Анализ рынка недвижимости в регионе

На фоне общего охлаждения рынка в прошлом году наблюдалось и уменьшение арендных ставок в жилищном секторе. К примеру, если в мае средняя стоимость аренды в Алматы была на уровне 1183 долларов за квадрат в месяц, то уже в декабре - 924. Причина в том, что многие компании сокращают штат, а другие и вовсе закрываются. В связи с кризисом приток специалистов из-за границы, а также из других регионов Казахстана уменьшается, в результате чего спрос на аренду жилой недвижимости начал постепенно снижаться. Прогноз для этого рынка также не оптимистичен: ставки расти не будут.

Падение покупательского спроса, а также сокращение числа предприятий привело к тому, что цены на коммерческую недвижимость пошли вниз. Правда, снижение стоимости квадратных метров в этом сегменте началось лишь недавно, так что в нынешнем году коррекция на этом рынке будет более значительной, чем в секторе жилья - 20-30%. Кроме того, только в Алматы в строй будут введены три-четыре бизнес-центра «А» и «Б» класса, что значительно увеличит предложение на рынке. Таким образом, арендные ставки будут снижаться. Если еще даже в прошлом году арендодатели с неохотой шли на уменьшение ставок, то теперь они готовы к этому, чтобы получить хоть какую-то прибыль. По мнению Scot Holland | CBRE, снижение составит 10-15%. «Нужно отметить, что некоторые компании переезжают из более дорогих офисных помещений в здания с более низкими ценами, что тоже скажется на уровне офисных арендных ставок в сторону их понижения», - считает партнер компании.

«Самочувствие» строительной отрасли в нынешнем году будет не из лучших. В 2012-м уже произошел отсев наименее рентабельных компаний (главным образом мелких и средних). По прогнозам экспертов, и в нынешнем году эта тенденция продолжится: другим компаниям тоже придется уйти с рынка либо заморозить свою деятельность. С другой стороны, есть возможность, что некоторые переориентируют свою деятельность, к примеру, в пользу строительства жилья эконом-класса.

Состояние рынка, а также приоритеты, поставленные правительством, диктуют необходимость изменения концепций и направления развития строительных компаний. Правда, есть одно «но»: всякое изменение в строительной специализации - это дополнительные затраты (проекты, кадры, техника, стройматериалы, опыт и др.).

Коммерческое строительство, как жилья различного класса, так и коммерческих объектов, в наступившем году будет минимизировано. У застройщиков своих средств нет, иностранные инвесторы в раздумьях, банки денег не дадут, так как имеется серьезный риск не продать объект после завершения строительства, - уверен заместитель председателя совета Казахстанской ассоциации оценщиков. - Практика показала, что крупные строительные компании использовали прибыль для приобретения новых земельных участков и стройматериалов. Другие потребили прибыль на личную нужду. В итоге ни у тех, ни у других свободных средств не оказалось. Банки брать в залог землю отказываются, цена на построенное жилье упала, сделки минимизировались».

Так что единственной движущей силой строительного сектора в 2013 году станет государственная программа доступного жилья, в рамках которой только в этом году планируется возвести порядка 8,6 млн кв. метров общей площади жилья и 9,3 млн в следующем (для сравнения: по данным Агентства по статистике, в прошлом году в РК было сдано всего 6,8 млн кв. метров жилья).

2.4 Анализ рынка недвижимости Казахстана

Наступивший год не принесет позитивных изменений на рынке недвижимости и строительства. Цены будут ползти вниз, а единственным локомотивом строительного сектора будет госпрограмма.

Минувший год был ознаменован поиском ценового дна, которое так и не было достигнуто. Цены как на первичную, так и на вторичную недвижимость продемонстрировали снижение, особенно заметное в двух столицах. В Алматы стоимость квадратного метра на первичном рынке составляла 274,7 тыс. тенге - на 20,4% ниже показателя 2011 года, на вторичном - 211,2 тыс. тенге - на 39,1% меньше, чем годом ранее. В Астане цены на первичное жилье снизились на 2,3% - до 194,2 тыс. тенге, на вторичное - на 32,5% (188,6 тыс. тенге). В целом же по республике, по данным Агентства РК по статистике, цены на первичную недвижимость снизились на 8,7%, на вторичную - на 20,4%.

«На рынке вторичного жилья произошла коррекция цен в соответствии с реальным, платежеспособным спросом населения. Искусственно раздутые цены не позволяли приобретать квартиры без использования заемных средств абсолютному большинству казахстанцев», - объясняет директор исполкома, заместитель председателя совета Казахстанской ассоциации оценщиков Александр Калинин.

В конце прошлого года Национальный банк опубликовал отчет о финансовой стабильности, в котором, в частности, был дан прогноз развития ранка недвижимости в 2010 году. «С учетом совокупности факторов в краткосрочной перспективе логично ожидать сохранения низких ценовых уровней (возможно некоторое снижение цен в Алматы) с началом постепенного восстановления цен не ранее конца следующего года», - считают эксперты Нацбанка. Правда, каково будет снижение стоимости квадратного метра, аналитики Нацбанка прогнозировать не берутся из-за «негибкости поведения всех участников рынка». Сами же участники рынка считают, что к лету цены на вторичное жилье снизятся еще на 15-20%. При этом, по мнению экспертов главного банка страны, постепенно завершение строительства начатых объектов, финансируемых за счет государственных ресурсов, и отсутствие новых проектов выведут на первый план дефицит площадей, то есть факторы ограниченного предложения.

В основе инвестиционной привлекательности Казахстана лежит ряд факторов.

Во-первых, перспективная налоговая политика (в 2013 году планируется уменьшение НДС с 15% до 12%, снижение ставок социального и подоходного налогов). Во-вторых, естественный и миграционный прирост населения, а также рост доходов жителей более быстрый, чем в России. Немаловажным моментом для российских компаний является общая языковая среда.

