Оценочная деятельность в сфере управления недвижимостью: проблемы и направления совершенствования (на примере деятельности "ООО Уральского аналитического центра независимой оценки собственности", г. Нижний Тагил)

- Организация строительства жилья, автогаражей, социальной инфраструктуры;

- Проектно-конструкторские, строительно-монтажные, пуско-наладочные, отделочные и ремонтные работы;

- Посреднические, маркетинговые, консультативные услуги;

- Организация и проведение семинаров, ярмарок, выставок;

- Рекламная деятельность;

- Операции с недвижимость;

- Внешнеэкономическая деятельность.

Рассмотрим подробнее виды деятельности организации, ООО «Уральский аналитический центр независимой оценки собственности».

1. Независимая оценка жилой недвижимости;

Оценка стоимости жилой недвижимости - выявление фактической, другими словами рыночной стоимости квартиры, дома либо другого жилья, а так же определение ущерба, причиненному имуществу, либо стоимости восстановления причинённого ущерба, основываясь на анализе ценообразующих факторов, стоимости на рынке недвижимости.

Для осуществления оценки квартиры, дома либо другого жилья в организации достаточно двух документов:

- Документ, подтверждающий право владения на объект недвижимости;

- Документ, содержащий информацию о технических характеристиках жилого помещения.

Так же осуществляется выезд на осмотр жилой недвижимости, далее составляется рукописный акт осмотра помещения, эксперт делает ряд фотографий, подтверждающих содержание выданного акта, которые будут включены в отчет об оценке недвижимости, так же будут являться визуальным подтверждением.

Итогом проведения оценки недвижимого имущества, будет являться отчет об оценке, которые имеет юридическую силу и возможен к представлению, как доказательств в любой организации, органам государственной власти, а так же суду - если, это дело о компенсационных выплатах.

2. Оценка коммерческой недвижимости;

Коммерческая недвижимости, является актуальной недвижимости, постоянные открытия баров, ресторанов и магазинов, для которых необходима соответствующая площадь и здание. В связи с вышесказанным, владельцам необходима оценка коммерческой недвижимости, она производится в случае купли - продажи имущества, выставление арендной ставки на недвижимости, кредита под залог.

Основные типы коммерческой недвижимости:

- Офисная;

- Торговая;

- Производственные помещения и склады.

Для поредения стоимости коммерческой недвижимости, необходимо учитывать определенные критерии, для выставления разумной цены. Первоочередным критерием является - расположение недвижимого имущества, очень важно близкое расположение к центру, наличие достаточных транспортных развязок.

Специфика коммерческой недвижимости важна для проведения оценки. Наиболее высокой ценой обладает торговая недвижимость. Оценщиком производится оценка площади помещения, наличия удобств, состояние ремонта и т.д.

Для проведения оценки коммерческой недвижимости необходимо провести переговоры, между заказчиком и оценщиком, обсуждение всех деталей сделки, после чего заключается договор. Далее заказчик обязан предоставить необходимые для оценки документы:

1. Документ, подтверждающий права на недвижимость и земельный участок; в случае, если вы арендуете его, нужно предоставить договор аренды;

2. Документы из БТИ: технический паспорт, экспликация, приложение с планом этажей;

3. Бухгалтерские документы - о стоимости объекта, эксплуатационных тратах и фонде выплаты рабочим заработной платы.

После того, как договор заключен, необходим осмотр и фотографии объекта оценки, так же заполняется акт. Далее составляется оценочный протокол, в данном протоколе указывается дата проведения процедуры и критерии оценки. После проведения всех процедур по оценки коммерческой недвижимости, выдается отчет об оценке на конкретную дату.

3. Оценка стоимости квартиры;

Оценка квартиры очень распространена, чаще всего, это ипотека и страхование жилой недвижимости.

Оценка недвижимого имущества, то есть квартиры, является неотъемлемым этапом в оформлении ипотеки. Процедура оценки производится, для определения рыночной стоимости объекта. Рассмотрим необходимые параметры для оценки квартиры, для оформления процедуры ипотеки:

- Расположение объекта оценки, прилегающая инфраструктура;

- Площадь объекта оценки;

- Планировка и состояние отделки объекта оценки;

- Тип дома, количество этажей.

Далее производится подсчёт рыночной стоимости объекта оценки, необходимыми подходами, основным и чаще используемым, является сравнительный подход. После выявления рыночной стоимости, выдается отчет об оценке конкретного недвижимого имущества на конкретную дату. По данным из отчета об оценке, стоимости объекта, банк определяет сумму выдаваемого кредита.

4. Оценка стоимости дома;

В конкретных случаях необходима точная оценка объекта недвижимости, например, раздел имущества, продажа дома, либо необходимость вступления в наследство.

Оценка дома, от оценки квартиры, отличается объемом предстоящих работ, например необходимость учета большего количества факторов при оценке недвижимости. Основные факторы при оценки :

- характеристика отделки дома;

- материал, из которого изготовлен дом;

- Проект здания;

- Наличие или отсутствие подсобных помещений;

- Прилегающая инфраструктура (удаленности от города или центра).

Оценка недвижимого имущества - дома за городом осуществляется в три этапа. Первый этап - это подготовка необходимых документов, основными документами являются:

- правоустанавливающие документы на недвижимость и земельный участок;

- Технический паспорт на недвижимость.

Так же в процессе оценки владельца недвижимости могут попросить следующие документы:

- Паспорт БТИ;

- Кадастровый план ЗУ;

- Сведения о наличии ограничений по использованию недвижимости;

- Документ об эксплуатационных расходах.

Далее производится выезд оценщика на объект оценки, осуществляется сбор информации о доме, оценщик делает фотографии объекта оценки, производит замеры строения, осуществляет проверку дома, сверяет и вносит изменения (если такие есть) в документы.

Затем происходит подготовка отчета об оценке, т.е производится оценка дома. После всех процедур по оценке, заказчик получает отчет об оценке недвижимости на конкретную дату.

5. Оценка земли;

Оценка земли осуществляется в четыре этапа. На первом этапе оценки земли, производится сбор всей необходимой документации для осуществления оценки:

- свидетельство о регистрации права собственность;

- договор купли-продажи;

- выписка из кадастрового плана;

- геодезический план;

- сведения о сооружениях.

