2. Анализ рынков недвижимости в России и в зарубежных странах. Ипотечное кредитование

2.1 Этапы развития и системные проблемы рынка недвижимости в России. Цены на жилье в этих этапах

2.2 Рынок недвижимости России по итогам 2012 г. и прогнозы на 2013 г.

2.3 Рынок недвижимости западных стран, их ипотечное кредитование

3. Состояние и перспективы развития рынка недвижимости в России

3.1 Жилищные проблемы населения России

3.2 Решение жилищных проблем населения России

3.3 Строительство, цены на жилье и прогнозы развития рынка недвижимости в Перми

Заключение

Список использованной литературы

Приложение

ВВЕДЕНИЕ

Рынок недвижимости является существенной составляющей в любой национальной экономике, ибо недвижимость - важнейшая составная часть национального богатства, на долю которой приходится более 50 % мирового богатства.

Рынок недвижимости является относительно новым явлением для российского общества, поскольку фигурирует только последние два десятилетия. Поэтому в данной курсовой работе освящаются вопросы возникновения и становления рынка данного вида,его особенности по сравнению с западными аналогами, трудности его формирования, трудности его функционирования.

Объект исследования: рынок недвижимости России

Работа состоит из введения, трех глав, заключения, списка используемой литературы.

Целью работы является теоретический анализ экономических отношений, связанных с формированием и функционированием рынка недвижимости в России и определение основных направлений его развития.

В курсовой работе поставлены и решены следующие задачи:

- определены понятие, особенности, основные признаки и проблемы формирования рынка недвижимости.

-определена экономическая сущность недвижимого имущества и его классификация;

- сделан анализ состояния рынка недвижимости в Российской Федерации на современном этапе.

- сравнение нашего рынка с западным рынком.

- жилищные проблемы населения России и пути их решения.

-рассмотрение рынка недвижимости Пермского Края.

Рыночная экономика имеет сложную структуру, один из важных видов рынка, является рынок недвижимости. Это не только важный товар, удовлетворяющий разнообразные личные потребности, но и капитал в вещевой форме, приносящий доход.

О зарождении рынка недвижимости в России заговорили с началом приватизации в 1991г., хотя функционирование рынка началось в 1993г.

К этому моменту рынок пополнился за счет приватизации.

Теоретический материал рассмотрен многими источниками, литературой, законами. Сделан анализ рынка недвижимости, этапы его формирования.

В информационную базу вошли законодательные и нормативные акты Российской Федерации, документы федеральных и отраслевых органов управления, статистические материалы, публикуемые органами государственной статистики и независимыми исследователями, отчетные материалы о деятельности хозяйствующих субъектов, действующие на рынке недвижимости.

Актуальность исследования диктуется особенностями переходного периода в России: географическим положением, историческими традициями, техническим уровнем развития производства, значительным социальным расслоением населения по размерам собственности и доходам, низкой платежеспособностью его широких слоев. Это делает невозможным копирование западных стандартов функционирования рынка недвижимости, и диктует необходимость разработки специфических механизмов реализации экономических отношений. Результативность этих процессов во многом зависит от развитости институциональной инфраструктуры рынка. Теоретические исследования сущности и закономерностей ее формирования имеют большую значимость и актуальность.

ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ ФОРМИРОВАНИЯ РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ В РОССИИ

1.1 Понятие рынка недвижимости

Любая сфера хозяйственной деятельности, в том числе и сфера недвижимости, обладает своими специфическими особенностями, накладывающими особый колорит на экономические процессы. В условиях рыночных отношений непосредственным выражением этой специфики являются особенности рынка недвижимости.

Однако прежде чем говорить об особенностях рынка недвижимости, определимся, что же мы понимаем под самим термином «рынок недвижимости».

Рынок недвижимости -- совокупность участников (покупатель, продавец, собственник, консультант, брокер, агент, риелтор, управляющий недвижимостью, государственные регулирующие органы и т. д.) и сделок (покупка, продажа, аренда и т. д.) совершаемых между ними.Рынок жилой недвижимости характеризуется сделками по купле-продаже, аренде квартир и домов. Отдельную часть рынка жилой недвижимости составляют загородные дома, коттеджи, дачи, а также земельные участки в черте и за пределами города, предназначенные для строительства жилья или для занятий огородничеством частными лицами.

Сделки с недвижимостью подчиняются Жилищному кодексу РФ. В нем определено понятие жилищного фонда, как совокупности всех жилых помещений. Закон гласит, что жилым помещением можно пользоваться только по назначению. Поэтому устроить офис в купленной вами квартире будет невозможно без обращения в государственные органы для проведения специальной процедуры вывода её из жилищного фонда. Эту процедуру называют также переводом недвижимости из жилого фонда в нежилой.

Деление имущества на движимое и недвижимое берет свое начало с времен римского права. В России термин «недвижимое имущество» был введен Петром I в 1714 г. В указе от 23 марта «О порядке наследования в движимых и недвижимых имуществах» И с тех пор оно стало общепринятым в дореволюционной России, о чем свидетельствует свод гражданских законов России (т.10, ч.1)

В современной России понятие «недвижимость» («недвижимое имущество») впервые введено в экономический и правовой оборот. Основами гражданского законодательства Союза ССР и республик от 31 мая 1991 г. (ст.4) в связи с установлением статуса частной собственности на землю. Затем этот термин подтвержден в Указе Президента РФ от 27.10.93 г. № 1767 «О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России» (ст.1) и окончательно законодательно закреплен Гражданским кодексом Российской Федерации (ст.130) 30 ноября 1994 г.

