Размещено на http://www.allbest.ru/

Курсовая работа

Динамика структуры финансирования жилищного строительства в Санкт-Петербурге в 2000-2010 гг.

Оглавление

• Введение
• Глава I. Источники финансирования жилищного строительства
• 1.1 Собственные средства строительных предприятий
• 1.2 Привлеченные средства
• 1.2.1 Привлеченные средства инвесторов -- юридических лиц
• 1.2.2 Привлеченные средства долевых участников
• 1.2.3 Финансирование из федерального или муниципального бюджета
• 1.2.4 Заемные средства финансово-кредитных учреждений
• Глава II. Динамика структуры финансирования жилищного строительства Санкт-Петербурга
• 2.1 Структура финансирования. Систематизация статистических данных
• 2.2 Анализ статистических данных
• 2.2.1 Общее финансирование
• 2.2.2 Финансирование за счёт собственных средств
• 2.2.3 Финансирование за счёт привлеченных инвестиций и долевого участия в финансировании строительства
• 2.2.4 Финансирование за счёт бюджетных средств
• 2.2.5 Финансирование за счёт кредитов и займов
• Заключение
• Список литературы

Введение

В каждой развитой стране с устоявшейся рыночной экономикой жилье является важнейшим составным элементом национального богатства, а вложения граждан в недвижимость представляют собой едва ли не большую часть, материальных активов семейных хозяйств. Постоянно растущий уровень жизни населения влечет за собой повышающиеся требования к качеству жизни, в том числе размере и комфортности жилища. Это делает жилищное строительство одной из приоритетных отраслей для различных форм финансирования и кредитной деятельности.

К сожалению жизненный уровень и качество жизни в России отстают от показателей развитых стран Западной Европы, Северной Америки и др, вероятно поэтому в структуре общенационального объема инвестиций в основной капитал доля жилищного строительства в России составляет примерно 3--4%.

В странах с устоявшейся рыночной экономикой, где жилой фонд несравним с нашим по качеству и количеству, доля жилищного строительства в инвестициях, направляемых в основной капитал, на порядок выше Российской. В среднем по западным странам удельный вес жилищного строительства в общем объеме капиталовложений достигает 30%.

Формы и источники финансирования жилищного строительства могут быть различными, но в западных странах они сводятся к трем основным направлениям. Во-первых, строительство жилья финансируется за счет собственных средств строительных компаний. Во-вторых, финансирование идет по каналам коммерческого кредитования строительных организаций. И, в-третьих, широко используется ипотечное кредитование частных застройщиков и покупателей готового жилья, как на первичном, так и на вторичном рынке. Более того, общий объем финансовых ресурсов жилищного строительства существенно расширяется за счет широкого обращения ипотечных ценных бумаг.

Ситуация с финансированием жилищного строительства в России несколько иная. С началом реформ в России резко ухудшилось финансовое состояние строительных предприятий, образовался острый дефицит денежных средств. Ограниченность финансовых ресурсов усугубилась удорожанием кредитов, прогрессирующей инфляцией. В то же время, развитие рыночных отношений привнесло новое в формы и методы финансирования оборотных средств строительных организаций, которые перешли к самостоятельному формированию своей экономической политики. Это связано с прекращением полного государственного финансирования жилищного строительства, характерного для экономики Советского периода и началом финансирования за счет других источников.

С учетом сложившейся ситуации целесообразно определить, какими возможностями располагают строительные предприятия при определении источников финансирования своей текущей деятельности в России.

Именно поэтому целью нашей работы является проведение анализа структуры финансирования жилищного строительства в России. Финансирование жилищного строительства в нашей стране в работе будет рассматриваться на примере города Санкт-Петербурга.

Для достижения поставленной цели необходимо решить несколько задач, а именно:

1. Рассмотреть источники финансирования жилищного строительства, характерные для России.

2. Провести анализ динамики структуры финансирования жилищного строительства в Петербурге в 2000-2010гг путем сбора и обработки статистических данных, предоставленных федеральной службой государственной статистики, а также строительными организациями города.

3. Выявить вероятные причины соответствующей динамики структуры финансирования жилищного строительства города.

В соответствие с поставленными задачами в нашей работе выделены две части, теоретическая и практическая, для более точного и подробного достижения поставленных целей и задач.

Глава 1. Источники финансирования жилищного строительства

1.1 Собственные средства строительных предприятий

финансирование жилищное строительство

Основным и фундаментальным источником финансирования жилищного строительства в мире являются собственные средства строительных компаний. Например в США, В странах Западной Европы и даже в странах Центральной Америки средняя доля собственных средств в финансировании жилищного строительства достигает половины. В России же дела обстоят совершенно иначе. Одна из особенностей строительной отрасли в любой стране -- значительная стоимость возводимого объекта-- ограничивает возможности строительных организаций в использовании собственного капитала, рост которого происходит, в основном, за счет получаемой чистой прибыли. Небольшой период существования российских строительных фирм, образование большей части которых приходится на середину 90-х годов прошлого столетия, вялотекущий строительный процесс и применение устаревших строительных технологий, не обеспечивающие достаточную норму прибыли, существенный рост цен на строительные материалы, а также смещение ориентиров в спросе в сторону более качественного жилья привели к значительному превышению стоимости возводимых жилых объектов над объемом имеющихся в распоряжении строительных компаний собственных средств.

