Анализ рынка недвижимости в регионе

Профессиональная организация может защитить своего члена, обвиняемого в каких-то нарушениях, в случае, если результат дела может отразиться на профессии в целом. Очень важно, что ассоциация может применить дисциплинарные санкции к тем членам, поведение которых не соответствует высоким профессиональным стандартам. Большое значение имеет возможность развивать отношения с людьми, занимающимися аналогичным бизнесом в стране и по всему миру.

Единые стандарты профессиональной оценочной практики (ЕСПОП) являются обязательными для применения в США и в других странах (Канада, Мексика и др.), разрабатываются и утверждаются Советом по стандартам оценки фонда оценки - некоммерческой образовательной организацией, основанной в 1987 г. ведущими профессиональными организациями США. ЕСПОП были первоначально разработаны специальным Комитетом по разработке Единых стандартов в 1986-1987 гг. и переданы Фонду оценки в 1987 г.

Данные стандарты предназначены для оценщиков и пользователей услуг оценки. Соблюдать данные стандарты обязаны оценщики для повышения уровня оценки. Потребителям оценочных услуг надлежит требовать проведения работ в соответствии с данными стандартами. Важную роль в деятельности оценщика занимают этические обязательства.

Стандарты включают в себя разъяснительные комментарии и начинаются с положений об этике. Ежегодно Совет по стандартам оценки (The Appraisal Standarts Board) публикует сборник Единых стандартов, в который входят также все изменения, внесенные в стандарты за предыдущий год, все постановления, изданные в соответствии со стандартами, а также экспертные мнения, являющиеся комментариями к стандартам.

Таиланд

В Таиланде действуют две профессиональные организации: Ассоциация оценщиков Таиланда, в которую входят оценщики - физические лица (образована в 1986 году), и Тайская ассоциация стандартов оценки, в которую входят оценочные компании (образована в 1993 году).

Все отчеты в Таиланде составляются оценочными компаниями и подписываются их ведущими оценщиками. Еще в 1992 году представители независимых оценочных фирм сформировали рабочую группу по поручению Ассоциации оценщиков для составления проектов национальных стандартов оценки. За основу были взяты стандарты Европы, США и Малайзии, которые затем были модифицированы с учетом тайской практики оценки.

В Таиланде «квалифицированным оценщиком» является сотрудник компании, отвечающей следующим требованиям: в компании должны работать минимум два ведущих оценщика, имеющих право подписать отчет, составленный компанией; руководство компании и учредители не должны иметь прямой или косвенной заинтересованности в проведении оценки; ведущие оценщики фирмы должны быть аккредитованы Ассоциацией Оценщиков Таиланда.

Для контроля за качеством и правильностью применения стандартов оценки Тайская ассоциация стандартов оценки проводит ежемесячные встречи с представителями компаний, на которых обсуждаются деятельность компаний, их ответственность перед клиентами, формы отчетов, требования к информационной базе оценки и т. д.

Образовательные учреждения как государственные, так и негосударственные проводят сертификацию оценщиков собственности. На данный момент в Таиланде еще не введено обязательное лицензирование, но существуют реестры квалифицированных оценщиков, выпускаемые Банком Таиланда и Комиссией по ценным бумагам и фондовому рынку.

Финляндия

В последние годы в законодательство Финляндии были внесены изменения, регулирующие оценку объектов недвижимости. В частности, законодательно предусмотрена оценка активов инвестиционных фондов с привлечением независимых оценщиков. Новый закон «Об ипотечных банках» предполагает, что для кредитования под залог крупных объектов недвижимости банки также должны привлекать независимых оценщиков. Соблюдение вышеуказанных требований контролирует Финансовая инспекция Финляндии. Все большее развитие получает интеграция деятельности профессиональных аудиторов и оценщиков.

Оценка недвижимости в Финляндии может осуществляться без лицензии. Оценочная деятельность регулируется общими нормами гражданского права. Не существует специальных профессиональных требований к оценщикам, за исключением случаев определения специальной стоимости. Оценка как специальная сфера деятельности выделилась в Финляндии в 70-х годах ХХ века после введения отделов оценки в крупных агентствах недвижимости, затем появились небольшие оценочные компании.

Саморегулирование в сфере оценки недвижимости осуществляется в Финляндии тремя организациями: Финской ассоциацией оценки недвижимости (SKAY), Ассоциацией аккредитованной оценки недвижимости (KA), Аккредитованными оценщиками недвижимости (AKA). Все три организации тесно взаимодействуют между собой. В Финляндии требование к страхованию ответственности оценщиков не является обязательным. Как правило, застрахована ответственность только крупных оценочных компаний. Страхование ответственности не обязательно даже для аккредитованных оценщиков. Проблема состоит и в том, что окончательно не определен объект страхования, способ определения величины покрытия и т. д. При этом не существует прецедентов подачи судебных исков к оценщикам.

Поскольку не существует специальных нормативных актов, регулирующих ответственность оценщика, то возмещение потенциальных убытков осуществляется на основе общих норм гражданского права, закрепленных в акте «О фондовом рынке» (Securities Market Act), акте «Об убытках» (Act of Damage), согласно последнему, субъект может нести ответственность за преднамеренное или ненамеренное причинение убытков противоположной стороне по сделке.

Франция

Во Франции в основном регулируется оценка недвижимости для суда, а также оценка сельскохозяйственных земель и лесных массивов. В связи с этим еще в 1990 году Французский институт оценки недвижимости (IFEI) обратился к крупнейшим профессиональным организациям с предложением о создании общих принципов деятельности членов профессиональных организаций оценщиков, которыми последние руководствовались бы в своей работе. Впервые в 1993 году была издана Хартия оценщиков недвижимости (Charter of real Estate Valuers), которая затем была дополнена в 1996 году. В 1996 году также вышла новая редакция Руководства по практике оценки недвижимости и были изданы Этические принципы оценщиков. Все эти документы соответствуют требованиям современного французского законодательства и нормам гражданского права. Эти документы служат основой прежде всего для более полного и ясного восприятия самого процесса оценки недвижимости, а также для лучшей организации этого процесса.

