Земля є основним ресурсом людського розвитку, адже без неї не може підтримуватися життя на Землі. У суспільстві земля виконує багато функцій. З фізичної точки зору, цей простір, де люди пересуваються і створюють житло, природне середовище звідки людство одержує продукти харчування і воду. З екологічної точки зору, земля відіграє провідну важливу роль у стратегії розмноження і виживання багатьох існуючих біологічних видів. Нерідко, саме земельні конфлікти є причиною того, що країна воює із країною, а сусід ворогує із сусідом. З економічної точки зору, саме землю можна вважати базисним ресурсом, на якому будується добробут суспільства. З юридичної точки зору, земля - це абстрактна сукупність майнових прав, а із соціальної і культурної точок зору - це джерело ідентичності та духовних сил народу, його найцінніше багатство. Земля основний ресурс, без якого не може існувати жодна держава. Ось чому турботливе відношення до землі завжди матиме величезне значення як для нинішнього, так і для прийдешніх поколінь. Держава історично займається управлінням земельними ресурсами, щоб забезпечити їх раціональне використання і сприяти економічному розвитку. Наявність системи законодавства про землю і нерухомість, що визначає відповідні права і обов'язки індивідів та спільні інтереси груп населення, є необхідною передумовою сталого економічного розвитку.

Жодна країна не може зберігати стабільність у межах своїх границь або підтримувати економічний розвиток, якщо в неї немає виваженої земельної політики, що сприяє зміцненню впевненості громадян і господарюючих суб'єктів у гарантуванні державою їх прав та інтересів. Визнання того, що земля є джерелом добробуту, лежить в основі ефективного управління на вищому рівні і ефективної роботи органів державного управління. Ефективне управління земельними ресурсами, приватна власність на землю і захищеність власності є основою стійкого соціально-економічного розвитку.

Роль землі в економіці не завжди очевидна, але дуже важлива. Без захищених прав на землю не може бути сталого розвитку, оскільки серед підприємців не багато найдеться бажаючих робити довгострокові інвестиції.

У багатьох країнах термін "нерухоме майно" використовується, щоб сказати про землю. В Україні історично розрізняють землю і пов'язані з нею будівлі, називаючи останні "нерухомістю" або "нерухомим майном".

Земля має багато атрибутів та характеристик, кожну з яких потрібно враховувати, прагнучи досягти сталого розвитку. Для цього, держава повинна мати гарну систему управління земельними ресурсами та їх обліку, щоб забезпечити захист власності; облік вартості, щоб забезпечити справедливість при оподатковуванні землі і нерухомості, а також справедливість при примусовому відчуженні землі для суспільних цілей; облік землекористування, щоб забезпечити ефективне управління ресурсами і їх стабільність.

Дослідження природи, умов та особливостей функціонування ринку нерухомості в рамках цієї курсової роботи передбачає визначення сутності його об'єкту - нерухомості. Так, найбільш розповсюджені визначення нерухомості, які представлені у науковій та навчальній літературі, виходять з констатації наступних трьох основних моментів. По-перше, у якості ключової фундаментальної ланки виділяється земля з її природними компонентами. По-друге, фіксується така ознака, як міцний зв'язок інших об'єктів із землею. По-третє виділяється неможливість переміщення та пересування нерухомості, як одна з її основних характеристик [25].

Цивільний кодекс України, який набрав чинності з 1 січня 2004 р. містить детальний перелік об'єктів нерухомості, визначає їх правовий режим. Стаття 181 Кодексу встановила: "До нерухомих речей (нерухоме майно, нерухомість) належать земельні ділянки, а також об'єкти, розташовані на земельній ділянці, переміщення яких є неможливим без їх знецінення та зміни їх призначення. Режим нерухомої речі може бути поширений законом на повітряні та морські судна, судна внутрішнього плавання, космічні об'єкти, а також інші речі, права на які підлягають державній реєстрації" [31].

Аналіз підходів до визначення поняття "нерухомість" у правових системах держав, які мають відповідний історичний досвід, свідчить, окрім іншого, також і про те, що практично у всіх випадках нерухомість в тій чи іншій мірі ототожнюється із землею; вказується на нерозривний зв'язок із нею [26].