Принятие Закона о собственности в РСФСР и Закона о приватизации жилищного фонда в РСФСР положило начало рынку жилья в России. Согласно ч.1 ст.10 Закона о собственности, гражданин может иметь в собственности жилой дом, квартиру. Количество жилья, находящего в собственности одного лица, законом не ограничивается. За несколько лет было принято около 20 законодательных документов, регулирующих жилищные вопросы. Большую часть составляют документы, принятые на уровне Москвы -- решения Моссовета, постановления правительства, распоряжения мэра, инструкции Департамента муниципального жилья. С развитием рынка недвижимости появилась новая сфера бизнеса -- риэлторская деятельность. На сегодняшний день в России существуют более двух десятков тысяч фирм, занимающихся куплей-продажей квартир. Во всем мире вложения средств в недвижимость становится наиболее выгодным способом помещения денег.

Рынок жилья и недвижимости вообще носит стихийный, неорганизованный, а часто и криминальный характер. Несмотря на это, количество сделок с жильем возрастает. В целом за 1993 год гражданами России было приватизировано 7 миллионов квартир, в данный момент в России приватизировано более 18 миллионов жилых помещений(по данным Росреестра).Данная тенденция показывает желание населения избежать негативных последствий инфляции путем закрепления за собой права собственности на жилые помещения.

Рынок недвижимости делится на два главных направления: рынок коммерческой недвижимости и рынок жилой недвижимости. Деление рынка не является условным, все сделки с коммерческой и жилой недвижимостью определены законодательством РФ.

Недвижимое имущество занимает центральное место в любом общественном устройстве, выполняя одновременно две важнейшие функции: средства производства и предмета личного потребления для проживания, отдыха, культурного досуга и т.п. С объектами недвижимости тесно связано экономическое и правовое регулирование государством различных сфер жизни общества и материального производства. Недвижимость находится в центре совмещения экономических процессов, частных и общественных интересов, административных норм и правил (рис.1).

Рис.1. Недвижимость - объект экономических и государственных интересов

1.2 Общая классификация и особенности рынка недвижимости

Классификация - это распределение множества объектов недвижимости на их подмножества по сходству или различию в соответствии с избранными признаками и методами. Она облегчает процесс изучения недвижимого имущества, позволяет быстро найти внутренние закономерности, определяющие состояние и изменения его потребительских и рыночных свойств. Признаки классификации - наиболее существенные и практически важные свойства и характеристики объектов, служащие основанием для их группировки или деления.

Рис. 2 Основные типы недвижимости

Общую классификацию недвижимости можно посмотреть в (Приложение 1), а Особенности рынка недвижимости в (Приложение 2).

Понятие «рынок недвижимости» означает куплю-продажу различных объектов недвижимости. Более подробно в курсовой работе, стоит задача рассмотреть рынок жилой недвижимости.

Рынок жилья. Жилищная сфера - одна из важнейших сфер экономики, обеспечивающих необходимые потребности человека. Ее состояние во многом определяет уровень жизни граждан страны и свидетельствует об их благосостоянии. В конечном итоге, благосостояние народа, степень его богатства и формирует базу для развития экономики страны. Уникальность жилья состоит в том, что, являясь наиболее дорогостоящим товаром, приобретаемым человеком в течение его жизни, оно одновременно является товаром первой, жизненно важной необходимости.

Рынок недвижимости оказывает большое влияние на все стороны жизни и деятельности людей, выполняя ряд общих и специальных функций: ценообразующую, регулирующую, коммерческую, информационную, посредническую, стимулирующую, инвестиционную, социальную.

1.3 Характеристика недвижимости, как товара и его основные фактор

Недвижимое имущество как товар - это объект сделок, удовлетворяющий различные, реальные или потенциальные потребности и имеющий определенные качественные и количественные характеристики.

Виды операций (сделок) с недвижимостью:

Операция (сделка) - это действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей. Цель любой сделки - приобретение права собственности или права пользования имуществом.

Виды сделок:

1.Купля-продажа.

При этой сделке заключается письменный договор купли-продажи объекта недвижимости. По этому договору продавец обязуется передать объект недвижимости в собственность покупателя, а покупатель обязуется принять этот объект и уплатить за него определенную цену. Договор купли продажи объекта недвижимости подлежит обязательной государственной регистрации.

2. Мена.

В этой сделке каждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороне один объект в обмен на другой. При этом права собственности на объекты недвижимости передаются сторонам одновременно, при выполнении обеими передачи недвижимого имущества.

3. Дарение.

В сделке дарения даритель безвозмездно передает или обязуется передать одаряемому:

· объект недвижимости в собственность;

· имущественное право к себе или третьему лицу либо освобождает или обязуется освободить одаряемого от имущественных обязанностей.

4. Рента.

В этом виде сделки получатель ренты - собственник объекта недвижимости передает объект в собственность плательщику ренты, который, в свою очередь, обязуется в обмен на полученный объект периодически выплачивать получателю ренты определенную сумму либо предоставлять средства на его содержание в иной форме.

Рента имеет несколько подвидов:

· постоянная - выплачивается бессрочно;

· пожизненная - выплачивается в течение жизни получателя ренты;

· пожизненное содержание с иждивением.

5. Аренда.

При аренде объекта арендодатель обязуется предоставить арендатору объект недвижимости за арендную плату во временное владение и пользование. Передача объекта недвижимости другому собственнику не влечет за собой прекращение договора аренды, если этого не желает арендатор. Письменная форма договора аренды и его регистрация обязательны.

Основными факторами, которые действуют на любом рынке, являются: спрос, предложение и цена.

Спрос - это количество земельных участков, зданий, сооружений и прав на них, которые покупатели готовы приобрести по складывающимся ценам за определенный период времени.

При прочих равных условиях спрос на недвижимость изменяется в обратной зависимости от цены. Спрос на недвижимые объекты формируется под влиянием многочисленных факторов:

· экономические факторы: темпы экономического роста и научно-технического прогресса; уровень конкуренции на рынке; уровень, динамика доходов потенциальных покупателей; уровень деловой активности населения; возможность привлечения заемных средств; стоимость строительства и цены на объекты недвижимости; налогообложение.

· социальные факторы: структура населения; плотность населения; миграция населения; численность населения и тенденции ее изменения; возрастной и социальный статус населения; образовательный уровень и др.

