Подведена к участку

33

Расстояние до телефонного распределительного щита городской телефонной сети

500 м

34

Условия приема телерадиосигнала

Доступность прямого сигнала только в пределах и за пределами города

Здание

36

Общая характеристика объекта

Двухэтажное кирпичное здание

37

Адрес, местоположение

г. Москва, ул. Мастеркова, д.4.

38

Целевое назначение и разрешенное использование

Многофункциональное производственно-офисное здание

39

Год постройки

1992

40

Площадь застройки по паспорту БТИ

355,5 м²

41

Строительный объем по паспорту

2400 м³

42

Количество этажей

2

43

Площадь общая

497,26 м²

44

Площадь первого этажа

248,63 м²

45

Полезная площадь 1-го этажа

125,26 м²

46

Площадь второго этажа

258,63 м²

47

Полезная площадь 2-го этажа

171,54 м²

48

Фундамент

Ленточный из блоков ФБС

49

Стены

Кирпичные

50

Внутренние перегородки

Шлакоблочные

51

Колонны и столбы

Нет

52

Перекрытия

Железобетонные

53

Кровля

Плоская с гидроизолирующим покрытием

54

Перекрытия

Сборные железобетонные плиты

55

Крыша

Совмещенная кровля с мягким гидроизолирующим покрытием

56

Окна

Пластиковые створные с металлическими решетками в межрамном пространстве

57

Внутренняя отделка

Обычная

58

Двери

Входные простые, внутренние - филёнчатые

59

Стены

Оштукатурены, побелены, окрашены

60

Полы

Бетонные, покрытые плиткой; обитые досками и фанерой, покрашенные в служебных помещениях

60

Потолок

Побелен

61

Отопление

Автономное от расположенного в одном из помещений на первом этаже электрокотла мощностью 12кВт

62

Электропроводка

Закрытая

63

Водоснабжение

Электропогружной насос N= 0,5 кВт для технической воды из собственной скважины

64

Первоначальная балансовая стоимость

Неизвестна

65

Год последнего капитального ремонта

2006 г.

66

Наличие обременений (ограничений)

Нет

67

Техническое состояние

Хорошее (износ менее 20%)

68

Группа капитальности

Первая

Коммунальные услуги

69

Электроснабжение

за 1 кВт - 2 руб.10 коп.

70

Электрокотел N= 12кВт

В холодное время года до 97000 руб. в месяц

71

Канализация

Выгребная яма. Вывоз нечистот - 10,8 куб м по 20 руб. за куб м без НДС раз в 3 месяца

72

Телефон

355 руб. в месяц без НДС

Особые отметки по описанию здания

· Подвальное помещение отсутствует.

· Пол выложен плиткой 30х30см.

· В служебных помещениях имеется настил из досок, покрытый фанерой и линолеумом.

· Система отопления смонтирована в 2007 году: батареи из чугунных секций, трубопроводы пластиковые.

· Отопление автономное от электрокотла мощностью 12кВт, установленного в одном из помещений на 1 этаже здания.

· Имеется две работающие телефонные линии.

· Техническая вода из небольшой скважины электронасосом подается из бака-накопителя емкостью 1 куб. м. по внутренней сети водопровода в туалеты на первом и втором этаже. Питьевая вода привозная.

· На первом этаже оцениваемого здания расположены:

ь тамбур 2,5х1,5 м

ь вестибюль 2,5х4 м

ь 5 помещений со входами из общего коридора:

8,5х4,6 м

7,4х4,3 м

5,5х3,6 м

5,4х2,8 м

4,6х4,2 м

Таблица 17

L1	L2	S
8,5	4,6	39,1
7,4	4,3	31,82
5,5	3,6	19,8
5,4	2,8	15,12
4,6	4,2	19,42
Итого площадь	125,26

ь туалет;

ь помещение 5,4х3,9 м, разделенное перегородкой под электрощитовую, отопительный котел и место для оператора.

