Инвестиционные процессы в строительстве

Размещено на http://www.allbest.ru/

Содержание

• Введение
• 1. Цели и содержание инвестиционного процесса в строительстве
• 2. Особенности инвестиционного процесса в строительстве
• 3. Тенденции развития инвестиционного процесса в строительстве на современном этапе
• Заключение
• Список использованных источников
• Введение
• Возникший в начале девяностых годов прошлого столетия и углубляющийся на протяжении всего десятилетия государственный общественно-политический и экономический кризис чрезмерно болезненно отразился на строительном комплексе России. Последствия кризиса не замедлили сказаться на производственно-хозяйственной деятельности строительных фирм России. Это привело к уменьшению загрузки имеющихся производственных мощностей, соответственно к сокращению численности работающих на предприятии, ухудшению уровня жизни населения.
• Перспектива дальнейшего развития строительства возможна только в создании конкурентно-способной продукции - создании объектов строительства с учетом требования рынка, применения современных технологий строительства, высококачественных материалов, в снижении затрат труда, материалов, энергоресурсов на единицу строительной продукции, уменьшении бюрократизации процедур и минимизации влияния элементов теневой экономики на сферу распределения заказов.
• Строительный комплекс относится к числу ключевых отраслей и во многом определяет решение социальных, экономических и технических задач развития всей экономики России. Ведущая роль строительного комплекса в достижении стратегических целей развития общества определяется тем, что конечные результаты достигаются путем осуществления инвестиционно-строительных программ и проектов на федеральном и региональном уровнях.
• Инвестиционному процессу и его механизмам всегда уделялось первостепенное внимание в отечественной и зарубежной экономической науке.
• Теория общественного воспроизводства, важнейшей стороной которого являются инвестиционные процессы, выступает теоретико-методологическим фундаментом для исследования механизмов инвестиционной деятельности.
• Труды классиков политической экономии в лице В. Петти, Д. Рикардо, А. Смита, Ф. Кэне, К. Маркса положили основу системного исследования инвестиционного процесса в его воспроизводственном аспекте, и также его механизмов, способных как тормозить, так и стимулировать инвестиционную активность.
• Несмотря на наличие весьма глубоких и обстоятельных научных работ в области теории и практики инвестиционного процесса, многие его проблемы требуют дальнейших исследований.
• Развитие современного инвестиционно-строительного комплекса в России осуществляется в условиях сильной конкуренции при недостаточно высокой инвестиционной активности.
• Проблемы инвестиционно-строительного комплекса чрезвычайно важны по причине изменившихся ориентиров, обусловленных переходом к рыночной экономике, повышением требований рынка к техническим и экономическим предложениям в строительстве, необходимостью соответствия объектов строительства широкому диапазону инвестиционных ресурсов, возросшим возможностям архитектурно-строительной практики, социальным потребностям населения [10, с.34].
• Актуальность данной темы обусловлена, с одной стороны, масштабами строительства и объемами инвестиций в данную отрасль, а с другой стороны, - недостаточной осведомленностью о механизмах инвестирования средств в строительство. Целью данной курсовой работы является рассмотрение теоретических и практических вопросов инвестиционного процесса в строительстве. Задачи курсовой работы:
• - рассмотреть понятие инвестиционного процесса в строительстве;
• - изучить особенности осуществления инвестиционного процесса;
• - выявить проблемы и перспективы инвестиционного процесса в строительстве в современной экономике России.
• Предметом представленной курсовой работы является совокупность теоретических и практических вопросов инвестиционного процесса в строительстве. Объектом работы является инвестиционный процесс в строительстве.
• 1. Цели и содержание инвестиционного процесса в строительстве
• Строительство представляет собой отдельную самостоятельную отрасль экономики страны, которая предназначена для ввода в действие новых, а также реконструкции, расширения, ремонта и технического перевооружения действующих объектов производственного и непроизводственного назначения. Определяющая роль отрасли строительство заключается в создании условий для динамичного развития экономики страны.
• Как отрасль материального производства строительство имеет ряд особенностей, отличающих его от других отраслей. Особенности отрасли объясняются характером его конечной продукции, специфическими условиями труда, рядом специфик применяемой техники, технологии, организации производства, управления и материально-технического обеспечения. Различают общие, присущие всей отрасли независимо от сооружаемых объектов и их назначения, и специфические, характерные для отдельных строительных министерств, особенности.
• К общим особенностям следует отнести:
• - нестационарность, временный характер, неоднотипность строительного производства и характера конечной продукции;
• - технологическую взаимосвязь всех операций, входящих в состав строительного процесса;
• - неустойчивость соотношения строительно-монтажных работ по их сложности и видам в течение месяца;
• - участие различных организаций в производстве конечной строительной продукции;
• - роль климата и местных условий в строительных работах [8, с.231].
• Специальные особенности строительства вызваны большим разнообразием сооружаемых объектов. К их числу относятся: промышленные, жилищно-гражданские, социально-бытовые, транспортные, сельскохозяйственные, мелиорации и водного хозяйства, магистральных трубопроводов, линий электропередач.
• Инвестиционный процесс - сложное, многоуровневое и многогранное явление, представляет собой главную движущую силу экономики, материализующую передовые достижения научно-технического прогресса.

Инвестиционный процесс - это движение факторов производства и денежных средств в форме их вложения в те или иные объекты, в одних случаях совместное, а в других - раздельное, нацеленное либо на простое или расширенное воспроизводство производственных мощностей в сфере материального и интеллектуального производства, либо на приращение человеческого капитала, что вместе взятое, представляя главную ценность саму по себе, одновременно проявляется в соответствующем приросте величин денежных средств [12, с.26].