Преимущества использования собственного капитала в строительстве очевидны: собственные ресурсыне требуют возврата и дают полную свободу в их распоряжении. Однако, как показывает практика, собственных средств достаточно лишь для возведения фундамента дома. Для существенного роста капитала строительных компаний потребуются годы, а может быть и десятилетия.

В итоге, в условиях постоянного дефицита собственных оборотных средств все более актуальным становится поиск альтернативных источников финансовых ресурсов, в качестве которых выступают привлеченные и заемные средства.

1.2 Привлеченные средства

Для простоты понимания внешние финансовые ресурсы, на наш взгляд, следует разбить на четыре вида:

· привлеченные средства инвесторов -- юридических лиц;

· привлеченные средства долевых участников (физических или юридических лиц);

· финансирование из федерального или муниципального бюджета;

· заемные средства финансово-кредитных учреждений.

Каждый из видов финансирования жилищного строительства описан ниже более подробно.

1.2.1 Привлеченные средства инвесторов -- юридических лиц

Первый вид финансовых вливаний осуществляется инвесторами, которыми выступают крупные компании, имеющие в своем распоряжении свободные денежные ресурсы. Чем же привлекает инвесторов первичный рынок жилья? В первую очередь - доходностью. Как правило, строительство нового дома «от ноля» до сдачи госкомиссии занимает около двух лет. Таким образом средневзвешенная доходность вложений составляет около 30-35% годовых(см.Таблицу 1.1).

Суммарная доходность вложений в первичный рынок недвижимости складывается из двух составляющих - роста цены за счет увеличения строительной готовности дома и рыночного роста цены квадратного метра. То если, брать двухлетний процесс строительства от «нулевого цикла» до финала, то 30-40% рост цены обеспечивается увеличением строительной готовности дома, и еще около15% - за счет рыночной динамики. Динамика рыночных цен на недвижимость в последние годы не разочаровывает инвесторов. Начиная с 2000 года, цены на строящееся жилье в Петербурге увеличились минимум в 3 раза.

Вывод очевиден: вложения в недвижимость по доходности могут догонять или даже обгонять различные варианты работы на финансовом рынке. Рынок недвижимости инертен. Для разворота ценового тренда требуются месяцы, А не минуты или часы, как это происходит на рынке акций. Это связано с тем, что спрос на недвижимость является осознанным. Людям всегда нужно где-то жить. И даже при неблагоприятном развитии ситуации инвестор, если он выбрал «правильную» компанию-застройщика, останется с квартирой, а не с обесценившимися бумагами.

Таблица 1.1. Динамика цен на строящееся и готовое жильё в Санкт-Петербурге Источники информации по средним ценам на готовое и строящееся жильё - Бюллетень Недвижимости bn.ru и Единое информационное пространство недвижимости eip.ru.. Доходность вложений Доходность расчитывается исходя из предположения о двухлетнем цикле строительства домов, вложения на этапе начала строительства по цене строящегося жилья и получение дохода от продажи квартир по цене готового жилья на момент завершения строительства.

Год	Цена строящегося (руб)	Цена готового (руб)	Разница в цене готового и строящегося (%)	Рост цены на готовое жилье в сравнении с предыдущим годом	Доходность вложений (%)
2000	24000	27000	11,1	-	-
2001	26000	31000	16,1	14,8	-
2002	29000	39000	25,6	25,8	62,50
2003	33000	42000	21,4	7,7	61,54
2004	39000	48000	18,8	14,3	65,52
2005	44000	54000	18,5	12,5	63,64
2006	52000	67000	22,4	24,1	71,79
2007	57000	74000	23,0	10,4	68,18
2008	67000	89000	24,7	20,3	71,15
2009	78000	90000	13,3	1,1	57,89
2010	74000	93000	20,4	3,3	38,81

Многие аналитики строительного рынка уверены, что любая стабилизация цен скажется на ритмичности поступления денег от инвесторов (доказательство представленно во второй главе), что приведет к банкротствам многих застройщиков, имеющих не достаточное количество собственных средств а также иных способов привлечения инвестиций. Впрочем, уже сегодня, минимизируя риски, инвесторы предпочитают вложения в объекты десяти крупнейших городских девелоперов, которые обеспечивают около 60% предложения на первичном рынке.Список крупнейших компаний-застройщиков представлен в Таблице 2.

Таблица 1.2. Доля крупнейших компаний на рынке жилищного строительстваРейтинг застройщиков по объемам строящегося жилья (в кв. м.) в 2010 году, опубликованный на сайте www.estimation.ru

Строительная компания	Доля рынка
ЛЭК	11,00%
ЮИТ-Лентек	5,60%
ГДСК	5,00%
ГлавСтрой СПб	3,40%
ЦДС	3,30%
Лидер	3,10%
Строительный Трест	2,60%
ЛенСпецСМУ	2,50%
SetlCity	1,90%
ЛенСтройТрест	1,40%

1.2.2 Привлеченные средства долевых участников

Среди преимуществ данного источника финансирования жилищного строительства можно выделить следующие:

· пополнение оборотных средств строительных организаций на раннем этапе строительства жилого дома, что, в свою очередь, обеспечивает непрерывность строительного процесса и снижает сроки строительства;

· гарантии того, что все квартиры в доме (или их большая часть) будут реализованы;

· исключение последующего этапа реализации квартир.

Однако основным недостатком данной схемы является сокращение нормы прибыли строительных компаний, что обусловлено более низкими (чем после сдачи дома) ценами, по которым реализуются квартиры долевым участникам. Кроме того, в ряде случаев использование данной схемы приводит к крайне негативным последствиям: замораживанию строительного объекта. Это возникает в результате финансового просчета и воздействия внешних факторов, таких как резкий скачок цен на стройматериалы и недвижимость.

