Размещено на http://www.allbest.ru/

2

Размещено на http://www.allbest.ru/

1

МИНИСТЕРСТВО ОБРАЗОВАНИЯ И НАУКИ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

ФГБОУ ВПО «Уральский государственный экономический университет»

Центр дистанционного образования

СОВРЕМЕННОЕ СОСТОЯНИЕ И ПЕРСПЕКТИВЫ РАЗВИТИЯ РЕГИОНАЛЬНОГО РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ (НА ПРИМЕРЕ БАШКИРИИ)

Курсовая работа по дисциплине «Региональные и локальные рынки товаров и услуг»

Исполнитель: Фетисов А.А.

Группа: ЭПп-11 Пр

Руководитель:

к.э.н., профессор Дворядкина Е.Б.

Екатеринбург 2014



СОДЕРЖАНИЕ

ВВЕДЕНИЕ

1 ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ АСПЕКТЫ ИССЛЕДОВАНИЯ РЕГИОНАЛЬНОГО РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ

1.1 Региональный рынок недвижимости: понятие, структура и функции

1.2 Особенности функционирования регионального рынка недвижимости

1.3 Показатели оценки состояния регионального рынка недвижимости

2 АНАЛИЗ СОСТОЯНИЯ РЕГИОНАЛЬНОГО РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ (НА ПРИМЕРЕ БАШКИРИИ)

2.1 Динамика развития и современного состояния регионального рынка недвижимости Башкирии

2.2 Крупнейшие участники регионального рынка недвижимости Башкирии

3 ПЕРСПЕКТИВЫ РАЗВИТИЯ РЕГИОНАЛЬНОГО РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ БАШКИРИИ

3.1 Действующие правительственные программы развития регионального рынка недвижимости Башкирии

3.2 Перспективы регионального рынка недвижимости Башкирии

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ

оценка рынок недвижимость жилой фонд



ВВЕДЕНИЕ

Рынок недвижимости занимает особое место в экономике России. Связано это с тем, что, во-первых, рынок недвижимости является наиболее предпочтительным и стабильным с инвестиционной точки зрения рынком.

Во-вторых, недвижимость имеет прямое отношение ко всем слоям населения независимо от сферы деятельности и места проживания.

В-третьих, рынок недвижимости России является относительно новым, зарождающимся рынком и по сравнению с другими рынками представляет больший интерес именно на этом фоне.

В этой связи выбранная тема курсовой работы является актуальной.

Цель курсовой работы - выявить тенденции и обосновать перспективы развития регионального рынка недвижимости с учетом современных реалий экономического развития.

Исходя из поставленной цели, можно сформулировать следующие задачи курсовой работы:

1) раскрыть понятие и охарактеризовать сущность и структуру регионального рынка недвижимости;

2) охарактеризовать особенности функционирования и развития регионального рынка недвижимости;

3) представить систему показателей оценки состояния рынка недвижимости на региональном уровне и на их основе выявить тенденции и факторы развития регионального рынка недвижимости Башкирии;

4) охарактеризовать крупнейших участников регионального рынка недвижимости Башкирии;

5) обосновать стратегические направления развития и обозначить основные направления государственной политики в сфере развития регионального рынка недвижимости Башкирии.

Объект исследования - региональный рынок недвижимости как сегмент регионального рынка Башкирии.

Предмет - тенденции, факторы и перспективы развития регионального рынка недвижимости.

Информационная база курсовой работы включает: нормативно-правовые акты, статистические материалы, труды ведущих отечественных и зарубежных авторов, посвященные проблемам здравоохранения, статьи, опубликованные в периодических изданиях, а также Интернет-ресурсы.

Курсовая работа состоит из введения, трех глав основного текста, заключения, списка использованных источников, приложений. Содержание работы изложено на 42 страницах машинописного текста, и включает 9 рисунков. Список литературы состоит из 20 источников.



1 ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ АСПЕКТЫ ИССЛЕДОВАНИЯ РЕГИОНАЛЬНОГО РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ

1.1 Региональный рынок недвижимости: понятие, структура и функции

Региональный рынок недвижимости представляет собой обособившуюся часть сферы регионального обращения, где происходит купля-продажа специфических товаров на основе товарно-денежных отношений с обязательной сменой собственника. 

Структура рынка включает:

- объекты недвижимости;

- субъекты рынка;

- процессы функционирования рынка;

- механизмы (инфраструктуру рынка) [2].

 Объектами регионального рынка недвижимости являются земельные участки, производственные здания и сооружения, объекты незавершенного строительства и все то, что, так или иначе, обладает: 

- физической недвижимостью и физической связью с землей;

- экономическими свойствами основных производственных фондов по характеру оборота и переносу стоимости на готовый продукт.

Субъектами регионального рынка недвижимости являются продавцы, покупатели и посредники (риэлторы), выступающие в качестве юридических и физических лиц [1]. 

Региональный рынок недвижимости представляет собой систему социально-экономических отношений субъектов, обеспечивающих перераспределение объектов недвижимости территории (земель, производственных и непроизводственных зданий, сооружений и других объектов) между собственниками.

Особенностями недвижимости как товара являются:

- длительное функционирование как предмета личного потребления;

- физическая неподвижность и связь с землей;

- сохранение в течение всего жизненного цикла своей натурально-вещественной формы;

- относительно высокая стоимость;

- ограниченность земельных ресурсов;

- значительная дифференциация потребителей;

- неоднородность: недвижимость различают по размеру, местоположению и т.п.

Региональный рынок недвижимости делится на основные сегменты, каждый из которых имеет свои особенности и развивается относительно самостоятельно:

- рынок земли и земельных участков;

- рынок жилья;

- рынок нежилых помещений.

Ситуация на рынке недвижимости зависит от многих факторов. Основными из них являются:

- государственная и региональная политика по управлению недвижимым имуществом;

- политика приватизации государственного имущества;

- уровень развития инфраструктуры, обслуживающей рынок недвижимости;

- территориальные особенности: климатические условия, политическая стабильность, национальные традиции, криминогенная обстановка и др.