В определенных условиях денежные средства отвлекаются из реального воспроизводственного процесса, направляясь в разного рода спекулятивно-посреднические сделки, которые могут в отдельных случаях соединяться с инвестированием средств в реальный сектор экономики, как это наблюдается в феномене финансово-строительных пирамид. Инвестиционный процесс, непосредственно осуществляясь в каждом конкретном случае на микроуровне экономики, выступает на ее макроуровне в виде объединенной в единое целое совокупности единичных инвестиционных процессов, приносящих, помимо суммы их непосредственных эффектов, синергетический эффект, проявляющийся в масштабе народного хозяйства.

Под инвестиционными процессами в строительном комплексе понимается долгосрочное вложение средств (государственных, частных) в строительство объектов социального назначения, жилищного строительства и производство строительных материалов в Российской Федерации и ее субъектах. инвестиционный строительный экономика

Цель инвестиционного процесса в строительстве - производство и выпуск конкурентоспособной строительной продукции, ликвидацию нерентабельных строительных предприятий, повышение качества строительных услуг, а также обеспеченность населения объектами строительства (жильем, объектами социального назначения и т.д.).

Основным ядром осуществления предлагаемых мероприятий должно стать повышение управляемости инвестиционных процессов строительства в субъектах Федерации. Для достижения поставленной цели необходимо решить некоторые задачи. Среди которых можно выделить такие как: создание эффективной системы управления инвестиционными процессами строительного комплекса субъекта Федерации; структурная перестройка предприятий и организаций строительного комплекса, ориентированных на повышение качества и конкурентоспособности выпускаемой продукции; эффективное использование местных ресурсов строительной продукции.

Важно учитывать, что в рыночных условиях развития экономики процессы накопления финансовых ресурсов для строительства и их реализации максимально сблизились во времени, оказавшись взаимоувязанными и взаимозависимыми. Поскольку частный капитал в виде потенциальных инвестиций в основные фонды только тогда принесет прибыль, когда он будет реализован эффективно. А именно разрыв во времени между инвестированием, строительством (ввод в эксплуатацию) и получением прибыли будет минимальным.

Инвестиционный процесс по созданию объекта строительства включает:

- анализ общей ситуации на рынке недвижимости России и соответствующем регионе;

- многофакторный анализ площадки будущей застройки и прилегающей к ней территории;

- выявление платежеспособного спроса на данный вид объекта и потенциальных инвесторов-дольщиков;

- анализ деятельности конкурирующих инвесторов-застройщиков;

- подготовку документации для участия в конкурсом отборе (тендере) на объект строительства;

- участие в тендере и обеспечение достижения положительных результатов;

- организацию проектно-изыскательских работ и одновременно активную рекламно-информационную деятельность по объекту строительства и престижу компании для привлечения новых инвесторов к процессу реализации инвестиционного проекта;

- выполнение строительно-монтажных работ эффективными методами с использованием современных строительных технологий и материалов;

- ввод в действие объекта и его реализация по плану маркетинга.

Также при управляющей компании создается новое для строительных организаций звено - научный руководитель или консультант, который изучает и осуществляет через службу маркетинга и проектно-изыскательную организацию внедрение инновационных организационных и научно-технологических разработок, поддерживает и развивает деловые и партнерские связи с российскими и зарубежными инвестиционно-стоительными компаниями с целью изучения и обобщения их опыта [14, с.9].

Рассматривая факторы развития инвестиционных процессов в строительном комплексе, необходимо подразделить их на внешние и внутренние. Внешние факторы развития инвестиционных процессов в строительном комплексе субъекта Российской Федерации обусловлены воздействием таких процессов как:

- состоянием и перспективами развития производительных сил на территории субъекта Федерации;

- старением ранее созданного производственного потенциала и необходимостью его совершенствования и замены;

- потребностями совершенствования устаревшего морально и физически жилого фонда субъекта Федерации;

- изменившимися требованиями к потребительским качествам создаваемой продукции - жилым, общественным, производственным зданиям и сооружениям;

- возрастанием конкуренции на межрегиональных строительных рынках;

- инновационными научно-техническими открытиями во всех областях и сферах человеческой деятельности, определяющими возможность создания современных зданий, сооружений, разработок новых строительных материалов, строительных технологий, машин и оборудования.

Внутренние факторы развития инвестиционных процессов в строительном комплексе образуются с учетом их возможностей, которые определяются рыночной конъюнктурой. Они определяют параметры количественного и качественного совершенствования всех структурных частей строительного комплекса: строительно-монтажных организаций, материально-технической базы, отраслевой науки, проектирования, деятельности органов власти и управления.

Отношения, возникающие в процессе строительства, регулируются Федеральными законами от 25.02.1999 № 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» (далее - Закон № 39-ФЗ) и от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон № 214-ФЗ) [2].

В строительном процессе субъектами инвестиционной деятельности в РФ, осуществляемой в форме капитальных вложений, являются инвестор, заказчик, застройщик, подрядчик, пользователь объектов капитальных вложений.

Под инвестором понимается организация, а также не имеющие статуса юридического лица объединение юридических лиц, государственные органы, органы местного самоуправления, иностранные субъекты предпринимательской деятельности, осуществляющие капитальные вложения на территории РФ. Иными словами, под инвестором подразумевается юридическое лицо, приобретающее или создающее имущество, которое у него в дальнейшем будет принято к учету в качестве объекта основных средств.

Пользователями объектов капитальных вложений признаются физические и юридические лица, в то числе иностранные, а также государственные органы, органы местного самоуправления, иностранные государства, международные объединения, для которых создаются указанные объекты. Пользователями объектов капитальных вложений могут быть инвесторы.