Тем не менее, финансирование строительства за счет привлечения средств через систему долевого участия является наиболее распространенным явлением и обеспечивает значительную часть оборотных средств строительных организаций.Инвесторов-дольщиков также можно разделить на две группы: физические и юридические лица.

В качестве юридических лиц, которые вступают в долевые отношения, преобладают предприятия промышленности строительных материалов. Схема работы проста: по договору о долевом участии промышленные предприятия поставляют на объект стройматериалы, а компании-застройщики в обмен на это предоставляют часть квартир в построенном из данных материалов жилом доме. Несмотря на большую распространенность данной схемы работы, она имеет свои недостатки, присущие всем бартерным схемам расчетов:

· возможность искажения рыночных цен, необходимость совпадения желаний партнеров

· длительные переговоры о спецификации цен и количестве обмениваемых товаров (что может привести к убыткам одной из сторон при быстром изменении конъюнктуры)

· усложненная процедура контроля качества и рекламаций.

Но наиболее существенными по объему являются финансовые средства физических лиц, вовлекаемые в процессе строительства жилого дома также путем заключения со строительной организацией договора о долевом участии. Впрочем, финансируя жилое строительство, разные группы дольщиков преследуют разные цели и решают неодинаковые задачи. Применяя финансовую терминологию, обозначим тех, кто осуществляет «прямые» инвестиции, а также «стратегических» и «портфельных» инвесторов.

Дольщики, принадлежащие к группе «прямых» инвесторов, финансируют строительства квартиры, чтобы потом в ней жить. «Стратегические» и «портфельные» инвесторы, напротив, не собираются заселяться в построенные на их деньги апартаменты. Цель «стратегов» - путем нескольких итераций приумножить количество квадратных метров будущей квартиры, то есть финансируют сначала строительство однокомнатной квартиры, затем двухкомнатной и т.д., пока не будет достигнут нужный результат. А «портфельные» инвесторы финансируют новое строительство с целью получить отдачу от вложенного капитала подобно крупным компаниям-инвесторам, о которых было сказано выше (причем квартиры на первичном рынке редко приобретаются для последующей сдачи в аренду, в основном - для перепродажи).

Приведенные выше источники финансирования очень похожи по целям инвестирования (вложение в строящееся жильё для получения готового по значительно меньшей цене для продажи или для того чтобы улучшить свои жилищные условия). Также существуют смешанные формы финансирования, когда дольщики вкладывают свои средства в паевые фонды, за счет которых компании, управляющие этими фондами инвестируют жилищное строительство. НапримерСайт УК Арсагера - http://arsagera.ru одна из самых крупных инвестиционных компаний “Управляющая Компания “Арсагера” предлагает финансовый инструмент, созданный на базе закрытого паевого инвестиционного фонда недвижимости «Арсагера - жилищное строительство». Инвесторы получают возможность наравне с покупкой акций ведущих компаний так же удобно и технологично инвестировать в рынок жилья.Деньги многих инвесторов объединяются в фонде, и на них приобретаются квартиры.Фонд недвижимости владеет квартирами - инвесторы владют паями.Покупая паи, инвесторы, возможно, смогут накопить на покупку квартиры или на первый взнос по ипотеке.Расчетная стоимость пая напрямую зависит от стоимости квадратного метра.Управляющая компания “Арсагера” не является единственной подобной организацией на территории города и приведена лишь для примера.Подобные инструменты позволяют получать выгоду от роста цен на недвижимость даже не имея достаточного количества средств на покупку целой квартиры.

1.2.3 Финансирование из федерального или муниципального бюджета

Также жилищное строительство финансируется за счет государства для помощи в обеспечении жильем некоторых категорий граждан, в основном служащих бюджетной сферы, таких как военные, медики, работники образования. Существуеточередь на получение квартир, исчисляемая сотними тысяч семей.

Финансирование из бюджета происходит несколькими путями:

· Прямое финансирование строительных компаний по тендеру для строительства домов специально для льготных категорий граждан либо домов, находящихся в государственной собственности.

· Долевое участие государства в строительстве жилых объектов с последующим получением готовых квартир и распределении между очередниками.

· Выделение средств льготным категориям граждан для покупки квартир на первичном или вторичном рынке.

· Обеспечение некоторых категорий граждан льготными ипотечными кредитами.

В соответствии со ст. 40 Конституции РФ Право на жилище -- одно из конституционных социальных прав, предусматривающее возможность определенной категории лиц бесплатно или за доступную плату получить жилье в соответствии с установленными законом нормами. Кроме того, в соответствии с ч. 3 ст. 40 Конституции РФ малоимущим, иным лицам, нуждающимся в жилище, оно также предоставляется бесплатно или за доступную плату из государственных фондов в соответствии с установленными законом нормами.

Именно поэтому в нашей стране разработаны несколько Приоритетных Национальных проектов, направленных на обеспечение людей жильем, так как

Правительством Санкт-Петербурга особое внимание уделяется реализации Приоритетного Национального проекта «Доступное и комфортное жилье - гражданам России», утвержденного Постановлением Правительства Санкт-Петербурга 28 марта 2006 года (№ 305).

