Создание предприятия для выполнения работ по строительству, ремонту и отделке объектов недвижимости

Размещено на http://www.allbest.ru

Размещено на http://www.allbest.ru

Содержание

• Вводная часть
• 1. Миссия фирмы, авторы и пользователи бизнес-плана
• 2. Обобщенное резюме
• 3. Исходные условия
• 4. Характеристика планируемых услуг, работ, объекта строительства
• Маркетинговая часть
• 5. Анализ конъюнктуры рынка
• 6. Сведения о конкурентах
• Программная часть
• 7. Описание объекта строительства
• 8. Расчет потребности в основных фондах и материальных ресурсах
• 9. Планирование трудовых ресурсов
• Расчетная часть
• 10. Финансирование проекта и финансовый план
• 11. Расчет показателей эффективности бизнеса
• 12. Анализ рисков
• Общий итог
• Вводная часть
• 1. Миссия фирмы, авторы и пользователи бизнес-плана
• Строительство во все времена было доходным и перспективным направлением бизнеса. И сегодня, когда экономический кризис уже преодолен, строительная отрасль начинает динамично развиваться и все больше привлекает внимание предпринимателей, в том числе и представителей малого и среднего бизнеса.
• Настоящим бизнес-планом предполагается открытие строительно-ремонтной фирмы, занимающейся строительством, ремонтом и отделкой объектов жилой недвижимости в городе Красноярск и Красноярском крае. Приоритетным направлением будет являться высотное строительство панельных домов.
• Основная цель проекта - создание предприятия, основной деятельностью которого будет выполнение работ по строительству, ремонту и отделке объектов недвижимости. Бизнес-план строительной фирмы предполагает, что основную категорию клиентов будут представлять физические лица.
• Фирма, будет предоставлять следующий перечень услуг:
• - проведение геодезических и изыскательных работ на месте будущего строительства;
• - строительство объектов любой сложности;
• - отделочные работы любой сложности;
• - ремонтные работы любой сложности;
• - бытовые работы разного уровня.
• Помимо этого вы дополнительно можете самостоятельно расширить спектр предлагаемых услуг.
• Размещено на http://www.allbest.ru

Размещено на http://www.allbest.ru

Рис.1 - Дерево целей предприятия ООО «Стройсервис-Красноярск»

Миссией фирмы будет являться привлечение клиентов, охват и в дальнейшем расширение рынка строительных услуг, развитие предприятия.

Для реализации этой миссии организация ставит перед собой генеральную цель, которая заключается в максимизации прибыли. Как для осуществления миссии, так и для достижения генеральной цели, предприятию необходимо сформулировать те сопутствующие цели, планомерное осуществление которых приведет к желаемому результату.

Бизнес-план разработан студентом Сибирского Федерального Университета.

Проведенные расчеты и выводы бизнес-плана позволят учредителям принять решение по реализации идеи открытия предприятия «Стройсервис-Красноярск».

Положительные результаты расчетов его эффективности будут предъявлены банку для получения кредита, страховой компании, а также контрагентам при заключении договоров.

бизнес строительство ремонт отделка

2. Обобщенное резюме

Бизнес-план строительной организации является выгодным и прибыльным вложением денежных средств для инвесторов. Для реализации данного бизнес-плана можно воспользоваться внешними источниками финансирования. Затраты окупятся в среднем за 2 года.

3. Исходные условия

Деятельность предприятия будет начинаться с «нуля». Учредителями являются 5 человек - физические лица. Предприятием ООО «Стройсервис-Красноярск» была выбрана организационно-правовая структура как Общество с Ограниченной Ответственностью, уставной капитал данного предприятия разделен на доли, определенные учредительными документами. Участники общества не отвечают по его обязательствам и несут риск убытков, связанных с деятельностью общества, в пределах стоимости внесенных ими вкладов.

Уставный капитал предполагается создать в сумме 1000 тыс. руб. (по 200 тыс. руб. от каждого учредителя).

На данный момент предприятие не имеет имущества. Офис предполагается разместить в арендованном здании, площадью 93 кв.м. (арендуемая площадь состоит из 6-ти отдельных кабинетов, расположенных на втором этаже здания). Офис находится по адресу: г. Красноярск, ул. Пограничников 42, стр.3. Стоимость аренды в месяц составит 30 тыс. руб., в год - 360 тыс. руб.

Также учредители предприятия планируют приобрести необходимую офисную мебель и технику. На данные затраты планируется выделить 200 тыс. руб.

4. Характеристика планируемых услуг, работ, объекта строительства

Фирма ООО «Стройсервис-Красноярск», будет предоставлять следующий перечень услуг:

- проведение геодезических и изыскательных работ на месте будущего строительства;

- строительство объектов любой сложности;

- отделочные работы любой сложности;

- ремонтные работы любой сложности;

- бытовые работы разного уровня.

На начальной стадии развития предприятия планируется строительство многоэтажного жилого дома. Многоэтажный жилой дом запроектирован из трех разновысотных блок-секций со встроенными помещениями на первых этажах, с техническим подпольем и чердаком. Многоэтажный жилой дом будет строиться в микрорайоне Взлетка.

Собственник земельного участка - земельные участки находятся в государственной собственности (разграничение государственной собственности на землю не проведено).

Элементы благоустройства - Проектом предусмотрено благоустройство прилегающей территории с устройством проездов и автостоянок с асфальтобетонным покрытием, площадок различного назначения для нужд населения. Покрытие подъездов, площадок и пешеходных тротуаров предусмотрено согласно нормам дорожных одежд. Освещение прилегающей территории предусмотрено установкой светильников на опорах освещения и на козырьках подъездов. Для отвода ливневых вод предусмотрено использование ливневой канализации.

В доме - однокомнатные, двухкомнатные, трехкомнатные квартиры.

Описание технических характеристик указанных самостоятельных частей - в квартирах все комнаты изолированные. Во всех квартирах - санузлы раздельные.

Состав общего имущества:

- межквартирные лестничные площадки;

- лестницы;

- нежилые помещения, в состав которых входят помещения, имеющие инженерные коммуникации, а также помещения водомерного узла, насосной и ИТП;

- крыши;

- подкровельное пространство;

- ограждающие несущие и ненесущие конструкции дома;

- механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения;

- земельный участок, на котором расположен дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства дома объекты, расположенные на указанном земельном участке.

