Утвержденный в установленном порядке ССР служит основанием для определения лимита капитальных вложений и открытия финансирования строительства.

Сводный сметный расчет на строительство состоит из 12 глав.

Глава 1. Подготовка территории строительства.

Глава 2. Основные объекты строительства.

Глава 3. Объекты подсобного и обслуживающего назначения.

Глава 4. Объекты энергетического хозяйства.

Глава 5. Объекты транспортного хозяйства и связи.

Глава 6. Наружные сети водоснабжения, канализации, тепло- и газоснабжения.

Глава 7. Благоустройство и озеленение территории.

Глава 8. Временные здания и сооружения.

Глава 9. Прочие работы и затраты.

Глава 10. Содержание дирекции (технический надзор) строящегося здания.

Глава 11. Подготовка эксплуатационных кадров.

Глава 12. Проектные и изыскательские работы. Авторский надзор.

Сводный сметный расчет составлен по форме № 1 МДС 81-1.99.

Позиции сводного сметного расчета имеют ссылку на номер указанных сметных документов. Сметная стоимость каждого объекта, предусмотренного проектом, распределяется по графам, обозначающим сметную стоимость «строительных работ», «монтажных работ», «оборудования, мебели и инвентаря», «прочих затрат» и «общая сметная стоимость».

За итогом сводного сметного расчета стоимости строительства указаны:

§ возвратные суммы, учитывающие стоимость материалов и изделий, получаемых от разборки временных зданий и сооружений, в размере 15% сметной стоимости временных зданий и сооружений,

§ суммы налога на добавленную стоимость (НДС) в размере 18% (в графах 4-8).

3.2.1.4 Оценка земельного участка

Описание любого объекта недвижимости должно включать информацию о земельном участке, на котором находится данный объект. Согласно основным положениям Земельного кодекса РФ, земельный участок рассматривается как основа объекта недвижимости, и сделки с недвижимостью нельзя производить без учета земельных участков, на которых расположены объекты, если только такие участки не изъяты из оборота. Поэтому необходимым условием при совершении сделки является наличие или выполнение плана границ земельного участка с проведением соответствующих землеустроительных работ.

Составление кадастрового плана земельного участка происходит при совершении сделок с недвижимостью. План участка является неотъемлемой частью свидетельства о праве собственности.

В кадастровый план земельного участка вносится информация об участке, в частности адрес, категория земель, разрешенное использование участка (для каких целей), способ образования объекта недвижимости, общая площадь участка, кадастровый номер и др.

Права на земельный участок - договор аренды земельного участка №03-6135 от 13.04.2009 г., заключенный между управлением по земельным ресурсам и землеустройству администрации г. Новокузнецка и ООО «Сибпромстрой-Н», общей площадью 7516 кв. метров, кадастровый номер 42:30:03 01 043:0009, зарегистрированный в УФРС 08.07.2009 г. за номером 42-42-06/043/2009-358.

Присвоение кадастровых номеров ведется по иерархическому принципу. Каждый объект недвижимости идентифицируется кадастровым номером: земельный участок идентифицируется номером базисного квартала и порядковым номером данного участка в пределах базисного квартала. Каждый первичный объект недвижимости, прочно связанный с конкретным земельным участком, идентифицируется инвентарным номером в пределах упомянутого земельного участка.

Кадастровый номер имеет следующую структуру:

42:АА:В: ССD:Е…Е - F…F - G…G - Н…Н,

где 42 - код Кемеровской области как субъекта Федерации;

А - десятичные цифры, задающие код зоны кадастровых кварталов;

В - десятичная цифра, задающая номер массива кадастровых кварталов соответствующей зоны;

С, D - соответственно десятичные цифры и буква русского алфавита, задающие код кадастрового квартала в массиве, причем буква может отсутствовать;

Е…Е, F…F, G…G, Н…Н - n-разрядные десятичные числа (n=1, 2, 3…), задающие соответственно номер земельного участка, номер первичного объекта недвижимости, номер вторичного объекта недвижимости, причем вторичные объекты при необходимости задаются последовательностью номеров.

Кадастровый номер, присвоенный объекту недвижимости, и внесенная в Государственный кадастр недвижимости информация считаются истинными до момента их изменения в установленном порядке.

Собственник земельного участка -- муниципальное образование город Новокузнецк. Так как здание является встроено-пристроенным в жилую часть, земля находится в долевом участии.

3.3 Оценочная экспертиза

Стоимость - денежный эквивалент рыночного обмена, затраты факторов производства, овеществленные в данном объекте.

Оценка стоимости - определение ценности объекта в конкретный момент времени в соответствии с выбранными стандартами стоимости.

Рыночная стоимость объектов гражданских прав - расчетная денежная сумма, по которой продавец, имеющий полную информацию о стоимости имущества и не обязанный его продавать, согласен был бы продать его, а покупатель, имеющий полную информацию о стоимости имущества и не обязанный его приобрести, согласен был бы его приобрести. Рыночная стоимость является стоимостью в обмене, в отличие от стоимости в использовании (или потребительской стоимости), которая отражает ценность объекта оценки для конкретного собственника, не собирающегося выставлять объект оценки на рынок. Меновая стоимость выражает полезность объекта с точки зрения типичных субъектов рынка на конкретную дату продажи исходя из варианта лучшего и наиболее эффективного использования.

3.3.1 Принципы оценки

Принципы оценочной деятельности - общие закономерности рыночной экономики, влияющие на оценку величины стоимости имущества.

Теория оценки основывается на четырех группах принципов:

§ принципы, основанные на представлениях собственника;

§ принципы, связанные с эксплуатацией собственности;

§ принципы, обусловленные действием рыночной среды;

§ принцип лучшего и наиболее эффективного использования (ЛНЭИ) собственности.

3.3.2 Оценка стоимости жилых помещений

Определение наилучшего и наиболее эффективного использования (ЛНЭИ)

Рыночная стоимость объекта недвижимости определяется исходя из принципа лучшего и наиболее эффективного использования (ЛНЭИ).

Данный принцип определяет набор факторов, влияющих на стоимость объекта.

ЛНЭИ предусматривает разумное и возможное использование объекта оценки, которое обеспечивает наивысшую текущую стоимость на конкретную дату. Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования выполняется путем проверки соответствия рассматриваемых вариантов использования следующим критериям.

1. Законодательная разрешенность: рассмотрение тех способов использования, которые разрешены распоряжениями по зонообразовании, ограничениями на частную инициативу, положениями об исторических зонных и экологическим законодательством.

2. Физическая осуществимость: рассмотрение физически реальных в данной местности способов использования.

3. Финансовая осуществимость: рассмотрение того, какое физически осуществимое и разрешенное законом использование будет давать приемлемый доход владельцу.

4. Максимальная эффективность: рассмотрение того, какое из финансово осуществимых использований будет приносить максимально чистый доход или максимальную текущую стоимость.