На втором этапе оценки земельного участка, оценщик выезжает на объект, производит сбор данных о земельном участке, фотографирует объект оценки.

На третьем этапе оценки земельного участка, производится анализ собранных и полученных данных о земельном участке. Так же производится и сама оценка, оценщик определяет стоимость земельного участка, используя сравнительный и доходный подходы. Факторы, влияющие на стоимость земельного участка:

- удаленность от населенных пунктов;

- наличие коммуникаций и инфраструктуры;

- в каких целях используется земля.

На завершающем четвертом этапе оценки земельного участка, происходит формирование отчета об оценке. В нем прописывается стоимость земельного участка, а так же каким образом производилась оценка. Далее заказчик получает отчет об оценке стоимости земельного участка на конкретную дату.

6. Оценка сооружений и оборудования;

При оценке сооружений и оборудований, главной целью является выявление стоимости всего объекта целиком, на котором присутствуют пристройки, а так же инженерные коммуникации. Эта оценка необходима при оформлении договора купли - продажи, оформлении договора на страховку имущества, сдачи помещения в аренду.

Рассмотрим процедуру выполнения работ по оценке сооружений и оборудования. На начальном этапе прозвонится составление задания на оценку, производится осмотр объекта оценки, попутно происходит сбор и обработка необходимой и полученной информации. Далее составляется отчет о проделанных результатах, и данные передаются заказчику. Оценщик выезжает на объект оценки с инструментами и актом осмотра и договора.

По окончанию осмотра объекта оценки необходимо обоюдно подписать договор и произвести оплату услуг. Далее оценщик выводит среднюю стоимость объекта оценки. Позже, когда отчет готов, оценщик выезжает на место оценки с готовым отчетом по оценке объекта, подписывается акт о приёме-передаче завершенных дел.

7. Оценка бизнеса;

Независимая оценка бизнеса осуществляется в случае, когда владелец бизнеса желает узнать реальную стоимость своего бизнеса. Под такую оценку подходят следующие случаи:

- страхование;

- кредитование;

- купля/продажа акций;

- судебные разбирательства между акционерами;

- продажа бизнеса.

Иными словами, оценка бизнеса проводится для выявления документально подтвержденной рыночной стоимости.

На первом этапе оценки, производится сбор основного перечня документов, для оценки бизнеса:

- регистрационные документы;

- устав юридического лица;

- Справка о видах деятельности предприятия и его структуре;

- бухгалтерская отчетность с аудиторским заключением;

- перечень основных средств с идентификационными данными;

- перечень активов компании.

На втором этапе оценки бизнеса, производится анализ конкретного рынка. На третьем этапе происходит расчет по оценки стоимость, с помощью разнообразных методик. Итоговым четвертым этапом является составление и согласование отчета об оценке. Далее, заказчик получает отчет об оценки бизнеса.

8. Оценка ценных бумаг;

Цена различных ценных бумаг формируется исходя из стоимости прав, в собственности владельца. Оценка возможна в следующих случаях:

- планирование сделок купли-продажи ценных бумаг;

- включение конкретных ценных бумаг в уставной капитал компании;

- вынужденной оценки рыночной стоимости бизнеса , а так же активов предприятия;

- установление залоговой базы.

Стоимостная величина ценных бумаг различна, расчёт производится для конкретной фондовой операции. Для каждого вида стоимости определен регламентированный метод расчета. Основными видами стоимости ценных бумаг являются:

- номинальная стоимость, складывается, исходя из решения учредителей компании, эмитента;

- балансовая стоимость, складывается исходя из стоимости по балансу компании;

- курсовая стоимость, складывается из анализа спроса и предложения на данные ценные бумаги;

- залоговая стоимость - цена ценных бумаг в случае их экстренной продажи и др.

Общество производит и иные услуги, в других сферах деятельности, которые не запрещены законом.

Оценочная деятельность является функционированием субъектов деятельности, сфокусированными на выявление рыночной или иных стоимостей по отношению к объекту оценки.

Четыре направления в оценки имущества:

- оценка недвижимого имущества;

- оценка ценности бизнеса (действующего предприятия);

- оценка ценности машин, а так же оборудования и транспортных средств;

- оценка нематериальных активов.

Вышеперечисленные направления основываются на едином методологическом основании понимания разновидностей рыночных цен, издержек, рыночных взглядов, финансово - кредитных подходов с применением сложных процентов.

Если говорить о контингенте организации «ООО Уральского аналитического центра независимой оценки собственности», можно сказать, что это ипотечные клиенты банков, таких как:

- Сбербанк России;

- Втб 24;

- Газпром Банк;

- Россельхоз банк;

- Альфа банк;

Клиенты обращаются за оценкой объекта недвижимости, для выяснения стоимостной величины недвижимости, которую они хотят приобрести в ипотеку, документ об оценки необходим, что бы собрать весь пакет документов, для предоставления самой ипотеки.

Так же клиенты обращаются с личными целями по оценки недвижимого имущества, например продажа объекта, покупатель желает потратить свои денежные средства разумно. Производится оценка стоимости на конкретный период времени, и клиент получает отчет о стоимости объекта.

2.2 АНАЛИЗ МЕТОДИК ОЦЕНКИ, ИСПОЛЬЗУЕМЫХ В ПРАКТИКЕ «ООО УРАЛЬСКОГО АНАЛИТИЧЕСКОГО ЦЕНТРА НЕЗАВИСИМОЙ ОЦЕНКИ СОБСТВЕННОСТИ»

Процесс оценки предполагает закономерность действий, осуществляемых в ходе определения стоимости.

