Обобщение опыта становления рынка недвижимости в России позволяет выделить три основных этапа этого процесса, по мере которых рынок начинает приобретать все более и более зрелые черты. Приводимая ниже таблица позволяет проследить, как изменялись некоторые важные характеристики рынка на этих этапах.

Таблица 2. Основные этапы становления рынка недвижимости в России Максимов С.Н. Основы предпринимательской деятельности на рынке недвижимости. - СПб: Питер, 2000. - С. 82.

Согласно таблице характерная черта становления рынка - быстрый рост цен в начале периода и его затухание и даже падение к концу периода. Если в 1991г. они составляли в обеих столицах примерно $20-50 за м² общей площади квартиры, то к концу 1992г. в Москве они составили около $700, а в Петербурге - около $300 за м² общей площади. В 1993г. темпы роста заметно упали, но, тем, не менее, они оставались довольно существенными. К январю 1994г. в Москве они выросли до $900, в Петербурге до $400-450, т, е. примерно на одну треть. 1995г. в Петербурге отмечен практически нулевым приростом цен, в Москве - ростом цен в пределах 5-10 %.

После 1995 г. общий прирост цен на рынках жилья Москвы и Петербурга практически прекращается - начинается процесс все большей дифференциации цены от категории жилья: элитное, высококачественное, типовое, "дешевое". В первых категориях рост цен еще продолжается, хотя и подвержен колебаниям в зависимости от экономической ситуации в стране, в последних двух роста не только нет, но наблюдается и их снижение.

Серьезный удар по ценам на рынке жилья нанес финансовый кризис 1998г., в числе последствий которого - массовое и достаточно интенсивное снижение цен, чего в Петербурге не наблюдалось с начала становления рынка. Цены на типовые объекты снизились к февралю 1999г. на 40 % сравнению с предкризисным периодом.

Уровень цен и арендной платы в долларовом выражении снизился в конце 1998 - начале 1999г. весьма существенно. Однако надо заметить, что финансовый крах августа 1998г. - это не начало, а конец и следствие гораздо более глубоких кризисов в реальной экономике и государственной экономической политике, начавшихся в конце 1997 г. - начале 1998г. Уже с 1997г. начинается снижение рентабельности в промышленности, рост реальной ставки рефинансирования Центрального банка, которая превысила уровень рентабельности в реальной экономике. И в это же время начинается снижение цен на рынке недвижимости. Падение реальных доходов населения в результате финансового краха, естественно, подстегнуло эти процессы, но было дополнительным фактором, а не первопричиной кризиса на рынке недвижимости. Его глубинные корни - в переоценке недвижимости в первой половине 90-х гг., в отсутствии реальных позитивных сдвигов в экономике страны.

Противоречивые тенденции, характерные для рынка недвижимости, нашли свое отражение и в процессах формирования профессиональной деятельности на рынке.

Первые риэлтерские фирмы начали появляться в столицах на рубеже 80-90-х гг. Многие из фирм, начинавших свою деятельность на рынке в начале 90-х гг., уже ушли с рынка по разным причинам (в том числе и криминального характера), однако с каждым годом их общее число постоянно увеличивалось.

В целом параллельно с возникновением и развитием риэлтерских фирм росло их влияние на организацию рынка. Если в начале первого этапа они контролировали проведение лишь единичных сделок, а к концу этого этапа доля сделок, происходивших с их участием, не превышала по Санкт-Петербургу 10 % от их общего количества, то в конце второго этапа - в 1995г. около трети всех сделок купли-продажи квартир и комнат осуществлялось при посредничестве брокерских фирм. Учитывая же тот факт, что часть фирм, участвуя в осуществлении сделок, официально не декларирует свое участие, то эта доля фактически составляла к 1997г., по экспертным оценкам, более 50% от общего числа сделок, что являлось весьма высоким показателем для России.

При сокращении прироста цен и сделок на втором этапе становления рынка, стабилизации и снижении их уровня - на третьем рост числа фирм становится причиной роста конкуренции и, как следствие, падения доходности риэлтерской (брокерской) деятельности.