Таблица 15

Определение факторов ЛНЭИ

Факторы	Офисное помещение	Торговое помещение	Жилое помещение	Производственное помещение
Потенциал местоположения	+	+	+	-
Рыночный спрос	+	+	+	-
Правовая обоснованность	+	-	+	-
Физическая возможность	+	+	+	-
Финансовая оправдываемость	+	+	+	-
Максимальна эффективность	-	-	+	-
Итого:	5	4	6	0

Для рассматриваемого здания наилучшим и наиболее эффективным использованием выбирается использование в качестве жилья.

3.3.2.1 Затратный подход в оценке недвижимости

Стоимость объекта недвижимости затратным подходом:

Сзатр.=Сзем.+В+ПИ-И

где, Сзем - стоимость земельного участка,

В - восстановительная стоимость,

ПИ - прибыль инвестора,

И - совокупный накопленный износ.

Земельный участок находится в долгосрочной аренде, поэтому стоимость земельного участка в данном случае не принимается в расчет.

Восстановительная стоимость (ВС) рассчитывается в текущих ценах на действительную дату оценки и представляет собой стоимость объекта оценки как нового т.е. без учета износа.

В=Vкв.м*S

где,Vкв.м - стоимость кв.м. объекта аналогичной полезности;

S - площадь объекта оценки.

Для данного объекта принимаются:

Vкв.м = 50 000руб,

S = 6618,3 кв.м.

В = 50000*6618,3 = 330915000 руб.

ПИ - Прибыль инвестора - это предпринимательский доход в виде вознаграждения инвестору за риск, связанный с вложением инвестиций и реализации проекта. Принимается 25% от восстановительной стоимости.

ПИ = 0,25*330915000= 82728750 руб.

Подлежащий оценке объект недвижимости - функционирующий объект (сданный в эксплуатацию в 2010 году). Совокупный накопленный износ определяется методом срока жизни.

И=ЭВ(ХВ)/ФЖ*100

Где, ЭВ(ХВ) - эффективный (хронологический) срок жизни (с момента ввода в эксплуатацию до даты оценки) при нормальной эксплуатацию принимается ЭВ=ХВ;

ФЖ - фактический срок жизни

И = 1/90*100=0,011=1,1%

Стоимость квартир определенная затратным подходом:

Сзатр.кв.= 330915000 + 82728750-3640065 = 410003685 руб.

3.3.2.2 Сравнительный подход в оценке недвижимости

Сравнительный подход оценки рыночной стоимости основан на сравнении объекта оценки с сопоставимыми объектами недвижимости, которые были проданы или включены в реестр на продажу недавно. Каждая сопоставимая продажа сравнивается с оцениваемым объектом по выделенным элементам сравнения.

Для определения рыночной стоимости трехкомнатной квартиры сравнительным подходом были отобраны объекты сопоставления путем анализа продаж местного рынка недвижимости.

Таблица 16

Исходные данные для внесения корректировок

Элементы сравнения	Объект оценки	Аналог 1	Аналог 2	Аналог 3	Аналог 4
Вид права	собств.	собств.	собств.	собств.	собств.
Условия прод./предл.	предл.	предл.	предл.	предл.	предл.
Условия финансирования	рыночные	рыночные	рыночные	рыночные	рыночные
Дата прод.	2010	2007	2009	2009	2010
Местоположение (район)	Центр.	Центр.	Центр.	Центр.	Центр.
Год постройки	2009	2007	2009	2008	2009
Этажность	17	16	17	16	16
Общая площадь кв-р, кв.м.	6618,3	5318,2	7102,3	6052,7	5561,9
Тип планировки	нест.	нест	своб.	нест.	своб.
Внутенняя отделка	простая	простая	простая	простая	без отделки
Коммуникации	все	все	все	все	все
Телефон	+	-	+	+	+
Цена,тыс.руб.		186137000	355115000	230002600	250285500
Цена за кв.м.,руб.		35000	50000	38000	45000

Таблица 17

Корректировка цен объектов-аналогов

Элементы сравнения	Единица измерения	Объект оценки	Аналог 1	Аналог 2	Аналог 3	Аналог 4
Единица сравнения
Цена за 1 кв.м общей площади	руб./кв.м	0	35000	50000	38000	45000
Вид права	%	0	0	0	0	0
Итого с учетом корректировок	руб./кв.м	0	35000	50000	38000	45000
Условия прод./предл.	%	0	0	0	0	0
Итого с учетом корректировок	руб./кв.м	0	35000	50000	38000	45000
Условия финансирования	%	0	0	0	0	0
Итого с учетом корректировок	руб./кв.м	0	35000	50000	38000	45000
Дата прод.	%	0	-3	-1	-1	0
Итого с учетом корректировок	руб./кв.м	0	33250	49500	37620	45000
Местоположение (район)	%	0	0	0	0	0
Итого с учетом корректировок	руб./кв.м	0	33250	49500	37620	45000
Физические характеристики
Год постройки	%	0	-2	0	-1	0
Итого с учетом корректировок	руб./кв.м	0	32585	49500	37244	45000
Этажность	%	0	-1	0	-1	-1
Итого с учетом корректировок	руб./кв.м	0	32259	49500	36872	44550
Общая площадь кв-р, кв.м.	%	0	-4	+3	+2	-3
Итого с учетом корректировок	руб./кв.м	0	30969	50985	37609	43214
Тип планировки	%	0	0	+3	0	+3
Итого с учетом корректировок	руб./кв.м	0	30969	52515	37609	44510
Внутенняя отделка	%	0	0	0	0	+3
Итого с учетом корректировок	руб./кв.м	0	30969	52515	37609	45845
Коммуникации	%	0	0	0	0	0
Итого с учетом корректировок	руб./кв.м	0	30969	52515	37609	45845
Телефон	%	0	-3	0	0	0
Итого с учетом корректировок	руб./кв.м	0	31898	52515	37609	45845
Коэффициент степени доверия	fi	0	0,45	0,2	0,6	0,04
Средневзвешенная стоимость	руб./кв.м	(0,45 * 31898) + (52515 * 0,2) + (37609 * 0,6) + (45845 * 0,04)=49256
Стоимость объекта оценки	руб.	49256 * 6618,3 = 325990985

Стоимость квартир определенная сравнительным подходом составляет 325990985 руб.

3.3.2.3 Доходный подход в оценке недвижимости

Доходный подход базируется на пересчете доходов, которые ожидается получить от объекта недвижимости в будущем в стоимость.

В доходном подходе есть два метода определения рыночной стоимости:

1. Метод капитализации доходов (МПК)

2. Метод дисконтирования денежных потоков (ДДП)

Определение стоимости бизнеса методом ДДП основано не предположении о том, что потенциальный инвестор не заплатит за данный бизнес сумму, большую, чем текущая стоимость будущих доходов от этого бизнеса. Собственник не продаст свой бизнес по цене ниже текущей стоимости прогнозируемых будущих доходов. Считается, что в результате взаимодействия стороны придут к соглашению о рыночной цене, равной текущей стоимости будущих доходов.

