Повышение эффективности деятельности МУП "ТЭЦ" города Тулуна

Оглавление

Введение

Глава 1. Теоретические аспекты ком жилищно-коммунальных услуг и их особенности

1.1 Понятие жилищно-коммунальной услуги. Их сущность и особенности

1.2 Предпосылки функционирования коммерческих услуг

в жилищно-коммунальной сфере РФ

1.3 Сферы деятельности частного бизнеса в ЖКХ

1.4 Особенности работы частных компаний в сфере ЖКХ в Иркутской области

1.5 Общие проблемы развития субъектов малого бизнеса в ЖКХ и пути их решения

Глава 2. Финансовый анализ МП "ТеплоЭнергоЦентраль"

2.1 Краткая характеристика предприятия

2.2 Внутренние документы организации

2.3 Анализ имущества предприятия

2.4 Анализ финансовой устойчивости МП "ТЭЦ"

Глава 3. Разработка мероприятий по формированию жилищно-коммерческих услуг на примере МП "ТеплоЭнергоЦентраль"

3.1 Актуальность предлагаемых мероприятий

3.2 Разработка проекта передачи ТЭЦ г. Тулуна в частные руки

3.3 Эффективность предлагаемых мероприятий

Заключение

Список нормативно-правовых актов и литературы

Введение

В последние годы проблемы, связанные с функционированием сферы ЖКХ, стали объектом пристального внимания органов власти разного уровня, однако, несмотря на проведение многочисленных мероприятий, направленных на создание в данной сфере рыночных отношений, кардинальных позитивных изменений к настоящему времени не произошло. Жилищно-коммунальное хозяйство по-прежнему выполняет, в первую очередь, социальную функцию с завышенными и необеспеченными социальными обязательствами государства, с отсутствием реальных экономических отношений и современных методов управления и характеризуется низким качеством предоставляемых услуг. Высокая степень износа основных фондов, тяжелая финансовая ситуация на многих предприятиях отрасли, порочная практика невыполнения финансовых обязательств, как со стороны населения, так и со стороны бюджетов разных уровней, административные, а не рыночные методы управления, делают данную отрасль непривлекательной и рискованной для частного предпринимательства. Вместе с тем, очевидно, что создание рыночных конкурентных отношений, сопровождаемое привлечением частного капитала в отрасль, является основным механизмом решения многочисленных проблем сферы ЖКХ.

В этой связи основными целями реформ в сфере жилищно-коммунального хозяйства являются повышение качества жилищно-коммунальных услуг, оздоровление финансовой ситуации в отрасли, сокращение бюджетных расходов, привлечение частных инвестиций в развитие ЖКХ.

В качестве механизмов достижения этих целей рассматриваются следующие:

- создание и совершенствование экономических и организационных механизмов, снижения стоимости жилищно-коммунальных услуг при сохранении и повышении качества предоставления услуг и устойчивости работы отрасли;

- совершенствование тарифной политики на жилищно-коммунальные услуги с целью достижения баланса между финансовыми потребностями поставщиков услуг и платежеспособностью потребителей;

- повышение инвестиционной привлекательности жилищно-коммуналь-ного хозяйства;

- активная поддержка инициатив по созданию товариществ собственников жилья;

- создание рынка и формирование конкурентных отношений в отдельных секторах жилищно-коммунального хозяйства

Как правило, развитие рыночных отношений в жилищно-коммунальной сфере рассматривается как один из механизмов ее реформирования, но не ключевой, в результате действительно конкурентные рыночные отношения в данной сфере еще не сформированы. Представляется, что данному направлению следует уделять большее внимание, поскольку это направление способно координировать и объединить все остальные, другими словами, выступить в качестве системообразующего механизма всей реформы. В частности, постановка цели создания подлинно конкурентных отношений в отдельных секторах ЖКХ потребует кардинального изменения системы оплаты жилищно-коммунальных услуг населением, механизмов бюджетного финансирования, административного управления данной сферой и контроля качества жилищно-коммунальных услуг. То есть именно тех компонентов, проблемы которых не позволяют до сих пор осуществить заявленные реформы.

В создании конкурентного рынка основная роль должна быть отведена субъектам малого предпринимательства, как наиболее мобильным и быстро адаптирующимся к новым реалиям структурам, которые бы могли в кратчайшие сроки воспринять новации и продемонстрировать эффективность заданного курса на повышение качества жилищно-коммунального обслуживания при повышении эффективности бюджетных расходов.

Отвести ключевую роль малому предпринимательству целесообразно и по той причине, что отдельные сектора ЖКХ являются потенциально достаточно рентабельными и перспективными для развития малого предпринимательства, а значит, при достижении данной цели будет оказано реальное содействие развитию малому предпринимательству. Именно этим объясняется необходимость рассмотрения данного вопроса, что послужило стимулом для выбора темы дипломной работы.

Целью дипломной работы является разработка мероприятий по формированию коммерческих услуг в сфере ЖКХ на примере ТЭЦ города Тулуна Иркутской области.

В соответствии с поставленной целью в работе решались следующие задачи:

1. Определить необходимость развития частного предпринимательства в жилищно-коммунальной сфере.

2. Рассмотреть современные формы управления жилищно-коммунальным комплексом в России.

3. Обозначить основные сферы деятельности для субъектов бизнеса.

4. Дать характеристику состоянию жилищного фонда в Иркутской области.

5. Проанализировать особенности работы частных управляющих компаний на примере г. Ангарска.

6. Провести комплексный финансовый анализ ТЭЦ города Тулуна.

7. Выявить проблемы и обозначить комплекс мер стимулирования его развития.

Структура дипломной работы. Работа состоит из введения, трех глав, заключения, списка литературы.

Теоретической основой дипломного исследования послужили фундаментальные концепции, представленные в трудах отечественных ученых. Среди наиболее значимых для нашего исследования выступили работы С.А. Баева, А.В. Воронцова, Н.Ф. Костецкого, Б. Кузьмичева, Е.Е. Румянцевой и др.

