136905,1

142880

120090,7

134998,9

-

Этаж/ этажность

3/12

14/17

5/14

12/18

7/17

Корректировка

0%

0%

0%

0%

-

Скорректированная цена, тыс. руб. / м

136905,1

142880

120090,7

134998,9

-

Наличие отделки

Без ремонта

без ремонта

Без ремонта

Без ремонта

текущий ремонт

Корректировка

-8%

-8%

-8%

-8%

-

Скорректированная цена, тыс. руб. / м

136905,1· 8 /100 = 10952,4

136905,1 - 10952,4 = 125952,7

131449,6

110483,5

124199

-

Санузел

совмещенный

раздельный

раздельный

совмещенный

раздельный

Корректировка

+2%

0%

0%

+2%

-

Скорректированная цена, тыс. руб. / м

125952,7*2/100=2519,05 125952,7+2519,05=128471,7

131449,6

110483,5

126682,9

-

Состояние дома, отд. мест общего польз.

хорошее

хорошее

хорошее

хорошее

хорошее

Корректировка

0%

0%

0%

0%

-

Скорректированная цена, тыс. руб. / м

128471,7

131449,6

110483,5

126682,9

-

Наличие балкона/лоджии

лоджия

лоджия

лоджия

лоджия

лоджия

Корректировка

0%

0%

0%

0%

-

Скорректированная цена, тыс. руб. / м²

128471,7

131449,6

110483,5

126682,9

-

Сумма корректировок по модулю, %

6% + 8%+2% = 16 %

(84%)

6% + 5% + 8% = 19%

(81%)

6% + 3% + 8% =17%

(83%)

6% +2% + 8%+2% = 18%

(82%)

-

Весовые коэффициенты*

84 /(84+81+83+82) = 0,254?

? 0,25

81/(84+81+83+82) = 0,246?

? 0,25

83 /(84+81+83+82) = 0,251?

? 0,25

82 /(84+81+83+82) = 0,248?

? 0,25

-

Взвешенное значение, тыс. руб. / м²

128471,7· 0,25 = 32104,4

131449,6· 0,25 =32862,4

110483,5· 0,25 = 27620,8

126682,9· 0,25 = 31670,7

-

Стоимость 1 м²объекта оценки, тыс. руб.

32104,4 +

32862,4 +

27620,8 +

31670,7 =

124258,3

Стоимость объекта,

тыс. руб.

124258,3 · 73,10 =

= 9083281

*При сложении весовых коэффициентов, их сумма должна равняться 1

Объяснение вносимых корректировок:

Права.

В рамках данной работы объекты - аналоги выбраны с аналогичным правовым титулом, как и объект оценки. Поэтому корректировка не вводилась.

Значение корректировки 0%.

Условия финансирования сделки.

Цены, по которым выставлены объекты аналоги на рынок недвижимости, подразумевают под собой, что условия финансирования будут рыночными, что подтверждается беседами с продавцами и их агентами.

Значение корректировки 0%.

Условия продажи (аренды).

Все выбранные объекты аналоги выставлены на рынок посредством публичной оферты, (оферта (от лат. offero -- предлагаю) -- письменное или устное предложение одного лица (оферента), сделанное другому лицу (акцептанту), содержащее сообщение о желании заключить с ним договор) отклонений от чистоты сделок нет по всем сравнимым объектам.

Значение корректировки (+/-) 0%.

Дата предложения

Анализ приводимых в Отчете данных по аналогам основывается на информации, полученной по объектам за ретроспективный период. Значение корректировки на время продажи можно сделать на основании анализа изменения цен на рынке недвижимости. Данная информация получается из обзоров рынка недвижимости, публикуемых ведущими агентствами недвижимости и аналитическими агентствами.

Значение корректировки 0%.

Снижение цены в процессе торгов.

В процессе ведения переговоров, покупателям часто удается снизить цену

предложения, скидки на торг существенно возрастают. Средние значения скидок на торг 6%.

