Экономический анализ проекта физкультурно-оздоровительного комплекса с плавательным бассейном

Размещено на http://www.allbest.ru

Министерство транспорта Российской Федерации

Федеральное агентство железнодорожного транспорта

ФГБОУ ВПО «Дальневосточный государственный университет путей сообщения»

Институт транспортного строительства

Кафедра «Строительные конструкции, здания и сооружения»

Экономический анализ проекта физкультурно-оздоровительного комплекса с плавательным бассейном

Курсовая работа

КР. 270115.65 ЭиУН 452 - ПЗ

Исполнитель

студент Я.Н. Павленко

Руководитель

канд. техн. наук,

доцент Б.В. Махинин

Хабаровск 2014



СТАВКА ДИСКОНТИРОВАНИЯ

Понятие о ставке дисконтирования

Ставка дисконтирования - это процентная ставка, используемая для пересчёта будущих (т. е. отстоящих от нас во времени на разные сроки) потоков доходов, которых может быть несколько, в единую величину текущей (сегодняшней) стоимости, являющуюся базой для определения рыночной стоимости проекта.

Также ставку дисконта можно определить, как ожидаемую ставку дохода на вложенный капитал в сопоставимые по уровню риска объекты инвестирования на дату оценки. В теории инвестиционного анализа предполагается, что ставка дисконтирования включает в себя минимально гарантированный уровень доходности (не зависящий от вида инвестиционных вложений), темпы инфляции и коэффициент, учитывающий степень риска и другие специфические особенности конкретного инвестирования (риск данного вида инвестирования, риск неадекватного управления инвестициями, риск неликвидности данного инвестирования).

Методы определения ставки

Модель оценки капитальных активов

Модель оценки капитальных активов (Capital Assets Pricing Model -- CAMP). Это теоретическая модель, разработанная для объяснения динамики курсов ценных бумаг и обеспечения механизма, посредством которого инвесторы могли бы оценивать влияние инвестиций в предполагаемые ценные бумаги на риск и доходность их портфеля. Эта модель может быть использована для понимания альтернативы «риск-доходность» и применительно к бизнесу. Согласно модели требуемая норма доходности (ставка дисконтирования) для любого вида инвестиций зависит от риска, связанного с этими вложениями. Ставка дисконтирования (ставка доходности) собственного капитала (Re) рассчитывается по формуле:

	(1.1)

где  -- безрисковая ставка дохода;

 -- коэффициент, определяющий изменение цены на акции компании по сравнению с изменением цен на акции по всем компаниям данного сегмента рынка;

 -- премия за рыночный риск;

 -- среднерыночные ставки доходности$

Укрупненный метод расчета

Наиболее часто при расчетах инвестиционных проектов ставка дисконтирования определяется как средневзвешенная стоимость капитала (weighted average cost of capital - WACC), которая учитывает стоимость собственного (акционерного) капитала и стоимость заемных средств.

	(1.2)

где -- ставка доходости собственного (акционерного) капитала;

-- рыночная стоимость собственного капитала (акционерного капитала). Рассчитывается как произведение общего количества обыкновенных акций компании и цены одной акции;

-- рыночная стоимость заемного капитала. На практике часто определяется по бухгалтерской отчетности как сумма займов компании. Если эти данные получить невозможно, то используется доступная информация о соотношении собственного и заемного капиталов аналогичных компаний;

-- суммарная рыночная стоимость займов компании и ее акционерного капитала;

- ставка доходности заемного капитала компании (затраты на привлечение заемного капитала). В качестве таких затрат рассматриваются проценты по банковским кредитам и корпоративным облигациям компании. При этом стоимость заемного капитала корректируется с учетом ставки налога на прибыль. Смысл корректировки заключается в том, что проценты по обслуживанию кредитов и займов относятся на себестоимость продукции, уменьшая тем самым налоговую базу по налогу на прибыль;

-- ставка налога на прибыль.

