Жилищно-коммунальное хозяйство является самостоятельной отраслью в системе народного хозяйства, целью которой является удовлетворение потребностей населения и предприятий в услугах, обеспечивающих нормальные условия жизни и работы, расположенных на территории определенного населенного пункта путем развития, эксплуатации и содержания его технического, инженерного оборудования и других видов благоустройства [28]. Характерными чертами ЖКУ являются:

- принадлежность к группе жизнеобеспечения;

- социальная значимость;

- не заменяемость другими услугами.

Основными субъектами ЖКХ являются ресурсоснабжающая организация (производитель), управляющая компания, потребитель ЖКУ.

ЖКХ можно условно структурировать и представить в виде 4 блоков:

I блок - объекты жилищного фонда, к которым относятся: частный, ведомственный, муниципальный и общественный жилищный фонд.

II блок - объекты ресурсосбережения - тепло-, электро-, газо-, водоснабжение и водоотведение;

III блок - объекты благоустройства населенных пунктов - дорожно-мостовое хозяйство, озеленение, санитарная очистка, утилизация отходов;

IУ блок - объекты бытового обслуживания - банно-прачечное, гостиничное хозяйство, ритуальные услуги.

Для определения понятия «жилищно-коммунальный» существует два подхода. Первый основан на понимании терминов «жилищный» - как относящийся к жилищному фонду и «коммунальный» - как связанный с инженерными системами или сетями, водо-, тепло-, газо-, электрокоммуникациями. Второй подход базируется на понимании более широкого термина «жилищно-коммунальный» и связан со средой обитания, сферой жизнедеятельности отдельных индивидуумов и территориального сообщества людей, относящихся к одной коммуне (территориальной общине в первоначальном и общепринятом значении этого слова).

При первом значении управление ЖКХ понимается как управление жилищным фондом и прилегающей к нему или обеспечивающей его инженерно-коммуникационной инфраструктурой. Во втором случае управление ЖКХ принимает значение управления всем комплексом народного хозяйства территории, связанным с проживанием социально-культурного сообщества на конкретной территории. Этот комплекс включает не только жилищный фонд с прилегающей к нему инженерной инфраструктурой, но и все околожилищные структуры с их технической, правовой, социальной, экономической, культурной, экологической и иными составляющими по месту проживания человека и социума.

Из выше сказанного следует, что жилищно-коммунальный комплекс - это совокупность объектов и субъектов социально-экономической сферы, обеспечивающих эффективное предоставление услуг населению, связанных с решением жилищных проблем [9].

Специфика ЖКХ заключается в том, что в современной финансово-экономической ситуации ее нормальное функционирование, с одной стороны, невозможно без ее административного подчинения муниципальным органам управления, т.к. поддержание жизнедеятельности города и населенных пунктов - это одна из основных задач муниципального управления. С другой стороны, - необходимо сделать так, чтобы муниципальные органы не обладали бы монопольной властью в данной сфере [28].

С 1994 года в жилищной сфере произошло разграничение функций владения, управления и хозяйствования, обособились функции заказчика и подрядчика работ. В результате появилась возможность производить конкурентный отбор управляющих компаний и подрядных организаций, предлагающих наилучшее качество услуг по наименьшей цене [9].

Разграничение функций послужило основой для формирования договорных отношений и перехода к конкурсному отбору подрядных организаций. Тенденция такова, что среди предприятий, осуществляющих обслуживание и ремонт жилищного фонда, постоянно растет доля частных компаний. Так, в Республике Марий Эл около 95% организаций, осуществляющих свою деятельность по классу 70 «Операции с недвижимым имуществом» ОКВЭД имеют частную форму собственности [11]. Обслуживание жилищного фонда может также передаваться вновь созданным частным предприятиям и предприятиям, образованным на базе муниципальных и унитарных.

Общая динамика такова, что монополия государственных и муниципальных предприятий в этом секторе давно нарушена, и сегодня она проходит такой этап, как демонополизация сферы управления жилищным фондом. На рынке функционируют частные управляющие компании, которые свободно конкурируют между собой.

Управление жилищным фондом - это деятельность, направленная на обеспечение его сохранности и надлежащего технического и санитарного состояния, безопасных условий проживания, решение вопросов пользования жилыми домами и придомовыми земельными участками, а также финансового обеспечения содержания жилых домов, включая обоснование расходов на эти цели, расчет и сбор всех платежей (взносов) с собственников, нанимателей и арендаторов помещений [28].