· На втором этаже оцениваемого здания расположены:

ь 10 помещений со входами из общего коридора:

3,8х2,5 м

3,5х2,6 м

4,2х2,3 м

6,6х4,3 м

7,1х3,8 м

5,4х2,6 м

5,1х2,4 м

4,8х3,3 м

5,2х3,5 м

6,4х4,3 м

Таблица 18

L1	L2	S
3,8	2,5	9,5
3,5	2,6	9,1
4,2	2,3	9,66
6,6	4,3	28,38
7,1	3,8	26,98
5,4	2,6	14,04
5,1	2,4	12,24
4,8	3,3	15,84
5,2	3,5	18,2
6,4	4,3	27,52
Итого площадь	171,46

ь туалеты;

ь запасной выход на улицу с металлической лестницей;

ь накопительный бак с технической водой в одном из помещений.

Расчет стоимости аналога объекта методом укрупненных нормативов

(по сборникам укрупненных показателей восстановительной стоимости)

Выбор сборника, соответствующего типу здания по назначению:

СБОРНИК № 26. УКРУПНЕННЫХ ПОКАЗАТЕЛЕЙ ВОССТАНОВИТЕЛЬНОЙ СТОИМОСТИ (УПВС) ЗДАНИЙ И СООРУЖЕНИЙ В СОВХОЗАХ, КОЛХОЗАХ, МЕЖКОЛХОЗНЫХ И ДРУГИХ СЕЛЬСКОХОЗЯЙСТВЕННЫХ ПРЕДПРИЯТИЯХ И ОРГАНИЗАЦИЯХ (Утвержден Министерством сельского хозяйства СССР по согласованию с Госстроем СССР).

Определение аналога по типу и назначению. Поиск соответствующей таблицы.

Том 2 сборника 26. Жилые, культурно-бытовые и административно-хозяйственные здания.

Отдел III. Административные и коммунально-бытовые здания.

Таблица 52. Административные здания двухэтажные кирпичные.

Характеристика

Фундаменты бутобетонные ленточные. Стены кирпичные. Перекрытия из гипсобетонных плит. Перекрытия железобетонные. Кровля по деревянным стропилам. Полы дощатые или паркетные. Здания оборудованы печным отоплением, канализацией (люфт-клозеты), освещением, радио и телефоном. Группа капитальности I.

Таблица 52

Восстановительная стоимость 1 куб. м здания в руб. Объем здания до 10000 куб. м

Территориальные Вид внутренней отделки

пояса простая повышенная

а б

1 19,1 20,4

2 20,2 21,6

3 21,4 22,9

4 22,5 24,1

5 23,8 25,4

6 38,2 40,8

7 46,7 49,9

8 49,6 53

9 53,4 57,1

Примечание 1. В случае отсутствия одного или нескольких видов благоустройства здания восстановительную стоимость надлежит уменьшать в следующих размерах (в %):

Вид внутреннего благоустройства а б

Электроосвещение 2,4 2,2

Радио 0,5 0,4

Телефон 0,8 0,7

Печное отопление 4,7 4,2

Примечание 2. При наличии других разновидностей благоустройства стоимость последних определять в следующих размерах: центрального отопления 4,1 %, водопровода 0,8 %, канализации 0,7 %, телевидения 1 %

Удельные веса отдельных конструктивных элементов в % (к табл.52).

№ Наименование а б

1 Фундаменты 9 8

2 Стены и перегородки Перекрытия 21 19

3 Перекрытия 14 13

4 Кровля 4 3

5 Полы 8 10

6 Проемы 10 9

7 Отделочные работы 16 21

В качестве объекта-аналога для оцениваемого здания выбрано типовое двухэтажное административное кирпичное здание со следующими характеристиками:

ь группа капитальности - первая

ь фундаменты - железобетонные ленточные

ь основной тип стен - кирпичные оштукатуренные

ь перекрытия - железобетонные

ь кровля рулонная по железобетонным плитам

ь полы цементные и покрытые линолеумом

ь внутренняя отделка обычная

ь центральное отопление

ь канализация

ь освещение

ь телефон

Восстановительная стоимость 1м³ здания в ценах 1969 г. для первого территориального ценового пояса, 2-го климатического района составляет 19 руб.10 коп. при расчетном объеме до 10 000 м³. (УПВС, сб. № 26, табл.52).