Основные участники проекта:

Застройщик, технический заказчик, строительный контроль, генподрядчик, инвестор - ООО «Стройсервис-Красноярск».

Выполняемые на объекте работы: осуществление функций технического заказчика, строительного контроля и функций генерального подрядчика на весь объем строительно-монтажных работ.

Маркетинговая часть

5. Анализ конъюнктуры рынка

Строительство - возведение новых зданий, строений и сооружений, а также их капитальный и текущий ремонт, реконструкция, реставрация и реновация.

Строительство представляет собой отдельную самостоятельную отрасль экономики страны, которая предназначена для ввода в действие новых, а также реконструкции, расширения, ремонта и технического перевооружения действующих объектов производственного и непроизводственного назначения. Определяющая роль отрасли строительство заключается в создании условий для динамичного развития экономики страны.

Особенностью строительства также являются сами участники (субъекты) инвестиционной деятельности, к которым согласно Федеральному закону от 25.02.1999 № 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений», относятся:

- инвестор,

- заказчик,

- подрядчик,

- пользователь объектов капитальных вложений.

Пользователь объектов капитальных вложений - физическое или юридическое лицо, для которого создается объект. Пользователем объекта может быть инвестор.

В зависимости от назначения строящихся объектов различают следующие виды строительства:

Промышленное (заводы, фабрики)

Транспортное (дороги, мосты, тоннели)

Гражданское (жилые дома, общественные здания)

Военное (объекты военного назначения)

Гидротехническое (плотины, дамбы, каналы, берегоукрепительные сооружения и устройства, водохранилища)

Гидромелиоративное (системы орошения, осушения)

Строительство является одной из наиболее важных отраслей отечественной экономики. Её состояние во многом определяет уровень развития общества и его производственных сил. Роль инвестиционно-строительной деятельности особенно возрасла в период структурной перестройки экономики.

Рынок жилья - это совокупность экономических отношений, которые складываются в сфере обмена по поводу реализации и купли жилья. Нет другого товара (разве что хлеб), который бы до такой степени определял жизнь каждой семьи. Эту сторону дела искусно использовали коммунисты, вообще «изгнав» жильё из товарного мира. Другие две причины - техническая сложность рынка жилья и тесная связь его с рынком земли. Жильё нельзя производить и продавать как пакеты с молоком: здесь мы имеем дело, по существу, уже с рынком капитала, частью инфраструктуры.

Объём ввода жилья в 2010 году не превысил уровня 2009 года и составил около 59 млн.кв. метров. Строительному сектору пока не удалось выйти на докризисный уровень и единственная возможность увеличения итоговых показателей за год - завершение проектов, начатых до кризиса или «статистический» ввод в эксплуатацию домов, которые, по факту, будут достроены позднее.

В настоящее время в г. Красноярске строится около 1.093,8 тыс. кв. м. жилья со сроком сдачи 2010-2012г.г., а общее количество строящихся объектов составляет более 200.

Согласно программе социально-экономического развития города Красноярска (в редакции 08.2010г.) на период до 2020 года в условиях Красноярской агломерации с 2010г. планируется несущественный рост объемов ввода в эксплуатацию жилых домов.

В 2010г. в г.Красноярске введено 575 441 кв.метров жилья (без малоэтажки), что на 22,6% больше чем в 2009 г.

По мнению экспертов, на фоне повышающихся в 2010г. темпов ввода жилья в регионе цены на жилье могут достичь 43 тыс. руб. за кв. м. и повышение только будет продолжаться (в 2011г. плановый рост около 15%), если ввод жилья в эксплуатацию и темпы строительства не начнут расти более интенсивно.

В настоящее время по данным Красноярскстата средняя цена за квадратный метр составляет около 40 тыс. руб.

Сейчас на рынке наблюдается заметный рост спроса на жилье, особенно эконом класса, тем временем количество предложений отстает. Такое положение продиктовано тем, что со строительного рынка ушли не очень крупные компании и после этого объемы вводимого жилья заметно снизились. Крупные компании остались благодаря тому, что в свое время освоили разные строительные площадки, а также проводили снос ветхого жилья с дальнейшим строительством на них домов. Однако сегодня количество таких площадок сокращается, следовательно, может возрасти и цена вводимых площадей, так как строители, самостоятельно подготавливающие площадки под строительство, закладывают это в стоимость затрат.

В целом первичный рынок г. Красноярска можно охарактеризовать, как стабильно развивающийся, на котором объем предложение в большей мере соответствует спросу, стимулируемого главным образом ипотечными кредитами (80% сделок за счет кредитных средств).

Низкая платежеспособность населения и трудности застройщиков по поиску/вводу новых площадок/площадей во многом предопределяют баланс спроса и предложения, в ближайшие годы сегмент жилья эконом-класса будет заполнен в разных районах города в объеме соответствующем потребности, прогнозируется только определенный дефицит на 3-4 комнатные квартиры через 2-3 года.

Название отрасли:	2008/2007	2009/2008	2010/2009	2011/2010	2012/2010
Динамика объемов реализации в натуральном выражении (%)	-25%	0%	+10%	+20%	+10%
Динамика объемов производства в натуральном выражении (%)	+10%	0%	-5%	+10%	+15%
Динамика объемов реализации в стоимостном выражении (%)	-30%	-10%	0%	+25%	+15%
Динамика объемов производства в стоимостном выражении (%)	+10%	0%	-5%	+10%	+15%
Динамика цен (%)	-5%	-10%	-10%	+5%	+5%
Показатели за 2010 год
Текущий уровень цен	42 т.р. за 1 кв.м.

В 2011 году по базовому сценарию бизнес-плана АИЖК планирует рефинансировать ипотечные кредиты на сумму 67,6 млрд. руб. Из них 46,4 млрд. руб. составит рефинансирование рыночных кредитных продуктов (включая продукт «Новостройка»), а 21,2 млрд. руб. - выкуп специальных кредитных продуктов для отдельных категорий населения. В целом, по прогнозам аналитиков на 2011 год ожидается незначительный рост в сфере жилого строительства в пределах 3-5%.