Заказчики - уполномоченные на то инвесторами физические и юридические лица, которые осуществляют реализацию инвестиционных проектов. При этом они не вмешиваются в предпринимательскую и (или) иную деятельность других субъектов инвестиционной деятельности, если иное не предусмотрено договором между ними. Заказчиками могут быть инвесторы.

Другими словами, заказчиком является юридическое или физическое лицо, принявшее на себя функции организации и управления финансовым проектом строительства объекта, начиная от технико-экономического обоснования капитальных вложений и заканчивая сдачей объекта в эксплуатацию или выходом промышленного предприятия на проектную мощность.

Подрядчиками являются физические и юридические лица, которые выполняют работы по договору подряда и (или) государственному или муниципальному контракту, заключаемым с заказчиками в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации. Подрядчики обязаны иметь лицензию на осуществление ими тех видов деятельности, которые подлежат лицензированию в соответствии с федеральным законом.

Строительные организации объединяют деятельность инвесторов, заказчиков, проектировщиков, поставщиков материальных и технических ресурсов. При этом различают генподрядные организации, отвечающие за выполнение всего комплекса строительных и монтажных работ на объектах и субподрядные специализированные организации, которые выполняют один или несколько видов специального профиля работ. Генподрядчик привлекает на договорной основе к выполнению работ необходимое количество субподрядных организаций и координирует их деятельность;

- инновационные организации, разрабатывающие научно-технические новшества с целью их последующего использования в процессе создания основного капитала;

- страховые фирмы, занимающиеся образованием за счет страховых взносов специального фонда, используемого для возмещения ущерба от стихийных бедствий и других неблагоприятных (случайных) явлений, которые снижают ущерб от негативного проявления риска;

- транспортные организации.

Эффективность инвестиционных процессов в строительном комплексе субъекта Российской Федерации определяется тенденциями развития, происходящими в политической и законодательной сфере, экономической и социальной сфере, а также изменениями, которые существуют во внешней среде.

Деятельность компаний, работающих на рынке строительства и недвижимости можно условно разделить на три основных группы: девелоперская деятельность; строительная деятельность; инвестиционная деятельность (включает как деятельность компаний инвестирующих в землю для последующей перепродажи, так и работу компаний, владеющих объектами недвижимости и получающих доход от управления или последующей продажи) [13, с.11].

Следует отметить, что реализация инвестиционных процессов в строительном комплексе сопряжена с определенными рисками, которые возникают в деятельности их участников. Среди них можно выделить: риск недополучения необходимых для реализации инвестиционных процессов материально-технических ресурсов и технологического оборудования из-за срыва заключенных договоров по поставке; риск недополучения или несвоевременного получения оплаты за выполнение (без предоплаты) строительно-монтажные работы и пр.

Таким образом, строительство представляет собой отдельную самостоятельную отрасль экономики страны, которая предназначена для ввода в действие новых, а также реконструкции, расширения, ремонта и технического перевооружения действующих объектов производственного и непроизводственного назначения. Под инвестиционными процессами в строительном комплексе понимается долгосрочное вложение средств (государственных, частных) в строительство объектов социального назначения, жилищного строительства и производство строительных материалов в Российской Федерации и ее субъектах.

2. Особенности инвестиционного процесса в строительстве

В капитальном строительстве получили распространение следующие организационные формы строительства: подрядный способ, хозяйственный способ, строительство объектов «под ключ».

При подрядном способе строительство объекта осуществляется постоянно действующими специальными строительными и монтажными организациями по договору с заказчиком, которые имеют собственные материально-технические базы, средства механизации и транспорта, постоянные строительно-монтажные кадры соответствующих специальностей и опираются в своей деятельности на крупное механизированное промышленное производство строительных конструкций, деталей полуфабрикатов.

Подрядный способ работ предполагает заключение между заказчиком и подрядчиком договора на весь период строительства до полного завершения стройки. Этот договор носит название генерального. В развитие генерального договора стороны заключают дополнительные соглашения на год. Все взаимоотношения между участниками процесса строительства регулируются Правилами о договорах подряда на капитальное строительство, Правилами финансирования строительства и договорами подряда. В договоре оговариваются взаимные обязательства сторон и ответственность за их выполнение, порядок осуществления строительств, обеспечение материально-техническими ресурсами, регламентируются условия производства работ [8, с.170].

При хозяйственном способе строительство объектов осуществляется собственными силами заказчика или инвестора. Для этого в организационной структуре заказчика создается строительно-монтажное подразделение, которое и осуществляет комплексное строительство объекта. Данный метод обычно применяют при реконструкции или расширении действующих предприятий, при строительстве небольших объектов на территории существующего предприятия, то есть в тех условиях, когда не представляется возможным организовать равномерную загрузку строительных кадров, когда выполнение строительно-монтажных работ во времени зависит от характера технологического процесса основного производства и имеет место неопределенность в предоставлении фронта работ. Следовательно, приходится выполнять небольшие по масштабам объемы различного профиля с неритмичной загрузкой рабочих. При этом требуется относительно небольшое количество рабочих, владеющих широким спектром специальностей.

В последние годы широкое распространение начинает получать форма строительства объектов «под ключ», когда функции заказчика передаются генеральному подрядчику. В этом случае генподрядная строительная организация принимает на себя полную ответственность на строительство объекта в соответствии с утвержденным проектом, в установленные сроки и в пределах утвержденной сметной стоимости. Это повышает заинтересованность генподрядчика в более экономном расходовании установленного сметного лимита, так как полученная экономия поступает в его распоряжение, упрощается система связей, что способствует повышению оперативности принятия решений, и, в конечном счете - удешевлению и ускорению строительства.