Теоретическая и практическая значимость работы измеряется актуальностью поднимаемых автором вопросов в сфере жилищно-коммунального хозяйства. Основные положения работы могут стать предметом научных дискуссий и обсуждений практиков. Полученные результаты дипломного исследования могут быть также учтены при разработке программ на различных уровнях, направленных на развитие бизнеса в сфере ЖКХ.

Глава 1 Теоретические аспекты коммерческих жилищно-коммунальных услуг и их особенности

1.1 Понятие жилищно-коммунальной услуги. Их сущность и особенности

Жилищно-коммунальная услуга-деятельность, направленная на поддержание и (или) восстановление надлежащего санитарного и (или) технического состояния жилых домов, жилых и вспомогательных помещений, придомовой территории, обеспечение их благоустроенности, комфортных и безопасных условий для проживания граждан [2, С. 58].

Качество жилищно-коммунальной услуги - совокупность свойств и характеристик жилищно-коммунальной услуги, относящихся к ее способности удовлетворить установленные и (или) предполагаемые потребности потребителя (функциональная пригодность, надежность, безопасность условий проживания и др.)

К жилищным услугам относятся:

-плата населения за техническое обслуживание жилых домов государственного и частного жилищного фонда;

-ежемесячные отчисления населения на капитальный ремонт жилых домов;

-плата за пользование жилыми помещениями в общежитиях;

-услуги по эксплуатации и ремонту мусоропроводов;

-услуги по озеленению и уходу за зелеными насаждениями прилежащих территорий жилых домов и дачных строений;

-услуги по уборке территорий, выполненные по заказам ЖСК, ТС, частных домовладений, садоводческих товариществ и др.;

-услуги по техническому обслуживанию жилищных, жилищно-строительных кооперативов, товариществ собственников при передаче жилого дома на техническое обслуживание организации, осуществляющей эксплуатацию жилищного фонда (заключение договора на обслуживание).

К коммунальным услугам относятся:

-фактический размер платы населения за электрическую энергию, горячее и холодное водоснабжение, канализацию, пользование лифтами, вывоз и обезвреживание твердых бытовых отходов, потребленную тепловую энергию (отопление и подогрев воды);

-услуги по обслуживанию домофонов;

-услуги по установке, ремонту и техническому обслуживанию индивидуальных приборов учета расхода тепловой энергии, воды;

-услуги по установке, ремонту и замене сантехнического оборудования;

-услуги по устройству, ремонту и облуживанию систем водоснабжения, водоочистки, канализации, сетей отопления и горячего водоснабжения (ремонт водопровода и колонок, выдача технических условий и пр.)

-услуги платных туалетов.

Жилищно-коммунальные услуги классифицируются на:

- основные жилищно-коммунальные услуги- услуги, которые оказываются в обязательном порядке и обеспечивают необходимую благоустроенность жилых домов, жилых и вспомогательных помещений, придомовой территории применительно к условиям соответствующего населенного пункта, их соответствии установленным санитарным и техническим требованиям;

- дополнительные жилищно-коммунальные услуги -это услуги, которые могут оказывать дополнительно к основным жилищно-коммунальным услуга по договору между исполнителем и потребителем.

В зависимости от особенностей содержания и целевого назначения жилищно-коммунальные услуги подразделяются на следующие виды:

- коммунальные услуги, включающие горячее и холодное водоснабжение, водоотведение (канализацию), газо-, электро- и теплоснабжение, пользование лифтом, вывоз и обезвреживание твердых бытовых отходов;

- техническое обслуживание, включающее эксплуатацию и текущий ремонт общего имущества жилых домов, уборку и освещение вспомогательных помещений жилых домов, придомовой территории, а также ремонт усовершенствованных покрытий проездов, проходов, уход за зелеными насаждениями;

- капитальный ремонт многоквартирного жилого дома, осуществляемый в установленном законодательством порядке;

- услуги по управлению жилым домом или группой жилых домов;

иные жилищно-коммунальные услуги.

Формирование тарифов за техобслуживание

Наниматели, собственники жилых помещенийежемесячно участвуют в финансировании в многоквартирных жилых домах доли затрат по фактическим расходам, связанным с эксплуатацией и ремонтом вспомогательных помещений, конструктивных элементов, инженерных систем жилых домов, содержанием придомовой территории, соразмерно занимаемой ими общей площади жилых помещений в этих домах (плата за техническое обслуживание) [12, С. 8].

Техническое обслуживание жилого дома включает затраты по текущему содержанию жилых домов и придомовой территории(текущая эксплуатация и ремонт общего имущества жилых домов, уборка и освещение вспомогательных помещений, придомовой территории).

Общее имущество жилого дома- обслуживающие более одного собственника части недвижимого имущества: межквартирные лестничные клетки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, крыши, технические этажи и подвалы, другие места общего пользования, несущие, ограждающие несущие конструкции, механическое, электрическое, сантехническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри жилых и (или) нежилых помещений, элементы инженерной инфраструктуры, озеленения и благоустройства, а также отдельно стоящие объекты, служащие целевому использованию здания, и право землепользования.

Содержание придомовой территории включает работы по уборке мусора, снега на придомовой территории, ремонт усовершенствованных покрытий проездов, проходов, уходов за зелеными насаждениями и другое.

Плата за техническое обслуживание осуществляется в расчете на 1кв.метр общей площади жилых помещений.

Под общей площадью жилого помещения понимается суммарная площадь пола жилых и подсобных помещений квартиры.

Капитальный ремонт

Под капитальным ремонтом жилого дома понимается ремонт связанный с восстановлением основных физико-технических, эстетических и потребительских качеств зданий и сооружений, утраченных в процессе эксплуатации [23, С. 18].

Сроки проведения капитального ремонта зданий определяются с учетом результатов технических осмотров, оценки технического состояния зданий специализированными организациями.

