Оценка исторического здания "Ресторан общества трезвости" затратным методом в городе Выборг

1

Размещено на http://www.allbest.ru/

На рынке недвижимости, как и на любом другом рынке, покупатели и продавцы вступают между собой в определенные взаимоотношения, целью которых является согласование меры обмена товара или услуг. При этом в качестве основы для расчета меры обмена на рынке понимают рыночную стоимость товара или услуги, которая отражает сложившуюся текущую ситуацию на рынке.

Являясь функцией экономической ситуации на рынке, рыночная стоимость определяется на базе основных принципов оценки с учетом всех социально-экономических, физических, политических факторов и отражает текущее соотношение сил, действующих на рынке, а также ожидаемую тенденцию изменения этого соотношения.

Одним из решающих условий эффективного использования недвижимости в условиях рыночной экономики является методически корректное определение цены недвижимости.

Именно поэтому сегодня крайне острой и актуальной представляется проблема качественной, точной, научно обоснованной оценки недвижимого имущества.

Цель дипломного проекта - определить рыночную стоимость здания памятника в городе Выборг.

Объектом оценки является недвижимый памятник истории и культуры местного значения «Ресторан общества трезвости, 1890 г.» по адресу: Ленинградская область, г.Выборг, ул. Ушакова, д.6, внесенный в Государственный список памятников истории и культуры Ленинградской области. Для того чтобы определить рыночную стоимость объекта методически правильно рассмотреть его с точки зрения затрат на восстановление (замещение) оцениваемого здания с учетом износа.

1.Теория оценки

Оценка недвижимого имущества - оценка действительной рыночной стоимости недвижимого имущества.

Оценка недвижимости -- особая сфера профессионалыюй деятельности на рынке недвижимого имущества и в то же время необходимый момент при совершении практически любой операции с недвижимостью, начиная от купли-продажи, сдачи в аренду и завершая принятием решений о реализации проектов строительства или реконструкции объектов недвижимости, о внесении объектов недвижимости в уставной капитал, о выкупе государством объектов недвижимости и т. д.

Оценка -- сложный процесс, требующий высокой квалификации оценщика, понимания принципов и методов оценки, свободной ориентации на рынке недвижимости, знания состояния и тенденций спроса и предложения на различных сегментах рынка.

Процесс оценивания можно определить как последовательность процедур, используемых для получения оценки. Процесс обычно завершается отчетом об оценке, придающим доказательную силу оценке стоимости.

1.1 Общие принципы оценки

Определение стоимости недвижимости является сложным аналитическим процессом, охватывающим весь спектр внешних и внутренних экономических взаимосвязей объекта оценки.

Данные, полученные в результате анализа социально-экономической ситуации в регионе, анализа местоположения и рынка недвижимости, а также характеристики объекта оценки являются основой для формализации и количественного измерения экономических взаимосвязей. При этом выделение и измерение кoнкpeтных элементов внутренних и внешних экономических связей объекта оценки выполняется с помощью принципов оценки, представляющих из себя систему взглядов для рассмотрения объекта оценки с различных точек зрения. Другими словами, принципы оценки формируют и определяют те позиции, с которых анализируется положение объекта на рынке.

Общепринятой практикой при оценке стоимости является последовательное рассмотрение и анализ объекта оценки с четырех позиций, классификация которых имеет следующий вид:

1. Позиция, отражающая точку зрения пользователя.

2. Позиция, отражающая взаимоотношение компонентов собственности.

3. Позиция, отражающая точку зрения рынка.

4. Позиция, отражающая наилучшее и наиболее эффективное

использование собственности.

Рассмотрим подробнее названные позиции и соответствующие им принципы.

1.1.1 Позиция, отражающая точку зрения пользователя

В основе позиции, отражающей точку зрения пользователя лежат следующие принципы:

* принцип полезности;

* принцип замещения;

* принцип ожидания.

Полезность

Полезность (utility) -- это способность конкретной недвижимости удовлетворять потребности пользователя.