Удельные веса конструктивных элементов по данным соответствующей таблицы УПВС составляют:

Наименование конструктивного элемента	Удельный вес, в %
Фундаменты	9
Стены и перегородки	21
Перекрытия	14
Крыша	4
Полы	8
Проемы	10
Отделка	16
Внутренние сантехнические, электротехнические и слаботочные устройства	9
Прочие работы	9
ИТОГО:	100%
Дополнения и корректировка
водопровод	"+" 0,7
канализация	"+" 0,6
печное отопление	"-" 4,7
центральное отопление	"+" 4,1
ИТОГО	107%

Корректировка показателя стоимости объекта-аналога

Оцениваемое здание имеет ряд отличий от выбранного объекта-аналога, что должно быть учтено путем корректировки показателя стоимости.

Корректировка показателя стоимости объекта-аналога на отличия и отсутствие отдельных строительных элементов по сравнению с характеристиками объекта оценки производится путем умножения исходного значения стоимости из сборника УПВС на общий коэффициент корректировки. Значение общего коэффициента определяется путем перемножения всех поправочных коэффициентов.

Укрупненные показатели восстановительной стоимости рассчитаны за единицу сравнения для условий 2 климатического района. Для определения оценочной стоимости зданий по I, III или IV климатическому району к единичной стоимости соответствующего территориального пояса применяется поправочный коэффициент (см. техническая часть УПВС N 26). В данном случае поправочный коэффициент не применяется, так как здание находится во втором климатическом районе.

Восстановительная стоимость подвала (верх перекрытий, которых находится на расстоянии менее 2-х метров от тротуара) используемого под служебные или другие цели, определяется умножением объема подземной части здания на стоимость 1 м³, принятую для оценки надземной части здания, без каких-либо поправочных коэффициентов. (Стр.29 разъяснений по вопросам оценки недвижимости при использовании сборников УПВС). В оцениваемом здании подвал отсутствует.

Восстановительная стоимость здания с мансардой (помещением, которое устроено в габаритах чердачного пространства и находится под общей крышей здания) рассчитывается с применением поправки 0,97 (Стр.33 разъяснений по вопросам оценки недвижимости при использовании сборников УПВС). В оцениваемом объекте мансарда отсутствует.

Здание оборудовано дополнительно водопроводом (К=0,8) и канализацией (К=0,7). Поскольку канализация не централизованная, а с выгребной ямой, применяется К=0,6.

Поскольку вода в водопроводе техническая, а не питьевая, из автономной скважины на территории участка, применяется коэффициент 0,7.

Скорректированная стоимость 1 куб. метра объекта-аналога в ценах 1969 года составляет: 19,1х1,0 = 19,10 рублей.

Стоимость здания аналога в ценах 1969 года рассчитывается по следующей формуле:

С ₆₉ = CхVхК = руб., (55)

где:

С скорректированная стоимость 1 куб. метра объекта-аналога;

V расчетный объем;

K коэффициент корректировки.

Строительный объем оцениваемого здания 2 400 м³.

Стоимость возведения здания аналога в ценах 1969 года составляет:

С ₆₉ = 19,10 руб. х 2 400м³ х 1,07 = 49 048,8 рублей.

Переход к уровню цен на дату оценки

Восстановительная стоимость оцениваемого здания в уровне цен на дату оценки определяется путем пересчета стоимости строительства в уровне цен 1969 года сначала в уровень цен 1984 года, а затем в уровень цен на дату оценки с использованием соответствующих коэффициентов и индексов в отраслевом разрезе.

C = C ₆₉ х К _69-84 х К _84-91 х К _91-10, (56)

где:

С ₆₉ удельное значение базисного укрупненного показателя восстановительной стоимости в ценах 1969 г.

К _69-84 индекс изменения сметной стоимости строительно-монтажных работ по отраслям народного хозяйства на 1 января 1984 г., введен постановлением Госстроя СССР N 94 от 11 мая 1983 г. Состоит из отраслевого и территориального коэффициентов. Для Московской области - 1,2 [7].