Метод ДДП используется, когда объект недвижимости:

o является объектом доходной недвижимости

o имеет неравные потоки доходов и расходов

Прогнозный период для оценки принят пять лет. Денежные потоки прогнозируются по каждому году

Предполагаемая выручка от реализации квартир

ПВД= 330915000

ПВД=ДВД

Налоги на недвижимость = 0,05% * 330915000=165457,5

Страховка = 0,2% * 330915000 = 661830

Затраты на управление = 0,1% * 330915000 = 330915

Прочие расходы = 0,1%*330915000 = 330915

Налог на прибыль = 24% * (330915000-165457,5-661830-330915-330915-237540000)=13412611,56

ЧОД = 316013271

Коэффициент капитализации = 1/10+безрисковая ставка +ставка за

низкую ликвидность + ставка за инвестиционный менеджмент =

10+12,5+1,5+1=25%

Риверсия = 316013271/0,227=1392128947

Текущая стоимость объекта недвижимости = ЧОД/(1 + СД)¹ + ЧОД/(1 +

СД)² + ЧОД/(1 + СД)³ + ЧОД/(1 + СД)⁴ + ЧОД/(1 + СД)⁵ + СР/(1 + СД)⁵

= 316013271руб./(1 + 0,25)¹ + 316013271руб./(1 + 0, 25)² +

316013271руб./(1 + 0, 25)³ + 316013271руб./(1 + 0, 25)⁴ +

316013271руб./(1 + 0, 25)⁵ + 1392128947/(1 + 0, 25) ⁵ = 303879546,2 руб.

3.3.2.4 Согласование результатов и вывод итоговой величины стоимости жилых помещений

Применение для оценки рыночной стоимости квартир стандартных оценочных методик дало следующие результаты:

Затратный подход………………410003685 руб.

Сравнительный подход………..325990985 руб.

Доходный подход……………...303879546 руб.

Для того чтобы дать как можно более четкий и однозначный ответ относительно величины рыночной стоимости имущества, проводится итоговое согласование величины стоимости на основе значений, полученных в результате применения разных подходов, а также принятых степеней доверия по каждому из подходов. Степени доверия к подходам и расчет обоснованной рыночной стоимости приведены в таблицах 20 и 21.

Таблица 18

Принятые степени доверия к подходам

	Степень доверия по подходам:
	Затратный	Сравнительный	Доходный
Полнота информации	0,4	0,2	0,4
Достоверность информации	0,6	0,3	0,1
Допущения, принятые в расчетах	0,5	0,1	0,4
Способность учитывать конъюнктуру рынка	0,3	0,5	0,2
Способность учитывать конструктивные особенности	0,7	0,15	0,15
В среднем:	0,50	0,25	0,25

Таблица 19

Расчет обоснованной рыночной стоимости

Подход	Стоимость, руб.	Удельный вес,%	Стоимость с учетом весовых коэффициентов, руб.
Затратный	410003685	0,45	184501658,25
Сравнительный	325990985	0,20	65198197
Доходный	303879546	0,35	106357841,1
Итоговая величина рыночной стоимости, руб.	356057696,35
То же, округленно, руб.	356057696

3.3.3 Оценка стоимости офисных помещений

Оценивается офисные помещение общей площадью 214,8 кв.м. с простой внутренней отделкой; всеми инженерными коммуникациями, телефоном в доме построенном в 2009 году.

Определение наилучшего и наиболее эффективного использования (ЛНЭИ)

Таблица 20

Определение факторов ЛНЭИ

Факторы	Офисное помещение	Торговое помещение	Жилое помещение	Производственное помещение
Потенциал местоположения	+	+	+	+
Рыночный спрос	+	+	+	-
Правовая обоснованность	+	+	-	+
Физическая возможность	+	+	-	+
Финансовая оправдываемость	+	-	-	-
Максимальна эффективность	+	-	-	-
Итого:	6	4	2	3

Для оцениваемого помещения наилучшим и наиболее эффективным будет использование как офисного помещения.

3.3.3.1 Затратный подход в оценке недвижимости

Оценка офиса по затратному подходу производится аналогично выполненной ранее оценке трехкомнатной квартиры. Стоимость объекта недвижимости затратным подходом:

Сзатр.=Сзем.+В+ПИ-И

где, Сзем - стоимость земельного участка,

В - восстановительная стоимость,

ПИ - прибыль инвестора,

И - совокупный накопленный износ.

Земельный участок находится в долгосрочной аренде, поэтому стоимость земельного участка в данном случае не принимается в расчет.

В=Vкв.м*S

где,Vкв.м - стоимость кв.м. объекта аналогичной полезности;

S - площадь объекта оценки.

Для данного объекта принимаются:

Vкв.м =80000 руб.

S = 2414,8 кв.м.

В = 80000*2414,8 = 193184000 руб.

ПИ = 0,25*193184000 = 48296000 руб

Подлежащий оценке объект недвижимости - функционирующий объект (сданный в эксплуатацию в 2010 году). Совокупный накопленный износ определяется методом срока жизни.

И=ЭВ(ХВ)/ФЖ*100

Где, ЭВ(ХВ) - эффективный (хронологический) срок жизни (с момента ввода в эксплуатацию до даты оценки) при нормальной эксплуатацию принимается ЭВ=ХВ;ФЖ - фактический срок жизни

И = 1/90*100=0,011=1,1%

Стоимость офиса определенная затратным подходом:

Сзатр.оф.= 193184000+48296000-2125024=239354976 руб.

3.3.3.2 Сравнительный (рыночный) подход в оценке недвижимости

Таблица 21

Исходные данные для внесения корректировок

Элементы сравнения	Объект оценки	Аналог 1	Аналог 2	Аналог 3	Аналог 4	Аналог 5
Вид права	Собств.	Собств.	Собств.	Собств.	Собств.	Собств.
Условия прод./предл.	предл.	предл.	предл.	предл.	предл.	предл.
Условия финансирования	рыночные	рыночные	рыночные	рыночные	рыночные	рыночные
Дата прод.	2010	2009	2009	2009	2009	2009
Местоположение (район)	Центр.	Центр.	Центр.	Центр.	Центр.	Центр.
Год постройки	2009	2009	2008	2007	2008	2009
Общая площадь офисов, кв.м.	2414,8	510	1200	1820	1360	2510
Внутенняя отделка	простая	простая	простая	евро	простая	простая
Коммуникации	все	все	все	все	все	все
Телефон	+	+	+	+	+	+
Цена за кв.м.,руб.		64 935	75 556	90 000	67 273	77 922