В первом разделе хартии «Общие принципы оценки недвижимости» дается понятие оценки и оценщика, рассматриваются основы профессиональной этики оценщика, его обязанности и отношение с клиентами, определяются основные подходы и методы оценки.

Во Франции оценщиком недвижимости признается человек, который либо:

- имеет необходимые знания по специальности, подтвержденные дипломом или сертификатом;

- имеет диплом о высшем образовании не в области оценки, но прошедший специальные курсы переподготовки;

- имеет практический опыт работы с недвижимостью не менее 7 лет, в том числе в сфере оценки недвижимости - в течение 4 последних лет.

При этом эксперт-оценщик должен периодически повышать квалификацию в сфере экономики, права, налогообложения и бухгалтерского учета с целью обеспечения наиболее качественного уровня предоставляемых услуг. При проведении оценки оценщик должен быть полностью объективным, не допускать какого-либо давления со стороны, не разглашать сведения, предоставленные заказчиком, третьим лицом, выполнять работу в установленные сроки. Эксперт не должен иметь имущественной или иной заинтересованности в результатах оценки. При наличии такой заинтересованности он должен отказаться от проведения оценки.

Второй раздел хартии «Методологическое руководство по оценке материальных активов» раскрывает понятие различных видов стоимости, описывает суть различных методов оценки, дает определение ставки дисконтирования и нормы возврата.

Третий раздел «Проведение оценки с надлежащим усердием» определяет два способа оформления результатов оценки: отчет и заключение. В этом же разделе определяются организационные основы осуществления оценочной деятельности. Как правило, результаты оценки оформляются в виде отчета, в котором содержатся необходимые допущения и условия, анализ рынка объекта оценки, описание местоположения объекта, состав оцениваемых прав, количественная и качественная оценка объекта и необходимые выводы. Тем не менее в ряде случаев эксперт-оценщик может составлять экспертные заключения, в частности, при:

- актуализации ранее составленного отчета или проведении промежуточной оценки;

- экспертной оценке одного и того же объекта, проводимой каждые 5 лет; экспертизе отчета об оценке;

- аудите объектов недвижимости.

Четвертый раздел хартии также касается этических принципов проведения оценки недвижимости. Хартия является руководством для оценщиков недвижимости и источником информации для любого юридического или физического лица, так или иначе использующего результаты оценки недвижимости в своей деятельности.

Основные виды оценки, осуществляемой во Франции:

- Оценка для бухгалтерской отчетности компаний, котирующихся на бирже.

- Оценка при выдаче залоговых ссуд, регулируемая рекомендациями, изданными Банковским комитетом, а также особыми требованиями, предъявляемыми к обществам кредита (Societes de Credit Foncier).

- Оценка при уплате налогов с недвижимости. Обычно оценщиками недвижимости не осуществляется. Этот вид оценки основан на так называемом значении величины арендной стоимости, которую до настоящего времени едва ли можно было соотносить с рыночной стоимостью.

- Принудительная оценка или оценка при взимании налогов.

В этой области существуют определенные правила и постановления суда. Их можно найти в различных документах министерства финансов и Французского правительства. Во Франции законодательному регулированию подлежит деятельность очень узкого круга оценщиков. Деятельность оценщиков сельскохозяйственных земель и лесных массивов и оценщиков при судах регулируется законами, изданными еще в 70-х годах ХХ века. Реестр оценщиков данных категорий ведется соответственно в министерстве сельского хозяйства и в министерстве внутренних дел. Остальные категории оценщиков действуют независимо, как правило, работая на объединения независимых оценщиков или на банки. При этом существует группа так называемых «оценщиков-налоговиков», работающих на Министерство финансов, и оценщиков, работающих только с правительством.

Чехия

Профессиональной организацией, регулирующей оценочную деятельность в Чехии, является Чешская палата оценщиков (CCA), национальным органом по сертификации оценщиков - Чешский институт аккредитации, предоставляющий право Чешской палате проводить сертификацию. Чешская палата оценщиков была создана 27 марта 1992 года, как независимая и некоммерческая ассоциация физических и юридических лиц, работающих в области оценки недвижимости. В тот же день был подписан и устав CCA. Основные направления деятельности CCA состоят в том, чтобы содействовать работающим в области недвижимости оценщикам, разрабатывать принципы и методологию оценки недвижимости, собирать необходимую для оценщиков информацию, а также повышать квалификацию оценщиков.

Членство в Палате оценщиков не является обязательным требованием к ведению деятельности. В настоящее время не существует никакого специального законодательства, регулирующего оценку недвижимости.

В стране были разработаны стандарты по оценке недвижимости, земли, бизнеса, стоимости финансовых активов (облигации, акции и т. д.), оценке движимого имущества, материальных и нематериальных активов и сырьевых ресурсов. Все члены CCA обязаны соблюдать требования стандартов при проведении оценки. Соблюдения стандартов CCA при проведении оценки требуют государственные банковские учреждения Чешской Республики. Стандарты также используются в деятельности Коммерческого банка Праги, HYPO Банком (Прага), CE Capital Bank of Prague, the Bank Austria Creditanstalt банками и т. д.

Оценщик согласно национальным стандартам Чехии должен быть опытным специалистом, хорошо разбирающимся в текущих экономических тенденциях, спросе и предложении на рынке и в правовых нормах. Его профессиональные знания должны быть разносторонними и включать владение методологией, знание экономики и законодательного регулирования.

В Чехии действуют две группы оценщиков.

Первая группа - судебные эксперты, зарегистрированные в реестре областных судов и назначаемые на проведение оценки председателем областного суда.

Вторая группа - сертифицированные оценщики - физические лица.

Деятельность экспертов регулируется законом «О судебных экспертах и переводчиках». Сертифицированные (лицензированные) оценщики могут иметь лицензию трех видов: на оценку недвижимого имущества, на оценку движимого имущества, на оценку финансовых активов. Для получения лицензии соискатель должен представить собственную систему оценки. Желательно, чтобы эта система соответствовала Международным стандартам оценки.

В части информационного обеспечения оценочной деятельности в Чехии ведутся специальные регистры, в которых указаны собственники объектов недвижимости, характеристики самих объектов, условия владения. Информация, содержащаяся в регистрах, является общедоступной. Имеются также так называемые карты цен, где с разбивкой по кадастрам указываются цены объектов недвижимости.