Значение корректировки 6%.

Местоположение.

Поправка на местоположение рассчитывается, как правило, на основе данных о парных продажах объектов и учитывает «престижность» района расположения объекта недвижимости.

Учитывают ближайшее окружение, специфику локального расположения объекта, по сравнению с объектами аналогами. Это связано с тем, что объект может иметь удачное районное или окружное расположение и напротив плохое локальное расположение, что очевидным образом влияет на инвестиционную привлекательность объекта, а, следовательно, и на его рыночную стоимость. Более приближенные к метро объекты, удобно расположенные или имеющие другие особенности местоположения (близость к памятникам архитектуры, к церковным сооружениям, окруженные природным ландшафтом; магазины, расположенные в первой линии домов, офисы в районе административно-деловой застройки) имеют большую привлекательность для потенциальных инвесторов. Объекты, расположенные в близости промзон, и не имеющие никакого отношения к производственно-складскому назначению, напротив теряют свой инвестиционный интерес при прочих равных условиях.

Таблица 11

Значение поправки на местоположение

Характеристика	Объект 1	Объект 2
Источник информации	"Инком-недвижимость",	"Миэль"
Точная ссылка на информацию	http://www.incom.ru/sale-realty/flats/1100889/	http://www.miel.ru/Databases/Saleout/Showcase/show?saleout_id=1100909
Местоположение	ст.м. Братиславская, Перервинский б-р д. 15, корп. 2	ст.м. Братиславская, ул. Братиславская ул д. 11
Удаленность от метро	10 м.п. от ст.м.	5 м.п. от ст м.
Площадь, кв. м	76,9	75
Назначение	квартира	квартира
Состояние помещения	экономичный ремонт	экономичный ремонт
Состояние здания	хорошее	хорошее
Стоимость продажи за 1 кв. м, руб.	145643,7	160000
Удаленность от метро	10 мин. пешком от ст.м.	5 мин. пешком от ст м.
5 м.п. от ст.м.	5%	0%
10 м.п. от ст м.	0%	-7%

Значение корректировки составляет -7 %

Тип дома

Панельные дома являются более престижными, чем блочные. Недостаток блочных домов является плохая состыковка блоков, невозможность варьировать габаритами квартир и изменять их планировку, поэтому это является незначительным ценообразующим фактором стоимости квартиры, а корректировка составляет 1-2%.

Значение корректировки - 2%

Степень строительной готовности

Все используемые в расчете объекты-аналоги являются завершенным строительством и эксплуатируемые по назначению жилые дома. Корректировка не применялась.

Значение корректировки 0%

Этаж.

Обычно, спрос на квартиры, находящиеся на первых и последних этажах ниже, чем на квартиры, расположенные на средних этажах дома. Квартиры на первом этаже потенциальный покупатель избегает из соображений безопасности, из-за нежелания слушать больше посторонних шумов, чем на верхних этажах и.т.д., а квартиры на последнем - из-за опасений возможных протечек крыши. В связи с тем, что все объекты-аналоги не расположены на первом и последнем этажах, корректировка не применялась.

Значение корректировки 0%.

Общая площадь.

Квартиры с большей жилой площадью, при прочих равных условиях, обычно стоят дороже. Все выбранные объекты-аналоги имеют сопоставимую площадь, поэтому корректировка не применялась.

Значение корректировки 0%.

Состояние помещений.

Поправки на состояние помещений влияют на цену очевидным образом. Для расчета поправки, возможно, использовать метод укрупненных показателей, то есть стоимость улучшений на 1 кв. м общей площади помещений, метод парных продаж, метод статистической обработки данных.

Виды ремонта:

1. Текущий ремонт.

Работы связаны с изменением существующего облика ранее эксплуатируемого помещения без замены конструктивных элементов.

1.1. Простой косметический ремонт.