Процесс оценки теоретически разделен на шесть этапов:

1. Определение задач;

- Идентификация объекта оценки. Проверка соответствия данных: наименование, местоположение, реквизиты, характеристика и т.д;

- Выделение предмета оценки. Оценивается весь комплект имущественных прав или отдельные права;

- Определение даты оценки: дата осмотра, дата судебного разбирательства;

- Формулировка цели оценки (назначение): ликвидация, взнос в установленный капитал, для целей налогообложения;

- Определение вида стоимости: рыночная, ликвидационная, инвестиционная, кадастровая;

- Ознакомление заказчика с условиями:

а. Использование прогнозируемых данных о дальнейших прибылях, а так же амортизационных выдачах, полученных от заказчика;

б. Денежные показатели, взятые из бухгалтерской отчетности без специальной аудиторской проверки;

в. «Юридическая экспертиза прав собственности не производилась»;

г. Все прогнозы основаны на текущей информации и в будущем могут изменяться;

д. Оценка действительна лишь на дату оценки;

е. Оценщик гарантирует конфиденциальность информации;

ж. Отчет является точкой зрения оценщика, без каких - либо гарантий цены реального имущества;

з. Заказчик обеспечивает оценщика всей необходимой информацией в том числе: техническими показателями, балансовой отчетностью за четыре года, договором с тремя лицами, документ о праве собственности. Оценщик имеет право получать информацию непосредственно в государственных органах, на оценщике нет ответственности за выводы, сделанные на основе недостоверной информации;

- Заказчик обеспечивает личное ознакомление оценщика с объектом;

2. Составление плана оценки;

- Предварительный осмотр объекта, определение источников информации - определять представителя со стороны заказчика, составлять перечень документов и сроки их предоставления заказчиком; В договоре подстраховать себя в обязательности сторон внести: сроки предоставления договора, если своевременно не договор предоставляется, то срок продляется на период не предоставления;

- Определение состава специалистов - оценщиков, включить представителя заказчика;

- Составление задания и календарного плана задания;

- Подготовка и подписание договора;

3. Сбор и проверка информации. Изучаются количественные и качественные показатели объекта оценки, собрание значительной информации, для установления ценности объекта оценки нужными подходами, а так же методами, которыми руководствуется оценщик при проведении оценки

4. Принятие уместных подходов к оценке. В процессе проведения оценки, оценщик, как исполнительное лицо обязан использовать подходы к оценке, такие как: затратный, сравнительный и доходный. Если же оценщик, ограничился одним, или двумя подходами к оценке, необходимо привести доводы об отказе того или иного подхода. Оценщик обладает правом, самостоятельно выбирать методы оценки, применяемые в конкретном подходе.

5. Согласование подходов и получение итоговой стоимости объекта оценки. При определении итоговой стоимости важно провести согласование полученных результатов в ходе проведения процесса оценки различными подходами. Согласование итоговой стоимостной величины происходит при необходимом учете вида стоимости, установленного в задании на оценку объекта, помимо этого важным аспектов в установлении итоговой стоимости является мнение оценщика о качестве полученных результатов, в пределах использования подходов.

6. Оформление отчета, предусматривает, что отчет это полная форма отчета, а именно вся документация, все расчеты, все приложения. Требования к отчету устанавливают:

- Федеральный Закон «Об оценочной деятельности» № 135;

- Федеральный стандарт оценки № 1 «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки»;

- Федеральный стандарт оценки № 2 « Цель оценки и виды стоимости»;

- Федеральный стандарт оценки № 3 « Требования к отчету об оценке»;

- Федеральный стандарт оценки № 4 «Определение кадастровой стоимости объектов недвижимости»;

- Федеральный стандарт оценки № 5 «Виды экспертизы, порядок ее проведения, требования к экспертному заключению и порядку его утверждения»;

- Федеральный стандарт оценки № 6 «Требования к уровню знаний эксперта саморегулирующей организации оценщиков»;

- Федеральный стандарт оценки № 7 «Оценка недвижимости»;

- Федеральный стандарт оценки № 8 «Оценка бизнеса»;

- Федеральный стандарт оценки № 9 «Оценка для целей залога»;

- Федеральный стандарт оценки № 10 «Оценка стоимости машин и оборудования».

Доходный подход - это комплекс методов применяемых в оценки стоимости объекта оценки, сформированный на установлении предполагаемых доходов от применения объекта оценки. Федеральный стандарт оценки № 1 ««Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки»

Доходный подход в сфере недвижимости подразумевает, привлекательность с точки зрения инвестиций, порождающих доход от объекта оценки для потенциального покупателя, другими словами покупатели вкладываются в объект оценки с целью получения последующих выгод.

Доходный подход в оценки недвижимости устанавливает рыночную стоимость недвижимого имущества, благодаря доходам от оцениваемого объекта в последующую скорректированную стоимость с риском недополучения. Доходный подход в оценке недвижимости, заключается в прогнозе последующих доходов от объекта и анализируемых рисках связанных с объектом оценки, которые могут повлиять на расхождение доходов фактических и значением, рассчитанным на дату оценки.

Для рационального использования доходного подхода

Для обоснованного применения доходного подхода требуются следующие критерии:

1. Объект оценки, порождающий доход;

2. Возможность достоверного расчета значения доходов;

3. Предполагаемые риски объекта оценки с возможностью надежной оценки.

Оценка недвижимости и её позиции способность приносить доход имеет свои преимущества и недостатки. Ориентация на будущие доходы существенный приоритет для инвестора, расчет ставки доходности основан на оценке рисков соответствующие определению место недвижимости на инвестиционном рынке. Сложность составляет прогноз доходов и расходов, в низкой достоверности преобразованной стоимости, субъективность расчета ставки доходности.

Разберем пять принципов доходного подхода. Главнейшим принципом будет являться принцип ожидания, суть которого в том, что стоимостная величина объекта будет определяться величиной будущих доходов её владельца.

Принципы доходного подхода:

1. Принцип ожидания - основной, его сущность в том, что для собственника определяется текущая стоимость доходов, которые инвестор ожидает получить в будущем т.е прогнозирование будущих доходов, расчет ставки капитализации, которая отражает ожидаемые изменения стечение времени.

2. Принцип возрастающей и уменьшающейся отдачи - рассматривая влияния перемен в структуре на строение расходов и доходов объекта, связанные с эксплуатационными параметрами на рынке недвижимого имущества. Рентабельность недвижимости зависит от наибольшего влияния числа переменных, соответственно динамика переменных показывает переменчивость чистого дохода полученного инвестором к стоимостной цене объекта.