Так, в 2007 году разработана и принята Концепция государственной жилищной политики Санкт-Петербурга на 2007-2011 годы (утверждена Постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 29.05.2007 № 593) задачей которой, является значительное увеличение государственного содействия в улучшении жилищных условий граждан Санкт-Петербурга - городских очередников. До 2011 года 130 тысяч семей городских очередников улучшат свои жилищные условия, а городская очередь сократится более чем в два раза.

При этом важно отметить, что в рамках реализации Концепции государственной жилищной политики Санкт-Петербурга начиная с 2008 года в несколько раз увеличено финансирование существующих целевых программ Санкт-Петербурга («Развитие долгосрочного жилищного кредитования в Санкт-Петербурге», «Молодежи - доступное жилье», «Жилье работникам учреждений системы образования, здравоохранения и социального обслуживания населения»), а также предусмотрены значительные средства на новые целевые программы:

«Санкт-Петербургские жилищные сертификаты»;

«Расселение коммунальных квартир в Санкт-Петербурге».

Можно с уверенностью сказать, что бюджетное финансирование дает дополнительную стимуляцию росту жилищного строительства в России.

1.2.4 Заемные средства финансово-кредитных учреждений

При недостатке инвестиций со стороны компаний, дольщиков, государства а также собственных средств строительных организаций, строительным компаниям приходится применять инструменты банковского кредитования, как и любой другой другой бизнес-структуре, нуждающейся в пополнении оборотных средств.

Кредит предоставляется на срок с момента начала строительства (возможно с момента покупки земли под застройку) до момента получения застройщиком денег от продажи. В интересах банка стремиться к тому, чтобы уменьшить срок предоставления ссуды. С этой целью большие проекты могут разбиваться на этапы кредитования, и банк, вместо того чтобы выделять средства под проект в целом, будет кредитовать его отдельные этапы.

В качестве особенностей строительных кредитов можно отметить следующие.

Организации, обращающиеся в банк за получением кредита на строительство новых домов и т.д., в действительности просят у банка денег для пополнения оборотного капитала. Строящиеся объекты являются "незавершенным производством", а здания законченные, но не проданные - "готовой продукцией". В строительстве очень дорогостоящей статьей могут быть запасы. В этом отношении оборотный капитал строительной организации отличается от оборотного капитала, скажем, магазина розничной торговли. Магазин имеет много различных видов запасов сравнительно невысокой стоимости и быстрый товарооборот, тогда как строительная организация - несколько объектов высокой стоимости, длинный строительный период и, как следствие, медленную оборачиваемость.

Нередко строительные работы сопровождаются непредвиденными убытками, причинами которых являются:

· затягивание начала строительства и более долгий по сравнению с планом период строительства. Стоимость рабочей силы и арендуемого оборудования оказывается выше заложенной в смету из-за затягивания окончания строительства;

· неожиданное увеличение стоимости стройматериалов;

· выполненная работа не согласуется со стандартом и, следовательно, должна быть переделана;

· более низкая, чем ожидалось, продажная цена из-за общего снижения цен на недвижимость.

Поскольку застройщик намеревается выплачивать ссуду с процентами за счет средств, полученных от прибыльной продажи своих объектов, то вероятность их продажи с убытком должна серьезно обеспокоить кредитную организацию. Магазин розничной торговли может позволить себе продать часть товаров с убытком, так как другие товары могут принести прибыль, но строитель в этом отношении находится в худшем положении, так как у него может не оказаться других объектов для продажи.

В связи с тем что строительные предприятия являются рискованными, следует уделить особое внимание обеспечению кредита. Размер суммы, которую банк может предложить застройщику, будет зависеть от предлагаемого обеспечения кредита на случай, если дела пойдут плохо. Мелкие строительные фирмы обычно не имеют больших помещений или дорогостоящих материальных активов. Они не способны строить одновременно несколько зданий. Это означает, что единственным обеспечением строительных кредитов является стоимость земли и незавершенного строительства. Именно поэтому суммы кредитования а также процентные ставки по ссуде значительно разнятся в зависимости от размера и надежности строительных компаний.

Глава 2. Динамика структуры финансирования жилищного строительства Санкт-Петербурга

2.1 Структура финансирования. Систематизация статистических данных

В первой главе нашей работы были перечислены и описаны основные источники финансирования жилищного строительства. Однако структура финансирования не может быть однородной. Для разных периодов времени и разных городов и стран доли различных источников в финансировании жилищного строительства могут значительно отличаться. Структура финансирования каждого из строящихся объектов также разнится, однакосубъектом нашего исследования является структура финансирования всех строящихся объектов Санкт-Петербурга в 2000-2010гг., а значит будем говорить об общей структуре по всей отрасли.

Во второй, практической главе, предстоит анализ структуры финансирования жилищного строительства Санкт-Петербурга а также других показателей, влияющих на создание той или ин ситуации.

На основе статистических данных, предоставленных территориальным органом Федеральной службы государственной статистики по Санкт-Петербургу и Ленинградской области, комитетами администрации Санкт-Петербургаа также строительными организациями города мы получили систематизированную таблицу, иллюстрирующую структуру финансирования жилищного строительства нашего города.

Статистика, представленная в Таблице 2.1. получена путем систематизации статистической информации, опубликованной в статистических сборниках и бюллетенях ПетростатаСтатистика взята из статистических сборников Петростата, опубликованных на сайте http://petrostat.gks.ruа также из печатных сборников из архивов Петростата. , проектных деклараций строящихся объектовПроанализированны проектные декларации нескольких жилых домов крупнейших строительных компаний Петербурга, где указана структура финансирования каждого объекта., статистики администрации городаИнформация с сайтов администрации города - http://gov.spb.ru и законодательного собрания города - http://assembly.spb.ru , а также данных, полученных непосредственно у застройщиков.