Будучи економічною категорією, нерухомість являє собою матеріально-речовий капітал, зрощений із землею, інакше кажучи, нерухомість у широкому сенсі - це завжди земля і все, що знаходиться у фізичні та економічній єдності з нею. Однак економічна єдність дозволяє розглядати нерухомість і у вузькому значенні, тобто це ті всі капітальні покращення, котрі безпосередньо пов'язані із землею. У цьому значенні нерухомістю є будівлі, споруди, квартири, приміщення тощо [25].

Зважаючи на особливе місце землі на ринку нерухомості, доцільно звернути увагу і на те, що вартість землі є основою для формування вартості нерухомості, яка з нею нерозривно пов'язана. Все безпосередньо пов'язане із землею має вартість не лише у зв'язку зі своєю власною природою, але й значною мірою завдяки цінності землі. Тому отримати реальну вартість таких об'єктів як будівлі, споруди, приміщення, квартири та ін. неможливо без ціни землі [25]. Ринок землі, будучи складовою частиною ринку нерухомості в цілому, не лише виступає його уособленим сегментом, але й пронизує всю систему економіко-правових відносин з нерухомістю.

В даній курсовій роботі зроблена спроба розкрити економічний зміст понять ринку землі та ринку нерухомості, висвітлено основні проблемні аспекти становлення і розвитку ринків землі та нерухомості в Україні.

В першому розділі даної курсової роботи дається визначення ринку землі взагалі, розкривається сутність земельних відносин, висвітлюються різновиди ринку землі, розглядаються особливості формування ціни на землю під дією закону попиту і пропозиції, розглянути шляхи розв'язання проблем земельної кризи та категорії земель за цільовим призначенням.

В другому розділі курсової роботи дається визначення ринку нерухомості, його суб'єктів, виділяються види ринку нерухомості, розглядаються види операцій з нерухомим майном, робиться аналіз циклічності ринку нерухомості та розкривається взаємодія ринку нерухомості з іншими секторами фінансового ринку.

Третій розділ присвячений правовому регулюванню операцій з землею та нерухомістю в Україні, основні засади економіко-правового реформування ринків землі та нерухомості.

ринок земля нерухомість україна

Розділ 1. Земля як економічний ресурс

1.1 Економічний зміст ринку землі та сутність земельних відносин

Так, пропонується виділити три напрями землевпорядкування: територіальне планування організації використання і охорони земель; землевпорядкування території населених пунктів та сільськогосподарських підприємств і громадян.

Територіальне планування передбачає розробку узагальнюючих планів розвитку території та узгодження в цьому контексті основних заходів (у межах населених пунктів, промислових зон тощо). При цьому важливим є забезпечення рівних умов розвитку регіонів, досягнення територіальної і структурної рівноваги в секторальному та територіальному розрізах [15].

Завданням землевпорядкування території населених пунктів є обґрунтування, розробка і подальша реалізація на землях населеного пункту необхідного обсягу організаційних та інженерно-технічних заходів щодо освоєння, поліпшення якості землі, її раціонального використання, охорони й захисту від руйнівних процесів.

В умовах ринкової економіки землевпорядкування повинно мати адаптивний характер. Це означає, що при здійсненні землеустрою необхідно враховувати як екологічні (природні), так і соціально-економічні фактори.

Надаючи винятково важливе значення земельним ресурсам, правильному і ефективному їх використанню та охороні, в Україні прийнято чимало законодавчих актів, головним серед яких є Земельний Кодекс України. Ці документи регулюють земельні відносини в країні.

Відповідно до статті 79 Земельного кодексу України земельна ділянка - це частина земної поверхні з установленими межами, певним місцем розташування, з визначеними щодо неї правами. Право власності на земельну ділянку поширюється в її межах на поверхневий (ґрунтовий) шар, а також на водні об'єкти, ліси і багаторічні насадження, які на ній знаходяться. Право власності на земельну ділянку розповсюджується на простір, що знаходиться над та під поверхнею ділянки на висоту і на глибину, необхідні для зведення житлових, виробничих та інших будівель і споруд.