Капитальный ремонт предусматривает следующие виды работ:

-замена участков стояков отопления, магистралей отопления на стояках отопления в цокольном этаже подпольных каналах и на чердаке;

-замена трубопроводов холодного и горячего водоснабжения с установкой квартирных счетчиков учета расхода воды;

-замена системы газоснабжения с заменой проточных водонагревателей и установкой бытовых счетчиков учета газа в квартирах (замена газовых плит производится за счет собственных средств жильцов с оплатой стоимости в рассрочку на 12 месяцев);

-замена кровельного покрытия из асбестоцементных листов;

- ремонт балконных плит и козырьков над входами в подъезд;

- ремонт элементов ограждения с заменой экранов на балконах;

-устройство козырьков над балконами верхних этажей;

-утепление наружных стен жилого дома;

-замена оконных блоков в квартирах;

-ремонт мест общего пользования в квартирах (кухня, санузел, коридор), восстановительные отделочные работы в квартирах в местах нарушения существующей отделки при производстве работ, ремонт жилых комнат выполняются только в случае наличия следов сырости или следов залития с кровли;

-оборудование жилых комнат квартир автономными пожарными извещателями;

-замена дверей входов в подъезды с устройством домофонной связи;

- ремонт и замена лифтов без изменения технических характеристик;

-благоустройство дворовой территории.

Начисление квартплаты

1. Начисление отчислений на капитальный ремонт жилого дома

Потребители жилищно-коммунальных услуг производят обязательные отчисления на капитальный ремонт жилых домов по установленному нормативу в размере 100% от суммы начислено платы за техническое обслуживание по действующим ставкам.

Расчет отчислений на капитальный ремонт жилого дома, при наличии у гражданина в собственности и (или) по договору найма одного или нескольких помещении и отсутствии в них (в одном из них) проживающих (прописанных) собственника или нанимателя и членов их семей, производится по незаселенным жилым помещениям в размере 100% от суммы начисленной платы за техническое обслуживание по нормативной себестоимости [5, С. 3].

2. Определение размера оплаты за тепловую энергию

Начисление платы за тепловую энергию, потребленную на отопление жилых помещений, производится исходя из действующего тарифа за 1 Гкал тепловой энергии на отопление и фактического количества ее потребления, определяемого в следующем порядке:

- при наличии группового прибора учета расхода теплоэнергии на отопление в жилом доме фактическое количество, потребленное по каждому жилому помещению, определяется путем распределения общего количества тепловой энергии по показаниям группового прибора учета за вычетом ее расхода на отопление встроенных (пристроенных) нежилых помещений жилого дома, а также помещений, занимаемых арендаторами (собственниками), пропорционально общей площади жилых помещений;

- при наличии в жилом доме прибора группового учета, обеспечивающего общий учет количества тепловой энергии на отопление и подогрев воды, для начисления платы за отопление принимается количество тепловой энергии на отопление 1 кв. метра общей площади жилых помещений.

- при отсутствии в жилом доме группового прибора учета расхода тепловой энергии расчет количества тепловой энергии на отопление жилых помещений производится исходя из общей площади этих помещений и норматива потребления тепловой энергии на отопление 1 м2 общей площади, утверждаемого местными исполнительными и распорядительными органами.

Услуги канализации

Оплата услуг канализации осуществляется потребителями жилищно-коммунальных услуг по суммарному объему потребления холодной и горячей воды и тарифу за 1 м3 отводимых сточных вод в канализацию.

Определение размера оплаты за услуги водоснабжения.

Размер платы за услуги водоснабжения в многоквартирном жилом доме, полностью оборудованном индивидуальными приборами учета расхода воды в каждом жилом помещении определяют на основании показаний установленных индивидуальных приборов учета расхода холодной и горячей воды и действующих тарифов.

Оплата за услуги водоснабжения в многоквартирном жилом доме, оборудованном групповыми приборами учета расхода воды при неполном охвате потребителей жилищно-коммунальных услуг индивидуальными приборами учет расхода воды производится:

-по жилым помещениям, оборудованным индивидуальными приборами учета расхода воды по показаниям индивидуальных приборов учета

-по помещениям, не оборудованным индивидуальными приборами учета расхода воды, расчет платы за услуги производится в следующем порядке: из общего потребления воды по жилому дому по показаниям группового учета вычитается суммарное потребление воды по жилым помещениям, оборудованным индивидуальными приборами учета, с последующим распределением разницы пропорционально количеству проживающих в каждом помещении, не оборудованном индивидуальными приборами учета и умножением на действующие тарифы [14, С. 5].

Начисление платы за услуги водоснабжения по жилому дому, оборудованному групповыми приборами учета расхода воды, при полном отсутствии в жилых помещениях индивидуальных приборов учета расхода воды, производится исходя из общего потребления воды по показаниям групповых приборов учета с последующим распределение объемов потребленной воды пропорционально количеству проживающих в каждом жилом помещении и умножением на действующие тарифы

Начисление платы за услуги водоснабжения по жилому дому не оборудованному групповыми и индивидуальными приборами учета расхода воды, производит исход из норм потребления воды на одного проживающего в жилом помещении и действующего тарифа за 1 куб.метр воды.

Норма потребления на одного проживающего в многоквартирных жилых домах, в которых отсутствуют групповые и индивидуальные приборы учета расхода воды составляет по 150 литров на холодное и горячее водоснабжение.

Плата за пользования лифтами.

Плата за пользование лифтом взимается с потребителей в жилых помещениях, расположенных выше второй остановочной площадки лифта, за каждого проживающего жилом помещении по тарифам, установленным в соответствии с действующим законодательством.

Вывоз мусора.

Начисление платы потребителям за сбор, вывоз и обезвреживание твердых бытовых отходов производится из норматива образования ТБО на одного проживающего, утвержденного местными исполнительными и распорядительными органами.

Перерасчет платы за некоторые виды коммунальных услуг

В случае выезда граждан на срок свыше дести суток подряд из постоянного места жительства (прописки), им предоставлено право предварительно (письменно) поставить в известность организацию, производящую начисление платы за коммунальные услуги, о сроках выезда и в этом случае начисление платы за некоторые виды коммунальных услуг не производится.

Временно отсутствующие граждане не освобождаются от внесения плат за отопление жилого помещения и пользование лифтами.