В современном инвестиционно-строительном комплексе России, функционирующем еще в слабо структурированном и практически не регулируемом рынке создания и реализации строительной продукции, конкурентоспособность начинает только формироваться. Особенно это проявляется в процессе проведения торгов (тендеров) на строительном рынке, являющихся по своему характеру и назначению инструментом отбора наиболее эффективных вариантов проектирования, строительства и последующей эксплуатации объектов недвижимости различного назначения. Практика показывает, в результате проведения тендеров не всегда «проходят» лучшие, конкурентоспособные варианты, что, в основном, связано с недоработкой в законодательных и нормативных актах, а также с наличием такого негативного явления в экономике и административной сфере, как коррупция. По оценкам специалистов, коррупция в настоящее время «съедает» на госзаказах в строительстве в процессе проведения торгов порядка 8-10 млрд. долл. США ежегодно.

Как правило, любая строительная компания следует двум стратегиям финансирования - корпоративной и проектной. И в первом, и во втором случае возможны как частные, так и публичные варианты заимствований. Главное, необходимо помнить, что инструмент финансирования должен быть выбран с учетом стратегии развития компании. Кроме того, он должен соответствовать потребностям текущей рыночной ситуации, быть гибким к реалиям сегодняшнего дня [7, с.150].

Одним из наиболее традиционных способов привлечения инвестиций являются средства дольщиков. По мере своего становления и развития рынок недвижимости неоднократно проходил периоды спада. Один из наиболее ярких примеров последних лет - 2014 г., когда большинство строительных компаний столкнулись с проблемами финансирования строительства своих объектов. В ситуации, когда финансирование деятельности застройщиков осуществляется за счет денег дольщиков (до 70- 80%), а рыночная ситуация нестабильна, многие строители не выполняют внутренние планы продаж и, соответственно, испытывают сложности с финансированием текущей деятельности, не говоря уже о возможности инвестирования в новые проекты. Это лишний раз подтверждает, что использование лишь одного инструмента финансирования (особенно столь зависящего от внешних событий и конъюнктуры рынка недвижимости), такого как средства дольщиков, неэффективно. Вместе с тем рынок помнит и другие ситуации, например лето 2006 г., когда первичный рынок недвижимости переживал стремительный рост цен. И в этой ситуации деньги дольщиков были одним наиболее дорогих инструментов финансирования.

Следующим распространенным инструментом финансирования строительства являются банковские кредиты. Основная сложность, с которой сталкиваются застройщики в случае банковских кредитов, - залог под обеспечение кредита. Как правило, банки требую имущественный залог, которым может быть земельный участок, строящийся объект и т. д. Но не всегда и не все строительные компании соответствуют предъявляемым требованиям. Вместе с тем большинство крупных компаний уже давно работают с банками, становясь для них интересным партнером. Банки конкурируют друг с другом за хороших заемщиков, варьируя сроки предоставления кредитов, процентные ставки, используя и делая кредитные линии более гибкими.

В последние годы отмечается повышение интереса банков к сектору недвижимости. Банки не только потенциально готовы, но и разрабатывают специальные продукты для строительного сектора. Примерами могут служить программы, существующие у Сбербанка и ВТБ. Подтверждением наметившейся тенденции повышения интереса банков к строительству служит, во-первых, увеличение общего объема кредитов, выдаваемых банками строителям для реализации тех или иных проектов, во-вторых, усиление интереса банков к прямым инвестициям в недвижимость. Зачастую для такой деятельности создается отдельная структура, которая занимается инвестированием в строительство, покупкой доходных объектов для перепродажи или последующей эксплуатации [6, с.340].

Бесспорно, в будущем по мере развития рынка число альянсов между банками и девелоперами для совместной реализации крупных проектов (например, комплексного освоения больших территорий) будет постоянно увеличиваться, такая тенденция наметилась уже сегодня.

В последнее время широкое распространение получили корпоративные облигации. Такой инструмент, как облигации, использует целый ряд застройщиков, что еще раз подтверждает привлекательность этого источника финансирования, несмотря на сложность и трудоемкость его подготовки.

Выпускать облигации возможно, когда ваш бизнес достиг уже таких масштабов, что компания интересна инвестору, и может собрать диверсифицированный круг кредиторов, а также когда компания прозрачна и готова поддерживать большой объем отчетности в режиме online. При этом компания, имеющая успешный опыт публичных заимствований, становится для банков более привлекательным заемщиком и уже может рассчитывать на более комфортные условия кредитования.

Основное преимущество облигационных займов - отсутствие требований закладывать имущество. Кроме того, облигации позволяют привлекать более длительные ресурсы, сохраняя независимость от банка-кредитора. Облигационный заем обеспечивает ряд налоговых преимуществ, в том числе возможность отнести расходы по обслуживанию выпуска к себестоимости. Выход на внутренний фондовый рынок строители и девелоперы начинают именно с облигаций. В общем объеме заимствований доля строительной отрасли составляет всего 4 %. Эмиссия облигаций - это первый шаг на рынке капитала. Следующий шаг - это кредитные ноты (CLN), которые позволяют занимать на международном рынке.

У строительных компаний, жалующихся на нехватку средств, появился новый финансовый инструмент. С начала июля в силу вступил приказ ФСФР, позволяющий эмитентам выпускать на рынок новый вид облигаций - жилищные сертификаты. По оценкам участников рынка, новый инструмент решит проблему долевого строительства, так как позволит привлекать средства большого количества инвесторов под конкретные строительные проекты. К концу года участники фондового и строительного рынков ожидают выпуск облигаций не меньше чем на 10 млрд. руб.