Одним із провідних інструментів правового захисту земель, а також забезпечення їх раціонального використання та охорони, є встановлення цільового призначення земельних ділянок. Необхідність встановлення цільового призначення земель обумовлюється їх специфікою як об'єкта земельних правовідносин - просторовою обмеженістю, незамінністю, постійністю місцезнаходження тощо. Земля належить до числа вкрай обмежених, невідновних ресурсів, а тому прагнення зберегти її корисні властивості для майбутніх поколінь вимагає чіткої диференціації антропогенного навантаження на земельні ресурси, встановлення дозволених та недозволених способів експлуатації землі, мінімізації негативного впливу на довкілля. Раціональне використання земельної ділянки є похідним щодо її цільового призначення, адже лише оперуючи чітко встановленою метою експлуатації землі можна розробляти перелік конкретних методів її використання, визначати особливості розміщення продуктивних сил у межах ділянки, встановлювати склад земельних угідь, а також здійснювати контроль за раціональністю землекористування тощо. Таким чином, цільове призначення слід визнати головним джерелом обов'язків землекористувача, а отже - особливо важливою характеристикою земельної ділянки.

По суті, саме встановлюючи цільове призначення земель держава забезпечує особливу охорону земель як основного національного багатства, реалізуючи, таким чином, положення Конституції України від 28.06.1996 № 254к/96-ВР [11].

Земельна ділянка, на відміну від інших об'єктів права власності, відносно яких власник вправі здійснювати будь-які дії (знищувати, псувати, споживати тощо), має використовуватися виключно відповідно до її цільового призначення, причому навіть невикористання ділянки також є правопорушенням.

Встановлення цільового призначення земель має здійснюватися на підставі їх спроможності задовольняти потреби суспільства у основних засобах сільськогосподарського та лісогосподарського виробництва, а також просторі для розміщення житлової і виробничої забудови, транспортної інфраструктури тощо.

Відповідно до Земельного кодексу України від 25.10.2001р.

№ 2768-Ш до земель України належать усі землі в межах її території, в тому числі острови та землі, зайняті водними об'єктами. [8].

Відповідно до цільового призначення всі землі (земельний фонд) країни поділяється на наступні категорії:

· землі сільськогосподарського призначення;

· землі населених пунктів (міст, поселень міського типу і сільських населених пунктів);

· землі промисловості, транспорту, зв'язку, оборони та іншого призначення;

· землі природоохоронного та історико-культурного призначення;

· землі лісового фонду;

· землі водного фонду;

· землі запасу.

В сучасній практиці ринок земель України функціонує у вигляді двох складових частин:

- ринок сільськогосподарських земель, де земля є основним фактором виробництва та бере участь у створенні сільськогосподарської продукції;

- ринок земель несільськогосподарського призначення, до яких відносяться в першу чергу землі під забудовою.

Ринок оренди землі - це система організаційно-правових і економічних відносин, що слугує засобом перерозподілу прав на тимчасове володіння і користування землею між суб'єктами цього ринку - орендарями та орендодавцями. Йому притаманні атрибути ринку (об'єкти, суб'єкти, попит, пропозиція, ціна, конкуренція). Іпотечний земельний ринок України перебуває у стадії формування, хоча він є перспективним. Налагодження його функціонування вимагає прийняття низки законодавчих, нормативно-правових актів і акумулювання значних фінансових ресурсів. Для його впровадження доцільним є створення Державного земельного іпотечного банку, прерогативою якого має бути цільове фінансування сільськогосподарських підприємств з практикою застави сільськогосподарських угідь. Існування вторинного іпотечного ринку (обіг іпотечних облігацій, прав по заставних) як засобу рефінансування дасть можливість нарощувати фінансові ресурси банку з метою фінансового забезпечення земельного ринку в Україні. З метою підтримки виробничої діяльності товаровиробників, що працюють на орендованих землях, предметом іпотеки доцільно визнати також право оренди землі, тобто право тимчасового володіння і користування землею [3,4].

Запровадження та функціонування ринку землі в Україні має на меті стабілізацію економіки країни шляхом реалізації економічного потенціалу землі.

Основними завданнями ринку землі є:

- забезпечення раціонального та ефективного використання земельних ділянок;

- поліпшення інвестиційного клімату в економіці, інвестиційної та кредитної привабливості підприємств шляхом продажу їм земельних ділянок;

- забезпечення безперешкодної реалізації суб'єктами підприємницької діяльності прав володіння, користування і розпорядження земельними ділянками для збільшення їхніх основних засобів;

- формування багатоукладної системи господарювання на основі рівності всіх форм власності на землю, розвиток інституту приватної власності на землю.