Динамику развития Казахстана наиболее полно отражают цифры. Казахстан опережает страны СНГ по объему прямых иностранных инвестиций на душу населения. В 2010 году валовой приток прямых иностранных инвестиций увеличился по сравнению с 2009 годом на 58% и составил $10 437 миллиардов. Объем инвестиций в основной капитал в январе-июне 2011 года составил $10 миллионов, что на 11,2% больше, чем в январе-июне 2010 года. Внешнеторговый оборот Казахстана в январе-мае 2011 года составил $29 338,1 миллиона и, по сравнению с январем-маем 2010 года, увеличился на 36,8%, в том числе экспорт - $17 503,8 миллиона (увеличился на 28,3%), импорт - $11 834,3 миллиона (увеличился на 51,7%). Сегодня, в условиях экономического подъема страны, строительная отрасль Казахстана развивается ускоренными темпами. На начало 2011 года в Казахстане работает 5441 строительная компания. В Казахстане, как и в других странах СНГ наиболее быстрыми темпами развиваются рынки недвижимости крупных городов, в первую очередь, рынок бывшей столицы - Алматы, издавна являющейся финансовым, экономическим и культурным центром Казахстана, а также современной столицы Астаны, быстро развивающегося Шымкента и индустриальной Караганды.

2.5 Последствия кризиса

Иностранные займы финансируют около 45% от общей суммы активов Казахстана (в России доля иностранных займов не превышает 16%, а в Украине - 14%). Подобная структура банковских долговых обязательств Казахстана стала основной причиной столь серьезного влияния мирового финансового кризиса на состояние банковской системы этой страны.

Для казахских банков американский кризис стал настоящей шоковой терапией. Многие из них до сих пор держат негласный мораторий на выдачу займов. Остальные резко ужесточили условия получения любых кредитов.

Сумма первоначального взноса и процентная ставка по ипотечным кредитам тоже существенно возросли. Если до кризиса для оформления ипотеки было достаточно собственных средств в размере 15% от стоимости квартиры, то сейчас банки требуют от 30 до 50%. Так, в столице Казахстана на сегодня самый большой процентный взнос по ипотеке требуют Альянс Банк и банк "ТуранАлем" - 50%. На 30% первоначального взноса соглашаются Цеснабанк, АТФБанк и Народный банк. По-прежнему сохраняет размеры первоначальных требований Банк Каспийский - 15% для вторичного рынка недвижимости и 16% при долевом участии. При этом Каспийский удерживает и самый низкий процент годовых выплат по ипотеке на вторичном рынке жилья - 14,24%. Вместе с тем при долевом строительстве этот показатель у банка один из самых высоких - от 25%. Цеснабанк поднял процентную ставку годовых до 17,9%. Народный банк установил 15% годовых. У Альянс Банка и АТФБанка сегодня по 16,5%, а у БТА - от 21% и выше. Большинство специалистов склоняется сегодня к мнению, что если сложившаяся на мировых финансовых рынках ситуация сохранится, то и условия ипотеки останутся на нынешнем уровне. В таком случае, согласно прогнозам, стабилизация затянется на неопределенный срок. Затем цены на вторичном рынке могут незначительно понизиться, а первичное жилье станет дорожать. Если же банки вновь смогут привлекать деньги на прежних условиях, то и ипотечные ставки вернутся на круги своя. В этом случае ожидается поступательный и стабильный рост цен.

На рынке недвижимости Казахстана, так же как и в других странах СНГ, широко применяется долевое участие инвесторов в финансировании строительства. Причины вполне понятны - недостаточная степень участия государства в финансировании жилищных программ и дорогие ипотечные кредиты.

В Казахстане с 1 января 2011 г. введен в действие Закон "О долевом участии в жилищном строительстве". Этот закон регулирует общественные отношения, связанные с возведением жилых зданий путем привлечения денежных средств физических и юридических лиц для долевого участия их в строительстве, а также устанавливает гарантии защиты прав и законных интересов сторон договора о долевом участии в жилищном строительстве. В нем раскрываются такие понятия, как "дольщик", "застройщик", "договор о долевом участии в жилищном строительстве" с указанием прав и обязанностей участников долевого строительства.

В законе сформулированы требования к застройщику. В частности, застройщику запрещено обременять земельный участок и строящийся (создаваемый) на этом земельном участке многоквартирный дом или иной объект недвижимости в качестве обеспечения исполнения обязательств перед третьими лицами и в целях исполнения обязательств перед дольщиками. Это означает, что компания-застройщик не сможет получить кредит в банке, заложив объект, который строит на деньги дольщиков. Застройщик обязан осуществить страхование своей гражданско-правовой ответственности по отношению к средствам дольщиков, и средства дольщиков должны быть защищены страховой компанией.

Также определены требования к договору. Компания-застройщик, намеревающаяся заключить договор о долевом участии в жилищном строительстве, сможет сделать это при выполнении следующих условий: если ей в установленном законом порядке будет предоставлен земельный участок для строительства жилого здания либо будет дано разрешение на использование участка, принадлежащего застройщику на праве собственности, под строительство, а также при условии завершения нулевого цикла застройки объекта строительства.

Договор с дольщиками может заключаться только до выдачи разрешения на ввод в эксплуатацию жилого здания. И что важно: застройщик вправе заключать с дольщиками договор о долевом участии в жилищном строительстве, если у застройщика есть собственный капитал на момент заключения договора не менее 12% от привлеченных денежных средств по неисполненным договорам долевого участия в жилищном строительстве.

В довершение, новый закон определяет, что для занятия деятельностью по организации строительства жилых зданий за счет привлечения денег физических и юридических лиц для долевого участия в жилищном строительстве теперь требуется лицензия.