Мэр города в начале 2011 года отчитался перед городским Советом за 2010 г. Он заявил: один из показателей того, что Красноярск успешно пережил кризис, - восстановление темпов строительства. В прошлом году, по словам градоначальника, застройщикам, наконец, удалось увеличить объемы строительства. В 2010 г. они сдали 616 тыс. кв. м жилья. Это на треть больше, чем в кризисном 2009 г.

Для красноярских строителей это заявление мэра стало своеобразным финишным свистком в трудном кризисном забеге. Антон Глушков, председатель Совета некоммерческого партнерства «Саморегулируемая корпорация строителей Красноярского края»: «Отрасль вышла из кризиса и, надо сказать, с минимальными потерями. Со строительного рынка края ушло всего несколько компаний. Это были небольшие предприятия».

Единственная неприятная история, которая произошла в строительной отрасли во время кризиса, - уход с рынка «Стройтехники». Компания долгое время входила в пятерку крупнейших застройщиков города, а в 2010 г. была признана банкротом. Строительство 12 жилых домов застройщика заморожено. Весной 2010 г. администрация края совместно с Союзом строителей Красноярского края (ССКК) разработала программу помощи обманутым дольщикам. ССКК взялся достроить три дома «Стройтехники». Первый из них уже сдан в эксплуатацию.

Впервые застройщики заговорили о том, что кризис отступил, осенью 2010 г. К строителям вернулся потребитель. Андрей Клещев, заместитель директора строительной компании «СибЛидер»: «В кризис спрос на жилье оставался, но люди предпочитали отложить его до лучших времен. Никто не знал, что будет завтра, поэтому все предпочитали ждать. В конце прошлого года наступили те самые «лучшие времена». Банки снизили ставки по ипотеке до 11-12% годовых, на многих предприятиях вернули докризисные зарплаты. Народ пошел к нам».

По данным АН «Кром», в сентябре 2010 г. спрос и предложение на новостройки в Красноярске были в соотношении 85 к 100. К декабрю эти показатели сравнялись. А уже весной 2011 г. аналитики рынка недвижимости от удивления разводили руками: спрос обогнал предложение на 10%. Генеральный директор ФСК «Готика» Геннадий Тихонов говорит, что удивляться здесь есть чему: «Такой ситуации не было с 2006 года, когда инвесторы покупали любые квартиры за любые деньги, лишь бы взять. Никто не думал, что после кризиса спрос будет настолько высокий, что к нам в буквальном смысле слова выстроятся очереди и менеджерам придется работать без обеда и по вечерам». При этом строители отмечают интересный факт: растет спрос не только на жилье эконом-класса (от 40 тыс. руб. за кв. м). Красноярцы разбирают и дорогие квартиры (от 50 тыс. руб. за кв. м и выше). Мамед Абасов, первый заместитель председателя правления «Монолитхолдинга»: «Например, квартиры в жилом комплексе класса «комфорт» «Лазурный» практически все реализованы».

В результате роста спроса Управление Росреестра по Красноярскому краю зарегистрировало рост числа сделок по «долевке». За первые три месяца 2011 г. в Красноярске были оформлены 1904 сделки участия в долевом строительстве. Для сравнения: за этот же период 2008 г. в городе было зарегистрировано всего 1308 подобных сделок.

Еще один показатель того, что кризис закончился, - банкиры начали кредитовать застройщиков под щадящий процент. Мамед Абасов: «Для банков посткризисный период оказался очень активным. Если раньше они вели себя очень осторожно и даже, я бы сказал, настороженно, то сейчас сами инициируют очень интересные предложения». С экспертом соглашается Андрей Клещев: «В середине прошлого года один из крупнейших банков города сам пришел к нам. Хотя во время кризиса мы обивали его пороги».

Как метко выразился один из застройщиков, только альтруисты в ситуации растущего спроса могли не повысить цены. Строители быстро сориентировались и, как только «народ пошел», увеличили стоимость «квадрата». В течение года (с апреля 2010 г. по апрель 2011 г.) стоимость квадратного метра в среднем прибавляла ежемесячно 1%. За год цена выросла примерно на 13%. К апрелю 2011 г. средняя цена кв. м жилья в Красноярске составила 43,5 тыс. руб.

Строители говорят, что к весне 2011 г. с ценами на красноярском рынке жилья сложилась парадоксальная ситуация. Стоимость «квадрата» на первичном рынке (в том числе в новостройках на нулевом цикле) стала выше в среднем на 2-3%, чем на вторичном рынке. Геннадий Тихонов: «Действительно, ситуация уникальная. Обычно в новостройках цена квадрата ниже, и причем значительно -- на 15-20%, чем на вторичном рынке. Этот факт всегда подкупал потенциальных инвесторов. Многие продавали свои квартиры -- вкладывались в долевое, а сами снимали жилье. И, несмотря на такие дополнительные траты, инвесторам удавалось неплохо сэкономить. Сейчас же выгоднее стало покупать вторичное жилье».

Такая ситуация сложилась по нескольким причинам. «По большому счету, повысить цены на новое жилье требовал рынок: выросли цены на топливо, повысились энерготарифы. Вторичный же рынок -- инертный. Может пройти полгода-год, прежде чем он отреагирует и цены повысятся», -- говорит г-н Клещев.

По прогнозам застройщиков, цены на вторичном рынке догонят цены на первичном уже к концу этого года. В среднем стоимость «квадрата» на первичном рынке в Красноярске к декабрю 2011 г. вырастет на 7-8%. Антон Глушков: «Свою роль сыграет и отложенный спрос на недвижимость, и снижение как минимум вдвое реального предложения на территории края».

Ситуация, при которой цены и спрос растут день ото дня, не может не радовать строителей. После тяжелого кризиса для них наступило время, когда появился шанс выйти на былую рентабельность бизнеса.

6. Сведения о конкурентах

Красноярский журнал «Деловой квартал» проводит собственный спецпроект, целью которого является анализ рынка жилищного строительства города Красноярска.

В рейтинге спецпроекта участвуют крупнейшие строительные компании Красноярска и их владельцы, работающие на рынке жилья.

На первом этапе подготовки был составлен шорт-лист действующих участников на основе данных по вводу жилья, предоставленных Департаментом градостроительства администрации Красноярска.