В существующих условиях переходной экономики Чешской Республики потребителями оценочных услуг в основном являются банки. Оценка, прежде всего, используется для следующих целей: при слиянии-поглощении; кредиторской задолженности; оценка акций; недвижимости для реализации и определения налогооблагаемой базы.

СНГ

В сентябре 2001 года на Международном конгрессе оценщиков «Глобализация оценочной деятельности» был подписан Учредительный договор о создании международной некоммерческой организации - Совета объединений оценщиков СНГ (СОО СНГ). Целями деятельности Совета являются: координация деятельности национальных объединений оценщиков и представление их интересов; содействие развитию системы оценочной деятельности в СНГ; содействие в развитии нормативно-правовой базы в области оценки и смежных областях; содействие в повышении профессионального уровня оценщиков.

Украина

Оценка обеспечения ссуд в Украине является одним из важнейших сегментов рынка оценочных услуг. По объему этот сегмент уступает только услугам по оценке государственного имущества при приватизации и передаче в аренду. Уже в 1993 году банки начали взаимодействовать с независимыми оценщиками, так как адекватная оценка необходима во избежание невозврата кредита.

На законодательном уровне оценочная деятельность регулируется Законом Украины «Об оценке имущества, имущественных прав и профессиональной оценочной деятельности в Украине». Этот закон определяет правовые основы осуществления оценки имущества, имущественных прав и профессиональной оценочной деятельности в Украине, ее государственного и общественного регулирования, обеспечение создания системы независимой оценки имущества с целью защиты законных интересов государства и иных субъектов правоотношений в вопросах оценки имущества, имущественных прав и использования ее результатов.

Согласно вышеуказанному закону профессиональная оценочная деятельность является деятельностью оценщиков и субъектов оценочной деятельности (признанной таковой согласно положениям данного закона), которая состоит в организационном, методическом и практическом обеспечении проведения оценки имущества, рассмотрении и подготовке выводов относительно стоимости имущества. Интересным представляется выделение в законе форм осуществления оценочной деятельности.

Молдова

Развитие рынка оценки и контроль за его деятельностью, включая организацию базы данных и установление процедур сертификации оценщиков, работающих на территории Республики Молдова, осуществляет Общественный совет оценщиков при Национальном агентстве по геодезии, картографии и кадастру.

Совет осуществляет свою деятельность на основе Закона «Об оценке» и положения об «Общественном совете оценщиков». Совет ведет реестр оценщиков, осуществляющих деятельность в Республике Молдова. Исполнительный орган Совета состоит из 9 человек - представителей административных органов и независимых оценщиков, имеющих сертификат не ниже магистра оценки. Процесс функционирования рынка оценки можно разделить на две части: оценка для государственных нужд и оценка для нужд частного сектора. Эти два сегмента организованы отдельно. Они могут быть объединены в случае осуществления оценки для целей передачи государственного имущества в частный сектор и наоборот. Сегодня в Молдове появились различные элементы системы оценки.

Наиболее действенная система оценки должна выполнять три функции:

1) быть доступной для потребителя стоимости;

2) предоставлять и обеспечивать информационную прозрачность в отношении эффективной стоимости объекта;

3) осуществлять функцию обоснованных консультаций в отношении наилучшего использования объекта либо принятия решения в отношении его стоимости.

Система лицензирования на первом этапе осуществляется в двух направлениях - оценка недвижимости и оценка бизнеса. Система лицензирования функционирует на региональных принципах, способствуя развитию рынка оценки по всей республике.

Другим действенным механизмом создания цивилизованного рынка оценки является система сертификации, которая является наиболее действующим механизмом защиты прав потребителя и в перспективе должна обеспечить гарантии качества лицензии при минимальных затратах на ее выдачу. Лицензированию подлежат организации, занимающиеся оценочной деятельностью по указанным направлениям и имеющие в штате необходимое количество сертифицированных оценщиков. Официальная система сертификации является единой и осуществляется общественным советом оценщиков. Предусматриваются следующие категории оценщиков:

- сертифицированный оценщик;

- мастер оценки;

- магистр оценки.

Полноценное функционирование рынка оценки является задачей государственной важности, поэтому система оценки является открытой, что подразумевает возможность обоснованного отказа от использования результатов ранее проведенной оценки, открытый доступ к методологии определения стоимости.

В соответствии с принципом «открытости системы оценки» и «защиты стоимости», при Общественном совете оценщиков создается апелляционная комиссия, в состав которой входят представители администраций и независимых оценщиков. В задачи этой комиссии входит обеспечение возможностей досудебного разбирательства при возникновении спорных вопросов.

Организация регулирования рынка оценки осуществляется как на государственном, так и на местном уровне. При этом местным органам запрещено создавать собственные методологии. Местные административные органы должны выступать такими же потребителями оценочных услуг, как иные юридические и физические лица.

Государство на рынке оценки выступает не только регулятором, но и прямым участником, непосредственно осуществляющим оценку. При этом квалификация государственного оценщика должна быть на уровне не ниже частного.

3. Анализ рынка недвижимости

3.1 Методы обработки данных

Такие важные для анализа рынка недвижимости величины, как цена группы объектов, время экспозиции и др., называют случайными величинами. Методами изучения случайных величин занимается теория вероятностей и математическая статистика.

Случайная величина (СВ) - это такая величина, которая может принимать различные значения под воздействием случайных (неконтролируемых, нерегулируемых) факторов.

Случайная величина может изменяться также под воздействием неслучайных факторов. Например, цена объекта недвижимости изменяется в Зависимости от его размера или удаления от центра города. Однако, в ряде случаев закономерность таких изменений неизвестна, или конкретная задача не требует ее учета. Тогда и эти факторы относят к разряду случайных.

Генеральная совокупность значений СВ - это совокупность всех значений, которые она может принять под воздействием случайных факторов. Например, стоимость всех квартир жилищного фонда города в определенный момент времени, или все цены сделок в городе за определенный период времени.

Генеральная совокупность может разделяться на группы (подсовокупности) по определенному признаку (неслучайному фактору). Например, жилой фонд и сделки - по районам (зонам) города, типам домов, числу комнат. Доля подсовокупностей каждого типа характеризует структуру генеральной совокупности.