· природно-климатическая среда: климат; продолжительность времен года; водный и тепловой режим; тип почв; экология.

· административные факторы: постоянные и временные ограничения; условия получения прав на строительство недвижимости; правовые условия совершения сделок (регистрация, сроки и др.).

· окружающая среда: состояние социальной инфраструктуры; транспортные условия; местонахождение недвижимости.

· национальные и культурные условия, традиции населения.

· политические факторы: степень совершенства законодательства, уровень стабильности.

Спрос на недвижимость может быть очень изменчивым по регионам, районам и микрорайонам. Например, открытие в маленьком городке новой фабрики может вызвать значительный приток рабочей силы, что, в свою очередь, потребует строительства большого количества нового жилья

В то же время, недостаток средств для ипотечного кредитования и высокие процентные ставки могут сдерживать спрос на недвижимость.

Предложение - это количество объектов недвижимости, которое собственники готовы продать по определенным ценам за некоторый период времени.

В любой текущий момент времени общее предложение складывается из двух элементов - предложение уже существующей и новой недвижимости. Соотношение двух элементов предложения изменяется во времени и от места к месту. В то же время, основной тенденцией является преобладание предложения существующей недвижимости, что связано с ее долговечностью.

Изменение предложения объектов недвижимости на рынке может быть реализовано:

· за счет строительства новой или реконструкции существующей недвижимости;

· за счет изменения типа использования;

· за счет изменения существующих прав на недвижимость без физического изменения недвижимости.

Цена- это количество денег, уплаченных за единицу недвижимости в совершенных сделках. Формирование цены на рынке недвижимости происходит под воздействием внешних и внутренних факторов. Выделяют следующие группы внешних факторов:

- макроэкономические факторы;

- микроэкономические факторы;

- социальное положение в регионе.

Макроэкономические факторы характеризуют экономические условия в стране. К макроэкономическим факторам относят:

- валовой внутренний продукт (ВВП);

- уровень инфляции;

- ставки доходности по финансовым инструментам;

- деньги на руках у населения;

- доходы населения;

- уровень занятости трудоспособного населения;

- состояние торгового баланса;

- индекс потребительских цен на товары и услуги.

В условиях равновесного рынка и стабильной экономики темп роста цен на недвижимость складывается из суммы темпа роста инфляции национальной валюты и темпа прироста ВВП (обычно около 1-3%).

Рыночная стоимость - это наиболее вероятный денежный эквивалент собственности. Это наивысшая цена, которую принесет продажа участка на конкурентном и открытом рынке, когда покупатель и продавец действуют разумно и на сделку не влияют посторонние стимулы.

Цикличность развития рынка недвижимости

Рисунок 1 - Цикличность развития рынка недвижимости

1- спад на рынке недвижимости наблюдается при перенасыщении построенных зданий, когда количество незанятых строений стремительно увеличивается и собственнику объекта недвижимости сложно его продать, цены снижаются. Это рынок покупателя;

2 - поглощение созданных объектов недвижимости наступает после возрастания спроса на построенные объекты и характеризуется практическим отсутствием предложения новых объектов. Этот цикл определяется ростом прединвестиционных исследований по созданию новых объектов недвижимости; 3 - новое строительство достигает апогея в результате повышения спроса на вновь созданные объекты и характеризуется ростом цен на объекты строительства. Это рынок продавца;

4 - насыщение рынка недвижимости наступает, когда создается излишек строительных мощностей и перепроизводство строительной продукции, а строительная деятельность сокращается. Рост продаж объектов недвижимости в этот период сокращается.

Спрос на объекты недвижимости индивидуализирован и не взаимозаменяем, что затрудняет процесс достижения рыночной сбалансированности и пропорциональности.

ВЫВОДЫ ПО ПЕРВОЙ ГЛАВЕ: Недвижимость находится в центре совмещения экономических процессов, частных и общественных интересов, административных норм и правил. Недвижимое имущество занимает центральное место в жизни людей, т.к. выполняет важнейшие функции: предмета личного потребления для проживания, отдыха, культурного досуга, а так же использовать его в качестве инвестиционного объекта. С объектами недвижимости тесно связано экономическое и правовое регулирование государством различных сфер жизни общества и материального производства.

Величина спроса как и предложения на объекты недвижимости зависит от многих факторов. Спрос на недвижимость подчиняется общим законам функционирования рыночной экономики, и находится в обратной зависимости от ценового фактора: чем выше цена, тем меньше желающих приобрести объект недвижимости. Предложение недвижимости в краткосрочном периоде неэластично, т.е. количество предлагаемых объектов остается неизменными при изменении цен, в долгосрочном же периоде прямая предложения недвижимости выглядит как кривая с положительным наклоном, т.к. становится возможным учесть результаты воздействия инвестиций. Недвижимость наиболее долговечный товар из всех существующих, обеспечивающий надежность инвестиций, так как стоимость его со временем может возрастать под влиянием различных факторов.

2. АНАЛИЗ РЫНКОВ НЕДВИЖИМОСТИ В РОССИИ И В ЗАРУБЕЖНЫХ СТРАНАХ. ИПОТЕЧНОЕ КРЕДИТОВАНИЕ

недвижимость рынок ипотечный

2.1 Этапы развития и системные проблемы рынка недвижимости в России

Сегодня трудно поверить, что двадцать лет назад в России практически никто не покупал и не продавал квартиры, не было риелторских агентств и вообще рынка недвижимости. Все, кто хотел решить свой квартирный вопрос, либо стояли в очереди на квартиры, либо отправлялись бюро по обмену квартир.

Исследования рынка недвижимости в России показывают, что в своем развитии он проходит несколько этапов.