Таблица 2.1. Структура финансирования жилищного строительства в Санкт-Петербурге в 2000-2010 гг.

Всего (млн руб)	Собственные	Привлеченные
		Кредиты	Долевое участие	Бюджетное финансирование	Инвестиции
	Млн руб	Доля (%)	Млн руб	Доля (%)	Млн руб	Доля (%)	Млн руб	Доля (%)	Млн руб	Доля (%)
10215	1287	12,6	2413	23,6	1722	16,9	1040	10,2	3754	36,7
12133	1565	12,9	1704	14,0	2563	21,1	1179	9,7	5122	42,2
16571	2237	13,5	2289	13,8	4216	25,4	1709	10,3	6120	36,9
25843	3566	13,8	3159	12,2	6137	23,7	3165	12,2	9815	38,0
33828	4972	14,7	4362	12,9	7045	20,8	4203	12,4	13245	39,2
42973	6961	16,2	7453	17,3	7390	17,2	4916	11,4	16253	37,8
54662	10331	18,9	9908	18,1	8988	16,4	6691	12,2	18744	34,3
53691	11543	21,5	10417	19,4	8687	16,2	7403	13,8	15640	29,1
89569	19794	22,1	14396	16,1	19265	21,5	9413	10,5	26700	29,8
93653	25192	26,9	15198	16,2	10297	11,0	16694	17,8	26271	28,1
99886	27468	27,5	11840	11,9	18224	18,2	13719	13,7	28634	28,7

Приведенные в таблице данные доказывают тот факт, что структура финансирования жилищного строительства в Санкт-Петербурге далеко не однородна и значительно изменяется с течением времени.

2.2 Анализ статистических данных

2.2.1 Общее финансирование

Как видно из вышеприведенной сатистической таблицы, финансирование жилищного строительства, выраженное в номинальном количестве денежных средств, использованных на строительство жилых объектов на территории города в каждом из отчетных годов (Столбец 1) возросло почти в 10 раз за период с 2000 года по 2010. Объективными причинами являются сразу несколько факторов:

1).Один из главных показателей - инфляция - обесценивание денег, рост уровня цен. Статистика по инфляционным изменениям в России представлена в Таблице 2.2, где за начальный период принят 2000 год, отношение конечного значения 2010 года к начальному 2000 года показывает во сколько раз обесценились деньги на территории нашей страны.

Таблица 2.2. Инфляция в РФ.

Год	Инфляция (% годовых)	% к 2000
2000	-	100,0
2001	18,6	118,6
2002	15,1	136,5
2003	12	152,9
2004	11,7	170,8
2005	10,9	189,4
2006	9	206,4
2007	11,9	231,0
2008	13,3	261,7
2009	8,1	282,9
2010	8,4	306,7

Таблица показывает, что цены возросли более чем в три раза, что означает, что реальное повышение финансирования жилищного строительства не столь велико, как посчитанное в номинальных значениях.

2). Рост доходов населения и, как следствие, повышение спроса на жильё.За последнее десятилетие доля бедных слоев Петербургского общества значительно сократилась в пользу среднего и богатого классов, которые имеют возможность улучшить свои жилищные условия.На начало 2000 года около 24%По данным исследования, проведенного «Энциклопедией маркетинга» www.marketing.spb.ru

взрослого населения Санкт-Петербурга или примерно 920 тысяч человек (жителей СПб, без пригородов в возрасте «16 лет и старше») проживают в семьях, кторые по уровню благосостояния можно отнести к среднему и богатому классам. В 2010 году к этим слоям себя причислили более 46% По данным исследования, проведенного рекрутинговым порталом www.spb.rabota.ruопрошенных.

3). Возросшее количество строительных предприятий. а также приход на рынок иностранных строительных организаций, таких как финский ЮИТ.На сегодняшний день в Петербурге ведут свою деятельность 174 строительных компаний, а высокая доходность привлекает всё новых застройщиков.

4). Закрепление на рынке уже существующих строительных компаний.

5). Обветшание старого жилищного фонда, что приводит к его сносу и строительству новых объектов, а значит увеличение общего финансирования за счет финансирования строительства большего числа домов.

Однако гораздо более важным в нашей работе является не общее увеличение финансирования, а динамика его структуры, о которой пойдет речь далее.Анализируя структуру, номинальным значениям придадим лишь второстепенный характер и в рассуждениях будем использовать процентные соотношения, целесообразность чего высказанна выше, в пункте 2.2.1. За 100% возьмем сумму всех собственных и привлеченных для финансирование жилищного строительства города средства.

Для начала представим Таблицу 2.1 в виде накопительного графика, каждая из частей которого соответствует доле определенного источника в структуре финансирования жилищного строительства Санкт-Петербурга. Ось абсцисс - год.

Рисунок 2.1. Динамика cтруктуры финансирования жилищного строительства

Как показывает график, доли каждого из источников финансирования жилищного строительства в Санкт-Петербурге сильно изменяется из года в год. Причем при увеличении доли одного, уменьшается доля другого источника финансирования. Для застройщика совсем не равнозначно финансирование из каждого из источников, так как это довольно сильно влияет на его прибыль. Но к сожалению для строительных компаний, доля того или иного источника финансирования далеко не всегда зависит от желания застройщика увеличить одну часть, уменьшив другую. Есть ряд факторов, которые влияют на изменение структуры финансирования жилищного строительства.Далее описаны подобные факторы через анализ динамики доли каждого источника в структуре финансирования.