Структура генеральной совокупности - это доля (процентный состав) в ней подсовокупностей, выделенных по одному или нескольким признакам. Генеральная совокупность может также разделиться на выборки.

Выборка - это несколько Значений СВ, выбранных из генеральной совокупности по случайному признаку.

Например, все проданные за определенный период квартиры в городе являются выборкой из жилфонда; квартиры, проданные той или иной фирмой, являются выборкой из жилфонда и также из всех квартир, проданных в городе.

Выборка по своей структуре может отличаться от генеральной совокупности. В этом случае говорят, что она нерепрезентативна относительно генеральной совокупности.

Репрезентативность (представительность) выборки - это ее достаточно близкое соответствие генеральной совокупности по основным характеристикам (прежде всего структуре).

Случайная величина (как ее генеральная совокупность, так и выборка) описывается различными способами. Первый да них это построение функции распределения, например, в виде гистограммы. Гистограмма - это представление СВ в виде столбчатого графика, отражающего долю (количество) попаданий СВ в различные диапазоны ее значений.

Другой способ описания СВ - это определение ее параметров, характеризующих среднее значение и разброс СВ вокруг среднего.

Значения средних и рассеяния, определенные для выборки и для генеральной совокупности, могут отличаться. Это отличие трактуется как ошибка в определении параметров генеральной совокупности по параметрам выборки.

Ошибка складывается из двух частей (рис.5).

Первая -- это систематическая ошибка, зависящая от степени репрезентативности выборки.

Вторая - это случайная ошибка, зависящая от объема выборки, Для различения параметров генеральной совокупности и выборки им иногда присваивают различные имена.

Размещено на http://www.allbest.ru/

Размещено на http://www.allbest.ru/

Рис.5 Статистическая ошибка

В качестве среднего значения СВ могут использоваться различные величины, например, медиана, мода, среднее арифметическое выборки (математическое ожидание генеральной совокупности).

Медианное значение СВ - это одно из ее значений в выборке, относительно которого половина значений превышает медианное, а другая половина не превышает. Разброс (рассеяние) СВ может оцениваться различными величинами, например, размахом (диапазоном разброса), дисперсией или среднеквадратическим отклонением, доверительным интервалом. Размах СВ - это разность между максимальным и минимальным ее значением.

Дисперсия (среднеквадратическое отклонение - СКО) СВ - это расчетная величина, определяемая по специальной формуле и характеризующая степень отклонения каждого из значений СВ от среднего. Среднеквадратическое отклонение генеральной совокупности обозначается греческой буквой «сигма», выборки -- латинской «s».

Доверительный интервал -- это размах СВ, определенный не по всем ее значениям, а по заданной доле значений, примыкающих к среднему. Доля значений, по которой определяется доверительный интервал, называется доверительной вероятностью. Выбор того или иного показателя определяется решаемой задачей. На практике может потребоваться любая из них.

Простейшей задачей, которую можно решать с использованием данных о ценах на единичные квартиры Ц1, Ц2 и т.д., накопленных за определенный промежуток времени, является определение средней цены Цср. по формуле среднего арифметического:

Цср.=(Ц1+Ц2+...+Цn)/n (1)

где n - число накопленных значений цен (объем выборки).

Для перехода к расчету средней цены 1 кв. м необходимо учесть, что применяемый на практике способ расчета через деление средней цены квартиры Цср. на среднюю площадь квартиры Пер. может дать существенную ошибку (до 5-7%). Поэтому следующее правило обязывает вычислять эту величину по формуле

Сср.=(Ц1+Ц2+...+Цn)/(П+П2+...+Пn) (2)

Иногда удобнее применять равноценную формулу

Сср.=(С1+С2+...+Сn) (3)

где С1, С2 и т.д. -- цена 1 кв. м общей площади квартиры;

С1=Ц1/П1 и т. д.;

П1 и т.д. - общая площадь квартиры.

Пользуясь данными по ценам на квартиры за февраль-апрель 2013 года рассчитаем по формуле (2) среднюю стоимость одного квадратного метра для однокомнатных двухкомнатных и трехкомнатных квартир в рассматриваемых районах города.

Таблица 1

Определение средней стоимости одного кв.м. квартир

Период времени	Район	Кол-во комнат	?Цi	?Пi
Февраль	Жетысуйский	1	9715	961,7
		2	9620	986,6
		3	8670	886,2
	Турксибский	1	10540	1086,2
		2	14250	1429
		3	13730	1365,3
Март	Жетысуйский	1	15840	1544,5
		2	10960	1084,3
		3	12040	1277,8
	Турксибский	1	15640	1586,8
		2	15240	1577,3
		3	14250	1474,3
Апрель	Жетысуйский	1	14150	1431
		2	13550	1376,2
		3	13500	1390,8
	Турксибский	1	17860	1744,2
		2	18000	1893,9
		3	17140	1781

Аналогично рассчитываются среднемесячные значения времени экспозиции и другие средние величины.

Выделение подвыборок цен для отдельных категорий квартир и зон города позволяет сузить разброс цен в выборке и создает предпосылки для изучения влияния параметров квартир одной категории на их цену.

Наличие нескольких выборок объемом пj, выделенных по признаку типа жилья (хрущевки, стандартные квартиры, улучшенной планировки и т.д.), либо размера (однокомнатные, двухкомнатные и т.д.), либо района расположения (центр, вблизи центра, окраины), либо по сочетанию признаков позволяет получить среднее значение цены 1 кв. м для каждой категории квартир, а затем осреднить его по совокупности квартир города по формуле средневзвешенного арифметического:

Сср.=(Сср.1Чn1+Сср.2Чn2+...+Сср.jЧnj+...+Сср.mЧnm)/n, (4)

где m - число выборок (выделенных категорий жилья).

Применение формулы не только облегчает расчеты при определении средней цены продажи или покупки квартир в городе, но и позволяет расширить круг решаемых задач.