В шорт-лист вошли компании, которые в 2006-2010 гг. ввели более 87 тыс. кв. м многоквартирного жилья.

На втором этапе участникам шорт-листа было предложено заполнить анкету по параметрам деятельности компании.

Основной ранжирующий показатель - объем ввода жилья в 2006-2010 гг., тыс. кв. м.

Дополнительные показатели - общая площадь объектов, введенных в эксплуатацию в 2006-2010 гг., тыс. кв. м; площадь объектов на стадии строительства на 01.04.2011, тыс. кв. м.

Объем вырученных средств от продажи квартир компаниями рассчитан аналитической группой «ДК»: за основу были взяты количество введенных метров и средняя стоимость 1 квадратного метра жилья за каждый год (2006-2010 гг.).

Места в рейтинге распределились следующим образом:

ТОП-10 строителей Красноярска

№ п/п	Наименование организации	Год начала работы	Руководство	Объем ввода жилых многоквартирных объектов в 2006-2010 гг., тыс. кв.м.	Объем вырученных средств от продажи квартир за 2006-2010 гг., млн. руб.	Средняя стоимость 1 кв. м жилищного многоквартирного строительства в емком сегменте в 2010 г., руб.	Объем инвестиций в объекты на стадии строительства в 2010 г., млн. руб.	Кол-во объектов на стадии строительства в 2011 г.	Количество штатных сотрудников	Компании-сателлиты
1	2	3	4	5	6	7	8	9	10	11
1	«Монолитхолдинг»	1989	Разим Абасов - председатель Правления	644	25 985	36 000	3224	11	1798	ООО «Монолитстрой», ООО «Монолитинвест», ООО «Монолитресурс», ОАО «Железобетон»
2	«Культбытстрой»	1958	Геннадий Семеняков - генеральный директор	622	25 350	36 338	3000	28	1782
3	УСК «Сибиряк»		Владимир Егоров - генеральный директор	436	18 921	39 000	1735	18	1700
4	«Сибагропромстрой»	1991	Саркис Мурадян - председатель Совета директоров	171	6 726	42 500		34	640	Проектное бюро ЗАО «Сибагропромстрой», завод «Песчанка»
5	ПСК «Союз»	1989	Юрий Туров - председатель совета директоров	169	5 984	38 000	345	39	380	ООО «Союз-К»
6	ГК «Красстрой»	1993	Владимир Сарченко - генеральный директор	122	5 176	44 000		6	32	ООО ПКФ «Красстрой-сервис», ООО «Красстрой-центр», ООО «Жилстройинвест»
7	«Красноярскпромстрой»	1950	Анатолий Савонин - генеральный директор	105	4 489
8	ЖСК «Гранд»	2004	Елена Токарева - директор	94	3 629
9	ГК SM.CITY (ООО «Новый город»)	2006	Александр Коропачинский - генеральный директор	89	3 768	43 000		1	152
10	«ДСК»	1978	Борис Гельфанд - генеральный директор	87	3 827

ТОП-7 компаний по общей введенной в эксплуатацию площади

№ п/п	Наименование организации	Общая площадь объектов, введенных в эксплуатацию в 2006-2010 гг., тыс. кв. м	Структура площадей объектов, введенных в эксплуатацию в 2006-2010 гг., по назначению, тыс. кв. м
			Жилищное многоквартирное строительство	Индивидуальное жилищное строительство	Коммерческая недвижимость	Другое
1	2	3	4	5	6	7
1	«Монолитхолдинг»	789	644	0	145	0
2	«Культбытстрой»	684	622	0	18	44
3	«Сибиряк»	595	436	0	97	62
4	«Сибагропромстрой	212	171	0	41	0
5	ПСК «Союз»	181,5	169	0,5	12	0
6	ГК «Красстрой»	130	122	0	0	8
7	ГК «СМ.СИТИ» (ООО «Новый Город»)	89	89	0	0	0

ТОП-7 компаний по перспективному строительству

№ п/п	Наименование организации	Площадь объектов на стадии строительства на 01.04.2011, тыс. кв. м	Структура площадей объектов на стадии строительства на 01.04.2011, тыс. кв. м	Кол-во объектов на стадии строительства на 01.04.2011
			Жилищное многоквартирное строительство	Индивидуальное жилищное строительство	Коммерческая недвижимость	Другое
1	2	3	4	5	6	7	8
1	«Сибиряк»	230	186	0	42	2	18
2	«Культбытстрой»	212	176	0	0	36	28
3	ГК «Красстрой»	200	200	0	0	0	6
4	«Монолитхолдинг»	105	102	0	3	0	11
5	«Сибагропромстрой»	78	67	0	0	11	34
6	ПСК «Союз»	45	34	10	1	0	39
7	ГК «СМ.СИТИ»	17	17	0	0	0	1
	(ООО «Новый Город»)

Программная часть

7. Описание объекта строительства

Организация ООО «Стройсервис-Красноярск» планирует строительство жилого дома. Многоэтажный жилой дом запроектирован из трех разновысотных блок-секций со встроенными помещениями на первых этажах, с техническим подпольем и чердаком.

Основные технико-экономические показатели жилого дома следующие:

Технико-экономические показатели инвестиционного проекта

№	Наименование показателей	Количество
1	2	3
1.	Этажность, этажи	9, 10, 12
2.	Количество секций, шт.	3
3.	Количество квартир, в том числе:	115
	1-комнатных	27
	2-комнатных	31
	3-комнатных	57
4.	Площадь квартир, м2	7.960,0
5.	Площадь нежилых помещений, м2	520
6.	Общая площадь жилого дома, м2, в том числе: - 1 б/с - 2 б/с - 3 б/с	11.596,9 3.230,9 3.415,12 4.950,88
7.	Строительный объем здания, в том числе, м2	42.991,11

Собственник земельного участка - земельные участки находятся в государственной собственности (разграничение государственной собственности на землю не проведено).

Элементы благоустройства - Проектом предусмотрено благоустройство прилегающей территории с устройством проездов и автостоянок с асфальтобетонным покрытием, площадок различного назначения для нужд населения. Покрытие подъездов, площадок и пешеходных тротуаров предусмотрено согласно нормам дорожных одежд. Освещение прилегающей территории предусмотрено установкой светильников на опорах освещения и на козырьках подъездов. Для отвода ливневых вод предусмотрено использование ливневой канализации.