Таблица 22

Корректировка цен объектов-аналогов

Элементы сравнения	Ед.изм.	Объект оценки	Аналог 1	Аналог 2	Аналог 3	Аналог 4	Аналог 5
Единица сравнения
Цена за 1 кв.м общ.площ.	руб./кв.м	0	64 935	75 556	90 000	67 273	77 922
Вид права	%	0	0	0	0	0	0
Итого с учетом корректировок	руб./кв.м	0	64 935	75 556	90 000	67 273	77 922
Условия прод./предл.	%	0	0	0	0	0	0
Итого с учетом корректировок	руб./кв.м	0	64 935	75 556	90 000	67 273	77 922
Усл.финансирования	%	0	0	0	0	0	0
Итого с учетом корректировок	руб./кв.м	0	64 935	75 556	90 000	67 273	77 922
Дата прод.	%	0	-1	-1	-1	-1	-1
Итого с учетом корректировок	руб./кв.м	0	64286	74800	89100	66600	77143
Местоположение (район)	%	0	0	0	0	0	0
Итого с учетом корректировок	руб./кв.м	0	64 286	74800	89100	66600	77143
Физические характеристики
Год постройки	%	0	0	-1	-2	-1	0
Итого с учетом корректировок	руб./кв.м	0	64286	74052	87318	65934	77143
Общ. площадь офисов, кв.м.	%	0	-5	-3	+2	-2	+1
Итого с учетом корректировок	руб./кв.м	0	61072	71830	89064	64615	77914
Внутенняя отделка	%	0	0	0	-10	0	0
Итого с учетом корректировок	руб./кв.м	0	61072	71830	71251	64615	77914
Коммуникации	%	0	0	0	0	0	0
Земельный участок	%	0	0	0	0	0	0
Телефон	%	0	0	0	0	0	0
Скорректированная цена	руб./кв.м	0	61072	71830	71251	64615	77914
Коэффициент степени доверия	fi	0	0,5	0,2	0,25	0,3	0,22
Средневзвешен ная стоимость	руб./кв.м	(0,5*61072)+(0,2*71830)+(0,25*71251)+(0,3*64615)+(0,22*77914)= 83813
Стоимость объекта оценки	руб.	83813*2414,8=202391632.4

Рыночная стоимость офиса определенная сравнительным подходом составляет 202391632.4 руб.

3.3.3.3 Доходный подход в оценке недвижимости.

Предполагаемая выручка от реализации офисов

ПВД= 193184000

ПВД=ДВД

Налоги на недвижимость = 0,05% * 193184000=96592

Страховка = 0,2% * 193184000 = 386368

Затраты на управление = 0,1% * 193184000= 193184

Прочие расходы = 0,1%*122250000 = 193184

Налог на прибыль = 24% * (193184000-96592-193184-

193184)=46248249,6

ЧОД = 146066422,4

Коэффициент капитализации=1/10+безрисковая ставка +ставка за

низкую ликвидность + ставка за инвестиционный менеджмент =

10+12,5+1,5+1=25%

Риверсия = 146066422,4/0,227=643464415,8

Текущая стоимость объекта недвижимости = ЧОД/(1 + СД)¹ + ЧОД/(1 +

СД)² + ЧОД/(1 + СД)³ + ЧОД/(1 + СД)⁴ + ЧОД/(1 + СД)⁵ + СР/(1 + СД)⁵

= 218649578 руб.



3.3.3.4 Согласование результатов и вывод итоговой величины стоимости жилых помещений

Применение для оценки рыночной стоимости офиса стандартных оценочных методик дало следующие результаты:

Затратный подход……………..239354976руб

Сравнительный подход………..202391632.4 руб.

Доходный подход……………...218649578 руб.

Аналогично произведенному выше согласованию стоимости квартир, проведем итоговое согласование величины стоимости на основе значений, полученных в результате применения разных подходов, а также принятых степеней доверия по каждому из подходов. Степени доверия к подходам и расчет обоснованной рыночной стоимости приведены в таблицах 28 и 29.

Таблица 23

Принятые степени доверия к подходам

	Степень доверия по подходам:
	Затратный	Сравнительный	Доходный
Полнота информации	0,4	0,2	0,4
Достоверность информации	0,6	0,3	0,1
Допущения, принятые в расчетах	0,5	0,1	0,4
Способность учитывать конъюнктуру рынка	0,3	0,5	0,2
Способность учитывать конструктивные особенности	0,7	0,15	0,15
В среднем:	0,50	0,25	0,25

Таблица 24

Расчет обоснованной рыночной стоимости

Подход	Стоимость, руб.	Удельный вес,%	Стоимость с учетом весовых коэффициентов, руб.
Затратный	239354976	0,50	119677488
Сравнительный	202391632.4	0,25	50597908,1
Доходный	218649578	0,25	54662394,5
Итоговая величина рыночной стоимости, руб.	224937790,6
То же, округленно, руб.	224937791

3.3.4 Определение величины вероятной прибыли от проекта

На сегодняшний момент уровень прибыльности проекта для девелопера (инвестора) оценивается в 20-25% к величине затрат по проекту. По среднерыночным данным о прибыли инвестора, сложившимся на данный момент, уровень прибыли для типичного ивестора на данном сегменте рынка принимается исходя из анализа ставок, принимающихся девелоперами, и составляет 25% от затрат на строительство.

Затраты на строительство составляют по ценам 1991 года составляют 3421844,7 руб. Для пересчета стоимости строительства используется общий индекс роста цен (I), характеризующий степень удорожания стоимости сторительства за период с 1991 года по 2009 год. По данным бюллетеня «Цены в строительстве» №9 2009 КЦ ЦС: I = 72,315

Стоимость строительства составлят:

Сстр.=3421844,7*72,315= 247450700 руб.

Величина вероятной прибыли от проекта:

ПД = 247450700*0,25 = 61862675



4. УПРАВЛЕНИЕ СОЗДАНИЕМ ОБЪЕКТА

4.1 Организация строительства

Капитальное строительство ? одна из важнейших отраслей материального производства страны, оказывающее решающее влияние на ускорение научно-технического прогресса для всех других отраслей материального производства.

Повышение темпов и эффективности строительного производства на базе ускорения научно-технического прогресса требует коренного улучшения уровня организационно-экономической подготовки инженерных кадров.

Рыночная конкуренция среди строительных организаций стимулирует внедрение результатов научно-технического прогресса в производство, способствует его интенсификации, повышает все качественные характеристики строительного производства, включая его планирование.

Проект организации строительства (ПОС) устанавливает общие правила, сложившиеся в практике и обусловленные действующим законодательством, строительства новых и реконструкции существующих объектов недвижимости. ПОС разрабатывается на полный объем строительства объекта, предусмотренного проектом.

После утверждения ПОС становится обязательным документом для застройщика (лица, получившего разрешение на строительство), заказчика (специализированной организации, осуществляющей функции застройщика при ведении строительства подрядным способом) и подрядчика (исполнителя работ).

Ритмичность строительства, применение поточных методов - одно из важнейших направлений индустриализации строительства. Роль поточности в современном строительном производстве достаточна велика.

Поточное строительство ? это такой метод организации строительства, который обеспечивает планомерный и ритмичный выпуск готовой строительной продукции на основе непрерывной и равномерной работы бригад (звеньев) неизменного состава, обеспеченных своевременной и комплектной поставкой всеми необходимыми материально-техническими ресурсами.

Основным принципом поточного метода в строительстве является полное использование производственной мощности строительной организации при равномерной и непрерывной загрузке низовых строительных подразделений (строительных участков, бригад, звеньев и отдельных рабочих).

Преимущества поточного метода оказались настолько очевидными, что они широко распространились на строительных площадках нашей страны.

