Стоимость предмета залога не имеет однозначной трактовки ни в практике кредитования, ни в научной литературе. Так, практикующие оценщики при определении стоимости имущества, служащего обеспечением исполнения обязательств, одновременно определяют "рыночную стоимость" и "ликвидационную стоимость" или "стоимость ограниченной реализации".

Определение стоимости ограниченной реализации соответствует определению рыночной стоимости за исключением того, что совершение сделки произойдет в будущем, в момент, определенный клиентом, при этом не будет достаточного периода времени для должного маркетинга, соответствующего характеру имущества и состоянию рынка. Стоимость ограниченной реализации рассчитывается без учета издержек и налогов, связанных со сделкой купли-продажи.

Фактически, применяя стандартные методы оценки в рамках доходного, сравнительного и затратного подходов, определяется "рыночная стоимость" объекта оценки.

Таким образом, возникает вопрос - достаточно ли определения для целей кредитования под залог (для принятия решения о выдаче кредита) рыночной стоимости закладываемого имущества или же необходимо выделять какую-то "залоговую стоимость".

Нужно сказать, что Стандарты оценки, обязательные к применению субъектами оценочной деятельности не содержат среди видов стоимости такого вида как "залоговая стоимость". Тем не менее, в научной литературе достаточно часто встречаются определения залоговой стоимости.

Обзор понятий залоговой стоимости в современной научной литературе свидетельствует о неоднозначности существующих мнений.

Чаще всего залоговую стоимость определяют как стоимость имущества, используемого в качестве обеспечения возврата кредита. К примеру, Н.А. Щербакова характеризует залоговую стоимость следующим образом: "Залоговая стоимость - стоимость имущества, используемого в целях обеспечения кредита. Расчет основан на определении размера дохода, ожидаемого к получению в случае невозврата кредита".

В словаре оценочных терминов залоговая стоимость интерпретируется как "стоимость актива, обеспечивающего ипотечный кредит, которую кредитор надеется получить от продажи на рынке данного актива в случае неплатежеспособности заемщика. Она служит верхним пределом ссуды, которая предоставляется под залог актива". Очевидно, в данном определении термин "ипотечный кредит" можно понимать в широком смысле, т.е. кредит, обеспечением которого служит любое имущество, а не только недвижимость. Явным недостатком данного определения является употребление понятия "актива", поскольку это в известной мере противоречит существующим международным стандартам, которые рекомендуют при оценке собственности в ситуациях, не связанных с оценкой имущества (активов) в целях финансовой отчетности, термин "активы" заменять на термин "собственность". Эта деталь помогает отличить оценку, проводимую в целях финансовой отчетности, имеющую дело с активами, в том виде, как они отражены в бухгалтерской документации предприятия, от других типов оценки. Тем не менее, нужно отметить, что приведенное определение залоговой стоимости содержит такие важные элементы, как, во-первых, риск кредитора, покрываемого залоговой стоимостью, во-вторых, необходимость количественного определения размера ссуды, обеспечиваемой залогом. Другой учебник вводит в определение залоговой стоимости такой элемент как тот факт, что последняя является формой гарантии кредитору: "стоимость объекта недвижимости, обеспечивающего ипотечный кредит, величина которой гарантирует возмещение денежных средств кредитора за счет реализации объекта залога, в случае невыполнения заемщиком своих обязательств".

Финансово-кредитный энциклопедический словарь дополняет данное определение необходимостью введения следующих корректировок: "эта стоимость, как правило, ниже рыночной, поскольку помимо стоимости продажи сюда включаются расходы по реализации и плата за риск".

В.В. Бочкарев дает следующее понятие залоговой стоимости - "определяемая оценщиком стоимость объекта недвижимости, покрывающая невыплаченную часть основного долга по кредиту, процентов по нему и расходов на продажу объекта в случае невозврата кредита".

З.Л. Гарипова и Е.В. Гарипов определяют залоговую стоимость (недвижимости) следующим образом - "это стоимость объекта недвижимости, обеспечивающая исполнение обязательств по ипотечному кредиту (в том числе по выплате непогашенной части основного долга по кредиту, процентов по нему и расходов, связанных с реализацией объекта залога), ожидаемая с высокой степенью надежности, полученная с учетом ретроспективных и текущих событий на рынке, на основе надежных характеристик, которая может быть получена в сделках с нормальными условиями на протяжении долгого периода времени в будущем".

Анализ представленных определений залоговой стоимости позволяет выделить два основных момента, характеризующих залоговую стоимость как самостоятельный вид стоимости: достаточность обеспечения и ликвидность предмета залога.

Достаточность обеспечения, как правило, определяется на момент оценки риска по конкретной ссуде с учетом ее прогноза; критерием достаточности является реальная (рыночная) стоимость залога, компенсирующая кредитору основной суммы долга по ссуде всех процентов в соответствии с договором, а также возможных издержек, связанных с реализацией залоговых прав.

Тем не менее, на мой взгляд, достаточность обеспечения должна определяться (и определяется) кредитором с учетом предполагаемых условий договора, а не оценщиками. Данный вывод соответствует норме, содержащейся в пункте 3 статьи ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", согласно которой "оценка предмета ипотеки определяется в соответствии с законодательством Российской Федерации по соглашению залогодателя с залогодержателем…".