В соответствии с частью 1 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации управление многоквартирным домом должно обеспечивать:

- благоприятные и безопасные условия проживания граждан;

- надлежащее содержание общего имущества в МКД;

- решение вопросов пользования общим имуществом в МКД;

- предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в доме [6].

Содержание жилья включает в себя обслуживание, текущие ремонты и другую деятельность, направленную на сохранность и создание необходимых условий по проживанию и пользованию жилыми домами, придомовыми земельными участками и расположенными на них элементами благоустройства и озеленения.

Обслуживание - выполнение работ (оказание услуг) по поддержанию надлежащего технического и санитарного состояния имущества.

Ремонт - работы по восстановлению и улучшению состояния имущества.

После приватизации многоквартирного жилищного фонда объектом управления стал каждый отдельный многоквартирный дом. В нем собственники сами управляют своими квартирами и нежилыми помещениями, а для управления общим имуществом в доме и придомовым земельным участком им необходимо выбрать один из вариантов, предлагаемых действующим законодательством.

Собственники помещений в многоквартирном доме в соответствии с ЖК РФ (часть 2 статьи 161) обязаны выбрать на общем собрании один из следующих способов управления:

- непосредственное управление собственниками помещений в МКД, количество квартир в котором составляет не более чем 30;

- управление ТСЖ, ЖК или иным специализированным потребительским кооперативом;

- управление юридическим лицом независимо от организационно-правовой формы или индивидуальным предпринимателем (управляющая организация) [6].

В соответствии со статьей 44 ЖК РФ общее собрание собственников помещений в МКД является органом управления МКД. К его компетенции относятся:

1. принятие решений о реконструкции МКД (в т. ч. с его расширением или надстройкой), строительстве хозяйственных построек и других зданий, строений, сооружений, капитальном ремонте общего имущества в МКД;

2. принятие решений о пределах использования земельного участка, на котором расположен МКД, в т. ч введение ограничений пользования им;

3. принятие решений о пользовании общим имуществом собственников помещений в МКД иными лицами;

4. выбор способа управления МКД;

5. другие вопросы, отнесенные ЖК РФ к компетенции общего собрания собственников помещений в МКД [6].

Полномочия общего собрания собственников помещений в МКД (в частности, по использованию земельного участка, на котором расположен МКД, и иных объектов общего имущества собственников помещений) вытекают из права общей долевой собственности собственников помещений в МКД на общее имущество.

После выбора способа управления МКД на общем собрании собственников помещений договоры холодного и горячего водоснабжения, водоотведения, электроснабжения, газоснабжения (в т. ч. поставки бытового газа в баллонах), отопления (теплоснабжения, в т. ч. поставки твердого топлива при наличии печного отопления) заключаются каждым собственником помещения от своего имени.

Предоставление и оплата ЖКУ имеют свою специфику. Если большинство видов товаров, потребляемых гражданами, имеет разовый характер (продукты питания, предметы обихода), то коммунальные, и особенно, жилищные услуги - товар постоянного приобретения. Повседневно пользуясь услугами, не все потребители производят своевременную оплату за них. Если за все виды товара потребитель платит за них при приобретении, то за услуги оплата производится после их предоставления, в следующем месяце после расчетного. Таким образом, на этапе потребления ЖКУ население исполняет только роль пользователя, но не покупателя.

Роль покупателя состоит в акте покупки, в процессе которой отдаются деньги в обмен на товар или услугу. Роль пользователя состоит в действиях по потреблению или использованию купленного товара.

Как пользователь человек, потребляющий ЖКУ, вынужден пользоваться оказываемыми ему услугами, поскольку они необходимы и доступны для него. Как покупатель он не желает платить за товар, качество, цена и условия оплаты которого его не всегда удовлетворяют.

На данном этапе реформирования изучаемой отрасли остро стоит задача сформировать такого потребителя услуг, который на этапе обеспечения ему условий жизнедеятельности равноценно исполняет роли пользователя и покупателя, а именно, который платит за то, что использует, потребляет при соответствующем качестве и бесперебойном предоставлении.

Учитывая характер неплатежей населения, неплательщиков условно можно разделить на две категории: «не хочу платить» и «не могу платить» [9].