Метод среднеотраслевой рентабельности активов и капитала

Рентабельность активов (return on Equity, ROE) - финансовый коэффициент, характеризующий отдачу от использования всех активов организации. Коэффициент показывает способность организации генерировать прибыль без учета структуры его капитала (финансового левериджа), качество управления активами. В отличие от показателя "рентабельность собственного капитала", данный показатель учитывает все активы организации, а не только собственные средства. Поэтому он менее интересен для инвесторов.

	(1.3)

где - чистая прибыль;

- выручка от реализации продукции;

- суммарные активы;

- собственный капитал.

Метод рыночных мультипликаторов

Этот метод применяется, когда есть достаточная информация об аналогах. Он заключается в расчете различного уровня прибыли на 1 акцию.

Достоинством использования рыночных мультипликаторов в качестве ставки дисконтирования является то, что рыночные мультипликаторы отражают в полной мере отраслевые риски. Недостаток заключается в том, что мультипликаторы не отражают риски, присущие исключительно оцениваемой компании.

Кумулятивный метод расчета

Более тонким способом учета комплекса рисков инвестиционного проекта является использование в процессе оценки величины ставки дисконтирования метода наращения или, как его часто называют, метода кумулятивного построения ставки дисконта. Этот метод заключается в увеличении реальной безрисковой ставки доходности за счет учета "несистематических" рисков инвестирования именно в данное предприятие.

Суть метода заключается в прибавлении средневзвешенной процентной величины риска, отражающей риски, присущие данному инвестиционному решению, к ставке дохода на инвестиции, которые в сравнении с другими инвестиционными инструментами считаются безрисковыми.

В основе данного метода лежат предположения о том, что:

если бы инвестиции были безрисковыми, то инвесторы требовали бы безрисковую доходность на свой капитал (то есть норму доходности, соответствующую норме доходности вложений в безрисковые активы);

чем выше инвестор оценивает риск проекта, тем более высокие требования он предъявляет к его доходности.

Соответственно формула расчета ставки дисконтирования выглядит следующим образом:

	(1.4)

где - ставка дисконтирования;

- безрисковая ставка дохода;

- средневзвешенная величина риска..

Определение величины ставки для альтернативных проектов

В данной курсовой работе расчёт ставки ведется методом кумулятивного построения. За безрискововую ставку принята ставка рефинансирования Центробанка РФ (Указание Банка России от 13.09.2012 № 2873-У «О размере ставки рефинансирования Банка России»). Средневзвешенная величина риска определяется балльным методом в табл. 1.1.

Таблица 1.1 - Балльные оценки величин рисков

Риски	1	2	3	4	5	6	7	8	9	10
Систематические, динамические риски
1. Ухудшение общеэкономической ситуации							*
2. Увеличение числа конкурирующих объектов						*
3. Изменение федерального и местного законодательства					*
Несистематические, динамические риски
4. Природные или антропогенные ЧС				*
5. Неэффективный менеджмент						*
6. Криминогенный фактор	*
7. Несвоевременная сдача объекта						*
Количество наблюдений	1	0	0	1	1	3	1	0	0	0
Взвешенный итог	1	0	0	4	5	18	7	0	0	0

	(1.5)

где - сумма взвешенных итогов;

- количество наблюдений;

Итого ставка дисконтирования по формуле 1.4:



ОЦЕНКА ДЕНЕЖНЫХ ПОТОКОВ АЛЬТЕРНАТИВ

Денежный поток проекта - поступления и выплаты денежных средств, связанные исключительно с реализацией этого проекта. Денежный поток обычно состоит из частных потоков от от-дельных видов деятельности. Рассмотрим частные денежные потоки.

В данном разделе приведены расчеты значений денежных потоков для проекта физкультурно-оздоровительного центра, аналогичные расчеты для проекта-альтернативы - складского комплекса - приведены в приложении Б.

Затраты

Затраты - это денежная оценка стоимости материальных, трудовых, финансовых, природных, информационных и других видов ресурсов на реализацию проекта, производство и реализацию продукции или оказание услуг за определенный период времени.