Другим ударом, снизившим долю организованного рынка в общем числе сделок, стало резкое снижение доходов населения, цен и размера комиссионного вознаграждения в 1998-1999 гг. Высокий уровень общефирменных расходов и комиссионного вознаграждения агентов сделал фирмы слабыми конкурентами по сравнению с теми же маклерами (посредники между продавцом и покупателем). Для восстановления конкурентоспособности риэлтерские фирмы вынуждены были пойти на существенное ужесточение финансовой политики, свертывание планов, но своему развитию, сокращение расходов.

Завершение становления рынка отнесено автором к 1998г. Эта дата несет в себе условность, завершение периода становления вовсе не означает разрешения всех проблем, связанных с рынком. Рынок начинает развиваться как сформировавшееся явление.

После дефолта 1998 года стоимость недвижимости снизилась примерно на 35%, после чего к 2002 году вернулась на докризисный уровень. Потом последовал продолжительный период роста цен с небольшими передышками в 2004 и 2007 годах. В итоге к осени 2008 был достигнут исторический максимум цен на квартиры в Москве на отметке 6.122$ за квадратный метр по индексу стоимости жилья аналитического центра www.irn.ru, в результате развития общего финансового кризиса недвижимость начала заметно дешеветь.

5. Анализ современного состояния рынка недвижимости в России

Жилищная сфера - одна из важнейших сфер экономики, обеспечивающих необходимые потребности человека. Ее состояние во многом определяет уровень жизни граждан страны и свидетельствует об их благосостоянии. В конечном итоге, благосостояние народа, степень его богатства и формирует базу для развития экономики страны.

Острый дефицит жилья - хроническое явление для России. В то же время переход на рыночные отношения привел к сокращению жилищного строительства за счет государственного бюджета, который ранее был основным источником капиталовложений в жилищное строительство. Большая потребность в жилье существует при одновременно низком среднем уровне доходов современной российской семьи, что не позволяет большей части населения, имеющего низкие и средние доходы, претендовать на покупку.

По данным Фонда "Институт экономики города" в 2003 году только 39% россиян были удовлетворены жилищными условиями. Остальные надеялись каким-либо образом улучшить свои жилищные условия.

Продолжала сохраняться неравномерность жилищного рынка. Из общего объема ввода жилья около половины приходится на 10 регионов, в том числе на Москву - 15% вводимого жилья, Московскую обл. - 12%; Санкт-Петербург - 5,6%, Краснодарский край - 5,6%. Меньше всего доля Дальневосточного федерального округа. В 2004 году объем построенного жилья по всем субъектам, входящим в Дальневосточный округ, составил только 1,7%.

Жилье доступно оно сегодня около 9% населения страны, а из-за низкого уровня жизни всего 1,2% населения приобретают жилье на собственные и заемные деньги и только 0,3% семей получают его за счет бюджета.

Особая роль на рынке жилья принадлежит государству и органам местного самоуправления, которые не только выполняют определенные функции в качестве участников рынка, но также осуществляют законодательное и нормативное регулирование происходящих на нем процессов. Решение жилищных проблем населения России по степени важности для государства сегодня выходит на первый план. В своем Послании Федеральному Собранию от 26 мая 2006 года Президент Российской Федерации В.В. Путин сказал: "Вывод очевиден: старые методы и подходы - они и раньше-то не решали проблему, а сегодня - попросту не работают. Надо прекратить обманывать людей, вынуждая их годами и десятилетиями стоять в очередях на получение жилой площади. И обеспечить возможности ее приобретения на рынке для основной части работающего населения России, одновременно с этим - гарантируя предоставление малоимущим гражданам социального жилья. Правительство, региональные и местные органы власти должны ориентироваться на то, чтобы к 2010-му году минимум треть граждан страны (а не одна десятая, как сегодня) могли бы приобретать квартиру, отвечающую современным требованиям. Приобрести за счет собственных накоплений и с помощью жилищных кредитов. Для этого жилищное кредитование должно стать долгосрочным и доступным для граждан. А чтобы рост спроса на жилье не привел только к скачку цен, следует обеспечить конкурентные условия для жилищного строительства. "Послание Президента России Владимира Путина Федеральному Собранию Российской Федерации" // Российская газета. - 2006. - № 109"