2.2.2 Финансирование за счёт собственных средств

Представим динамику финансирования за счёт собственных средств строительных организаций в более наглядном виде при помощи графика, где ось абсцисс указывает на год, а ось ординат на долю в общем финансировании жилищного строительства

Рисунок 2.2.Финансирование за счет собственных средств

Несложно заметить, что доля собственных средств в структуре финансирования жилищного строительства неуклоно растёт из года в год и постепенно приближается к уровню стран с устоявшейся рыночной экономикой, что подтверждает выдвинутую в первой главе гипотезу о том, что для существенного роста капитала строительных организаций требуется длительное время, и «молодые» компании не могут обеспечить достаточно большой доли собственных средств в структуре финансирования. Наибольший показатель по использованию собственных средств строительных организаций достигнут в 2010 году и состовляет 27,5% от общего финансирования жилищного строительства Санкт-Петербурга.

Прирост капитала обеспечивается неуклонным повышением цен и спроса и, как следствие, доходностью.А при наличии “свободных” собственных средств вложение их в строительство гораздо выгодней, чем осуществление строительства за счёт других источников, так как застройщик получает доход как от работы (строительство жилого дома с последующей продажей) так и от вложенного в собственные строительные проекты капитала.

Для того, чтобы показать выгоду от вложения собственных средств построим график-гистограмму. Для этого предположим, что всё финансирование помимо собственных стредств происходит за счет средств инвесторов-дольщиков, то есть доля жилья,равнаядоле собственных средств в финансировании строительства, будет продаваться по цене готового жилья, а остальная - по цене строящегося.

Рисунок 2.3

Зависимость доходов строительной компании от доли собственных средств в финансировании жилищного строительства

Также для наглядности предположим, что количество построенного жилья не будет изменяться при любых долях собственных средств в строительстве и будет равно 1м2 жилья.Цены положим равными ценам 2010 года, то есть готовое жилье - 93000 руб. за м2, строящееся - 74000 руб. за м2.

Каждый столбец графика 2.2 показывает доход застройщика от постройки 1 м2 в зависимости от доли собственных средств в финансировании строительства. Расчитывается как сумма цены готового жилья, умноженной на процентную долю собственных средств и цены строящегося жилья, умноженной на оставшуюся долю.Примем шаг равный 10%.

Очевидно, что увеличение доли финансирование за счет собственных средств ведет к увеличению доходов, а значит и прибылиДоходы растут при неизменной себестоимости, то есть с постоянными затратами, следовательно прибыль растет. строительных компаний, к чему последние и стремятся.

2.2.3 Финансирование за счёт привлеченных инвестиций и долевого участия в финансировании строительства

Наибольший интерес в нашем исследовании представляют привлеченные средства в структуре финансирования жилищного строительства.

Для анализа обозначим основные причины того, почему дольщики и инвесторы вкладывают деньги в незавершенное строительство. Вкладывая свои деньги в строительство инвесторы преследуют цель получения отдачи от вложений после завершения строительства, поэтому фактором, наиболее влияющим на мотивацию к вложению средств является доходность вложений. Частные же инвесторы в основном приследуют цель получения улучшения своих жилищных условий через пару лет, по цене, значительно ниже рыночной. Поэтому основным показателем, влияющим на инвесторов-дольщиков является разница между ценами квартир в строящихся домах и ценах квартир в уже построенных.

Представим статистику по динамике цен на жильё, а также разницу в ценах и доходность вложений, вернувшись к Таблице 1.1, уже предоставленной в первой главе как пример мотивации инвесторов-юридических лиц и инвесторов дольщиков. Сравним динамику привлечения средств инвесторов с доходностью вложений за двухгодичный цикл возведения жилого дома в периоде с 2000 по 2010 года. В виду невозможности подсчета доходности фнансовых вложений инвесторов в 2000 и 2001 гг из-за отсутствия данных за более раннии периоды, в этом случает будем анализировать период с 2002 по 2010 гг

Таблица 1.1. Цены и доходность

Год	Цена строящегося (руб)	Цена готового (руб)	Разница в цене готового и строящегося (%)	Рост цены на готовое жилье в сравнении с предыдущим годом	Доходность вложений (%)
2000	24000	27000	11,1	-	-
2001	26000	31000	16,1	14,8	-
2002	29000	39000	25,6	25,8	62,50
2003	33000	42000	21,4	7,7	61,54
2004	39000	48000	18,8	14,3	65,52
2005	44000	54000	18,5	12,5	63,64
2006	52000	67000	22,4	24,1	71,79
2007	57000	74000	23,0	10,4	68,18
2008	67000	89000	24,7	20,3	71,15
2009	78000	90000	13,3	1,1	57,89
2010	74000	93000	20,4	3,3	38,81

Для сравнения начертим два графика.График, представленный на рисунке 2.3 показывает колебания доходности вложения в строительство, где ось ординат указывает на год, а ось абсцисс - доходность за два года, подсчитанную как отношение цены строящегося объекта в n-ном году к цене уже построенного объекта в (n+2)-ом году. График, представленный на рисунке 2.4 иллюстрирует колебания доли инвестиций юридических лиц в структуре финансирования, где ось абсцисс показывает год, а ось ординат - долю средств инвесторов в структуре финансирования жилищного строительства в Санкт-Петербурге.