Особого внимания заслуживает региональный рынок жилья, поскольку выполняет очень важную социальную функцию. Большое значение для рынка жилья имеет его местоположение.

Покупатель жилья приобретает вместе с ним определенный набор характеристик местности:

- доступность к рабочим местам, магазинам, местам развлечений, которая в зависимости от положения может быть очень разной;

- обеспеченность общественными услугами: школы, пожарная команда, органы правопорядка и т.п.;

- качество окружающей среды: состояние воздуха, воды, уровень шума и др.;

- внешний вид: ландшафт, внешние характеристики домов и участков.

Принято разделять первичный и вторичный рынки жилья.

Под первичным рынком понимается рынок нового жилья, вводимого в эксплуатацию.

Под вторичным рынком понимается рынок жилья, освобождающегося по разным причинам: приобретение жилья на первичном рынке, переезд на другое место жительства, смерть и т.п.

В условиях сокращения объемов нового жилищного строительства, снижения численности населения в России в целом и во многих регионах и активных миграционных процессов роль вторичного рынка жилья все более возрастает.

Основная часть жилья приобретается гражданами в последние годы именно на вторичном рынке [12].

Рынок недвижимости оказывает большое воздействие на все стороны жизни и деятельности людей, выполняя ряд общих и специальных функций.

Одна из главных функций рынка - установление равновесных цен, при которых платежеспособный спрос соответствует объему предложений.

При ценах ниже равновесной имеет место избыточный спрос, а в случае превышения равновесной цены - избыточные предложения.

В цене концентрируется и большой объем информации о насыщенности рынка, предпочтениях покупателей, затратах на строительство, хозяйственной и социальной политике государства в области, например жилищного строительства и т.д.

Регулирующая функция состоит в том, что рынок, автономно функционируя, по определению А. Смита, "невидимой рукой" перераспределяет ресурсы по сферам предпринимательства и направляет его участников к цели, которая совсем не входила в их намерения, - к формированию эффективной структуры экономики и удовлетворению общественных интересов.

В современном мире недостатки рыночного регулирования все больше компенсируются государственным управлением народным хозяйством, особенно в части охраны природы, защиты конкуренции, перераспределения доходов, создания правовой среды бизнеса, решения социальных проблем и др.

Коммерческая функция состоит в реализации стоимости и потребительной стоимости недвижимости и получении прибыли на вложенный капитал.

Функция санирования - это очищение экономики от неконкурентоспособных и слабых участников рынка, банкротство неэффективных.

Рыночный механизм указывает людям направления поиска, но не дает им никаких гарантий относительно конечных финансовых результатов. Он признает лишь общественно необходимые инвестиции в недвижимость, ведь только их и оплачивает покупатель.

Поэтому освобождение рынка от неэффективных собственников предприятий и других объектов недвижимости ведет к повышению устойчивости и экономическому росту.

Информационная функция - это уникальный рыночный способ оперативного сбора и распространения обобщенной объективной информации, позволяющий продавцам и покупателям недвижимости свободно, со знанием дела принять решение в своих интересах.

Посредническая функция выражается в том, что рынок выступает в качестве совокупного посредника и места встречи множества независимых и экономически обособленных в результате общественного разделения труда покупателей и продавцов, устанавливается связь между ними и предоставляется возможность альтернативного выбора партнеров.

Действуют на рынке недвижимости и профессиональные посредники: риэлторы, оценщики, агенты, брокеры, страховщики, ипотечные кредиторы и другие лица, оказывающие услуги заинтересованным участникам.

Стимулирующая функция, в конечном счете, выступает в форме экономического поощрения прибылью продуктивного использования достижений научно-технического прогресса в создании и использовании недвижимого имущества.

Конкуренция экономически принуждает и поддерживает высокую деловую активность и поиск новых возможностей эффективного управления капитальной собственностью.

Инвестиционная функция -- рынок недвижимости, это привлекательный способ сохранения и увеличения стоимости капитала. Он способствует переводу сбережений и накоплений населения из пассивной формы запасов в реальный производительный капитал, приносящий доход владельцу недвижимого имущества. При этом само недвижимое имущество служит своеобразной страховой гарантией инвестиционных рисков.

Социальная функция проявляется в росте трудовой активности всего населения, в повышении интенсивности труда граждан, стремящихся стать собственниками квартир, земельных участков и других капитальных и престижных объектов.

Из владельцев недвижимости, в общем, формируется средний социальный слой общества. В результате неоднократного перераспределения на рынке предприятия земельные участки, здания и сооружения, в конечном счете, переходят к эффективным стратегическим инвесторам, обеспечивающим высокопроизводительное их использование [2].



1.2 Особенности функционирования регионального рынка недвижимости

В отличие от других видов рынка региональный рынок недвижимости, кроме специфики обращающихся на нем товаров, имеет еще ряд общих особенностей, которые необходимо учитывать при совершении операций:

- Локализация рынка, поскольку его товары неподвижны, уникальны, а ценность их в значительной мере зависит от внешней окружающей среды.

- Открытая информация о состоянии рынка бывает неполной и не всегда достоверной, так как сделки с недвижимостью часто носят эксклюзивный и конфиденциальный характер.

- Владение недвижимым имуществом и сделки с ним обычно предполагают четыре вида затрат:

a) единовременные выплаты, сравнительно крупные инвестиции;

b) на поддержание объекта в функциональном состоянии;

c) налог на недвижимое имущество;

d) государственные пошлины и другие сборы на сделки.

- Спрос определяется не только и не столько потребительскими качествами самих объектов, сколько их местонахождением.

- Низкая эластичность предложения, так как по ряду причин невозможно сразу построить много новых квартир.

- Сравнительно высокая степень государственного регулирования рынка законодательными нормами и зонирование территорий.