Об'єктами ринку є:

- земельні ділянки, які перебувають в державній та комунальній власності, можуть відчужуватися на підставі договору купівлі-продажу, якщо такі земельні ділянки не віднесені до земель, приватизація яких заборонена Земельним кодексом України;

- земельні ділянки, які перебувають у приватній власності, можуть відчужуватися на підставі договору купівлі-продажу, крім випадків, коли відчуження таких заборонено Земельним кодексом України [3, 4].

Надзвичайно важливе значення у ефективному функціонуванні ринку землі відіграє його інфраструктура, основними суб'єктами якої є:

- органи виконавчої влади та місцевого самоврядування;

- установи нотаріату;

- спеціалізовані підприємства, метою діяльності яких є проведення земельних торгів;

- земельні іпотечні банки, земельні біржі, страхові компанії та інші фінансово-кредитні установи;

- консалтингові і ріелторські підприємства та організації;

- юридичні та фізичні особи, які здійснюють землеустрій;

- суб'єкти оціночної діяльності, які проводять експертну грошову оцінку земельних ділянок;

- інформаційні видання про попит і пропозицію земельних ділянок, про ринкову вартість земельних ділянок;

- органи державної реєстрації речових прав на нерухоме майно;

- навчальні заклади, які готують спеціалістів з питань землевпорядкування, земельного кадастру та оцінки земель.

1.2 Особливості формування ціни на землю та її грошова оцінка

Попит на землю є вирішальним чинником земельної ренти, він визначається цінністю землі для фірм-користувачів. Можна вирізнити сільськогосподарський попит і несільськогосподарський (попит на землю для житлового будівництва, для промислового використання тощо). На цінність землі сільськогосподарського призначення впливає якість ґрунтів, клімат, віддаленість від центрів споживання (хоча вага останнього чинника послаблюється внаслідок удосконалення засобів зберігання продукції та її транспортування). Сільськогосподарський попит є вторинним по відношенню до попиту на продовольство, котрий вважається низько-еластичним; отже, чинники, які визначають попит на продовольство і стан рівноваги на ринку продовольства, прямо впливають на сільськогосподарський попит.

На цінність земель несільськогосподарського призначення головним чином впливає її розміщення - цінність землі порівняно вища у містах, ніж у сільській місцевості, і надзвичайно висока в центрі великих міст; меншою мірою на цінність землі впливає її якість, придатність для житлового будівництва чи промислового використання.

Криві попиту на землю є спадними, тому що при збільшенні обсягів використання земельних ресурсів доводиться залучати все менш прибуткові ділянки землі; знову ми зустрічаємось із дією закону спадної граничної продуктивності факторів виробництва.

Крива сукупного ринкового попиту на землю утворюється як горизонтальна сума кривих сільськогосподарського та несільськогосподарського попиту.

Розглянемо, як функціонує ринок земельних ресурсів, тобто як встановлюється орендна плата за землю.

На рис. 1 зображені криві попиту на земельні ділянки у приміській зоні: D - сільськогосподарський попит, D' - несільськогосподарський попит (будівництво). Якщо б кожен із цих двох напрямків попиту існував окремо, то для сільськогосподарського використання на ділянку площею Q_E була б встановлена орендна плата P_E. Для будівництва встановилась би орендна плата у розмірі P_A. Коли на одну й ту саму ділянку існує попит на землю для її використання у різних напрямках, то власники землі, які максимізують свої вигоди, будуть здавати землю в оренду тому орендареві, попит якого вищий і, відповідно, готовність платити більша, а отже, і орендна плата як рівноважна ціна буде вищою. Для прикладу, на рис. 1 земля буде використана для будівництва з орендною платою Р_А.

У попередньому розділі було введено поняття економічної ренти для випадку еластичної пропозиції фактора. Коли пропозиція фактора є абсолютно нееластичною (як у випадку землі), то економічна рента власника фактора збігається з його рентним доходом, тобто дорівнює добуткові площі земельної ділянки, яка здається в оренду, на орендну ставку.

Геометричне економічна рента в цьому випадку визначається площею прямокутника, що обмежений вертикальною лінією пропозиції та горизонтальною лінією - рівнем орендної плати. Якщо орендна плата встановлюється на рівні Р_А, як у попередньому прикладі, то економічна рента на рис.1 чисельно дорівнюватиме площі прямокутника OР_ААQ_E.