Кроме того, правительство Казахстана заявило о намерениях взяться за регулирование ценовой политики на рынке недвижимости. Вмешательство государства в рыночную экономику, может быть, не лучший, но в данной ситуации единственный способ остановить безудержный рост цен на рынке недвижимости.

Цены на первичное жилье, скорее всего, также не будут повышаться, в основном из-за планируемых ценовых ограничений на выкуп недостроенных объектов, которые планирует наложить государство, а также из-за общей экономической ситуации в стране. Ожидать подъема рынка недвижимости и строительства в наступившем году не приходится. Возможно некоторое оживление строительного сектора в связи с проводимыми государством мерами по завершению и вводу в эксплуатацию недостроенных объектов жилой недвижимости.

В целом нынешний год для рынка недвижимости будет годом стагнации. Причина заключается в том, что практически исчерпаны возможности отложенного спроса, когда потенциальные покупатели ждали ценовое дно, имея при этом накопления. С другой стороны, банки второго уровня крайне не заинтересованы в выделении ипотечных кредитов.

2.6 Анализ рынков недвижимости и сравнительный анализ законодательства по оценочной деятельности в зарубежных странах

Анализ состояния рынка включает несколько этапов.

-- Изучение состава и состояния фонда объектов недвижимости города.

-- Анализ законодательной базы.

-- Анализ объема спроса и предложения и их соотношения.

-- Анализ объема и структуры сделок.

-- Анализ цен на первичном и вторичном рынках.

-- Анализ ценовой ситуации (Типизация объектов по качеству, размеру, местоположению, исследование влияния параметров на цену).

Существует несколько классических факторов определяющих стоимость объекта недвижимости:

Физические -- природные (земля, климат), искусственные (инфраструктура города)

Социальные -- размер семьи, уровень жизни.

Экономические -- уровень дохода, налоговая политика, финансово-кредитная система, уровень цен, уровень занятости населения.

Немаловажное влияние на цену оказывает время продажи, материал стен, планировка, кухня, этаж, балкон, период застройки, общая площадь, количество комнат, расстояние до центра, престижность.

Как видно из диаграмм колебания предложения по различным секторам невелики. В большей степени оборот наблюдается в секторах: однокомнатных и двухкомнатных квартир, домов частного заселения. Наиболее маленький оборот наблюдается в секторе домов коттеджной постройки и в секторе многокомнатных квартир. В марте в два раза вырос спрос по садовым домикам (дачам), что, конечно же, связано с сезонным падением спроса на него.

Зимой активность спроса повышается на дома и квартиры по сравнению с летним периодом. Это объясняется еще большей бумажной волокитой в период отпусков, чем обычно. Поэтому немногие люди совершают сделки в летнее время. По данным аналитиков есть несколько вариантов в развитии и существовании рынка недвижимости, в зависимости от политики государства и развития самого рынка и расширения сферы деятельности его участников.

Долгое время в стране в отношении земли регулирования сделок не было. Чтобы совершить сделку с землей, например садовым участком нужно было лишь обратиться в садовое общество.

Но земля как объект недвижимости до приватизации не принадлежала людям по праву. Право на землю появилось только потом. Целевое назначение этих земель огородничество и садоводческая деятельность. После приватизации все земли автоматически были приватизированы в собственность граждан, усложнился процесс оборота и появилось много брошенных участков.

Ссуды на покупку и строительство жилья, освоение земельных участков под нежилые строения коммерческого и промышленного назначения широко распространены во всех западных странах. В странах Европы и Америки кредитованием под залог недвижимости в основном занимаются судо-сберегательные ассоциации, взаимо-сберегательные банки, региональные банки и страховые компании. Но это совсем не означает, что в развитии ипотечного кредита царит анархия. Во всех странах существуют различные формы регулирования этих процессов, направленные на то, чтобы помочь населению получить жилье и землю, а кредиторам - соответствующий доход. В жилищной сфере США частная собственность домашних хозяйств на жилые дома абсолютно доминирует: почти 65% всех домашних хозяйств в США имеют свой собственный дом, причем 87% из них являются владельцами односемейных домов. Стоимость собственных домов на порядок превышает годовой доход их владельцев. В этих условиях получить банковскую ссуду для приобретения или постройки дома - практически единственный способ финансирования, а ипотека - наиболее надежный способ кредитования населения для банков и иных кредитных институтов. При этом собственно строительство (так же, как и в ситуации с коммерческой недвижимостью) кредитуется коммерческими банками, и девелопер погашает кредит за счет продажи объекта семье, берущей под покупку ипотечный кредит. В США ипотечный рынок, оцениваемый примерно в 4 трлн долларов, полностью подконтролен государству. Доля ипотечных облигаций, эмитированных 3 государственными корпорациями, составляет 89% рынка. В американской модели обеспечения ипотеки дешевыми ресурсами участвуют получатель кредита, инвестор и финансовый посредник. Образуются два ипотечных рынка - первичный, где выдаются жилищные кредиты, и вторичный, где обращаются ценные бумаги, выпущенные на базе пулов ипотечных ссуд. Кредитное учреждение может выдавать долгосрочные кредиты под залог приобретаемой недвижимости, не имея достаточного объема «длинных» ресурсов. Выдав ипотечный кредит, банк продает право требования по кредиту конечному инвестору или финансовому посреднику. Получив средства от уступки этих прав, банк выдает новый ипотечный кредит. В конце 2012 г. ставка по 30-летнему ипотечному кредиту составляла 5-6%, а по 15-летнему - 4,75%. Основными источниками финансирования развития коммерческой недвижимости служат финансовые ресурсы банков и институциональных инвесторов, хотя в последнее время за счет более тесных связей между рынком недвижимости и финансовым рынком все чаще для финансирования коммерческой недвижимости привлекаются и средства мелких инвесторов. Классической страной ипотечных банков является Германия, где первое подобное учреждение было основано в 1770 г. сегодня в Германии несколько десятков ипотечных банков, две трети из которых являются акционерными и одна треть - государственными. В Германии ипотека осуществляется по разным схемам различными кредитными учреждениями, но наибольший удельный вес, до 30%, занимают стройсберкассы (ССК), работающие по закрытой модели финансирования и использующие в основном собственные средства, что позволяет снижать процентную ставку. По контракту с ССК на 4-6 лет на накопительный счет вносится определенная сумма (до 40% общей стоимости жилья). На нее начисляются пониженные проценты, по итогам года государство начисляет премии и вводит налоговые привилегии. Премия в размере 15% на сумму сбережений, но не более 2 тысяч марок на холостяков и 4 тысяч для женатых. Заемщик вначале кредитует кассу, внося деньги на депозит, а по окончании периода накопления ССК выдает ему ипотечный кредит по низкой ставке на срок до 18 лет. В последние годы средства привлекаются под 3% годовых и выдаются ипотечные кредиты под 5 % (в обычных банках - от 7% до 12% годовых).

