Приведенная стоимость квартиры рассчитывается в формуле 7, которая составила 1 216 734 рублей.

приведенная стоимость 1 кв.м S оцениваемого объекта (7)

Полная восстановительная стоимость объекта составила 1 409 723 рублей и рассчитывается по формуле 8.

приведенная стоимость кв. + стоимости отделочных работ и материалов (8)

Определение величины совокупного износа. Совокупный износ может определяться непосредственно путем осмотра зданий и анализа износа его отдельных компонентов, влияющих на стоимость, или же с помощью специальных формул, основанных на учете физических или экономических факторов срока службы здания. Совокупный износ рассчитывается по формуле 9.

(9)

Где Ифиз- физический износ;

Ифункц- функциональный износ;

Иэк- экономический износ.

Определение величины физического износа возможно различными методами, в настоящей работе определение физического износа будет определяться методом срока жизни для «долго» живущих конструктивных элементов и экспертным методом в соответствии с правилами оценки физического износа зданий ВСН 53 - 86 (р) для «коротко» живущих конструктивных элементов. Коротко живущие элементы имеющий меньший срок жизни, чем здание в целом отделка, сантехническое оборудование и тд. Долгоживущие элементы- элементы, у которых ожидаемый срок жизни сопоставим со сроком жизни здания (фундамент, стены и тд.).

Метод срока жизни базируется на допущение о том, что можно достаточно точно определить оставшийся срок экономической жизни (ОСЭЖ). Зная типичный срок экономической жизни (ТСЭЖ) эффективный возраст (ЭВ) объекта оценки определяем по формуле 10.

(10)

Где ТСЭЖ - типичный срок экономической жизни;

ОСЭЖ - оставшийся срок экономической жизни.

Износ методом срока жизни определяется по формуле 11.

Ифизд.э= (11)

Где ЭВ - эффективный возраст;

ТСЭЖ - типичный срок экономической жизни.

ТСЭЖ определяется из технической документации, сроки службы зданий в целом, в настоящей работе долгоживущие конструктивные элементы приведены в «положение о проведение планово - предупредительного ремонта зданий и сооружений», утвержденным постановлением Госстроя СССР № 279 от 29 декабря 1973 года.

Физический износ коротко живущих конструктивных элементов оценивается путем сравнения признаков физического износа, выявленных в результате визуального обследования со значениями, приведенными в таблицах ВСН 53 - 86 (р). Физический износ коротко живущих конструктивных элементов рассчитывается по формуле 12.

(12)

Где Ифизкэ- Износ физического коротко живущих элементов;

Ифкi- физический износ отдельного конструктивного элемента;

Ii- коэффициент соответствующий доли стоимости определенного конструктивного элемента общей стоимости нового строительства здания;

n- число отдельных конструктивных элементов в здании.

Ниже приведена таблица для расчета величины физического износа для объекта оценки (Таблица 11).

Таблица 11 - Величина физического износа объекта оценки за январь 2015 года

Рыночная стоимость, рассчитанная сравнительным подходом (Формула 13).

Полная восстановительная стоимость 1 409 723 рублей - полная восстановительная стоимость 1 409 723 рублей величину совокупного износа 17 % + стоимость прав на земельный участок.

(13)

Определение рыночной стоимости земельного участка не выполнялось, поскольку оцениваемый объект является встроенным в жилой дом, отсутствуют документы подтверждающие право и количественные характеристики, соответствующие объекту оценки.

Итоговая рыночная стоимость объекта оценки, рассчитанная затратным подходом по данным на январь 2015 год, составляет - 1 170 070 рублей.

Завершающей стадией для оцениваемого объекта будет являться этап согласование результатов, полученных разными подходами, такими как, доходный, затратный и сравнительный. Целью данного этапа, является выведение итоговой стоимостной величины оцениваемого объекта. Выведенной итоговой стоимостью будет являться беспристрастный и обоснованный вывод сделанный экспертом-оценщиком о стоимостной величине сделки с объектом оценки.

Для согласования полученных с позиции трех подходов результатов применена методика ранжирования оценки критериев стоимости, данная методика предполагает определение удельного веса результатов оценки, полученных каждым методом на основе их ранжирования по таким критериям как:

- Способность учитывать цель оценки;

- Способность учитывать конъектуру рынка;

- Способность учитывать физические и экономические параметры объекта;

- Качество информации.

