисла історична довідка про розвиток оцінки будівель та споруд в Україні. Законодавче і нормативне регулювання оцінки будівель і споруд. Ринковий метод оцінки: підходи, особливості їх застосування в умовах України. Необхідний звіт про проведену оцінку.

    реферат [378,7 K], добавлен 28.09.2010

  • Технологія оцінки об'єктів нерухомості, класифікація методів, основні підходи: витратний, дохідний та порівняльний, на основі яких визначаються різні види вартості об'єкта - ринкова, інвестиційна, відновна, вартість заміщення. Етапи оцінки нерухомості.

    лекция [1,1 M], добавлен 09.12.2009

  • Нерухомість як основа особистого існування громадянам. Характеристика видів зносу, опис морального зносу. Нормативний метод розрахунку фізичного зносу. Оцінювання зносу: нормативний метод визначення фізичного зносу будівель методом терміну життя.

    курсовая работа [80,6 K], добавлен 22.04.2013

  • Методичні підходи до оцінки інноваційного потенціалу. Фінансовий та техніко-економічний аналіз ДП ХЕМЗ. Проблематика інноваційного потенціалу, розроблення пропозицій щодо його оцінки. Багатофакторний аналіз показників, які застосовуються для оцінки.

    дипломная работа [1,2 M], добавлен 27.06.2012

  • Класифікація та загальна характеристика машин і обладнання як об’єкта оцінки та техніко-технологічної основи будь-якого підприємства, їх технічні особливості. Вплив зносу на вартість машин та обладнання, методичні особливості та принципи оцінки.

    курсовая работа [76,3 K], добавлен 31.10.2014

  • Міське господарство в структурі суспільного виробництва. Урбанізація як позитивна тенденція розвитку міста. Формування фінансових результатів діяльності комунальних підприємств. Керування екологічною безпекою міста. Методика оцінки земельних ділянок.

    курс лекций [83,7 K], добавлен 06.12.2009

  • Сутністно змістова еволюція терміну "потенціал". Структура та графоаналітична модель потенціалу підприємства. Особливості економічних систем. Ефект синергії. Конкурентоспроможність потенціалу підприємства. Оцінка вартості земельної ділянки та споруд.

    лекция [41,9 K], добавлен 26.01.2011

  • Основні фактори та передумови формування і розвитку потенціалу підприємства. Механізм оцінки потенціалу підприємства. Механізм оцінки конкурентоспроможності. Проблеми оцінки виробничої потужності. Порівняння підходів бенчмаркінгу і конкурентного аналізу.

    курсовая работа [753,0 K], добавлен 22.02.2012

  • Економічний зміст ринку землі та сутність земельних відносин. Особливості формування ціни на землю та її грошова оцінка. Ринок нерухомості та його інфраструктура. Види операцій з нерухомим майном. Правове регулювання ринку землі та нерухомості в Україні.

    курсовая работа [865,4 K], добавлен 22.03.2015

  • Теоретичні основи фінансової діяльності суб'єктів господарювання, її головні економічні показники. Проведення аналізу фінансового стану та оцінки господарської діяльності підприємства на прикладі ТОВ "ЕМ ПІ ДЖІ". Розробка шляхів її вдосконалення.

    дипломная работа [3,7 M], добавлен 22.03.2011

Работы в архивах красиво оформлены согласно требованиям ВУЗов и содержат рисунки, диаграммы, формулы и т.д.
PPT, PPTX и PDF-файлы представлены только в архивах.
Рекомендуем скачать работу.