В Великобритании ипотечные ставки определяются Государственным банком, они постоянно снижаются и достигли в 2012году 3,5% годовых (при инфляции 2,5%). Кредит, как правило, берется сроком на 25 лет. Кредиторы требуют минимум 5% наличного залога при покупке недвижимости, но при необходимости предлагают 100% ипотеки.

В Чехии услугами стройсберкасс пользуется половина населения страны (примерно 5 млн человек). Когда накоплено 40% стоимости жилья, на остальную сумму выделяется ссуда по 3-5% годовых на срок 10-20 лет. На внесенные вклады начисляются 2% годовых. Действует система бюджетных дотаций - каждый гражданин при покупке квартиры в кредит получает ежегодную помощь от государства, ему на счет начисляется 150 долларов.

В Японии много вариантов решения ипотечных проблем. Имеются и специальные, например, для женщин годовая ипотечная ставка снижается при каждом рождении ребенка и ее минимальная величина составляет 0,1%. Кредиты выдаются на срок до 35 лет в сумме до 400 тысяч долларов. Женщины должны быть не моложе 20 лет и не старше 49 лет и погасить кредит до наступления 75 лет.

В каждой стране в данной сфере действует свое специфическое законодательство, которое во многом зависит от особенностей земельного кодекса. Например, в США залог недвижимости используется очень широко, в том числе и в аграрном секторе. Здесь существует Федеральная система фермерского кредита (ФСФК), которая объединяет около 800 коммерческих банков и кредитных ассоциаций, занимающихся ипотечным кредитованием. Во Франции право на непосредственное владение землей принадлежит только потомственным аристократам, все остальные граждане обладают лишь правом аренды земельных участков, в связи с чем здесь действуют своеобразные принципы ипотечного кредитования.

В мировой практике основная цель регулирования деятельности оценщиков заключается в поддержании конкурентной среды и обеспечении качества услуг оценщиков.

В разных странах механизм достижения этой цели различен, в одних предпочтение постепенно отдается механизмам саморегулирования, в других заметно возрастает регулирующая роль государства.

Необходимо подчеркнуть, что во всем мире, несмотря на существование значительного числа оценщиков, оценка не считается массовой специальностью. Более того, эта специализация расценивается как элитарная, так как к услугам оценщиков прибегают в большинстве случаев не граждане, а другие профессионалы - брокеры, работающие с недвижимостью, банковские служащие и т. д. Поэтому исторически сложилось так, что в большинстве стран деятельность оценщиков не регламентируется непосредственно государством. При этом высокий профессиональный уровень тщательно поддерживается профессиональными организациями путем принятия и соблюдения стандартов. Исключение составляют Италия, Испания, Япония, - страны, в которых существует определенное государственное регламентирование в форме лицензирования, а также США, где было введено государственное регулирование (лицензирование) оценщиков недвижимости.

Международные стандарты оценки Международные стандарты оценки разрабатываются Международным комитетом по стандартам оценки (IVSC) - международной организацией, объединяющей профессиональные организации оценщиков более чем 50 стран мира. Ни в США, ни в Европе стандарты оценки не рассматриваются в качестве свода законов. Вот почему одной из основных задач IVSC является достижение согласованности между национальными стандартами оценки и стандартами, которые наиболее подходят для нужд международного сообщества. Стандарты и связанные с ними нормативные материалы выражают общее мнение около 50 государств - членов IVSC.

Международные стандарты оценки имеют некоторую единую основу, прочный фундамент, отражающий единство экономических принципов, не зависящих от политических границ. Европейские стандарты оценки (ECO)Европейская группа оценщиков основных фондов была создана как некоммерческая ассоциация национальных организаций оценщиков западноевропейских стран в 1977 г.

В настоящее время она называется Европейская группа ассоциаций оценщиков. Одна из главных целей создания этой организации - создание общих стандартов оценки, представляющих взгляды профессиональных организаций во всех странах Европейского союза.

В настоящее время членами этой организации являются профессиональные оценочные организации Европейского союза с активным и возрастающим участием партнеров из стран Центральной и Восточной Европы.

Область применения ЕСО распространяется на оценку объектов недвижимости и других видов основных средств, нематериальных активов, бизнеса как для целей составления финансовой отчетности, так и для иных целей. Следует отметить, что Европейские стандарты оценки не имеют обязательного характера для членов организации, но рекомендуются для применения как представляющие лучший опыт, разработанный для включения в соответствующие нормативные акты Европейского союза и дающие импульс к принятию соответствующих национальных стандартов стран ЕЭС. Цели ЕСО - это обеспечение:

- помощи оценщикам в подготовке согласованных отчетов для их клиентов;

- согласованных оценок путем использования стандартного определения рыночной стоимости и подходов к оценке;

- стандартов качества с помощью утверждения общепринятого уровня квалификации;

- точной основы для экономического анализа эффективного использования земли и строительных ресурсов;

- повышения понимания роли оценщика;

- установления процедур, обеспечивающих точное, ясное, однозначное определение стоимости в соответствии с национальным законодательством и с Международными стандартами оценки и бухгалтерского учета.