Недвижимость имеет стоимость только тогда, когда она может быть полезной конкретному собственнику для реализации его потребностей экономических, личных и т.д. Например, недвижимость полезна, если кто-то готов платить за нее и тем самым создавать поток дохода владельцу. Либо недвижимость может быть полезна тем, что удовлетворяет чувство гордости владельца, или чувство владения семейной реликвией.

Для недвижимости, приносящей доход, полезность выражается в виде потока доходов. Даже если владелец пользуется собственностью сам, поток дохода может быть определен как рента, которую платил бы владелец за аренду подобной собственности.

Замещение

Принцип замещения (substitution) заключается в том, что максимальная цена недвижимости определяется минимальной суммой, за которую может быть приобретен другой объект аналогичной полезности.

Типичный благоразумный покупатель не заплатит за объект больше, чем стоимость аналогичного объекта одинаковой полезности на местном рынке. Такой покупатель не будет платить за собственность больше, чем стоимость строительства нового объекта одинаковой полезности. При прогнозе будущих доходов он будет учитывать доходность аналогичных объектов.

Ожидание

Принцип ожидания (anticipation) характеризует точку зрения пользователя на будущие выгоды и их настоящую стоимость. Ожидание будущих выгод связано с вероятностью изменения их величины и характера, а это, в свою очередь, может повлиять на настоящую стоимость собственности. В основе принципа ожидания лежит теория изменения стоимости денег во времени.

1.1.2 Позиция отражающая взаимоотношения компонентов собственности

В основе позиции, отражающей взаимоотношения компонентов собственности лежат следующие принципы:

* принцип добавочной продуктивности;

* принцип вклада;

* принцип возрастающей и уменьшающейся отдачи;

* принцип баланса;

* принцип экономического размера;

* принцип экономического разделения.

Добавочная продуктивность

Добавочная продуктивность (surplus productivity) определяется чистым доходом, относящимся к земле, после компенсации затрат на труд, капитал и управление.

Данный принцип отражает положение классической экономической теории, говорящей о том, что для производства товаров или услуг необходимо наличие четырех факторов производства земли, труда, капитала и управления. При надлежащем использовании этих факторов для получения дохода и после возмещения затрат на них может оставаться добавочная стоимость, которую принято относить к земле.

Добавочная продуктивность возникает в результате того, что земля позволяет получать дополнительные доходы за счет максимизации выручки от продаж, минимизации издержек или удовлетворения особых потребностей.

Например, магазин, находящийся на "бойком" месте будет иметь больший товарооборот, чем аналогичный магазин, расположенный на окраине города. Наличие оптового склада в географическом центре тяжести потребителей позволяет снизить издержки на транспорт. Наконец, шикарный вид из окон позволит удовлетворить чувство собственного достоинства владельцу квартиры.

Соответственно, чем больше добавочная продуктивность, тем больше стоимость собственности.

Вклад

Вклад (contribution) -- это сумма, на которую изменяется стоимость собственности вследствие наличия или отсутствия какого-либо элемента факторов производства.

Другими словами, вклад -- это то добавление в стоимость собственности, которое является результатом наличия конкретного элемента фактора производства. Причем величина вклада, как правило, не соответствует конкретной стоимости рассматриваемого элемента.

Например, издержки по косметическому ремонту фасада могут не привести к увеличению стоимости, если покраска выполнена неэстетичными колерами. В другом случае издержки на устройство подземной автостоянки в сумме 100000 могут увеличить стоимость многоэтажного жилого дома на 500000.

Принцип вклада часто используется для определения излишних или недостающих улучшений при анализе наилучшего и наиболее эффективного использования.

Возрастающая и уменьшающаяся отдача

Сущность принципа возрастающей и уменьшающейся отдачи (creasing and decreasing returns) заключается в том, что по мере увеличения какого-либо ресурса факторов производства рост чистой отдачи сначала увеличивается, а затем начинает уменьшаться.

В микроэкономике данный принцип соответствует закону убывания предельной производительности. Данный закон относится к ситуации, когда изменяется только один фактор, тогда как остальные при этом остаются постоянными. Величина изменяемого фактора, после которой прирост продукции начинает уменьшаться, называется точкой уменьшения предельной производительности.

Баланс

Принцип баланса (balance) состоит в том, что любому типу собственности соответствует оптимальное сочетание факторов производства, при котором достигается максимальная стоимость земли.