3. Принцип предложения спроса и конкуренции - учитывается в расчетах всех видов прибыли от недвижимого имущества, а так же капитализации и ставки дохода. Размер данных показателей обуславливается арендной ставкой на рынке, коэффициентом потерь, тарификацией эксплуатационных расходов, вознаграждение за обнаруженные риски необходимо сопоставить с объектами - конкурентами. Степень показателей обуславливается соотношением спроса и предложения на определенном участке рынка, присутствии объектов-конкурентов.

4. Принцип замещения - обладает рыночной ориентацией и оснащает объективностью формулировку ставку арендной платы, ставку доходности, эксплуатационных расходов, а так же капитализации объекта оценки, эти показатели сопоставляются и проходят проверку информацией по объектам - аналогам.

5. Принцип равновесия - несет за собой функцию установки баланса объектами недвижимости, приносящими доход, основываясь на их типе, эффективном использовании земельного участка, месторасположении, неуравновешенность меж ценообразующими показателями может негативно отразится на доходности объекта оценки и приведет к понижению стоимости.

При выборе конкретного метода оценщику необходимо руководствуется динамикой дальнейших доходов, при существенных изменениях дохода в прогнозируемых годах, потребуется применение метода дисконтирования денежных потоков, если же динамика ожидаемых доходов устойчива или стабильно изменяющаяся, потребуется применение метода капитализации дохода. Доходный подход содержит в себе методы (Рисунок 12).



Рисунок 12 - Методы доходного подхода

Основой в доходном подходе является показатель будущей выручки, которые включают в себя:

1. Потенциальный валовый доход - доходность объекта оцениваемой недвижимости, с условием сдачи всей площади объекта на год;

2. Действительный валовый доход - доходность объекта оцениваемой недвижимости, скорректированная коэффициентом потерь от недостатка сдаваемой площади и недостатка сбора платежей. Потери возможны впоследствии отсутствия арендаторов, просроченной оплаты за аренду, такие потери отображаются в процентном соотношении к потенциальному валовому доходу, расчет потерь производится по ставке подходящей сегменту рынка, и суммируются показатели потерь при сборе выплат и коэффициента недоиспользования;

3. Действительное поступление валового дохода предполагает определенную плату от собственника, в связи с эксплуатацией объекта недвижимости, которые называются операционными расходами. Состав операционных расходов зависит от объекта и способа прогнозирования затрат. В аренду расходы не включают амортизационные отчисления, расходы, связанные с финансированием объекта и налоги на прибыль.

Операционные расходы для цели оценочной деятельности:

1. Условно - постоянные;

2. Условно - переменные;

3. Расходы по замещению.

Метод дисконтирования денежных потоков позволяет, производит оценку объекта, в таких случаях как, когда приток денежных средств нестабилен. Формируя присущие черты их поступления. Применяется:

- Подразумевается существенное отличие будущих денежных потоков от текущих доходов;

- Сезонный характер потоков доходов и расходов;

- Объект оценки недвижимости крупный универсальный коммерческий объект;

- Объект недвижимости в процессе постройки, либо уже построен и введен в пользование.

Метод дисконтирования денежных потоков более многосторонний метод предоставляющий возможность определения достоверной стоимости дальнейших денежных потоков. Денежные потоки способны самовольно изменяться, непостоянно поступать и отличаться особенностью высокого уровня риска, все это связанно со специфической недвижимостью, поскольку она приобретается инвестором из-за будущих выгод.

Метод дисконтирования денежных потоков дает возможность оценить ценность недвижимого имущества, основываясь на текущей стоимостной величине дохода складывающейся из прогнозирования денежных потоков и остаточной стоимости.

Метод капитализации доходов базируется на преобразовании чистого операционного дохода в стоимостную величину посредствам деления его на коэффициент капитализации.

Коэффициент капитализации - является ставкой, применяемой для преобразования потока доходов к единственной стоимостной величине. Рассматривая с экономической точки зрения, норму доходности инвестора будет отражать коэффициент капитализации.

Метод капитализации доходов возможен к применению если:

- Потоки доходов - зафиксированные положительные величины;

- Рост потоков дохода происходит устойчивыми и приемлемыми темпами;

Метод капитализации доходов не желателен к применению если:

- Нестабильность потоков дохода;

- Нахождение объекта недвижимости в незавершенном строительстве;

- Отсутствие информации о реальных заключенных сделках продажи и аренды объектов недвижимого имущества, эксплуатационным расходам, и другой различной информации затрудняющей подсчет чистого операционного дохода, а так же ставки капитализации.

Основными этапами при оценке методов капитализации будут являться:

- Расчет предполагаемого годового или среднегодового дохода, как дохода, формируемого объектом недвижимости при его наиболее лучшем и эффективном использовании;

- Подсчет ставки капитализации;

- Выявление стоимостной величины объекта недвижимости, основываясь на чистом операционном доходе и коэффициенте капитализации, через деление чистого операционного дохода на коэффициент капитализации.

Рассмотрим вышеизложенную теорию на конкретном примере, используя методику расчетов доходным подходом «ООО Уральского аналитического центра независимой оценки собственности». Объектом оценки будет являться однокомнатная квартира общей площадью 32,0 кв.м., расположенная по адресу РФ, Свердловская область, г. Нижний Тагил, ул. Черных 40, кв.25.

Ставка дисконтирования используется для определения суммы, которую заплатил бы инвестор сегодня (текущая стоимость) за право получения ожидаемых в будущем поступлений.

В случае оценки недвижимости ставка дисконтирования представляет собой коэффициент эффективности вложений капитала, достижение которого ожидает инвестор при принятии решения о приобретении будущих доходов с учетом риска их получения.

Под степенью риска понимается степень оправданности ожиданий получения будущих доходов. По данному подходу за основу берется безрисковая норма дохода, к которой добавляется норма дохода за риск инвестирования в рассматриваемый сектор рынка и поправка на неликвидность.

В качестве безрисковой ставки принят индикатор доходности рынка на январь 2015г.. - 6,41% годовых.

Поправка на неликвидность представляет собой процент на капитал, который смог бы получить потенциальный инвестор по безрисковой ставке, за время, в течение которого объект недвижимости выставлен на продажу.