Восстановление прежнего состояния помещений без работ по замене видов отделки. Переклейка обоев, перекраска стен и потолков, окраска окон, дверей, наличников и плинтусов, шлифовка и покрытие полов лаком.

1.2. Косметический ремонт с заменой отделочных материалов.

Восстановление прежнего состояния помещений с заменой отделочных материалов. Замена обоев на брызговые покрытия, венецианскую штукатурку, окраску, перекраску потолков с применением латексно-акриловых красок, замена наличников, плинтусов.

2. Капитальный ремонт.

Работы связаны с изменением существующего облика ранее эксплуатируемого помещения с заменой конструктивных элементов.

2.1. Простой капитальный ремонт.

К работам текущего ремонта добавляется замена конструктивных элементов и инженерных систем, демонтажные работы, замена покрытий полов, штукатурные работы, замена систем водоснабжения, канализации, электросетей.

2.2. Сложный капитальный ремонт

К работам простого капитального ремонта добавляются элементы, изменяющие стилевые решения помещений: декоративные потолочные конструкции, арки, пилястры, ниши, колонны и т.д.

3. Реконструкция.

Работы связаны с изменением существующего облика и функционального назначения ранее эксплуатируемого помещения, например: изменение планировки квартиры в связи с заменой собственника, приспособление помещений под другие нужды, изменение функций помещений. Также под эту категорию попадают работы сложного ремонта, связанные с заменой несущих конструкций помещений: замена и усиление перекрытий, замена перегородок и т.д. 4. Отделка помещений.

Получивший в последние годы широкое распространение вид работ, связанный с доведением до потребительских кондиций помещений, сданных после строительных работ по условной классификации - «без отделки». Совмещает в себе все предыдущие три вида работ, в том числе реконструкцию, т.к. зачастую заменяются все, только что выполненные конструктивные элементы и инженерные системы.

Таблица 12

Значение поправки на ремонт.

Характеристика	Объект 1	Объект 2
Источник информации	Инком-недвижимость"	"Миэль"
Точная ссылка на информацию	http://www.incom.ru/sale-realty/flats/1297640/	http://www.miel.ru/Databases/Saleout/Showcase/show? saleout_id=11016307
Местоположение	ст.м. Юго-Западная, ул. Покрышкина д. 11	ст.м. Юго-Западная, ул. Покрышкина д.5 к.1
Площадь, кв. м	74,9	76
Назначение	квартира	квартира
Состояние помещения	требуется ремонт	текущий ремонт
Состояние здания	хорошее	хорошее
Стоимость продажи за 1 кв. м, руб.	135970	147000
Состояние помещения	требуется ремонт	текущий ремонт
требуется ремонт	0%	-8%
текущий ремонт	7%	0%

Значение корректировки - 8%.

Санузел

Согласно исследованию аналитического центра IRN, вид санузла (совмещенный или раздельный) является незначительным ценообразующим фактором стоимости квартиры, а корректировка составляет 1 - 2%.

Значение корректировки - 2%.

Состояние здания.

Общее состояние здания и помещений совместного пользования, играют не маловажную роль в ценообразовании стоимости оцениваемого объекта. Данный фактор учитывает визуальное восприятие, вследствие чего является не маловажным.

Значение корректировки 0%

Наличие балкона/лоджии

Наличие балкона/лоджии в квартире является также ценообразующим фактором стоимости квартиры и соответственно повышает ее. В данном случае все объекты-аналоги имеют балкон/лоджию поэтому корректировка не вводилась.

Значение корректировки 0%

Итоговая стоимость объекта оценки, рассчитанная методом сравнения продаж составляет: 9083281 (девять миллионов восемьдесят три тысячи двести восемьдесят один) руб.