Задачей проектирования строительного потока является определение таких параметров потока, которые с учетом рациональной технологии и организации работ по всем объектам обеспечивают строительство объектов в пределах нормативной продолжительности, непрерывную загрузку ресурсов (бригад, машин, механизмов) и непрерывность ведения строительно-монтажных работ по каждому объекту.

Проектирование строительного потока осуществляют на основе данных об объемно-планировочных и конструктивных решениях объектов, подлежащих включению в поток путем группировки однотипных зданий или частей по каждому типу здания с учетом специализации и численности машин и механизмов, которые могут выполнять данные виды и объемы работ.

Основной задачей расчета потока является сокращение продолжительности строительства, которое обеспечило бы наиболее производительное использование рабочих и механизмов и счет насыщения фронта работ максимальным количеством ресурсов.

Первым шагом в реализации расчета потока является расчет объемов работ здания. При этом все расчеты должны базироваться на реальном количестве ресурсов, которые могут быть выделены соответствующими строительными организациями для выполнения объема работ по потоку.

Таблица 25

Ведомость определения номенклатуры и объемов работ

Наименование работ	Ед. изм.	Обоснование объема	Объем работ
Подготовительный период
1. Грубая планировка строительной площадки	м2	Рабочие чертежи	2268
2. Ограждение строительной площадки		Рабочие чертежи
а) Подземная часть I. Земляные работы
3. Разработка грунта в отвал экскаваторами «драглайн» или «обратная лопата» с ковшом вместимостью 0,5 (0,5-0.63) м3, группа грунтов: 3	1000 м3	Рабочие чертежи	1,1927
II. Фундаменты
Устройство подстилающих слоев щебеночных	м3	Рабочие чертежи
Подготовка под фундаменты, устройство фундаментных плит	100м3	Рабочие чертежи	11,28
Устройство фундаментов	1000м3	Рабочие чертежи
Установка блоков стен подвалов	100 шт.	Рабочие чертежи
Укладка плит перекрытий	100 шт.	Рабочие чертежи
Устройство основания под лестницу	100м3	Рабочие чертежи
III. Стены
Кладка стен из кирпича с облицовкой лицевым кирпичом	м3	Рабочие чертежи
Устройство ж/б стен подвала	100м3	Рабочие чертежи	1,488
Кладка из кирпича внутренних стен и прижимной стенки подвала	м3/100м2	Рабочие чертежи	13,1/2,31
Кладка наружных, внутренних стен из кирпича и перегородок, сопутствующие работы	100м2	Рабочие чертежи	102,81
Устройство внутриквартирных перегородок из ГКЛ	100м2	Рабочие чертежи	57,06
Антисептирование водными растворами стен и перегородок за вычетом проемов, покрытия по фермам	100м2	Рабочие чертежи
Утепление цоколя плитами: минераловатными полужесткими толщиной 60 мм	100м	Рабочие чертежи
IV.Проемы
Установка в жилых и общественных зданиях блоков оконных	100м2	Рабочие чертежи	18,43
Установка блоков в наружных и внутренних дверных проемах
V. Полы
Устройство подстилающих слоев: бетонных	м3	Рабочие чертежи
Продолжение таблицы 25
Устройство стяжек: бетонных толщиной 20 мм	100м2	Рабочие чертежи
Устройство гидроизоляции оклеечной рулонными материалами: на резино-битумной мастике	100м2	Рабочие чертежи
Устройство покрытий из линолеума на клее	100м2	Рабочие чертежи	25.2
VI. Устройство кровли
Устройство выравнивающих стяжек цементно-песчаных	100м2	Рабочие чертежи
Устройство кровель из оцинкованной стали	100м2	Рабочие чертежи
Устройство колпаков над шахтами	шт.	Рабочие чертежи
Устройство пароизоляции оклеечной	100м2	Рабочие чертежи
VII. Отделочные работы
Огрунтовка и окраска металлических поверхностей	100м2	Рабочие чертежи	137,93
Штукатурка поверхностей известковым раствором улучшенная: по камню и бетону стен	100м2	Рабочие чертежи
Окраска поливинилацетатными водоэмульсионными составами высококачественная	100м2	Рабочие чертежи
Окрасочная изоляция вертикальной бетонной поверхности	100м2	Рабочие чертежи	2,9
Покрытие масляными или спиртовыми лаками по проолифленной поверхности	100м2	Рабочие чертежи
VIII. Специальные виды работ
Водопровод и канализация	100 м3	Рабочие чертежи
Вентиляция	100 м3	Рабочие чертежи
Электромонтажные работы	100 м3	Рабочие чертежи	225.1
Устройство вентилируемого фасада	100м2	Рабочие чертежи	163,18
IX. Разные работы
Благоустройство территории	5% от Тобщ
Сдача объекта в эксплуатацию	1% от Тобщ

Продолжительность подготовительного периода зависит от количества и объема выполняемых работ и определяется по графику.

Определение объемов работ и конструкций. Для зданий сложного объемно-планировочного решения и их комплексов определяются основные объемы работ исходя из геометрических характеристик отдельных зданий, этажей и помещений. Для каждого вида работ (организационно-технологического комплекса) определяются норма трудоемкости в человеко-днях (чел.-дн.) или машино-сменах (маш.-см.) на единицу измерения объема работ или норма выработки в физических объемах работы на один человеко-день или машино-смену.

Строительное производство представляет собой сложную организационно-технологическую систему, которую для облегчения изучения можно представить в виде модели.

Моделирование строительного производства - исследование строительных процессов путем построения и изучения их моделей, являющихся упрощенным представлением о некотором объекте, более удобном для восприятия, чем сам объект.

В организационно-технологических моделях строительства объектов производят взаимную увязку выполнения отдельных видов строительных работ, сроков и интенсивность ведения работ, а так же рационального порядка использования ресурсов.

В качестве графических моделей строительного производства служат в числе других и сетевые графики.

Сетевой график является документом, позволяющим оперативно руководить строительством и перераспределять ресурсы в зависимости от фактического состояния строительства.

Сетевые графики наиболее целесообразны для сооружения сложных промышленных и других комплексов, где участвуют многие организации, причем сетевые графики учитывают все работы, от которых зависит успешный ход строительства, в т. ч. проектирование, внешние поставки материалов, технологического оборудования и др.

Разбивка на захватки является важным организационно-технологическим фактором, определяющим поточный метод организации работ. Захватка - это объемная часть здания (сооружения), где возможно выполнение определенного комплекса работ специализированной бригадой.