- Товары рынка недвижимости служат не только средством удовлетворения собственных потребностей покупателей, но и объектом их инвестиционной деятельности.

- Относительно небольшое число участников рынка.

- Большая изменяемость спроса по городам, районам и микрорайонам.

Кроме того, для рынка недвижимости характерны следующие специфические особенности:

- низкая ликвидность;

- цикличный характер;

- наличием стоимостной оценки объекта недвижимости и возрастанием ее с течением времени.

Циклы в развитии рынка недвижимости не совпадают во времени с циклами в других отраслях экономики. Спад на рынке недвижимости предшествует спаду, экономики в целом, и, соответственно, подъем на рынке недвижимости наступает раньше, чем в экономике [13].

Рынок недвижимости, как и любой другой рынок, представляет собой систему организационных мер, при помощи которой участники рынка (покупатели и продавцы) сводятся вместе для определения цены, по которой происходит обмен товара - недвижимости.

Экономическими субъектами рынка недвижимости являются:

- продавцы (или арендодатели);

- покупатели (или арендаторы);

- профессиональные участники рынка недвижимости.

В качестве продавца (арендодателя) может выступать любое юридическое или физическое лицо, имеющее право собственности на объект, в том числе государство в лице своих специализированных органов управления собственностью.

В качестве покупателя (арендатора) может выступать юридическое или физическое лицо или орган государственного управления, имеющий право на данную операцию по закону (имеются в виду ограничения на деятельность нерезидентов, иностранных граждан, а также на коммерческую деятельность государственных органов).

Состав профессиональных участников рынка недвижимости определяется перечнем процессов, протекающих на рынке с участием государства, и перечнем видов деятельности коммерческих структур.

Соответственно, их можно разделить на институциональных и неинституциональных участников.

К институциональным участникам, представляющим интересы государства и действующим от его имени, относятся организации следующего профиля:

- федеральные и территориальные земельные органы, занимающиеся инвентаризацией земли, созданием земельного кадастра, зонированием территорий, оформлением землеотвода;

- федеральные и территориальные органы архитектуры и градостроительства, занимающиеся утверждением и согласованием градостроительных планов застройки территорий и поселений, созданием градостроительного кадастра, выдачей разрешений на строительство;

- органы экспертизы градостроительной и проектной документации, занимающиеся утверждением и согласованием архитектурных и строительных проектов;

- органы, ведающие инвентаризацией и учетом строений;

- органы технической, пожарной и иной инспекции, занимающиеся надзором за строительством и эксплуатацией зданий и сооружений;

- проектировщики, строители, специалисты по технической эксплуатации, финансируемые из бюджета;

- органы-регистраторы прав на недвижимость и сделок с ними;

- государственные нотариусы.

К неинституциональным участникам, работающим на коммерческой основе, относятся предприниматели, в качестве которых могут выступать юридические или физические лица, в том числе унитарные предприятия государственной собственности, осуществляющие ту или иную коммерческую деятельность (работы, услуги) на рынке в соответствии с законом (имеется в виду регистрация, а в необходимых случаях - лицензирование деятельности):

- Брокеры, оказывающие услуги продавцам и покупателям при совершении сделок с недвижимостью;

- Оценщики недвижимости, оказывающие услуги собственникам, инвесторам, продавцам, покупателям по независимой оценке стоимости объектов.

- Финансисты (банкиры), занимающиеся финансированием операций на рынке недвижимости, в том числе ипотечным кредитованием.

- Управляющие недвижимостью, занимающиеся финансовым управлением и технической эксплуатацией объекта.

- Юристы, занимающиеся юридическим сопровождением объектов, сделок, профессиональной ответственности.

- Страховщики, занимающиеся страхованием объектов, сделок, профессиональной ответственности.

- Аналитики, занимающиеся исследованием рынка недвижимости и подготовкой информации для принятия стратегических решений по его развитию.

Каждый участник рынка недвижимости имеет свои цели, с точки зрения использования недвижимости, которые можно разделить на следующие категории:

· для продажи;

· для торговли и бизнеса;

· для капиталовложений;

· для личного использования.

Отношения между участниками рынка недвижимости регулируются соответствующими государственными и муниципальными органами власти, а также различными нормативными документами и законодательными актами [4].

Принципы управления рынком недвижимости во многом зависят от политических и экономических условий в стране, но одновременно они должны учитывать сложившийся мировой опыт.

Достижение сформулированных целей возможно при учете следующих принципов управления.

Разделение процедур - применение особых подходов к регулированию отношений различных видов недвижимости - жилых и нежилых помещений, земельных, лесных участков и других объектов.

Открытость информации обо всех участниках и объектах рынка недвижимости для принятия деловых решений.

Гласность нормотворчества - публичное обсуждение проектов законов и других нормативных актов. Например, обсуждение программы жилищной реформы, затрагивающей интересы всех слоев населения.

Конкурентоспособность как механизм повышения качества услуг на рынке и снижения их стоимости.

Разделение полномочий между регулирующими органами -- нормотворчество и нормоприменение - не должны вмещаться в одном лице.

Простота и понятность правил и процедур, установленных законодательными актами о недвижимости, надежность защиты собственников - добросовестных приобретателей от любого произвола.

Применение дополнительных мер защиты на рынке жилых помещений граждан группы риска - несовершеннолетних, одиноких пенсионеров, инвалидов и др. 

Рациональное распределение функций управления рынком недвижимости между государственными органами и профессиональными участниками -- коммерческими и общественными организациями (ассоциациями риэлторов; оценщиков и др.).

Представительные органы государственной власти в интересах населения принимают законы и иные нормативные правовые акты, устанавливающие порядок владения, пользования и распоряжения объектами недвижимости.

Распоряжение государственной недвижимостью в соответствии с действующим законодательством осуществляют исполнительные органы государственной власти.

