П - Потери от недозагрузки(10%)

ДВД - Действительный валовой доход

Операционные расходы включают в себя: налог на землю, налог на имущество, коммунальные расходы(газ, вода, электричество)

Сумма налога = Ставка налога * Кадастровая стоимость з.у. = 0,3% * 3 312 125 руб. = 993 637 руб.

Налог на имущество физических лиц

Сумма налога = Ставка налога * ЗЗ изн.. = 0,3% *3 171 879 руб. = 951 563 руб.

ЧОД = ДВД - ОР = 500 175 - 67 587= 423 588 руб.

ЧОД - чистый операционный доход

ДВД - Действительный валовой доход

ОР - операционные расходы

Потенциальный валовый доход- ожидаемая суммарная величина дохода от основного вида деятельности и прочих видов деятельности, базирующихся на оцениваемом объекте недвижимости. Определялся с помощью метода сравнения продаж

Операционные расходы(ОР). К ним относятся издержки по эксплуатации объекта, предоставлению услуг пользователю и поддержанию потока доходов, резерв на замещение предметов с коротким сроком жизни (3% от остаточной стоимости объекта):

ОР=Н+К

Н - земельный налог

К- коммунальные платежи

Чистый операционный доход. Из действительного валового дохода вычли операционные расходы и получили чистый операционный доход.

Определение коэффициента капитализации.

Коэффициент капитализации - это параметр, преобразующий чистый доход в стоимость объекта. При этом учитывается как сама чистая прибыль, получаемая от эксплуатации оцениваемого объекта, так и возмещение основного капитала, затраченного на приобретение объекта. Коэффициент капитализации, учитывающий эти две составляющие, называется общим коэффициентом капитализации или ставкой капитализации чистого дохода. Таким образом, общий коэффициент капитализации, (или полная ставка капитализации) выражает зависимость между годовой величиной чистого дохода, получаемого в результате эксплуатации объекта, и его рыночной стоимостью.

В данном отчете коэффициент капитализации рассчитывался методом кумулятивного построения. По данному методу за основу бралась без рисковая норма дохода, к которой добавляется премия за риск инвестирования в рассматриваемый сектор рынка и норма возврата на инвестированный капитал.

K=on+of

of=1/n,

где n- оставшийся срок службы здания

n=50-12=38 лет

of=1/38=0,026

on=безрисковая ставка+надбавка за риск+надбавка за низкую ликвадность+надбавка за менеджмент

on=7%+3%+2%+2,9%=14,9%

К=0,02+0,149=0,169

Где оn - ставка дисконтирования

of - возврат капитализации

on =iбезриск. + iриск. + iменедж. + i лик.

iбезриск. было найдено с помощью сайта http://www.rusbonds.ru и равна 7,5 %

Для расчета использовались

- ОФЗ 46014 (срок погашения 29.08.18) - текущая доходность = 6,86 %

- ОФЗ 46011 (срок погашения 20.08.25) - текущая доходность = 7,82 %

- ОФЗ 46020 (срок погашения 06.02.36) - текущая доходность = 7,74 %

iриск. - премия за риск была принята в размере 3%, так как объявлений было не достаточно много

iменедж. - Премия за инвестиционный менеджмент

iлик. - Премия за низкую ликвидность.

i лик. = iбезриск. * Т эксп./12

Т эксп. - срок экспозиции - срок, в течении которого объект находиться на рынке

i лик. = 7,5%*0,33=2,5%

При расчете ставки капитализации с корректировкой на изменение стоимости актива, выделяют три основных метода определения нормы возврата:

-Метод Инвуда.

-Метод Хоскольда.

-Метод Ринга.

Мы используем метод Ринга

Метод Ринга.

Линейный метод возврата капитала (инвестиций).

Этот метод предполагает возврат капитала равными частями в течение срока владения активом. Норма возврата в этом случае представляет собой ежегодную долю первоначального капитала, отчисляемую в беспроцентный фонд возмещения. Эта доля при 100%-ом возмещении капитала равна 1/n.

где: n - время амортизации объекта (остаточный срок экономической жизни) в годах.

Применяется при оценке старых или сильно изношенных объектов, для которых характерна тенденция снижение дохода (уменьшение арендной платы, увеличение расходов на ремонт и восстановление) за оставшийся период владения объектом.

Определение стоимости объекта оценки в рамках доходного подхода

Рассчитанные данные подставляем в формулу и получаем:

С=ЧОД/К= 423 588 руб. / 0,169=2 559 692 руб.

Таким образом, рыночная стоимость земельного участка с жилым домом, расположенный по адресу Владимирская область, г. Ковров, улица Свердлова, дом 38., полученная на основании доходного подхода на 25 декабря 2013 года составляет округленно 2 559 692 (два миллиона пятьсот пятьдесят девять тысяч шестьсот девяносто два) рублей.

13. Согласование получившихся результатов

В процессе выполнения данной курсовой работы были решены следующие задачи:

· выполнение анализа рынка (вторичного и первичного рынка жилья, земельных участков);

· подбор объектов оценки на исследуемом рынке недвижимости для оценки в соответствии с законодательством и стандартами, принятыми в РФ;

· осуществление оценки подобранных объектов оценки методами сравнительного, затратного и доходного подходов;

· проведение согласования полученных результатов и определение итоговой величины рыночной стоимости Объекта оценки.

Осуществив оценку объектов недвижимости в данной курсовой работе, можно сделать вывод, что значительную роль в оценке играет анализ рынка недвижимости. Анализ ценовой ситуации на рынке помогает правильно определить стоимость конкретного объекта недвижимости. Анализ состояния рынка позволяет прогнозировать количество объектов, которое будет реализовано на нем в качестве вновь предложенного товара, а также определить удельный вес недвижимости в обороте рынка.

В процессе выполнения курсовой работы был исследован рынок двухкомнатных квартир Богородского района и рынок загородной недвижимости с целью дальнейшей оценки рыночной стоимости объектов оценки. Расчет рыночной стоимости осуществлялся методом прямой капитализации доходного подхода, а также сравнительным и затратным подходами. После проведения оценки объектов недвижимости и выведения итоговой стоимости, сопоставленной с результатами анализа ценовой ситуации на локальном рынке, стало очевидно, что среднерыночная цена подобных объектов практически совпадает с рассчитанными мною итоговыми величинами.

СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННОЙ ЛИТЕРАТУРЫ

1. Севостьянов А.В. Экономика недвижимости. - М.: КолосС, 2007. - 276с.: ил. - (Учебники и учебные пособия для студентов высших учебных заведений).

2. Методические указания к выполнению курсовой работы «Оценка земли и объектов недвижимости в городе» Севостьянов А.В., Денисов В.К.;

3. Государственные сметные нормативы НЦС 81-0201-2012г

Размещено на Allbest.ur