Можно выделить общую закономерность развивающихся рынков недвижимости, которую мы наблюдаем в России последние 6-7 лет: при высочайшей (и растущей) потребности в площадях (жилых, офисных, торговых, складских), достаточно высоком (и растущем) платежеспособном спросе и катастрофически низком объеме строительства и предложения площадей цены (арендные ставки) устойчиво растут. Но этот рост не является равномерным - он носит волнообразный характер. Темпы роста цен периодически меняются. Период колебания цен составляет на рынке жилья различных городов от двух до трех лет. Весь период описывается тремя стадиями: стабильность (как правило, колебательная), рост, переход к стабилизации. Продолжительность первой стадии составляет от 4-6 до 10-12 месяцев, второй - от 1 до 1,5 лет, третьей - от 3 до 6 месяцев. На первой стадии месячные темпы роста цен составляют +/- (1-1,5) %, на второй - вырастают до 8-12%, на третьей - снижаются до 0,5-1%.

С весны 2004 года вторичный рынок жилья Москвы находился в стадии низкого спроса, а с июня до середины следующего года - и стабильных цен предложения. Общий месячный объем предложения увеличивался, и в марте 2005 года достиг максимума - 36 тыс. квартир. Продолжался рост доходов населения, увеличение объема накоплений, повышение потенциального (отложенного) спроса.

Март 2005 года - момент начала реального роста спроса, сокращения времени экспозиции. В июле, с задержкой на 3-4 месяца, началась стадия роста цен предложения. С июля 2005 г. до августа 2006 года цены выросли с 2142 до 4389 $/кв. м - в 1,8 раза. 2006 г. оказался рекордным для российского рынка недвижимости, а 2009 г. - продемонстрировал рекорды падения. За 2006 г. цены на московские квартиры, по данным портала "Индикаторы рынка недвижимости", выросли в среднем на 87,9% - с $2232 до $4193 за кв. м, а доходность инвестиций в недвижимость в среднем более чем в 10 раз превышала доходность банковских депозитов. Однако затем рост резко замедлился, и в начале 2007-го началась коррекция. К августу 2007 г. цены стабилизировались, а осенью наметился небольшой рост, связанный с сезонным повышением покупательной активности. В декабре 2007 г. цена московского жилья вернулась к январским показателям - $4200 за кв. м.

В 2009 г. ситуация поменялась кардинальным образом: По данным московской регистрационной службы, в феврале 2009 г. сделок по купле-продаже вторичного жилья было заключено на 47% меньше, чем за аналогичный период 2008 г. Это рекордное падение рынка жилья за всю его историю. Еще хуже обстоят дела с ипотекой: количество ипотечных сделок начало сокращаться в сентябре 2008 г. К февралю 2009 г. цифра сократилась на порядок: в феврале 2008 г. было зарегистрировано 1460 ипотечных сделок, тогда как в феврале 2009 г. - только 181. Таким образом, падение составило 88,6%, по данным "Ведомостей".

Ведущие региональные рынки следуют тем же тенденциям, что и московский рынок. Московскому рынку недвижимости участники рынка и аналитики уделяют особое внимание. В нашумевшей статье "Города-суперзвезды" экономисты Дж. Журко, Кр. Майер и Т. Синай утверждают, что города, обладающие особым статусом (Лондон, Париж, Нью-Йорк, и т.д.), будут демонстрировать постоянно расширяющийся разрыв в стоимости жилья по сравнению с другими городами. Москва, несомненно, относится к таким городам.

Московское правительство держит строительный бизнес в городе под чутким контролем. В 2007 г. надо было избавить рынок от невостребованных квартир, которые грузом ложились на баланс строительных фирм и мешали им переходить к освоению новых площадок, а значит, пополнять бюджет города гигантскими выплатами по инвестиционным контрактам. Московские очередники вдруг стали продвигаться по очереди. А Мэр Лужков объявил о предстоящем увеличении объемов строительства муниципального жилья на 24%, до 2,23 млн кв. м (46,5% от всего объема жилья, которое построено в 2007 г.). Кроме того, схема расчетов застройщиков с городом претерпела изменения. До 2003 г. инвестор должен был отдавать порядка 30% построенной площади, а сейчас рассчитывается с городом деньгами. Размер выплат определяется с учетом стоимости квадратного метра на рынке. Если раньше показатель стоимости квадратного метра в спальных районах составлял $1000-1500, то сегодня он определен как $2000-2400.

2) Коммерческая недвижимость