Разработка концепции управления недвижимостью

Размещено на http://www.allbest.ru/

ФЕДЕРАЛЬНОЕ АГЕНТСТВО ПО ОБРАЗОВАНИЮ РФ

ГОУ ВПО БАШКИРСКИЙ ГОСУДАРСТВЕННЫЙ УНИВЕРСИТЕТ

БАШКИРСКАЯ АКАДЕМИЯ КОМПЛЕКСНОЙ

БЕЗОПАСНОСТИ ПРЕДПРИНИМАТЕЛЬСТВА ПРИ БашГУ

КАФЕДРА ЭКОНОМИКИ, УПРАВЛЕНИЯ И ФИНАНСОВ

Контрольная работа

на тему: "Разработка концепции управления недвижимостью"

Выполнила:

студент группы ЭУКЗУ 01-08

Кузовкова Е.Ю.

Проверила:

Карачурина Р.Ф.

Уфа-2011



Содержание

ЧАСТЬ I. Основные варианты финансирования строительства жилых домов

Финансирование в РБ

Схема финансирования девелопмента

Источники финансирования проектов

ЧАСТЬ II. Разработка концепции управления недвижимостью

Список источников



ЧАСТЬ I. Основные варианты финансирования строительства жилых домов

В каждой развитой стране с устоявшейся рыночной экономикой жилье и частные земельные участки, занятые этим жильем, являются важнейшим составным элементом национального богатства, а вложения граждан в недвижимость представляют собой едва ли не большую часть, материальных активов семейных хозяйств.

Формы и источники финансирования жилищного строительства могут быть различными, но в западных странах они сводятся к трем основным направлениям. Во-первых, строительство жилья финансируется за счет собственных средств строительных компаний. Во-вторых, финансирование идет по каналам коммерческого кредитования строительных организаций. И, в-третьих, широко используется ипотечное кредитование частных застройщиков и покупателей готового жилья, как на первичном, так и на вторичном рынке. Более того, общий объем финансовых ресурсов жилищного строительства существенно расширяется за счет широкого обращения ипотечных ценных бумаг. На рис. 1.1. наглядно представлены источники финансирования жилищного строительства в зарубежной практике.



Ситуация с финансированием жилищного строительства в России совсем иная и заключается в следующем. С началом реформ в России резко ухудшилось финансовое состояние строительных предприятий, образовался острый дефицит денежных средств. Ограниченность финансовых ресурсов усугубилась удорожанием кредитов, прогрессирующей инфляцией. В то же время, развитие рыночных отношений привнесло новое в формы и методы финансирования оборотных средств строительных организаций, которые перешли к самостоятельному формированию своей экономической политики.

Источники финансирования жилищного строительства в России можно представить в следующем виде (рис. 1.2):

Основным и фундаментальным источником финансирования жилищного строительства в мире являются собственные средства строительных компаний. В России же дела обстоят совершенно иначе. Одна из особенностей строительной отрасли -- значительная стоимость возводимого объекта -- ограничивает возможности строительных организаций в использовании собственного капитала, рост которого происходит, в основном, за счет получаемой чистой прибыли. Преимущества использования собственного капитала в строительстве очевидны: ресурсы являются бесплатными, не требуют возврата и дают полную свободу в их распоряжении. Однако, как показывает практика, собственных средств достаточно лишь для возведения фундамента дома. Для существенного роста капитала строительных компаний потребуются годы, а может быть и десятилетия.

В итоге, в условиях постоянного дефицита собственных оборотных средств все более актуальным становится поиск альтернативных источников финансовых ресурсов, в качестве которых выступают привлеченные и заемные средства. Для простоты понимания внешние финансовые ресурсы, на наш взгляд, следует разбить на три вида:

-- привлеченные средства инвесторов - юридических лиц;

-- привлеченные средства долевых участников (физических или юридических лиц);

-- заемные средства финансово-кредитных учреждений.