К _84-91 индекс изменения сметной стоимости строительно-монтажных работ по отраслям народного хозяйства на 1 января 1991 г., введен Письмом Госстроя СССР от 6 сентября 1990 г. N 14-Д. Состоит из отраслевого и территориального коэффициентов. Для Московской области - 1,65 [6].

К _91-10 индекс удорожания к базисной стоимости строительно-монтажных работ в ценах 1991 г. на 2010 г., с учетом компенсационных затрат стоимости материалов. Для Московской области, административные здания - индекс составляет 42,75. В индексе не учтен налог на добавленную стоимость.

Итоговый коэффициент перехода из цен базового 1969 года на дату оценки 19.12.2010 г.

И= 1,2*1,65*42,75 = 84,645

Окончательно полная стоимость замещения оцениваемого здания без учета износа в ценах на дату оценки составит:

C _19.12.2010 = C ₆₉ * И _69-19.12.10 = 49 048,8 *84,645 = 4 151 736 рублей. (округленно)

Расчет величины физического износа

Исправимый физический износ (Отложенный ремонт)

Под исправимым физическим износом понимается потеря стоимости из-за потенциальных затрат типичного покупателя на ремонт строительных конструкций и элементов здания, имеющих явные повреждения или дефекты.

Предполагается, что конструкции и элементы восстанавливаются до состояния соответствующего условиям нормальной эксплуатации, или полностью заменяются.

Расчет величины отложенного ремонта выполняется в соответствии с методикой, изложенной в Ведомственном Нормативном документе ВСН 53-86 (р). В качестве исходных данных принимаются степени и объемы повреждений конструктивных элементов, выявленные в результате технического освидетельствования. Рассматриваемый объект находится в удовлетворительном состоянии и стоимость работ по устранимому износу не рассчитывается.

Неисправимый физический износ

Неисправимый физический износ здания вызван естественным процессом старения строительных материалов, конструкций и инженерного оборудования.

Данный вид износа рассчитывается от остаточной стоимости конструкций и элементов (за вычетом исправимого физического износа), пропорционально отношению фактических и нормативных сроков службы конструкций и элементов. Коэффициент для определения износа есть отношение фактического срока к нормативному сроку эксплуатации здания. При превышении фактическим сроком эксплуатации нормативного коэффициент износа принимается равным 1.00.

Таблица 19

Неисправимый физический износ

1	Стоимость нового строительства, руб.	4 151 736
2	Минус Исправимый физический износ (отложенный ремонт), руб.	0
3	Итого стоимость элементов с неисправимым физическим износом, руб.	4 151 736
4	Фактический возраст здания, лет	18
5	Нормативный срок эксплуатации, лет	85
6	Коэффициент к определению износа (п.4/п.5 х 100%)	21
7	Неисправимый физический износ, руб.	871 864

Расчет неустранимого износа производится по нормам амортизационных отчислений.

Исходные данные.

Шифр (наименование) объекта оценки: нежилое административное помещение Инвентарный номер: нет.

Группа капитальности объекта оценки: первая.

Шифр амортизационных отчислений 10005.

Годовая норма амортизационных отчислений 21 %.

Нормативный срок эксплуатации здания 85 лет.

Нормативный срок эксплуатации зданий (общая физическая жизнь) определяется в соответствии с функциональным назначением и конструктивными особенностями с учетом норм амортизационных отчислений на полное восстановление (Постановление Совмин СССР от 22.10.90 г N 1072 "О Единых нормах амортизационных отчислений на полное восстановление основных фондов народного хозяйства СССР).

Год постройки 1992 год.

Год оценки 2010 год.

Действительный возраст на дату оценки 18 лет.

Износ = 21%.

Таблица 20

Общий физический износ объекта оценки

Наименование	рублей.
Исправимый физический износ (отложенный ремонт)	0
Неисправимый физический износ	871 864
Итого общий физический износ	871 864
Стоимость нового строительства	4 151 736
Остаточная стоимость (округленно до сотен)	3 279 872

Итого стоимость объекта оценки, исчисленная затратным методом на дату оценки 19 декабря 2010 года, составляет 3 279 872 (три миллиона двести семьдесят девять тысяч восемьсот семьдесят два рублей).