В доме - однокомнатные, двухкомнатные, трехкомнатные квартиры.

Описание технических характеристик указанных самостоятельных частей - в квартирах все комнаты изолированные. Во всех квартирах - санузлы раздельные.

Состав общего имущества:

- межквартирные лестничные площадки;

- лестницы;

- нежилые помещения, в состав которых входят помещения, имеющие инженерные коммуникации, а также помещения водомерного узла, насосной и ИТП;

- крыши;

- подкровельное пространство;

- ограждающие несущие и ненесущие конструкции дома;

- механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения;

- земельный участок, на котором расположен дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства дома объекты, расположенные на указанном земельном участке.

Основные участники проекта:

Застройщик, технический заказчик, строительный контроль, генподрядчик, инвестор - ООО «Стройсервис-Красноярск».

Выполняемые на объекте работы: осуществление функций технического заказчика, строительного контроля и функций генерального подрядчика на весь объем строительно-монтажных работ.

Нормативный срок строительства жилого дома с инженерным обеспечением согласно проекту организации строительства - 18 месяцев.

Общая сметная стоимость строительства жилого дома по данным расчета «Общая стоимость строительства», рассчитанная по территориальным единичным расценкам (ТЕР) в текущих ценах составляет 290.000 тыс. руб. с учетом НДС, является возможной и предварительной.

Заявленная стоимость строительства является предварительной по причине ежеквартального изменения коэффициента пересчета индекса цен ТЕР 2001г., связанного с увеличением стоимости строительства (материалов, оборудования, заработной платы и др.).

Экспертиза показала, что за период с 4 квартала 2003 по 2 квартал 2011 г.г. на территории Красноярского края среднее ежегодное изменение (увеличение) коэффициента пересчета составляет около 13%.

Таким образом, принимая во внимание указанные сроки строительства и освоения средств, целесообразно предусмотреть резерв на возможное удорожание стоимости работ и материалов за период строительства ориентировочно на 20.000 тыс. руб., соответственно возможная общая стоимость строительства жилого дома может составить 310.000 тыс. руб.

Общая стоимость строительства (составлено в текущих ценах)

	Наименование работ и затрат	Стоимость, руб.
1.	Основные объекты строительства, в т.ч.:
1.1.	общестроительные работы;	160.194.181,0
1.2.	наружные отделочные работы;	24.362.526,3
1.3.	внутренние отделочные работы;	29.553.773,4
1.4.	внутренние инженерные системы;	36.741.062,0
	Всего по п.1	250.851.542,7
2.	Наружные сети и сооружения, в т.ч.:
2.1.	водоснабжение и канализация;	168.527,6
2.2.	теплоснабжение;	359.820,4
2.3.	электроснабжение (кабельная сеть, объекты энергетического хозяйства);	1.280.107,3
	Всего по п.2	1.808.455,3
3.	Объекты транспортного хозяйства и благоустройство	11.256.147,1
	Всего по п.3	11.256.147,1
4.	Затраты заказчика-застройщика	10.097.359,5
	Всего по п. 4	10.097.359,5
5.	Проектные и изыскательские работы	11.738.727,8
	Всего по п.5	11.738.727,8
6.	Резерв средств на непредвиденные затраты	4.247.767,5
	Всего по гл.6	4.247.767,5
	Всего:	290.000.000,0
	Резерв на возможное удорожание в процессе строительства	20.000.000,0
	Итого с учетом резерва на возможное удорожание в процессе строительства	310.000.000,0

8. Расчет потребности в основных фондах и материальных ресурсах

Для организации строительной фирмы необходим полный комплекс основных производственных активов, таких как:

* помещение под офис (можно взять в аренду);

* складские помещения и помещения под стоянку и хранение автотранспорта и спецтехники (также можно арендовать);

* автотранспорт и спецтехника;

* строительное оборудование, инструмент и инвентарь.

Как уже отмечалось выше помещение под офис можно снять в аренду Офис предполагается разместить в арендованном здании, площадью 93 кв.м. (арендуемая площадь состоит из 6-ти отдельных кабинетов, расположенных на втором этаже здания). Офис находится по адресу: г. Красноярск, ул. Пограничников 42, стр.3. Стоимость аренды в месяц составит 30 тыс. руб., в год - 360 тыс. руб.

Также учредители предприятия планируют приобрести необходимую офисную мебель и технику. На данные затраты планируется выделить 200 тыс. руб.

Возле офисного здания находится складское помещение, которое можно использовать под стоянку и хранение автотранспорта и спецтехники. Общая площадь помещения составляет около 300 кв. м. Стоимость аренды - 25 тыс. руб. в месяц, в год - 300 тыс. руб.

Для работы предприятию необходимо приобрести автотранспорт и спецтехнику: автокран, автовышка, экскаватор, автобуровая установка, самосвал, грузовик, легковой автомобиль, микроавтобус, строительный вагончик.

Стоимость указанного оборудования по предварительной оценке составит около 10 млн. руб. (оборудование будем приобретать б/у).

Услуги кадрового агентства по подбору персонала составят 35 тыс. руб.

9. Планирование трудовых ресурсов

Учредителями предприятия являются 5 физических лиц: генеральный директор, финансовый директор, управляющий службы маркетинга, управляющий производством, управляющий по вопросам сбыта.

Персонал строительной фирмы является основополагающей составляющей успеха этого бизнеса. Поэтому не следует жалеть сил, чтобы подобрать квалифицированный и опытный персонал. Сотрудники должны обладать качествами, необходимыми для достижения целей, поставленных организацией.

Для всего административно-управленческого персонала (АУП) обязательными условиями являются:

- наличие высшего образования;

- опыт работы в занимаемой должности не менее 5 лет;

- черты характера: коммуникабельность, целеустремленность, внимательность, аналитические способности, творческое воображение и др.;

- возрастной критерий: от 25 лет до 50 лет.

Для производственного персонала:

- обязательно средне-специальное образование, желательно высшее;

- уровень специальных знаний, опыт работы;

- черты характера: порядочность, организованность, дисциплинированность;

- без вредных привычек.