В результате статистического анализа динамики продаж (аренды) объектов недвижимости в Свердловской области установлено, что квартиры, расположенные не на окраине жилых районов пользуются повышенным спросом. Учитывая местоположение объекта оценки, можно сделать вывод о повышенном спросе на аналогичные объекты, таким образом, период экспозиции можно принять за один месяц, что составляет в данном расчете коэффициент равный 0,53 %.

Поправка на риск вложения в недвижимость определяется экспертным путем, показывая величину риска инвестирования в данный актив.

Величина факторов риска была оценена по пятибалльной шкале, где каждый балл соответствует 1% риска. При этом оценка риска равная 1 баллу соответствует минимальному значению риска или говорит об его отсутствии (Таблица 2).



Таблица 2 - Величина поправки за риск по данным на январь 2015 года

Вид и наименование риска	Премия за риск, %
	1	2	3	4	5
Систематический риск
Ухудшение общей экономической ситуации	1
Увеличение числа конкурирующих объектов	1
Изменение федерального или местного законодательства	1
не систематический риск
природные и чрезвычайные антропогенные ситуации	1
неполучение арендных платежей	1
неэффективный менеджмент		1
криминогенные факторы	1
финансовые проверки	1
неправильное оформление договоров аренды		1
количество наблюдений	7	2	0	0	0
взвешенный итог	7	4	0	0	0
сумма	11
количество факторов	9
средневзвешенное значение балла	1,22
величина поправки за риск, %	1,22%

Общая ставка дисконтирования складывается из безрисковой ставки, поправки на неликвидность, поправки на риск инвестирования. Рассчитанная таким образом ставка составляет 8,17% (Таблица 3).

Таблица 3 - Ставка дисконтирования по данным на январь 2015 года

Безрисковая ставка %	Поправка на неликвидность, %	Поправка на риск инвестирования, %	Ставка дисконтирования, %
6,41	0,53	1,22	8,17

Прямая капитализация, в случаях, когда можно предвидеть, что объект будет приносить стабильный доход (или обеспечивать стабильную экономию) в течение долгого времени, стоимость объекта целесообразнее определять методом прямой капитализации. Данный метод предусматривает капитализацию дохода в стоимость при помощи ставки капитализации. Ставка капитализации, в отличие от ставки дисконтирования, должна обеспечивать инвестору не только приемлемый уровень отдачи на вложенные средства, но и возмещение этих средств, то есть конечный инвестор уже не надеется продать объект, и каждый год должен получать от вложения инвестиций не только доход на них, но и какую-то часть возмещения самих вложенных средств.

Ставка арендной платы за оцениваемые помещения определена на основании анализа рыночных данных о ставках арендной платы на жилые помещения в январе 2015г. Источником данных для расчета послужили данные газет «Рекламный вестник «Всем!» г. Нижнего Тагила.

Для расчетов арендной ставки мы используем площадь оцениваемого объекта, арендную ставку (Таблица 4).

- Корректировка на право собственности. Юрисдикция объекта недвижимости играет ключевую роль в установлении его стоимости. Сравнимые объекты подобраны с идентичным набором прав. Корректировка не применялась.

- Корректировка на дату предложения. Данная корректировка учитывает изменение ценовых показателей во времени с учетом рыночной ситуации. Корректировка на дату продажи не применялась, поскольку аналоги взяты из еженедельника рекламный вестник «Всем!» №3 период 20.01.-26.01.2015г.

- Корректировка на уторговывание. Рынок жилой недвижимости имеет ряд специфичных черт, одной из которых является возможность переговоров покупателя и продавца на предмет снижения стоимости купли - продажи, причем данные переговоры в подавляющем большинстве случаев приводят к положительному результату для покупателя. Корректировка применена к аналогам, выставленным агентствами недвижимости, и составила 3%.

- Корректировка на местоположение. Корректировка на местоположение учитывает различия в стоимостях объектов, расположенных в условиях с различной экономической средой, удаленностью от Центра города, удаленностью от центра микрорайона, социальной инфраструктурой, наличием зон отдыха и экологической обстановкой. Корректировка не применялась.

- Корректировка на близость к транспортным развязкам. Удаленность объектов недвижимости от удобных транспортных развязок понижает их стоимость. Корректировка не применялась.

- Корректировка на общую площадь. Корректировка применялась для аналога № 4.

Корректировка на наличие/отсутствие балкона (лоджии). Объекты жилой недвижимости обеспеченные балконами и лоджиями имеют преимущество по сравнению с объектами, не имеющими данных конструктивных элементов, причем наибольшее предпочтение отдается квартирам с лоджиями. Корректировка не применялась.

Таблица 4 - Расчет арендной ставки по данным на январь 2015 года

Показатели	объект оценки	1	2	3	4
Адрес	Черных 40	Красная 12А	Красная 19	Красная	Пархоменко
Источник информации		89122021661	89126042422	89002003821	89126882808
Цена предложения, руб.		8 000	9000	8 000	13 000
Площадь кв.м.	32	34	34	33	48
Цена за 1 кв.м		235	265	242	271
Право владение	Собственность	Собственность	Собственность	Собственность	Собственность
Корректировка на набор прав		0%	0%	0%	0%
Скорректированная стоимость		235	265	242	271
Дата предложения	янв.13	янв.13	янв.13	янв.13	янв.13
Корректировка на дату предложения		0%	0%	0%	0%
Адрес	Черных 40	Красная 12А	Красная 19	Красная	Пархоменко
Скорректированная стоимость		235	265	242	271
Кор.на уторгов.		-3%	-3%	-3%	-3%
Скорр. стоимость		228	257	235	263
Месторасположение(район)	Выя	Красный камень	Красный камень	Красный камень	Красный камень
Корректировка на месторасположение		0%	0%	0%	0%
Скорректированная стоимость		228	257	235	263
Транспортная доступность	Отличная	Отличная	Отличная	Отличная	Отличная
Корр.на транспортную доступность		0%	0%	0%	0%
Скорректированная стоимость		228	257	235	263
Общая площадь квартиры	32	34	34	33	48
Соотношение площадей		0,94	0,94	0,97	0,67
Корректировка на общую площадь		1,00	1,00	1,00	1,10
Скорректированная стоимость		228	257	235	289
Балкон (лоджия)	Балкон	Балкон	Балкон	Балкон	Балкон
Корректировка на наличие \отсутствия балкона		0%	0%	0%	0%
Скорректированная стоимость		228	257	235	289
Количество корректировок		1	1	1	2
Вес		2	2	2	1
Рыночная стоимость арендной ставки	247

Таким образом, стоимость 1 кв. м аренды объекта оценки - однокомнатной квартиры общей площадью 32,0 кв.м., расположенной по адресу РФ, Свердловская область, г. Нижний Тагил, ул. Черных 40, кв.25., составляет: 247 рублей.