Все затраты, связанные с реализацией проекта и эксплуатацией объекта, представлены следующими их видами:

первоначальные затраты (First Costs - FC);

затраты на эксплуатацию и техническое обслуживание (Operation and maintenance - O&M);

авансовые платежи (Prepayed Expenses - PE);

затраты на капитальный ремонт (Overhaul - OHt).

Первоначальные затраты - это чистые денежные оттоки, связанные с принятием проекта и направленные на приобретение и установку основных фондов и увеличения собственных оборотных средств для обеспечения нормального процесса производства и реализации продукции.

Затраты на эксплуатацию и техническое обслуживание - расходы, необходимые для поддержания надлежащего технического состояния основных средств в течение всего намеченного срока службы, обеспечения нормального использования здания(помещений) и оборудования.

Авансовые платежи - денежные средства, внесённые за еще не предоставленные услуги, неполученные товары и другие нематериальные активы.

Затраты на капитальный ремонт - это затраты на восстановление основных средств посредством капитального ремонта, модернизации или реконструкции.

Начальные затраты

Начальные затраты на реализацию проекта определяются как сумма:

	(2.1)

где - затраты на строительство объекта;

- стоимость земельного участка;

- прочие начальные затраты на реализацию проекта.

Затраты на строительство формируются из стоимости выполнения строительно-монтажных, монтажных, проектно-изыскательских работ, оборудования и мебели а также прочих затраты, сопутствующих строительству. Данные затраты определяются путем составления смет, сметных расчетов, которые на практике составляют следующими методами:

ресурсный;

базисно-индексный;

ресурсно-индексный;

на основе укрупненных сметных нормативов в т.ч. банка данных о стоимости ранее построенных или запроектированных объектов-аналогов.

При ресурсном методе определения стоимости осуществляется калькулирование в текущих (прогнозных) ценах и тарифах ресурсов (элементов затрат), необходимых для реализации проектного решения. Калькулирование ведется на основе выраженной в натуральных измерителях потребности в материалах, изделиях, конструкциях, данных о расстояниях и способах их доставки на место строительства, расхода энергоносителей на технологические цели, времени эксплуатации строительных машин и их состава, затрат труда рабочих. Указанные ресурсы выделяются из состава проектных материалов, различных нормативных и других источников.

 Базисно-индексный метод определения стоимости строительства основан на использовании системы текущих и прогнозных индексов по отношению к стоимости, определенной в базисном уровне цен.

Ресурсно-индексный метод предусматривает сочетание ресурсного метода с системой индексов на ресурсы, используемые в строительстве.

На различных стадиях инвестиционного процесса для определения стоимости в текущем (прогнозном) уровне цен используется система текущих и прогнозных индексов.

Для пересчета базисной стоимости в текущие (прогнозные) цены могут применяться индексы к статьям прямых затрат (на комплекс или по видам строительно-монтажных работ), к итогам прямых затрат или полной сметной стоимости (по видам строительно-монтажных работ, а также по отраслям народного хозяйства).

Приведение в уровень текущих (прогнозных) цен производится путем перемножения элементов затрат или итогов базисной стоимости на соответствующий индекс с последующим суммированием итогов по соответствующим графам сметного документа.

При методе применения банка данных о стоимости ранее построенных или запроектированных объектов используются стоимостные данные по ранее построенным или запроектированным аналогичным зданиям и сооружениям.