1. Этап стихийного рынка или зарождения рыночных отношений: 1991 - 1995 годы

Для этого этапа характерна стадия первоначального накопления капитала (ПНК). Отношения между участниками рынка еще не оформлены и носят хаотичный характер. Наиболее предприимчивые понимают, что их материальное и социальное благополучие в будущем зависит от того, сколько сейчас удастся взять от большого пирога. Культура капиталистических отношений пока не сформирована, старые законы уже не действуют, а новые еще не написаны. Рынок жилой недвижимости в начале 90-х годов находился в зачаточном состоянии. Подавляющая часть недвижимости (98%)еще была в государственной собственности.

С 1992 года стартовала массовая бесплатная приватизация квартир, именно приватизация создала рынок недвижимости в нашей стране.

В 1994-м был принят ряд законов, регламентирующих риелторскую деятельность. Одним из самых интересных направлений в то время было расселение коммуналок. Можно сказать, что на первом этапе зарождения рынка предложение формировало спрос. По сути, потреблялось все, что предлагалось. Конкуренция на рынке предложения была слишком мала, а потребитель доверчив.

ЦЕНЫ НА ЖИЛЬЕ: Если в 1991г. они составляли в обеих столицах примерно $20-50 за м² общей площади квартиры, то к концу 1992г. в Москве они составили около $700, а в Петербурге - около $300 за м² общей площади. В 1993г. темпы роста заметно упали, но, тем, не менее, они оставались довольно существенными. К январю 1994г. в Москве они выросли до $900, в Петербурге до $400-450, т, е. примерно на одну треть. 1995г. в Петербурге отмечен практически нулевым приростом цен, в Москве - ростом цен в пределах 5-10 %.

2. Период относительного затишья и осторожности: 1995-1998 годы

Начинает развиваться новая законодательная база - основной регулятор рыночных отношений, устанавливаются общие правила игры. Желающих инвестировать в строительство немного - эта сфера, как, впрочем, и другие, ассоциируется с риском потери денег. Рынок в этот период существует, в основном, за счёт доходов «новых русских», так как они единственные, кто доверяет действующей политике на рынке недвижимости и инвестирует свои деньги в строительство. Их предпочтения - все самое дорогое (дорого - значит престижно). Рынок недвижимости существует за их счет. Остальной народ находится в стадии всеобщего недоверия и пессимизма.

Стартовала программа сноса пятиэтажек, появлялись площадки для точечной застройки и в спальных районах. Начал развиваться рынок загородного жилья -- были заложены первые коттеджные поселки. Рынок начинает расти, становится жестче конкуренция.

В 1996 год Россией был сделан выбор в сторону американской модели и Постановлением Правительства РФ от 26.08.96 №1010 «о создании Агентства по ипотечному жилищному кредитованию» была заложена основа по ее развитию. Американская модель ставила задачу формирования двухуровневой модели ипотечного кредитования. Причем эта задача стояла перед страной, в которой более 70 лет ипотеки не было вообще. Предстоящая задача делилась на два этапа: первый уровень -- формирование рынка

ипотечного кредитования; второй уровень - формирование рынка ипотечных активов.

ЦЕНЫ НА ЖИЛЬЕ: После 1995 г. общий прирост цен на рынках жилья Москвы и Петербурга практически прекращается - начинается процесс все большей дифференциации цены от категории жилья: элитное, высококачественное, типовое, "дешевое". В первых категориях рост цен еще продолжается, хотя и подвержен колебаниям в зависимости от экономической ситуации в стране, в последних двух роста не только нет, но наблюдается и их снижение. Кризис 98 года все тормознул. Многие проекты остановились, кто-то обанкротился, на рынке снова самым актуальным стало жилье эконом-класса.

3. Кризис 1998 года и посткризисный (восстановительный) период: 1998 - 1999 годы

Этот период в развитии рынка в России следует выделить отдельно, поскольку события 1998 года несколько приостановили начавшееся поступательное движение к формированию цивилизованных рыночных отношений. В народе нарастает паника, усиливаются пессимизм и недоверие. О профессиональном развитии и потребительских предпочтениях (интересах покупателя) мало кто задумывается: единственная мысль - о том, как сохранить свой бизнес и деньги. Следовательно, на формирование психологии потребителя оказывают влияние преимущественно внешние экономические факторы. Влияние, естественно, негативное, связанное с кризисом доверия к рынку и к государству в целом. Инвестиционный климат в стране нулевой, если не сказать минусовой. Все рынки, в том числе и недвижимости, находятся в стадии временной заморозки и борьбы за выживание.

Государственные сертификаты: с 1998 года появился новый инструмент государственной поддержки - сертификаты, с помощью которых получатель мог приобрести квартиру по средней для выбранного региона цене. Изначально этот инструмент был использован для улучшения жилищных условий военнослужащих, однако позже его перенесли и на другие государственные программы. С 1998 по 2003 год сертификаты получило более 100.000 семей

Ипотечное движение: разумеется, развивать сделки с залогом недвижимости, не имея хорошего правового поля, было делом неблагодарным. Поэтому в 1998 году в России появляется Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16.07.98 г. Сама конструкция закона позволяет работать не только какой-то конкретной избранной жилищной программе.

Одновременно с ФЗ «Об ипотеке» в 1998 году вводится в действие Федеральный закон «Об оценочной деятельности» от 29.07.98, сформировавший правовое поле для работы оценщиков. Обеспечивающих оценку объекта недвижимости для проведения ипотечных сделок.

В государстве формируется «Концепция развития системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации» (Постановление Правительства РФ от 11.01.2000 №28). Данный документ заложил этапы развития ипотечного движения на длительный срок. После начала национальных проектов ипотека была объявлена одним из приоритетных инструментов решения жилищной проблемы.

ЦЕНЫ НА ЖИЛЬЕ: Серьезный удар по ценам на рынке жилья нанес финансовый кризис 1998г.. Цены на типовые объекты снизились к февралю 1999г. на 40 % сравнению с предкризисным периодом. Уровень цен в долларовом выражении снизился в конце 1998 - начале 1999г. весьма существенно. Однако надо заметить, что финансовый крах августа 1998г. - это не начало, а конец и следствие гораздо более глубоких кризисов в реальной экономике и государственной экономической политике, начавшихся в конце 1997 г. - начале 1998г.