3. ПЕРСПЕКТИВЫ НАПРАВЛЕНИЯ РАЗВИТИЯ ОЦЕНОЧНОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ В СФЕРЕ УПРАВЛЕНИЯ НЕДВИЖИМОСТЬЮ (НА ПРИМЕРЕ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ «ООО УРАЛЬСКОГО АНАЛИТИЧЕСКОГО ЦЕНТРА НЕЗАВИСИМОЙ ОЦЕНКИ СОБСТВЕННОСТИ», Г. НИЖНИЙ ТАГИЛ)

3.1 ПЕРСПЕКТИВЫ ИЗМЕНЕНИЯ В ОЦЕНОЧНОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ

Оценочная деятельность важный инструмент Российской рыночной экономики. Необходимые решения по улучшению оценочной деятельности в России, состоят в том, что бы повысить качество работы оценщиков вместе с этим предлагается внести поправки, ужесточающие контроль, за деятельностью саморегулируемых организаций в сфере оценочной деятельности. Кроме того, необходимо повышать уровень образования в сфере оценочной деятельности. Оценочная деятельность сопровождается значительным количеством сложностей, одной из которых является отсутствие информации о фактически совершенных сделках и аналитических исследованиях рынка, публикующихся в открытых источниках - данная информация имеется только для крупных городов - миллионников.

Востребованность оценочной деятельности, показывает возрастающие требования к качественной работе оценщиков, эта важная задача для рынка оценки недвижимости. Возможным решением, будет являться, тесное взаимодействие государства, саморегулируемых организаций оценщиков, учреждений предоставляющих образовательные услуги в сфере оценки, а так же потребителей, которые пользуются оценочной сферой услуг.

Рассматривая оценочную деятельность в Федеральных Законах и нормативно правовых документах, можно рассказать о прошедших и предстоящих изменениях в официальной документации, а так же о создание и разработке новых документах, которые могут помочь в развитии и регулировании оценочной деятельность в России.

Начнем с самого важнейшего документа в оценочной деятельности - Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ (ред. от 26.04.2016) "Об оценочной деятельности в Российской Федерации". В 16.12.2015 году, было начато публичное обсуждение выставленного проекта Федерального Закона «О внесении изменений в Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и отдельные законодательные акты Российской Федерации». Проект разработан с потребностью конкретизацией положений ФЗ от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». В позиции вида стоимости, предусмотренными федеральными стандартами оценочной деятельности, компетенции совета в оценочной деятельности, практикуемой методологии в сфере оценки недвижимости, профессиональных навыков в обучении оценщиков, прилагаемых мер воздействия по дисциплинарной части, а так же детализация отдельных актов законодательства для целей осуществления их положений соответствующему законодательному документу об оценочной деятельности.

Если вдаваться в конкретику, то можно сказать, где именно случились изменения в «Федеральном Законе об оценочной деятельности».

В первой части «или иной стоимости», заменены «ликвидационной , инвестиционной или иной стоимости, предусмотренной федеральными стандартами оценки».

В части четвертой «место нахождения», заменить «номер контактного телефона, почтовый адрес, адрес электронной почты». А так же итоговую величину рыночной или иной стоимости объекта оценки, определенную в отчете об оценки, за исключением кадастровой стоимости, будет, является рекомендуемой для целей определения начальной цены продажи объекта оценки.

Другие изменения в этом проекте по «Федеральному Закону об оценочной деятельности № 135», можно просмотреть в самом проекте. Закон был дополнен и утвержден изменениями и корректировками на 26 апреля 2016 года.

Так же Утвержденный приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года № 611, был введен Федеральный стандарт оценки № 7 «Оценка недвижимости», который расширяет, восполняет и конкретизирует предъявляемые требования и процедуры, принятые в ФСО №1,ФСО №2, ФСО №3,также является необходимым к использованию при оценке недвижимого имущества. В данном стандарте 8 глав: Общие положения, объекты оценки, задание на оценку, анализ рынка, анализ наиболее эффективного использования, подходы к оценке и согласование результатов оценки.

Проходят общественные обсуждения проектов Федеральных стандартов оценки № 12 « Определение ликвидационной стоимости» и ФСО № 13 «Определение инвестиционной стоимости» от 17 марта 2016 года. Рассмотрим каждый из них в конкретике, начнем с ФСО № 12 «Определение ликвидационной стоимости». Разработка в проекте данного приказа вызвана необходимостью выявления единых норм к определению ликвидационной стоимости оценочных объектов.

Согласно законодательству Российской Федерации по оценочной деятельности требования и нормам к осуществлению проведению оценки и проведению оценочной деятельности устанавливаются стандартами по оценки. В настоящее время существует нехватка единых требованиям по установлению ликвидационной стоимости объектов оценки, так же отсутствует точный порядок осуществления оценки данного вида стоимости, что неблагоприятно сказывается на точности и сопоставимости итогов оценки.

В данном законопроекте предлагается определить точные требования к выявлению и определению ликвидационной стоимости объекта оценки. Помимо этого, проект приказа, помогает конкретизировать, дополнить и развить требования и процедуры по установлению ликвидационной стоимости объектов оценки.

Федеральный стандарт оценки № 13 «Определение инвестиционной стоимости», так же нуждается в выявлении единых норм к определению инвестиционной стоимости оценочных объектов.

В законодательстве Российской Федерации по оценочной деятельности необходимые требования и порядок в осуществлении проведения оценки и проведению оценочной деятельности устанавливаются стандартами по оценки. В настоящее время отсутствуют единые требованиям по установлению инвестиционной стоимости оцениваемых объектов, так же не установлен порядок осуществления оценки инвестиционной стоимости объектов оценки, что негативно влияет на точность итогов оценки.