Заметим, что незначительный рост доходности наблюдается в период с 2003 по 2004 год, затем небольшое снижение в 2005 практически до уровня 2003 года и подъем в 2006 году. В кризисные годы после 2008 наблюдается значительное снижение доходности инвестирования в жилищное строительство.

Рисунок 2.4. Доходность инвестирования.

Рисунок 2.5. Доля инвестиций юридических лиц в структуре финансирования жилищного строительства

На рисунке 2.4 наблюдается немного другая ситуация. Рост и снижение инвестиционной активности более плавные и наблюдаются в других годах. Из сравнения двух графиков видно, что увеличение доли инвестиций в структуре финансирования наблюдается примерно за два года до роста отдачи от капитала, вложенного в строительство. Вероятно данный факт связан с достаточно хорошей работой финансовых аналитиков инвестирующих компаний, так как довольно точно предугадывается рост доходности. Но в отличие от резких скачков доходности, доля инвестиций в строительство меняется не так сильно.Данное явление, на наш взгляд, происходит в виду достаточно большой доходности от вложенных средств даже в годы сильного снижения.40% рост за два года, как в самой низшей точке графика 2.3, может обеспечить далеко не каждый объект инвестирования.

В 2010 году наблюдается небольшой рост доли финансирования жилищного строительства Санкт-Петербургаза счет инвесторов-юридических лиц. Доля инвесторов в финансировании строительства выросла с 28,1% до 28,7% (0,6% затраченных на строительство средств составляют не много ни мало 599 миллионов рублей в 2010 году). Возможно в ближайшие 2 года городской рынок жилищного строительства снова ожидает рост доходности вложений, а значит повышение цен на жильё.

В отличие от инвесторов, желающих получить прибыль от вложения собственного капитала в строительство, дольщики в основной своей массе приследуют другие цели, а именно покупка квартир по цене, более низкой чем при покупке квартир в уже построенных домах.Исходя из этого логично предположить, что разница в ценах на строящееся и готовое жильё и влияет на решение о покупке квартиры в строящемся доме.

Сравним динамику привлечения средств дольщиков к финансированию жилищного строительства Санкт-Петербурга с разницей в ценах готового и строящегося жилья, выраженной в процентахроста цены от стадии готовности дома для каждого из годов.

Для сравнения начертим два графика. График, представленный на рисунке 2.6 показывает динамику роста цены квадратного метра после постройки дома в сравнении со строящимся домами, где на оси абсцисс отложены анализируемые годы, а на оси ординат - Процентный рост цены.

График , представленный на рисунке 2.7 иллюстрирует колебания доли средств инвесторов-дольщиков в структуре финансирования жилищного строительства в городе. Ось абсцисс - год. Ось ординат - доля финансирования.

Рисунок 2.6 Разница в ценах

Рисунок 2.7. Доля инвесторов-дольщиков в структуре финансирования жилищного строительства

Графики 2.6 и 2.7 практически совпадают, возрастая и убывая в основном в одних и тех же промежутках. Следовательно разница в цене достаточно сильно влияет на решение о покупке квартиры в строящемся доме.

2.2.4 Финансирование за счёт бюджетных средств

Представим динамику финансирования жилищного строительства Санкт-Петербурга за счет средств федерального и муниципального бюджетов в виде графика, представленного на рисунке 2.7.

Рисунок 2.7. Доля бюджетных средств в структуре финансирования жилищного строительства

Бюджетное финансирование зависит, в первую очередь, от бюджета города и страны (муниципального и федерального соответственно). Законы о жилищной политике субъектов федерации, федеральные законы, внедрение новых целевых программы и проектов, касаемых жилья также напрямую влияют на долю бюджетных средств. Доля бюджетных средств в структуре финансирования в основном растет, начиная с 2005 и падает только в 2008 и в 2010,колебание бюджетной доли связано с принятым в 2006 году «Законом о жилищной политике Санкт-Петербурга» с поправками в 2008 году и конце 2010 года,а также с тем фактом, что в рамках реализации Концепции государственной жилищной политики Санкт-Петербурга в 2008 году в несколько раз увеличено финансирование существующих целевых программ Санкт-Петербурга («Развитие долгосрочного жилищного кредитования в Санкт-Петербурге», «Молодежи - доступное жилье», «Жилье работникам учреждений системы образования, здравоохранения и социального обслуживания населения». Как мы видим, максимальная доля бюджетных средств в структуре финансирования жилищного строительства зафиксирована в 2009 году на уровне в 17,8%.После пика кризиса в 2008-2009 гг доля бюджетных средств в структуре финансирования жилищного строительсва значительно снизилась, что связано с большим вложением государственных средств в стабилизацию экономики.

2.2.5 Финансирование за счёт кредитов и займов

Представим динамику финансирования жилищного строительства Санкт-Петербурга за счет средств полученных с помощью кредитования банками и заёмными организациями в виде графика.

Рисунок 2.8. Доля кредитов в финансировании жилищного строительства Санкт-Петербурга

Заёмные средства используются строительными организациями при недостатке финансирования за счет других источников. Причем в кризисный период с 2008 по 2010 год наблюдается снижение доли кредитных средств в структуре финансирования жилищного строительства. Отчасти этот факт связан с повышенными во время кризиса ставками по кредитам, когда гораздо выгодней привлечение других источников, таких как долевые участники.