Весовые коэффициенты присвоены в зависимости от достоверности и полноты информации по каждому сопоставимому объекту и близости его характеристик объекту оценки. Таким образом, наибольший вес присвоен аналогам, по которым проведено наименьшее количество корректировок. Расчет удельного веса рассчитывается по формуле 1.

(1)

где di - весовой коэффициент i-того аналога;

qi - количество внесенных поправок к цене i-того аналога;

n - количество аналогов.

Потенциальный валовой доход (ПВД) от использования объектов недвижимости рассчитывается как произведение ставки арендной платы за 1 кв.м., рассчитанной выше, на 12 месяцев для получения величины годовой арендной ставки за 1 кв. м. и на общую площадь помещений.

Действительный валовой доход включает в себя потенциальный доход от арендной платы за год с учетом коэффициента недосбора арендной платы.

По данным предоставленным Заказчиком - здание эксплуатируется Собственником стабильно со 100% - ной загрузкой. Учитывая местоположение, спрос и физическое состояние объектов недвижимости коэффициент загрузки помещения (Кз) принимается - 1.

Поскольку, в данном расчете определяется рыночная стоимость объектов недвижимости для Собственника, расчет выполняется из допущения, что стоимость эксплуатационных расходов включена в арендную плату. Таким образом, величина потенциального валового дохода соответствует сумме действительного валового дохода.

Расчет чистого операционного дохода (Таблица 5) - действительного валового дохода за минусом операционных расходов (ОР) за год производится по формуле 2.

ЧОД = ДВД - ОР (2)

где: ЧОД - чистый операционный доход, руб.;

ДВД - действительный валовой доход, руб.;

ОР - операционные расходы, руб.

Таблица 5 - Расчет параметров доходного подхода по данным на январь 2015 года

Наименование расчетных параметров	Показатели, рубли
Потенциальный валовой доход	94 863
Действительный валовой доход	94 863
Операционные расход	12 228
Чистый операционный доход	82 198

Результаты расчетов по методу капитализации дохода. Стоимость доходным подходом оцениваемых помещений определена как отношение чистого операционного дохода и ставки капитализации (Таблица 6).



Таблица 6 - Доходная стоимость объектов оценки по данным на январь 2015 года

Наименование расчетных параметров	Показатели
Чистый операционный доход, руб.	82 198
Ставка капитализации, %	8,93
Стоимость объектов, рассчитанная доходным подходом, руб.	920 492

Таким образом, рыночная стоимость объекта оценки доходным подходом на январь 2015г. составляет: 920 492 рублей.

Разберем сравнительный подход к оценке недвижимости, данный подход опирается на информацию о недавних сделках с объектами - аналогами на рынке недвижимого имущества, сравнении оцениваемой недвижимости с объектами - аналогами.

Сравнительный подход - является совокупностью методов оценки, стоимостной величины объектов оценки, сформированные на сравнительном анализе оцениваемого объекта с объектами - аналогами, по которым имеется информация о ценах [8, с. 105]

Объектом - аналогом аналогичным объекту оценки, для оценки недвижимого имущества принимается объект подобный оцениваемому объекту по базовым экономическим, техническим, материальным, а так же другим различным характеристикам, которые устанавливают его стоимость.

Сравнительный подход базируется на основании того, что стоимостная величина любого имущества основывается на ценах, сложившихся в настоящий момент на аналогичное, либо схожее имущество, руководствуясь методом сравнения продаж. Стоимостная величина объекта недвижимости обуславливается стоимостями недавно прошедших сделок купли-продажи, схожих параметрами с объектом оценки после внесения к имеющимся ценам поправок, покрывающих различия между оцениваемой недвижимостью и сравниваемой.

Главным принципом сравнительного подхода в оценке недвижимого имущества будет являться принцип замещения, который гласит, что при существовании схожих по характеристикам объектов, инвестору не целесообразно платить наибольшую сумму за объект недвижимости той же полезности.

Основные этапы оценки сравнительного подхода:

1. Производится исследование, тенденций в развитии рынка недвижимого имущества, в особенности конкретного сегмента к которому относится установленный объект, отбираются наиболее сопоставимые объекты недвижимости к оцениваемому объекту, продажа которых произошла в недавнем времени;

2. Сбор необходимой информации по объектам - аналогам, происходит анализ полученной информации, далее идет сравнение каждого объекта - аналога с оцениваемым объектом;

3. На различия в ценообразующих характеристиках между объектами - аналога и объектом оценки вносятся поправки в стоимость;

4. Согласование скорректированных цен объектов - аналогов, выведение итоговой рыночной стоимости объекта оценки.

Необходимые условия для применения сравнительного подхода:

1. Сравнительный подход основывается на обращении к данным о совершенных сделках, поэтому необходим активный финансовый рынок;

2. Публичность и доступ к финансовой информации;

3. Существование специализированных служб хранящих ценовую и финансовую информацию.

Разберем методы оценки недвижимости сравнительного подхода:

1. Метод, в основу которого входит анализ парных продаж. Такая продажа подразумевает продажу двух объектов недвижимости, схожих между собой характеристиками, чем больше сходство, тем лучше, помимо одного параметра, который обуславливает разницу в цене между объектами. Метод позволяет произвести расчет поправки на характеристику и пользование для корректировок на конкретный параметр стоимости сопоставимого объекта оценки с объектом - аналогом;

2. Внесение поправок экспертным методом. Основанием для применения метода будет являться субъективная точка зрения оценщика, который на свое усмотрение расставляет поправки, по конкретным характеристикам объекта оценки и объекта - аналога;

3. Статистический метод. В основу метода входит корреляционно - регрессионный анализ, который заключается в том, что изменение характеристик объекта оценки несет за собой изменение его стоимости.

