Размещено на http://www.allbest.ru/

8

ФЕДЕРАЛЬНОЕ АГЕНСТВО МОРСКОГО И РЕЧНОГО ТРАНСПОРТА

Федеральное государственное образовательное учреждение

высшего профессионального образования

Санкт-Петербургский государственный университет водных коммуникаций

Кафедра экономики и управления

на предприятии промышленности

КУРСОВАЯ РАБОТА

По дисциплине: «Оценка недвижимости»

На тему: «Оценка стоимости недвижимости»

Вариант №66

Руководитель:

Ростомянц Ю.А.

Санкт-Петербург

2009

Оглавление

Введение

1. Исходные данные для выполнения работы

1.1 Рынок складской недвижимости

2. Расчёт рыночной стоимости недвижимости на основе затратного подхода

2.1 Алгоритм реализации затратного подхода

2.2 Определение стоимости нового строительства здания методом сравнительной стоимости имущества

2.3 Расчёт накопленного износа здания модифицированным методом экономического возраста

2.4 Стоимость здания с учётом накопленного износа

2.5 Оценка рыночной стоимости участка земли

2.6 Расчёт рыночной стоимости недвижимости на основе затрат

3. Расчёт рыночной стоимости недвижимости на основе доходного подхода

3.1 Алгоритм реализации доходного подхода

3.2 Реконструкция отчёта о доходах

3.3 Оценка недвижимости методом прямой капитализации

4. Согласование результатов оценки

5. Заключение

Список использованной литературы

Состав и краткое содержание курсового проекта

В курсовой работе требуется определить рыночную стоимость объектов недвижимости производственного предприятия (согласно варианту). Курсовая работа состоит из:

· введения, где кратко раскрывается место и роль рынка недвижимости и института оценки в экономике в целом.

· первой главы, где производится выбор варианта, описывается объект оценки, выполняется краткий анализ ситуации на заданном сегменте рынка недвижимости.

· во второй и третьей главах выполняется расчёт рыночной стоимости заданных объектов с применением двух подходов (затратного и доходного). Применение третьего подхода (сравнения продаж) предусматривается при оценке рыночной стоимости участка земли.

· в четвёртой главе для окончательного вывода о величине рыночной стоимости объекта на дату оценки необходимо выполнить согласование результатов расчёта, полученных во второй и третьей главах

В заключении делаются выводы по работе, позволяющие судить о влиянии различных факторов на рыночную стоимость объектов, о характере его дальнейшего использования.

Введение

стоимость недвижимость затратный доходный

Развитие рыночных отношений в экономике России связано в значительной мере с объектами недвижимости, которые выступают в качестве средств производства. Постепенно в нашу экономическую практику и повседневную деятельность вошли термины «недвижимость», «рынок недвижимости», «рыночная стоимость» и т.д.

Согласно ст.130 « Гражданского кодекса РФ» к недвижимым вещам (недвижимому имуществу, недвижимости) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и всё, что прочно связано с землёй, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения.

К недвижимым вещам относятся так же подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда внутреннего плавания, космические объекты.

Без участия недвижимости в производстве не может быть нормальных экономических отношений. Для эффективного управления производственным предприятием, распределением его ресурсов важно знать и уметь определять стоимость зданий, сооружений и земли, на которой они располагаются. Этим занимаются специалисты в области экономики и оценки и оценки недвижимости.

Оценка - это определение стоимости объекта для специфических целей. В зависимости от ситуаций существует большое количество целей, для которых требуется оценка. Например, это приобретение, купля, продажа, залог, дарение, наследование, налогообложение, страхование имущества и т.п. И для каждой ситуации предполагается расчёт того или иного вида стоимости. В общем случае заказчику оценки желательно знать рыночную стоимость недвижимость. Результирующая величина рыночной стоимости всегда действительна только на конкретную дату оценки.