3. СОГЛАСОВАНИЕ РЕЗУЛЬТАТОВ ОЦЕНКИ

Целью согласования результатов используемых подходов является определение наиболее вероятной стоимости оцениваемого объекта недвижимости на дату оценки через взвешивание преимуществ и недостатков каждого из них. Эти преимущества и недостатки оцениваются по следующим критериям:

1. Достоверность, адекватность и достаточность информации, на основе которой проводится анализ;

2. Способность отразить действительные намерения типичного покупателя или продавца, а также прочие реалии спроса/предложения;

3. Действенность метода в отношении учета конъюнктуры и динамики рынка финансов и инвестиций (включая рынки);

4. Способность метода учитывать структуру и иерархию ценообразующих факторов, типичных для объекта (местоположение, размер, качество строительства, износ, потенциальная доходность и т.д.);

5. Ограничительные условия, накладываемые на каждый из применяемых методов оценки.

На основании анализа этих факторов подходам присваиваются весовые коэффициенты, учитывающие влияние каждого метода на стоимость объекта.

В данном случае для определения рыночной стоимости объекта оценки нам был использован только сравнительный подход, поэтому дополнительного согласования применения подходов в данном случае не требуется.

Таблица 13

Наименование объекта оценки	Рыночная стоимость, руб.
Трехкомнатная квартира, расположенная по адресу:: г. Москва, ул. Новомарьинская, д. 16, корп. 1, кв. 223, общей площадью 73,10 кв.м.	9083281 (девять миллионов восемьдесят три тысячи двести восемьдесят один) руб.

4. ЗАКЛЮЧЕНИЕ О РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ

Мы, нижеподписавшиеся, настоящим удостоверяем, что в соответствии с имеющимися у нас данными:

изложенные в данном отчете факты правильны и соответствуют действительности;

сделанный анализ, высказанные мнения и полученные выводы действительны исключительно в пределах оговоренных в данном отчете допущений и ограничивающих условий и являются нашими персональными, непредвзятыми профессиональным анализом, мнениями и выводами;

мы не имеем ни в настоящем, ни в будущем какого-либо интереса в объекте собственности, являющемся предметом данного отчета;

мы также не имеем личной заинтересованности и предубеждения в отношении вовлеченных сторон;

наше вознаграждение ни в коей степени не связано с объявлением заранее определенной стоимости, или тенденции в определении стоимости в пользу клиента, с суммой оценки стоимости, с достижением заранее оговоренного результата или с последующими событиями;

задание на оценку не основывалось на требовании определения минимальной или заранее оговоренной цены;

ни одно лицо, кроме подписавших данный отчет, не оказывали профессионального содействия оценщикам, подписавшим данный отчет;

наш анализ, мнения и выводы были получены, а этот отчет составлен в полном соответствии с Едиными Стандартами Профессиональной Практики Оценки;

удостоверяем, что использование данного отчета регулируется требованиями Российского Общества Оценщиков в отношении его проверки должным образом уполномоченными представителями;

расчетная рыночная стоимость признается действительной на 20.11.2011 г.

Окончательное заключение о рыночной стоимости объекта оценки с учетом НДС составляет 9083281 (девять миллионов восемьдесят три тысячи двести восемьдесят один) руб.

ОЦЕНЩИК РУКОВОДИТЕЛЬ	_________________________ / Никитин А.А. / __________________________ /Кочеткова Л.А/

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

В курсовой работе на тему: Оценка стоимости объекта недвижимости: «Трехкомнатная квартира, расположена по адресу г. Москва ул. Новомарьинская дом 16 корп.1 кв. 223» цель которой рассчитать рыночную стоимость объекта недвижимости, представлены теоретические основы методов и подходов по оценке недвижимости, дана оценка рыночной стоимости объекта оценки. Для согласования результатов оценки объекта использован сравнительный подход; разработано Заключение стоимости объекта недвижимости: Оценка стоимости объекта недвижимости: «Трехкомнатная квартира, расположена по адресу г. Москва ул. Новомарьинская дом 16 корп.1 кв 223». Представлен список использованной литературы и источников информации. В приложении представлена информация, использованная для сравнения с объектом оценки.