Розглянувши механізм дії попиту та пропозиції на ринку землі варто з'ясувати і такий аспект, як визначення ринкової грошової оцінки земель. Основне призначення останньої полягає у безпосередній підтримці ринку землі, що проявляється у визначенні вартості земельної ділянки для здійснення різних трансакцій таких як: купівля-продаж, іпотека, дарування, наслідування, міна тощо. [16].

На вартість земельної ділянки впливають багато факторів, які обумовлені специфікою землі як товару, основними з них є: просторові - місцезнаходження, фізичне перебування земельної ділянки в певній частині земної поверхні; ринкові - попит та пропозиція на земельному ринку, сподівання та платоспроможність наявних покупців тощо; правові - законодавча та правова база, де земельна ділянка виступає як об'єкт приватної власності; кількісні - фактори, які характеризують певну земельну ділянку з кількісної сторони: площа, ширина, глибина; якісні - корисні властивості земельної ділянки, які пов'язані з її майбутнім використанням та економіко-технологічні - доцільність використання та очікувана окупність капіталу.

Проведений аналіз світового досвіду засвідчив, що становлення земельнооціночної діяльності відбувалося протягом трьох сторіч, що дало змогу наприкінці двадцятого сторіччя сформувати відповідні Стандарти, які на сьогоднішній день використовують понад 40 країн.

Особливістю земельнооціночної діяльності є одночасне існування нормативної та експертної оцінки земель. Взаємозв'язок між видами грошової оцінки, базою оцінки та сферою застосування приведено у таблиці 1.2.

Наступна особливість оцінки земель полягає у диференційному підході до нормативної оцінки не тільки забудованих земель, земель лісового фонду, але й і земель сільськогосподарського призначення. [19].

Нормативна грошова оцінка земельних ділянок використовується для визначення розміру земельного податку, державного мита при міні, спадкуванні та даруванні земельних ділянок згідно із законом, орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності, втрат сільськогосподарського і лісогосподарського виробництва, а також при розробці показників та механізмів економічного стимулювання раціонального використання та охорони земель. Нормативна грошова оцінка земельних ділянок проводиться юридичними особами, які отримали ліцензії на проведення робіт із землеустрою відповідно до державних стандартів, норм, правил, а також інших нормативно-правових актів на землях усіх категорій та форм власності. Така оцінка на землях сільськогосподарського призначення проводиться не рідше як один раз у 5 - 7 років, а на інших землях - не рідше як один раз у 7 - 10 років.

Експертна грошова оцінка земельних ділянок - результат визначення вартості земельної ділянки та пов'язаних з нею прав оцінювачем (експертом з питань оцінки земельної ділянки) із застосуванням сукупності підходів, методів та оціночних процедур, для визначення ринкової, позикової та інвестиційної вартості землі.

Таблиця 1.2 Види грошових оцінок земель та сфери їх застосування.

Дані з економічної оцінки земель є основою при проведенні нормативної грошової оцінки земельних ділянок, аналізі ефективності використання земель порівняно з іншими природними ресурсами та визначенні економічної придатності земель сільськогосподарського призначення для вирощування сільськогосподарських культур.

Існують два головні способи оцінки вартості земельної ділянки. Перший з них оснований на продуктивності (або доході). У цьому випадку процедура оцінки складається з розрахунку потенційної продуктивності кожної земельної ділянки з метою визначення її дохідного потенціалу. Як правило, це передбачає створення офіційної системи класифікації якості земель, де класи земель (від дуже добрих ґрунтів до дуже поганих) визначаються відповідно до характеристик ґрунту та агрономічних умов. Потім, на другому етапі, для кожного класу земель оцінюється показник продуктивності. Нарешті, ця інформація дозволяє розрахувати потенційну продуктивність кожної земельної ділянки, що використовується як основа для оцінки її дохідного потенціалу. У країнах Західної Європи такий метод оцінки земельної вартості був історично розроблений та запроваджений головним чином для цілей оподаткування землі. Також ця практика використовувалась у державах Центральної та Східної Європи за часів існування Радянського Союзу. Очевидно, що головною метою в той час було не оцінення земельної ділянки, а визначення її потенційної продуктивності як основи для цілей розподілу земель.

