Анализ рынка недвижимости Ханты-Мансийского автономного округа для целей кадастровой оценки земель населенных пунктов

Размещено на http://www.allbest.ru/

ВВЕДЕНИЕ

Рынок недвижимости зависит от множества факторов, определяющих социально-экономическое развитие как страны в целом, так и отдельных регионов, в т.ч. определяющих политическую стабильность. Учет особенностей функционирования рынка недвижимости позволяет обоснованно использовать данные ретроспективного периода для оценки недвижимости.

В широком смысле слова недвижимость, включающая в себя два основных элемента: землю и здания, представляет собой конечный результат деятельности факторов производства, как в сфере бизнеса, так и в сфере домашних хозяйств (конечных потребителе). Это - с одной стороны, важнейшая составляющая часть необоротных активов, а с другой стороны, сфера, удовлетворяющая одну из важнейших потребностей в жилье. Именно недвижимостью прирастает национальное богатство любого государства. Рынок недвижимости наряду с рынком товаров и услуг, а также денежным рынком капиталов составляет единое пространство, а залог недвижимости - важное условие стабильного функционирования кредитной системы страны [16].

Так как рынок недвижимости России стремительно развивается, соответственно возрастает актуальность и востребованность оценки стоимости объектов недвижимости. На основе оценки обеспечивается защита имущественных прав собственника. Государственная кадастровая оценка представляет собой совокупность правовых, экономических и технических мероприятий, направленных на определение кадастровой стоимости земельных участков. Кадастровая оценка земель, как и другие виды оценочных работ, направлены на установление ценности земельного участка в денежном выражении или стоимости права присвоения удобств и выгод его использования. Результатом кадастровой оценки являются показатели базовой стоимости земли в границах установленных оценочных зон и кадастровая стоимость земельного участка.

Рыночная информационная база кадастровой оценки земель - массовые данные о продажах земельных участков для индивидуального жилищного строительства, коллективного садоводства и приусадебного хозяйства, а также о продаже и аренде квартир, гаражей и различных объектов коммерческой недвижимости.

Актуальность данного проекта заключается в использование данных рынка недвижимости для установления кадастровой стоимости земель на примере Ханты-Мансийского автономного округа.

Целью данного дипломного проекта является изучение и анализ рынка недвижимости, предназначенной для расчета кадастровой стоимости земель населенных пунктов.

В процессе дипломного проектирования решены следующие задачи:

* изучена нормативно-правовая база оценочной деятельности;

* рассмотрена теоретическая основа формирования рынка недвижимости;

* собран и проанализирован материал о рынке недвижимости Ханты-Мансийского автономного округа;

* проведены и обоснованы расчеты отдельного вида разрешенного использования земель населенных пунктов.

Пояснительная записка дипломного проекта состоит из аналитического обзора литературы, четырех разделов, их подразделов и заключения.

Объектом исследования является рынок недвижимости Ханты-Мансийского автономного округа.

АНАЛИТИЧЕСКИЙ ОБЗОР ЛИТЕРАТУРЫ

Земля, как невосполнимый природный ресурс многофункционального назначения, имеет особый юридический статус. Распоряжение землей и особенно купля - продажа земельных участков в России на современном этапе - дело специфическое и непростое. Рынок земли, как средство законного перераспределения земель между собственниками экономическими методами, объективно регулируется различными ограничениями и нормами.

Недвижимость находится в центре сложного переплетения различных экономических процессов, частных и общественных интересов, административных норм и правил. Недвижимое имущество - наиболее долговечный и основательный товар из всех существующих. Земля по своей природе вечна, а здания и сооружения имеют нормативные сроки службы от 15 до 200 лет. Недвижимый товар обеспечивает надёжность инвестиций, движение капитала, приносящего доход, а также требует жёсткой регламентации оформления сделок, ликвидности и менеджмента. В системе рынка недвижимости объектом экономических отношений являются земельные участки, обладающие различными потребительскими свойствами, и права на них [22].

Земельный участок - это часть поверхности земли, имеющая чётко обозначенную границу, площадь местоположение, правовой статус и другие характеристики, учитываемые в государственном земельном кадастре и в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. По мере углубления рыночных отношений в России земля постепенно становится товаром - объектом хозяйственного оборота. Практически любой участок земли рано или поздно может перейти к новому собственнику и у каждого участка есть своя цена. Цена на землю, как и любой товар, определяется спросом и предложением. По мере понижения цены на рынке увеличивается спрос на земельные участки, а с ростом цен - снижается. Одна из особенностей земли как товара состоит в том, что количество предлагаемой на рынке земли ограниченно самой природой. Спрос на земельные участки в каждом регионе формируется под влиянием многочисленных факторов - экономических, социальных и демографических, природно-климатических и др. Недвижимость отличается большим многообразием комбинаций прав собственности и распределения доходов. Одни её компоненты могут находиться в полной собственности, другие - в аренде, третьи - во временном пользовании, четвёртые - в залоге, пятые - в государственной собственности [17, 18].

Рынок недвижимости имеет разветвленную структуру, и его можно сегментировать по различным признакам. По способу совершения сделок на рынке недвижимости выделяют следующие его составляющие. Первичный рынок - это экономическая ситуация, когда недвижимость как товар впервые поступает на рынок. Основными продавцами недвижимости в таком случае выступают государство в лице своих федеральных, региональных и местных органов власти (за счет приватизации государственных и муниципальных предприятий, жилых объектов и вещных прав) и строительные компании - поставщики жилой и нежилой недвижимости. На вторичном рынке недвижимость выступает как товар, ранее бывший в употреблении и принадлежащий определенному собственнику - физическому или юридическому лицу. Первичный и вторичный рынки недвижимости взаимосвязаны. Если по каким-либо мотивам увеличится предложение недвижимости на вторичном рынке, это приведет к обесцениванию недвижимости на первичном рынке. В то же время рост затрат на строительство приводит к увеличению цен на первичном рынке жилья, что тут же сказывается на росте цен на вторичном рынке [22].