Если нарушается принцип баланса, то появляется "недоулучшенная" или "переулучшенная" собственность. В любом из этих случаев земля теряет стоимость из-за неэффективного использования, а риск по вероятным сделкам с такой собственностью увеличивается.

Принцип баланса применим также не только к отдельной собственности, но и к кварталу, району, городу.

Экономический размер

Принцип экономического размера (economic size) гласит о том, что на любом рынке существует оптимальное количество земли, необходимое для наиболее эффективного использования различных типов собственности.

Оптимальный размер застройки определяется ее функциональным назначением. Например, отсутствие места для парковки может снизить стоимость большого универсального магазина, и наоборот, слишком большой земельный участок не принесет дополнительного дохода.

Другим примером воплощения принципа экономического размера служит приростная стоимость земли (plottage value), которая образуется при объединении нескольких участков. В результате такого объединения появляется возможность использовать землю более эффективно:

Экономическое разделение

Принцип экономического разделения (economic division) говорит о том, что имущественные права на собственность следует разделять и соединять таким образом, чтобы стоимость собственности при этом увеличивалась.

Разделение может применяться к различным имущественным правам:

* физическое разделение (на участки, по вертикали и т.п.);

* разделение по правам пользования (ограничения права пользования);

* разделение по видам имущественных прав (совместная аренда, партнерство, акционерные общества и т.п.);

* разделение по времени пользования (аренда на разные сроки, пожизненное владение, будущие права).

1.1.3 Позиция, отражающая точку зрения рынка

В основе позиции, отражающей точку зрения рынка лежат следующие принципы:

* принцип зависимости;

* принцип соответствия;

* принцип предложения и спроса;

* принцип конкуренции;

* принцип изменения.

Зависимость

Принцип зависимости (dependency) говорит о том, что стоимость оцениваемой собственности зависит от характера и стоимости окружающей собственности.

Качество месторасположения зависит от соответствия параметров участка принятому в данном месте типу землепользования и от его близости к экономическим центрам (для доходной недвижимости). Эти характеристики составляют экономическое месторасположение собственности (situs).

При изменении экономических связей меняется экономическая среда, и, соответственно, может измениться стоимость собственности. Степень изменения зависит от характера связей между объектом и новой экономической средой, причем многие из этих связей трудно поддаются измерению.

Соответствие

Принцип соответствия (conformity) заключается в том, что максимальная стоимость возникает тогда, когда уровень архитектуры, удобств, характера использования собственности соответствуют потребностям и ожиданиям местного рынка.

Например, в районе коттеджной застройки дом без гаража будет не принят рынком, если все окружающие дома имеют гаражи. Такой же эффект будет, если в районе небольших старых домов возвести особняк с богатыми архитектурными украшениями. В обоих случаях стоимость несоответствующей стандартам рынка собственности будет меньше.

Таким образом, принцип соответствия реализуется в виде двух принципов регрессии и прогрессии.

Принцип регрессии (regression) определяет уменьшение стоимости собственности при ее переулучшении относительно рыночных условий. Например, рыночная стоимость коттеджа, на строительство которого затрачено 200000 и построенного в районе, где стоимость домов не выше 50000, будет явно меньше его реальной стоимости.

Принцип прогрессии (progression) заключается в том, что стоимость недоулучшенной собственности повышается благодаря окружающей застройке.

Предложение и спрос

Принцип предложения и спроса (supply and demand) утверждает, что цена собственности определяется взаимодействием спроса и предложения на аналогичную собственность на данном рынке.

Концепции данного принципа достаточно подробно рассматриваются в курсе микроэкономики. Вследствие несовершенности рынка недвижимости, цены на нее не всегда определяются только спросом и предложением. Другой особенностью данного принципа является его большая инерционность на рынке недвижимости. Если в долгосрочном плане взаимодействие предложения и спроса достаточно хорошо следует классическим теориям, то в краткосрочном плане теория не работает, так как в силу особенностей рассматриваемого товара для его производства требуется значительное время.

Кроме того, на рынке недвижимости могут действовать внешние ограничения (например, государственные), нарушая типовой характер взаимодействия этих факторов.