Стоимость замещения объекта оценки с учетом износа = 3 279 872 руб.

3.4 Заключение об итоговой стоимости объекта оценки ООО "Международного Фондового Банка

ВЫВОД: Рыночная стоимость предъявленного к оценке административно-хозяйственного здания по состоянию на 19.12.2010 г. составляет 2 583 227 (два миллиона пятьсот восемьдесят три тысячи двести двадцать два рублей), в том числе НДС 18% - 696 645 рублей.

Заключение о величине стоимости ООО "Международного Фондового Банка исчисленной в рамках затратного подхода

Таблица 21

№ п/п	Активы	Обязательства
	Суммарный актив баланса: 143 583	Текущие обязательства: 54 707,в том числе: краткосрочные займы: 0 кредиторская задолженность: 54 707
	Скорректированная стоимость здания: 2 583 227
	Итого: 2 726 810	Итого:
	Активы - Обязательства = 2 186 193 руб.

ВЫВОД: Рыночная стоимость предъявленного к оценке ООО "Международного Фондового Банка, исчисленная в рамках затратного подхода, составляет 2 186 193 рублей.

Заключение

В заключение курсового проекта можно сказать, что была сделана попытка по проведению оценки бизнеса ООО "Международного Фондового банка" и определению его рыночной стоимости.

Целью оценки являлось определение рыночной стоимости предприятия.

Для проведения оценки был осуществлён анализ финансового состояния ООО "Международного Фондового банка" за 2009 год, который состоял из 2 частей.

Первая часть - анализ финансовых отчётов предприятия, который показал неблагоприятную тенденцию, способствующую увеличению рыночной стоимости завода.

Вторая часть - анализ финансово-оперативных коэффициентов предприятия, который выявил, что в ближайший промежуток времени банку "МФБ" не удастся поправить свою платежеспособность, что негативно отразится на рыночной стоимости предприятия.

На основе полученных данных были предложены меры по улучшению финансового положения банка: пополнения источников собственных средств; сокращения дебиторской задолженности; ускорения оборачиваемости запасов.

Следующим этапом было определение задания на оценку и получение исходных данных по объекту. На основе полученных данных расчёт рыночной стоимости ООО "Международного Фондового банка" проходил в рамках затратного подхода.

Первоначально была проведена оценка административно-хозяйственного здания методом расчёта стоимости замещения, которая без учета износа в ценах на дату оценки составила 4 151 736 рубля.

Затем был рассчитан общий физический износ оцениваемого объекта, который составил 871 864 рубля.

Стоимость замещения объекта оценки с учетом износа составила 3 279 872 рублей.

Подводя итог проведённой оценке, было определено, что рыночная стоимость предъявленного к оценке ООО "Международного Фондового банка" исчисленная в рамках затратного подхода, составляет 2 186 193 рублей

Список использованной литературы

1. Валдайцев, С.В. Оценка бизнеса - М.: "Проспект", 2008.

2. Есипов, В.Е. Оценка бизнеса. Полное практическое руководство. - М.: "Эксмо", 2008.

3. Козлов, Н.А. Оценка рыночной стоимости - М.: "Альфа-Пресс", 2006. - 12 с.

4. Парев, В.В. Оценка стоимости бизнеса - М.: "Феликс", 2007. - 25 с.

5. Просветов, Г.И. Оценка бизнеса. Задачи и решения - М.: "Маросейка", 2008. - 43 с.

6. Письмо Госстроя СССР от 6 сентября 1990 г. №14-Д "Об изменении сметной стоимости строительно-монтажных работ по отраслям народного хозяйства на 1 января 1991 г.".

7. Постановление Госстроя СССР №94 от 11 мая 1983 г. "Об изменении сметной стоимости строительно-монтажных работ по отраслям народного хозяйства на 1 января 1984 г.".

8. Электронные данные - М., Официальный сайт ООО "Международного Фондового банка" 2010. - Режим доступа: http://www.mfb.ru/, свободный. - Загл. с экрана. - Яз. рус.