4. Этап профессионального развития рынка: 2000-2008 годы

С 2000-го года пошел сначала плавный, а потом и бурный рост рынка, как в количественных, так и в ценовых параметрах, в разнообразии предложения. Появились коттеджные поселки, в городе строились дома новой архитектуры и нового качества, с парковками, с большими квартирами. Рынок сделался более структурированным.

У людей появилась возможность покупать жилье в ипотеку. Да, пока что она не играет решающей роли и дает в России в разные годы не более 10-20% от всех сделок с недвижимостью. Но это движение поступательное - нам есть куда стремиться, в США, к примеру 89% всей недвижимости приобретается с привлечением ипотечных кредитов.

Страна полностью оправилась от кризиса, уровень доходов населения стабилизировался. Идет формирование среднего класса. Данный этап связан с бурным развитием рынка недвижимости и его поднятием на качественно новый уровень. Это и начало формирования цивилизованных отношений между продавцом и покупателем, и развитие (пусть медленное, но верное) законодательной базы, и высокий уровень конкуренции, и обилие предложений на любой вкус и карман. Предпочтения покупателей обусловлены скорее желанием выгодно вложить деньги и не прогореть. На первом месте все-таки стоят надежность и имя застройщика.

В 2006-2007 годах рынки недвижимости многих регионов России испытывали взрывной рост, связанный с денежными вливаниями в Российскую экономику, активным инвестированием в строительство. И прежде всего, стоит отметить большой внешний долг России, составивший к началу октября 2008 г. более 540 млрд долл. (43% ВВП). Он образовался в основном за счет получения российскими банками и компаниями (в том числе значительная доля - застройщиками) сравнительно дешевых и «длинных» кредитов за рубежом. В связи с мировым финансовым кризисом с весны-лета 2008 г. иностранные банки прекратили кредитование и реструктуризацию долгов российских заемщиков. Одновременно резко сократилось кредитование населения, в первую очередь, ипотечное. В 2008 году произошел новый кризис. Много строек встало.

ЦЕНЫ НА ЖИЛЬЕ: После дефолта 1998 года стоимость недвижимости снизилась примерно на 35%, после чего к 2002 году вернулась на докризисный уровень. Потом последовал продолжительный период роста цен с небольшими передышками в 2004 и 2007 годах. В итоге к осени 2008 был достигнут исторический максимум цен на квартиры в Москве на отметке 6.122$ за квадратный метр (по индексу стоимости жилья аналитического центра www.irn.ru.). Но в результате развития общего финансового кризиса, недвижимость начала заметно дешеветь.

5. Этап профессионального развития рынка недвижимости: с 2008 года по настоящее время

За 20 лет наш рынок жилья прошел через хаос и приобрел цивилизованные черты. Коренным образом изменилась психология потребителя. Наступает «эпоха покупателя», на рынке утвердилось золотое правило «клиент всегда прав». Повышается качество знаний потребителя о рынке и его механизмах. Потребитель, став более образованным и разборчивым в вопросах рынка и рыночных отношений, предъявляет более высокие требования не только к предлагаемому товару (его качественным характеристикам).

Развитие рынка недвижимости в России, если рассматривать его в историческом контексте и брать за критерий оценки состояние аналогичных рынков на Западе, идет в верном направлении - от стихийного к уравновешенному и цивилизованному. Сегодня стабильный и надежный рынок недвижимости с благоприятным инвестиционным климатом дает прирост в среднем 5-10 % в год. Такие показатели характерны для стран Западной Европы и пока являются основным ориентиром при определении надежности и цивилизованности рынка недвижимости

ЦЕНЫ НА ЖИЛЬЕ: По данным аналитического центра www.irn.ru, за 2012 год цены на недвижимость в Москве и Подмосковье прибавили около 6%. Индекс стоимости столичного жилья вырос с $4979 за квадратный метр в декабре 2011 года до $5279 за метр в декабре 2012 года.

2.2 Рынок недвижимости России по итогам 2012 г. и прогнозы на 2013г

Макроэкономический фон, который в последние годы определяет погоду на рынке недвижимости, в 2012 г. к лучшему не изменился. Мировая экономика по-прежнему больна и не подает надежд на выздоровление. Главный фактор ближайших лет - макроэкономика.

Объемы жилищного строительства:

За прошлый год в РФ возведено 65,2 млн жилья, что превышает показатель уровня 2011-го на 4,7%. Тогда в России было построено 62,3 млн кв. м жилья - на 6,6% больше, чем в 2010 г. Как отмечают в аналитическом центре «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU», показатели последнего года свидетельствуют скорее о спаде темпов развития (4,7% против 6,6%) и никак не подтверждают радужных прогнозов. Чтобы вводить к 2020 году 150 млн кв. м жилья ежегодно (по одному квадратному метру на человека) - а именно такую задачу ставило руководство страны, - нужна положительная динамика по 20% в год.

Прогноз рынка недвижимости на 2013 год и далее.

Если рассматривать цены на квартиры в Москве по индексу IRN.RU, то этот диапазон составляет примерно $4000-6000 за квадратный метр. Именно так цены на жилье в Москве и ведут себя уже последние шесть лет. Пока не произойдут существенные структурные перемены в экономике, с наибольшей вероятностью, стоимость квадратного метра либо будет топтаться на месте, то есть оставаться прежней, либо умеренно подрастать на уровне инфляции - процентов на 10 в год.

Вообще на сегодняшний день на рынке недвижимости России особое место занимает именно жилищная сфера. Именно по качественным и количественным признакам жилого фонда вполне можно определить состояние уровня жизни жителей России. При этом, стоит отметить, что за последние три года значительно возросло количество жилых домов. Это свидетельствует о регулярном приращении темпов возведения зданий. Только за прошлый год весь жилой фонд России был увеличен приблизительно на 8 - 9% от общего объема фонда (Рис.4).