Учитывая тот факт, что первый вид финансовых ресурсов, в основном, имеет место в крупных городах (в большей мере это относится к Москве и Санкт-Петербургу), т. к. на данном этапе инвесторами выступают крупные столичные холдинги, имеющие в своем распоряжении свободные денежные ресурсы и заинтересованные в их вложении в быстрорастущий рынок недвижимости, а рынок жилья в Москве является лидером по росту цен, мы не станем вдаваться в подробности функционирования данного источника финансовых ресурсов.

На региональных рынках наиболее распространен второй вид ресурсов, который является основным источником финансирования жилищного строительства -- привлеченные средства долевых участников.

В качестве юридических лиц, которые вступают в долевые отношения, преобладают предприятия промышленности строительных материалов. Схема работы проста: по договору о долевом участии промышленные предприятия (например, производящие кирпич или цемент) поставляют на объект стройматериалы, а компании-застройщики в обмен на это предоставляют часть квартир в построенном из данных материалов жилом доме.

Но наиболее существенными по объему являются финансовые средства физических лиц, вовлекаемые в процессе строительства жилого дома также путем заключения со строительной организацией договора о долевом участии. Среди преимуществ данного источника финансирования жилищного строительства можно выделить следующие:

-- пополнение оборотных средств строительных организаций на раннем этапе строительства жилого дома, что, в свою очередь, обеспечивает непрерывность строительного процесса и снижает сроки строительства;

-- гарантии того, что все квартиры в доме (или их большая часть) будут реализованы;

-- исключение последующего этапа реализации квартир.

Однако основным недостатком данной схемы является сокращение нормы прибыли строительных компаний, что обусловлено более низкими (чем после сдачи дома) ценами, по которым реализуются квартиры долевым участникам. Кроме того, в ряде случаев использование данной схемы приводит к крайне негативным последствиям: замораживанию строительного объекта. Это возникает в результате финансового просчета и воздействия внешних факторов, таких как резкий скачок цен на стройматериалы и недвижимость.

Тем не менее, финансирование строительства за счет привлечения средств физических лиц через систему долевого участия является наиболее распространенным явлением и обеспечивает значительную часть оборотных средств строительных организаций.

Третий вид ресурсов (заемные средства финансово-кредитных учреждений) может вовлекаться в процесс строительства жилья двумя путями:

-- прямое кредитование строительных организаций кредитными учреждениями;

-- ипотечное жилищное кредитование физических лиц с целью строительства или приобретения жилья на первичном, либо вторичном рынках под залог приобретаемой квартиры.

В условиях постоянно растущих цен на жилье, низкого уровня заработной платы людей и отсутствия существенных сбережений все более распространенным источником финансовых ресурсов у физических лиц для покупки жилья через долевое участие, либо на вторичном рынке является ипотечное жилищное кредитование населения, обеспечивающее приток денежных средств в строительную отрасль.

Финансирование в РБ

Согласно статье 17 Закона Республики Башкортостан №116-з от 31.07.1997 г. "Об основах государственной политики жилищного строительства", "источниками финансирования жилищного строительства являются: бюджет Российской Федерации и бюджет Республики Башкортостан, бюджеты районов и городов республики, средства физических и юридических лиц, средства общественных организаций и объединений, инвестиционных фондов, другие источники в установленном законом порядке.

За счет средств республиканского и местного бюджетов устанавливается государственный заказ на жилищное строительство, при этом финансирующие органы выдают гарантию для проведения тендерных торгов и заключения договоров подряда. Для целевого использования указанных средств на жилищное строительство могут создаваться республиканский и местные (городские и районные) фонды жилищного строительства, положения о которых разрабатываются и утверждаются соответственно Кабинетом Министров Республики Башкортостан и администрациями районов и городов республики".

Жилищное строительство можно разделить на коммерческое, строительство по договору долевого участия граждан, социальное и индивидуальное.

Коммерческое жилье предназначено для продажи. Его строительство могут инициировать любые компании, соответственно, и финансирование стройки они, как правило, осуществляют своими силами, вкладывая свои деньги, получая банковские ссуды, средства от инвесторов.

Другой вид финансирования строительства жилья -- привлечение средств граждан по договору долевого участия в строительстве дома. Механизм всем известен: застройщик возводит дом на деньги будущих жильцов.

Как только мировой финансовый кризис "показал свои клыки", в тяжелой ситуации оказались коммерческое и долевое жилищное строительство: банки перестали выдавать строителям ссуды, инвестировать в строительство стало невыгодно. В результате чего две трети строек остановилось. Компании, успевшие взять кредит и построить дом, не могут продать в нем квартиры, так как покупательская способность населения сильно снизилась. Например, в Уфе около семисот дольщиков столкнулись с тем, что их деньги фактически заморожены, застройщики не в состоянии выполнить свои обязательства.

Государство и местные власти частично финансируют строительство социального жилья, оставшуюся необходимую часть средств пытаются привлечь из разных, не противоречащих закону, источников.

В статье 7 Закона РБ "О государственной поддержке молодых семей в Республике Башкортостан" указано, что "основными источниками финансирования строительства жилья социального использования являются средства бюджетов всех уровней, средства, полученные от коммерческого строительства, долевого участия организаций в строительстве жилья".

Финансированием строительства своего будущего жилья озабочен сам индивидуальный застройщик. В Федеральной целевой программе "Свой дом" четко сказано, что граждане могут улучшить жилищные условия:

а) за счет собственных накоплений (до 30% стоимости желаемого дома). Федеральная программа советует "обязательно стремиться накопить определенную сумму средств путем открытия семейных накопительных счетов в банках, приобретения жилищных ценных бумаг, дополнительных заработков".

б) за счет мер государственной поддержки и средств предприятий. Из федерального бюджета, бюджетов субъектов Российской Федерации и средств предприятий гражданам должны предоставляться безвозмездные жилищные субсидии через выбранные на конкурсной основе банки, которые обеспечат защиту этих средств от инфляции и сформируют ипотечные блокированные целевые счета граждан.

в) за счет жилищных кредитов банков. В Программе "Свой дом" сказано, что основным видом жилищного кредита необходимо сделать ипотечный кредит, предоставляемый под залог недвижимости. Займы предоставляются на длительный срок (10-25 лет), что уменьшает размер ежемесячных выплат. Как правило, они предоставляются на приобретение (строительство) жилья, где будет проживать семья заемщиков. При этом купленное или построенное жилье является предметом залога.

Схема финансирования девелопмента

Понятие "девелопмент" (от англ. to develop - развивать, разрабатывать, раскрывать) в самом широком смысле используют для определения деятельности, предусматривающей существенные, в т.ч. качественные изменения в объекте. Целью девелопмента в широком смысле является создание или преобразование объекта, востребованного рынком и позволяющего получить приемлемый уровень дохода на вложенный капитал.

Девелопмент - это особый процесс и особый вид профессиональной деятельности (бизнеса), существующий в странах с развитой рыночной экономикой и развитым рынком недвижимости. В России - это вид бизнеса, выделившийся в условиях становления рыночной экономики из смежных направлений предпринимательской деятельности в сферах недвижимости, инвестиций и строительства. Понятие "девелопмент" имеет два взаимосвязанных значения:

1. Девелопмент - это профессиональная деятельность по организации (управлению) процессов девелопмента. Это особый вид предпринимательской деятельности в рыночных условиях, особое проявление деловой активности на рынке. И в этом своем качестве понятие "девелопмент" органически связано с производным от него термином "девелопер".

Девелопер - предприниматель, получающий свою прибыль от создания объектов недвижимости, для чего он выступает в качестве:

- автора идеи проекта;

- покупателя прав на земельный участок под застройку;

- организатора проектирования объекта, нанимателя заказчика, генподрядчика, брокеров для реализации вновь созданного объекта, управляющих недвижимостью. Все участники проекта должны обладать соответствующими лицензиями;

- лица, которое финансирует сам или привлекает необходимые инвестиции.

2. Девелопмент - это такие качественные материальные преобразования в объекте недвижимости, которые обеспечивают превращение его в другой, новый объект, обладающий рыночной стоимостью большей, чем стоимость исходного объекта. То есть девелопмент - это процесс развития объекта недвижимости.

Качественное преобразование недвижимости в рамках девелопмента девелопмент характеризуется единством физических, экономических и правовых процессов:

- физические процессы девелопмента обеспечивают появление у объекта недвижимости новых потребительских качеств, соответствующих изменяющимся потребностям общества. Эти изменения могут быть кардинальными (преобразование незастроенного участка земли в участок со зданием) или не очень заметными внешне (как это обстоит при переводе объекта из одного функционального использования в другое, например, из жилищного фонда в "нежилой"). Но они всегда присутствуют, являясь необходимым признаком девелопмента, необходимым условием для повышения экономического эффекта от использования объекта;

- экономический процессы девелопмента реализуется в виде повышения ценности объекта недвижимости вследствие произведенных физических изменений. При этом сами физические изменения еще не являются аргументом в пользу увеличения ценности объекта - они влекут за собой изменение ценности объекта лишь постольку, поскольку обеспечивают появление объекта, обладающего потребительскими качествами, делающими этот объект востребованным на рынке. Таким образом, рост ценности обеспечивается не любыми физическими преобразованиями, а такими, которые соответствуют требованиям рынка, запросам его потребителей. Чем больше это соответствие, тем выше ценность создаваемого объекта, тем выше эффективность девелопмента. Именно это и существенно для понимания девелопмента - прирост ценности объекта обеспечивается в первую очередь не тогда, когда осуществляется строительство, а тогда, когда выбирается вариант девелопмента. Создание каждого объекта недвижимости - особый инвестиционный проект, основой для исследования процесса девелопмента является подход к нему как к инвестиционному проекту;

- правовые процессы девелопмента связаны с юридическим оформлением произведенных изменений, появления качественно нового объекта недвижимости, обладающего ценностью большей, чем исходный.

Доходный Дом - многоквартирный жилой дом, построенный для сдачи квартир внаем. Как тип сложился в европейской архитектуре 1830-40-хгг. и к XX в. стал одним из основных типов городского жилья. В кон. XIX - нач. XX вв. доходный дом обычно занимал по периметру весь принадлежавший домовладельцу участок с незастроенным внутренним двором-колодцем. Доходные дома имеют сотообразную пространственную структуру: однородные по планировке квартиры группируются вокруг лестничных клеток, коридоров и галерей. Многообразную архитектурную и декоративную обработку имел, как правило, лишь парадный, уличный фасад.

Классическая схема финансирования девелопмента коммерческой недвижимости, состоит из трех направлений: строительные кредиты; долгосрочные кредиты; собственный капитал.

Финансирование проектов для продажи, только за счет собственного капитала и строительного кредита, причем последний обеспечивает финансирование в период строительства и продаж.

Сумма строительного кредита обычно равна сумме долгосрочного кредита, так как строительный кредитор готов кредитовать на сумму, не превышающего заем, который готов предоставить долгосрочный кредитор. Строительный кредитор рассматривает финансирование долгосрочного кредитора как погашение строительного кредита.

Собственный капитал возмещает разницу между себестоимостью проекта и суммами строительного и долгосрочного кредитов. Собственный капитал -- самый дорогой источник финансирования, так как инвесторы собственного капитала получают доходы только после того, как произведены выплаты другим кредиторам.

Для завоевания репутации среди кредиторов, следует обладать тщательно подготовленным и реалистичным бюджетом; достоверной информацией о реальной стоимости проекта; необходимым запасом средств или доступом к капиталу; доскональным знанием процесса девелопмента.

Источники финансирования проектов

Коммерческие банки. Коммерческие банки являются основным источником как краткосрочных, так и долгосрочных кредитов.

Банки неохотно участвуют в совместных предприятиях, зато они соглашаются на ипотечные кредиты, которые дают девелоперу более высокое процентное отношение суммы кредита к стоимости проекта, а банку - более высокую доходность за счет участия в денежных потоках от проекта.

Частные инвесторы. Пожалуй, самым распространенным типом финансового партнера является частный инвестор, которым может быть практически кто угодно. Иногда частные инвесторы полностью финансируют стоимость проекта. Прибыль может делиться по-разному, от соотношения 80/ 20 (80% инвестору) до 50/50.

Собственный капитал. Практически каждого из кредиторов интересуют источники дополнительного капитала, достаточно ли у девелопера ресурсов, чтобы в случае необходимости поддержать проект.

Кредиторы должны убедиться, что у девелопера есть денежные средства или хотя бы возможность найти дополнительное финансирование в том случае, если процентная ставка во время строительства поднимется, или сдача в аренду будет проходить медленнее, чем ожидалось, или произойдет непредвиденный перерасход средств.

Обычно кредиторы требуют, чтобы собственный капитал составлял от 20% до 30% расходов на девелопмент. Требуемая доля собственного капитала зависит от того, насколько опытна команда, занимающаяся девелопментом, от разницы между себестоимостью проекта и его оценочной стоимостью, от ситуации на рынке и от состояния финансовой сферы в целом.

ЧАСТЬ II. Разработка концепции управления недвижимостью

финансирование девелопмент недвижимость коммерческий

Объект - квартира (вторичное жилье), находящаяся по адресу ул. Проспект Октября, 127 (остановка Бульвар Славы). Квартира располагается на первом этаже 5-этажного дома, по "красной линии". Количество комнат 2. Тип дома - кирпичный. Квартира угловая, есть подпол. Общая площадь квартиры 43 кв.м.

Цель - проанализировать возможные варианты и выявить тот способ использования объекта недвижимости, который будет являться наиболее доходным и выгодным.

12-ю неделю подряд эксперты отмечают рост цен на вторичном рынке жилья Уфы. За минувшую неделю средняя стоимость жилого квадратного метра выросла на 0,4 процента - до 42,05 тысячи рублей.

В "плюсе" оказались все сегменты рынка, за исключением многокомнатных квартир, стоимость которых не изменилась. На сегодня средняя цена предложения вторичных однокомнатных квартир в Уфе составляет 44,51 тысячи рублей за "квадрат", "двушек" -- 41,9 тысячи, "трёшек" -- 39,89 тысячи, многокомнатных квартир - 40,71 тысячи рублей. Средняя стоимость элитного жилья - 58,2 тысячи рублей за квадратный метр. Последняя категория жилплощади при анализе ситуации на рынке не учитывается.

Указанные параметры - это цены, запрашиваемые продавцами недвижимости. В ходе торга они, как правило, снижаются на пять-десять процентов.

Аналитики Сети агентств недвижимости "Эксперт" вывели индикативные показатели вторичного рынка жилья: индекс доходности жилья Уфы, рыночный индекс ипотечного кредитования и индекс доступности ипотечных кредитов. По итогам прошлой недели они составили, соответственно, минус 8,0 банковских депозита, 12,5 процента годовых и 0,4.

Эксперты отмечают, что ценовая ситуация на уфимском вторичном рынке жилья характеризуется стабильным ростом, опережающим инфляцию. Это означает, что "дно" успешно пройдено и недвижимость позволяет сохранить вложения от обесценивания.

На сегодня самая дешевая квартира в Уфе предлагается за один миллион рублей. Она расположена в доме по улице Мушникова и имеет площадь 37 квадратных метров. Самая дорогая квартира предлагается за 18,5 миллиона рублей: ул.Кирова, четыре комнаты, 230 "квадратов".

Минимальная цена предложения в сегменте комнат - 530 тысяч рублей: ул.Хмельницкого, 12 квадратных метров". Максимальная цена - 1,05 миллиона рублей: ул.Российская, 15,2 "квадрата".

Самый дорогой коттедж, выставленный на продажу, предлагается за 20 миллионов рублей. Он расположен в поселке 8 Марта, имеет площадь 500 квадратных метров.

Квартиру, находящуюся по Проспекту, выставляют на продажу по цене 60,5 тыс. руб. за 1 кв.м. Общая цена квартиры - 2 600 тыс. руб.

В данной квартире зарегистрировано 4 человека, квартира является приватизированной в общую долевую собственность. Никаких обременений на квартире нет, как было выяснено в ходе анализа правового положения квартиры. Поэтому никаких трудностей в переоформлении документов не возникнет.

Работы, связанные с экспертизой технического состояния квартир, зданий, сооружений, помещений могут проводиться с различными целями. В нашем случае это экспертиза, целью которой является выявление технического состояния квартиры на данный момент. Экспертиза технического состояния квартир и помещений проводится в том случае, если планируется перепланировка помещения. Перенос конструкций, стен, перегородок, коммуникаций может нарушать эксплуатационную нагрузку. Безопасность проведения работ по перепланировке помещений является основным вопросом, на который должна ответить экспертиза технического состояния квартиры или помещения. Еще одним вопросом, на который отвечает экспертиза, является определение стоимости работ по перепланировке обследуемой квартиры или помещения. В нашем случае как раз возможна будет перепланировка стен квартиры в случае, если мы будем оснащать ее под офис.

Техническая экспертиза не выявила каких либо повреждений несущих конструкций и стен, нам разрешено сделать перепланировку путем снесения одной стены. Вторую, несущую стену, в случае оснащения квартиры под офис, мы оставим в качестве перегородки между основным помещением офиса и подсобным помещением.

В ходе торгов выяснилось, что состояние квартиры оставляет желать лучшего - нужна замена окон, косметический ремонт. Хотя квартира и находится в экономически привлекательном районе, ее стоимость может быть снижена приблизительно на 10 %. Таким образом, стоимость данной квартиры составила 2 350 тыс. руб.

Целевым назначением управленческой экспертизы является определение вариантов использования недвижимости, соответствующих критерию эффективности, что соответствует ее полноценному развитию. Содержанием управленческих экспертиз следует считать анализ стоимости в использовании.

Варианты использования квартиры по Проспекту могут быть следующими: сдача жилья в аренду по рыночным ценам на данный момент; оснащение квартиры под офис и сдача его в аренду, либо использование нового офиса под свои цели - например, открыть какую-либо организацию в этом офисе.

Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования объекта недвижимости - это использование объекта, обеспечивающее его максимальную стоимость из всех разумно возможных, физически осуществимых, финансово-приемлемых, должным образом обеспеченных и юридически допустимых видов использования. Рассмотрим, как можно наиболее эффективно использовать нашу квартиру.

Во-первых, это сдача жилья в аренду. Для этого нам необходимо сначала провести косметический ремонт квартиры. Он обойдется нам примерно в 15 тыс. руб. (поклейка обоев, замена розеток, выключателей, замена линолеума на новый).

По наблюдениям аналитиков Сети агентств недвижимости "Эксперт", однокомнатную квартиру в столице республики можно снять в среднем по 9 970 рублей в месяц. Двухкомнатные квартиры сдаются по 12 590 рублей, трехкомнатные - по 13 670 рублей в месяц. Арендные ставки зависят и от расположения дома. Так, в Зеленой роще квартиры сдаются по цене от 9,5 тысячи до 17 тысяч рублей в месяц, на проспекте Октября - от 8 до 18 тысяч рублей. В районе "Центр" разброс цен меньше - от 8 до 15 тысяч рублей в месяц.

Наша квартира расположена на оживленной улице, в непосредственной близи к магазинам и торговым центрам, паркам и прочим культурным объектам, а также находится вблизи от остановки транспорта. Это значит, что сдавать ее в аренду мы можем за 13 500 руб. в месяц, Коммунальная плата за нее составит 2 000 руб. в месяц. Таким образом, в год квартира будет приносить 138 000 руб. чистого дохода. Если ее сдавать посуточно, то в год квартира принесет приблизительно 200 000 руб. дохода.

За пять лет при долгосрочной аренде квартира принесет 690 000 руб. дохода, при посуточной - 1 000 000 руб.

Через пять лет цены вырастут на 6 %. Теперь квартира будет приносить 146 300 руб. в год при долгосрочной аренде и 212 000 руб. при аренде посуточной.

К 2020 году цены на жилье повысятся еще на 5%. К тому времени квартира уже принесет 1 275 200 (585 200 + 690 000) и 1 848 000 ( 1 000 000 + 848 000). Тогда получится что при долгосрочной аренде в год будет поступать 153 700 руб. а при посуточной 222 600 руб. Посчитав, мы получим, что при таком уровне цен при сдаче квартиры в долгосрочную аренду квартира окупится нам через 16 лет. При краткосрочной аренде - за 11, 5 лет.

В итоге получается, что если уж и сдавать ее в аренду то лучше на короткие сроки, так как спрос в данной области есть всегда, и окупится квартира в этом случае намного быстрее.

Во-вторых, мы решили сделать в квартире ремонт - полностью переделать ее под офис и также сдавать его в аренду. Чтобы осуществить этот план, нужно снести одну стену, заделать один дверной проем и сделать его со стороны улицы. Провести полный ремонт квартиры, а также узаконить перепланировку. Стоимость комплексного ремонта с полной перепланировкой квартиры составляет в среднем 4 000 за 1 кв. м. Добавим сюда стоимость узаконивания перепланировки, получится примерно 200 000 руб.

Средняя арендная ставка офисной недвижимости 666 руб. за кв. м. Получается, что нашу квартиру, теперь уже офис, мы можем сдавать за 28 600 руб. в месяц. Если учитывать те же коэффициенты цен через 5 лет - цены вырастут на 6% - то получим, что наш офис окупится через 7,3 года.

28600 * 12 = 343 200 * 5 = 1 716 000 руб. принесет нам офис за 5 лет

Через 5 лет ставка повысится и он будет приносить нам 363 800 руб. в год.

2 550 000 - 1 716 000 = 834 000 руб. осталось до окупаемости

Для этого нужно еще 2,3 года: 5 + 2,3 = 7,3 года до полной окупаемости офиса.

И последний, третий проект, это основать в нашем офисе свое предприятие. В нашем случае это будет пункт по реставрации подушек.

Рентабельность этого бизнеса:

Расходные материалы: себестоимость наперника из импортного тика -- 60 руб. (70?70 см).

Цена услуги по реставрации подушек составляет 150?200 руб. (70?70 см) из импортного тика.

Цена услуги по реставрации перин -- от 700 до 2000 руб./шт.

Таким образом, чистая прибыль с одной подушки из импортного тика 75 руб. (или 50%), с одной перины/одеяла от 300 до 1200 руб. (или от 50% до 80%).

Наши расходы на содержание пункта по реставрации подушек (нашего офиса): Потребление электроэнергии в месяц -- 300 кВт. Телефон -- 300 руб./месяц Заработная плата -- 8000 руб./месяц Ежемесячное среднее потребление ткани 200 метров погонных. Касса успешно действующего пункта по реставрации составит в среднем 90?100 тыс. рублей в месяц.

Посчитав затраты и расходы получим около 55?65 тыс. рублей чистой прибыли ежемесячно. Окупаемость пункта по реставрации подушек примерно 3?4 месяца.

Теперь посчитаем, за какое время нам вернется стоимость квартиры. В среднем наша прибыль будет 60 тыс. руб. в месяц, или 60 000 * 12 = 720 000 руб. в год. Значит, наша квартира окупится нам за 3,5 года.

Из всего вышесказанного следует, что самый оптимальный вариант, а также он является самым прибыльным - это отделка квартиры под офис и открытие в ней предприятия.



Список источников

1. Балабанов И.Т. Экономика недвижимости. - СПб.: Питер, 2006

2. Максимов С.Н. Девелопмент (развитие недвижимости). - СПб.: Питер, 2007

3. Гришаев С.П. Все о недвижимости. Учебно-практическое пособие. М.: Бек, 2005

4. Лазаревский А.А. и Ткаченко А.Ю. Основы оценки стоимости недвижимости. М., 2005

5. Федеральный закон РФ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости"

6. Закона РБ "О государственной поддержке молодых семей в Республике Башкортостан"

7. Закона Республики Башкортостан №116-з "Об основах государственной политики жилищного строительства"

8. Постановление Правительства РФ "О Федеральной целевой программе "Свой дом"

Размещено на Allbest.ru