В отношении снижения доли неплательщиков категории «не могу платить», администрациями муниципальных образований регионов Российской Федерации может быть проведена работа по переводу данной категории граждан на получение субсидий по оплате ЖКУ.

В отношении категории неплательщиков, которые «не хотят платить», должны применяться судебные меры, разрабатываться и внедряться мероприятия, которые косвенно способствовали бы повышению платежной активности населения по полной и своевременной оплате услуг - это создание расчетно-кассовых центров (РКЦ), выпуск единой квитанции, привлечение банков (с предоставлением населению современных банковских платежных систем).

До перехода на возмещение льгот и субсидий гражданам в денежной форме на персонифицированные лицевые счета расходы по социальной защите населения возмещались непосредственно предприятиями. Бюджетные средства на льготы и субсидии поступали предприятиям при незначительных задержках. В начале 2004 года ситуация по платежам населения осложнилась тем, что граждане получают часть средств для оплаты коммунальных услуг на «руки» и не торопятся «отдать» их по назначению. В результате предприятия испытывают постоянную нехватку финансирования, что сказывается на качестве оказываемых услуг, состоянии жилищного фонда и выражается в усиливающейся социальной напряженности общества [9].

В связи с тем, что собственники помещений в МКД делегировали свои права по управлению жилищным фондом УК (при выборе способа управления управляющей компанией), то последняя теперь в праве от их лица осуществлять выбор и заключать договора с коммунальными предприятиями и подрядными организациями, занимающимися предоставлением ЖКУ.

Также здесь необходимо упомянуть муниципалитет, в задачу которого входит деятельность по формированию тарифов на ЖКУ и выполнение надзорных функций за работой частных предприятий жилищно-коммунального комплекса.

Таким образом, можно увидеть сложившеюся структуру управления отрасли, где главная роль отводится жильцам, имеющим возможность сообща влиять на качество, количество и режим предоставления ЖКУ, а этого можно добиться вероятнее только с созданием ТСЖ. Данная структура лежит в основе социальной технологии «Совместного управления». Эта технология позволяет собственникам квартир совместно с государством стать хозяевами МКД как единого жилищного земельно-имущественного комплекса и одновременно заказчиком услуг при заключении прямых договоров с ресурсоснабжающими и иными обслуживающими организациями на содержание, техническое обслуживание и текущий ремонт. При этом владельцы квартир совместно с муниципалитетом могут создавать и реализовать собственные инвестиционные проекты, как по капитальному ремонту, так и по реконструкции своих МКД [9].

Одним из наиболее существенных факторов, определяющих эффективность деятельности любого предприятия, в т. ч. и организации, осуществляющей управление МКД, является ценовая (тарифная) политика на товарных рынках (рынках услуг). Цены обеспечивают предприятию запланированную прибыль, конкурентоспособность товара, спрос на него. Через цены реализуются конечные коммерческие цели, определяется эффективность деятельности всех звеньев производственно-сбытовой структуры предприятия. Если в цену товара не заложен определенный уровень рентабельности, то на каждой последующей стадии кругооборота капитала предприятие будет обладать все меньшими денежными средствами, что в конечном итоге скажется и на объемах производства, и на финансовом состоянии предприятия [2].

Тарифная (ценовая) политика - это искусство управления ценами (тарифами) и их образованием. С помощью нее должны устанавливаться тарифы на услуги, учитывающие положение услуги и фирмы на рынке, а также позволяющие достичь стратегические и оперативные цели фирмы. Тарифная политика реализуется через ценовые стратегии и должна рассматриваться исключительно в контексте общей политики фирмы [15].

Разработка ценовой политики начинается еще до запуска товара (услуги) в производство и продолжается на всех этапах жизненного цикла товара (услуги) на рынке. Ценовая политика должна быть ориентирована на издержки, на спрос и на цены конкурентов [17].

Ценовая политика может быть направлена на достижение следующих целей:

1. долгосрочная или краткосрочная максимизация прибыли;

2. достижение требуемого уровня прибыли;

3. стабилизация цен, прибыльности и рыночной позиции;

4. достижение высоких темпов роста;

5. дальнейшее существование на рынке;

6. обеспечение выживаемости на рынке;

7. удержание доли рынка;

8. снижение чувствительности потребителя к ценам;

9. сохранение существующего лидерства в ценах;

10. ускорение ухода с рынка слабых конкурентов (ведение ценовых войн).