В издании «Практикум по экономике недвижимости» Малышева Е.Н., Подковыровой М.А., Скрипы И.А. представлены теоретические положения о недвижимости и её рыночной оценке. В настоящее время всё большее число людей стремиться вложить свободные деньги именно в недвижимость. Но обладание земельным участком означает определённое ограничение возможностей других членов общества, поэтому необходимо правильно и справедливо устанавливать налоги на земельный участок, включая здания, сооружения на нём. Это можно сделать только на основе кадастровой оценки земельного участка и рыночной стоимости недвижимости [21].

Варламов А.А., Севостьянов А.В. в своей работе «Оценка земли и иной недвижимости» считают, что с развитием рынка недвижимости и принятием Земельного кодекса РФ, разрешившего рыночный оборот земель в России, все более очевидным становится необходимость анализа рыночных данных при массовой оценке земель и обосновывают необходимость проведения массовой оценки объектов недвижимости на территории РФ для целей налогообложения в условиях формирующегося рынка.

Государственная кадастровая оценка земель всех категорий на территории Российской Федерации проводится для целей налогообложения и иных целей, установленных законом. Оценка проводится для определения кадастровой стоимости земельных участков различного целевого назначения. Основывается она на классификации земель по целевому назначению и виду функционального использования. Для каждой категории земель разрабатываются методики, технические указания, правила проведения оценки. В ряде регионов РФ были разработаны и апробированы методики массовой оценки земель различных категорий для целей налогообложения. Очень важно при проведении оценки той или иной категории учитывать опыт и результаты предыдущих оценок.

Среди основных принципов определения рыночной стоимости объекта недвижимости авторы учебника выделяют следующие:

- принцип наилучшего и наиболее эффективного использования означает, что при оценке земельного участка из всех возможных (разрешенных) вариантов его использования выбирается наилучший и наиболее доходный, и именно он используется для оценки. При этом учитываются только те варианты использования, которые, во-первых, соответствуют юридическим нормам, во-вторых, возможно физически и которые, в-третьих, приносят доход. В результате выбирается тот вариант использования, при котором может быть получена максимальная цена с учетом всех правовых, градостроительных, экологических и иных ограничений;

- принцип спроса и предложения учитывает при оценке объекта недвижимости действие закона спроса и предложения, который влияет на рыночную стоимость объекта недвижимости, как и любого товара на рынке. Спрос обычно принято характеризовать количеством объектов, которые покупатели готовы или могут купить в течение определенного промежутка времени по сложившейся на данное время рыночной стоимости. Предложение характеризуется количеством объектов, предложенных к продаже на рынке в настоящий момент по конкретной цене. Соотношение спроса и предложения определяют уровень на равновесном земельном рынке. В неравновесных условиях переходной экономики, характерных для России, этот принцип часто не оказывает существенного влияния, поскольку спрос и предложение в значительной степени регулируются административно, часто за счет существенного занижения цены предложения земельных участков;

- принцип соответствия указывает на то, что оцениваемый объект (земельный участок) имеет наивысшую стоимость при условии его некоторого сходства с окружающими объектами по использованию, по размеру и стилю, при минимальных затратах на его освоении. Иначе говоря, все экономические факторы, обуславливающие максимальную полезность и доходность данного участка, сбалансированы наилучшим образом. Одним из критериев проверки соответствия оценки земельного участка данному принципу - доля стоимости собственно земельного участка в общей стоимости объекта недвижимости, расположенного на нем;

- принцип конкуренции отражает регулирующее действие рыночных механизмов, рыночный спрос порождает прибыль, а прибыль создает конкуренцию. Сверхприбыль на определенном этапе развития рынка может играть стимулирующую роль по привлечению капиталов в этот сектор рынка и созданию на нем конкурентных условий;

- принцип вклада показывает, насколько дополнительный вклад средств в улучшении объекта недвижимости (земельного участка) увеличивает ее рыночную стоимость;

- принцип ожидания показывает, что стоимость объекта недвижимости - текущая стоимость всех будущих доходов, полученных от его использования (включая продажу и стоимость объектов недвижимости, прежде всего земельных участков), - постоянно растет в силу увеличения спроса и ограничения предложения. Можно отметить корреляцию этого принципа с принципами замещения и конкуренции [16].

Аналитический обзор литературы по теме исследования ляжет в основу разработки дипломного проекта.

1 НОРМАТИВНО-ПРАВОВЫЕ ОСНОВЫ ФОРМИРОВАНИЯ РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ

Регулирование земельных отношений, проведение анализа и оценки стоимости недвижимости происходит на основании нормативно-правовой базы. Постоянное ее обновление с учетом особенностей рынка, изменения ситуации - служит важным рычагом для цивилизованного, правомерного принятия решений на этом основании.

К нормативно-правовой базе, регулирующей земельные отношения, относятся следующие документы федерального уровня:

• Гражданский кодекс Российской Федерации от 30 ноября 1994г №51- ФЗ и другие гражданские законы направлены на придание рынку современного, цивилизованного характера. Это находит своё выражение в том, что Гражданский кодекс Российской Федерации, разработанный на основе отечественного и мирового опыта, данных современной коммерческой деятельности, международных документов, упорядочивает отношения рынка, содержит отработанное юридическое регулирование многообразных и сложных рыночных отношений, имущественных и личных неимущественных прав граждан, других субъектов.

В соответствие со статьей 130 Гражданского кодекса Российской Федерации, к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество.

Вещи, не относящиеся к недвижимости, включая деньги и ценные бумаги, признаются движимым имуществом. Регистрация прав на движимые вещи не требуется, кроме случаев, указанных в законе.

Предприятием как объектом прав признается имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности земельный участок. Организация в целом или его часть могут быть объектом купли-продажи, залога, аренды и других сделок, связанных с установлением, изменением и прекращением вещных прав. В состав предприятия как имущественного комплекса входят все виды имущества, предназначенные для его деятельности. Включают земельные участки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукцию, права, требования, долги, а также права на обозначения, индивидуализирующие предприятие, его продукцию, работы и услуги (коммерческое обозначение, товарные знаки, знаки обслуживания), и другие исключительные права, если иное не предусмотрено законом или договором[2].

• Конституция Российской Федерации, принятая 12.12.1993 года, Земельный кодекс Российской Федерации (от 25.10.2001 г. № 136) от 30.06.2006 года № 93 - ФЗ. Данный кодекс регулирует всю совокупность земельных отношений в стране, детально развивает положения Конституции Российской Федерации; включает в себя разделы, посвященные правам на землю, оборота способности земельных участков и порядка их приватизации. Также в нём установлены основные принципы земельного законодательства. В соответствие со статьей 27 Земельного кодекса РФ, земельные участки, отнесенные к землям, изъятым из оборота, не могут предоставляться в частную собственность, а также быть объектами сделок, предусмотренных гражданским законодательством.

Из оборота изъяты земельные участки, занятые находящимися в федеральной собственности следующими объектами:

1) государственными природными заповедниками и национальными парками;

2) зданиями, строениями и сооружениями, в которых размещены для постоянной деятельности Вооруженные Силы Российской Федерации, другие войска, воинские формирования и органы;

3) зданиями, строениями и сооружениями, в которых размещены военные суды;

4) объектами организаций федеральной службы безопасности;

5) объектами организаций федеральных органов государственной охраны;

6) объектами использования атомной энергии, пунктами хранения ядерных материалов и радиоактивных веществ;

7) объектами, в соответствии с видами, деятельности которых созданы закрытые административно-территориальные образования;

8) объектами учреждений и органов Федеральной службы исполнения наказаний;

9) воинскими и гражданскими захоронениями;

10) инженерно-техническими сооружениями, линиями связи и коммуникациями, возведенными в интересах защиты и охраны Государственной границы Российской Федерации.

Ограничиваются в обороте находящиеся в государственной или муниципальной собственности, следующие земельные участки:

1) в пределах особо охраняемых природных территорий;

2) из состава земель лесного фонда;

3) в пределах которых расположены водные объекты, находящиеся в государственной или муниципальной собственности;

4) занятые особо ценными объектами культурного наследия народов Российской Федерации, объектами, включенными в Список всемирного наследия, историко-культурными заповедниками, объектами археологического наследия;

5) предоставленные для обеспечения обороны и безопасности, оборонной промышленности, таможенных нужд;

6) предоставленные для нужд организаций транспорта, в том числе морских, речных портов, вокзалов, аэродромов и аэропортов, сооружений навигационного обеспечения воздушного движения и судоходства, терминалов и терминальных комплексов в зонах формирования международных транспортных коридоров;

7) предоставленные для нужд связи;

8) занятые объектами космической инфраструктуры;

9) расположенные под объектами гидротехнических сооружений;

10) предоставленные для производства ядовитых веществ, наркотических средств;

11)загрязненные опасными отходами, радиоактивными веществами, подвергшиеся биогенному загрязнению, иные подвергшиеся деградации земли;

12) расположенные в границах земель, зарезервированных для государственных или муниципальных нужд;

13) в первом и втором поясах зон санитарной охраны водных объектов, используемых для целей питьевого и хозяйственно-бытового водоснабжения.

С введением в действие кодекса начато реформирование земельных отношений на территории Ханты-Мансийского автономного округа, в том числе мероприятия по разграничению собственности на землю между Российской Федерацией, автономным округом и муниципальными образованиями, переход на систему земельных платежей, основанную на рентной стоимости земли, определение статуса родовых угодий и пр. После ликвидации государственной монополии на землю и перехода к многообразию форм земельной собственности особую актуальность приобрела проблема эффективного использования земельных ресурсов в интересах автономного округа и его жителей [3, 4].

· Федеральный закон “Об оценочной деятельности в Российской Федерации” от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ. Закон определяет правовые основы регулирования оценочной деятельности в отношении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, физическим лицам и юридическим лицам, для целей совершения сделок с объектами оценки, а также для иных целей.

Для целей настоящего Федерального закона под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства [6].

· Федеральный закон “О государственном кадастре недвижимости” от 24 июля 2007 года № 221-ФЗ. Закон регулирует отношения, возникающие в связи с ведением государственного кадастра недвижимости, осуществлением государственного кадастрового учета недвижимого имущества и кадастровой деятельности (далее - кадастровые отношения).

Государственный кадастр недвижимости является систематизированным сводом сведений об учтенном в соответствии с настоящим Федеральным законом недвижимом имуществе, а также сведений о прохождении государственной границы Российской Федерации, о границах между субъектами Российской Федерации, границах муниципальных образований, границах населенных пунктов, о территориальных зонах и зонах с особыми условиями использования территорий, иных предусмотренных настоящим Федеральным законом сведений. Государственным кадастровым учетом недвижимого имущества (далее - кадастровый учет) признаются действия уполномоченного органа по внесению в государственный кадастр недвижимости сведений о недвижимом имуществе, которые подтверждают существование такого недвижимого имущества с характеристиками, позволяющими определить такое недвижимое имущество в качестве индивидуально-определенной вещи, или подтверждают прекращение существования такого недвижимого имущества, а также иных предусмотренных настоящим Федеральным законом сведений о недвижимом имуществе [8].

2 ОПИСАНИЕ ОБЪЕКТА ИССЛЕДОВАНИЯ

2.1 Общая характеристика Ханты-Мансийского автономного округа

Ханты-Мансийский автономный округ расположен в серединной части России. Он занимает центральную часть Западно-Сибирской равнины. На севере округ граничит с Ямало-Ненецким автономным округом, на северо-западе - с Республикой Коми, на юго-западе со Свердловской областью, на юге - с Тобольским и Уватским районами Тюменской области, на юго-востоке и востоке - с Томской областью и Красноярским краем. Площадь всей территории округа составляет 534,8 тыс. кв.км.

Автономный округ образован 10 декабря 1930 г. постановлением ВЦИК как Остяко-Вогульский национальный округ с центром в селе Самарово. 17 января 1934 округ включён в состав Обь-Иртышской области, 7 декабря 1934 - в состав Омской области. 4 июля 1937 Шурышкарский район передан в Ямало-Ненецкий национальный округ. Указом Президиума Верховного Совета РСФСР от 23 октября 1940 Остяко-Вогульский национальный округ переименован в Ханты-Мансийский. 14 августа 1944 он вошёл в состав вновь образованной Тюменской области. В соответствии с Конституцией, принятой 7 октября 1977 года, Ханты-Мансийский национальный округ получил статус автономного и стал именоваться Ханты-Мансийским автономным округом. В соответствии с Конституцией Российской Федерации 1993 года округ является равноправным субъектом Российской Федерации

Климат в округе резко континентальный. Средняя температура января от -18 до -24 градусов по Цельсию, средняя температура июля от +15,7 до +18,4 градусов по Цельсию. Годовое количество осадков по округу от 400 до 550 мм. Высота снежного покрова от 50 до 80 см.

Рельеф на территории автономного округа представлен сочетанием равнин, предгорий и гор. Выделяются возвышенные равнины (150-301 м), низменные (100-150 м), а также низины (менее 100 м). В поймах Оби и Иртыша абсолютные высоты составляют 10-50 м. Для уральской части округа характерен среднегорный рельеф. Протяженность горной области составляет 450 км при ширине 30-45 км. Максимальные высоты: г. Народная, 1894 м (Приполярный Урал) и г. Педы, 1010 м (Северный Урал).

Речную сеть округа формируют реки Объ и Иртыш, 12 их притоков (Сев. Сосьва, Конда, Вах, Юган, Казым, Пим, Тромъеган, Аган, Б. Салым, Ляпин, Лямин, Назым), а также множество мелких речек. Общее число рек в округе - около 30 тыс. В округе насчитывается около 290 тыс. озер площадью более 1 га. К категории больших (площадью свыше 100 кв. км) относятся Кондинский Сор, Леушинский Туман, Вандэмтор и Тромэмтор.

Основными полезными ископаемыми в округе являются нефть и газ. Наиболее крупные месторождения нефти и газа - Самотлорское, Федоровское, Мамонтовское, Приобское. Природные условия округа не благоприятствуют развитию сельского хозяйства. Поэтому большая часть сельскохозяйственной и пищевой продукции завозится из других регионов России.

Численность населения в Ханты-Мансийском автономном округе на 1 января 2010 года - 1538,6 тыс. человек. Доля горожан в общей численности населения составила около 91,5 %. За последние пять лет численность населения округа увеличилась почти на 5% и составила более 1% населения Российской Федерации. В связи с бурным развитием нефтегазодобывающей промышленности за последние тридцать лет население округа увеличилось более чем на 1 млн. человек. На территории округа проживают представители 123 национальностей, в том числе славянской, тюркской, финно-угорской групп. По данным переписи 2002 года, в национальном составе населения округа преобладают: русские, украинцы, татары, башкиры. Округ является исторической родиной коренного (аборигенного) населения, которое представлено тремя небольшими по численности народностями. Это ханты, манси и лесные ненцы. Общая их численность составляет около 1,5 %.

В Ханты-Мансийском автономном округе всего муниципальных образований - 106. В состав округа входят:

· 13 городских округов (г.Ханты-Мансийск, г.Когалым, г.Лангепас, г.Мегион, г.Нефтеюганск, г.Нижневартовск, г.Нягань, г.Покачи, г.Пыть-Ях, г.Радужный, г.Сургут, г.Урай, г.Югорск, г.Белоярск, г.Советский, г.Лянтора);

· 9 муниципальных районов (Белоярский, Берёзовский, Кондинский, Нефтеюганский, Нижневартовский, Октябрьский, Советский, Сургутский, Ханты-Мансийский);

· 26 городских поселений (Белоярский, Березово, Игрим, Кондинское, Куминский, Луговой, Междуреченский, Мортка, Пойковский, Излучинск, Новоаганск, Октябрьское, Андра, Приобье, Талинка, Зеленоборск, Таежный, Агириш, Коммунистический, Пионерский, Советский, Малиновский, Белый Яр, Барсово, Федоровский, Лянтор);

· 58 сельских поселений (Верхнеказымский, Казым, Лыхма, Полноват, Сорум, Сосновка, Саранпауль, Приполярный, Светлый, Хулимсунт, Леуши, Мулымья, Шугур, Болчары, Половинка, Салым, Сентябрьский, Чеускино, Каркатеевы, Куть-Ях, Лемпино, Усть-Юган, Сингапай, Аган, Ларьяк, Ваховск, Покур, Вата, Зайцева Речка, Карымкары, Малый Атлым, Перегребное, Сергино, Шеркалы, Каменное, Унъюган, Алябьевский, Солнечный, Локосово, Русскинская, Сытомино, Нижнесортымский, Лямина, Тундрино, Угут, Ульт-Ягун, Горноправдинск, Цингалы, Кедровый, Красноленинский, Луговской, Согом, Нялинское, Кышик, Селиярово, Сибирский, Выкатной, Шапша).

В отраслевой структуре промышленной продукции нефтегазодобывающая промышленность составляет 89,4%, электроэнергетика - 5,5%, машиностроение и металлообработка - 2,4%, газоперерабатывающая - 1,6%, лесозаготовительная и деревообрабатывающая - 0,24%, производство строительных материалов - 0,24%, пищевая - 0,17%, нефтеперерабатывающая - 0,1%. В таблице 2.1 представлено как отраслевая структура промышленной продукции распределяется по городским округам [27].

Таблица 2.1 - Отраслевая структура промышленной продукции в городских округах

Городской округ	Расположение	Отраслевая структура промышленной продукции
		Нефтегазодобывающая	Электроэнергетика	Машиностроение, Металообработка	Газоперерабатывающая	Лесозаготовительная	пищевая	Нефтеперерабатывающая	Производство строительных материалов
1	2	3	4	5	6	7	8	9	10
Хантымансийск	Город расположен на правом берегу реки Иртыш	+	+				+	+
Когалым	Город расположен в Сургутской низине, на правом берегу реки Ингуягун	+	+	+					+
Лангепас	Город расположен в центральной части ЗападноСибирской равнины, на правом берегу протока Каюковская.	+			+				+
Мегион	Город расположен в центральной части ЗаподноСибирской равнине, в среднем течении реки Обь	+
Нефтеюганск	Город расположен на правом берегу Юганская Обь,	+					+		+
Нижневартовск	Город расположен на севере Заподной Сибири, на правом берегу Оби	+			+	+	+		+
Нягань	Город расположен на севере Западной Сибири	+			+	+		+
Покачи	Город расположен в Западной Сибири, на реке Ватьеган	+
Пыть-Ях	Город расположен на железнодорожной станции	+			+	+
Радужный	Город расположен на правом берегу реки Аган в центре Западной Сибири	+
Сургут	Город расположен на севере Западной Сибири, на правом берегу реки Обь	+	+		+		+
Урай	Город расположен в Западной Сибири, на реке Конда	+					+
Югорск	Город расположен на севере Западной Сибири	+							+

2.2 Характеристика земельных ресурсов

Земельные ресурсы - вид природных ресурсов, которые характеризуются территорией, качеством почв, климатом, рельефом и т. д. Земельные ресурсы - это пространственный базис размещения хозяйственных объектов, являются главным средством производства в сельском хозяйстве, где используется основное производительное свойство земли - плодородие.

В соответствие с Земельным кодексом Российской Федерации от 25 октября 2001г № -136 ФЗ земли в Российской Федерации по целевому назначению подразделяются на следующие категории [3]:

1) земли сельскохозяйственного назначения;

2) земли населенных пунктов;

3) земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения;

4) земли особо охраняемых территорий и объектов;

5) земли лесного фонда;

6) земли водного фонда;

7) земли запаса.

Земельный фонд Ханты-Мансийского автономного округа - Югры на 01.01.2011 года составляет 53 480,1 тыс., он представлен на рисунке 2.1.



Рисунок 2.1 - Распределение земель по категориям в 2010 году

На территории автономного округа площадь земель сельскохозяйственного назначения составляет 613,9 тыс. га (1,1%). По сравнению с 2009 г. площадь земель сельскохозяйственного назначения увеличилась на 0,1 тыс. га. Увеличение произошло за счет перевода сенокосов для личных подсобных хозяйств из категории земель запаса в категорию земель сельскохозяйственного назначения. В то же время на основании приказов Департамента государственной собственности Ханты-Мансийского автономного округа в 2010 году из земель сельскохозяйственного назначения переведено в земли промышленности 0,1 тыс. га.

В 2010 году площадь земель фонда перераспределения не изменилась и составила 176,0 тыс. га. К данной категории отнесены земли, предоставленные различным сельскохозяйственным предприятиям и организациям (товариществам и обществам, кооперативам, государственным и муниципальным). В нее входят также земельные участки, предоставленные гражданам для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства, личного подсобного хозяйства, садоводства, огородничества, животноводства, сенокошения и выпаса скота. Кроме того, к категории земель сельскохозяйственного назначения отнесены земли, выделенные казачьим обществам и родовым общинам.

Территории городов, поселков городского типа, сельских населенных пунктов на 01.01.2011 года занимают площадь 507,9 тыс. га (0,9%). Площадь земель городских населенных пунктов по сравнению с прошлым годом не изменилась и составляет 366,9 тыс. га (0,7%). Площадь сельских населенных пунктов по сравнению с прошлым годом также не изменилась и составляет 141,0 тыс. га (0,3%).

Общая площадь земель промышленного назначения на начало 2011 года составила 145 тыс. га (0,3%). Земли промышленности, транспорта, связи и иного специального назначения в 2010 году увеличились на 2,9 тыс. га. Увеличение площади земель промышленности произошло за счет перевода земельных участков из категории земель сельскохозяйственного назначения и категории земель запаса для промышленных сооружений и дорог - под объекты инфраструктуры на месторождениях нефти и газа; карьеры песка; полигоны промышленных и твердых бытовых отходов; прокладку подземных электрических кабелей; автозаправочные комплексы. Площадь указанной категории земель на территории автономного округа увеличивается ежегодно.

Общая площадь земель Ханты-Мансийского автономного округа, отнесенных к категории земель особо охраняемых территорий составляет 874,5 тыс. га (1,6%), и представлена двумя заповедниками: «Юганский» - на площади 648,8 тыс. га и «Малая Сосьва» - на площади 225,6 тыс. га.

Земли водного фонда на территории автономного округа включают в себя земли, занятые двумя магистральными реками Обь и Иртыш, протекающими по двум и более субъектам Российской Федерации, а также небольшими реками. Площадь земель водного фонда по сравнению с прошлым годом не изменилась и составляет 501,8 тыс. га.

Площадь земель запаса на начало 2011 года составляла 2 173,4 тыс. га (4,1%) площади территории автономного округа. Земли запаса в 2010 г. уменьшились на 3,0 тыс. га. Уменьшение произошло за счет перевода земельных участков из категории земель запаса в категорию земель сельскохозяйственного назначения и земель промышленности.

На 2011 года площадь земель лесного фонда составила 48 662,6 тыс. га. На протяжении последних 5 лет площадь лесных земель остается неизменной.

Рисунок 2.2 - Структура земельных угодий в 2010 году

В структуре земельных угодий представленных на рисунке 2.2 в автономном округе преобладают земли:

- лесные 28 695,6 тыс. га (53,7%);

- болота 19 932,4 тыс. га (37,3%);

- сельскохозяйственные угодья 636,7 тыс. га (1,2%), в том числе пашня - 12,9 тыс. га; залежь - 3 тыс. га; кормовые угодья - 611,2 тыс. га;

- под древесно-кустарниковой растительностью 157,1 тыс. га (0,3%);

- водные объекты 3 185,6 тыс. га (6%);

- под застройкой 126,1 тыс. га (0,2%);

- под дорогами 168,5 тыс. га (0,3%);

- нарушенные земли 55,7 тыс. га (0,1%);

- прочие земли 522,2 тыс. га (1,0%).

Из всех земель под оленьи пастбища используются 16 040 тыс. га.

По сравнению с 2009 годом площадь сельскохозяйственных угодий (сенокосов) уменьшилась на 0,5 тыс. га, при этом пашня увеличилась на 0,2 тыс. га за счет освоения сенокосов в личных подсобных хозяйствах. На 0,3 тыс. га уменьшилась площадь лесных земель и на 0,8 тыс. га - площадь земель под болотами за счет перевода их в земли промышленности.

Площадь земель под застройкой увеличились на 0,8 тыс. га. В населенных пунктах площадь земель под застройкой уменьшилась за счет инвентаризации объектов недвижимости. Площадь земель под дорогами увеличилась на 0,1 тыс. га за счет строительства подъездных автодорог к объектам топливно-энергетического комплекса. В соответствии с этим на 0,1 тыс. га увеличилась площадь нарушенных земель.

В 2010 году в результате приватизации увеличилась площадь земель, находящихся в собственности граждан и юридических лиц. Частная собственность граждан увеличилась на 0,9 тыс. га и составила 58,3 тыс. га, в том числе на землях сельскохозяйственного назначения - 49,9 тыс. га; на землях населённых пунктов - 9,3 тыс. га. Всего в собственности юридических лиц находится 2,6 тыс. га, из них в населенных пунктах 1,6 тыс. га, на землях промышленности - 0,9 тыс. га.

В 2010 году увеличилось количество крестьянских хозяйств (на 12 хозяйств). На 01.01.2011 года их насчитывалось 507 шт. За прошедший год 4 хозяйства прекратили свое существование. Также увеличилось количество личных подсобных хозяйств. На настоящий момент 7,5 тыс. га земель распределены между 75 хозяйствами.

3 АНАЛИЗ СОСТОЯНИЯ РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ ХАНТЫ-МАНСИЙСКОГО АВТОНОМНОГО ОКРУГА

3.1 Характеристика рынка недвижимости Ханты-Мансийского автономного округа

В Ханты-Мансийском автономном округе рынок недвижимости развивается хорошо. Наибольшее количество предприятий, осуществляющих операции с недвижимым имуществом, представленные на рынке недвижимости округа по данным портала развития предпринимательства округа, наблюдается в крупных городах округа: в Сургуте -167, Нижневартовске -68, Ханты-Мансийске -32, Нефтеюганске-22. Основные организации на рынке недвижимости в городах [30]:

· г.Сургут: АН «33 квадратных метра», АН «Иваницкий и партнеры», ООО «Белинская и партнеры», ООО «Монолит», АН «Герц», АН «М-пульс», АН «Ковчег», АН «Риэлт-сервис».

· г.Нижневартовск : ООО Ипотечно-Брокерское Агентство «Ваш Новый Адрес», АН «Мир», АН «Белый город», АН «Премиум», АН «Элита плюс».

· г.Ханты-Мансийск : АН «Надежный партнер», АН «Капиталъ», ООО «Югра Реклама Сервис».

· г. Нефтеюганск: ООО АН «Мега», ООО «Вега».

В остальных населенных пунктах количество операторов единичное, сделки с недвижимостью заключаются либо в частном порядке, либо с привлечением специалистов из соседних крупных населенных пунктов.

Информация о предложениях купли-продажи недвижимости размещается, как правило, в разделах объявлений в печатных СМИ, а также на сайтах объявлений в Интернете. Издаются специализированные издания, посвященные рынку недвижимости: журнал «Сургутская недвижимость», «RESIDENCE», «Справочник по недвижимости Югра», другие печатные издания содержат объявления о купле-продаже и аренде недвижимости в населенных пунктах Ханты-Мансийского автономного округа Югры - это газеты «Сургутский экспресс», «Ярмарка Нижневартовск», «Югорская ярмарка», «Югорский экспресс», «Вариант», другие местные издания - «64 мередиан», «Покачевский вестник», «Маркет пресс», «Деловая перспектива», «Дом рекламы», «Новый город», «Кондинский выстник», «Когалымский вестник», «Звезда Лангепаса», «Мегион-информ», «Федоровский вестник».

В автономном округе в 2009 году с учетом действующих договоров аренды государственных и муниципальных земель в обороте находилось 43 266 земельных участков общей площадью 162 792,9 га. Из земель, находящихся в частной собственности в течение 2009 года в сделках участвовало 5105 земельных участков общей площадью 3174,357 га

Таблица 3.1 - Количество сделок с земельными участками в Ханты-Мансийском автономном округе за 2009 год

Виды сделок	Количество сделок,ед.	Площадь, га
ВСЕГО	48371	165966,307
в том числе:
Продажа земельных участков органами государственной власти и местного самоуправления	4085	1205,318
Продажа земельных участков гражданами и юридическими лицами	4550	1036,137
Аренда государственных и муниципальных земель	38532	161442,842
Продажа прав аренды государственных и муниципальных земельных участков	649	144,79
Дарение земельных участков	256	27,239
Передача по наследству земельных участков	173	16,712
Залог земельных участков	126	2093,269

В 2009 году было продано 4085 государственных и муниципальных земельных участков, что больше, чем в прошлом году на 960 землевладений. Продано на торгах 184 земельных участка, в том числе гражданам 167 земельных участков, юридическим лицам 17 земельных участков. За 2009 год в Ханты-Мансийском автономном округе зарегистрировано 4550 договоров по купле-продаже застроенных и незастроенных земельных участков, как между гражданами, так и организациями. При этом большая часть таких сделок относится к участкам, используемым для личного подсобного хозяйства, садоводства и для индивидуального жилищного строительства.

Количество сделок купли-продажи гражданами и юридическими лицами земельных участков с иными объектами недвижимости, а также незастроенных земельных участков в автономном округе увеличилось в сравнении с 2008 годом на 2185 договоров, площадь увеличилась на 627,5 га, с 2007 годом увеличилось на 3503 договоров, площадь увеличилась на 940,694 га. Динамика развития рыка недвижимости в округе представлена в таблице 3.2.

Самые высокие цены на землю складываются в городах округа. Цены на застроенные и незастроенные земельные участки варьируют в зависимости от спроса и предложения, местоположения, целевого использования и других показателей.

Таблица 3.2 - Динамика развития рыка недвижимости в округе

Виды сделок	2007г.	2008 г	2009 г
	Кол-о сделок, ед.	Площадь, га	Кол-о сделок, ед.	Площадь, га	Кол-о сделок, ед.	Площадь, га
1. Гражданами для:	309	26,508	1412	116,437	2266	370,558
1.1.индивидуального жилищного и дачного строительства
1.2. личного подсобного хозяйства, садоводства, животноводства	532	38,149	514	59,202	1118	109,396
1.3 Других целей	123	3,068	306	19,677	709	20,148
2. Юридическим лицам:	25	22,802	131	211,565	234	390,427
Все сделки
В том числе для сельскохозяйственного производства	1	4,13	12	2,98	-	-

Земельные участки покупались гражданами в основном, для индивидуального жилищного и дачного строительства, а также организациями - для использования в целях организации промышленного производства, под эксплуатацию торговых, административных объектов.

Таблица 3.3 - Аренда земель, находящихся в государственной и муниципальной собственности

Категория арендаторов	2007г.	2008г.	2009г.
	Кол-о сделок, ед.	Площадь, га	Кол-о сделок, ед.	Площадь, га	Кол-о сделок, ед.	Площадь, га
Предприятия, организации, учреждения: -промышленности, транспорта, связи, строительства	5200	8683,233	5067	9523,502	7613	11852,202
- торговли, общественного питания, бытового и сервисного обслуживания	2177	541,302	1859	436,159	1770	392,596
-крестьянские (фермерские) хозяйства, сельскохозяйственные и другие организации за земли сельскохозяйственного назначения, использования	39	170,665	70	1016,5	49	2492,729
-другие	2213	1304,802	2173	2203,209	2511	2514,41
Граждане и их объединения, использующие земельные участки для: - жилищного и дачного строительства	11690	1241,157	12385	1328,492	16487	2398
-личного подсобного хозяйства, садоводства, огородничества, животноводства	2405	1017,42	2370	391,852	2392	460,014
-других целей	3417	796,74	4567	801,408	4764	460,014

Земельный рынок государственных и муниципальных земель в Ханты-Мансийском автономном округе функционирует главным образом в сфере передачи земель в аренду. Аренда земель находящаяся в государственно и муниципальной собственности представлена в таблице 3.3. В автономном округе в 2009 году с учетом действующих договоров аренды государственных и муниципальных земель в обороте находилось 43 266 земельных участков общей площадью 162 792,9 га.

Анализ рынка земельных участков проведен по основным видам использования земель по базе данных, содержащей рыночную информацию, собранную в рамках проведения государственной кадастровой оценки земель.

В зависимости от назначения (направления использования) объекта недвижимости, рынок округа можно разделить на четыре сегмента:

1. Жилая недвижимость (квартиры в многоэтажных жилых домах и домах индивидуальной жилой застройки).

2. Коммерческая недвижимость (офисные, торговые, производственно-промышленные, складские, здания, гостиницы, рестораны).

3. Промышленная недвижимость (промышленные предприятия, здания НИИ).

4. Недвижимость специального назначения (объекты, имеющие ограничения по их использованию в силу специфики конструктивных характеристик, например церкви, аэропорты, тюрьмы и др.).

3.2 Жилая недвижимость

Наиболее развитым сегментом рынка недвижимости в Ханты-Мансийском автономном округе, как и в большинстве регионов России является рынок жилой недвижимости. Рынок жилой недвижимости Ханты-Мансийского автономного округа представлен квартирами в многоэтажных жилых домах и индивидуальной жилой застройкой. Многоэтажное, среднеэтажное и малоэтажное жилье, и индивидуальные жилые дома составляют сегмент жилой недвижимости в крупных городах и поселках городского типа. Для небольших поселений сегмент жилой недвижимости представлен в основном индивидуальными жилыми домами и малоэтажными домами.

Рынок земельных участков для размещения домов жилой застройки Ханты-Мансийского автономного округа развит слабо, поскольку для многоэтажной жилой застройки в основном, на рынке представлены предложения о продаже квартир - помещений, в состав которых входят земельные участки, не выделенные в натуре, а для индивидуальной и малоэтажной жилой застройки на рынке представлены предложения о продаже застроенных и незастроенных земельных участков в ограниченном количестве. Во многих районах округа сделки и предложения носят единичный характер.

Основным фактором, влияющим на формирование цены жилья, является местоположение, то есть удаленность его от центра, транспортных магистралей, объектов социальной сферы. В районах с хорошо развитой инфраструктурой, стабильной транспортной доступностью цены на квартиры выше, чем в удаленных или малопрестижных районах. Такие факторы как близость к остановке, красивый ландшафт - близость парков, водных объектов, наличие парковки или автостоянки, обустроенный двор (комплексная застройка) тоже оказывают достаточное влияние на цены жилья.

Прогресс жилищного рынка округа уникальный: во время интенсивного наращивания нефтедобычи его население увеличилось с 271 тыс. человек в 1970 году до 1,478 миллиона в 2007, что потребовало небывалых темпов строительства. Сегодня следствием этого массового строительства стал большой объем ветхого жилья. Доля ветхого и аварийного жилищного фонда в автономном округе составляет 7% или 1939,8 тыс. кв. метров. Остается проблема «фенольных» домов (с неблагоприятными экологическими условиями). В г. Ханты-Мансийске к ветхому жилью относится 60% жилого фонда - это средне- и малоэтажные деревянные дома и дома частного сектора.

Структура жилищного фонда автономного округа по формам собственности выглядит следующим образом:

· государственный жилищный фонд - 180,3 тыс. кв. метров (0,6%);

· муниципальный жилищный фонд - 6563,5 тыс. кв. метров (23,7%);

· частный жилищный фонд - 20538,4 тыс. кв. метров (74,2%);

· смешанный и общественный жилищный фонд - 429,9 тыс. кв. метров (1,5%).

Обеспеченность жильем в среднем на одного жителя автономного округа на 2010 по оценке составила 18,2 кв. метров общей площади жилья (в 2008 году по Российской Федерации - 22 кв. метра). Жилищный фонд округа по состоянию на 2010 года на 75,7% имеет износ до 30%

Рынок жилой недвижимости Ханты-Мансийского автономного округа можно разделить на 2 крупных сегмента:

1. для многоэтажной жилой застройки:

- первичный рынок (квартиры в новостройках);

- вторичный рынок (квартиры, уже имевшие хозяев);

2. индивидуальной и малоэтажной жилой застройки:

- первичный рынок (новые дома, земельные участки, предназначенные для постройки домов индивидуальной и малоэтажной жилой застройки);

- вторичный рынок (дома, уже имевшие хозяев, земельные участки, предназначенные для постройки домов индивидуальной и малоэтажной жилой застройки).

Первичный рынок жилой недвижимости Ханты-Мансийского автономного округа можно охарактеризовать как развивающийся. Согласно докладу «О состоянии и использовании земель в автономном округе 2009 г.», в 2009 году было введено в действие 824,8 тыс. кв. метров общей площади квартир или 92,5% к уровню 2008 года. Ввод индивидуального жилья в общем объеме введённого в эксплуатацию жилья за отчетный период составил 229,4 тыс. кв. метров или на 23,7% больше, чем в 2008 году. Значительное уменьшение ввода жилья отмечается в городах: Лангепасе (на 67,6%), Когалыме (на 54,3%), Пыть-Яхе (на 52,9%), а также в Сургутском районе (на 44,3%). Наряду с этим в 7-ми муниципальных образованиях объемы ввода жилья превысили уровень 2008 года. Почти в два раза возросли объемы введенного жилья в городе Мегионе. Более чем в 1,4 раза увеличились объемы строительства жилья в городе Сургуте, в Октябрьском и Ханты-Мансийском районах. Наибольший ввод жилья осуществлён на территории следующих муниципальных образований: Сургуте - 196,6 тыс. кв. метров, Нижневартовске - 104,4 тыс. кв. метров, Ханты-Мансийске - 96,1 тыс. кв. метров, Советском районе - 58,6 тыс. кв. метров. Округ развивается, строится: статистические данные показывают, что население быстро растет, также растет приток приезжих специалистов - соответственно растет и рынок жилья, имеется большой спрос на аренду квартир.

Рисунок 3.1 - Ввод жилья на территории муниципальных образований

В 2009 году за счет средств окружного бюджета и местных бюджетов введено в действие индивидуальных жилых домов около 82,9 тыс. кв. метров общей площади. Лидером по индивидуальному строительству является Советский район (45,8 тыс. кв. метров), на втором месте - г. Югорск (33,1 тыс. кв. метров), на третьем месте - г. Ханты-Мансийск (26,9 тыс. кв. метров). Значительно по сравнению с 2008 годом увеличился ввод индивидуальных жилых домов в г. Лангепасе - в 2,6 раза, г. Покачи и г. Мегионе - в 2,4 раза, г. Сургуте - в 2,2 раза.

Средняя стоимость строительства 1-го квадратного метра общей площади жилых домов и общежитий (без индивидуальных жилых домов, построенных населением за свой счет и с помощью кредитов) в городах и районах автономного округа в 2009 году составила 34 454 рубля, и по сравнению с 2008 г увеличилась на 2 143 рубля. Средняя стоимость 1-го квадратного метра общей площади строительства колеблется по муниципальным образованиям от 23,5 тыс. рублей до 45,1 тыс. рублей. На стоимость строительства значительно влияют различия в проектах домов, виды и стоимость строительных материалов, транспортные расходы.

Рисунок 3.2 - Стоимость 1 кв. метра жилья в Югорске с сегментацией по типу, 2009 г

По данным статьи «Реконцепция проектов - новая тенденция строительной отрасли» [28], в 2009 году стоимость жилья снизилась на 5%.Средняя стоимость квадратного метра в новостройке за 2009 год составила 44 281 рублей. Причем в однокомнатной квартире она была 49 034 рублей, двухкомнатной - 44 805 руб., трехкомнатной - 41 789 рублей, четырехкомнатной - 38 201 рубль. Покупка дома обходилась гражданам округа в 26 773 рублей за кв.м (рис. 3.2).

На рисунке 3.3 представлена средняя стоимость жилья в округе: в Ханты-Мансийске средняя стоимость 52 975 тысяч рублей за кв.м., Сургуте - 49 280 рублей, Нефтеюганске- 47 920 рублей, а самая низкая цена в Кондинском районе -23 212 рублей, Лангепасе - 28 484 рублей и Урае - 28 545 рублей. В первом квартале 2009 года наблюдался наиболее высокий уровень стоимости жилья. Он составлил порядка 46 635 рублей, но постепенно цена снизилась на 5 %, что является общей тенденций для России, и уже в четвертом квартале показатель составил 43 326 рублей. По прогнозам, заметного роста цен на жилье в ближайший год ждать не стоит, но и снижения тоже не будет. Учитывая, что потребность населения в жилье остается высокой, начали работать ипотечные программы, банки снижают ипотечные ставки, а объемы строительства уменьшились, есть вероятность роста цен в 2011 году.

Рисунок 3.3 - Средняя стоимость жилья в округе

На территории автономного округа складывается положительная динамика роста введённого в эксплуатацию индивидуального жилья, что представлено на рисунке 3.4. Так в 2006 году было сдано 115,3 тыс. кв.м., 2007 - 186,3 тыс. кв.м., 2008 - 194,1 тыс. кв.м.

Рисунок 3.4 - Динамика роста эксплуатации индивидуального жилья

В округе осуществляется реализация целевых программ: «Улучшение жилищных условий населения Ханты-Мансийского автономного округа» на 2005-2015 годы» и «Развитие и модернизация жилищно-коммунального комплекса Ханты-Мансийского автономного округа» на 2005 -2012 годы», а также подпрограмм «Доступное жилье молодым», «Обеспечение жилыми помещениями граждан из числа коренных малочисленных народов в Ханты-Мансийском автономном округе», «Ипотечное жилищное кредитование».

В статье «Нужна пропорция между ценой жилья и зарплатой» показано, что именно на базе соотношения зарплат и цены квадратного метра принималось решение об этих жилищных программах. Средняя зарплата в округе 37 тыс. руб., при этом в Сургуте более 50 тыс. (включая бюджетников). Цена на «квадрат» новостройки в Сургуте тоже выше - от 45 до 50 тыс. руб. И это соотношение не сильно изменилось с кризисом [31].