Набор значений объемов выборок (n1, ..., nj, ..., nm) характеризует структуру оцениваемой генеральной совокупности. Если известна структура таких совокупностей, как жилищный фонд города; или приватизированный жилой фонд, или вновь строящийся жилой фонд, то при наличии данных по средней цене сделок в каждой категории квартир можно рассчитать среднюю цену 1 кв. м в соответствующем фонде, а также общую стоимость жилого фонда, потенциальный объем рынка (стоимость приватизированного и нового фонда) и др.

Обнаружив парадоксальный факт превышения средней цены сделок над средней ценой предложения (при равенстве либо обратном соотношении индивидуальных цен); его объяснили различием в структуре совокупностей предлагаемых к продаже и проданных квартир.

Оценка дисперсии и среднеквадратического отклонения выборки производится по формулам (исключение выскакивающих значений)

s2 =(Сi-Сср) /(n-1), s=v s2 (5)

После определения дисперсии необходимо исключить из выборки крайние (справа и слева) «выскакивающие» значения, и заново рассчитать параметры выборки. При этом используется «правило трех сигм»: исключаются значения, лежащие за пределами доверительного интервала в плюс/минус три среднеквадратических отклонения. Это соответствует доверительной вероятности 0,98 (т.е. исключаются из рассмотрения примерно 2% крайних значений). Применяются и более жесткие критерии, например, две сигмы (доверительная вероятность 0,95).

При отсутствии на фирме специалистов, владеющих методами математической статистики или соответствующими компьютерными программами, руководитель фирмы может грубо оценить величину разброса по формуле:

s=(Сmax-Сmin)/6, (6)

где Сmax, Сmin - максимальное и минимальное значения цен в выборке (за исключением "выскакивающих" значений).

Среднее значение случайной величины по данным репрезентативной выборки значений всегда рассчитывается с погрешностью, величина которой зависит от двух. факторов собственного разброса значений в выборке и ее объема. Если разброс измерен величиной среднеквадратического отклонения s, то приближенная оценка погрешности в определении средневыборочного при доверительной вероятности 0,95 равна:

(7)

Из формулы следует, что погрешность в определении среднего обратно пропорциональна корню квадратному из объема выборки и пропорциональна ее собственному разбросу. Наличие данных о погрешности в определении средних цен позволяет при сравнении двух выборок (например, по двум различным районам, или категориям квартир, или за два различных месяца) использовать следующее правило: выборки считаются различающимися незначимо, если разность их средних меньше суммы половины погрешностей. Например, при разнице средних в феврале и марте на 3,5% и погрешности в их определении +\-4% нельзя говорить о росте цен в феврале.

На практике используются два способа привязки данных к моменту времени: «на заданный момент времени» и «за определенный период времени» Общее правило состоит в том, что применение того или иного способа должно строго увязываться с характером данных. Так, данные о структуре жилфонда требуют первого способа, а данные о средней цене сделки - второго. Существуют и данные, которые могут описываться обоими способами, но при этом меняется их трактовка. Так, выражение «средняя цена предложения на 1.01.09» означает, что при расчете этой величины использовались все предложения, содержащиеся в листинге фирмы на эту дату, а выражение «средняя цена предложения за декабрь 05» - только предложения, поступившие за декабрь.

Исходя из изложенного, часто встречающееся в публикациях выражение «средняя цена квартир в городе N на 1.01.09» не имеет смысла, т.к. в нем нарушено правило об уточнении понятия цены (следует писать «средняя цена предложения квартир»); если же имелись в виду цены сделок, то следует писать «средняя цена сделок за 31.12.09» (если осреднялись сделки за один день), или «за 12.05» (если осреднялась выборка за месяц).

Первый вариант вряд ли реален, поскольку выборка сделок за один день слишком мала. Таким образом, следующее правило требует фиксировать (пояснять) используемый способ привязки средних данных к определенному моменту времени.

Наличие достаточно большой последовательности помесячных (понедельных) данных о средних значениях изучаемых показателей (динамического ряда) позволяет построить график изменения показателя во времени; первым шагом при этом является построение ломаной линии, проходящей через отмеченные точки на графике. Однако, останавливаться на этом шаге и делать выводы об изменении показателя за месяц, квартал, год по разности значений точек можно лишь при достаточно большом объеме выборок, когда для каждой пары точек всего ряда соблюдается следующее правило:

С2>С1+D, (8)

где С2, С1 - большее и меньшее значения показателя.

В противном случае необходимо сделать второй шаг - сглаживание ряда. Правило сглаживания состоит в том, что следует провести (хотя бы от руки) плавную линию так, чтобы близкие точки отклонялись от нее примерно на равные расстояния. Желательно выполнить эту операцию более строго, проведя аппроксимацию полученной кривой одной из простейших функций (например, полиномом невысокого порядка) и определив ее коэффициенты специальными методами математической статистики, например, методом наименьших квадратов.

Дальнейшее правило состоит в том, что проценты, прироста или снижения показателей за определенный период вычисляются по точкам кривой, а не по фактическим значениям, и точность их при этом повышается.

Полученная согласно правилам аппроксимационная кривая представляет собой простейшую модель исследуемого процесса. Однако использовать ее для целей прогнозирования возможно лишь на коротком участке (один-два месяца), и лишь когда изменения тенденций не ожидается.

Более глубокий анализ и прогноз возможен, когда математическая модель процесса построена на основе выявленных закономерностей протекания исследуемого процесса. Такими закономерностями являются, например, общая закономерность s-образного роста цен на жилье при переходе от централизованной к рыночной экономике и корреляционная связь между темпами роста курса доллара к тенге и рост долларовых цен на жилье. В результате получена двухпараметрическая модель вида:

Ц(Т)=А/(1+ехр(В+СТ)) + кх(Т) + еrr, (9)

где Ц -- цена 1 кв. м общей площади квартиры;

Т -- порядковый номер месяца;

А, В, С, к -- постоянные коэффициенты (параметры модели);

х -- прирост месячных темпов девальвации.

Построенная на их основе математическая модель процесса изменения цен на жилье в Алматы успешно использовалась для прогноза цен на год вперед.

Финансовая доступность жилья на рынке для населения - показывает, сколько лет среднестатистическая семья или домохозяйство; того или иного города должна откладывать весь свой суммарный годовой денежный доход (в другом варианте - всю заработную плату всех работающих членов семьи за год), чтобы купить на первичном или вторичном рынках жилья стандартную двухкомнатную квартиру.