Приватизация государственной и муниципальной недвижимости и возмездная передача прав на негосударственные объекты должна производиться по рыночной стоимости, а не по инвентаризационной.

Сборы и налоговые платежи, взимаемые с объектов недвижимости, в том числе и по сделкам с ними, делятся по уровням управления в соответствии с установленными нормами.

Соблюдение преемственности российской системы управления рынком недвижимости, имеющей свою историю и традиции, с учетом мирового опыта регулирования прав собственности на различные объекты недвижимого имущества; его творческое осмысление и адаптацию к нашим отечественным условиям [2].

Регулирование рынка недвижимости в основном осуществляют следующие государственные органы:

1) Минимущество России;

2) Органы градостроительства и архитектуры, проектные бюро, топографические организации, а также иные субъекты, имеющие государственные лицензии на проведение соответствующих работ;

3) Службы регистрации права на недвижимость, к которым относятся региональные комитеты по земельным ресурсам и землеустройству, бюро технической инвентаризации, управления государственного земельного кадастра и др.

Задачи, которые призваны решать государственные региональные органы управления по совершенствованию территориального рынка недвижимости, сводятся к следующему: 

- учет объектов и регулирования отношений собственности на недвижимость;

- обеспечение эффективного использования объектов недвижимости на основе гибкой системы налогообложения, сочетающей интересы владельцев недвижимости, ее арендаторов и субъекта Федерации;

- разработка и реализация региональных программ по недвижимости, определяющих основные направления развития рынка недвижимости через процессы приватизации, жилищные программы, развитие производственной базы строительной индустрии и т.п.

- создание института ипотеки, способного привлечь финансово-кредитную систему региона к активному включению объектов недвижимости в хозяйственный оборот [1].

1.3 Показатели оценки состояния регионального рынка недвижимости

Исследование рынка недвижимости - вид деятельности, имеющий целью обеспечение объективной информацией лиц, принимающих решения о проведении тех или иных операций на рынке. 

Объектом анализа и оценки является рынок недвижимости как сложная саморегулируемая и управляемая система. 

Предметом анализа являются структура, свойства и процессы функционирования рынка.

При оценке, анализе и прогнозировании тенденций развития рынка недвижимости предметом исследования являются такие свойства рынка, как:

- ценовая ситуация на рынке;

- конъюнктура спроса и предложения;

- активность рынка, объем операций на рынке;

- ликвидность объектов;

- доступность объектов, состояние платежеспособного спроса;

- состояние инфраструктуры рынка, его субъектов;

- состояние законодательной, нормативной, методической базы рынка.

Для обеспечения комплексности оценки рынка в ходе мониторинга рассматривается определенный набор показателей состояния рынка, характеризующих:

- ценовую ситуацию:

a) средние за период (например, среднемесячные) цены предложения и сделок (продажи, покупки, аренды) объектов различных видов на вторичном и первичном рынках, дифференцированные по типам объектов и районам города и другим признакам и обобщенные по совокупности сделок (предложений);

b) размах индивидуальных значений в выборках и объем выборок;

c) частотное распределение цен в выборках (гистограмма);

d) среднеквадратические отклонения выборок (СКО) и погрешности в определении средних значений;

- конъюнктуру спроса и предложения:

a) объем и структура спроса и предложения;

b) общий объем предлагаемых в аренду площадей;

c) доля свободных площадей;

d) ввод в строй площадей и объектов;

e) соотношение спроса и предложения объектов различных видов на вторичном и первичном рынках;

f) дифференцированные по типам объектов и районам города и другим признакам и обобщенные по совокупности заявок на покупку и продажу (аренду) объектов;

- активность рынка:

a) число зарегистрированных сделок купли-продажи, аренды, залога на вторичном и первичном рынках по фирме и по городу в целом;

b) отношение этих величин к объему предложения, спроса, общему объему частных объектов различных видов в городе (доля объектов в рыночном обороте, доля заполненных арендуемых площадей), дифференцированные по типам объектов и районам города и другим признакам и обобщенные по совокупности сделок;

- ликвидность объектов:

a) среднее за месяц время экспозиции проданных (сданных в аренду) и непроданных объектов (время от момента выставления на продажу или последней корректировки цены до момента продажи и время от момента выставления на продажу до момента корректировки цены или снятия с продажи);

b) объектов различных видов на вторичном и первичном рынках, дифференцированных по типам объектов и районам города и другим признакам и обобщенные по совокупности сделок;

c) размах индивидуальных значений в выборках и объем выборок;

d) частотное распределение времени в выборках (гистограмма);

e) среднеквадратические отклонения выборок (СКО) и погрешности в определении средних значений.

Так же показатели оценки регионального рынка недвижимости можно разделить на абсолютные и относительные показатели:

- Абсолютные (измеряемые) показатели: цена в рублях, арендная ставка в руб./кв. м в год, время экспозиции в днях, объем сделок в штуках помещений, кв. метрах или в тысячах долларов, и др.

- Относительные (безразмерные) показатели, выраженные в долях единицы или в процентах: доли подсовокупностей в общей структуре совокупности, приросты и индексы [3].



2 АНАЛИЗ СОСТОЯНИЯ РЕГИОНАЛЬНОГО РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ (НА ПРИМЕРЕ БАШКИРИИ)

2.1 Динамика развития и современного состояния регионального рынка недвижимости Башкирии

Лидер по вводу жилья в 2011 году - Башкирия (2,1 млн. кв. метров в 2011 году, 0,52 кв. метра на душу населения), далее по абсолютному показателю идет Свердловская область (1,82 млн. кв. метров), а по подушевому - Югра (0,45 кв. метра на одного человека)

Более подробная информация представлена на рисунке 1.

Рисунок 1 - Ввод жилья в 2008-2011 гг. [5].

Башкирия - так же абсолютный лидер и в сегменте индивидуального жилищного строительства (ИЖС): в республике его введено 1,55 млн. кв. метров. Ближайший конкурент, Свердловская область, проигрывает вдвое (705 тыс. кв. метров).

Более подробная информация представлена на рисунке 2.



Рисунок 2 - Ввод индивидуального жилья в 2008-2011 гг. [5].

Важный статистический показатель - объемы строительства в денежном выражении (рисунок 3). Показатели 2008-го превысили Пермский край и Югра, вплотную приблизилась Башкирия. В целом он менялся сообразно росту объема ввода жилья (с определенной долей условности, поскольку вид деятельности «строительство» не ограничивается только возведением жилья).

Рисунок 3 - Объемы строительства в денежном выражении за период 2008-2011 гг. [5].



Лидер по данному показателю - Югра (211,5 млрд. рублей), что ожидаемо. Во-первых, строительство на северах ощутимо дороже, во-вторых, такой цифрой ХМАО обязан специализированному строительству (обустройство месторождений, строительство и ремонт нефтегазопроводов). 

По той же причине в лидерах по деньгам ЯНАО (152,2 млрд. рублей), далее идут менее зависимые от специализированного строительства Свердловская область и Башкирия (106,3 и 99,5 млрд. рублей соответственно). 

Одним из главных факторов роста спроса на недвижимость стала ипотека.

Объем ипотечного кредитования в целом по десяти субъектам Урало-Западносибирского региона в 2010-м увеличился по сравнению с 2009-м в 2,6 раза - с 31,7 до 82,8 млрд. рублей.

Лидерами по динамике стали Югра (прирост в 3,2 раза), Свердловская область (почти в три раза) и Башкирия (в 2,85 раза). 

Более подробная информация представлена на рисунке 4.

Рисунок 4 - Показатели ипотечного кредитования на Урале [14].



Что же касается современного состояния регионального рынка недвижимости Башкортостана, предоставим следующие имеющиеся данные.

Средняя стоимость вторичной жилой недвижимости в Республика Башкортостан составляет 46 855 рублей за мІ, данная цифра увеличилась на 3,90 % по отношению к предыдущему месяцу (Август). За последние 3 месяца (Июнь 2014 - Сентябрь 2014) снизилась на 5,50 %.

Более подробная информация представлена на рисунке 5.

Рисунок 5 - Эволюция средней цены за кв. м на период июль-сентябрь 2014 г. [14].

Распределение числа объектов жилой недвижимости, находящейся в регионе Республика Башкортостан, в соответствии с количеством комнат. Наибольшее число объектов с 1 комнатой (рисунок 6).

Рисунок 6 - Распределение числа объектов жилой недвижимости, в соответствии с количеством комнат на период июль-сентябрь 2014 г.



Распределение числа объектов жилой недвижимости, находящейся в регионе Республика Башкортостан, в соответствии с типом недвижимости. Тип жилой недвижимости с наибольшим числом объектов - Квартира (рисунок 7).

Рисунок 7 - Распределение числа объектов жилой недвижимости в соответствии с типом недвижимости на период июль-сентябрь 2014 г. [14].

На рисунке 8 показана средняя цена объектов жилой недвижимости в регионе Республика Башкортостан, в соответствии с типом недвижимости.

Рисунок 8 - Средняя цена объектов жилой недвижимости в регионе в соответствии с типом недвижимости на период июль-сентябрь 2014 г. [14].



На рисунке 9 показана средняя цена за мІ для объектов жилой недвижимости в регионе Республика Башкортостан, в соответствии с типом недвижимости.

Диапазон цен от 17 204 руб./мІ до 63 954 руб./мІ.

Рисунок 9 - средняя цена за мІ для объектов жилой недвижимости в регионе, в соответствии с типом недвижимости на период июль-сентябрь 2014 года. [14].

По состоянию на 15 сентября 2014 года, средняя цена за квадратный метр квартиры на вторичном рынке в городе Уфа составляет 68 417 рублей, а за прошедшую неделю цена повысилась на 0,28% (194 рубля).

- Средняя цена за квадратный метр 1-комнатной квартиры - 73 432 рубля, что ниже данных за прошлую неделю на 0,2% (150рублей);

- Средняя цена за квадратный метр 2-комнатной квартиры - 66518 рублей, что ниже данных за прошлую неделю на 0,18% (123 рубля);

- Средняя цена за квадратный метр 3-комнатной квартиры - 64733 рубля, что ниже данных за прошлую неделю на 0,07% (47 рублей);

- Средняя цена за квадратный метр 4-комнатной квартиры -74610 рублей, что выше данных за прошлую неделю на 3,17% (2294 рубля) [15].

2.2 Крупнейшие участники регионального рынка недвижимости Башкирии

Как отмечалось ранее, всех участников на рынке недвижимости можно объединить в три группы:

- Продавцы. Продавцами могут быть граждане, предприятия, иностранные лица, которые являются собственниками недвижимых объектов;

- Покупатели-инвесторы, они вкладывают заемные, собственные средства в форме капитала и обеспечивают целевое распределение капитала;

- Профессиональные участники - это инфраструктурные предприятия, с помощью которых обеспечивается функционирование рынка в соответствии с установленными нормами.

В Башкирии как и в любом другом регионе огромное количество застройщиков, риелторов, девелоперов и инвесторов.

Как и в других регионах правительство выделяет не только крупнейших из них, но и так называемых «белых» добросовестных застройщиков.

К их числу относятся следующие организации:

- Группа компаний «Госстрой»;

- Группа компаний «Третий Трест;

- Группа компаний «ПСК-6»;

- Строительная компания «Амрита»

- Строительная компания «Башкирский инвестиционный дом»;

- Строительная компания СУП «ИСК г.Уфы»;

- Строительная компания «Стройвертикаль»;

- Строительная компания «Селена».

Как отмечалось ранее, здесь отмечены крупнейшие «белые застройщики» Башкирии. Проекты, которых отличаются установленными сроками и не имеют нареканий со стороны правительства и участников регионального рынка недвижимости Башкирии.