9. Электронные данные - М., "Оценка стоимости предприятия", 2010. - Режим доступа: http://www.ocen.ru/business/, свободный. - Загл. с экрана. - Яз, рус.

10. Электронные данные - М., "Оценка стоимости бизнеса", 2010. - Режим доступа: http://www.cfin.ru/finanalysis/value. shtml, свободный. - Загл. с экрана. - Яз. рус.

11. Электронные данные - М., "Оценка стоимости бизнеса", 2010. - Режим доступа: http://www.bk-arkadia.ru/servicecost3/, свободный. - Загл. с экрана. - Яз. рус.

12. Электронные данные - М., "Отраслевой обзор", 2010. - Режим доступа: http://www.fcinfo.ru/themes/basic/materials-document. asp? folder=3001&matID=237108, свободный. - Загл. с экрана. - Яз. рус.

13. Электронные данные - М., "Экономика России", 2010. - Режим доступа: http://ru. wikipedia.org/wiki, свободный. - Загл. с экрана. - Яз. рус.

Приложения

Приложение 1

Актив	Код показателя	На начало отчетного года	На конец отчетного периода
I ВНЕОБОРОТНЫЕ АКТИВЫ Нематериальные материалы	110	0	47
Основные средства	120	102 570	102 397
Незавершенное производство	130	2 835	45 022
Доходные вложения в материальные ценности	135	0	0
Долгосрочные финансовые вложения	140	710	710
Отложенные налоговые активы	145	3 454	70
Прочие внеоборотные активы	150	0	0
ИТОГО по I разделу	190	109 769	148 246
II. ОБОРОТНЫЕ АКТИВЫ Запасы	210
в том числе: сырье, материалы, и другие аналогичные ценности	211	11 375	16 188
животные на выращивание и откорме	212	2 131	2 266
затраты на незавершенном производстве	213	0	0
годовая продукция и товары на перепродажу	214	18	88
товары отгруженные	215	9 090	13 655
расходы будущего периода	216	134	165
прочие запасы и затраты	217	2	14
Налог на добавленную стоимость по приобретенным ценностям	220	1 246	7 353
Дебиторская задолженность	230	700	700
в том числе покупатели и поставщики	231	0	0
Дебиторская задолженность (платежи по которой ожидают в течение 12 месяцев после отчетной даты)	240	3 092	5 909
в том числе покупатели и поставщики	241	1 693	1 850
Краткосрочные финансовые вложения	250	0	0
Денежные средства	260	1 751	4 574
Прочие оборотные активы	270	15 620	3 901
ИТОГО по II разделу	290	33 784	38 625
Баланс	300	143 553	186 871
III КАПИТАЛЫ И РЕЗЕРВЫ Уставной капитал	410	3 499	3 499
Собственные акции, выкупленные акции	420	25 554	25 554
Резервный капитал	430	910	910
в том числе: резервы, образованные в соответствие с законодательством		0	0
резервы, образованные с учредительными документами		210	210
Нераспределенная прибыль	470	26 724	55 079
ИТОГО по III разделу	490	56 687	85 042
IV КРАТКОСРОЧНЫЕ ОБЯЗАТЕЛЬСТВА Займы и кредиты	510	0	0
Отложенные налоговые обязательства	515	803	1 310
Прочие долгосрочные обязательства	520	0	0
ИТОГО по IV разделу	590	803	1310
V ДОЛГЛСРОЧНЫЕ ОБЯЗАТЕЛЬСТВА Займы и кредиты	610	61 000	0
Кредиторская задолженность	620	23 111	54 707
в том числе: поставщике и подрядчики	621	13 582	42 016
задолженность перед персоналом организации	622	0	0
задолженность перед внебюджетными государственными фондами	623	0	0
задолженность перед налогом и сборами	624	747	984
прочие кредиторы	625	8782	11707
Задолженность перед участниками (учредителями) по выплате доходов	630	0	0
Доход будущих периодов	640	986	809
Резервы предстающих расходов	650	700	700
Прочие краткосрочные обязательства	660	266	44 303
ИТОГО по V разделу	690	86 063	100 519
БАЛАНС	700	143 553	186 871

Размещено на Allbest.ru