Рис 4. Динамика ввода в действие жилых домов. (Источник: Росстат)

В основном такой прирост происходит за счет строительства жилья по специализированным целевым федеральным или же региональным программам. Отмечается даже тот факт, что сегодняшний спрос незначительно, но превышает предложение. Данная картина складывается в свете развития именно таких программ. Но помимо этого, здесь еще присутствует и регулярное выбытие части жилого фонда. Выбраковывается в основном старое, ветхое и непригодное для проживание жильё. Чаще всего оно направляется на капитальную реконструкцию или же совсем под снос.

Сейчас человек уже начинает рассматривать недвижимость как некий объект возможной собственной инвестиционной деятельности, а не как объект первой необходимости для удовлетворения определенного рода потребностей. Так, например, это может быть жилье, офисы для собственных нужд и прочее. Некоторые люди, приобретая недвижимость, начинают сдавать её в аренду. Тем самым они получают прибыль от своего вложения средств. Именно от таких вложений во многом и зависит современное состояние рынка недвижимости в нашей стране.

2.3 Рынок недвижимости западных стран, их ипотечное кредитование

В жилищной сфере США частная собственность домашних хозяйств на жилые дома абсолютно доминирует: почти 65% всех домашних хозяйств в США имеют свой собственный дом, причем 87% из них являются владельцами односемейных домов. Стоимость собственных домов на порядок превышает годовой доход их владельцев. В этих условиях получить банковскую ссуду для приобретения или постройки дома - практически единственный способ финансирования, а ипотека - наиболее надежный способ кредитования населения для банков и иных кредитных институтов. В США ипотечный рынок полностью подконтролен государству. Доля ипотечных облигаций составляет 89% рынка. В американской модели обеспечения ипотеки дешевыми ресурсами участвуют получатель кредита, инвестор и финансовый посредник. Образуются два ипотечных рынка - первичный, где выдаются жилищные кредиты, и вторичный, где обращаются ценные бумаги. Выдав ипотечный кредит, банк продает право требования по кредиту конечному инвестору или финансовому посреднику. Получив средства от уступки этих прав, банк выдает новый ипотечный кредит.

В конце 2003 г. ставка по 30-летнему ипотечному кредиту составляла 5-6%, а по 15-летнему - 4,75% (в России не менее 12,2%). Основными источниками финансирования развития коммерческой недвижимости служат финансовые ресурсы банков и институциональных инвесторов, хотя в последнее время все чаще для финансирования коммерческой недвижимости привлекаются и средства мелких инвесторов.

Классической страной ипотечных банков является Германия, где первое подобное учреждение было основано в 1770 г. сегодня в Германии несколько десятков ипотечных банков, две трети из которых являются акционерными и одна треть - государственными. В Германии ипотека осуществляется по разным схемам различными кредитными учреждениями, но наибольший удельный вес, до 30%, занимают стройсберкассы (ССК), работающие по закрытой модели финансирования и использующие в основном собственные средства, что позволяет снижать процентную ставку. По контракту с ССК на 4-6 лет на накопительный счет вносится определенная сумма (до 40% общей стоимости жилья). На нее начисляются пониженные проценты, по итогам года государство начисляет премии и вводит налоговые привилегии. Премия в размере 15% на сумму сбережений, но не более 2 тысяч марок на холостяков и 4 тысяч для женатых. Заемщик вначале кредитует кассу, внося деньги на депозит, а по окончании периода накопления ССК выдает ему ипотечный кредит по низкой ставке на срок до 18 лет. В последние годы средства привлекаются под 3% годовых и выдаются ипотечные кредиты под 5 % (в обычных банках - от 7% до 12%).

В Великобритании ипотечные ставки определяются Государственным банком, они постоянно снижаются и достигли в 2003 году 3,5% годовых (при инфляции 2,5%). Кредит, как правило, берется сроком на 25 лет. Кредиторы требуют минимум 5% наличного залога при покупке недвижимости, но при необходимости предлагают 100% ипотеки.

В Чехии услугами стройсберкасс пользуется половина населения страны (примерно 5 млн. человек). Когда накоплено 40% стоимости жилья, на остальную сумму выделяется ссуда по 3-5% годовых на срок 10-20 лет. На внесенные вклады начисляются 2% годовых. Действует система бюджетных дотаций - каждый гражданин при покупке квартиры в кредит получает ежегодную помощь от государства, ему на счет начисляется 150 долларов.

В Японии много вариантов решения ипотечных проблем (несмотря на большую численность населения и малую площадь государства). Имеются и специальные, например, для женщин годовая ипотечная ставка снижается при каждом рождении ребенка и ее минимальная величина составляет 0,1%. Кредиты выдаются на срок до 35 лет в сумме до 400 тысяч долларов. Женщины должны быть не моложе 20 лет и не старше 49 лет и погасить кредит до наступления 75 лет.

ВЫВОДЫ ПО ВТОРОЙ ГЛАВЕ: Рынок недвижимости зеркально отражает все проблемы рыночной экономики в России, возникшие в переходный период, и отличается своим неравномерным развитием, законодательной базой, которая несовершенна, и требует дальнейшего рассмотрения, и низкими инвестиционными возможностями, как физических, так и юридических лиц. Но, в то же время, он является достаточно перспективной областью вложения ума, энергии и капитала.

Завершение периода становления рынка недвижимости характеризуется переходом от экстенсивного к интенсивному развитию. И за рубежом, и в России участники рынка недвижимости приходят к пониманию того, что необходимо законодательство, стимулируюшее привлечение, в том числе ипотечного капитала, усиление защиты частных инвестиций, для стимулирования рынка недвижимости.

Международный опыт показывает, что рынок недвижимости и уровень его развития характеризуют совершенство национальной экономики. В настоящее время после бурного старта, отечественный рынок недвижимости стал приобретать более цивилизованные организационные формы.