Для реализации представленных выше методов сравнительного подхода необходимы следующие условия:

1. Существование сформированного рынка недвижимого имущества;

2. Публичность рынка недвижимого имущества;

3. Досягаемость информации о предыдущих сделках;

4. Существование специальных служб, собирающих информацию.

Из выше предоставленной информации можно сделать вывод о преимуществах и недостатках сравнительного подхода в оценке недвижимости (Таблица 7).

Таблица 7 - преимущества и недостатки сравнительного подхода оценки недвижимости

Преимущества	Недостатки
Наиболее простой подход	Требует активного рынка
Предлагает методы корректировки	Сравнительные данные не всегда имеются
Статистически обоснованный	Требует внесения поправок, большое количество которых оказывает влияние на достоверность результатов
Обеспечивает данные для других подходов в оценке	Основан на прошлых событиях, не принимает в расчет будущие ожидания

Важным аспектом в сравнительном подходе оценки недвижимости является классификация, и суть поправок Классификация производится, руководствуясь причинами обуславливающими потребность подсчета поправок коммерческих и параметрических, а так же по методологии расчета коэффициентных и денежных.

Сущностью коммерческих поправок заключается в контроле цен объектов - аналогов на основании определения стоимость оцениваемого объекта оценщиком. К более распространенным поправкам имеет отношение торг, дата продажи, условия на рынке, финансирование и право собственности на недвижимость. К параметрическим поправкам относят поправки, такие как, начиная от местоположения объекта оценки подытоживая поправками на характеристики в сравнительном анализе объектов.

Процесс внесения поправок производятся путем через произведение стоимостной величины объекта - аналога, на коэффициент выражающий степень разницы в параметрах объекта - аналога и оцениваемого объекта оценки. При варианте, когда оцениваемый объект недвижимости превосходит сопоставимый аналог, то к сопоставимому аналогу вносится повышающий коэффициент, а если не превосходит, то понижающий.

Рассмотрим вышеизложенную теорию на конкретном примере, использую методику расчетов «ООО Уральского аналитического центра независимой оценки собственности» сравнительным подходом. Определение величины рыночной стоимости объекта оценки - трехкомнатная квартира общей площадью 59 кв.м расположенная по адресу РФ, Свердловская область, г. Нижний Тагил, ул. Лебяжинская дом 5 квартира 51, осуществлялся методом сравнения продаж. Данные об аналогах проанализированы оценщиком, сведены в расчётную таблицу, которая приведена в (Приложение Б).

В ходе анализа к ценам аналогов были внесены корректировки на различия, существующие между аналогами и объектом оценки. Отрицательная корректировка вносится в случае, если по данному показателю аналог превосходит объект оценки, а положительная - если по данному показателю аналог ему уступает.

Величина корректировки определялась экспертным путем или на основании весовой доли элемента сравнения в общей стоимости квартиры.

1. Корректировка на право собственности. Юрисдикция объекта недвижимости играет ключевую роль в установлении его стоимости. Сравнимые объекты подобраны с идентичным набором прав.

2. Корректировка на уторговывание и риэлтерские услуги. Рынок жилой недвижимости имеет ряд специфичных черт, одной из которых является возможность переговоров покупателя и продавца на предмет снижения стоимости купли - продажи, причем данные переговоры в подавляющем большинстве случаев приводят к положительному результату для покупателя. Стандартные скидки, описанные в теории оценки, составляют от 0% до 15 %, в зависимости от конъюнктуры рынка в целом и отдельного его сегмента, к которому относится оцениваемый объект. Корректировку на уторговывание следует применять (или не применять) основываясь на проведенном анализе соответствующего сегмента жилой недвижимости. Корректировка применена к аналогам, выставленным агентствами недвижимости, и составила 3%.

3. Корректировка на условия продажи. В данном анализе условия продажи отличаются сложностью цепочки продажи (чистая продажа и обмен). Величина корректировок определялась по анализу рынка. Корректировка применялась к аналогам № 1,2,3,4.

4. Корректировка на назначение и использование. Рассматриваемые аналоги имеют назначение и использование, аналогичное объекту оценки - жилье. Корректировка не применялась.

5. Корректировка на дату продажи. Данная корректировка учитывает изменение ценовых показателей во времени с учетом рыночной ситуации. Корректировка на дату продажи не применялась, поскольку аналоги взяты из еженедельника рекламный вестник «Всем!» № 4 период от 24.01.2013 - 31.02.2013г.

6. Корректировка на местоположение. Корректировка на местоположение учитывает различия в стоимостях объектов, расположенных в условиях с различной экономической средой, удаленностью от Центра города, удаленностью от центра микрорайона, социальной инфраструктурой, наличием зон отдыха и экологической обстановкой. Корректировка не применялась.

7. Корректировка на близость к транспортным развязкам. Удаленность объектов недвижимости от удобных транспортных развязок понижает их стоимость. Корректировка не применялась.

8. Корректировка на площадь кухни. Данная поправка вносится, если площадь кухни оцениваемого объекта отклоняется от стоимости кухни аналога более чем на 1 м². Величина данной поправки составляет 0,5% за каждый метр превышения площади кухни объекта оценки, над соответствующим показателем объекта-аналога или наоборот.

Корректировка не применялась.

9. Корректировка на площадь квартиры. При прочих равных условиях, меньшие по площади помещения имеют более высокую в пересчете на единицу цену. Чтобы привести цены сравниваемых аналогов по данной характеристике к оцениваемому объекту в их стоимость вносится корректировка. Данная поправка вносится, если площадь объекта оценки отклоняется от площади аналога более чем на 10%. Величина данной поправки рассчитывается на основании соотношения цен недвижимости больших и меньших площадей по аналогичным объектам. Корректировка не применялась.

10. Корректировка на тип планировки дома. Для расчета приняты дома планировок «хрущевка». Здания подобного типа строились в 60х годах, с маленькой кухней (6 м²), смежными комнатами и раздельным санузлом. Потолки (2,45--2,55 м высотой). Рассматриваемые аналоги имеют тип планировки, аналогичное объекту оценки - жилье.