Другий метод оцінки сільськогосподарських земель побудований на ринковій основі. Він передбачає визначення справедливої ринкової вартості кожної земельної ділянки на основі відповідних цін купівлі-продажу, що спостерігаються на ринку.

Теоретично, якщо б усі ринки функціонували ідеально та, якщо б дохідний потенціал кожної земельної ділянки був оцінений та врахований правильно, то обидва методи дали б схожі значення. На практиці так буває рідко. У таких країнах ЄС, як Німеччина, Франція та Італія, процедури оцінки земель на основі продуктивності були розроблені кілька десятиріч тому і, в більшості випадків, за останній час жодних істотних змін вони не зазнавали. Водночас, якщо поточна вартість грошового потоку (доходу) є, ймовірно, ключовим детермінантом цін купівлі-продажу сільськогосподарських земель, то інші фактори, такі як доступ, комунальні послуги, відстань до міста тощо, є дедалі значнішими детермінантами ринкових цін сільськогосподарських земель. Більше того, зміни у заходах Спільної аграрної політики (САП) (зокрема, прямі платежі та встановлення квот) часто не враховуються у процедурах оцінки на основі продуктивності. Хоча широко визнано, що такі політичні зміни фактично впливають на ціни купівлі/продажу землі.

Рідкісність (обмеженість) і невідтворюваність природних ресурсів визначають специфіку ціноутворення їх на ринку. Оскільки за ринкових умов ресурси стають товаром, тобто об'єктом купівлі-продажу, то їх ціна визначається співвідношенням попиту і пропозиції. Ринок природних ресурсів - це сфера економічних відносин де здійснюється купівля і продаж природних ресурсів. Це стосується і землі.

Якщо попит на земельні ділянки високий (в містах, особливо в їх центрах), то земля дорога, але якщо земля розташована у віддалених від цивілізації регіонах, вона може мати символічну ціну. При цьому обмін землею практично неможливий, адже вона нетранспортабельна (її не можна перевезти з місця на місце). Пропозиція землі також впливає на її ціну: чим більша пропозиція, тим нижча ціна земельних ділянок, її зменшення приводить до зростання ціни.

Таким чином, земля як об'єкт власності приносить своїм власникам фіксований дохід у формі земельної ренти. Власники землі, продаючи її, намагаються зберегти рівень свого доходу. У цьому розумінні ціна землі стає капіталізованою рентою, тобто, продаючи свою земельну ділянку, її власник передає покупцеві право на отримання земельної ренти. При цьому продавець землі повинен отримати таку суму грошей від продажу, щоб, поклавши їх в банк, отримувати стійкий дохід у формі процента, який не може бути меншим від ренти. З іншого боку, покупець земельної ділянки погодиться на купівлю лише в тому випадку, коли його дохід у формі ренти не буде нижчим від процента, якби ці гроші він поклав до банку. Отже, ціна землі - це капіталізована рента, покупець назавжди купує право отримувати земельну ренту. З цих позицій ціну землі можна розглядати як дисконтовану вартість аналогічно з придбанням будь-якого капітального блага, що приносить регулярний дохід.

Потрібно зазначити, що купівля землі передбачає отримування доходу (ренти) не протягом 1, 2 чи 10 років, а протягом невизначеного часу. Відповідно при розрахунку ціни землі величина t (фактор часу) не враховується.

Для забезпечення справляння земельного податку та орендної плати за землю нормативна грошова оцінка сільськогосподарських угідь, проведена станом на 1 липня 1995 року, кожен рік підлягає індексації в залежності від рівня інфляції в країні.

За відсутністю ринку сільськогосподарських земель ринкові ціни на землі сільськогосподарського призначення в Україні не сформовані, проте в проекті Закону України "Про ринок земель" зазначено, що ринкові ціни не можуть бути нижчими за відповідну нормативну грошову оцінку сільськогосподарських земель.

Постанова Кабінету Міністрів України від 28.10.2004 № 1442 "Про затвердження Національного стандарту № 2 "Оцінка нерухомого майна""вказує, що під час проведення оцінки земельна ділянка розглядається як частина земної поверхні і (або) простір над та під нею висотою і глибиною, що необхідні для здійснення земельних поліпшень.

Розділ 2. Нерухомість як економічна категорія

2.1 Ринок нерухомості та його інфраструктура