Подбор и наем работников предполагается осуществить в течение первого месяца работы предприятия. Поиск работы доверим специалистам в данной области, а именно одному из крупных кадровых агенств в городе Красноярске, которые грамотно подберут высокоспециализированный персонал.

Планируемое штатное расписание (заработная плата включает северный и районный коэффициенты):

1) генеральный директор - 50 тыс. руб.

2) финансовый директор - 45 тыс. руб.

3) управляющий службы маркетинга - 45 тыс. руб.

4) управляющий производством - 45 тыс. руб.

5) управляющий по вопросам сбыта - 45 тыс. руб.

6) главный бухгалтер - 40 тыс. руб.

7) бухгалтер - 30 тыс. руб.

8) кассир - 30 тыс. руб.

9) архитектор - 40 тыс. руб.

10) менеджер по маркетингу - 30 тыс. руб.

11) главный инженер - 45 тыс. руб.

12) снабженец - 35 тыс. руб.

13) главный энергетик - 45 тыс. руб.

14) прораб - 40 тыс. руб.

15) основные рабочие (водители, строители и т.д.) - 30 тыс. руб. * 31 чел. = 990 тыс. руб.

Сего планируется 45 работников, в том числе основных рабочих - 31 чел., административно-управленческий персонал - 14 чел.

Затраты на оплаты труда в месяц составят 1555 тыс. руб., в год - 18660 тыс. руб.

Затраты на социальное страхование (34%) - 6344 тыс. руб. в год.

Предприятие возглавляет директор, который организует всю работу предприятия и несет полную ответственность за его состояния и деятельность перед государством и трудовым коллективом. Директор представляет предприятие во всех учреждениях и организациях, распоряжается имуществом предприятия, заключает договора, издает приказы по предприятию, в соответствии с трудовым законодательством, принимает и увольняет работников, применяет меры поощрения и налагает взыскания на работников предприятия, открывает в банках счета предприятия.

Финансовый директор занимается обработкой конечных результатов полученных от главного бухгалтера:

- управляет финансами предприятия;

- управляет доходами и расходами предприятия;

- управляет инвестициями предприятия;

- управляет ценными бумагами предприятия;

- заключает договора с кредитными организациями и др.

Управляющий службы маркетинга осуществляет контроль за выполнением маркетинговых исследований, контролирует деятельность менеджера по маркетингу, осуществляет заключение договоров связанных с исследованиями.

Управляющий производством контролирует осуществление намеченных работ на определенный период времени и всего времени строительства. Берет на себя обязательства предоставлять все необходимое для успешного ведения строительных работ, контролирует, чтобы все работы были выполнены точно в срок и соответствовали требованиям заказчика.

Управляющий по вопросам сбыта заключает договора с заказчиками. Задачей его деятельности на предприятии является реализация программы расширения рынка сбыта и завоевание его новых сегментов.

Главный бухгалтер учитывает финансово - хозяйственную деятельность предприятия. Производит расчеты, связанные с понижением себестоимости продукции, расчеты прибыли. Является представителем директора в отношениях с налоговой инспекцией и внебюджетными фондами.

Бухгалтер производит операционные расчеты, расчеты заработной платы персонала и начисления налогов.

Кассир выдает заработную плату рабочим и руководству, выдает деньги на производственные нужды.

Архитектор разрабатывает план строительства. Следит за соблюдением технических норм и условий строительства.

Менеджер по маркетингу проводит маркетинговые исследования. Изучает рынок, конкурентов, потребителей и их предпочтения.

Главный инженер занимается общим руководством строительных работ и всем остальным производством.

Снабженец изучает источники поставки сырья, качество материалов занятых в строительстве, контролирует своевременность их поставки на место строительства.

Главный энергетик следит за правильностью выполнения электротехнических работ. Заключает договора с энергопредприятиями. В его обязанности входит вся энергетика стройки, контроль за тем, чтобы все электрооборудование было исправно и соответствовало нормам.

Прораб руководит строительством, следит, чтобы на стройке все находилось на своем месте, распределяет работу между работниками, закрывает наряды по количеству выполненных работ.

Расчетная часть

10. Финансирование проекта и финансовый план

Компания ООО «Стройсервис-Красноярск» для строительства жилого дома не имеет собственных средств. Для реализации проекта необходимо:

- 310 000 тыс. руб. - смета строительства жилого дома (которая учитывает все издержки предприятия, включая оплату труда);

- 10 000 тыс. руб. - на покупку основных фондов.

Итого 320 000 тыс. руб.

рассматривает следующие варианты инвестирования проекта:

1) привлечение средств дольщиков;

2) привлечение кредита в коммерческом банке.

Сегодня коммерческие банки предоставляют кредиты для финансирования строительства жилых домов на специальных условиях и с более выгодными для заемщиков, чем несколько лет назад, процентными ставками. Средняя процентная ставка по г. Красноярску составляет 15%.

Долевое строительство - почти всем, кто сталкивается с рынком недвижимости этот термин знаком и понятен. Вот уже более 10 лет как на рынке недвижимости в России появилась и обретает крупные масштабы такая форма приобретения недвижимости, как долевое участие в инвестировании строительства. Долевыми инвесторами могут выступать как физические, так и юридические лица. Документом, регулирующим эти правовые отношения, является договор о долевом участии в инвестировании строительства. Правовую базу до 1 апреля 2005 г. составляли Закон об инвестиционной деятельности в форме капитальных вложений, а также Закон об инвестиционной деятельности.

Среди продающихся на рынке квартир порядка 15-20% - это строящееся жилье. Никто не спорит, что долевое строительство - это реально действующий механизм финансирования строительства в наших экономических условиях. Однако есть и минусы привлечения средств дольщиков.

Если предприятие пойдет по стандартному пути развития, будет привлекать средства дольщиков, то срок строительства, как показывает практика, увеличивается по сравнению с нормативным на 6 месяцев и составит не 18 месяцев, а 24 месяца (так как не всегда средств полученных от реализации квартир хватает, чтобы загрузить предприятие на полную мощность). Ещё один «минус» привлечения средств дольщиков это то, что продавать квартиры на начальной стадии строительства придется с дисконтом (т.к. на «сваях» вряд ли большое количество желающих будет покупать квартиры по рыночной стоимости).