Таблица 26

Ведомость трудоемкости работ и потребности в машино-сменах

Наименование работ	Объем работ	Норма на ед. измерения	Общая потребность	Наименование машин	Обоснование ГЭСН
	ед.изм.	кол-во	чел-ч	маш-ч	чел-дней	маш-см
Земляные работы
Разработка грунта в отвал экскаваторами	1000 м3	0.29	8.32	8.32	0.3	03	Экскаваторы одноковшовые дизельные на гусеничном ходу при работе на других видах строительства 0,5 м3	01-01-003
Разработка грунта с погрузкой на автомобили - самосвалы	1000 м3	1.32	9.4	9.4	1.5	1.5		01-01-52
Планировка вручную дна и откосов выемок каналов	1000 м2	0.34	631.7	-	26.2	-	-	01-01-111
Уплотнение грунта	100 м2	16,2	17,1	1,3	33,7	2,57
Фундаменты
Устройство подстилающих слоев	м3	107,6	1,16	0,46	1,53	12,34	Компрессоры передвижные с двигателем внутрен- него сгорания давлением до 686 кПа (7 ат), 5 м3/мин Трамбовки пневматические Автопогрузчики 5 т.	11-01-002
Устройство железобетонных фундаментов	1000м3	2,04	182,34	23,44	45,36	3,32	Краны на атомобильном ходу ходу до 16 т. Вибраторы глубинные Автомобили бортовые грузоподъемностью до 5 т. Установки для сварки ручной дуговой	06-01-005
Гидроизоляция фундамента	1000м2	31,4	141,68	82,32	542,53	315,24
Установка блоков стен подвалов	100 шт.	1,89	18,34	478,5	4,23	110,29	Автомобили бортовые грузоподъе-мность до 5 т. Краны на автомобильном ходу до 10 т.	07-05-001
Продолжение таблицы 26
Устройство монолитных перекрытий	100 шт.	35,7	683,2	154,21	2973,55	671,37	Установки для сварки ручной дуговой (постоянного тока) Автомобили бортовые грузоподъе-мность до 5 т. Краны на гусеничном ходу до 40 т.	07-01-006
Устройство основания под лестницу	100м3	1,45	832,4	46,3	147,19	8,18	Краны на атомобильном ходу до 16 т. Вибраторы глубинные Автомобили бортовые грузоподъемностью до 5 т. Установки для сварки ручной дуговой	06-01-005
Стены
Устройство перегородок из гипсокартона	100м2	36,1	204,7	0,54	901,18	2,38		08-02-010
Устройство перегородок из кирпича	100м2	40,4	302,1	-	1488,4	-		08-07-001
Антисептирование водными растворами стен и перегородок за вычетом проемов, покрытия по фермам	100м2	5,2	6,36	0,1	4,03	0,06	Краны на атомобильном ходу ходу до 10 т. Автомобили бортовые грузоподъемностью до 5 т.	10-01-089
Устройство наружных стен	м3	67,1	273	1,07	2233,94	8,76
Устройство фасада	м2	146,3	4299,8	569,58	76714,7	10162
	ед.изм.	кол-во	чел-ч	маш-ч	чел-дней	маш-см
Проемы
Установка в жилых и общественных зданиях оконных блоков	100м2	30,1	195,4	5,1	717,26	18,72	Автомобили бортовые грузоподъемностью до 5 т. Шуруповерты строительно-монтажные	10-01-027
Установка блоков в наружных и внутренних дверных проемах	100м2	35,4	203,5	5,8	878,5	25,03	Автомобили бортовые грузоподъемностью до 5 т.	10-01-039
Продолжение таблицы 26
Полы
Устройство подстилающих слоев: бетонных	м3	28,6	97,14	5,43	338,80	18,93	Вибрторы поверхностные	11-01-002
Устройство стяжек: бетонных	100м2	13,2	83,6	15,24	134,58	24,53	Подъемники мачтовые строительные 0,5 т Вибрторы поверхностные	11-01-011
Устройство гидроизоляции оклеечной рулонными материалами: на резино-битумной мастике	100м2	3,44	35,2	8,32	14,77	3,49	Термос 100 л Автомобили бортовые, грузоподъемностью до 5 т Подъемники мачтовые строительные 0,5 т	11-01-004
Устройство покрытий из линолеума на клее	100м2	25,2	134,61	0,97	413,6	2,98	Автомобили бортовые, грузоподъемностью до 5 т Подъемники мачтовые строительные 0,5 т	11-01-036.
Устройство кровли
Устройство кровли	100м2	156,06	34,05	6,9	648,1	132,03	Автомобили бортовые, грузоподъемностью до 5 т Краны на атомобильном ходу ходу до 10 т.	12-01-007
Устройство мелких покрытий из листовой оцинкованной стали	100м2	0,24	113,02	0,27	3,31	0,08	Автомобили бортовые, грузоподъемностью до 5 т Краны башенные при работе на других видах строительства(кроме монтажа технологического оборудования) 8 т	12-01-010
Утепление покрытий плитами из пенопласта полистирольного на битумной мастике: в один слой	100м2	4,32	18,9	2,34	9,96	1,23	Автомобили бортовые, грузоподъемностью до 5 т Краны на атомобильном ходу ходу до 10 т. Котлы битумные передвижные 400 л.	12-01-013
Отделочные работы
Сплошное выравнивание поверхностей (однослойная штукатурка) из сухих растворных смесей	100м2	38,2	297,12	19,1	1384,14	88,9	Растворосмесители передвижные 65 л Автопогрузчики 5 т Подъемники мачтовые строительные 0,5 т	15-02-019
Штукатурка поверхностей известковым раствором улучшенная: по камню и бетону стен	100м2	34,1	274,79	18,3	1142,7	76,1	Подъемники мачтовые строительные 0,5 т Автопогрузчики 5 т	15-02-015
Окраска водоэмульсионными составами высококачественная	100м2	29,35	210,32	2,54	752,79	9,09	Автомобили бортовые, грузоподъемностью до 5 т Подъемники мачтовые строительные 0,5 т	15-04-005
Покрытие масляными или спиртовыми лаками по проолифленной поверхности	100м2	15,67	132,12	1,46	252,4	2,8	Автомобили бортовые, грузоподъемностью до 5 т Подъемники мачтовые строительные 0,5 т	15-04-039
Специальные виды работ
Внутренние санитарно-технические работы
Водопровод и канализация	100 м3	86,45	20	-	210,85	-
Вентиляция	100 м3	72,1	29	-	254,98	-
Электромонтажные работы	100 м3	156,78	25	-	477,98	-
Разные работы
Благоустройство территории (5% от Тобщ)	-	-	121,3
Сдача объекта в эксплуатацию

Составление сетевого графика производится в следующей последовательности:

1. Все работы по возведению объекта группируются с учетом выполнения их одной комплексной бригадой.

2. Составляется карточка-определитель работ сетевого графика по таблице.

3. Составляется сетевая модель и производится расчет временных параметров графика (ранние начала и ранние окончания работ, продолжительность критического пути, поздние начала и поздние окончания работ, общие и частные резервы времени работ).

4. Производится анализ и корректировка сетевого графика, заключающегося в выявлении и сокращении путей критической зоны. Сокращение продолжительности критического пути и других напряженных путей производится за счет сокращения продолжительности работ, их составляющих, за счет организации параллельных потоков работ. Осуществление этих мер достигается:

а) привлечением дополнительных ресурсов для параллельного ведения работ, перевод критических работ, выполняемых последовательно, на параллельное выполнение с соответствующей переброской рабочей силы с других работ, имеющих резервы времени;

б) пересмотром топологии сети, т. е. внесением необходимых изменений в состав работ, последовательность их выполнения, взаимосвязь между ними, организацией дополнительных смен, увеличением количества машин и т.д.