Для определения рыночной стоимости недвижимости используются три подхода:

Затратный, доходный и сравнительный. На основании сопоставления результатов полученных с применением различных подходов межу собой получают рыночную стоимость объекта на дату оценки.

1. Исходные данные для выполнения работы

По складскому помещению

Год ввода в эксплуатацию 1970. Здание строилось в соответствии с нормативными сроками, прямоугольное в плане, без подвала. Конструктивное решение - продольная схема, вертикальные несущие конструкции- ж/б каркас.

Основные строительные конструкции:

· фундаменты - сборные, ж/б;

· каркас - колонны ж/б., балки и фермы;

· стены и перегородки- кирпичные или ж/б панели;

· перекрытия - ж/б плиты;

· крыша - совмещённая, плоская;

· кровля - рулонная;

· полы - асфальтовые;

· проёмы - металлические;

· внутренняя и наружняя отделка простая.

Инженерные системы:

· хол. водоснабжение;

· центральное отопление;

· электроснабжения;

· принудительная вентиляция;

· телефонизация.

Косвенные издержки (КИ') = 10% от суммы прямых и косвенных издержек, рассчитанных при помощи УПВС зданий и сооружений.

Прибыль предпринимателя (ПП ) = 12% от суммы прямых и косв. издержек.

Для приведения здания в состояние, соответствующее рыночному уровню данного типа недвижимости, требуется провести ремонт:

· Заделать трещтны и отремонтировать швы между стеновыми плитами, на участке длиной 750 п.м;

· Возвести 8 глухих кирпичных перегородок, общей площадью 500м

· заменить 50 стальных оконных переплётов, масса одного-60кг;

· Остеклить 250моконных переплётов;

· Произвести ремонт полов на площади 700м;

· Произвести ремонт рулонной кровли на 600м;

· Окрасить водным составом фасад на площади 300м;

· Промыть и прочистить отопительные радиаторы в количестве 75 шт;

· Окрасить трубопроводы на площади 600м;

· Вместо 3,7 км старой электропроводки провести 5,2 км новой.

Продолжительность эффективного возраста здания определяется по выражению: ДВ (действительный возраст) + 20лет.

Среднерыночный коэффициент оборачиваемости при сдаче в аренду ( К) = 0,2. Период поиска нового арендатора после ухода старого составляет: t = 3 месяца.

Постоянные расходы по аналогичной недвиж. складываются из следующих затрат:

- налог -2,2% от стоимости имущества, рассчитанной по затратному подходу;

- страховые платежи -3% от стоимости нового стр-ва здания на дату оценки;

- прочие- 7$/мв год.

- переменные расходы -25$/мв год.

Дополнительные исходные данные для расчёта

1.1 Рынок складской недвижимости СПб

Сегмент складских и производственных помещений в Санкт-Петербурге является наименее развитым на рынке коммерческой недвижимости в СПб. Складская и производственная недвижимость в Санкт-Петербурге представлена в основном помещениями и площадями, построенными в советское время. Их уровень и качество сейчас удовлетворяют далеко не всех клиентов, которым все чаще требуются современные склады и производственные помещения. В Санкт-Петербурге отсутствует общепринятая классификация складской недвижимости, однако на рынке наблюдается существенные различия в качественных показателях и технической оснащенности складов. При анализе рынка складской недвижимости Санкт-Петербурга была использована московская классификация, которая была адаптированная к специфики рынка Санкт-Петербурга.

Класс "А"

· Современное складское здание из легких конструкций, построенное после 1990 года.

· Одноэтажное (однообъемное) здание, построенное по современным технологиям с использованием высококачественных материалов.

· Высокие потолки не менее 10 метров, позволяющие установку многоуровневого стеллажного оборудования.

· Ровный пол с антипылевым покрытием, нагрузка на пол 5-7 тонн/кв.м.

· Система пожарной сигнализации и автоматической системы пожаротушения (спринклерная или порошковая).

· Полностью регулируемый температурный режим.

· Тепловые завесы на воротах.

· Автономная электроподстанция и тепловой узел.

· Автоматические ворота докового типа с гидравлическим пандусом, регулируемым по высоте.

· Система центрального кондиционирования и/или система приточно-вытяжной вентиляции.

· Система охранной сигнализации и система видеонаблюдения.

· Офисные площади при складе.

· Оптико-волоконные телекоммуникации.

· Достаточная территория для отстоя и маневрирования большегрузных автомобилей.

· Расположение вблизи центральных магистралей или МКАД, обеспечивающее хороший подъезд.

Класс "B"

· Капитальное здание.

· Высота потолков от 6 до 8 метров.

· Пол - асфальт или бетон без покрытия.

· Температурный режим от +10 до +18 С.

· Пожарная сигнализации и гидрантная система пожаротушения.

· Пандус для разгрузки автотранспорта.

· Офисные помещения при складе.

· Телекоммуникации - МГТС.

· Охрана по периметру территории.

Класс "C"

· Капитальное производственное помещение или утепленный ангар.

· Высота потолков от 4,5 до 18 метров.

· Отапливаемое помещение, температура зимой +5 +8 С.

· Пол - асфальт или бетонная плитка, бетон без покрытия.

· Ворота на нулевой отметке.

Класс "D"

· Подвальные помещения или объекты ГО, не отапливаемые производственные помещения

Данная классификация была разработана с учетом состояния Российского рынка ск

В течение 2006 года объем предложения качественных складских площадей (классов «А» и «В») увеличился на 70,7% (345 175 кв. м). В течение первого квартала 2007 года было введено в эксплуатацию 30 тыс. кв. м качественных складских площадей. В результате ввода в эксплуатацию новых складских площадей в 1 кв. 2007 года структура предложения по классам существенно не изменилась.

Наибольший прирост объемов ввода в эксплуатацию в 2006 году наблюдался в сегменте «В», объем ввода в эксплуатацию в данном сегменте увеличился в 5 раз по сравнению с 2005 годом. Однако, несмотря на значительный рост объема ввода в эксплуатацию объектов класса «В», он уступает объемам ввода в эксплуатацию объектов класса «А» в 2006 году на 61 095 кв. м. В 2006 году объем ввода в эксплуатацию складских площадей класса «А» оценивается в 206 450 кв. м, класса «В» - 138 725 кв. м, прирост объема предложения объектов данных классов составил соответственно 88% и 54,7%.

Лидером по объему ввода в эксплуатацию в 2006 году складских площадей классов «А» и «В» является Пушкинский район - 140 345 кв. м (41% от общего объема ввода в эксплуатацию качественных складских площадей в 2006 году). Вторым по объему ввода в эксплуатацию в 2006 году качественных складских площадей является Невский район - 61 800 кв. м (18%).

Среди наиболее крупных можно выделить:

Складской комплекс «Обухово» проспект Обуховской обороны, 295, объект будет введен в четыре очереди в течение 2-4 квартала 2007 года, площадь комплекса составит 83 000 кв. м, класс - «А», владелец/инвестор строительства компания «Теорема»;

Логистический парк «Уткина Заводь» (1-ая очередь) строится в поселке Новосаратовка во Всеволожском районе Ленинградской области, площадь объекта составит 72 000 кв. м, класс - «А», владелец/инвестор строительства «Международное Логистическое Партнерство».

По данным на первый квартал 2007 года к вводу в эксплуатацию в 2008 году заявлено 13 объектов общей площадью 877 500 кв.м. Согласно прогнозам специалистов LCMC общий объем предложения качественных складских площадей на конец 2008 года должен составить 2 132 833 кв. м.

Диаграмма 2. Динамика роста объема предложения качественных (классов «А» и «В») складских площадей, согласно прогнозу, 1 кв. 2007 г., LCMC

Балльная оценка складских и производственных помещений