Спрос обычно более эластичен, чем предложение. Когда спрос и предложение находятся в равновесии, рыночная стоимость отражает себестоимость. Если рыночные цены ниже себестоимости, новое строительство будет замедляться и останавливаться, и наоборот.

Конкуренция

Принцип конкуренции (competition) утверждает, что когда прибыль на рынке превышает уровень, необходимый для оплаты факторов производства, конкуренция на данном рынке увеличивается, что приводит к снижению среднего уровня доходов.

Этот принцип также хорошо разобран в микроэкономике. Когда на рынке появляется избыточная прибыль, это влечет за собой разрушительную конкуренцию. В то же время, разумная конкуренция способствует развитию рынка. Отсутствие конкуренции при монополизме должно учитываться при оценке как факт, находящийся за пределами определения рыночной стоимости.

Этот принцип особенно важен при рассмотрении дохода, превышающего рыночную норму. Если доход не обеспечен долгосрочной арендой, то вероятность его поступления гораздо ниже среднерыночной, а риск соответственно выше.

Изменение

Принцип изменения (change) отражает факт непостоянства стоимости недвижимости во времени.

Изменение стоимости происходит как в результате изменения самой недвижимости (например, физическое устаревание строительных конструкций, реконструкция), так и в результате изменения внешних условий. Для прогноза будущих выгод отслеживание тенденций изменения внешних и внутренних условий имеет существенное значение. Принципом изменения объясняется профессиональный стандарт оценки -- фиксировать конкретную дату оценки.

1.2 Обзор рынка

В 2009-2011 гг. рынок коммерческой недвижимости Петербурга и соответственно Северо-Запада пережил качественный скачок в своем развитии. Во всех секторах наблюдался перманентный рост активности. Высокий спрос спровоцировал спекулятивный рост цен и арендных ставок. В городе ощущается дефицит площадей, подходящих для торговли; туристам в сезон белых ночей не хватает мест для размещения; производители с трудом находят цеха, пригодные для высокотехнологичных процессов.

Частные собственники коммерческой недвижимости - в 2009 году чувствовали себя хозяевами положения и, повысив ценники на объекты, не испытывали недостатка в покупателях и арендаторах. По данным специалистов ГУИОН, проводивших опрос среди 20 риэлтерских фирм, за 2010 год спрос на аренду магазинов вырос на 15%. Желающих приобрести в собственность склад или производственный объект стало больше на 12%.

Своеобразной точкой перелома стала осень 2009 года. С ноября 2009 года на рынке нежилого фонда происходит перманентный рост активности. Фактор сезонности потерял свою значимость.

1.2.1 Обзор рынка торговой недвижимости

Основной тенденцией 2013 года является замедление ввода новых качественных площадей в торговых центрах Санкт-Петербурга. Из запланированных к вводу 290 тыс. кв.м качественных торговых арендопригодных площадей (GLA), по итогам года было введено только 181 тыс. кв.м, т.е. менее 63%. По сравнению с вводом новых площадей в 2012-м году замедление составляет 35%.

К тенденциям рынка также относится продолжение децентрализации предложения торговых площадей: практически все введенные в 2013-м году площади расположены в "спальных районах" Санкт-Петербурга.

Общее предложение качественных торговых площадей в Санкт-Петербурге по итогам 2013 г. составило 5,1 млн кв.м, из них к арендопригодным относятся 3,5 млн кв.м. По итогам года в Санкт-Петербурге было введено 181 тыс. кв.м GLA торговых площадей. Около 45% от заявленных ранее к вводу в 2013-м году объектов перенесли срок ввода на 2014 год.

Обеспеченность качественными торговыми площадями в Санкт-Петербурге, по итогам 2013 года составляет около 700 кв.м GLA на тыс. жителей, что является одним из самых высоких показателей среди городов России и почти в два раза превышает уровень Москвы. Данный уровень говорит о приближении насыщения рынка. Об этом же свидетельствует и намечающаяся тенденция реконструкции торговых комплексов со сменой концепции и увеличением GLA.

Рис.

Рис.