Уровень доходов берется в расчете на домохозяйство. Вообще в статистике показатели уровня жизни традиционно исчисляются на душу населения. Однако в последние годы все чаще объектом наблюдения оказывается семья или домохозяйство (в понятии «домохозяйство» объединяются семьи из двух и более человек и ведущие самостоятельное хозяйство одиночки).

В качестве стандартной, в соответствии с методикой Всемирного Банка и Хабитата ООН, для Казахстана выбрана двухкомнатная квартира. Такие квартиры составляют до 45 % от общего числа жилищных единиц практически каждого города.

Стандартная квартира характеризуется следующими признаками:

-- расположена в районах города, прилегающих к его центру (но не в самом центре и не на окраине) - так называемое «второе кольцо».

-- находится в многоэтажном панельном доме стандартной планировки (девяти - или двенадцатиэтажный дом), имеет кроме 2 комнат, кухню, санузел, холодное и горячее водоснабжение газовую или электроплиту.

-- общая площадь - от 48 кв.м.

Средняя цена стандартной квартиры на первичном и вторичном рынках жилья в городах определяется по данным риэлтерских фирм либо может быть рассчитана с помощью средних цен.1.кв. м общей площади проданных квартир, умноженных на общую площадь стандартной квартиры.

3.2 Анализ цен на рынке вторичного жилья г. Алматы

На рынке вторичного жилья снижение ценовых показателей продолжается. Средневзвешенная стоимость сократилась на 1,7% до уровня 1471 у.е./кв.м. Количество выставленного на продажу жилья увеличилось на 4,5% до 6503 квартир. В связи с этим, объем предложения вырос на 3,2%, составив 825 млн у.е..

За истекший период рост выставленных на продажу квартир наблюдается во всех районах города, кроме Ауэзовского и Турксибского, где спад составил 0,5% и 3% соответственно. Максимально выросло предложение в Бостандыкском районе - на 11%, а минимально - в Медеуском, на 3%.

Изменение средней стоимости 1 кв. м по районам в у.е.

На анализируемой неделе средняя стоимость сократилась во всех районах города, кроме Жетысуйского, где средняя цена не изменилась. Максимальное снижение средней цены зафиксировано в Турксибском районе - на 5,7%, а минимальное - в Ауэзовском, на 0,4%. Подробные изменения стоимости 1 кв.м жилой площади и структуры в районах, произошедшие на этой неделе, в таблицах 2 и 3.

Таблица 2. Изменение ценовых показателей по районам

Район	Ценовой показатель на 14 апреля 2013 года, у.е./кв.м	Ценовой показатель на 21 апреля 2013 года, у.е./кв.м	Темп роста/ снижения, у.е.	Темп роста/ снижения, %
Алмалинский	1725	1706	-19	-1,14
Медеуский	2208	2170	-38	-1,71
Бостандыкский	1786	1771	-15	-0,89
Жетысуйский	1208	1208	0	0
Ауэзовский	1353	1348	-5	-0,39
Турксибский	1007	950	-57	-5,68
Город	1496	1471	-25	-1,65

Таблица 3. Изменение структуры предложения вторичного рынка жилья по районам

Район	Кол-во предложений на 14 апреля 2013 года, шт.	Кол-во предложений на 21 апреля 2013 года, шт.	Темп роста/ снижения, %	Темп роста/ снижения, шт.
Алмалинский	1412	1470	+58	+4,11
Медеуский	1479	1471	-8	-0,54
Бостандыкский	1811	2002	+191	+10,55
Жетысуйский	291	307	+16	+5,50
Ауэзовский	1028	1057	+29	+2,82
Турксибский	202	196	-6	-2,97
Город	6223	6503	+280	+4,50

В Алмалинском районе ценовой показатель сократился на 1,1%. При этом 2-, 3- и многокомнатные снизились в цене на 2,7%, 4,1% и 1,3% соответственно, а 1-комнатные квартиры, напротив, выросли на 3,9%.

В зависимости от типа постройки, спад средних цен зафиксирован в монолитных домах - на 1,5%, панельных и кирпичных - на 1% и 0,9% соответственно.

В Медеуском районе зафиксировано снижение средней стоимости на 1,7%. Это произошло вследствие спада средних цен 1-комнатных - на 2,6%, 2-комнатных - на 1,8% и 3-комнатных - на 2,5%, а на многокомнатные квартиры, напротив, наблюдается рост на 0,4%.

Спад средней стоимости на квартиры в монолитных и кирпичных постройках - 5,2% и 0,4% соответственно, а в панельных, напротив, рост - 0,6%.

В Бостандыкском районе наблюдается спад средних цен предложения на 0,9%, который, в зависимости от формата квартир, распределился следующим образом: на 2-комнатные - 2,4%, на 3-комнатные - 0,4% и многокомнатные - 1,3%. На 1-комнатные квартиры наблюдается недельный рост цен на 0,5%.

Снижение ценового показателя прослеживается в панельных постройках - 0,2%, кирпичных и монолитных - 0,7% и 1,7% соответственно.

В Жетысуйском районе ценовой показатель в течение недели не изменился. При этом спад средних цен зафиксирован на 1-, 3- и многокомнатные - на 0,5%, 0,3% и 1,9% соответственно, а на 2-комнатные квартиры, напротив, рост - 2%.

В зависимости от материала стен, цены сократились на квартиры в монолитных домах на 3,7%, а в панельных и кирпичных постройках, напротив, выросли на 0,7% и 3,2% соответственно.

В Ауэзовском районе снижение средней стоимости составило 0,4%. Это произошло вследствие спада средних цен 2-, 3- и многокомнатного жилья на 0,4%, 0,9% и 0,8% соответственно. На 1-комнатные ценовой показатель вырос на 0,6%.

Спад средних цен на квартиры в монолитных и кирпичных домах - 1,1%, а в панельных, напротив, рост - 1%.

В Турксибском районе ценовой показатель за неделю сократился на 5,7%, и это оказалось максимальным снижением по городу. При этом 1-комнатное жилье упало в цене на 5,3%, 2-комнатное - на 0,2%, 3-комнатное - на 4,3% и многокомнатное - на 3,4%.