Основные задачи ценовой политики фирмы на выбранном рынке -- это обеспечение устойчивой запланированной прибыли и устойчивой конкурентоспособности ее товара (услуги). Однако эти задачи могут варьироваться в зависимости от тех целей, которые стоят перед фирмой в конкретный момент времени и на конкретном рынке.

Основные виды ценовой политики, которые используют фирмы:

1. Политика «издержки плюс прибыль». Предполагает установление цены путем прибавления запланированной прибыли к подсчитанным общим затратам на производство и сбыт товара.

2. Политика ценовой дифференциации. При принятии решений по ценам и выборе ценовой политики фирмы необходимо учитывать ценовую эластичность спроса. Важнейшей способностью продавца должно быть его умение дифференцировать цены, т. е. назначать высокие цены там, где спрос низкоэластичен, и снижать цены там, где спрос высокоэластичен.

3. Следование за лидером. Означает установление цен, ориентированное на уровень цен компании, являющейся лидером в отрасли. Как правило, такие компании имеют возможность провести рыночные исследования и определить эластичность спроса по цене на тот или иной товар. Другие фирмы, имеющие более ограниченные ресурсы, доверяют компании-лидеру и следуют за ней в своей ценовой политике.

4. Политика убыточного лидера. Применяется при комплексной продаже, когда основной товар (лидер) продается совместно с другими сопутствующими товарами. На современных насыщенных конкурентных рынках продать основной товар достаточно трудно, поскольку вследствие большого числа конкурентов он является товаром высокой эластичности спроса. Устанавливая низкую цену на основной товар для поднятия его конкурентоспособности, продавец стимулирует этим продажу всего комплекса оборудования по более высоким ценам, так как ценовая эластичность спроса на сопутствующие товары низка. Поэтому такого рода товары продаются, как правило, с высокой рентабельностью, что дает возможность компенсировать прибыль, упущенную при продаже основного товара.

5. Политика психологического ценообразования. Основана на знании психологии людей и применяется в основном на рынках потребительских товаров. Психологическое ценообразование используется при продаже в престижных магазинах по более высоким ценам. Однако высокая цена не всегда означает высокое качество, но создает такую иллюзию. Часто незначительно снижают цену, например вместо цены в 1000 рублей устанавливают 999 рублей, -- это тоже элемент политики психологического ценообразования.

6. Политика повышенных цен на товары с уникальными характеристиками. Предлагаемые товары и услуги отличаются от существующих на рынке по качеству, времени доставки потребителям, послепродажному сервису и т. д. Процесс определения надбавки к цене начинается со сравнения указанных характеристик с лучшими и худшими по отрасли с учетом мнения потребителей. По результатам сравнения определяется цена товара (услуги) повышенного качества. Причем надбавка к цене может достигать 15-20%.

7. Политика понижения цен. Проводится в целях стимулирования спроса и увеличения рыночной доли. Эта политика может быть эффективна в условиях расширяющегося спроса на этапе роста объема продаж.

На этапе зрелости, т. е. в условиях нерасширяющегося спроса, проводить эту политику имеет смысл, если издержки конкурентов высоки и они не могут снизить цену, если в их товарах отсутствует элемент дифференциации, имеющий ценность для потребителя, а имидж марки товаров конкурентов невысок.

Если дифференциация товаров фирмы незначительна и если конкуренты смогут снизить свои цены, то в условиях нерасширяющегося спроса нет смысла быть инициатором снижения цены, поскольку опять установятся те же доли рынка и прибыль всех упадет.

8. Политика повышения цен. Может проводиться, когда фирма уверена, что конкуренты готовы последовать за ней. Такое положение возможно, когда производственные мощности работающих на рынке фирм загружены полностью, а спрос продолжает расти [17].

Также на формирование цены товара оказывают влияние следующие факторы (рис. 1.1):

Рис. 1.1 Факторы, влияющие на ценовую политику фирмы

В зависимости от цели фирмы, спроса на товар, наличии конкуренции на товарном рынке, размера и вида издержек, а также наличия предписаний по ограничению размера конечной цены реализации фирма выбирает вид своей ценовой политики индивидуально.

1.3 Принципы и методические аспекты формирования тарифов и тарифной политики в управляющих компаниях