В Госдуму 5 мая 2016 года, был внесен законопроект «О совершенствовании процедуры определения кадастровой стоимости». Сутью законопроекта является, осуществление проведения государственной кадастровой оценки стоимости, будет производиться с решения исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации. Уполномоченные органы субъектов Российской Федерации перекладывают функции о нахождении кадастровой стоимости, на бюджетные учреждения созданные субъектами Российской Федерации. Эти учреждения определяют кадастровую стоимость заново тех учтенных недвижимых объектов, которые уже учитывались ранее, а так же в отношении объектов недвижимости у которых произошли изменения в качественных или количественных характеристиках. Функционал Государственных бюджетных учреждений будет состоять в следующем:

- Обеспечить пояснения, связанные с нахождением кадастровой стоимости объектов недвижимости;

- Производить анализ поступивших обращений по исправлению ошибок, сделанных при расчете кадастровой стоимости;

- Осуществлять непрерывный мониторинг и обработку сведений рынка недвижимости;

- Производить систематизацию, накопление и обработку сведений об недвижимых объектах;

Определение основных, соответствующих требований по отношению к работникам данных Государственных бюджетных учреждений. Так же выявляется очередность и периодичность исполнения, кадастровой оценки и порядок поредение кадастровой стоимостной величины. Вступление в силу данного законопроекта планируется на 1 января 2017 год.

На дату 17 марта 2016 года, в Министерство финансов Российской Федерации пришло письменное обращение о земельном налоге в отношении земельных участков, которые заняты многоквартирными домами. Налоговый и таможенно-тарифный департамент политики просмотрел обращение с вопросом налогообложения земельных участков, которые заняты многоквартирными домами, его решение состояло в следующем:

- В пункте 1 ст. 388 НКРФ, сказано что, налогоплательщиками признаны физические лица и организации, имеющие в собственности земельный участок, которые признаются объектами налогообложения (ст.389), по праву собственности, постоянного (бессрочного пользования) и пожизненного наследования;

- В ст.16 ФЗ № 189 « О введении в действие Жилищного кодекса РФ», многоквартирный дом, который располагается на земельном участке, а так же иные объекты недвижимого имущества входящие в состав данного дома. Земельный участок, который сформировался до ввода Жилищного кодекса РФ и проведен государственный кадастровый учет, бесплатно переходит в общую долевую собственность собственников данных помещений располагающихся в многоквартирном доме;

- Так же собственникам долевой собственности, проживающим в помещениях, которые располагаются в многоквартирных домах, принадлежит общее имущество (земельный участок, элементы благоустройства, озеленения и иные объекты, предназначенные для эксплуатации благоустройства дома);

- Доля общей собственности на имущество в многоквартирном доме, пропорционально размерам площади помещения;

- Налог на земельный участок будет определяться, как кадастровая стоимость, будет определен пропорционально долям общей долевой собственности (п.1 ст.392 НКРФ);

В кратком изложении ответ на обращение будет звучать следующим образом, земельный участок, на котором располагается многоквартирный дом, сформировался, а так же в его отношении проведен государственный кадастровый учет, из этого следует, что собственники данных помещений располагающихся в этом доме, до 1 января 2015 года признаны налогоплательщиками земельного налога. Данная формулировка норм вступает в силу с 1 января 2015 года.

По законодательной сфере рассмотрены акты, начиная с 2014 года, ими являлись Федеральный Закон «Об оценочной деятельности» № 135, Федеральные стандарты оценки № 7 «Оценка недвижимости», № 12 «Определение ликвидационной стоимости» и ФСО № 13 «Определение инвестиционной стоимости», законопроект «О совершенствовании процедуры определения кадастровой стоимости». А так же «обращение о земельном налоге в отношении земельных участков», которые заняты многоквартирными домами.

Следующими документами на рассмотрение и пояснения будут связаны с саморегулируемыми организациями оценщиков, например концепции совершенствования механизмов в саморегулировании, деятельность оценщиков, процедуры банкротства и вопросы по применению профессиональных стандартов.

Министерство труда опубликовало информацию от 5 апреля 2016 года, по вопросам применения профессиональных стандартов. Трудовой кодекс Российской Федерации занимается регулировкой и установкой по применению требований, которые содержаться в профессиональных стандартах. В размещенной информации о вопросах применения профессиональных стандартах, размещены следующие разделы:

- Разработка и принятие профессиональных стандартов;

- Частота обновления и добавления профессиональных стандартов;

- Информация для ознакомления с содержанием стандартов;

- Планы разработок (актуализации) стандартов;

- Изменения или принятие, которые вносятся в стандарты;

- Информация о возможной отмене единого тарифно-квалификационного справочника;

- Случаи обязательного применения профессиональных стандартов;

- Распространение о применении профессиональных стандартах на муниципальные и государственные организации;

Концепцию совершенствования механизмов саморегулирования утвердило правительство Российской Федерации от 30 декабря 2015 года.

Саморегулируемая организация занимается самостоятельной и инициативной деятельностью, она осуществляется субъектами профессиональной или предпринимательской сферой деятельности, содержанием которой, является разработка и установка правил данной деятельности, необходимый контроль по выполнению требований обозначенных стандартов и правил.

По мнению правительства, существуют недостатки в саморегулируемых организациях, а так же указывают подходы решения к образовавшимся проблемам (Таблица 12).

Таблица 12 - проблемы и решения связанные с саморегулируемыми организациями

В государственную думу 2 февраля 2016года, поступил проект федерального закона «О внесении изменений в ФЗ «Об оценочной деятельности». Нововведенные правила проекта «Деятельность оценщиков и процедура банкротства и их корректировки» касаются саморегулируемых организаций оценщиков. В данном проекте будут произведены уточнения коллегиального органа саморегулируемой организации оценщиков, с формированием дисциплинарного комитета. Произойдут изменения в процедуре по рассмотрению жалоб на члена СРО и информации нарушений данного члена саморегулируемой организации требований законодательства и профессионального этикета. В свою очередь оценщик, приобретает право на добровольное приостановление права осуществлять оценочную деятельность, для этого необходимо личное заявление желаемого лица направленное в саморегулируемую организацию оценщиков.

Данный проект затрагивает изменение и в ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)», происходят введение понятия, как «отрицательное и положительное экспертное заключение», понятия будет заменять «экспертное заключение о несоответствии необходимых требований оценки» и «экспертное заключение о соответствии необходимых требований оценки». Такие понятия, как банковская, муниципальная и государственная гарантия, будут заменены на понятие «независимой гарантии».

По части необходимых правил о торгах, осуществляющихся с целью исполнения предмета договора, будут изменены. В нововведениях говорится о требованиях кредитора обеспеченных залогом имущества должника, при признании неосуществившимся в повторных торгах, то кредитор в праве за собой предмет залога.

3.2 РЕКОМЕНДАЦИИ ПО СОВЕРШЕНСТВОВАНИЮ ОЦЕНОЧНОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ «ООО УРАЛЬСКОГО АНАЛИТИЧЕСКОГО ЦЕНТРА НЕЗАВИСИМОЙ ОЦЕНКИ СОБСТВЕННОСТИ»

Для благоприятного и прогрессирующего развития оценочной деятельности недвижимого имущества, невозможно без регулярного совершенствования, а так же применения современных технологий, с учетом условий развития деятельности результат оправдает средства.

Непрерывное развитие рыночных отношений сказывается на оценочной деятельности, данная деятельность является институтом по оценке недвижимого имущества, так же эта деятельность становиться целостной частью в экономических измерениях, без которой затрудняется последующее развитие экономики.

Органы по контролю оценочной деятельности и саморегулируемых организаций оценщиков следят за правильной подачей информации, она должна быть понятной и качественной. В связи с этим создаются и вводятся дополнительные требования по отношению к саморегулируемым организациям, так же ужесточается законодательство в данной сфере.

Результаты деятельности оценки используются, при приватизации, выкупе недвижимости для нужд государств (изъятие имущества), при процедуре банкротства, для независимой оценки недвижимости в целях приобретения ипотеки, при кредитовании под залог имущества, страховании и т.п.

Необходимость совершенствования деятельности исходит от самого сообщества по оценке, структур которые осуществляют контроль по регулированию оценочной деятельности, а так же государства, которое создает официальную документацию с нормами по регулированию и должному осуществлению оценочной деятельности. Оценочные компании создают и применяют специальные программы, недостаток новшеств, которые помогли и упростили бы работу в сфере оценки недвижимого имущества, зачастую отсутствуют.

Рассматривая оценочную деятельность в сфере недвижимого имущества на примере конкретной организации, которой является «ООО Уральский аналитический центр независимой оценки собственности», приведем и рассмотрим рекомендации по совершенствованию и улучшению данной деятельности.

Изучив данную организацию по оценке собственности «ООО Уральский аналитический центр независимой оценки собственности», во время прохождения преддипломной практики, а так же непосредственной работе в данной организации, можно выделить следующие проблемы и пути их решения, а точнее усовершенствования некоторых рабочих аспектов данной деятельности на примере данной оценочной фирмы.

В оценке недвижимости, как квартир, так и земельных участков, необходимо проводить анализ рынка, конкретных объектов оценки. На данный момент открытостью по анализам рынка можно воспользоваться на официальных сайтах, с предоставленной в открытом доступе информации, только по городам миллионникам, например Москва, Санкт Петербург или Екатеринбург. Рассматривая деятельность организации «ООО Уральский аналитический центр независимой оценки собственности», которая ведет свою деятельность в городе Нижнем Тагиле, можно констатировать отсутствие открытых отчетов по рынку недвижимости. Все отчеты по конкретным субъектам рынка имеют характер личного и индивидуального пользования, а так же не выставляются на открытый обзор.

При оценке в организации «ООО Уральский аналитический центр независимой оценки собственности», на каждый поступивший заказ об оценке по конкретному объекту недвижимости от потребителей оценочных услуг, оценщик самостоятельно составляет анализ рынка, так как не имеет, возможность взять из достоверных и открытых источников необходимую информацию для оценки. В открытом доступе есть анализы рынка, но достоверность, правильность и актуальность данной информации находится под сомнением.

Возникает необходимость создания достоверной, открытой и актуальной базы по различным оцениваемым объектам рынка недвижимости. Вопрос стоит в финансирование данных услуг, без денежного вознаграждения, эта база не будет иметь должного прогресса. Государство может рассмотреть вопрос о создании достоверной, открытой и актуальной базы по рынкам недвижимости различных оцениваемых объектов рынка недвижимости по городам, численность населения которых, меньше миллиона.

Создание данной базы во многом бы облегчала и ускоряла процесс оценки объектов недвижимости, так как организациям по оценки недвижимости (оценочным фирмам), не приходилось тратить большое количество времени на каждый субъект рынка недвижимости, без анализа которого, точность отчета об оценки оцениваемого объекта не будет точной. Создание данной базы являлось плюсом не только для оценщиков, но и для потребителей оценочных услуг, так как в сокращенное время производится отчет об оценке, время, потраченное на каждый отчет, сокращается, соответственно работоспособность работников организации увеличивается, как и доходность фирм по оценке. Так же уменьшается время ожидания потребителей оценочных услуг в ожидании отчета по оценке.

Помимо этого, организация необходимо создание базы договоров и отчетов, при которой составление отчета об оценке намного упростит и ускорит составление необходимых документов. Если говорить конкретнее, то необходимо создание базы отчетов, с возможным выбором вставки нужной информации, например: однокомнатных, двухкомнатных и трехкомнатных квартир, а так же по земельным участкам. То есть необходима автоматизация отчетов с выбором заполнения определённых данных, таких как: ФИО заказчика, список необходимых документов на оценку, адрес объекта оценки, площадь (все характеристики объекта оценки), стоимостная величина оцениваемого объекта, подсчитанная необходимым подходом.

Помимо конкретной организации, необходимость в рекомендациях по совершенствованию оценочной деятельности, так же будет, нуждается и профессиональная документация, регулирующая оценочную деятельность в сфере управления недвижимости.

Основной целью стандартизации оценочной деятельности является: развитие сформированной системы норм и правил, создание необходимых методов и средств контроля и качества оценки, гарантирующих включение оценки как деятельности в процессы социально-экономического характера с целью качественного преподнесения услуг по оценке.

Таким образом, для совершенствования оценочной деятельности необходимо решить следующие задачи:

1. Создать целостную систему Федеральных стандартов оценки;

2. Сформулировать единые требования по соблюдению стандартов, как оценщиками, так и экспертами саморегулируемых организаций оценщиков;

3. Обеспечить гармонизацию ФСО со стандартами и правилами в смежных отраслях (профессиональных видах деятельности): бухгалтерский учет и аудит, налоговое консультирование, инвестиционное проектирование и т.д.;

4. Создать систему стандартов, которая будет способствовать разрешению конфликтов в системах «заказчик - исполнитель» и «заказчик - потребитель» путем формирования требований к оценочным услугам, в том числе, к используемым в оценке исходным данным.

Стандарты нуждаются в рассмотрение, как инструменты организационной и координационной систематизированной оценки, которые служат необходимым ориентиром в должном развитии и совершенствовании, критериев оценки адекватности целей и ценностям деятельности оценки. Помимо этого стандарты, являются средством для обеспечения единства и преемственности отдельных этапов деятельности оценки в постоянно трансформирующихся условиях. Нормативно-правовая базу регулирующая взаимоотношения субъектов в системе оценки, а так же государства и общества. Стандарты являются ориентиром в создании современной инфраструктуры деятельности оценки.

На данный момент, говоря о современных экономических условиях, стандартизация представляет и обеспечивает все поле деятельности профессионалов - оценщиков. Редакция Федерального Закона «Об оценочной деятельности» № 135, принята в 1998 году по части понятий являющихся базовыми, отражала представления, сформировавшиеся к тому моменту времени в мировой оценочной практике. На сегодняшний момент требуется пересмотр и внесение преобразований в системе экономических измерений. Данный момент был продемонстрирован во время кризиса 2008 года, который говорил о необходимости изменений системы экономических измерений, в вопросах стоимостной оценке имущества. Изменения, внесенные в систему Международных стандартов оценки (МСО) демонстрируют обязательность в корректировках, так и базовых понятиях, принятых в Федеральном Законе «Об оценочной деятельности» № 135, а так же в федеральных стандартах оценки.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Развитие экономических реформ в Российской Федерации, возрастающим прогрессом частной инициативы, условий конкуренции, возрастающим количеством сделок разнообразного характера экономических ресурсов, включая недвижимое имущество, ожидаемым итогом будет востребованный рост независимой оценки стоимости. Проводимый всесторонний анализ, о наиболее эффективном использовании различных объектов оценки, проводимый оценщиками в ходе работы, применение различных методик оценки объектов, способствует увеличению культуры управленческих решений в экономической сфере. Обладающие знаниями технологии проведения оценки - специалисты, являются интеллектуальным капиталом, который необходим для реализации экономических преобразований.

В выпускной квалификационной работе на тему: «Оценочная деятельность в сфере управления недвижимостью: проблемы и направления совершенствования (на примере деятельности «ООО Уральского аналитического центра независимой оценки собственности», г. Нижний Тагил)», изучен широкий круг вопросов, посвященных теме управления недвижимостью.

1. В первой главе «Теоретические и методические аспекты исследования оценочной деятельности в сфере управления недвижимостью» в первом разделе рассмотрены понятия, особенности и основные участники сферы управления недвижимостью.

Недвижимые объекты приобретаются в собственность для удовлетворения личных, социальных (общественных) потребностей, а так же для предпринимательской деятельности. Основными участниками в сфере управления недвижимостью считаются: Продавцы (граждане, иностранные лица либо предприятия, которые являются собственниками недвижимости); Покупатели-инвесторы (производят вложения в заемные, собственные средства в виде капитал, что обеспечивает целевое распределение капитала); Профессиональные участники (инфраструктурные предприятия, благодаря которым обеспечивается функционирование рынка соответствующее установленным нормам).

2. В первой главе «Теоретические и методические аспекты исследования оценочной деятельности в сфере управления недвижимостью» во втором разделе представлена характеристика оценочной деятельности в сфере управления недвижимостью.

Управление недвижимостью представляет собой деятельность, направленную на получение прибыли от реализации полномочий владения, пользования, либо распоряжения недвижимостью.

Одной из деятельностей управления недвижимостью, является оценочная деятельность, которая осуществляется в соответствии с международными договорами Российской Федерации, Федеральным законом «Об оценочной деятельности» № 135, нормативно правовыми актами РФ, федеральными стандартами оценки, которые регулируют отношения, возникшие в процессе осуществлении оценочной деятельности. Понятие оценочной деятельности трактуется следующим образом, это профессиональная деятельность субъектов деятельности оценки, ориентированная на нахождение в отношении оцениваемого объекта, рыночной или иной стоимости.

3. Во второй главе «Исследование практики оценочной деятельности в сфере управления недвижимостью (на примере деятельности «ООО Уральского аналитического центра независимой оценки собственности», г. Нижний Тагил)», изучена характеристика основных направлений деятельности организации.

Организация профессионально занимается оценкой имущества на основании Устава Общества с ограниченной ответственности «Уральский аналитический центр независимой оценки собственности» и существует с 2000 года. В соответствии с Законом РФ «Об оценочной деятельности в Российской федерации» № 135-ФЗ Организация является членом Некоммерческого партнерства «Саморегулируемая межрегиональная ассоциация оценщиков».

4. . Во второй главе «Исследование практики оценочной деятельности в сфере управления недвижимостью (на примере деятельности «ООО Уральского аналитического центра независимой оценки собственности», г. Нижний Тагил)» второго раздела, представлен анализ методик оценки используемых в практике организации. Дана характеристика процессу оценки, применяемым подходам в оценки недвижимости: затратный, сравнительный и доходный.

Рыночная стоимость любого объекта оценки формируется под влиянием большого количества факторов, так для жилой недвижимости основными ценообразующими факторами являются - месторасположение и физическое состояние объекта оценки. Эти показатели формируют оборотоспособность объекта оценки и учтены во всех выполняемых расчетах: затратном, сравнительном и доходном подходах. По каждому из подходов, применяемых к оценке недвижимости, рассчитаны стоимости: затратного, сравнительного и доходного подхода.

5. В третьей главе «Перспективные направления развития оценочной деятельности в сфере управления недвижимостью (на примере деятельности «ООО Уральского аналитического центра независимой оценки собственности», г. Нижний Тагил)», в первом разделе представлены возможные перспективы в развитии оценочной деятельности в сфере управления недвижимостью.

Необходимые решения по улучшению оценочной деятельности в России, состоят в том, что бы повысить качество работы оценщиков вместе с этим предлагается внести поправки, ужесточающие контроль, за деятельностью саморегулируемых организаций в сфере оценочной деятельности. Кроме того, необходимо повышать уровень образования в сфере оценочной деятельности.

Востребованность оценочной деятельности, показывает возрастающие требования к качественной работе оценщиков, эта важная задача для рынка оценки недвижимости. Возможным решением, будет являться, тесное взаимодействие государства, саморегулируемых организаций оценщиков, учреждений предоставляющих образовательные услуги в сфере оценки, а так же потребителей, которые пользуются оценочной сферой услуг.

6. В третьей главе «Перспективные направления развития оценочной деятельности в сфере управления недвижимостью (на примере деятельности «ООО Уральского аналитического центра независимой оценки собственности», г. Нижний Тагил)», во втором разделе представлены рекомендации по совершенствованию деятельности оценочной деятельности конкретной организации.

Относительно молодое для России направление - оценочная деятельность сопровождается значительным количеством сложностей, одной из которых является отсутствие информации о фактически совершенных сделках и аналитических исследованиях рынка, публикующихся в открытых источниках - данная информация имеется только для крупных городов - миллионников. Учитывая сложившиеся обстоятельства, оценщики вынуждены выполнять самостоятельное исследование и делать самостоятельные выводы по полученным результатам рынка жилья в городе Нижнем Тагиле.

Оценка недвижимого имущества обретает все большее значение, важность и нужность оценочной деятельности обуславливается расширением секторов частной собственности, а так же потребностью в росте инвестиций.

Помимо этого, возрастание востребованности в оценке недвижимого имущества показывает рост требований к качественной работе оценщика, как специалиста. Решение данной значительной проблемы, возможно, при осуществлении тесного взаимодействия государственной власти, саморегулируемых организаций, оценочных фирм, образовательных учреждений и потребителей услуг по оценки недвижимости.

СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ

1. Конституция РФ от 25 декабря 1993 года // КонсультантПлюс: Высшая школа: - 2016. - Вып. 18.

2. Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть 1 // Полный сборник кодексов РФ. - М.: Информэкспо, 2016. - 880 с.

3. Жилищный кодекс РФ от 29 декабря 2004 г. № 188-ФЗ // КонсультантПлюс - Режим доступа: http://www.consultant.ru: Высшая школа: - 2016. - Вып. 18.

4. Трудовой кодекс РФ от 30 января 2001 года № 197-ФЗ// КонсультантПлюс - Режим доступа: http://www.consultant.ru: Высшая школа: - 2016 - Вып. 18.

5. Постановление Правительства РФ «О саморегулировании оценочной деятельности в соответствии с требованиями Федерального Закона №135-ФЗ от 29 июля 1998 г. «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» // КонсультантПлюс - Режим доступа: http://www.consultant.ru: Высшая школа: - 2016. - Вып. 18.

6. Приказ Министерства экономического развития РФ от 04 февраля 2010 № 42 «Об утверждении Порядка ведения государственного кадастра недвижимости» // КонсультантПлюс - Режим доступа: http://www.consultant.ru: Высшая школа: - 2016. - Вып. 18.

7. Распоряжение Минимущества РФ от 06.03.2002 n 568-р «Об утверждении методических рекомендаций по определению рыночной стоимости земельных участков» // КонсультантПлюс - Режим доступа: http://www.consultant.ru: Высшая школа: - 2016. - Вып. 18.

8. Федеральный закон 135-ФЗ от 29 июля 1998 года «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» // КонсультантПлюс - Режим доступа: http://www.consultant.ru: Высшая школа: - 2016. - Вып. 18.

9. Федеральный стандарт оценки «Требования к отчету об оценке» (ФСО № 3), утвержденный Приказом Минэкономразвития России от 20 июля 2007 г № 254 (зарегистрирован в Минюсте России № 10009 от 20 августа 2007 г.) // КонсультантПлюс - Режим доступа: http://www.consultant.ru: Высшая школа: - 2016. - Вып. 18.

10. Федеральный стандарт оценки «Цель оценки и виды стоимости» (ФСО № 2), утвержденный Приказом Минэкономразвития России от 20 июля 2007 г. № 255 (зарегистрирован в Минюсте России № 10045 от 23 августа 2007 г.) // КонсультантПлюс - Режим доступа: http://www.consultant.ru: Высшая школа: - 2016. - Вып. 18.

11. Федеральный стандарт оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки» (ФСО № 1), утвержденный Приказом Минэкономразвития России от 20 июля 2007 г. № 256 (зарегистрирован в Минюсте России № 10040 от 23 августа 2007 г.) // КонсультантПлюс - Режим доступа: http://www.consultant.ru: Высшая школа: - 2016. - Вып. 18.

12. Барсуков, Д. П. Учет и оценка недвижимости [Текст]: учебное пособие / Д. П. Барсуков, В. Г. Антонова; М-во культуры Российской Федерации, Федеральное гос. бюджетное образовательное учреждение высш. проф. образования «Санкт-Петербургский гос. ин-т кино и телевидения». - Санкт-Петербург: СПбГИКиТ, 2015. - 258, [1] с.

13. Болотин, С. А. Информационные методы оценки недвижимости [Текст]: учебник: для студентов учреждений высшего образования, обучающихся по направлению «Строительство» / С. А. Болотин, Н. В. Брайла, Т. Л. Симанкина. - Москва: Академия, 2014. - 205, [1] с.

14. Вольнова, В. А. Обзор вариантов расчета корректировок при оценке недвижимости сравнительным подходом [Текст] / Вольнова В. А. - Новосибирск: СГУВТ, 2015. - 53 с.

15. Воронина, М. В. Финансовый менеджмент [Текст]: учебник для студентов высших учебных заведений, обучающихся по направлениям подготовки «Экономика», «Менеджмент» (квалификация (степень) «бакалавр»). - Москва: Дашков и Кє, 2015. - 397, [1] с.