Перерасчет платы подлежат те коммунальные услуги, которые можно измерить в натуральных величинах и потребление которых варьируется каждый расчетный период (месяц), т.е. потребители данных коммунальных услуг оплачивают фактическое потребление этих услуг (вывоз и обезвреживание твердых бытовых отходов, холодное и горячее водоснабжение, канализация, газ). Что касается услуги "пользование лифтами", то данная услуга не может быть выражена в натуральных величинах, плата за пользование начисляется на каждого прописанного в жилом помещении и является платой не только за эксплуатацию лифта, но и плата за техническое облуживание и производство работ [7, С. 65].

Основанием для проведения перерасчета платы за коммунальные услуги является:

- выезд за границу с предоставлением документа, подтверждающего нахождение за границей (именные проездные билеты и (или) паспорте отметками о пересечении границы или регистрации по месту жительства заграницей, вид на жительство или другие документы, подтверждающие нахождение за границей, на государственном языке и заверенные надлежащим образом);

- выезд на оздоровление и санаторно-курортное лечение с предоставлением справки из санаторно-курортных оздоровительных организаций;

- лечение в больничной организации с предоставлением справки из больничной организации о периоде нахождения в ней;

- временное содержание в местах предварительного заключения и лишения свободы с предоставлением справки с места предварительного заключения или лишения свободы;

- прохождение срочной воинской службы (военных сборов) с предоставлением справки из воинской части по месту прохождения срочной воинской службы, сборов;

- выезд в сельские населенные пункты (в том числе на дачные участки), на учебу, в командировку с предоставлением справки сельского, поселкового исполнительного комитета, садоводческого кооператива, из учебного заведения, с места работы.

Документы для перерасчета предоставляются не позднее 7 календарных дней со дня возвращения гражданина на постоянное место жительства.

1.2 Предпосылки функционирования коммерческих услуг в жилищно-коммунальной сфере РФ

В настоящее время в России нет более глубокого кризиса, чем в жилищно-коммунальном комплексе страны. Признается, что реформа жилищно-коммунального хозяйства страны является важнейшей задачей. О ней говорят, разрабатывают и принимают к исполнению различные мероприятия по решению данной проблемы, но реальных положительных подвижек пока нет. Скорее, наоборот. Состояние жилищно-коммунального хозяйства ухудшается. В результате длительной эксплуатации жилищный фонд городов, основные фонды коммунальных предприятий и инженерной инфраструктуры без проведения необходимых мероприятий по их содержанию достигли значительного физического износа. Существенная их часть находится в предаварийном и аварийном состоянии, что представляет реальную угрозу возникновения перебоев в обеспечении потребителей жизненно важными услугами [2, С. 58].

Необходимые объемы инвестиционных ресурсов не могут быть мобилизованы в рамках поступлений финансовых средств согласно действующей системе тарифного регулирования и бюджетных ассигнований. Имеющиеся средства (амортизация, фонды капитальных ремонтов, прибыль) оцениваются в 70 млрд. руб. в год, притом, что по оценкам Госстроя России, потребность отрасли в инвестициях составляет 200-250 млрд. руб. Только на модернизацию сетей и генерирующих мощностей теплоснабжения необходимо более 500 млрд. руб. [3, С. 46]

Динамика инвестиций в ЖКХ за последние годы характеризуется данными, представленными в табл. 1.1.

В сложившейся ситуации амортизационные ресурсы отрасли не могут стать существенным источником финансирования инвестиций. Амортизационные отчисления в жилищном хозяйстве не превышают 2%, в коммунальном хозяйстве - 3% в структуре затрат, поскольку начисление амортизации производится всего лишь по 7,8% основного капитала жилищной отрасли.

Таблица 1.1. Инвестиции в основной капитал в жилищно-коммунальном хозяйстве в 1999-2008 гг. (в сопоставимых ценах; в процентах к итогу)

	1999 г.	2000 г.	2005 г.	2006 г.	2007 г.	2008 г.
Всего по российской экономике в % в т.ч. по инфраструктурным отраслям ЖКХ: в % к итогу в том числе: Жилищное хоз-во в % к итогу Коммунальное хоз-во в % к итогу	636694 100 145616 22,9 91359 14,3 52995 8,3	992533 100 200663 20,2 131626 13,3 67070 6,8	1263911 100 196756 15,6 108781 8,6 88139 7,0	1390302 100 199707 14,4 112044 8,0 85583 6,1	1366667 100 228465 16,7 143752 10,5 84214 6,2	1537500 100 265987 17,3 162975 10,6 101475 6,6

В то время как доля оборудования, отслужившего свой нормативный срок, в составе основных средств, в целом по российской экономике, в последние годы имеет тенденцию к снижению, в жилищном хозяйстве преобладают негативные воспроизводственные факторы, и такая доля продолжает расти.

Кроме того, предприятия жилищно-коммунального хозяйства не обеспечены собственными оборотными средствами. Так, коэффициент обеспеченности собственными средствами в 2007 г. по жилищно-коммунальному хозяйству был ниже в 3,2 раза, чем в целом по экономике [9, С. 53].

Из-за нехватки инвестиционных ресурсов для приобретения новых основных средств, в целях поддержания основного капитала в действии предприятиям этих отраслей все больше приходится увеличивать затраты на капитальный ремонт. Так, в жилищном и коммунальном хозяйстве потребовалось увеличить за последние 5 лет расходы на капитальный ремонт, соответственно, в 2 и 1,7 раза в основном вследствие роста затрат на ремонт машин и оборудования [7, С. 69].

При быстром росте цен на топливо, электроэнергию и оборудование собственные средства предприятий ЖКХ не компенсируют возросшие потребности в инвестициях на реконструкцию и обновление основных фондов. По оценкам экспертов недофинансирование объектов ЖКХ составляет в настоящее время от 100 до 150 млрд. руб. ежегодно. В отрасли возникает "инвестиционный капкан" - отсутствие финансирования не дает возможности провести модернизацию основного капитала, что, в свою очередь, снижает инвестиционную привлекательность отрасли и, как результат, еще более увеличивает дефицит ресурсов [33, С. 47].