Необходимо шире использовать зарубежный опыт. Говорить сегодня о выходе на российский рынок недвижимости массового покупателя преждевременно. Последовательное развитие рынка недвижимости в России закономерно привело к очередному этапу, характеризующемуся скачкообразным повышением требований к качеству жилья и рынку недвижимости.

3. СОСТОЯНИЕ И ПЕРСПЕКТИВЫ РАЗВИТИЯ РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ В РОССИИ

3.1 Жилищные проблем населения России

Острый дефицит жилья - хроническое явление для России. переход на рыночные отношения привел к сокращению жилищного строительства за счет государственного бюджета, который ранее был основным источником капиталовложений в жилищное строительство. Большая потребность в жилье существует при одновременно низком среднем уровне доходов современной российской семьи, что не позволяет большей части населения, имеющего низкие и средние доходы, претендовать на покупку.

По данным Федеральной службы госстатистики, в РФ 40 миллионов человек проживают в неблагоустроенных квартирах, еще 5 миллионов - в ветхих и аварийных домах. Более 60 процентов россиян желают улучшить жилищные условия. В очереди на квартиру стоит около 4,5 миллиона семей. Всего же цена вопроса - 1,5 миллиарда квадратных метров. По международным нормам, годовой объем строительства жилой недвижимости должен держаться на уровне 1 м. на человека (даже в Китае при численности населения в 1,3 млрд. человек объем строительства по результатам 2009 года составил 1,3 млрд. м.). Соответственно, Россия должна строить как минимум 150 млн. м. в год - то есть почти в 2 раза больше, чем сейчас.

Что же, по мнению россиян, мешает им улучшить свои жилищные условия? Это, прежде всего, нереально высокие цены на жилье, цена 1 кв. м жилой площади в России выше его себестоимости в 2 раза. Сегодняшний спрос на жилье составляет 150 млн. кв. м (для 60% населения), но доступно оно сегодня только 9% населения страны, а из-за низкого уровня жизни всего 1,2% населения приобретают жилье на собственные и заемные деньги и только 0,3% семей получают его за счет бюджета.

Резкого повышения уровня жизни населения, которое позволило бы вдруг начать откладывать сбережения на жилье в достаточных объемах, также ждать не приходится. По данным Росстата, за январь - август 2012 года реальные (с учетом инфляции) доходы населения в Москве упали на 6,9% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года, а реальные располагаемые доходы (с учетом инфляции и обязательных платежей) сократились на 9,1%. Уровень жизни москвичей снижается не первый год: в 2011 г. зарплаты в реальном выражении уменьшились на 4%, а доходы от собственности - на 12%. Расходы, напротив, растут: доля трат на оплату товаров и услуг увеличилась за два года с 70,7% до 85,6%

Подобная ситуация приводит к тому, что людям становится все труднее накопить на квартиру. Это опять-таки подтверждается цифрами Росстата. Если в третьем квартале 2010 г. москвичи направляли на сбережения (банковские вклады, уменьшение основного долга по кредитам, покупка ценных бумаг или недвижимости) 17,9% доходов, то в 2012-м - только 6,1%. Что, в общем-то, логично: в тесной хрущобе жить плохо, но можно, а вот без еды, воды и отопления - уже никак.

И подобная ситуация характерна не только для столицы. Если рассматривать многие регионы России, то цены на квартиры там хоть и ниже, но и уровень доходов населения - тоже. Вот и получается, что разница между уровнем доходов и стоимостью жилья в пропорциональном отношении напоминает московскую ситуацию. Более того, за несколько последних посткризисных лет стоимость жилья в большинстве регионов страны постепенно подрастает, отыгрывая инфляцию, а вот реальные доходы населения нередко сокращаются.

Может быть, спрос упадет и заставит снизиться цены предложения? Тоже вряд ли. О том, что рынок недвижимости в ближайшие годы будет неустойчивым, аналитический центр www.irn.ru писал еще в 2011 г. в статье «Будет ли недвижимость тихой гаванью?». Минувший 2012 год этот прогноз полностью подтвердил.

3.2 Решение жилищных проблем населения России

Решение жилищных проблем населения России по степени важности для государства сегодня выходит на первый план. Президент Российской Федерации В.В. Путин сказал: «Одной из самых актуальных задач считаю обеспечение граждан доступным жильем. Это по-прежнему очень болезненный вопрос для большинства людей в России. Благоустроенное жилье важно и для отдыха, и для работы, и для создания нормальной семьи. Между тем, даже нынешний рост доходов не всегда позволяет людям приобретать жилье и улучшать его качество. Отсюда низкая мобильность населения, не позволяющая людям перемещаться по стране в поисках подходящей работы. Очень многие люди, надо признать это, все еще живут в ветхих, аварийных домах и квартирах. Строится мало, а то, что строится, еще часто не отвечает современным стандартам безопасности и качества. Причем новое жилье могут позволить себе купить лишь люди с высокими доходами. Отсутствие такой возможности у молодых семей сказывается на их планах по рождению детей. И еще довольно часто в одной квартире вынуждены проживать сразу несколько поколений. »[13]

Однако, появилось понимание того, что государство не в состоянии удовлетворить все претензии и притязания граждан, поскольку само ничего не создает, а лишь перераспределяет. Поэтому в обществе рождаются различные инициативы, которые объединяет общий принцип - создание таких условий, чтобы люди в результате собственной активности имели достаточный доход и сами могли обеспечивать свои потребности. Это ни в коей мере не снимает с государства обязательств по развитию жилищного строительства. Главное - чтобы жилищная политика государства, планы и программы не имели ничего общего с поощрением иждивенческих настроений в обществе. Это звучит и в словах Президента: «Вывод очевиден: старые методы и подходы - они и раньше-то не решали проблему, а сегодня - попросту не работают. Надо прекратить обманывать людей, вынуждая их годами и десятилетиями стоять в очередях на получение жилой площади. И обеспечить возможности ее приобретения на рынке для основной части работающего населения России, одновременно с этим - гарантируя предоставление малоимущим гражданам социального жилья. Правительство, региональные и местные органы власти должны ориентироваться на то, чтобы как можно скорее, минимум треть граждан страны (а не одна десятая, как сегодня) могли бы приобретать квартиру, отвечающую современным требованиям. Приобрести за счет собственных накоплений и с помощью жилищных кредитов. Для этого жилищное кредитование должно стать долгосрочным и доступным для граждан. А чтобы рост спроса на жилье не привел только к скачку цен, следует обеспечить конкурентные условия для жилищного строительства.» [11]

Такой подход к решению жилищной проблемы, конечно, не означает, что внимание государства к ней ослабевает. Жилье всегда было, есть и будет стратегически важным фактором развития общества.