Корректировка не применялась.

11. Корректировка на этаж. Обычно спрос на квартиры, находящиеся на первых и последних этажах ниже, чем на квартиры, расположенные на средних этажах дома. Квартиры на первом этаже потенциальный покупатель избегает из соображений безопасности, из-за нежелания слушать больше посторонних шумов, чем на верхних этажах и т.д., а квартиры на последнем - из-за опасений возможных протечек с крыши, причем более предпочтительными считаются квартиры на последнем этаже, нежели на первом.

Корректировка применялась к аналогам № 3.

12. Корректировка на тип санузла. Так как, в помещении санузла может быть установлено санитарное оборудование различного назначения, то наиболее удобный в бытовом использовании считается раздельный тип сан. узла. Корректировка не применялась.

13. Корректировка на наличие/отсутствие балкона (лоджии). Объекты жилой недвижимости обеспеченные балконами и лоджиями имеют преимущество по сравнению с объектами, не имеющими данных конструктивных элементов, причем наибольшее предпочтение отдается квартирам с лоджиями.

Корректировка применялась к аналогам № 3.

14. Корректировка на физическое состояние квартиры. Величина данной поправки определяется экспертным путем, на основе сложившихся на дату оценки цен на стройматериалы и работы специализированных организаций. Итоговая величина данной поправки определяется исходя из объема работ и стоимости материалов, которые необходимо выполнить в каждом конкретном случае. Корректировка не применялась.

Полученным после внесения корректировок экспертным путём были присвоены весовые доли, в зависимости от количества введенных корректировок, после чего была определена стоимость одного квадратного метра общей площади объекта оценки. Таким образом, стоимость 1м² оцениваемого объекта, определенная по сравнительному подходу составила: 30 211 рублей, рассчитана по формуле 3.

(3)

где d_i - весовой коэффициент i-того аналога;

q_i - количество внесенных поправок к цене i-того аналога;

n - количество аналогов всего.

Таким образом, стоимость квартиры, рассчитанная сравнительным подходом на февраль 2013г., составит: 1 754 384 рублей.

Рассмотрим в динамике стоимостные величины аналогичных оцениваемых объектов за 2013, 2014 и 2015 года, объекты оценки расположены в одном районе, каждая из квартир имеет 3 комнаты, схожую общую площадь и находятся в пятиэтажном доме. Попробуем отследить динамику изменения стоимостей объектов оценки за три года (Таблица 8).

Первый объект оценки жилая недвижимость - трехкомнатная квартира общей площадью 59 кв.м, расположенная по адресу РФ Свердловская область, г. Нижний Тагил улица Лебяжинская дом 5 квартира 51, с расчетами за 2013 год на 1 февраля сравнительным подходом.

Второй объект оценки жилая недвижимость - трехкомнатная квартира общей площадью 53,3 кв.м, расположенная по адресу РФ Свердловская область, г. Нижний Тагил улица Ермака дом 59 квартира 40, с расчетами за 2014 год на 5 февраля сравнительным подходом.

Третий объект оценки жилая недвижимость - трехкомнатная квартира общей площадью 54,4 кв.м, расположенная по адресу РФ Свердловская область, г. Нижний Тагил улица Ермака дом 20 квартира 23, с расчетами за 2015 год на 30 марта сравнительным подходом.



Таблица 8 - Динамика стоимостей объектов оценки за 2013,2014 и 2015г.

Объекты оценки	Первый объект Лебяжинская дом 5 квартира 51	Второй объект Ермака дом 59 квартира 40	Третий объект Ермака дом 20 квартира 23
Года	2013г.	2014г.	2015г.
Итоговая стоимость, рассчитанная СП, рубли	1 754 384	2 149 482	1 653 400

Наглядно рассмотрев динамику стоимостей объектов оценки аналогичных между собой, за 2013,2014 и 2015г. Отслеживается увеличение и снижение стоимостей трехкомнатных квартир, в 2013 году стоимость трехкомнатной квартиры составила 1 754 384 рублей, а в 2014 году стоимость аналогичной по характеристикам квартиры составила 2 149 482, что на 395098 рублей больше чем в 2013 году. Следовательно, произошло увеличение стоимости в 2014 году по сравнению с 2013 годом на 395098 рублей, в процентном соотношение стоимость увеличилась на 18 % . В 2015 году стоимость трехкомнатной квартиры составила 1 653 400 рублей, наблюдается снижение стоимости объекта оценки в сравнении с 2014 годом. Снижение составило 496082 рубля, в процентах снижение составит 23%.

Объясняя увеличение и падения стоимостей за 2013,2014 и 2015 года. В 2014 году стоимость 1кв.м. составила 36 000 рублей, годовой рост стоимости недвижимости в городе на 2014 год опережает официальную инфляцию (6,5%) по итогам 2013 года практически для всех типов квартир, за исключением многокомнатных квартир, рост стоимости 8,3%. Там самым повышает стоимость квадратных метров и соответственно всей площади квартиры, в 2013 и 2015 годах стоимость за 1 кв.м колебалась в пределах 31000-32000 рублей. Так же учитываются личные характеристики объектов оценки, месторасположение, прилегающая инфраструктура, этажность, расположение окон (во двор, либо на дорогу). Все эти характеристики учитываются, и производится расчет стоимостей.

Затратный подход в оценке недвижимости, является совокупностью методов оценки, которые выявляют стоимость оцениваемого объекта, основанную на высчитывании затрат, требующих для воспроизводства или замещения оцениваемого объекта с учетом износа и устаревания.

На воспроизводство оцениваемого объекта требуются затраты, которые необходимы для формирования максимально приближенной копии оцениваемого объекта с применением материалов и технологий при постройке. Затраты на замещение оцениваемого объекта будут служить затраты требуемые для постройки объекта - аналога с применением материалов и технологий, на необходимую дату оценки.

Обязательным условием для применения затратного подхода к оценке недвижимости является подробная оценка затрат на постройку объекта - аналога, с будущим учетом износа объекта оценки.

Затратный подход к оценке недвижимого имущества включает в себя следующие этапы: