Ринок нерухомості має свою особливу структуру, що включає в себе сукупність окремих частин і елементів, пов'язаних певним чином. У загальному вигляді структуру ринку нерухомості залежно від критеріїв підходу можна представити таким чином (рис.2.1).

Розглянемо цю схему докладніше. Передусім слід звернути увагу на розмежування ринку нерухомості на ринок землі і ринок фізичних об'єктів (будівель і споруд, приміщень). Таке розмежування зумовлено цілісно-частковою єдністю землі і нерухомості.

Размещено на http://www.allbest.ru/

Рис. 2.1 Структура ринку нерухомості

Фізичні об'єкти, розміщені на землі, різняться за технічними і будівельними характеристиками: є будівлі і споруди. За своїми функціональними властивостями вони виділяються в самостійні об'єкти ринкового обороту і формують ринок житлової нерухомості і ринок нежилої нерухомості. У першому випадку нерухомість задовольняє потреби людей у житлі, відпочинку і розвазі (дачні, культурно-розважальні, спортивні споруди і будівлі), відтворюванні здоров'я (санаторно-курортні і медичні будівлі), відтворюванні соціальних потреб (навчальні заклади, музеї, церкви, бібліотеки і т. ін.). На ці ринки здебільшого впливають закони ринку споживчих товарів. У другому випадку нерухомість існує у формі промислових, сільськогосподарських, транспортних будівель і споруд, автозаправних станцій, ресторанів, офісів, торгових приміщень і покликана обслуговувати процес виробництва благ або послуг. У цьому разі процеси на ринку нерухомості регулюються закономірностями ринку чинників виробництва.

Розрізнення ринку нерухомості за її видами доповнюється таким критерієм як спосіб її використання. Цей аспект дозволяє виділити ринки споживчої, виробничої, комерційної, прибуткової та інвестиційної нерухомості. У цьому разі головне значення має не сам вигляд нерухомості, а те, яким чином її використовують. Наприклад, житлову нерухомість можуть використовувати як офіс (комерційна нерухомість) або для отримання прибутку шляхом здачі її в оренду (прибуткова нерухомість). Якщо поділ нерухомості на споживчі блага і чинник виробництва зумовлений її товарною формою, то існування інвестиційної нерухомості є наслідком її існування як капіталу.

Будь-який вид нерухомості являє собою капітальні вкладення. Ця особливість виводить нерухомість на ринок інвестиційного блага. У чистому вигляді інвестиційні якості нерухомості зрощені з її виробничо-комерційною формою, оскільки остання функціонує як капітальний ресурс, тобто чинник зростання вартості. Однак як інвестиційне благо може виступати і споживча нерухомість, оскільки вона пов'язана з вкладенням грошових коштів (індивідуальним інвестуванням), які випробовують на собі вплив фінансово-кредитних процесів (знецінення грошей, зміни процентних ставок, фінансові та кредитні ризики і т. ін.).

Розгляд нерухомості як інвестиційного блага дає можливість розкрити ще один важливий структурний аспект ринку, а саме - існування ринку дохідної нерухомості. Критеріями виділення даного сегмента ринку є, по-перше, виняткова здатність нерухомості до створення доходу, а по-друге, основний інтерес (мотив) її придбання. Дохідною нерухомістю є інвестиційна, оскільки вона пов'язана зі збільшенням вартості. Але не вся інвестиційна нерухомість є дохідною. Наприклад, нерухомість як чинник виробництва дає дохід, але через заміщення вартості (амортизацію) і відшкодування капіталу у формі норми прибутку. Якщо нерухомість сприяє отриманню доходу внаслідок виробничо-господарської діяльності, що здійснюється в її межах, а не пов'язана безпосередньо з самою нерухомістю, то останню слід визначити як непохідну.

Власне дохідною стає нерухомість, яка здатна створювати прибуток не внаслідок діяльності, що здійснюється в її просторі, а в результаті особливого відношення ринку до її якості як обмеженого блага. Інакше кажучи, дохідною нерухомістю є такі об'єкти, які здатні забезпечити отримання рентного прибутку внаслідок свого особливого місцеположення або обмежених можливостей відтворювання, у цьому разі ринковою реакцією об'єкта є створення економічної ренти. Дохідною завжди є комерційна нерухомість (що часто приводить до їх ототожнення). Важливою умовою виникнення дохідної нерухомості є рентоорієнтована поведінка господарюючих суб'єктів. Це означає, що мотивом придбання нерухомості стає орієнтація на отримання ренти (у формі орендної плати) або підвищення вартості нерухомості внаслідок зміни ринкової ситуації (спекулятивна нерухомість). У цьому разі дохідною стає будь-яка нерухомістю.

Кожний процес, що відбувається на ринку нерухомості, обов'язково пов'язаний з придбанням різних прав. Саме тому ринок нерухомості називають ринком прав на об'єкти нерухомості. А різні способи здійснення повноважень формують особливу структуру ринку. Для перехідної економіки України ці процеси є найактуальнішими, оскільки основні перетворення стосуються саме трансформації прав власності.

Залежно від специфікацій прав власності ("пучка повноважень") ринок нерухомості поділяється на два основні сегменти - ринок повних прав володіння (прав власності) і ринок прав користування.

У першому випадку йдеться про ринок, на якому здійснюється весь набір повноважень власника (наприклад, купівля-продаж нерухомості). На цьому ринку право власності на нерухомість може виступати з певними обмеженнями або обтяженнями. Наприклад, при спільному володінні подружжям квартирою виникають певні обмеження при її продажу. Володіння нерухомістю (особливо землею) може бути обмежено різного роду сервітутами, тобто правом третіх осіб користуватися чужою власністю певним чином (наприклад, дозволити прохід, проїзд по земельній ділянці, забезпечити доступ до системи каналізації, можливість розміщувати рекламу, аеронавігаційне обладнання та ін.). При передачі нерухомості в заставу виникають обтяження за будь-яких операцій, що здійснюються з нею, тим самим виникає ринок закладених об'єктів нерухомості.

Існування ринку прав на об'єкти нерухомості обумовлює наявність трансакційних витрат, які забезпечують ефективне формування, комбінування і перерозподіл "пучка повноважень". Велика величина трансакційних витрат приводить до подорожчання процесу формування і розподілу прав власності і як наслідок - до зменшення економічної вигоди від їх використання. Саме внаслідок цього на ринку нерухомості починають формуватися особливі послуги, що заощаджують трансакційні витрати (за часом і альтернативними витратами), беруть на себе ризики і захист правомочності. Це сприяє створенню особливого ринку послуг і операцій з нерухомістю (ріелтерських, оціночних, іпотечних, фінансових, страхових та ін.).

Винятковою особливістю ринку нерухомості є його розподіл за просторовим критерієм (масштабом охоплення) на загальнонаціональний, регіональний і локальний сектори.

Загальнонаціональний аспект ринку нерухомості пов'язаний із загальними макроекономічними тенденціями його розвитку, що відображає загальні умови фінансування і кредитування, прогнозування економіко-політичного ризику, формування законодавчої політики та ін. Регіональний ринок нерухомості пов'язаний з переливами капіталу між регіонами країни. Цей ринок дозволяє виділяти інвестиційно-привабливі регіони для вкладення у нерухомість. Головними чинниками цього ринку є соціально-економічна, екологічна, демографічна ситуація у конкретному регіоні, перспективи розвитку ділової активності, місцеві умови для фінансування і кредитування.

Однак основні процеси, що визначають розвиток і функціонування ринку нерухомості, відбуваються на локальному рівні. Ринок нерухомості на відміну від ринку інших товарів має яскраво виражений локальний характер, де формуються такі його основні характеристики, як ціна, попит і пропозиція. Особливе значення на локальному рівні мають ринки міської (муніципальної) нерухомості, у процесі роздержавлення власності ці ринки стали основними об'єктами регулювання місцевих органів влади, джерелом поповнення їх бюджетів. Основними чинниками для формування цих ринків виступають політична орієнтація місцевої влади (ринкова або неринкова), концентрація споживчого попиту, транспортна доступність і т. ін.

Ефективне функціонування ринку нерухомості неможливе без активного втручання держави. Необхідність спеціального державного регулювання зумовлена особливостями економіко-правового обороту нерухомості. По-перше, для нормального функціонування нерухомих економічних ресурсів вплив держави має значно збільшуватися, оскільки їм значно важче знайти способи ефективного функціонування і захистити свою фізичну й економіко-правову іммобільність, ніж іншим переміщуваним ресурсам. По-друге, нерухомість у будь-якому своєму вигляді пов'язана із землею, яка, будучи природною монополією, завжди привертає велику кількість бажаючих привласнити її унікальний дохід у формі ренти. По-третє, нерухомість прямо або непрямо пов'язана з багатьма іншими природними і суспільними явищами (природними ресурсами, екологічним станом навколишнього середовища, людським існування та ін.). По-четверте, у нерухомості сконцентрована значна частка суспільного й індивідуального багатства, що глибоко впливає на відтворювальні процеси в економіці (цінові пропорції, ділові цикли, інвестування і заощадження).

Нерухомість назавжди "прописана" у межах певного державного устрою і ніколи не може бути переміщена за його межі. Це означає, що державі небайдуже, як складаються проноси на цьому ринку, наскільки гарантовані інтереси і права власників нерухомості і всіх інших членів суспільства, як подолати можливі конфлікти і суперечності, що виникають у зв'язку з володінням і користуванням нерухомістю.

Нерухомість є житлом людей. Тому від якості будівельних матеріалів і технологій багато в чому залежить здоров'я і благополуччя людей. Це вимагає від держави суворого контролю за будівельно-технічними параметрами нерухомості. З цією метою розробляють спеціальні будівельні нормативи, які є загальнообов'язковою умовою будівництва незалежно від форми власності. Крім того, до нерухомості висувають особливі містобудівні й архітектурні вимоги, які визначаються спеціальними нормативами містобудування, правилами забудови, рішеннями органів місцевого самоврядування. Ці вимоги стосуються охорони пам'яток історії і культури, навколишнього середовища, законних прав і інтересів громадян та юридичних осіб при розміщенні об'єктів на конкретній земельній ділянці.

Ринок нерухомості є інституційно-організованою структурою. Це означає, що на ньому представлені різного роду інститути посередників (ріелтерства, оцінки, аудиторства, іпотеки і т. ін.) та їх установи (банки, страхові компанії, агентства і ін.). Інститути посередників на першому етапі самостійно впорядковують свою діяльність, але потім вони потребують захисту і контролю з боку держави, оскільки між самими інститутами можуть виникати різні суперечності та конфлікти, які пов'язані з отриманням додаткового прибутку від їх діяльності. Наприклад, на ринку нерухомості точиться боротьба за надання оціночних послуг між ріелтерськими, аудиторськими і оціночними фірмами. Інститут нотаріату і товарні біржі змагаються за право оформлення договорів купівлі-продажу нерухомості.

Як ми вже з'ясували, фундаментальним елементом нерухомості є земля, яка становить природну монополію, що дає можливість привласнювати в довгостроковому періоді економічну ренту. Внаслідок цього завжди існує сильний стимул розпоряджатися землею. Тому держава найактивніше регулює всю систему земельних відносин. Державне регулювання земельних відносин здійснюється з метою створення умов для раціонального використання та охорони земель, рівноправного розвитку всіх форм власності на землю і господарювання на ній, ефективного перерозподілу земель за видами діяльності, контролю за порядком відчуження земель та ін. Ці сторони земельних відносин регулює Земельний кодекс України, інші законодавчі і нормативні документи. Крім того, існують окремі правові нормативи, що визначають порядок використання таких видів нерухомості, як ліси (Лісовий кодекс України), надра (Кодекс України про надра), водні басейни (Водний кодекс України), повітряний простір (Повітряний кодекс України).

Залежно від предмету діяльності чи впливу, всі суб'єкти ринку нерухомості об'єднані у 4 групи. До першої групи віднесені організації, що є власниками первинної нерухомості. У другу групу виділені також власники приватної нерухомості, яка складає так званий вторинний ринок. Він включає в себе квартири, будинки, дачі, магазини, фабрики, заводи та інші об'єкти, які вже знаходяться у приватній власності, є приватизованими чи викупленими. При цьому під власниками розуміють як фізичних, так і юридичних осіб (приватні фірми, акціонерні товариства тощо). До третьої групи суб'єктів ринку нерухомості відносяться державні та комерційні організації, яким Законами України надано право реєстрації, посвідчення, обліку операцій з нерухомістю. Кожна з цих організацій має суворо обмежені функції на ринку нерухомості. Найбільш відповідальна роль належила до 01.01.2013р. міському бюро технічної інвентаризації, з 01.01.2013р. - державним реєстраторам. До четвертої групи належать структури, які надають послуги на ринку нерухомості (оціночні, ріелторські послуги та інш.)

Міра розвинутості ринку нерухомості багато в чому залежить від формування його інфраструктури, що включає в себе різноманітні операції і послуги, що надаються на ньому.

Нині в Україні в ринковій структурі найбільш істотними є ріелтерські послуги. Діяльність ріелтерських послуг пов'язана з тими видами трансакційних витрат, що виникають у зв'язку зі збиранням, обробкою інформації, добором необхідних варіантів, забезпеченням достовірності відомостей про покупців, продавців, попит, пропозиції, ціни. Саме на етапі цієї діяльності починається процес страхування і захист правомочностей як реального, так і потенційного власника.

Важливою функцією держави на ринку нерухомості є специфікація прав власності на різні об'єкти. Особливість нерухомості така, що її товарна форма не може бути доставлена до покупця (споживача) внаслідок своєї непорушності, отже мають бути чітко санкціоновані всі права, які виникають у зв'язку з володінням і користуванням нерухомістю. Цю роль держава виконує за допомогою реєстрації прав на об'єкти нерухомості. Основні функції державної реєстрації полягають у забезпеченні державної гарантії і захисту зареєстрованих прав; підвищенні надійності майнових операцій з нерухомістю (за рахунок повноти і достовірності інформації про права та техніко-економічні характеристики, концентрації всієї інформації в єдиному державному органі); сприянні інвестиційним і кредитним процесам (наприклад, реєстрація зобов'язань з іпотеки запобігатиме зловживанням правами кредитора і позичальника); створенні інформаційної бази для оподаткування нерухомості, планування розвитку населених пунктів та ін.

Реєстраційні послуги включають два аспекти: реєстрацію технічних параметрів об'єктів нерухомості та реєстрацію прав на їх володіння. У першому випадку систематизується інформація про фізичні характеристики об'єкта (його конструктивні особливості, наявність інженерного обладнання, технічний стан, площа яку він займає, наявність земельної ділянки і т. ін.). У другому випадку фіксується законність титулу власності. Головним критерієм цієї послуги виступає висока міра гарантії і захищеність права власності, надійності і безпеки операцій з нерухомістю. Така міра гарантії забезпечується державним контролем.

Оціночні послуги на ринку нерухомості є наслідком вартісної природи самого блага. Нерухомість, що купується, продається, обмінюється, інвестується і т. ін., має грошовий вираз, а отже, вимагає своєї оцінки. Оцінка нерухомості - це спосіб вираження її реальної цінності залежно від мети дії (купівля-продаж, застава, здавання в оренду, надання інвестицій та ін.).

Страхові послуги на ринку нерухомості виконують дві функції. Перша запобігає знеціненню нерухомості, що пов'язана з ризиком функціонування самого об'єкта (можливість його фізичного знищення) та умовами його господарського обороту (виробничі ризики). Друга функція забезпечує страхування юридичної правомочності, пов'язаної з недоброякісним виконанням обов'язків за договорами або неналежним здійсненням операцій. Перспективним розвитком страхування мають стати послуги зі страхування окремих видів ринкових ризиків (підприємницьких, комерційних, фінансових, законодавчих та ін.).

Кредитування на ринку нерухомості - це діяльність спеціалізованих установ, які забезпечують власників нерухомості позичковими коштами, по-перше, під заставу нерухомості (короткострокове кредитування), а по-друге, для будівництва або для придбання нерухомості (власне іпотечне кредитування).

Послуги з фінансування відрізняються своїм змістом від кредитування такими параметрами, як умови, терміни, наслідки. Процес фінансування не передбачає повернення вкладеної суми з процентом, а розрахований на отримання прибутку від самого об'єкта нерухомості. Наприклад, форвардне фінансування інвестором означає продаж об'єкта нерухомості за ціною нижчою ринкової, але з подальшим розподілом прибутку, що утримується, між забудовником і інвестором. Особливу роль при інвестуванні у нерухомість виконує девелопер. У сучасному розумінні це суб'єкт, який здійснює вибір джерел, форм фінансування і забезпечує ефективний механізм повернення фінансових ресурсів. Девелоперські послуги забезпечують використання фінансових ресурсів тільки для цілей розвитку або зміни об'єкта нерухомості (це може бути земля під забудову, будівництво або реконструкція будівель).

Управлінські (довірчі) послуги передбачають виконання певних функцій з розпорядження нерухомістю за дорученням власника. Такі послуги можуть мати характер довірчого управління, у цьому випадку одна сторона (власник або співвласник) передає іншій стороні (довірчому керівникові) певні повноваження за договором. У іншому разі управління здійснює певний суб'єкт - менеджер, який спеціалізується на роботі на ринку нерухомості. Його головна функція полягає в управлінні нерухомістю з метою отримання прибутку від її функціонування, у розвинутих країнах існують спеціальні інвестиційні трасти (фонди), що спеціалізуються тільки на довірчому управлінні нерухомістю. Наприклад, відомий фінансист Дж. Сорос свої перші вагомі капітали одержав від операцій у трасті інвестування у нерухомість (REIT).

2.2 Види операцій з нерухомим майном та оцінка нерухомого майна

· житлової нерухомості (заміська нерухомість (котеджі, дачі), квартири…);

· комерційної нерухомості (офісні і виробничі приміщення, склади, гаражі, багатофункціональні комплекси, готелі…);

· споруди (інженерно-будівельні об'єкти різного призначення…);

· незавершених будівництвом об'єктів (об'єкти, на яких ведуться будівельні роботи, і об'єкти недобудовані з огляду на ряд обставин: тимчасова консервація, повне припинення будівництва …);

· земельні ділянки з різним цільовим призначенням.

Щоб оцінка вартості майна була проведена вдало, замовник повинен надати оцінювачеві документи, які індивідуалізують об'єкт оцінки, визначаючи його фізичні параметри та правову характеристику. Ці характеристики включають:

· місце розташування, опис фізичних властивостей об'єкта, його юридичний статус, а також характеристики його економічних властивостей, або здатності приносити доход;

· права на нерухомість (повне право власності, право оренди, право суборенди), що підлягають оцінці;

· будь-яке рухоме майно, торгові конструкції, або нематеріальні активи, що не є нерухомим майном, але включаються в оцінку;

· будь-які відомі сервітути, обмеження, заставні зобов'язання, орендні та інші договори, спеціальне оподаткування майна або інші аналогічні аспекти;

· чи є майно об'єктом часткового або пайового інтересу або воно являє собою фізичний сегмент більшої земельної ділянки;

Також оцінка вартості нерухомого майна залежить від витрат на будівництво аналогічних об'єктів, а також загального рівня цін, ринкової ситуації та ін.

В першу чергу оцінювання виконується для квартир, офісних приміщень і будівель під офіси, приміських житлових будинків з земельними ділянками.

Оцінка нерухомості проводиться при:

· будь-якому відчуженні (купівля-продаж, приватизація, банківська застава, тощо);

· внесенні в статутній капітал підприємств об'єктів нерухомості;

· визначенні нанесеного збитку;

· оформленні договору застави для отримання кредиту;

· для укладення договорів страхування;

· для цілей бухгалтерського обліку;

· для визначення поточної ринкової, або іншої ціни об'єкту нерухомості (ліквідаційна, відновна) з метою ухвалення управлінських рішень;

· в консультативних цілях;

· при поділу майна (визначення частки).

2.3 Циклічність ринку нерухомості та його взаємодія з іншими секторами фінансового ринку