Австралия

В июне 1994 года по инициативе Австралийского института оценщиков и Земельных экспертов был создан Австралийский совет по Стандартам оценки.

Цель деятельности совета - определение позиции стандартов в общей системе законодательства и внедрение их в практику оценки. На данный момент издано более 20 проектов стандартов практики оценки, которые частично утверждены Австралийским советом. Австралийский институт оценщиков также выпускает руководства по оценке, стандарты практики оценки для объектов оценки в промышленности, жилой недвижимости, доходной собственности, оценки для целей залога и т. д. В 1995 году было опубликовано Руководство по управлению собственностью, в январе 1996 года - Руководство по надлежащему осуществлению процесса приобретения коммерческой недвижимости. Потенциальный кандидат в члены Австралийского института оценщиков должен отвечать следующим требованиям:

- иметь диплом аккредитованного образовательного учреждения;

- работать в области оценки не менее двух лет;

- периодически повышать свою квалификацию.

Все члены института должны проходить обязательные программы повышения квалификации и руководствоваться в своей деятельности Кодексом чести.

В течение последних 30 лет отдельные штаты организуют комитеты по регистрации оценщиков. В Австралии отсутствуют какие-либо требования к отчету об оценке как на уровне законодательства, так и на уровне делового оборота.

Результатом оценки могут являться как одностраничные заключения, так и подробные отчеты. Форма отчета зависит от вида объекта оценки и цели оценки. Тем не менее отчет, составленный в любой форме, должен быть:

- простым для понимания;

- логично составленным;

- содержательным.

Великобритания Первоначально оценочная деятельность возникла в рамках профессии сюрвейера (от англ. surveyor - землемер) в Великобритании в середине XIX столетия. В 1861 г. королем Великобритании профессиональным сюрвейерам была дарована хартия на право саморегулирования профессии и соответственно был создан Королевский институт чартерных сюрвейеров. The Royal Institution of Chartered Surveyors (RICS) является крупнейшей в мире профессиональной организацией, объединяющей специалистов, связанных с недвижимостью (архитекторов, агентов по операциям с недвижимостью, оценщиков и т. д.) и насчитывает в своих рядах более 70 тыс. членов в 100 странах мира. Для того чтобы получить звание члена Королевского института чартерных сюрвейеров, необходимо иметь университетское образование в области недвижимости в одном из аккредитованных RICS университетов и пройти не менее чем 2-летнюю стажировку на фирме под руководством члена RICS. Таким образом, благодаря хорошо организованной рекламе профессиональных организаций, несмотря на то, что клиенты могут прибегать к услугам любых оценщиков, на практике они сотрудничают с членами таких организаций. В Англии существует перечень практических положений-требований, которые оценщики обязаны соблюдать. Это - Руководство по оцениванию, которое обязательно к применению практически во всех случаях проведения оценки. В данном документе закреплена необходимость письменно фиксировать факт проведения переговоров оценщика с заказчиком и достижения ими согласия по всем важным вопросам. Установленные руководством для определенных категорий объектов, правила оценки должны применяться только для этих категорий. Оценщики обязаны соблюдать требования о компетентности в той сфере оценки, которая интересует заказчика, а также неукоснительно соблюдать требования законодательства. Называться документ об оценке может только «Отчет об оценке» или «Свидетельство об оценке», другие названия не применяются. Соблюдение указанного руководства является обязательным требованием, его нарушение и отсутствие убедительного обоснования отказа от его применения влекут за собой наложение Королевским обществом специалистов по недвижимости дисциплинарных санкций. Добровольная общественная система регулирования дает возможность пользователям ориентироваться в том, кто из оценщиков достиг приемлемого уровня компетенции и ведет свои дела с профессиональной добросовестностью, и позволяет самим оценщикам рекламировать свои услуги с позиции своей репутации как людей компетентных и приверженных профессиональным правилам поведения. В частности, отчеты, не подписанные членом RICS или подобной профессиональной организации (например, британской ассоциации оценщиков ISVA), доверием не пользуются и к сведению практически не принимаются.

Существует некоторый перечень практических положений-требований, следовать которым обязаны британские оценщики всех специализаций:

1. Руководство по оцениванию обязательно к применению при любых оценках, за некоторыми исключениями. Эти исключения составляют: общеправовая деятельность, арбитраж, вопросы налогообложения и компенсаций, деятельность агентств по продаже недвижимости.

2. Оценщики обязаны понимать требования клиента. Это означает обязательность дискуссий с клиентом с тем, чтобы прояснить все его запросы. Факт такого обсуждения должен быть подтвержден письменно.

3. Оценка, выполняемая с определенной целью, должна строиться на конкретной, определенной основе.

4. Определенные базисы для оценки должны применяться только для тех случаев, которые предусмотрены соответствующими практическими положениями Руководства по оцениванию.

5. Ограничения, накладываемые на оценщиков. Оценщики обязаны браться лишь за такие виды оценки, в которых они компетентны. Компетенция оценщика включает знание конкретного вида собственности и рынка, где ее можно найти, а также подразумевает, что оценщик неукоснительно придерживается требований закона и иных нормативных актов. Оценщик вправе привлекать других специалистов, экспертов, оценщиков.

6. Инспекции, осмотры и исследования должны быть адекватными и проводиться для выяснения сути вопроса.