5. Санитарно-технические, электромонтажные и спец. работы в сетевом графике показываются отдельно с увязкой с общестроительными работами.

6. Продолжительность и сроки монтажа технологического оборудования в сетевом графике показываются в увязке со сроками производства общестроительных работ.

7. На основании сетевого графика составляются графики: движения рабочих, потребности в материалах, конструкциях, полуфабрикатах, изделиях, работы машин и механизмов.

Сетевой график строится в масштабе времени. Привязка сетевого графика осуществляется по ранним началам после его расчета в табличной форме.

Для расчета сетевого графика составляем карточку-определитель работ исходя из модели СГ и ведомости трудоемкости работ. Расчет карточки-определителя представлен в таблице 5.

Таблица 27

Карточка-определитель работ сетевого графика

Код работы	Наименование работ	Объем работ	Трудоемкость	Кол-во смен в сутках	Кол-во рабочих	Продолж. в днях
		Ед. изм.	Кол-во	чел.-дни	маш.-см.
1-2	Внутриплощадочные подготовительные работы	т.руб.	2268	126	20?16	1	6	21
2-3	Разработка грунта	1000м3	11,927	16,79	26,56	1	3	9
3-4	Свайные работы на 1 захватке	м3	134,7	110,78	57,13	2	4	14
4-6	То же, на 2 захватке	,,	134,7	110,78	57,13	2	4	14
5-7	Подготовка под фундаменты, устройство фундаментных плит - 1 захватка	100м3	5,64	150,26	12,44	2	6	13
7-9	То же - 2 захватка	,,	5,64	150,26	12,44	2	6	13
8-10	Устройство ж/б стен подвала - 1 захватка	100м3	0,744	143,6	2,32	2	6	12
10-11	То же - 2 захватка	,,	0,744	143,6	2,32	2	6	12
10-12	Окрасочная изоляция вертикальной бетонной поверхности - 1 захватка	100м2	1,45	86,5	0	1	7	12
12-13	То же - 2 захватка	,,	1,45	86,5	0	1	7	12
8-11	Кладка из кирпича внутренних стен и прижимной стенки подвала	м3/100м2	13,1/2,31	67,8	2,19	1	5	14
17-20	Установка окон, устройство полов, отделка в подвале	100м2	18,43	258,23	31,45	1	6	44
14-16	Обратная засыпка	100м3	8,33			1	3	3
14-15	Уплотнение грунта		8,33			1	4	2
16-18	Монтаж металлических конструкций каркаса - 1-4 этаж	т	295,23	774,33	104,11	2	14	28
18-19	То же - 5-8 этаж		295,23	774,33	104,11	2	14	28
19-23	То же - 9-12 этаж		295,23	774,33	104,11	2	14	28
23-29	То же - 13-16 этаж		370,62	972,03	130,69	2	14	35
18-37	Огрунтовка и окраска металлических поверхностей	100м2	137,93	352	1,3	1	4	88
18-20	Устройство ребристых перекрытий и балконных плит, установка лестничных маршей - 1-4 этаж	100м3/т	23,9/2,59	931,07	23,64	2	16	29
21-24	То же - 5-8 этаж	,,	23,9/2,59	931,07	23,64	2	16	29
25-30	То же - 9-12 этаж	,,	23,9/2,59	931,07	23,64	2	16	29
31-37	То же - 13-16 этаж	,,	30,01/3,26	1168,79	29,68	2	16	36
22-26	Кладка наружных, внутренних стен из кирпича и перегородок, сопутствующие работы - 1-4 этаж	100м2	24,16	106,22	6,25	1	5	22
27-32	То же - 5-8 этаж	,,	24,16	106,22	6,25	1	5	22
33-38	То же - 9-12 этаж	,,	24,16	106,22	6,25	1	5	22
39-44	То же - 13-16 этаж	,,	30,33	133,34	7,88	1	5	27
28-34	Устройство внутриквартирных перегородок из ГКЛ - 1-4 этаж	100м2	13,41	556,25	4,23	2	12	23
Продолжение таблицы 27
35-40	То же - 5-8 этаж	,,	13,41	556,25	4,23	2	12	23
41-45	То же - 9-12 этаж	,,	13,41	556,25	4,23	2	12	23
46-52	То же - 13-16 этаж	,,	16,83	698,27	5,32	2	12	29
36-42	Установка окон и дверей - 1-4 этаж	100м2	2,27	46,06	6,23	1	3	16
43-47	То же - 5-8 этаж	,,	2,27	46,06	6,23	1	3	16
48-53	То же - 9-12 этаж	,,	2,27	46,06	6,23	1	3	16
54-62	То же - 13-16 этаж	,,	2,85	57,82	7,82	1	3	20
37-56	Кровельные работы	100м2	39,59	259,03	6,59	1	6	43
42-49	Внутренние санитарно-технические работы - 1-4 этаж	29 ч-ч на 100 м3 строительного объема здания; Vстр=30210 м3
				251,01		2	6	21
50-58	То же - 5-8 этаж			251,01		2	6	21
59-63	То же - 9-12 этаж			251,01		2	6	21
64-70	То же - 13-16 этаж			315,18		2	6	26
42-51	Внутренние электромонтажные работы - 1-4 этаж	26 ч-ч на 100м3 строительного объема; Vстр=30210 м3
				225,1		2	5	22
51-60	То же - 5-8 этаж			225,1		2	5	22
60-65	То же - 9-12 этаж			225,1		2	5	22
65-72	То же - 13-16 этаж			282,57		2	5	28
55-57	Отделочные работы на лестничных клетках - 1-4 этаж	100м2	26,02	128,78	1,41	1	6	21
61-67	То же - 5-8 этаж	,,	26,02	128,78	1,41	1	6	21
68-69	То же - 13-16 этаж	,,	26,02	128,78	1,41	1	6	21
71-74	То же - 13-17 этаж	,,	32,67	194,33	1,77	1	6	32
37-73	Устройство вентилируемого фасада	100м2	163,18	3995	373	2	18	111
52-66	Устройство бетонных стяжек на тех.этаже	100м2	17,27	55,75	1,77	1	4	12
56-74	Благоустройство
74-75	Сдача объекта в эксплуатацию					1	6	5

Организация материально-технического обеспечения строительного производства материалами, изделиями и конструкциями в значительной мере предопределяет его результативность.

Основными функциями материально-технического обеспечения печения являются: обеспечение необходимым сырьем, полуфабрикатами и деталями, хранение и комплектование готовой продукции по заявкам строительно-монтажных организаций; обеспечение инструментами, приспособлениями и технологической оснасткой; ремонт технологического, энергетического, транспортного и другого оборудования, уход и надзор за ним, постоянное поддержание оборудования в рабочем состоянии; обеспечение предприятия электрической, тепловой энергией, сжатым воздухом и водой; перемещение грузов внутри площадки и вне ее, проведение всех погрузочно-разгрузочных работ.

Характерными составляющими системы материально-технического обеспечения являются:

§ материально-техническое снабжение и сбыт.

§ подготовка сырья и материалов к использованию;

§ складское хозяйство.