Несмотря на значительное количество сторонников стандарта залоговой стоимости, распространена также точка зрения о применении, вместо залоговой стоимости как особого (дополнительного) вида стоимости, ликвидационной стоимости наряду с определением рыночной стоимости. В.В. Галасюк формулирует ряд принципиальных положений по определению стоимости объектов залога:

"- нет необходимости использовать понятие "залоговая стоимость";

- необходимо более широко наряду с понятием "рыночная стоимость" использовать понятие "ликвидационная стоимость" как наиболее точно соответствующее целям оценки объектов залога;

- необходимо учитывать различие между рыночной и ликвидационной стоимостью объекта залога. При этом необходимо иметь ввиду, что ликвидационная стоимость всегда меньше рыночной" .

Настаивая на применении для целей залогового кредитования, В.В. Галасюк дает следующее определение ликвидационной стоимости: "Ликвидационная стоимость (стоимость при вынужденной продаже) - это стоимость, по которой объект мог бы быть продан на открытом конкурентном рынке, если бы срок его реализации был короче "разумно долгого" для типа объекта на данном рынке, а также стоимость, по которой активы (сумма активов), которые составляют объект оценки, могли бы быть реализованы на открытом рынке в обусловленный срок".

Анализ приведенных определений ликвидационной стоимости позволяет сделать вывод о том, что основным и единственным критерием необходимости определения ликвидационной стоимости для целей кредитования под залог является короткий срок экспозиции предмета залога (ликвидность) в случае возникновения дефолта заемщика. Это соответствует понятию "справедливая стоимость залога", закрепленному в Положении ЦБ РФ "О порядке формирования кредитными организациями резервов на возможные потери по ссудам, по ссудной и приравненной к ней задолженности. Согласно указанному Положению справедливая стоимость залога - это такая его цена, по которой залогодатель, в случае если бы он являлся продавцом имущества, предоставленного в залог, имеющий полную информацию о стоимости указанного имущества и не обязанный его продавать, согласен был бы его продать, а покупатель, имеющий полную информацию о стоимости указанного имущества и не обязанный его приобрести, согласен был бы его приобрести в разумно короткий срок, не превышающий 180 календарных дней.

Но следует учитывать тот факт, что установленный срок реализации предмета залога может не превышать нормального срока экспозиции для данного вида предмета залога. К примеру, срок реализации жилой недвижимости, обозначенный указанным нормативным актом ЦБ РФ (180 календарных дней), как свидетельствует практика, вполне достаточен для ее реализации, поэтому о меньшем сроке экспозиции для аналогичных объектов не может быть и речи в условиях сегодняшней ситуации на рынке.

Таким образом, возникает ситуация, когда для одной и той же цели (кредитования под залог) в одних случаях (нормальный срок экспозиции предмета залога определенного вида превышает установленный нормативными актами срок экспозиции предмета залога) требуется определять ликвидационную стоимость, а в других (нормальный срок экспозиции предмета залога определенного вида не превышает установленный нормативными актами срок экспозиции предмета залога) - определения ликвидационной стоимости предмета залога не требуется.

При всем возможном многообразии базисов оценки первое место и ведущая роль всеми без исключения отечественными и международными документами и авторами исследований и учебных программ по оценке, безусловно, отводится рыночной стоимости объекта оценки. Поэтому методически важно привести детальные определения в этой области.

В отечественном Федеральном законе "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (статья 3) дается следующее определение: "… под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:

· одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;

· стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;

· объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки;

· цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;

· платеж за объект оценки выражен в денежной форме".

Следует обратить внимание на отсутствие в данном определении ссылки на дату оценки (в отличие, например, от определений рыночной стоимости, содержащихся в Международных и Европейских стандартах оценки).

Скорее всего, это отражает большую нацеленность отечественных авторов Федерального закона на потребности собственников, имеющих, очевидно, более высокий интерес к получению оценок, относящихся к предполагаемой дате (периоду времени) проведения сделки, а не к дате проведения работ оценщика.

Отсутствие "залоговой стоимости", как отмечалось выше, в Стандартах оценки, обязательных к применению субъектами оценочной деятельности, в полной мере соотносится с фактом отсутствия "залоговой стоимости" в международных стандартах оценки. Международное применение оценки 2 "Оценка для целей кредитования"" содержит следующее положение: "Как правило, при оценке конкретных активов в качестве обеспечения финансирования оценщик имеет дело с рыночной стоимостью. Иногда в зависимости от обстоятельств, положений законодательства и требований стороны, принимающей имущество в качестве обеспечения, оценщик может рассматривать стоимость действующего предприятия, ликвидационную стоимость или другие типы стоимости, однако тех, кто предоставляет финансирование, как правило, интересует рыночная стоимость".

Таким образом, можно сделать вывод о том, что для целей кредитования под залог определению подлежит:

- рыночная стоимость предмета залога;

- ликвидационная стоимость (в случае превышения рыночного срока экспозиции аналогичных объектов 180 дней и по согласованию с заказчиком).

2. ОПИСАНИЕ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ И АНАЛИЗ РЫНОЧНОЙ СИТУАЦИИ

2.1 Описание объекта оценки