Вследствие обозначенных процессов наблюдается тенденция к снижению удельного веса жилищно-коммунального хозяйства в составе основных фондов экономики отрасли (см. табл. 1.2.).

Таблица 1.2. Показатели, характеризующие сферу ЖКХ РФ

	1999 г.	2000 г.	2005 г.	2006 г.	2007 г.	2008 г.
Все основные фонды удельный вес в % В том числе: Жилищного хозяйства удельный вес в % Коммунального хозяйства удельный вес в %	14126 100 3423 24,2 638 4,5	14246 100 3850 27,0 653 4,6	16605 100 4933 29,7 648 3,9	20241 100 4999 24,7 621 3,1	24519 100 5305 21,6 688 2,8	26374 100 5622 21,3 767 2,9

Фактическое отсутствие качественной, отвечающей современным требованиям системы генерального планирования городов с одной стороны, и интенсивное возведение жилищных массивов, иногда даже без проведения минимальных объемов проектно-изыскательских работ - с другой, в два, три, а иногда и в пять раз повысили нагрузку на устаревшие, не выдерживающие такие объемы работы сети и сооружения, созданные еще во времена СССР. Ежегодный рост износа сетей и оборудования составляет 5-7%.

На этом фоне в последние два года резкий рост тарифов и оплаты населением услуг ЖКХ создает предпосылки к усилению социальной напряженности, особенно в "проблемных" регионах.

Воздействие негативных факторов усилилось в связи с несколько поспешным и не всегда мотивированным уходом федерального и субфедерального уровня власти из сферы ЖКХ и перекладыванием проблем сектора, в первую очередь, финансовых, на плечи органов местного самоуправления, несмотря на то, что жилищно-коммунальное хозяйство является не просто отраслью экономики, а одной из составляющих жизнеобеспечения населения, а, следовательно, и национальной безопасности страны [3, С. 47].

Особое место занимает проблема возмещения расходов ЖКХ, связанных с передачей ведомственного жилья в муниципальную собственность. Долгие годы данный процесс, начатый в 1992 г., был подвержен недофинансированию из федерального бюджета. В последние несколько лет ситуация принципиально улучшилась, однако для реального проведения реформ в ЖКХ необходимо ликвидировать бюджетную задолженность. Решение этой задачи в комплексе с реструктуризацией задолженности самих предприятий ЖКХ способно значительно повысить инвестиционную привлекательность отрасли.

Таким образом, очевидна необходимость обновления основного капитала в жилищно-коммунальной сфере, которая связана с выполнением задачи, направленной на удовлетворение самых насущных, первостепенных потребностей населения в жилье, коммунальных услугах, экологически чистой окружающей среде.

Кроме того, сложившийся еще в советское время менеджмент в самих организациях жилищно-коммунального хозяйства страны до настоящего времени практически не изменился. Первичные ремонтно-эксплуатационные организации, выполняющие функцию службы единого заказчика (СЭЗ, ДЭЗ, ЖКУ) и осуществляя ремонт и эксплуатацию объектов ЖКХ на отдельных территориях, перед населением, проживающим на данной территории, практически не несут никакой ответственности. С одной стороны, они как-то управляются со стороны муниципальных органов управления, но жителей рассматривают как данников, обязанных выплачивать им повинность и в размерах, устанавливаемых ими же. Руководство в этих организациях назначается по каким-то критериям отбора, но оно чаще не имеет не только должного образования в данной сфере, но и даже практического опыта [40, С. 82].

Принципиальными преимуществами эффективного управления жилищным фондом по сравнению со старой ЖЭКовской или трестовской системой обусловлена давно назревшая необходимость смены модели менеджмента в ЖКХ. Неэффективный менеджмент муниципальных предприятий порождает ситуацию, при которой процветают непроизводственные траты. Сегодня около 60% организаций ЖКХ страны работают убыточно. На начало 2008 года задолженность коммунальных предприятий перед поставщиками и подрядчиками превысила 195 млрд. рублей. Помимо кредиторской задолженности совокупная дебиторская задолженность предприятий отрасли превышает 350 млрд. рублей [25, С. 3].

Нарастание кризисных явлений в ЖКХ, явная пробуксовка реформ не могли не вызвать ответной реакции. В последние годы осуществлялись и продолжают осуществляться попытки, так или иначе, модифицировать подходы к преобразованиям в жилищно-коммунальном хозяйстве.

На наш взгляд, одним из условий успешного реформирования жилищно-коммунального комплекса является привлечение в эту сферу субъектов частного предпринимательства. В настоящее время сфера предоставления жилищных услуг характеризуется крайней неразвитостью рыночных механизмов, отсутствием реальных конкурентных отношений. Преобладание административной системы хозяйствования и неполное финансирование (в первую очередь бюджетное) жилищно-коммунального комплекса лишают работающие в этой сфере предприятия стимулов к сокращению непроизводительных затрат [29, С. 113]. Частный бизнес может привнести в жилищно-коммунальный сектор два столь необходимых ему элемента: новые технологии менеджмента и инвестиции.

Как ни парадоксально, устаревшие технологии, заоблачная энергозатратность и высокий износ имущества свидетельствуют о значительном потенциале сокращения управленческих, технологических и эксплуатационных затрат. При сохраняющихся тарифах уменьшение затрат на выпуск единицы продукции в масштабах даже одного города дает колоссальный финансовый результат и является основой механизма по возврату инвестиционных вложений [41, С. 80].

Привлечение частного бизнеса в сферу ЖКХ позволяет повысить эффективность производства жилищно-коммунальных услуг и снизить уровень эксплуатационных затрат и тем самым обеспечить не только финансовую стабилизацию предприятий жилищно-коммунального комплекса, но и создание комфортных и безопасных условий проживания граждан, предоставление им качественных и своевременных жилищно-коммунальных услуг [2, С. 58]. Субъектная структура конкурентной среды рынка жилищно-коммунальных услуг муниципального образования, представленная на рисунке 1.1., отражает взаимосвязи между основными субъектами рынка ЖКУ.