Снизились средние цены на квартиры в панельных и монолитных постройках на 4,2% и 14,6% соответственно, в кирпичных, напротив, наблюдается рост на 2,6%.

Максимальное снижение средней стоимости квартир с 25 сентября 2011 г. наблюдается в Жетысуйском и Турксибском районах - 61%, а минимальное - в Бостандыкском - на 49%.

Изменение средней стоимости по количеству комнат и типу постройки.

На данной неделе по городу спад средних цен наблюдается на все форматы квартир. Максимально сократилась средняя стоимость 3-комнатных - на 2,1%, а минимально - 1-комнатных - на 0,8% (таблицы 4 и 5).

Таблица 4. Изменение ценовых показателей по количеству комнат

Формат квартиры	Ценовой показатель на 14 апреля 2013 года, у.е./кв.м	Ценовой показатель на 21 апреля 2013 года, у.е./кв.м	Темп роста/ снижения, у.е.	Темп роста/ снижения, %
1-комнатные	1381	1370	-11	-0,79
2-комнатные	1452	1438	-14	-0,98
3-комнатные	1567	1533	-34	-2,12
Многокомнатные	1614	1587	-27	-1,65
По городу	1496	1471	-25	-1,65

Таблица 5. Изменение структуры предложения вторичного рынка жилья по количеству комнат

Формат квартиры	Количество предложений на 14 апреля 2013 года, шт.	Количество предложений на 21 апреля 2013 года, шт.	Темп роста/ снижения, шт.	Темп роста/ снижения, %
1-комнатные	1307	1276	-31	-2,37
2-комнатные	2029	2117	+88	+4,34
3-комнатные	2167	2341	+174	+8,03
Многокомнатные	720	769	+49	+6,81
По городу	6223	6503	+280	+4,50

В зависимости от формата квартир, снижение цен с 25 сентября 2011 г. распределилось следующим образом: 1-комнатные потеряли 53% (-1574 у.е./кв.м) от стоимости, 2-комнатные - 54% (-1676 у.е./кв.м), 3-комнатные - 55% (-1869 у.е./кв.м) и многокомнатные - 57% (-2119 у.е./кв.м).

По сравнению с предыдущей неделей, спад ценового показателя наблюдается на квартиры в монолитных и панельных постройках на 4,8% и 0,5% соответственно, а в кирпичных, напротив, рост - на 0,4%.

Таблица 6. Изменение ценовых показателей по типу постройки дома

Тип постройки	Ценовой показатель на 14 апреля 2013 года, у.е./кв.м	Ценовой показатель на 21 апреля 2013 года, у.е./кв.м	Темп роста/ падения, у.е.	Темп роста/ падения, %
Панель	1373	1366	-7	-0,52
Кирпич	1595	1602	+7	+0,42
Монолит	1528	1455	-73	-4,77

Таблица 7. Изменение структуры предложения вторичного рынка жилья по типу постройки

Тип постройки	Количество предложений на 14 апреля 2013 года, шт.	Количество предложений на 21 апреля 2013 года, шт.	Темп роста/ падения, шт.	Темп роста/ падения, %
Панель	2929	3079	+150	+5,12
Кирпич	1961	2087	+126	+6,43
Монолит	1333	1337	+4	+0,30

В зависимости от типа постройки, наибольшее снижение с 25 сентября 2011 г. претерпела средняя стоимость квартир в панельных домах - на 57% (-1834 у.е./кв.м), кирпичных и монолитных - на 55% (-1921 у.е./кв.м) и 53% (-1637 у.е./кв.м) соответственно.

Итак, с 25 сентября 2011 года общее уменьшение средневзвешенной цены предложения 1 кв.м по городу составило 55,1% (-1808 у.е./кв.м).

Индекс расслоения по городу зафиксирован на отметке 2,12. При этом диапазон цен выставленных на продажу квартир незначительно сузился

По сравнению с прошлой неделей, на квартиры элит-класса спад цен составил 0,9%, и ценовой показатель оказался на отметке 2187 у.е./кв.м, на квартиры эконом-класса - 0,7% (1030 у.е./кв.м).

В сегменте «дорогого» жилья сокращение средних цен наблюдается на 2-комнатное жилье на 1,4%, 3-комнатное - 1% и многокомнатное - на 2,7%. Однокомнатные квартиры, напротив, за неделю выросли в цене на 1,4%.

Спад средних цен в сегменте «дешевого» жилья прослеживается на 3-комнатные - на 2,8% и многокомнатные - на 2%. На 1- и 2-комнатные квартиры наблюдается рост ценового показателя на 0,2% и 1,9% соответственно.

Более подробно недельные темпы средних цен «дорогого» и «дешевого» жилья в районах и индекс расслоения представлены в таблице 8.

Таблица 8. Изменение индексов стоимости «дорогого» и «дешевого» жилья по районам (для расчета которых используется 10% самых «дорогих» и 10% самых «дешевых» квартир)

Район	Индекс расслоения (отношение «дорогого» жилья к «дешевому»)	Изменение средней стоимости «дорогого» жилья, %	Изменение средней стоимости «дешевого» жилья, %	Изменение средней стоимости «дорогого» жилья, у.е.	Изменение средней стоимости «дешевого» жилья, у.е.
Алмалинский	2,35	-4,32	+1,43	-119	+16
Медеуский	2,55	-2,84	-1,92	-102	-27
Бостандыкский	2,33	-1,52	+0,33	-43	+4
Жетысуйский	2,12	+5,27	-0,25	+95	-2
Ауэзовский	1,71	+1,49	+1,33	+26	+13
Турксибский	1,80	-3,35	-5,00	-45	-38
Город	2,12	-0,94	-0,71	-21	-7

Максимальный индекс расслоения в Медеуском районе (цена «дорогого» сектора почти в 2,55 раза выше «дешевого»), а минимальный - в Ауэзовском (в 1,71 раза).

С 25 сентября 2011 г. в сегменте «дорогого» жилья стоимость сократилась на 52,3% (-2396 у.е./кв.м), а в сегменте «дешевого» - на 52,6% (-1145 у.е./кв.м).