7. Минимальные требования к содержанию отчетов оценщика. В качестве заглавия такого документа может быть лишь «Отчет об оценке» либо «Свидетельство об оценке». Применение британскими оценщиками в своей работе Руководства по оцениванию обязательно. Только в исключительных случаях оценщик вправе отступать от него. Например, когда следование ему неуместно или непрактично. И все же это должна быть действительно экстраординарная ситуация, поскольку если RICS не убедят причины отхода оценщика от положений руководства, он подвергается дисциплинарным санкциям. Результатом их может стать исключение данного оценщика из членов Королевского общества.

Германия

В Германии к практике оценочной деятельности предъявляются многочисленные требования, которые закреплены в основном в постановлении об оценочной деятельности. Немцами применяется понятие «стоимость в текущих ценах», которая по сути является реальной рыночной стоимостью и определяется чаще других видов стоимости, к которым законодательство относит: страховую стоимость, залоговую стоимость, полную стоимость согласно бюджетному праву, условную стоимость репутации, опыта и деловых связей, а также другие виды. В Германии законодательно закреплено требование к ведению сборников цен купли-продажи, в которых регистрируются и оцениваются сделки с земельными участками (параграф 195 Строительного кодекса Германии). Обработкой данных о сделках и формированием сборников занимаются специально созданные на различных уровнях управления экспертные комиссии по стоимости земельных участков (подразделения комитета оценщиков-экспертов). Экспертные комиссии на основе сборников составляют также списки данных, подлежащих официальному опубликованию и позволяющих облегчить применение сравнительного подхода к оценке недвижимости. В перечень этих данных входят индексы цен на земельные участки, данные о среднем уровне операционных расходов, процентные ставки. Основы оценки земельных участков закреплены также в постановлении о принципах определения стоимости земельных участков в текущих ценах. В части страхования гражданской ответственности оценщиков в Германии на основе сложившейся практики можно выделить следующие объекты страхования: * профессиональная ответственность на срок действия сертификата (лицензии);* страхование профессиональной ответственности на срок 30 лет после проведения оценки; * риск несения ответственности за причинение убытков заказчику;* риск несения ответственности за причинение убытков третьей стороне, явившейся пользователем результатов оценки. Практика оценочной деятельности в Германии в большей степени ориентируется на происходящие на рынке процессы, благодаря непосредственной связи оценки с наблюдением за рынком. Как и в других странах, здесь применяются классические подходы к оценке (сравнительный, доходный, затратный), на основе которых используется огромное количество других методик.

Основные виды оценки в Германии:

- Оценка для целей бухгалтерской отчетности.

- Оценка при заключении сделок.

- Оценка для целей ипотечного кредитования.

- Оценка для целей налогообложения и наследования.

- Оценка портфелей недвижимости.

Большинство оценщиков Германии первоначально работали в банковском деле, в области управления недвижимостью, в области земельного дела. Если у оценщика есть высшее образование в области архитектуры или инженерного дела, или он является специалистом в сфере своей первоначальной работы, то после соответствующих экзаменов его могут зарегистрировать в местной торговой палате как «публично назначенного эксперта».

Для получения данного статуса заявитель обязан:

- иметь соответствующие знания в области оценки;

- иметь соответствующие технические знания;

- иметь ученую степень в области архитектуры, инженерного дела или при наличии степени в смежных областях иметь пятилетний опыт в области экономики, технологии или права;

- предоставить на экспертизу макет отчета;

- успешно сдать квалификационный экзамен.

Италия

Профессиональной организацией оценщиков в Италии является Итальянский институт по оценке недвижимости (ISiVI).В итальянском законодательстве нет специального положения об оценке недвижимости, как в отношении принципов прозрачности ее проведения, так и ее качества, а также в отношении новой профессии оценщика недвижимости. Более того, отсутствуют какие-либо государственные или общественные постановления о надзоре за проведением оценки недвижимости.

В Италии суды или другие государственные учреждения ведут списки оценщиков, которым доверяется определение стоимости недвижимости. Во всяком случае, отсутствует официальная процедура проверки оценщиков с целью подтверждения их подготовки или обязательного посещения ими специальных курсов по методологии оценки. Иногда требуется, чтобы оценщик был ведущим членом некой ассоциации или профессиональной корпорации, или чтобы он имел какую-либо ученую степень.

Итальянский закон закрепляет особую концепцию стоимости, которой должны придерживаться оценщики собственности. Например, взаимосвязь между оценкой недвижимости, общественными работами и городской застройкой была отражена в двух специфических законах, более известных как акты Мерлони. Эти законы описывают процесс передачи подрядчику права владения недвижимостью, принадлежащей ведомственным учреждениям, для того, чтобы частично или полностью возместить затраты подрядчика на строительство. Сложность правильного определения стоимости (с учетом критериев оценки и налоговых правил) делает инвестирование в недвижимость и управление недвижимостью все более трудоемким.

Канада

Профессиональной организацией оценщиков недвижимости в Канаде является Канадский институт оценки (далее - Институт), образованный в 1938 году. Институт вошел в состав Совета по Стандартам Оценки и формально принял Единые стандарты профессиональной оценочной практики. В составе Института две организации: Канадский институт аккредитованных оценщиков и Объединение канадских оценщиков-резидентов. В последнюю организацию входят индивидуальные предприниматели, имеющие право оценивать имущественные комплексы, состоящие не более чем из четырех объектов жилой недвижимости. Институт проводит образовательные программы в регионах через свои территориальные подразделения путем привлечения образовательных учреждений и специалистов в области оценки. Члены Института осуществляют свою деятельность на основании правил этики, профессиональных правил оценки и единых стандартов оценочной практики. Институтом введено обязательное повышение квалификации и проведение повторной сертификации. Государственное регулирование оценочной деятельности действует только в двух провинциях - New Brunswick и Quebeс, где обязательное требование к оценщику - членство в территориальном органе Института. В развитие единых стандартов Институтом было выпущено руководство по оценке собственности как объекта инвестирования в качестве методических рекомендаций по проведению оценки этого специфического объекта.