Рис. 1.1 Субъектная структура рынка жилищно-коммунальных услуг муниципального образования

Суть всех взаимоотношений на конкурентном рынке жилищно-коммунальных услуг сводится к возмещению затрат производителей ЖКУ и получению ими прибыли, а также удовлетворению платежеспособного спроса потребителей ЖКУ на основе свободного взаимного соглашения, возмездности, эквивалентности и конкурентности. Это означает, что хозяйствующие субъекты (организации и предприятия ЖКХ) в своих мотивах и действиях зависят от конечного потребителя - населения. При этом органы власти играют регулирующую роль и концентрируются на главном - снижении влияния бюрократии, играя при этом роль стратега, гаранта общественных интересов, избегая систематического вмешательства в сферы хозяйственной деятельности.

Появление конкурентного рынка ЖКУ обусловит и возникновение новых организаций, учреждений, обеспечивающих его цивилизованное функционирование, которые являются элементами инфраструктуры рынка [36, С. 40].

К числу главных задач в сфере управления жильем относятся:

- создание условий для демонополизации рынка управления многоквартирными домами;

- развитие конкурентных отношений между организациями любых организационно-правовых форм;

- развитие конкурентных отношений между организациями любых организационно-правовых форм;

- переход к самостоятельному выбору собственниками помещений в многоквартирных домах приемлемого для них способа управления домами;

- снятия барьеров для создания ТСЖ;

- создание органами местного самоуправления равных условий управления жильем любыми лицами независимо от формы собственности.

По нашему мнению, для успешного реформирования ЖКХ необходимы законы и понятные "правила игры" для частного бизнеса, желающего осуществлять предпринимательскую деятельность в жилищно-коммунальной сфере.

1.3 Сферы деятельности частного бизнеса в ЖКХ

Для дальнейшего исследования ситуации с развитием частного предпринимательства в жилищно-коммунальной сфере необходимо определить те сектора и отрасли ЖКХ, в которых целесообразно развивать конкурентные отношения и в которых принципиально возможно развитие частного предпринимательства. Для этой цели необходимо провести структуризацию сферы жилищно-коммунального хозяйства.

Изначально сферу ЖКХ можно подразделить на три основных сектора:

1) производство и поставка ресурсов (ресурсоснабжение) и удаление и обработка сточных вод;

2) управление жилищным фондом;

3) выполнение подрядных работ с подразделением на большое количество видов деятельности, которые будут приведены далее (строительные работы, эксплуатация жилищного фонда, работы на территории и др.) [4, С. 42].

Первый сектор включает в себя деятельность по производству и поставке воды (холодной и горячей), тепла, электроэнергии, а также удаление и обработку сточных вод. Данные виды деятельности сейчас выполняются силами организаций, занимающих монопольное положение на рынке. Данный сектор является сектором, в котором должны действовать естественные монополии, исходя из экономического смысла и технологических особенностей (сетевого характера) деятельности. В этой связи услуги по ресурсоснабжению и водоотведению должны поставляться крупными компаниями, а субъекты частного предпринимательства могут занять сектор обслуживания сетевых инженерных систем на принципах подряда, а также предоставлять отдельным потребителям (домам) локально (вне централизованных инженерно-коммуникационных систем) ресурсы (например, тепло и воду). Так, достаточно перспективным можно считать направление развития в отдельных районах города миникотелен.

Второй сектор управления жилищным фондом включает в себя деятельность, которую в настоящее время выполняют государственные унитарные предприятия "Дирекции единого заказчика районов" (ДЕЗ), ТСЖ, ЖСК, ЖК, другие объединения граждан, а также и некоторые частные управляющие организации. Управление жилым фондом может включать в себя следующие направления работ: сбор коммунальных платежей, посредничество в расчетах с поставщиками коммунальных услуг населению, определение подрядных организаций, в том числе через заключение договоров, определение стоимости, объемов подрядных работ (составление смет), составление титульного списка объектов (для ремонта), контроль за качеством выполненных работ и техническим состоянием жилого фонда, прием и удовлетворение заявок и жалоб со стороны населения, в том числе содержание диспетчерских, приемка объемов и качества работ и другие.

Как можно заключить из приведенного выше перечня направлений деятельности управляющих компаний, сектор управления не должен быть монопольным, а функции могут эффективно выполняться и негосударственными организациями.

3). В секторе выполнения подрядных работ следует выделить следующие виды деятельности:

- капитальный ремонт жилищного фонда;

- эксплуатация и текущий ремонт жилищного фонда;

- обслуживание и ремонт инженерных коммуникаций;

- благоустройство и уборка территорий;

- вывоз ТБО;

- озеленение;

- охрана жилищного фонда;

- установка и обслуживание систем видеонаблюдения;

- содержание и ремонт дорожного покрытия;

- дезинфекция;

- другое (телекоммуникационная инфраструктура и т.д.).

Схематично экономическую деятельность на рынке ЖКХ можно представить следующим образом (см. табл. 1.3.).