Итак, на основе на основе статистической информации по структуре финансирования жилищного строительства Санкт-Петербурга мы пронаблюдали динамику доли каждого из источников в структуре финансирования строительства и проанализировали возможные причины соответствующей динамики путём построения графиков и сравнения динамики финансирования с другими показателями. Представленные и проанализированные причины, влияющие на структуру финансирования жилищного строительства, конечно, не являются единственными, и существует множество других факторов, влияющих на структуру финансирования жилищного строительства Санкт-Петербурга, но в отличие от представленных выше причин, влияют на структуру с меньшей силой.

Заключение

Целью нашей работы было проведение анализа структуры финансирования жилищного строительства. На наш взгляд, цель работы достигнута, это стало возможным благодаря решению поставленных задач:

1. В первой главе нашей работы были определены и описаны источники финансирования жилищного строительства, характерные для России, а также даны некоторые пояснения по мотивации инвесторов.

Источники финансирования жилищного строительства:

· Собственные средства;

· Финансирование за счёт средств федерального и муниципального бюджетов;

· Кредиты и заёмные средства;

· Долевое финансирование частными инвесторами;

· Финансирование со стороны инвесторов-юридических лиц.

2. Проведен анализ динамики структуры финансирования жилищного строительства в Санкт-Петербурге в 2000-2010гг путем сбора и обработки статистических данных, предоставленных федеральной службой государственной статистики, а также строительными организациями города. Статистическая информация была систематизирована и наглядно представлена в виде таблиц и графиков.

3. Выявлены наиболее вероятные причины соответствующей динамики структуры финансирования жилищного строительства города с помощью графического и аналитического сравнения структуры финансирования с другими показателями, а именно:

· Факторы, влияющие на долю собственных средств в структуре финансирования жилищного строительства:

o Постепенное увеличение капитала строительных предприятий в связи с длительным нахождение на рынке;

o Изменение доходности на рынке.

· Факторы, влияющие на долю бюджетных средств в структуре финансирования жилищного строительства:

o Муниципальный и федеральный бюджеты;

o Законы, принятые на территории города или всего государства.

o Федеральные и городские целевые проекты и программы;

o Доля бюджета города и страны в финансировании других проектов.

· Факторы, влияющие на долю заемных средств в структуре финансирования жилищного строительства:

o Недостаток средств для финансирования строящихся объектов;

o Процентные ставки по кредитам.

· Факторы, влияющие на долю средствдольшиков и инвестирующих компаний в структуре финансирования жилищного строительства:

o Доходность вложений;

o Разница в стоимости жилья в готовом доме и в строящемся.

Также в ходе работы было выявлено, что строительный рынок Петербурга растет, из года в год сдается всё больше жилых домов, количество и доходность вложений в строительство также сохраняют хороший темп роста. Постепенно развиваясь, рынок жилищного строительства нашей страны, пусть и не так быстро, как хотелось бы, приближается по показателям к рынку стран c устоявшейся рыночной экономикой.

Список литературы

1. «Жилищный кодекс российской федерации" (ЖК РФ) от 29.12.2004 N 188-ФЗ (принят ГД ФС РФ 22.12.2004)(действующая редакция).

2. Федеральный закон РФ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации « от 22 декабря 2004 г. № 214-ФЗ, статья 3.

3. Асаул А.Н. Экономика недвижимости. - 2-е изд. - СПб, Питер, 2007. - 618с.

4. Грибовский С.В.,Иванова Е.Н, Львов Д.С., Медведева О.Е. Оценка стоимости недвижимости. - М.: ИНТЕРРЕКЛАМА, 2003. - 704с.

5. Смагин В.Н., Кислева В.А. Экономика недвижимости - 2-е изд., перераб. и доп. - М.: Эксмо, 2008. - 240с

6. Социально-экономическое положение Санкт-Петербурга и Ленинградской области.//Ежегодный статистический сборник, 2000-2010гг.

7. Строительный комплекс Санкт-Петербурга и Ленинградской области.//Ежегодный статистический сборник, 2000-2010гг.

8. Динамика стоимости квадратного метра.//Единое информационное пространство недвижимости - eip.ru - Квартиры в Санкт-Петербурге. [Электронный ресурс]. URL:http://www.eip.ru/stat/showgr.php?show_what=kv&what=kv&tip

9. Индикатор цен на рынке жилья Санкт-Петербурга. //BN.RU Петербург.[Электронный ресурс]. URL:http://www.bn.ru/graphs/index.php?singlgraph=main

10. Тенденции и перспективы первичного рынка жилья Санкт-Петербурга. [Электронный ресурс]. URL: http://www.adventure-world.ru/node/1970

11. Строительные компании ЛО и Петербурга. [Электронный ресурс]. URL:http://www.newestate.ru/builder

12. Арсагера - жилищное строительство. [Электронный ресурс]. URL: http://www.arsagera.ru/products/zpfn_arsagera_zhiliwnoe_stroitelstvo/

13. Законодательное собрание Санкт-Петербурга. [Электронный ресурс]. URL: http://www.assambly.spb.ru

14. Правительство Санкт-Петербурга. [Электронный ресурс]. URL: http://www.gov.spb.ru.ru

15. Рейтинг строительных организаций. [Электронный ресурс]. URL: http://www.estimation.ru/node/786

16. Строительная компания SetlCity. [Электронный ресурс]. URL: http://www.setlcity.ru

17. Строительная компания ЦДС. [Электронный ресурс]. URL: http://www.cds.spb.ru

Размещено на Allbest.ru