Выводы и прогноз: Итак, объемы предложения неуклонно растут, а ценовые показатели по городу продолжают снижаться.

В связи со сложившейся ситуацией в финансовом секторе и снижением платежеспособности граждан можно предположить, что в ближайшие месяцы средняя стоимость предложения продолжит сокращаться в пределах 3-5% в месяц.

3.3 Факторы, изменяющие стоимость объектов во времени

Понятно, что стоимость единичного объекта изменяется в некоторых пределах относительно характерного для данного города (среднего) уровня. Поэтому остальные факторы следует сгруппировать по характеру их влияния на средний по совокупности объектов уровень.

Во-первых, выделятся группа факторов, связанная со степенью развития рынка в данном городе.

Во-вторых, экономические факторы необходимо разделелить на региональные (состояние экономики города) и национальные (макроэкономические параметры).

В третьих, все факторы дифференциируются на группы по признаку быстродействия: долговременные, медленно меняющиеся, определяющие некий более или менее стабильный уровень цен, и кратковременные, средне или быстро меняющиеся, определяющие тенденции изменения цен.

В результате все факторы объединяются в 4 группы:

- факторы, зависящие от стадии развития рынка жилья;

- факторы, зависящие от специфических особенностей города, региона (физические факторы);

- факторы, зависящие от социально-экономических условий региона;

- факторы, зависящие от макроэкономических условий в стране.

Анализируя стадии развития рынка жилья, рекомендуется акцентировать внимание на росте цен, их стабильном состоянии или снижение.

Ценовая ситуация на рынке недвижимости, подтверждается основными закономерностями развития рынка жилья.

В городах, продвинутого рынка недвижимости - цены стабилизируются. В городах со слабым рынком - цены колеблются.

Продолжается рост цен в городах, находящихся на стартовой и переходной стадиях развития рынка недвижимости.

Снижаются цены, прежде всего в городах с депрессивным состоянием экономики: остановка крупных производств, снижение эффективности бизнеса в торговле, сфере обслуживания вследствие взаимных неплатежей предприятий и организаций, задержке выплат населению. Интересно отметить, что практически во всех городах отмечается существенное превышение предложения жилья над спросом. Этот фактор, считающийся определяющим в ценообразовании.

Анализируя специфические особенности рассматриваемого региона, города, рекомендуется оценить:

- Масштаб города, характер его промышленного развития.

- Структура и состояние жилищного фонда

- Удаление от столиц, других крупных центров, соседних государств.

- Характер транспортных связей с другими регионами, соседними государствами.

- Природные условия.

- Экологические условия.

Эта группа факторов является достаточно стабильной во времени.

В крупных административных, промышленных, транспортных, курортных центрах, с высоким уровнем финансовых потоков, высокоприбыльными инвестициями, хорошими перспективами развития, благоприятными природными и экологическими условиями, уровень цен достаточно высок.

В малых городах с отсутствием промышленности или монопромышленной экономикой (города-шахты, города-заводы, города- комбинаты), низким уровнем финансовых потоков, отсутствием инвестиций и перспектив развития, удаленных от крупных центров, транспортных узлов, рынок развивается медленно и формируется (после стабилизации) достаточно низкий уровень цен.

Анализируя социально-экономические условия в регионе в перечень факторов этой группы рекомендуется включить:

- Социально-демографические характеристики населения (средний размер семьи, уровень образования, профессиональный состав, подвижность населения, уровень миграционных потоков).

- Политика и ориентация местных властей

- Уровень доходов населения

- Расслоение населения по доходам

- Темпы строительства нового жилья

- Уровень спроса на жилье

- Уровень предложения жилья

Пассивная политика местных властей, низкий уровень доходов населения, при сравнительно невысоком их расслоении, низкие темпы строительства определяют низкий спрос и низкое предложение, угнетают цены на жильё, приводят к их снижению, либо (на фоне других тенденций) сдерживают рост цен.

Активная рыночная политика местных властей, быстрый рост уровня доходов отдельных групп населения приводят к повышению спроса и росту цен на жильё, а в случае снижения темпов строительства и предложения жилья - к быстрому росту цен. Активная политика и социальная ориентация властей, высокий общий уровень доходов, формирование мощного среднего класса, высокие темпы строительства создают благоприятные условия для развития рынка, при этом растет и спрос, и предложение, цены на жильё стабилизируются на высоком уровне или умеренно растут. Экономические условия для формирования цен на жилье во многом определяются общей экономической обстановкой в стране, но состояние экономики в конкретных регионах и городах накладывает свои особенности на уровень перечисленных факторов. Как и предыдущая группа, эти факторы действуют достаточно стабильно во времени, но все же от года к году их состояние и воздействие может меняться. Это изменение может иметь колебательный, циклический характер. В результате на ранних стадиях развития рынка темпы роста цен могут увеличиваться или уменьшаться вплоть до прекращения роста и даже временного снижения, а при развитом рынке - создается колебательный характер изменения цен.

Анализируя макроэкономические условия в стране рекомендуется оценить темпы роста ВВП, промышленного и аграрного производства, уровень и динамика банковской ставки процента, доходности ценных бумаг и т.д. Однако, с точки зрения анализа динамики цен на жилье, в условиях инфляции, следует определить связь индексов роста цен на жилье с индексами инфляции.

Характер влияния каждого из макроэкономических факторов на темпы роста цен на жилье существенно зависит от применяемых на рынке данного города вида цен (тенге, долларовые, евро, смешанные).

В городах с устойчиво долларовыми ценами отмечается связь между сезонными колебаниями цен и соответствующими изменениями темпов девальвации тенге к доллару (евро).

В городах с ценами в тенге наблюдается аналогичная связь между изменением темпов роста цен на жилье и темпов инфляции.

Заключение

В данной работе реализован системный подход к анализу недвижимости. В качестве основных компонентов недвижимости, как системы, приняты:

-- пространственно-экономическое развитие, где недвижимость рассматривается как совокупность процессов предварительного исследования инициативы создания, развития, управления и эксплуатации;

-- вид использования, который в решающей степени определяет состав, содержание и количественные значения всех связанных с недвижимостью показателей;