Таблица 1.3. Структура сферы ЖКХ

Сектор ЖКХ	Организации	Виды работ	Краткая характеристика
Ресурсоснабжение, удаление и обработка сточных вод	Организации-монополисты, субъекты МП отсутствуют	Водоснабжение, теплоснабжение, электроснабжение, газоснабжение, удаление и обработка сточных вод	Естественные монополии. Сектор характеризуется высоким уровнем естественной достаточно сильно монополизирована
Управление объектами недвижимости	ДЕЗ, ТСЖ, ЖСК, иные управляющие жилищным фондом организации, субъектов малого предпринимательства меньшинство	Сбор коммунальных платежей, посредничество в расчетах с поставщиками коммунальных услуг населению, определение подрядных организаций, в том числе через заключение договоров, определение стоимости, объемов подрядных работ (составление смет), составление титульного списка объектов (для ремонта), контроль за качеством выполненных работ и техническим состоянием жилого фонда, прием и удовлетворение заявок и жалоб со стороны населения, в том числе содержание диспетчерских, приемка объемов и качества работ	Административно созданная монополия. В основном сектор административно поделен между ДЕЗ, доля частного низка и сектора неоправданно ограничена. Фактическая монополия при отсутствии экономической необходимости
Выполнение подрядных работ: - эксплуатация и обслуживание жилищного фонда; - содержание и эксплуатация сетей; - ремонт - благоустройство	Организации различных форм собственности, в т.ч. субъекты МП	Капитальный ремонт жилищного фонда, эксплуатация и текущий ремонт жилищного фонда, обслуживание и ремонт инженерных коммуникаций, благоустройство и уборка территорий, вывоз ТБО, озеленение, охрана жилищного фонда, установка и обслуживание систем видеонаблюдения, содержание и ремонт дорожного покрытия, проектные работы, дезинфекция и т.п.	Четко структурированный "поделенный" сектор, фактическая олигополия на локальных рынках, создаваемых ДЕЗ В силу сложившейся системы, в данном секторе присутствует строго ограниченный перечень подрядных организаций, ротация незначительна.

Некоторые из перечисленных видов деятельности (капитальный ремонт жилого фонда, охрана жилого фонда, установка и обслуживание систем видеонаблюдения) не относятся напрямую к сфере ЖКХ, однако учитывая, что их финансирование осуществляется в том числе и из городского бюджета по статье жилищно-коммунальное хозяйство, они должны быть включены в данную классификацию.

1.4 Особенности работы частных компаний в сфере ЖКХ в Иркутской области

Реформа жилищно-коммунального хозяйства в городах и районах Иркутской области проводится медленно и зависит она от профессиональных, грамотных, выверенных решений руководителей муниципальных образований, жилищно-эксплуатационных предприятий и организаций.

Развитие конкуренции в сфере предоставления жилищно-коммунальных услуг тесно связано с привлечением к этому виду деятельности как можно большего количества субъектов предпринимательства, прежде всего - малых предпринимателей.

На сегодня в этой сфере коммунального хозяйства Иркутской области работают только 29 управляющих компаний, 8 из которых действуют в г. Ангарске, 3 - в г. Саянске, 3 - в г. Шелехове, 4 - в Черемховском муниципальном образовании, 3 - в г. Усть-Куте, 2 - в г. Усолье-Сибирское, 1 - в г. Усть-Илимске.

В городах Тайшете, Бодайбо, Тулуне, Зиме, Братском районе, Заларинском районе, Казачинско-Ленском районе, Тулунском районе, Усольском районе начата работа по созданию управляющих компаний и внедрению схемы "Хозяин дома" [51].

Если рассматривать распределение субъектов МП по секторам ЖКХ, то следует отметить, малое предпринимательство практически не представлено в сфере управления жилищным фондом в области (за исключением г. Ангарска), где сохраняется исключительная монополия ДЕЗ, за исключением редких случаев управления элитными жилыми зданиями и домами товариществ собственников жилья. С другой стороны, почти половина всех субъектов МП занимается эксплуатацией и текущим ремонтом жилищного фонда, его строительством и капитальным ремонтом, то есть малое предпринимательство ориентируется на те сектора, которые в наибольшей степени финансируются из городского бюджета (см. рис. 1.1.).

Частные предприятия участвуют в работах, обеспечивающих устойчивость ЖКХ, однако основной долей выполняемых ими работ составляет капитальный и текущий ремонт, содержание жилищного фонда, реконструкция зданий, благоустройство территорий, притом, что и по этим направлениям они уступают отдельным крупным в основном бывшим государственным организациям. Численность и эффективность деятельности субъектов малого предпринимательства в сфере ЖКХ закономерно ограничивается не самым благоприятным экономическим состоянием, отсутствием развитых рыночных отношений, налаженной системы рационального управления и финансирования.



Рис. 1.2 Распределение субъектов ЧП по видам экономической деятельности в сфере ЖКХ

Однако рост участия малого бизнеса в сфере ЖКХ носит не повсеместный характер. Целесообразно увеличение доли участия субъектов частного предпринимательства в жилищно-коммунальном комплексе области.

Нами был изучен опыт работы г. Ангарска по созданию управленческих компаний и организации обслуживания населения по принципу "Хозяин дома". Такая форма обслуживания, на наш взгляд, позволила резко повысить качество работ.

Ангарск является одним из пионеров - реформаторов жилищно-коммунального хозяйства. Численность населения города - более 260 тыс. человек, общая площадь жилищного фонда - около 5 млн. кв. м. В июле 2002 года начался эксперимент по привлечению в сферу управления частных компаний. Администрация Ангарска передала управляющим компаниям в доверительное управление в общей сложности около трети имеющегося в городе жилья. На сегодняшний день все ангарские "пилоты" работают с прибылью.

Новая форма управления жилищным фондом в управляющих компаниях г. Ангарска, получила положительную оценку у государственных инспекторов Государственной жилищной инспекции Иркутской области и у населения г. Ангарска. Техническая эксплуатация и обслуживание жилищного фонда проводится в соответствии с Правилами и нормами технической эксплуатации жилищного фонда.

Техническая эксплуатация и обслуживание жилищного фонда производится в соответствии с "Правилами и нормами технической эксплуатации жилищного фонда", что позволяет обеспечить нормальное функционирование зданий и инженерного оборудования, и заслуживает высокой оценки.

Однако существуют и неудачи. Так, например, за период работы "пилотных проектов" не удалось заключить договоры с монополистами - поставщиками коммунальных услуг: и подразделение "Иркутскэнерго" "Ангарская теплосбытовая компания", и МУП "Ангарский водоканал", и "Ангарскгоргаз" предпочитают иметь прямые договоры с разобщенными жильцами и отказываются от заключения договоров с управляющими компаниями. Договоры с городской администрацией не могут пройти государственную регистрацию в учреждении юстиции, что дает энергетикам формальное право не признавать "пилотов". Отсутствие законодательной базы для частных управляющих компаний тормозит из инвестиции в жилье: есть вероятность того, что "правила игры" изменятся и инвесторы лишатся права управления обустроенным ими жилым фондом [16, С. 29].

Как показывает практика, столь масштабных преобразований в сфере управления жильем, как в Ангарске, нет пока ни в одном городе Иркутской области. Вне зависимости от того, будет ли ангарский эксперимент признан "пилотом" федерального уровня, пионером в Иркутской области он уже стал. А значит, другие города смогут продвигаться в реформировании уже известной дорогой, перенимать позитивный опыт и стараться предотвращать или минимизировать те риски, которые неизбежно сопровождают любые новшества. Необходимо создать эффективную систему управления жилищным фондам города, отвечающую требованиям нового экономического уклада, изменениями, произошедшими в сфере жилищно-коммунального хозяйства страны.

1.5 Общие проблемы развития субъектов малого бизнеса в ЖКХ и пути их решения

Прежде чем обозначить комплекс мер, стимулирующих развитие частного предпринимательства в сфере ЖКХ, как главного механизма решения острых проблем отрасли в целом, необходимо остановиться проблемах, мешающих его функционированию.

При рассмотрении проблем, препятствующих активному развитию предпринимательства, в сфере ЖКХ, можно выделить как общие проблемы, существующие во всех секторах ЖКХ, так и специфические проблемы, присущие только отдельным секторам ЖКХ. Полагаем целесообразным первоначально остановиться на рассмотрении общих проблем. К таким проблемам относятся:

1. отсутствие свободного доступа к информации;

2. несовершенство договорных отношений;

3. непрозрачное ценообразование на осуществляемые работы;

4. отсутствие механизмов обеспечения качества предоставляемых услуг (выполняемых работ);

5. ресурсные ограничения [29, С. 59].

1. Информационные проблемы.

В данном случае речь идет об общем информационном "вакууме" в первую очередь затрагивающим такие существенные виды информации о данной сфере, как информация о ресурсах, объектах недвижимости, территории, фирмах-подрядчиках, услугах, оказываемых субъектами малого предпринимательства в сфере ЖКХ.

На практике информация распространяется только между ограниченным кругом участников рынка. Вне указанного круга информация практически не распространяется. В этой связи доступ сторонних участников на рынок в сфере ЖКХ по большей части затруднен.

В настоящее время вопрос обязательности размещения различной официальной информации органов государственной власти нормативно в какой-то степени решен только на федеральном уровне. На уровне регионов таких нормативных правовых актов принято не было. Кроме того, даже принятие аналогичного акта не является решением проблемы, так как подобные постановления являются в большей степени рамочными, и для решения существующих проблем необходимо развитие специальной нормативной правовой базы.

2. Несовершенство договорных отношений

Одной из самых острых проблем в сфере ЖКХ является отсутствие проработанных типовых договоров. Учитывая, что услуги и работы в данном секторе непосредственно затрагивают условия жизни населения: от их качества, своевременности и объема зависит жизнь и здоровье населения. Отсутствие единых подходов к договорам приводит к ущемлению прав различных участников процесса и развитию неформальных отношений, не основанных на имеющихся договорах.

Кроме того, практика показывает, что зачастую контракты дополняются условиями, не связанными с выполняемыми работами, а требующими фактически оказания "спонсорской" помощи со стороны субъектов малого предпринимательства заказчикам. Такая ситуация создает трудности для нормальной деятельности малого бизнеса в сфере ЖКХ, а также создает для них дополнительные издержки, что в конечном счете сказывается на качестве и объеме выполняемых работ.

Последствием данной ситуации является повышенные затраты субъектов частного предпринимательства в сфере ЖКХ, препятствующие их нормальному развитию, получению достаточной прибыли, чтобы не только продолжать свою деятельность, но и инвестировать в развитие новых технологий и технологических подходов [167, С. 2].

Для формирования нормативной базы функционирования рынка предоставления жилищно-коммунальных услуг органам государственной власти субъектов Российской Федерации и органам местного самоуправления рекомендуется принять на местном уровне следующие документы:

-Примерный договор на управление жилищным фондом;

-Примерный устав компании по управлению жилищным фондом;

-Примерный договор подряда на техническое обслуживание жилищного фонда;

-Типовой договор на оказание услуг по теплоснабжению;

-Типовой договор на оказание услуг по водоснабжению и водоотведению;

-Положение о порядке конкурсного отбора предприятий для выполнения работ по содержанию и ремонту жилищного фонда;

-Положение о порядке конкурсного отбора предприятий для проведения капитального ремонта жилищного фонда;

-Примерный договор на эксплуатацию дорожно-мостового хозяйства;

-Положение о контрактной системе регулирования трудовых взаимоотношений на предприятиях жилищно-коммунального хозяйства;

-Примерный устав товарищества собственников жилья;

-Комплект нормативно-правовых актов и решений органов местного самоуправления, стимулирующих развитие товариществ собственников жилья;

-Комплект нормативных актов стимулирующих ресурсосбережение при предоставлении услуг жилищно-коммунального хозяйства;

-Примерное Положение о проведении подрядных торгов среди субъектов малого предпринимательства по размещению муниципальных заказов на оказание жилищно-коммунальных услуг.

Оптимальная схема управления жилищным фондом будет создана тогда, когда собственник (в том числе муниципалитет), или их объединение (товарищество собственников жилья) будет выбирать ту Управляющую компанию, которая в пределах заданных ей финансовых ресурсов обеспечит наилучшее содержание здания и предоставление жилищно-коммунальных услуг. Решать эти задачи такая Управляющая компания может через заключение договоров с другими организациями или субъектами частного предпринимательства, а также собственными силами. Реализация такой схемы позволяет минимизировать стоимость содержания жилой недвижимости и обеспечить необходимое качество услуг.

Эффективная система договорных отношений обеспечивает, с одной стороны, экономическую заинтересованность в эффективном управлении жилищным фондом, с другой стороны, создает условия для контроля количества и качества предоставляемых услуг и выполняемых работ, а также позволяет корректировать стоимость работ и услуг в зависимости от качества их предоставления.