Если же предприятие пойдет по пути привлечения кредита в коммерческом банке, все его потребности (материалы, трудозатраты и др.) будут закрыты кредитом, поэтому дом будет построен в нормативные сроки и продавать квартиры по заниженной стоимости не будет необходимости.

Проведем оценку эффективности двух способов финансирования инвестиционного проекта.

На первый квартал 2012 года средняя стоимость квадратного метра жилой площади в жилом доме составляет 43 тыс. руб. Во втором квартале 2012 года цена составит 44 тыс. руб., в третьем квартале 2012 года - 45 тыс. руб., в четвертом квартале 2012 года - 47 тыс. руб. В первом квартале 2013 года стоимость одного квадратного метра составит 50 тыс. руб., во втором квартале (стадия завершения строительства) - 52 тыс. руб. и т.д.

Для привлечения дольщиков организации ООО «Стройсервис-Красноярск» придется применить скидку.

Расчет эффективности привлечения средств дольщиков

Показатели	Инвестиционная фаза	Эксплуатационная фаза	Итого
	1-й кв. 12	2-й кв. 12	3-й кв. 12	4-й кв. 12	1-й кв. 13	2-й кв. 13	3-й кв. 13	4-й кв. 13	1-й кв. 14	2-й кв. 14	3-й кв. 14	4-й кв. 14
1	2	3	4	5	6	7	8	9	10	11	12	13	14
Притоки	16448	20570	22950	25968	29750	35360	42525	62756	50262	45356	34883	14135	400962
Поступления от реализации площадей	16448	20570	22950	25968	29750	35360	42525	62756	50262	45356	34883	14135	400962
Жилые площади	16448	20570	22950	25968	29750	35360	42525	55411	42844	37864	27316	11587	368592
площадь	450	550	600	650	700	800	900	1100	800	700	500	210	7960
цена	36,55	37,40	38,25	39,95	42,50	44,20	47,25	50,37	53,56	54,09	54,63	55,18	-
Нежилые площади	0,00	0,00	0,00	0,00	0,00	0,00	0,00	7 345	7 418	7 492	7 567	2 548	32 370
площадь								120,00	120,00	120,00	120,00	40,00	520,00
цена								61,21	61,82	62,44	63,06	63,69	-
Собственные средства из прочих источников													0
Кредит в СБ РФ													0
Прочие кредиты/ займы													0
Оттоки	50000	50000	50000	35000	25000	40000	40000	33956	3526	3153	2436	980	334052
Строитель-ные затраты по проекту	50000	50000	50000	35000	25000	40000	40000	30000					320000
Погашение кредита в СБ РФ	0	0	0	0	0	0	0	0	0	0	0	0	0
Погашение прочих кредитов													0
Уплата процентов СБ	0	0	0	0	0	0	0	0	0	0	0	0	0
Уплата процентов по прочим кредитам	0	0	0	0	0	0	0	0	0	0	0	0	0
Текущие расходы компании													0
Налог на имущество								612	417	270	139	40	1479
Налог на прибыль								3344	3109	2883	2297	940	12573
Чистый поток по проекту	-33553	-29430	-27050	-9033	4750	-4640	2525	28800	46736	42203	32447	13155
Накоплен-ным итогом	-33553	-62983	-90033	-99065	-94315	-98955	-96430	-67630	-20894	21309	53756	66910

Притоки за весь срок проекта составят 400962 тыс. руб. Оттоки - 334052 тыс. руб. Чистый накопленный поток по проекту составит 66910 тыс. руб. Можно воспользоваться кредитом в Сбербанке по ставке 15% годовых.

Расчет эффективности привлечения кредитных средств банка

Показатели	Инвестиционная фаза	Эксплуатационная фаза			Итого
	1-й кв. 12	2-й кв. 12	3-й кв. 12	4-й кв. 12	1-й кв. 13	2-й кв. 13	3-й кв. 13	4-й кв. 13	1-й кв. 14	2-й кв. 14
Притоки	50000	58800	75750	78200	95000	134800	91272	81580	71684	24675	761761
Поступления от реализации площадей	0	8800	15750	28200	45000	74800	91272	81580	71684	24675	441761
Жилые площади	0	8800	15750	28200	45000	67600	84000	74235	64266	22177	410029
площадь		200	350	600	900	1300	1600	1400	1200	410	7960
цена	43,00	44,00	45,00	47,00	50,00	52,00	52,50	53,03	53,56	54,09	-
Нежилые площади	0,00	0,00	0,00	0,00	0,00	7 200	7 272	7 344	7 418	2 497	31 732,34
площадь			0,00			120,00	120,00	120,00	120,00	40,00	520,00
цена						60,00	60,60	61,21	61,82	62,44	-
Собственные средства из прочих источников											0
Кредит в СБ РФ	50000	50000	60000	50000	50000	60000					320000
Прочие кредиты/займы											0
Оттоки	61500	65218	84427	80251	77386	117429	72653	68203	57934	20804	705806
Строительные затраты по проекту	60000	55000	65000	50000	35000	55000					320000
Погашение кредита в СБ РФ	0	7547	13208	22642	33962	53585	64906	57358	49811	16981	320000
Погашение прочих кредитов											0,00
Уплата процентов СБ	1 500	2 671	6 219	7 610	8 423	8 844	7 748	5 455	3 446	2 193	54110
Уплата процентов по прочим кредитам	0,00	0,00	0,00	0,00	0,00	0,00	0,00	0,00	0,00	0,00	0,00
Текущие расходы компании											0,00
Налог на имущество								545	302	91	939
Налог на прибыль								4844	4375	1539	10758
Чистый поток по проекту	-11500	-6418	-8677	-2051	17614	17371	18619	13377	13751	3870
Накопленным итогом	-11500	-17918	-26595	-28646	-11032	6339	24958	38334	52085	55955

Денежные притоки при использовании кредита составят 761761 тыс. руб. Оттоки - 705806 тыс. руб. Накопленный чистый поток составит 55955 тыс. руб., что меньше чем в первом варианте на 10955 тыс. руб.