Жилищные сертификаты представляют собой облигации, обеспеченные квадратными метрами в строящихся домах. Они могут быть погашены как денежными средствами, так и квадратными метрами жилплощади. Эмитентами выступят строительные компании. Облигации смогут обращаться на бирже, минимальный срок их обращения составит 3,5 года. Предполагается, что облигации будут выпускаться на время строительства того или иного объекта. Отслеживать целевое использование средств будут банки и страховые компании. В случае нарушения этого принципа они будут отвечать перед держателями облигаций своим имуществом. Обменять жилищные сертификаты на жилплощадь можно будет только после завершения строительства и при условии консолидации в одних руках жилищных сертификатов на сумму не менее чем 30% площади приобретаемой квартиры.

Схема накопления жилищных сертификатов позволяет потенциальным инвесторам реально претендовать на квадратные метры. Доходность таких сертификатов будет сопоставима с доходностью облигаций самих строительных компаний.

IPO целесообразно проводить, когда, во-первых, возможности других инструментов финансирования исчерпаны, а во-вторых, есть потребность в значительных ресурсах. Такой способ привлечения денежных средств, как IPO, требует большой и серьезной предварительной подготовки и, что еще более важно, прозрачного и сбалансированного портфеля бизнеса. Срок между облигациями и IPO исчисляется не столько временными параметрами, сколько качественными. В строительстве это впечатляющая история успешно реализованных проектов, достаточная капитализация, эффективность корпоративного управления и наличие в бизнесе значимых стратегических соинвесторов.

Еще одним механизмом инвестирования средств в строительство является привлечение западных инвестиций. В последнее время все большую популярность набирает такая форма, как создание совместных предприятий между российским девелопером и западным инвестором для реализации инвестиционных проектов.

При создании совместных предприятий для западных инвесторов важны опыт и репутация компании, умение девелопера прогнозировать спрос и тенденции на рынке недвижимости, финансовая отчетность компании и прозрачность бизнеса, построение структуры и процедур в компании, ключевой аспект девелоперского бизнеса - земля. Поэтому одной из неотъемлемых компетенций успешной инвестиционно-строительной компании должна быть способность оценить и принять решение о покупке привлекательного земельного участка и умение его квалифицированно подготовить.

Еще одна возможная форма сотрудничества - вхождение западного инвестора в капитал девелоперской компании. Западные инвестфонды получают возможность вкладывать деньги в российский рынок недвижимости, который демонстрирует в последние годы высокие показатели доходности, и гарантии, поскольку в качестве партнера выбирается надежный и опытный местный девелопер, обладающий знанием рынка и тенденций его развития. Для российского девелопера подобный альянс - это прежде всего доступ к «длинным» западным деньгам, новые возможности роста и развития, а также знание мирового опыта и тенденций.

Следует назвать еще один доступный инструмент финансирования проектов - закрытые инвестиционные паевые фонды недвижимости (ЗПИФН) [10, с.34].

ЗИПФН - имущественный комплекс без образования юридического лица, благодаря чему имеет возможность реинвестировать прибыль, получаемую в ходе реализации проекта, без уплаты налога на прибыль. Кроме того, фонд предлагает более удобные для получателя инвестиций условия по сравнению с банком, а именно отсутствие залога и регулярных процентных платежей.

При формировании ЗПИФа недвижимости в фонд могут передаваться не только денежные средства, но и имущественные права на объекты недвижимости, землю. Деятельность паевых инвестиционных фондов и управляющей компании строго регламентируется российским законодательством и нормативно-правовыми актами Федеральной службы по финансовым рынкам России.

Сейчас показатели доходности по всем секторам рынка недвижимости России превышают европейские и американские, что и объясняет тот факт, что в последний год российская недвижимость рассматривается на Западе как отличный объект инвестиций.

Таким образом, все перечисленные источники финансирования (банковские кредиты, выпуск облигаций, IPO, западные инвестиции и т. д.) -- это этапы большого пути.

Практика показывает, что, бесспорно, оптимальна комбинация финансовых инструментов, а в каких пропорциях - это решает каждая компания, исходя из стратегических целей, текущих задач, объемов строительства.

3. Тенденции развития инвестиционного процесса в строительстве на современном этапе

На современном этапе можно выделить три наиболее важных сегмента, в которых работают большинство компаний, так или иначе связанных со строительством: производство стройматериалов (цемент, бетон, щебень, песок), дорожное и жилищное строительство.

На сегодняшний день строительство дорог - один из важнейших проектов федерального значения. Традиционно плохие дороги являются проблемой для всей страны, и в последнее время государство все чаще рассматривает данный вопрос, что сулит инвесторам широкий простор для деятельности.

Текущее состояние российских автомобильных дорог можно расценивать как кризисное. В ближайшие годы Правительство РФ планирует существенно увеличить финансирование этого сектора.

В 2012г. правительство планирует утроить показатель объема строительства дорог по отношению к 2014г.

Отметим, что экономика России от плохого состояния дорог теряет более 1,8 трлн руб. в год. Это составляет около 3% ВВП, то есть превышает все расходы государства на оборону.

В России доля протяженности дорог, соответствующих принятым нормам, составляет менее 40%. Только 8% дорог федерального значения имеют многополосную проезжую часть. В результате около половины всех перевозок по таким дорогам осуществляется при превышенной загрузке дорожной системы. Поэтому в России необходимо создать условия для строительства и эксплуатации дорог на коммерческой основе, в том числе с привлечением средств зарубежных и частных инвесторов [16].

Строительство дорог предусматривает сооружение мостов, тоннелей и путепроводов. Масштабное увеличение финансирования дорожного строительства со стороны государства привело к настоящему буму в дорожно-строительном секторе. С 2005 г. крупные промышленные холдинги активно скупают дорожно-строительные организации, крупнейшие из них уже поменяли основных собственников. Если в начале 2006 г. на российском фондовом рынке не было ни одной строительной компании, то на сегодняшний день данный сегмент представлен достаточно широко. Подрядные организации демонстрируют высокие темпы роста благодаря значительным госзаказам. При их оценке особое значение имеет региональная принадлежность. Основной интерес для инвесторов представляют компании, расположенные на пути основных федеральных магистралей. Не вызывает сомнения, что рост заказов и цен на услуги этих предприятий будет - обеспечен в обозримом будущем.