16. Екимова К. В. Финансовый менеджмент [Текст]: учебник для прикладного бакалавриата, для студентов высших учебных заведений, обучающихся по экономическим направлениям и специальностям / К. В. Екимова, И. П. Савельева, К. В. Кардаподльцев; Российский экономический ун-т им. Г. В. Плеханова. - Москва: Юрайт, 2014. - 380, [1] с.

17. Елкина, Н. Е. Региональная экономическая политика на рынке жилой недвижимости и оценка форм ее реализации: на примере регионов ЦФО: диссертация... кандидата экономических наук: 08.00.05 / Елкина Наталья Евгеньевна; [Место защиты: Иван. гос. ун-т]. - Кострома, 2015. - 190 с.

18. Землеустройство и кадастр недвижимости: проблемы и пути их решения [Текст]: материалы Международного научно-практического форума, посвященного 235-летию со дня основания Государственного университета по землеустройству / М-во сельского хоз-ва Российской Федерации, Федеральная служба гос. регистрации, кадастра и картографии (Росреестр) [и др.]; [общ. ред.: С. Н. Волков, В. В. Вершинин]. - Москва: Гос. ун-т по землеустройству, 2014. - 328 с.

19. Ковалев, В. В. Курс финансового менеджмента [Текст]: учебник / В. В. Ковалев. - 3-е изд. - Москва: Проспект, 2014. - 507 с.

20. Коланьков, С. В. Управление недвижимостью [Текст]: учебное пособие по дисциплине «Оценка и управление недвижимостью» и «Управление недвижимостью» / С. В. Коланьков; Федеральное агентство ж.-д. трансп., Федеральное гос. бюджетное образовательное учреждение высш. проф. образования «Петербургский гос. ун-т путей сообщ.». - Санкт-Петербург: ПГУПС, 2014. - 193, [1] с.

21. Материалы региональных научно-практических конференций: «Состояние и проблемы экономического роста и развития рынка недвижимости региона» 18.04.2013, «Актуальные проблемы бухгалтерского учета, анализа и аудита» 10.06.2013 [Текст] / Сургутский ин-т экономики, упр. и права (фил.) Федерального гос. бюджетного образовательного учреждения высш. проф. образования «Тюменский гос. ун-т»; [сост. Зеленцова С. Ю.]. - Сургут: Издательско-полиграфический комплекс, 2014. - 236 с.

22. Мжельская, И. В. Оценка недвижимости [Текст]: учебное пособие / И. В. Мжельская, М. Б. Мжельский; Сибирский гос. ун-т путей сообщ. - Новосибирск: Сибирский гос. ун-т путей сообщ., 2014. - 164, [1] с.

23. Мищенко, В. В. Оценка недвижимости [Электронный ресурс]: электронное учебное пособие / Владимир Владимирович Мищенко, Людмила Анатольевна Мищенко; М-во образования и науки Российской Федерации, Федеральное гос. бюджетное образовательное учреждение высш. проф. образования «Кузбасский гос. технический ун-т им. Т. Ф. Горбачева», Каф. финансов и кредита. - Кемерово: КузГТУ, 2014. - 1 электрон. опт. диск (CD-ROM).

24. Незамайкин, В. Н. Финансовый менеджмент: учебник для бакалавров / В. Н. Незамайкин, И. Л. Юрзинова; Фин. ун-т при Правительстве Рос. Федерации. - Москва: Юрайт, 2014 (Чебоксары: Чувашия). - 467 с.

25. Оценка объектов недвижимости [Текст]: учебник: для студентов высших учебных заведений, обучающихся по специальности 080502 «Экономика и управление на предприятии отрасли (операции с недвижимым имуществом)» / А. Н. Асаул, В. Н. Старинский, М. А. Асаул, Е. В. Грахова; под ред. А. Н. Асаула. - Москва: Проспект, 2016. - 384 с.

26. Пластинина, Ю. В. Эколого-экономическая оценка недвижимости [Электронный ресурс]: учебное электронное текстовое издание / Ю. В. Пластинина; науч. ред.: А. В. Румянцева; М-во образования и науки Российской Федерации, Уральский федеральный ун-т им. первого Президента России Б. Н. Ельцина. - Екатеринбург: УрФУ, 2014. - 1 электрон. опт. диск (CD-ROM).

27. Применение когнитивных технологий для оценки недвижимости [Текст] / Н. А. Митин, Е. И. Нейман, А. С. Смоляк, А. Б. Фингерт. - Москва: ИПМ им. М. В. Келдыша, 2015. - 32 с.

28. Пылаева, А. В. Основы кадастровой оценки недвижимости [Текст]: монография / А. В. Пылаева; М-во образования и науки Российской Федерации, Федеральное гос. бюджетное образовательное учреждение высш. проф. образования «Нижегородский гос. архитектурно-строительный ун-т». - Нижний Новгород: НИУ РАНХиГС, 2014. - 137 с.