Инвесторы Башкирии также включают в себя большое количество организаций, как местных, так и иностранных, к ним относятся китайские и корейские инвесторы.

Крупнейшее риэлтерское агентство Башкирии «Квартал недвижимости» периодически устраивает выставки и проводит семинары с показом имеющихся объектов вторичного рынка республики. Так же к наиболее известным риэлтерским агентствам Башкортостана можно отнести следующие:

- АН «Квартал»;

- АН «Капитал»;

- АН «Башриелком».

Желающим купить жилье финансовое содействие оказывают ведущие банки республики:

- Сбербанк;

- Башкомснаббанк;

- МТС-Банк;

- Абсолют Банк;

- Связь-Банк;

- «Форштадт»;

- Ак Барс банк;

- «Петрокоммерц»;

- Банк Москвы;

- ВТБ24;

- Газпромбанк;

- РОСБАНК.

В Республике успешно работает Центр бесплатных консультаций для населения, где представители Росреестра, Земельной кадастровой палаты, БТИ, Госстроя РБ, отдела архитектуры МР Уфимского района, юристы, кадастровые инженеры, специалисты по оценке, страхованию консультируют население по разнообразным вопросам недвижимости и строительства.

Ежегодно проводятся выставки объектов недвижимости, на которых все желающие могут получить интересующую информацию, грамотные консультации специалистов и необходимую помощь по интересующим вопросам недвижимого имущества.



3 ПЕРСПЕКТИВЫ РАЗВИТИЯ РЕГИОНАЛЬНОГО РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ БАШКИРИИ

3.1 Действующие правительственные программы развития регионального рынка недвижимости Башкирии

Башкортостан - обильный, цветущий край, в котором сейчас активно развивается жилищное строительство и растет количество жителей, благодаря целевой республиканской программе «Стимулирование развития жилищного строительства в Республике Башкортостан в 2011-2015 гг.».

На данный момент в Башкортостане реализуются две жилищные программы для молодых семей: федеральная целевая программа обеспечения жильем молодых семей «Жилище» на 2011-2015 годы и республиканская программа «Молодая семья» на 2011-2015 годы.

Программа «Молодая семья»:

В рамках республиканской программы молодая семья в республике Башкортостан, нуждающаяся в решении своего квартирного вопроса, может получить помощь в двух видах:

- Социальная выплата на приобретение (строительство) жилья;

- Социальная выплата при рождении (усыновлении) ребенка.

Помощь в погашении затрат на долевое строительство не предусмотрена. Предполагается предоставление дополнительной субсидии при рождении (усыновлении) ребенка с целью уменьшения ипотечного долга. 

Субсидия является денежным эквивалентом стоимости:

- 8 кв. м. жилья - для первого ребенка;

- 12 кв.м. - для второго;

- По 16 кв.м. - для третьего и последующих детей.

Данное условие, без сомнения, призвано поддержать многодетные молодые семьи, проживающие на территории республики Башкортостан.

Условия участия в программе следующие:

1) Непременным условием является наличие денежных средств, достаточных для первоначального взноса, превышающих объем субсидии;

2) Возраст супругов не должен быть больше 35 лет;

3) Молодая семья должна стоять на учете в качестве нуждающихся в улучшении жилищных условий;

4) Условия программы «Молодая семья» в отношении предоставления субсидии в республике Башкортостан с тем, чтобы приобрести доступное жилье, предусматривают покупку:

- вторичного жилья с помощью ипотеки;

- жилья эконом-класса на первичном рынке;

- на строительство дома;

- на погашение последнего паевого взноса в жилищном кооперативе или на погашение ипотечного займа (если заключение договора состоялось до 01.01.2011 года);

5) Участником программы в Республике Башкортостан может быть и неполная молодая семья;

6) Прежде всего в программу включают семьи, вставшие на учет до 01.03.2005 года.

Молодая семья без детей в городе Уфа и республике Башкортостан получает субсидию на 30% средней стоимости жилья. Неполные семьи и семьи с одним ребенком и более - 35%.

1) Семья из двух человек (без детей) может получить до 350,2 тыс. рублей;

2) Семья из двух человек (родитель и ребенок) - 408 тыс. рублей;

3) Семья из трех человек (два родителя и ребенок) - 525 тыс. рублей;

4) Семья из четырех человек (два родителя и два ребенка) - 700 тыс. рублей.

Государственная программа «Жилище»:

Федеральная программа «Жилище 2011-2015» была разработана в 2002 году, а в 2010 году была дополнительно продлена на пять лет.

Программа нацелена на формирование рынка жилья экономкласса, которое было бы доступно большинству граждан нашей страны, на устранение недостатка экологичных и комфортных жилых помещений, на стимулирование спроса на жилые помещения и повышение качества жилищного фонда России.

Программа предусматривает, что для реализации целей данной государственной программы все субъекты РФ должны предпринять определенные шаги в оказании помощи российским гражданам в решении самого сложного вопроса - жилищного.

Федеральная целевая программа «Жилище» образована подпрограммами:

1)  обеспечения молодых семей жильем;

2)  модернизации коммунальной инфраструктуры;

3)  выполнения государственных обязательств по обеспечению жильем граждан определенных категорий;

4)  стимулирования региональных программ для эффективного развития жилищного строительства.

Размер субсидии по программе - это определённый процент, который выплачивает местный бюджет за молодую семью при покупке дома или квартиры.

Главными условиями для участия в программе являются: соответствие возрастному цензу (не более 35 лет), наличие собственных средств и/или постоянного дохода в достаточном для погашения кредитов размере.

Так же среди действующих программ Башкортостана можно выделить военную и социальную ипотеку.