Что касается отрасли стройматериалов, здесь наблюдается следующее.

По данным Росстата, в 2015 году в производстве стройматериалов спад оказался более существенным, чем по промышленности в целом, по основным группам продукции объем сократился на 30%.

Причины падения заключаются в экономическом кризисе, который поразил всю экономику. Строительство, которое в основном осуществлялось на заемные средства, в связи с их резким удорожанием было вынуждено сократить свои объемы и увеличить строки сдачи объектов в эксплуатацию. Это, в свою очередь, привело к тому, что потребность в строительных материалах резко снизилась.

Если смотреть самые пострадавшие сегменты, то ими стали, согласно данным Росстата за 2016 год, производство деревянных строительных конструкций, включая сборные деревянные строения, и столярных изделий (-30,8% объема производства к 2015 году); деревянные дома заводского изготовления (-55,2%); плитки керамические облицовочные (-27,7%); производство кирпича, черепицы и прочих строительных изделий из обожженной глины (-37%); известь строительная (-43%); конструкции и изделия сборные железобетонные (-39,3%); блоки и камни мелкие стеновые, без блоков из ячеистого бетона (-45,2%); блоки крупные стеновые, включая бетонные блоки стен подвалов (-46,1%); блоки мелкие стеновые из ячеистого бетона (-27,9%); трубы и муфты асбестоцементные (-29,2%); смесь бетонная (товарный выпуск) (-29,8%); асфальт (-51,1%); пористые заполнители (-30,5%)[16].

Оптовые цены упали потому, что таким способом производители стройматериалов стремились удержать своих клиентов - строительные компании, чтобы самим остаться на плаву. Розничные цены не падали потому, что спрос на стройматериалы в рознице обеспечивало население, которое даже в кризис вело ремонт своих квартир, дач, занималось ИЖС, коттеджным и дачным строительством. К тому же высокие цены держали и сами магазины, пытаясь компенсировать продажей этих товаров свой снизившийся товарооборот.

По данным Росстата, среди стройматериалов в декабре 2016 года больше всего выросло производство фанеры (на 37%) и стеновых блоков из ячеистого бетона (на 27%). Но с уверенностью говорить о выходе из кризиса еще рано. По многим позициям продолжается падение производства. Наиболее красноречиво об этом свидетельствует объем произведенных сборных железобетонных конструкций и бетонных смесей - падение по этим ключевым позициям в декабре составило соответственно 18% и 23%. И все же к концу года промышленность стройматериалов слегка оживилась. Для сравнения: в первом полугодии 2015 г. в Москве объем производства строительных материалов сократился на 35-40%. Во многих регионах падение оказалось еще более глубоким.

По мнению некоторых экспертов и участников рынка, в ближайшие годы отрасль ждут большие перемены, в частности может закончиться эпоха домостроительных комбинатов - ДСК. Поскольку при загрузке менее 70% крупнопанельное производство становится нерентабельным, выживут лишь те предприятия, которые были модернизированы в последние годы и имеют крупные госзаказы. Такие предприятия можно пересчитать по пальцам, так как последние ДСК и цементные заводы строились в 70-е годы и их технологический уровень не соответствует требованиям времени. Доля панельного домостроения и до кризиса уменьшалась, а сейчас она и вовсе упала. Впрочем, далеко не все аналитики считают, что панельное домостроение - это вчерашний день. Панельные дома возводить дешевле и быстрее.

По оценке аналитиков АСР, цены на основные строительные материалы и себестоимость строительства в России в ближайшее время снижаться уже не будут. Наоборот, возможен незначительный рост по отдельным позициям (цемент, арматура, инертные материалы, растворы и бетоны). Пик снижения цен был пройден в апреле-июне 2016 года, когда строительные материалы подешевели за месяц на 2,87-3%. С осторожным оптимизмом можно говорить, что дно достигнуто или почти достигнуто. Возвращение на рынок стройматериалов тенденции к росту может привести к повышению себестоимости строительства и цен на недвижимость.

Перспективы восстановления производства стройматериалов зависят от общего восстановления экономики и оживления в строительстве. Такие симптомы есть, сейчас начнет еще действовать сезонный фактор, значит, можно ожидать, что в 2017 году промышленность строительных материалов покажет лучшие показатели, чем в 2016 году, средний рост объемов производства может составить 10-15% к показателям 2016 года.

Совокупный объем инвестиций в сегмент коммерческой недвижимости РФ, по итогам четвертого квартала 2016 года составил 1,1 млрд. долларов, что на 17% больше чем в третьем квартале минувшего года. В тоже время, обращает на себя внимание тот факт, что общий объем инвестиций в отечественную коммерческую недвижимость в 2016 году снизился на 52%, опустившись до отметки 2,9 млрд. долларов в год [15].

Кроме того, следует отметить, что в прошлом году российскими инвесторами было вложено 72% от общего объема поступивших средств, тогда как годом ранее этот показатель не превышал 28%.

Распределение инвестиций по регионам в 2016 году также было традиционным: 91% средств было инвестировано в столичную коммерческую недвижимость, тогда как на российские регионы, включая Петербург, пришлось всего 9% вложений.

Что касается секторов рынка коммерческой недвижимости, то здесь ситуация также не претерпела существенных изменений, более 80% инвестиций поступило в сектор офисной недвижимости. При этом, большинство сделок с офисными помещениями, по сведениям Fellton.ru, пришлось на приобретение бизнес центров крупными компаниями для собственного использования, а не для последующей сдачи в аренду. Так, в частности, новым офисов обзавелся нефтяной гигант «Лукойл», завершивший сделку по приобретению бизнес центра «Уланский».

Россия после мирового финансового кризиса как никогда нуждается в иностранных инвестициях. Особенно важно для страны продолжение интенсивного строительства.

Иностранные инвесторы охотнее всего вкладываются в объекты коммерческой недвижимости. Они быстро окупаются (за 3-4 года) и приносят хорошую прибыль.

Кроме того, в отличие от жилья коммерческая недвижимость, как правило, остается в активе девелопера и увеличивает капитализацию компании. Если оценивать популярность по отдельным сегментам, то лидирует офисная недвижимость, затем идут торговая и гостиничная, а замыкает список пока наименее развитый, зато наиболее перспективный сектор складской недвижимости. Определяя доходность коммерческой недвижимости, инвесторы в первую очередь учитывают соотношение размера арендных ставок и ставок капитализации [15].

Практически все зарубежные инвесторы вкладывают деньги в объекты класса А. Главная причина - жесткие требования к проектам со стороны акционеров, учредителей или вкладчиков. Для подавляющего большинства иностранцев на первом месте стоит прозрачность бизнеса. Поэтому жилищный рынок они считают менее привлекательным.

Строительство складских помещений также привлекает иностранных инвесторов. Складской рынок интересен для западных девелоперов и инвесторов, потому что большая доля арендаторов на нем - это крупные западные компании, например, дистрибьюторы и торговые сети. Можно предположить, что они ориентируются друг на друга по стандартам работы и требованиям к складским комплексам.

Строительные рынки крупных российских городов по-прежнему монополизированы. Их контролируют 3-5 столичных или местных компаний, приближенных к власти. Крупные западные компании, которые из-за передовых технологий и высокой производительности труда способны обвалить цены, на наши стройплощадки не пускают.

В целом число иностранных компаний на российском рынке коммерческой недвижимости внушительно. В 2015 году официально на российском рынке работало более 700 иностранных компаний из 45 стран. Подавляющее их количество было задействовано в качестве подрядчиков строительства.

Наиболее активны на этом рынке турецкие строители, из которых некоторые занимаются не только подрядными работами, но и девелопментом. В частности, турецкая «Enka» реализовала несколько собственных офисных проектов.

По данным консалтинговой компании «Jones Lang LaSalle», доля иностранных инвестиций в российскую строительную отрасль составляет порядка 15%. При этом еженедельно 4-6 иностранных компаний подают заявки на получение лицензии на строительную деятельность в России.

Рассмотрим какие российские регионы наиболее активно застраиваются, и в каких регионах наблюдается большее скопление иностранных инвесторов в строительстве.

Объем иностранных инвестиций в экономику Санкт-Петербурга сокращается. Однако доля иностранного капитала в жилищном строительстве растет. В период кризиса для оставшихся клиентов надежность и качество становятся решающими аргументами. Иногда это важнее цены. По данным администрации Петербурга, приток денег иностранного происхождения в городскую экономику в первом полугодии 2015 г. уменьшился на 35,1% до 1,4 млрд. долл. Из них, по данным Петростата, прямые инвестиции составили 358,7 млн. долл., что на 33,5% меньше, чем годом ранее.

В строительство за январь-июнь было направлено 107,9 млн. долл., в операции с недвижимым имуществом - 83,9 млн. долл. (в 2014 г. - 343 и 268 млн. долл. соответственно). Среди наиболее серьезных инвесторов значатся компании, занятые в жилищном строительстве: «Балтийская жемчужина», «ЮИТ Санкт-Петербург» и «ЮИТ Лентек» («дочки» концерна YIT), «ЭнСиСи Недвижимость» (дочерняя структура концерна NCC).

По данным объединения «СоюзПетроСтрой», в строительной отрасли Петербурга в 2016 году работало 29 фирм с иностранным капиталом, в которых занято 6000 человек, а их оборот в общем объеме составляет всего 1,4%. На самом деле, если учитывать состав акционеров, эта доля будет существенно выше: например, фонд «Baring Vostok», входящий в «Baring Private Equity International», в 2014 г. приобрел 15% акций «ЛенСпецСМУ». Но такая информация, как правило, закрыта.

В предыдущие годы доля иностранных фирм в общем объеме введенных в эксплуатацию домов была достаточно скромной - 5-7%. Но в 2017-2012 гг. она, несомненно, будет расти. Основные причины усиления влияния иностранных застройщиков - доступность для них рынков капитала, смена покупательских приоритетов, выход на рынок нескольких крупных проектов; следует учитывать также общее сокращение жилой застройки, обусловленное экономическим спадом.

Самую заметную роль играют скандинавские фирмы. Ккроме уже упомянутых ЮИТ и NCC необходимо назвать также «Дом Лемкон» - «дочку» финского холдинга «Леминкяйнен», а также «Росса Ракенне СПб» - эксклюзивного дистрибутора домов «Honka» [15].

На большом участке в 650 гектаров недалеко от центра города Омска будет сооружаться новый жилой район, сообщается консалтинговой компанией «Cushman&Wakefield», которая занимается проектом реконцепции территории аэропорта.

Китайские предприятия заинтересовались строительством объектов саммита АТЭС во Владивостоке. Отмечается их участия в строительстве мусоросжигательного завода, пятизвездочных гостиниц, автомобильных дорог Владивосток-Находка и Аэропорт-бухта «Патрокл» в районе моста на о.Русский.

В Нижнем Новгороде реализуются в основном проекты местных девелоперов, констатирует Татьяна Романчева, директор Нижегородского центра научной экспертизы (НЦНЭ). Пока в коммерческой недвижимости осуществили свои проекты только два иностранных девелопера.

Иностранцы проявляют интерес и к Челябинской области. Рассматриваются перспективы сотрудничества с Южным Уралом в сфере строительства и производства стройматериалов.

Из-за кризиса многие западные инвестиционные фонды и компании отказались от планов финансировать российскую недвижимость. Например, британская «Aberdeen Property Investors», создав специальный фонд «под Россию», так и не нашла необходимых средств и закрыла программу инвестиций объемом в 1,5 млрд. евро.

Из-за кризиса о заморозке вложений в строительство торговых центров в России объявила американская компания «Developers Diversified Realty», которая совместно с немецкой «ECE» планировала вложить 1 млрд. евро. Один из крупнейших лондонских девелоперов - «Parkridge Holdings» - отложил на неопределенный срок строительство миллиона квадратных метров коммерческой недвижимости.

Свернуть бизнес в нашей стране решила одна из ведущих инвестиционных и девелоперских компании Центральной Европы - «Orco Property Group». Компания закрывает московский офис и намерена продать все российские активы. Ранее «Orco Property Group» заявляла, что в течение нескольких лет намерена инвестировать в рынок недвижимости 500 млн. долларов.

В то же время интерес к российской недвижимости проявляют арабские инвесторы. В частности, «дочка» государственного инвестиционного фонда Катара совместно с Газпромбанком в октябре завершит формирование фонда инвестиций в недвижимость. Партнеры уже внесли в фонд по 150 млн. долларов. По словам участников рынка, себестоимость строительных материалов за последние полтора года снизилась примерно на 20-30%. Однако оснащение, подключение к электричеству, коммуникациям не сильно подешевели. Стоимость земли тоже не очень снизилась, потому что продавцы решили затаиться в ожидании повышения цен, чтобы не продавать по дешевке [15].

Невзирая на определенные сложности, можно прогнозировать рост дальнейшего интереса иностранных инвесторов к отечественному рынку коммерческой недвижимости, поскольку потенциал российского рынка огромен, территория очень большая, а рынок все еще далек от насыщения. При этом значительная часть инвестиционных сделок с коммерческой недвижимостью по-прежнему будет приходиться на российских инвесторов, несмотря на продолжающийся выход на рынок западного капитала. Активному притоку иностранных инвестиций также способствуют политика открытости и прозрачности деятельности компаний, раскрытие информации о финансовом положении, переход на МСФО.

Заключение

Подводя итоги проделанной работы, необходимо отметить, что строительная отрасль России, как и экономика страны в целом, находится на подъеме. Рост доходов компаний и благосостояния потребителей, доступность кредитных заимствований стимулирует приток средств в строительный сектор.

Под инвестиционными процессами в строительном комплексе понимается долгосрочное вложение средств (государственных, частных) в строительство объектов социального назначения, жилищного строительства и производство строительных материалов в Российской Федерации и ее субъектах.

На современном этапе можно выделить три наиболее важных сегмента, в которых работают большинство компаний, так или иначе связанных со строительством: производство стройматериалов (цемент, бетон, щебень, песок), дорожное и жилищное строительство. На сегодняшний день строительство дорог - один из важнейших проектов федерального значения. Традиционно плохие дороги являются проблемой для всей страны, и в последнее время государство все чаще рассматривает данный вопрос, что сулит инвесторам широкий простор для деятельности. Текущее состояние российских автомобильных дорог можно расценивать как кризисное. В ближайшие годы Правительство РФ планирует существенно увеличить финансирование этого сектора.

Что касается отрасли стройматериалов, здесь наблюдается спад. Причины падения заключаются в экономическом кризисе, который поразил всю экономику. Строительство, которое в основном осуществлялось на заемные средства, в связи с их резким удорожанием было вынуждено сократить свои объемы и увеличить строки сдачи объектов в эксплуатацию. Это, в свою очередь, привело к тому, что потребность в строительных материалах резко снизилась.

Перспективы восстановления производства стройматериалов зависят от общего восстановления экономики и оживления в строительстве. Такие симптомы есть, сейчас начнет еще действовать сезонный фактор, значит, можно ожидать, что в 2017 году промышленность строительных материалов покажет лучшие показатели, чем в 2016 году, средний рост объемов производства может составить 10-15% к показателям 2016 года.

Невзирая на определенные сложности, можно прогнозировать рост дальнейшего интереса иностранных инвесторов к отечественному рынку коммерческой недвижимости, поскольку потенциал российского рынка огромен, территория очень большая, а рынок все еще далек от насыщения.

Что касается инструментов финансового рынка в стройиндустрии, то необходимо отметить, что они на сегодняшний день используются недостаточно активно. Это объясняется и высокой стоимостью привлечения денег путем размещения финансовых инструментов, и стоимостью специалистов, способных организовать размещение. Следовательно, изменить положение можно только за счет снижения таких расходов и роста числа квалифицированных инвесторов, заинтересованных в приобретении новых ценных бумаг.

По нашему мнению, в создавшихся условиях функционирования инвестиционно-строительного комплекса государство должно более активно участвовать в разработке единой научно-технической политики капитального строительства, реконструкции и расширении его базы, проектного производства и оснащения строительных организаций; в согласовании региональных программ развития строительства и достижения заданных целей его деятельности, включая показатели эффективности и конкурентоспособности. В результате изучения вопросов инвестирования в строительство и рассмотрения теоретических и практических аспектов темы необходимо сделать вывод о том, что инвестиционно-строительная деятельность обеспечивает осуществление расширенного воспроизводства производственного потенциала страны.