§ производственно-технологическая комплектация.

Службы производственно-технологической комплектации обеспечивают строительное производство комплектами материалов, изделий и конструкции;

§ инструментальное хозяйство и служба технологической оснастки.

§ ремонтно-механические цехи и службы.

§ транспортное хозяйство.

Высокий уровень организации работ во всех службах материально-технического обеспечения является важной предпосылкой повышения эффективности и качества осуществления всего строительного процесса.

Сетевая модель, представленная графически на плоскости с рассчитанными временными и ресурсными параметрами, называется сетевым графиком. Сетевые графики используются для расчета временных параметров и оптимизации календарных планов.

Для построения сетевого графика необходимо выявить последовательность и взаимосвязь работ: какие работы необходимо выполнить, и какие условия обеспечить, чтобы можно было начать данную работу, какие работы можно и целесообразно выполнять параллельно с данной работой, какие работы можно начать после окончания данной работы. Эти вопросы позволяют выявить технологическую взаимосвязь между отдельными работами, обеспечивают логическое построение сетевого графика и его соответствие моделируемому комплексу работ.

Каждая работа сетевого графика имеет временную оценку ? продолжительность. Продолжительность выполнения работы измеряется в единицах времени: часах, днях, неделях и т.д.

Любая непрерывная последовательность работ в сетевом графике называется путем.

Полный путь, имеющий наибольшую продолжительность, называется критическим.

Для определения продолжительности критического пути и сроков выполнения каждой работы определяют следующие временные параметры сетевой модели:

§ раннее начало работы;

§ раннее окончание работы;

§ позднее начало работы;

§ позднее окончание работы;

§ полный резерв времени;

§ свободный резерв времени.

Все перечисленные параметры сводятся в таблицу и рассчитываются продолжительность критического пути и сроки выполнения каждой работы

Раннее начало работы ? самый ранний момент начала работы. Раннее начало исходных работ сетевого графика равно нулю. Раннее начало любой работы равно максимальному раннему окончанию предшествующих работ:

Раннее окончание работы ? самый ранний момент окончания данной работы. Он равен сумме раннего начала и продолжительности работы.

Позднее окончание работы ? самый поздний момент окончания работы, при котором продолжительность критического пути не изменится. Позднее окончание завершающих работ равно продолжительности критического пути. Позднее окончание любой работы равно минимальному позднему началу последующих работ.

Позднее начало работы ? самый поздний момент начала работы, при котором продолжительность критического пути не изменится. Он равен разности между поздним окончанием данной работы и ее продолжительностью.

У работ критического пути ранние и поздние сроки начала и окончания равны между собой, поэтому они не имеют резервов времени. Работы, не лежащие на критическом пути, имеют резервы времени.

Полный резерв времени ? максимальное время, на которое можно увеличить продолжительность работы или перенести ее начало без увеличения продолжительности критического пути. Он равен разности между поздним и ранним сроком начала или окончания работы.

Свободный резерв времени ? время, на которое можно увеличить продолжительность работы или перенести ее начало, не изменив при этом раннего начала последующих работ. Он равен разности между ранним началом последующей работы и ранним окончанием данной работы.

4.2 Управление строительством объекта

Предприятие возглавляет генеральный директор. Он распоряжается имуществом предприятия, заключает договоры с организациями, выдает от своего имени доверенности другим лица, открывает в банках расчетный счет и распоряжается денежными средствами на счетах.

Заместителю директора по производству функционально подчинены участки основного строительства, а также производственный и транспортный отделы.

Производственный отдел осуществляет оперативно-производственное планирование производства на основе заказов потребителей и общего текущего плана производства. Производственный отдел разрабатывает в натуральных показателях месячные, декадные, суточные, сменные и часовые планы и графики запуска и выпуска готовой продукции.

Отдел технического контроля (лаборатория) осуществляет сплошной контроль качества выпускаемой продукции.

Отдел главного механика организует обслуживание, ремонт, технологического оборудования, обеспечивает поставку электроэнергии, контролирует ее расход.

Рисунок 10 - Структура предприятия

Заместитель директора по коммерческим вопросам управляет финансовыми операциями, контролирует поступление денежных средств на расчетный счет и порядок их расходования, обеспечивает получение кредитов и выплату налогов в бюджет.

Заместителю директора по коммерческим вопросам подчинены плановый, отдел труда и заработной платы, бухгалтерия, сметно-договорной отдел. Плановый отдел разрабатывает комплексные долгосрочные и текущие планы, включая производство кадры, финансы, техническое развитие, капитальное строительство, определяет эффективность производства и капитальных вложений, организует анализ хозяйственной деятельности предприятия.

Бухгалтерия учитывает поступления и расходования материалов и финансовых ресурсов на предприятии, готовит отчеты о деятельности предприятия и предоставляет их руководству предприятия, а также государственным и местным хозяйствующим органам.

Заместителю директора по инженерно-техническим вопросам подчинены проектно-конструкторский, технический отдел, отдел технического контроля, главный механик. В их задачу входит инженерно-техническое обслуживание предприятия.

Отдел кадров подчиняется заместителю директора по кадрам. На него возлагается наем и увольнение работника, табельный учет явки персонала на работу, контроль за соблюдением режима рабочего дня и трудовой дисциплины, обучение кадров и инструктаж то технике безопасности сотрудников.

Отдел материально-технического обеспечения находит поставщиков ресурсов, материалов, комплектующих изделий, инструментов, оборудования, заключает договоры с поставщиками, организует доставку ресурсов на склад, обеспечивает их хранение и выдачу цехам.

Общая схема управления инвестиционно-строительным проектом.

По мере прохождения различных стадий реализации инвестиционно-строительного проекта ЖКК, его участники отвечают за конкретные фазы. Так, заказчик обычно выполняет следующие инвестиционные исследования:

· Формирование инвестиционного замысла;

· Его предварительное согласование;

· Разработка обоснования инвестиций;

· Оценка жизнеспособности проекта;

· Выбор и согласование места размещения объекта;

· Предварительное инвестиционное решение;

· Разработка предварительного плана проекта;

Проект-менеджер, проектировщик, подрядчик привлекаются к проекту на следующих стадиях:

· Разработка проектно-сметной документации, планирование проекта и подготовка к строительству;

· Проведение торгов и заключение контрактов, организация поставок, подготовительные работы;

· Строительно-монтажные работы;

· Завершение строительной фазы проекта (пусконаладочные работы, сдача-приемка объекта, закрытие контрактов, анализ результатов).

Проектировщик: наряду с типовыми функциями (эскизное проектирование, рабочее проектирование, авторский надзор) выполняет дополнительные функции (подготовку к торгам, проектный анализ, разработка ТЭО, участие в управлении проектом).

Когда процессы рабочего проектирования и строительства совмещены, а цель и стратегия технологии проекта не была определена и сформулирована Заказчиком окончательно до начала рабочего проектирования, Заказчик часто лично участвует в процессах проектирования, планирования проекта, принятия решений, бюджетирования, управления контрактами и т.д. по ходу выполнения проектных и строительных работ.