Программа «Социальная ипотека»:

Основное назначение данной программы - изменить жилищные условия тех, кто действительно в этом нуждается, посредством предоставления безвозмездной денежной выплаты, либо путем выдачи ипотечного кредита на льготных условиях. В связи с этим кандидат на участие в программе должен удовлетворять одному из следующих требований:

- Быть принятым на учет нуждающихся в жилье до 1 марта 2005 года;

- Проживать в ветхом или аварийном здании;

- Иметь уровень обеспеченности жильем на каждого члена семьи менее 12 квадратных метров.

Итак, на сегодняшний день существуют два возможных варианта, предлагаемых на выбор участником программы.

Первый заключается в предоставлении субсидии для последующего приобретения строящегося жилья. Ее размер определяется исходя из средней стоимости одного квадратного метра, установленного министерством строительства республики Башкортостан и принятой нормой жилплощади на семью, но не может быть более 30% от величины, полученной путем умножения «социального метража» на его стоимость.

Второй вариант представляет собой ипотечный кредит, который выдается для приобретения жилья в новостройке на льготных условиях по ставке 8% годовых.

Максимальный срок такого займа составляет 10 лет для работников бюджетных организаций, трудовой стаж которых более 5 лет.

Аналогичные условия будут и у молодых семей, что является одним из лучших вариантов ипотеки для молодежи. Другие кандидаты могут получить ссуду под такой же процент, но на срок не более 5 лет.

Программа «Военная ипотека»:

Проблема обеспечения собственным жильем является актуальной для многих военных. Чтобы помочь ее решить государством был принят закон о накопительно-ипотечной системе для жилищного обеспечения военнослужащих, который позволяет им не дожидаться получения квартиры после окончания службы, а приобрести необходимое им жилье гораздо раньше.

Сегодня инициатива государства по обеспечению жильем военных более широко известна под такими названиями, как ипотека для военнослужащих и военная ипотека.

Идея программы заключается в следующем - заменить обязательство государства по предоставлению военным жилья деньгами. Что это значит? Теперь военнослужащий получит причитающеюся ему квартиру не в натуральной форме, как было раньше, а в денежной.

Каждому участнику открывается накопительный ипотечный счет, на который государство ежемесячно производить денежные взносы. Формируются такие поступления за счет средств Федерального бюджета, а их величина устанавливается на законодательном уровне и ежегодно индексируется. Интересно, что на величину этих взносов не влияют ни род войск, ни воинское звание.

На момент начала действия программы его размер составлял 37 000 рублей в год, в 2013 году накопительный взнос составлял 222 000 рублей. Учет и последующее перечисление накоплений осуществляет Федеральное учреждение «Росвоенипотека».

Итак, став участником программы, военнослужащий может рассчитывать на получение так называемых накопительных взносов от государства, однако воспользоваться ими он сможет лишь в строго определенных случаях, которые установлены законом. Сегодня получить накопленные средства будет можно:

- По истечении 20 лет службы;

- По прошествии 10 лет службы при увольнении из армии, в том числе, в виду достижения определенного возраста, признания ограниченно годным к службе или вследствие сокращения;

- Посредством получения целевого жилищного займа, предоставленного Росвоенипотекой.

Ввиду того, что первые два условия ипотеки для военных довольно просты для понимания и сводятся к достижению военным определенной выслуги лет, после которой он сможет воспользоваться своим правом и получить деньги от государства, более подробно следует остановиться на жилищном займе, который позволяет приобрести жилье не ожидая 10 или 20 лет.

Величина этого беспроцентного займа складывается из уже находящихся на накопительном счете накоплений и ограничивается той суммой, которую можно было бы накопить участнику к завершению воинской службы .

По своей сути, этот способ есть ни что иное как получение собственных накоплений авансом, ведь после того, как срок службы заемщика подойдет к концу, ссуда автоматически будет считаться погашенной, а обязательства перед «Росвоенипотекой» выполненными.

Однако необходимо отметить, что если лицо, проходящее службу по контракту решит покинуть армию, то заем автоматически перейдет в разряд процентных, а остаток долга придется выплачивать уже самостоятельно.

Для того чтобы получить целевой жилищный заем по ипотеке для военнослужащих минимальный срок службы участника должен составлять не менее 3 лет от даты его включения в программу ипотеки для военных, при этом обязательным условием его выдачи является целевое использование предоставленных взаймы денег.

Сегодня закон позволяет использовать их:

- в качестве первоначального взноса по ипотечному кредиту, полученному в банке, и последующих платежей по нему;

- для участия в долевом строительстве;

- для покупки жилья;

Вне зависимости от того, какой вариант использования полученных денег был выбран, приобретаемое с использованием подобного займа жилье будет находиться в залоге у Российской Федерации до полного его погашения.

Все представленные программы успешно функционируют в настоящее время.

3.2 Перспективы регионального рынка недвижимости Башкирии

Несмотря на развитие регионального рынка недвижимости в последнее время, правительство Республики не останавливается на достигнутом и работает над новыми программами, призванными улучить не только жилищные условия населения, но и облегчить их материальную доступность.

Программа «Жилищные строительные сбережения»:

Постановлением Правительства Республики Башкортостан утверждён порядок реализации мероприятий по финансированию жилищного строительства с использованием системы жилищных строительных сбережений.

Одна из основных целей разработки проекта - обеспечить доступность жилищного кредитования для населения с низкими и средними доходами - то есть, для тех категорий граждан, для которых недоступно классическое ипотечное кредитование.

Параметры проекта обеспечивают привлекательность участия в нём, прежде всего, для тех граждан, кто не располагает денежными средствами на первоначальный взнос для приобретения жилья, а также не имеет достаточных доходов для обслуживания ежемесячных обязательств по ипотечному кредиту:

- ставка по депозиту - от 1% до 1,5%;

- ставка по кредиту - от 6% до 7%;

- срок накопления - от 3 до 6 лет;

- срок кредитования - от 4,5 до 9 лет;

- минимальный размер кредита - 150 тыс. рублей;

- максимальный размер кредита - 1,5 млн. рублей,

- размер государственной премии участникам ипотечно-накопительной системы - до 30% от размера накоплений, но не более 36 тыс. рублей в год.