Уровень вакантных площадей в среднем по рынку незначительно уменьшился с 7-8% в начале года до 7% к концу 2013-го года. Ввод новых площадей был полностью скомпенсирован ростом оборота розничной торговли. В 2014-м году прогнозируется обратная картина: увеличение ввода торговых площадей одновременно с замедлением роста оборота розничной торговли, что приведет к увеличению вакантных площадей до 8-10%

Рис.

1.2.2 Обзор рынка офисной недвижимости

По итогам 2013 года общий объем рынка качественной офисной недвижимости в Санкт-Петербурге превысил отметку в 2 млн. кв.м., при этом новых объектов класса А за 2013 год введено в два раза больше, чем класса В. Уровень вакантных площадей по итогам 2013 года в классе А повысился, а в классе В несколько понизился. Средние ставки аренды на качественные офисные площади за 2013 год незначительно выросли.

Рис.

Обеспеченность качественными офисными площадями жителей Санкт-Петербурга на 1000 человек по итогам года достигла 410 кв.м. Это более чем в два раза ниже московского показателя, и в десять раз меньше средних показателей европейских столиц, что говорит о далеком от насыщения состоянии офисного рынка в Санкт-Петербурге.Спрос

Объем поглощения площадей в 2013-м году на офисном рынке качественных площадей в Санкт-Петербурге оценивается в 250 тыс. кв.м., причем на класс А приходится большая часть поглощения - около 135 тыс. кв.м. Достаточно высокий уровень поглощения объясняется набирающим обороты процессом замещения некачественных площадей качественными со стороны крупных арендаторов, в первую очередь это касается госкомпаний.

Рис.

Рис.

1.2.3 Обзор рынка складской и производственной недвижимости

Основные тенденции

· Во 2 кв. 2013 г. не было введено ни одного качественного складского комплекса. На конец отчетного периода общий объем арендопригодных площадей в качественных складских комплексах насчитывает 1 460,7 тыс. кв.м.

· во II полугодии 2013 г. на рынке ожидается ввод около 113 тыс. кв.м в классе A, новое предложение в классе B будет отсутствовать. В случае реализации заявленных планов, рынок складской недвижимости к концу 4 кв. 2013 г. вырастет на 7,8% и составит 1 573,7 тыс. кв.м.

· сохраняется дефицит вакантных складских площадей в спекулятивных складах классов A и B. Предложение малых и средних площадей отсутствует.

· спрос со стороны арендаторов сохраняется на высоком уровне, наиболее востребованы площади от 1 000 до 3 000 кв.м (согласно статистике запросов клиентов, обратившихся в компанию ASTERA

· в альянсе с BNP Paribas Real Estate).

· уровень вакансии в складских комплексах классов A и B сравнялся и составил 0,8%.

· арендные ставки в складских комплексах во 2 кв. 2013 г. выросли на 4-8% в долларовом выражении по сравнению с предыдущим кварталом.

Рис.

Спрос

Во 2 кв. 2013 г. сохранился стабильно высокий спрос на складские помещения со стороны арендаторов. Наиболее активны были производственные и транспортнологистические компании, предприятия торговли (FMCG- и DIY-сети).

Наиболее востребованными среди арендаторов стали складские помещения от 1 000 до 3 000 кв.м, удельный вес которых в общем объеме запросов составил 58%. Помещения площадью от 500 до 1 000 кв.м также пользовались высоким спросом среди арендаторов, частота таких запросов составила 22%.

Дефицит свободных площадей в складских комплексах классов A и B сохраняется, вследствие чего уровень вакансии приближается к нулю.

На конец 2 кв. 2013 г. значение показателя в действующих складских комплексах составило 0,8% в обоих классах. Объем поглощения площадей в течение квартала оценивается в 20 тыс. кв.м.

По итогам 2 кв. 2013 г. арендные ставки в складских комплексах выросли:

· в классе A средняя ставка предложения составила 186 долларов США за кв.м в год, без учета НДС, включая коммунальные и операционные расходы;

· в классе B средняя запрашиваемая арендная ставка составила 159 долларов США за кв.м в год, без НДС, включая коммунальные и операционные расходы.

2.Оценка недвижимого памятника истории и культуры «Ресторан общества трезвости, 1890»