Китай

С активизацией реформ в экономике страны возросла потребность в независимой оценке имущества. В 1989 году как результат социальных и экономических изменений при содействии правительства Китая в стране официально появилась профессия оценщик. В начале Государственный совет создал административный орган для контроля за оценочной деятельностью путем издания соответствующих нормативных актов. Затем в 1993 году было образовано Китайское общество оценщиков как саморегулируемая организация, имеющая более 30 региональных отделений.

Основным документом, регулирующим оценочную деятельность в Китае, является Положение об оценке государственной собственности (Regulations on appraisal for State-Owned Assets), изданное Государственным советом в ноябре 1991 года. В Положении раскрывается понятие объекта оценки, подходы и процесс оценки, организация процесса оценки и ответственность оценщика. В развитие данного Положения вышли несколько документов, определяющих требования к квалификации оценщика, требования к получению статуса сертифицированного оценщика, требования к отчету об оценке и т. п.

Система сертификации оценщиков была введена правительством в 1995 году. Статус сертифицированного оценщика получают специалисты, сдавшие единый общенациональный экзамен и соответствующие установленным требованиям к опыту работы в оценке. Первый единый экзамен был проведен в 1996 году. В развитие Положения об оценке государственной собственности в 2001 году в Китае изданы стандарты оценки нематериальных активов, планируется издание стандартов оценки основных объектов оценки.

Латвия

Развитие оценочной деятельности в Латвии началось в 1994 году с момента создания Латвийской ассоциации оценщиков собственности. Осенью 1995 года была открыта школа оценщиков недвижимости при Латвийском Университете. Основным документом, определяющим требования к квалификации оценщиков Латвии, является постановление Кабинета Министров Латвии.

Согласно данному постановлению, образование и сертификация оценщиков осуществляются на основе требований Европейской группы ассоциаций оценщиков TEGOVA. При этом оценщик должен проводить оценку в соответствии с Международными стандартами оценки и застраховать свою ответственность в течение трех месяцев с момента начала оценочной деятельности. В 1998 году Латвийской ассоциацией оценщиков собственности были изданы требования к содержанию отчета об оценке. Тем не менее при оценке объектов залога для банков до сих пор составляется краткое экспертное заключение.

На данный момент также действует постановление Кабинета Министров Латвии о лицензировании отдельных видов деятельности и постановление Службы земельного реестра Латвии (Land Register of Latvia) о выдаче специального разрешения юридическим лицам - оценочным организациям. Постановление Службы Земельного Реестра вводит лицензирование оценочной деятельности, осуществляемой юридическими лицами.

Новая Зеландия

Профессиональной организацией оценщиков в Новой Зеландии является Новозеландский институт оценщиков (далее - Институт), действительный член Международного комитета по стандартам оценки. Еще в 1985 году Институт опубликовал серию стандартов оценки, основанных на Международных стандартах. В марте 1995 года стандарты были изданы повторно с учетом изменений, внесенных на международном уровне. Периодически Институт выпускает обозрения, содержащие последние изменения в стандартах, и проводит консультации с Обществом уполномоченных бухгалтеров Новой Зеландии с целью обеспечения соответствия стандартов оценки и правил ведения бухгалтерского учета в стране. Институт также выпускает руководства по оценке специфических объектов: заложенного имущества, имущества как объекта страхования и т. д. Государственное лицензирование оценщиков в Новой Зеландии было предусмотрено еще законом об оценке в 1948 году, впоследствии порядок был изменен. Сейчас оценщики, желающие получить право оценивать землю на платной основе, должны быть зарегистрированы в Комитете по регистрации оценщиков и иметь на момент регистрации годовой сертификат на осуществление практики. Все зарегистрированные оценщики должны быть членами Института оценщиков.

При проведении оценки оценщики руководствуются общим кодексом этики и руководством по оценке соответствующего объекта оценки, которые изданы Институтом. Жалобы на некачественную оценку поступают в Комитет по регистрации оценщиков. Если оценка действительно признается некачественной, то оценщик может быть исключен из списка зарегистрированных оценщиков. В случае существенных нарушений дело передается в суд, наказанием может являться лишение свободы сроком более двух лет.

Для получения статуса зарегистрированного оценщика последний должен представить в Комитет на экспертизу шесть отчетов, составленных за последний год. При этом кандидаты должны быть старше 25 лет.Получение статуса зарегистрированного оценщика требует наличия: минимума двухлетней практики в области оценки; успешного прохождения собеседования в Комитете; документального подтверждения проведения как минимум 60 работ по оценке; рекомендаций специалистов. У Новозеландского института оценщиков есть международные соглашения с профессиональными организациями Австралии, Великобритании и Канады, согласно которым оценщики этих стран в случае их иммиграции в Новую Зеландию при соблюдении соответствующих требований имеют право членства в Институте.

Польша

Регулирование оценочной деятельности на уровне профессиональной организации осуществляет Польская федерация оценочных ассоциаций (PFVA).

Законами, которые положили основу для образования профессии оценщика, явились акт об изменении некоторых условий обеспечения жилых инвестиций и поправки к некоторым актам, внесшие дополнения в закон о геодезии. Актом об изменении некоторых условий признавалось, что оценка недвижимости - независимая специальность, практикуемая оценщиками, которые после завершения требуемого теоретического курса и практики получили лицензию, выдаваемую министерством территориального планирования и хозяйства (ныне Государственный комитет по жилью и застройке).

Целью издания упомянутых выше законов была подготовка высококвалифицированных специалистов, чьи знания должны были проверяться на экзамене, проводимом специальным экзаменационным комитетом.