Схематично приобретение жилья по системе жилстройсбережений выглядит следующим образом.

Участник программы открывает банковский депозит на срок от трёх до шести лет и ежемесячно вносит минимум 3 тысячи рублей.

Можно и больше, но максимальный ежемесячный вклад, поощряемый бюджетной премией, ограничен суммой 10 тысяч рублей. После окончания периода накопления у участника программы появляется возможность получить ипотечный кредит по льготной ставке 6-7% годовых на срок от 4,5 до 9 лет.

Таким образом, граждане переплачивают за жилье намного меньше по сравнению с другими вариантами жилищного кредитования, а на уровне государства можно говорить о повышении эффективности применения мер бюджетной поддержки.

В бюджете Республики Башкортостан на 2014-2016 годы на предоставление премий участникам ипотечно-накопительной системы предусмотрены средства в размере 50 млн. рублей в 2014 году и по 115 млн. рублей в 2015-м и 2016-м.

В течение первого года с момента выхода вышеуказанного постановления участниками программы могут стать все жители республики, независимо от уровня дохода и нуждаемости в улучшении жилищных условий.

Однако в зависимости от количества желающих это условие может быть скорректировано в соответствии с лимитом бюджетной поддержки. В дальнейшем предполагается участие в программе только нуждающихся в улучшении жилищных условий. 

Программа «Доходные дома»:

Рынок арендного жилья взяли под контроль. Планируется, что появление доходных домов в Башкирии частично решит жилищный вопрос. Правительство утвердило план по развитию данного сегмента недвижимости в России.

Речь идет о внедрении практики строительства доходных домов частными инвесторами при поддержке государства.

По оценкам Минрегиона, около 30% россиян никогда не смогут позволить себе приобрести дом или квартиру в собственность.

Для многих даже вариант «эконом» оказывается не по карману, а субсидия по ряду причин недоступна. Поэтому вариант доходного дома -- один из наиболее оптимальных, по версии чиновников.

«Доходные» дома, где на долгий срок сдаются квартиры, существуют во всем мире, но в республике такого жилья еще не было. В России более 86% частного жилья, во многом ветхового и аварийного, а новшество заключается в том, что стоимость найма таких будет ниже среднерыночных ставок по аренде и ниже ежемесячного платежа за алогичное жилье, приобретенное в ипотеку.

В настоящее время темпы строительства жилья в республике растут, но доступного жилья по-прежнему не хватает. Рынок жилья «перегрет», и цены здесь явно завышены. Большинство людей не могут приобрести жилье в ипотеку. Тяжело идет расселение людей из ветхового и аварийного жилья.

Строительство социального арендного жилья - один из путей решения жилищных проблем малоимущих семей, а так же работников бюджетной сферы и молодежи.

Его стоимость должна быть ниже среднерыночных ставок по аренде и ниже ежемесячного платежа за аналогичное жилье, приобретенное в ипотеку.

Так как Башкирия находится в начале пути развития рынка арендного жилья, глава республики потребовал от республиканского правительства изучить опыт пилотных регионов, реализующих программы так называемого коммерческого найма.

Между тем снять однокомнатную квартиру в Уфе например стоит порядка 18-20 тысяч рублей в месяц, а аренда жилья элитного класса обходится до 50 тысяч рублей и более.

Надо прибавить к этому и слуги риэлторов по поиску жилья, потому что самому найти надежную квартиру не так просто, да и небезопасно. На этом рынке действует немало преступных сообществ, «черных риелторов», спекулянтов, которые часто обманывают людей.

Необходимо формировать прозрачные, цивилизованные отношения в этой сфере. Главное условие и смысл всей этой идеи - обеспечение доступности съемного жилья.

Такая «социальная аренда», субсидируемая государством, призвана стабилизировать цены на рынке недвижимости, привести к их снижению. В настоящее время разрабатывается республиканская программа по развитию строительства арендного жилья до 2015 года.

Перспективы регионального рынка недвижимости Башкирии весьма неплохие, правительство старается увеличить объемы ввода новостроек, поощряет девелоперов к строительству коммерческого жилья, реализует правительственные программы и не останавливается на достигнутом.

Что же касается спроса, то до его удовлетворения рынку еще далеко: показатели обеспеченности жильем в городе Уфа одни из самых низких по стране.

К тому же горожанам не грозит безработица даже при наступлении серьезного экономического спада: многие из них заняты на нефтеперерабатывающих предприятиях, которые будут работать при любом кризисе.

В стадии строительства находится около 200 домов, условия для бизнеса в городе весьма благоприятны. Даже когда в целом по стране ценовые показатели пойдут вниз, Уфа удержит рост цен на недвижимость, пусть и небольшой. Остановиться он сможет лишь через несколько лет, если город сдержит свои обещания вводить по 1 млн. квадратных метров жилья в год.

Таким образом, можно сделать вывод, что развитие регионального рынка недвижимости находится в прямой зависимости от уровня развития экономики непосредственного региона изучения.

Причем, региональная экономика в свою очередь становится все более самостоятельной системой, ставящей перед собой свои собственные цели и задачи.

В этой связи, политика региональных властей в вопросе регулирования и развития рынка недвижимости должна опираться исключительно на анализ информации состояния региона.



ЗАКЛЮЧЕНИЕ

В результате проделанной работы были выполнены поставленные цели и задачи:

- раскрыто понятие, структура и функции регионального рынка недвижимости;

- раскрыты условия и особенности функционирования регионального рынка недвижимости;

- представлена система показателей оценки состояния рынка недвижимости на региональном уровне и на их основе выявлены тенденции и факторы развития регионального рынка недвижимости Башкирии;

- охарактеризованы крупнейшие участники регионального рынка недвижимости Башкирии;