СПИСОК ИСПОЛЬЗУЕМОЙ ЛИТЕРАТУРЫ И ИСТОЧНИКОВ ИНФОРМАЦИИ

1. Гражданский кодекс Российской Федерации, от 21 октября 1994 № 51-ФЗ;

2. Жилищный кодекс Российской Федерации, от 29 декабря 2004 № 188-ФЗ;

3. Закон РФ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ;

4. Асаул А.Н. Экономика недвижимости. - СПб.: Питер, 2004г.

5. Генри С. Оценка недвижимости. - М.: КНОРУС, 1994 г.

6. Грибовский С.В. Оценка доходной недвижимости - СПб.: Питер, 2001г.

7. Грязнова А.Г., Федотовой М.А. Оценка недвижимости. - М.: Финансы и статистика, 2006г.

8. Иванова Е.Н. Оценка доходной недвижимости. - М.: КНОРУС,2010г.

9. Максимов С.Н. Основы предпринимательской деятельности на рынке

недвижимости. - СПБ.: Питер,2000г.

10. Севастьянова А.В. Экономическая оценка недвижимости и инвестиций. - М.: АКАДЕМИЯ,2008г.

11. Тарасевич Е.И. Основы предпринимательской деятельности на рынке недвижимости. - СПБ.: Питер.1997г.

12. Фридман Д., Ордуй Н. Анализ и оценка приносящий доход недвижимости.- М.: Дело,1997г.

13. Шевчук Д.А. Оценка недвижимости и управления собственностью. - М.: ФЕНИКС,2007г.

14. Щербакова Н.А. Оценка недвижимости и управления собственностью. - М.: ФЕННИКС,2007г.

15. Стандарты оценки:

· Микерин Г.И., Недужий М.И., Павлов Н.В., Яшина Н.Н. Международные стандарты оценки Кн 1. - М.: «НОВОСТИ», 2000г.

· Микерин Г.И., Недужий М.И., Павлов Н.В., Яшина Н.Н. Международные стандарты оценки Кн 2 - М.: «НОВОСТИ», 2000г.

· Стандарты оценки, обязательные к применению субъектами оценочной деятельности, утвержденными Постановлением Правительства РФ № 519 от 06.07.2001 г.

· Методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков от 07.03.2002 г. № 568-р.

· Федеральный стандарт оценки №1 «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО №1)» (утвержден приказом Минэкономразвития России от 20 июля 2007 года №256, зарегистрировано в Минюсте РФ 22.08.2007 года, регистрационный N 10040, опубликован в "Российской газете" - Федеральный выпуск №4457 от 4 сентября 2007 г).

· Федеральный стандарт оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО №2)» (утвержден приказом Минэкономразвития России от 20 июля 2007 года № 255, зарегистрировано в Минюсте РФ 23.08.2007 N 10045, опубликован в "Российской газете" - Федеральный выпуск №4457 от 4 сентября 2007 г).

· Федеральный стандарт оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)» (от 20 июля 2007 г. N 254, зарегистрировано в Минюсте РФ 20.08.2007 N 10009, опубликован в "Российской газете" - Федеральный выпуск №4458 от 5 сентября 2007 г).

· Сборники укрупненных показателей восстановительной стоимости зданий и сооружений для переоценки основных фондов.

Интернет ресурсы:

· http://www.win.izrukvruki.ru,

· http://www.nrn.ru,

· http://www.volgainfo.net.ru,

· http://www.gks.ru,

· http://www.nrn.ru/article.shtml?id=4977

· http://www.rgr.ru,

· http://www.m-economy.ru,

· www.appraiser.spd.ru

ПРИЛОЖЕНИЯ СТОИМОСТИ ТРЕХКОМНАТНЫХ КВАРТИР

Размещено на Allbest.ru