Система сертификации оценщиков недвижимости существовала и до этого, но в ней раньше было лишь два уровня, занимающихся сертификацией, - губернаторы воеводств и министр территориального планирования и хозяйства.

Оценка недвижимости признается отдельной профессией актом об управлении недвижимостью 1997г., который содержит ряд детально прописанных статей, относящихся как к оценке, так и к профессиональной ответственности, и требует соблюдения профессиональных стандартов в оценочной практике.

В новой системе государственного лицензирования после прохождения письменного и устного экзаменов оценщики получают лицензию, выдаваемую президентом Государственного комитета по жилью и застройке. Важно отметить, что по этому поводу между президентом и Федерацией оценщиков (PFVA) заключается соглашение. Сам же прием экзаменов, равно как обучение и повышение квалификации, организуются и проводятся Федерацией.

Польские оценщики за свою деятельность отвечают перед Комитетом профессиональной ответственности, который хотя и входит в состав Государственного комитета, но состоит из членов, избираемых Федерацией.

Для получения лицензии кандидат должен:

- иметь ученую степень или сертификат высшей школы в области науки, экономики или права;

- пройти курсы повышения квалификации; представить на экспертизу выполненные отчеты; успешно сдать устный и письменный экзамены.

Следует иметь в виду, что наличие лицензии является обязательным при проведении оценки для государственных органов, но любой оценщик (в том числе иностранец) может заниматься оценочной деятельностью индивидуально. Тем не менее при оценке имущества юридических или физических лиц при наличии нескольких оценщиков заказ получает оценщик, имеющий лицензию.

При проведении оценки используются следующие нормативные акты: акт об управлении недвижимостью 1997 г. и девять дополнительных подзаконных актов к нему, акт о территориальном развитии (проектировании), акт о защите сельскохозяйственных и лесных владений.

Акт об управлении недвижимостью 1997 г., регулирующий оценочную деятельность, требует соблюдения профессиональных стандартов. Согласно требованиям этого акта оценка недвижимости может проводиться лишь лицензированным оценщиком.

Профессиональные стандарты оценки обязательны к применению и используются наряду с законодательными требованиями.

Сингапур

Большинство оценщиков в Сингапуре являются сотрудниками агентств недвижимости.

В зависимости от размера фирмы оценщик либо занимается непосредственно оценкой, либо совмещает ее с обязанностями консультанта по управлению недвижимостью и т. п. Часть оценщиков работает на банки или государственные структуры. Такие оценщики не проводят оценку для клиентов со стороны, осуществляя только внутреннюю оценку.

В настоящее время деятельность по управлению недвижимостью, в том числе оценка, регулируется Законом о лицензировании деятельности аукционов. Согласно этому закону право на проведение оценки активов или реализацию активов дается только лицензией при наличии у соискателя соответствующей квалификации и не менее года опыта работы в области оценки.

Деятельность оценщиков, работающих в банках или государственных учреждениях, лицензированию не подлежит. При этом эти оценщики не могут иметь внешних клиентов и осуществлять оценку на платной основе. Тем не менее данная категория оценщиков имеет право на получение лицензии со всеми вытекающими последствиями.

Сингапурский институт экспертов и оценщиков - единственная профессиональная организация, представляющая интересы экспертов в области земельного дела, руководителей проектов, оценщиков и риэлторов.

Институт был сформирован в 1968 году вместо регионального отделения Королевского общества специалистов по недвижимости (The Royal Institution of Chartered Surveyors - RICS). В 1982 году в состав Института вошла Ассоциация оценщиков недвижимости Сингапура.

Соединенные Штаты Америки

Развитая система профессионального саморегулирования оценочной деятельности также существует в США, где с середины 30-х годов действует Институт оценки, в настоящее время объединяющий в своих рядах более 15 тыс. членов. Институт ведет собственную систему подготовки оценщиков. Для получения профессионального звания член института оценки должен иметь необходимый стаж практической работы не менее 5 лет. Говоря о развитии профессиональной инфраструктуры рынка оценки в США, необходимо отметить, что помимо Института оценки, который, несомненно, является самой престижной профессиональной организацией, действует порядка 7 других профессиональных структур. Особо следует выделить Американское общество оценщиков - многодисциплинарную профессиональную организацию, объединяющую в своих рядах более 6 тыс. членов, в том числе оценщиков бизнеса, машин, оборудования, ювелирных изделий. В последнее десятилетие в США было введено лицензирование оценочной деятельности. До этого «оценщиком» в принципе мог быть кто угодно.

В США введены следующие требования для получения лицензии:

- наличие высшего образования;

- прослушивание курса «Стандарты профессиональной практики»; прослушивание курса «Составление отчета и анализ в оценке»;

- сдача квалификационного экзамена; получение достаточного количества баллов за отчет, представленный соискателем на получение лицензии;

- наличие 4 500 часов практики проведения оценки.

Еще в 1989 году Конгресс США принял акт о реформе финансовых институтов. Одной из целей издания этого акта было предотвращение незаконной деятельности в сфере оценки путем введения обязательного лицензирования или сертификации оценщиков.

Полномочия по проведению лицензирования и сертификации были делегированы каждому штату. 31 декабря 1992 года вступил в силу порядок лицензирования на федеральном уровне, при этом каждый штат имеет право устанавливать свои требования к получению лицензии. Сейчас оценщик должен получать лицензию или сертификат в том штате, в котором расположены оцениваемые активы. Это требование осложнило деятельность оценщиков, которые практикуют более чем в одном штате.

Тем не менее, в США в настоящее время значение профессиональных организаций оценщиков очень велико. Они предлагают членам профессиональное образование на высоком уровне и открывают возможность практикующим профессионалам влиять на законодательство.