11. Расчет показателей эффективности бизнеса

В пункте 10 приведен расчет финансового плана и чистый денежный поток при реализации запланированного проекта. Рассчитаем чистый дисконтированный доход по проекту, внутреннюю норму рентабельности, простой срок окупаемости и дисконтированный срок окупаемости. Ставка дисконтирования равна 12%.

Показатели эффективности инвестиционного проекта при привлечении средств дольщиков и использовании кредита банка

Показатели эффективности	При использовании средств дольщиков	При использовании кредита банка	Отклонение (+; -)
NPV, тыс. руб.	32 746,49	16 326,14	-16 420,35
IRR, %	0,33	0,21	-0,12
Простой срок окупаемости, лет	2,37	2,11	-0,26
Дисконтированный срок окупаемости, лет	2,51	2,25	-0,26

Финансирование инвестиционного проекта за счет средств дольщиков для предприятия выгоднее, так как: NPV выше на 16240,35 тыс. руб., IRR больше на 0,12, простой срок окупаемости меньше на 0,12 лет, дисконтированный срок окупаемости меньше на 0,26 лет.

Таким образом, привлечение дольщиков в данном случае для предприятия выгоднее.

12. Анализ рисков

В настоящее время одним из важнейших условий успешного функционирования предприятий инвестиционно-строительной сферы, обеспечивающих увеличение стоимости их активов, стабильное получение прибыли и реализацию социальных программ, является управление рисками. Вопросы риск-менеджмента в строительстве приобретают все большую актуальность. Управление рисками предприятия становится одним из ключевых конкурентных преимуществ независимо от формы собственности, и организационно-правовой формы предприятия инвестиционно-строительного комплекса.

Процесс управления и оценки рисков при принятии инвестиционных решений имеет большое значение, поскольку позволяет оценить возможные потери, запланировать процедуры для возможного их снижения, а также определить экономический эффект от управления рисками.

Целью управления риском является снижение вероятности, частоты событий совпадения проявления рисков по различным причинам и, как следствие, снижение суммарных потерь (ущерба) по проекту.

При разработке и реализации инвестиционного проекта в строительстве преследуются две основные цели:

* создать объект, удовлетворяющий требованиям, предъявляемым заказчиком, инвестором или покупателем и соответствующий действующим нормам и правилам;

* создать механизм для покрытия понесенных заказчиком затрат и дальнейшего получения прибыли.

По реализации инвестиционного проекта вероятность того, что реальный доход будет отличаться от прогнозированного, то есть существуют определенные риски.

Систематизированный анализ рисков и их учет в бизнес - плане позволит управлять рисками и воздействовать на них. Существуют два основных типа рисков: технические и финансовые. Технические риски могут быть вызваны следующими причинами:

- Задержка в подготовке строй площадки и выполнение графиков строительства;

- Задержка в поставке оборудования;

- Отсутствие сырья;

- Нехватка квалификационной рабочей силы;

- Повышение цен на сырье.

В области финансирования проект может быть рискованным в случае:

- Экономической нестабильности в стране;

- Инфляция;

- Сложившиеся ситуации неплатежей в отрасли;

- Дефицит бюджетных средств.

Общий итог

Настоящим бизнес-планом предполагается открытие строительно-ремонтной фирмы, занимающейся строительством, ремонтом и отделкой объектов жилой недвижимости в городе Красноярск и Красноярском крае. Приоритетным направлением будет являться высотное строительство панельных домов.

Фирма ООО «Стройсервис-Красноярск», будет предоставлять следующий перечень услуг:

- проведение геодезических и изыскательных работ на месте будущего строительства;

- строительство объектов любой сложности;

- отделочные работы любой сложности;

- ремонтные работы любой сложности;

- бытовые работы разного уровня.

На начальной стадии развития предприятия планируется строительство многоэтажного жилого дома. Многоэтажный жилой дом запроектирован из трех разновысотных блок-секций со встроенными помещениями на первых этажах, с техническим подпольем и чердаком. Многоэтажный жилой дом будет строиться в микрорайоне Взлетка.

Нормативный срок строительства жилого дома с инженерным обеспечением, согласно проекту организации строительства - 18 месяцев.

Общие затраты на строительство жилого дома составляют 320 тыс. руб.

Компания для строительства жилого дома не имеет собственных средств. Для реализации проекта необходимо 320.000 тыс. руб. можно рассмотреть следующие варианты инвестирования проекта:

1) привлечение средств дольщиков;

2) привлечение кредита в коммерческом банке.

Если предприятие пойдет по стандартному пути развития, будет привлекать средства дольщиков, то срок строительства, как показывает практика, увеличивается по сравнению с нормативным на 6 месяцев и составит не 18 месяцев, а 24 месяца (так как не всегда средств полученных от реализации квартир хватает, чтобы загрузить предприятие на полную мощность). Ещё один «минус» привлечения средств дольщиков это то, что продавать квартиры на начальной стадии строительства придется с дисконтом (т.к. на «сваях» вряд ли большое количество желающих будет покупать квартиры по рыночной стоимости).

Если же предприятие пойдет по пути привлечения кредита в коммерческом банке, все его потребности (материалы, трудозатраты и др.) будут закрыты кредитом, поэтому дом будет построен в нормативные сроки и продавать квартиры по заниженной стоимости не будет необходимости.

При оценки эффективности двух способов финансирования инвестиционного проекта выявлено следующее.

При использовании средств дольщиков притоки за весь срок проекта составят 400962 тыс. руб. Оттоки - 334052 тыс. руб. Чистый накопленный поток по проекту составит 66910 тыс. руб.

Денежные притоки при использовании кредита составят 761761 тыс. руб. Оттоки - 705806 тыс. руб. Накопленный чистый поток составит 55955 тыс. руб., что меньше чем в первом варианте на 10955 тыс. руб.

Финансирование инвестиционного проекта за счет средств дольщиков для предприятия выгоднее, так как: NPV выше на 16240,35 тыс. руб., IRR больше на 0,12, простой срок окупаемости меньше на 0,12 лет, дисконтированный срок окупаемости меньше на 0,26 лет.

Таким образом, привлечение дольщиков в данном случае для предприятия выгоднее.

Размещено на Allbest.ru