Но для решения данного вопроса необходимо предпринять:

1. Нужны финансовые механизмы, позволяющие улучшать жилищные условия не только за счет текущих заработков и имеющихся сбережений, но и в счет будущих доходов людей. Нужны ясные правовые условия для развития долгосрочного жилищного кредитования - как граждан, так и профессиональных застройщиков. Ипотека должна стать доступным способом решения проблем для людей со средними доходами. Разумеется, нужны и другие формы финансирования - такие, как участие граждан в долевом строительстве и жилищно-накопительных программах.

2. Необходимо разрушить монополии на строительных рынках. Граждане России не обязаны оплачивать стоимость административных барьеров, создаваемых в строительстве, а также сверхприбыли застройщиков-монополистов. Принятие упрощение процедур разрешений и согласований на строительство, подготовка необходимой инженерно-коммунальной инфраструктуры - все эти меры должны быть направлены на сокращение времени и затрат по строительству, что в свою очередь должно снизить стоимость жилья.

3. Необходима также продуманная и реалистичная политика по оказанию государственной поддержки молодым семьям в приобретении или строительстве жилья, что позволит повлиять на репродуктивное поведение молодежи. С этой целью следует изменить условия реализации программы по обеспечению жильем молодых семей, предусмотрев:

1) предоставление молодым семьям льготного банковского кредита (под 4-5 % годовых) на 15-20 лет;

2) расширение круга лиц, имеющих право участвовать в программе (изменив, например, возрастной критерий отбора, можно увеличить тем самым число семей - участников программы).

3.3 Строительство, цены на жилье и прогнозы развития рынка недвижимости в Перми

Строительство жилья в Перми.

В первые три месяца 2013 года компании получили разрешения на строительство порядка 100 тыс. кв.м. жилья В первом квартале 2013 года в Перми было введено в эксплуатацию четыре многоквартирных дома общей площадью 27,9 тыс. кв.м. Пока компании не торопятся наращивать статистические показатели. Для сравнения, год назад в первом квартале строители получили документы на ввод в эксплуатацию трех домов, но их общая площадь составила порядка 33,7 тыс. кв.м.

Стоимость жилья в Перми.

Подводя итоги марта 2013 года на рынке жилья Перми, можно отметить изменение цены к предыдущему месяцу порядка 0,2% в сторону уменьшения. По данным аналитического центра «Медиана», на конец марта 2013 года средневзвешенная цена квартир в новостройках Перми уменьшилась на 0,09% и составила 47,35 тыс. рублей за квадратный метр. Вторичное жильё в среднем стало дешевле на 1,96%, что в абсолютном выражении зафиксировано на уровне 54,53 тыс. рублей за квадратный метр.

Прогнозы развития рынка недвижимости.

Сейчас стимулирование рынка строительства со стороны властей ведется посредством федеральной целевой программы «Жилище» и краевой целевой программы «Стимулирование развития жилищного строительства в Пермском крае». Согласно этим документам, в Пермском крае к 2015 году количество вводимого жилья должно составить 1,3 миллиона квадратных метров (или 0,48 квадратных метров в расчете на одного жителя). А доля жилья эконом-класса в общем объеме вводимого жилья должна возрасти с 35% до 60%, количество малоэтажек должно увеличиться с 45% до 65%.

ВЫВОДЫ ПО ТРЕТЬЕЙ ГЛАВЕ: Основными направлениями совершенствования российских жилищных условий должны стать: доработка законов, направленных на увеличение объемов жилищного строительства и расширение платежеспособного спроса населения как решение задачи по формированию рыночных форм развития жилищных отношений. Однако решить жилищную проблему в России этим путем вряд ли возможно в ближайшей перспективе. Рынок жилья - это основа потребительского рынка и, что не менее важно, необходимое условие возникновения и динамичного развития рынка труда и увеличение доходов населения.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Рынок недвижимости является относительно новым явлением для российского общества, поскольку фигурирует только последние два десятилетия. Поэтому в данной курсовой работе освящаются вопросы возникновения и становления рынка данного вида, его особенности по сравнению с западными аналогами, трудности его формирования, трудности его функционирования, состояние и перспективы развития рынка недвижимости в России и Пермском крае.

В результате проделанной работы можно сделать следующие выводы:

Во-первых, рынок недвижимости в России в настоящее время находится в стадии формирования. Его развитие отличается неравномерностью. Причинами неравномерного развития рынка недвижимости являются: отсутствие до настоящего времени системной законодательной базы в этой сфере, нестабильность экономики. Проблема жилья в России остается одной из острых и важных проблем нашего общества. Объемы строительства жилья то повышаются, то резко падают. Цены на жилье очень высоки.

Предоставляются кредиты и займы на жилье, но ставки по ним еще очень завышены.

Во-вторых, рынок недвижимости является существенной составляющей в любой национальной экономике, в том числе и в России, поскольку недвижимость - важнейшая составная часть национального богатства, на долю которого приходится более 50% мирового богатства. Рынок недвижимости оказывает большое влияние на все стороны жизни и деятельности людей и выполняет ряд общих и специфических функций.