В данной курсовой работе сводный сметный расчет стоимости строительства физкультурно-оздоровительного комплекса (Приложение А) составлен базисно-индексным методом. Цены базового 2001 года приведены в текущие с помощью индексов, указанных в письме Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства № 25374-ЮР/08 от 13.11.2014г. «Рекомендуемые к применению в IV квартале 2014 года индексы изменения сметной стоимости строительно-монтажных работ по видам строительства, изменения сметной стоимости проектных и изыскательских работ, изменения сметной стоимости прочих работ и затрат, а также индексах изменения сметной стоимости оборудования». Согласно сводному сметному расчету, стоимость строительства составит:

Стоимость земельного участка, приобретаемого в собственность рассчитывается по формуле:

	(2.2)

где - площадь земельного участка, м2;

- цена земельного участка, тыс.руб./м2 (определена экспертным методом для земельных участков, предоставляемых в собственность юридическим лицам для целей строительства)

Прочие затраты, не учтенные в смете, определены в табл. 2.1 экспертным путем:

Таблица 2.1 - Прочие затраты на реализацию проекта

Наименование статьи затрат	Стоимость тыс. руб.
Проведение маркетингового исследования	200
Разработка бизнес плана	150
Разработка ТЭО	150
Проведение рекламной кампании	300
Проведение торжественного открытия объекта	400
Итого FCпр	1200

Таким образом, начальные затраты на реализацию проекта по формуле 2.1:

Эксплуатационные затраты

Эксплуатационные затраты представляют собой совокупность затрат на поддержание объекта в надлежащем техническом состоянии, обеспечение нормальной работы оборудования в течение нормативного срока службы.

Эксплуатационные затраты физкультурно-оздоровительного центра рассчитываются по формуле:

	(2.3)

где - выплаты заработной платы персоналу;

- коммунальные платежи;

- затраты на расходные материалы;

- расходы на техническое обслуживание, ремонт и содержание основных фондов (ОФ).

Выплаты заработной платы рассчитываются по формуле:

	(2.4)

где - фонд оплаты труда сотрудников;

- отчисления во внебюджетные фонды

Расчет выплат заработной платы сотрудникам приведен ниже в табл. 2.2.



Таблица 2.2 - Расчет выплат заработной платы персоналу

№ п/п	Должность	Кол.-во ставок	Оклад,	ФОТ, тыс. руб.	ОВФБ,	Всего,
				в мес.	в год
1	Директор	1	60	60	720	217,44	937,44
2	Бухгалтер	1	50	50	600	181,2	781,2
3	Старший тренер	1	50	50	600	181,2	781,2
4	Тренер-методист	2	45	90	1080	326,16	1406,16
5	Тренер	3	40	120	1440	434,88	1874,88
6	Инженер по эксплуатации	1	50	50	600	181,2	781,2
7	Техник	1	40	40	480	144,96	624,96
8	Слесарь	1	40	40	480	144,96	624,96
9	Электрик	1	40	40	480	144,96	624,96
10	Врач	1	50	50	600	181,2	781,2
11	Медсестра	1	40	40	480	144,96	624,96
12	Мастер бассейна	1	50	50	600	181,2	781,2
13	Санитарный рабочий	3	25	75	900	271,8	1171,8
14	Контроллер	1	25	25	300	90,6	390,6
15	Гардеробщик	1	25	25	300	90,6	390,6
16	Итого O&Mзп:	20	630	805	9660	2917	12577

ОВБФ включают взносы в Пенсионный фонд России, Федеральный фонд обязательного медицинского страхования, взносы в Фонд социального страхования на обязательное страхование на случай временной нетрудоспособности и в связи с материнством и по страхованию от несчастных случаев на производстве и профзаболеваний. В настоящее время данные взносы составляют 30,2% от ФОТ (по данным Интернет-ресурса http://www.assessor.ru).

Коммунальные платежи - сумма платежей за предоставленные коммунальные услуги, включающие в себя холодное водоснабжение, водоотведение, электроснабжение, отопление, вывоз мусора, обеспечение связью. Коммунальные платежи, определяются по формуле:



	(2.5)

где -платежи за холодное водоснабжение, тыс. руб./год;

-платежи за водоотведение, тыс. руб./год;

-платежи за холодное водоснабжение, тыс. руб./год;

-платежи за теплоснабжение, тыс. руб./год;

-платежи за вывоз мусора, тыс. руб./год;

-платежи за услуги связи, тыс. руб./год;

Холодное водоснабжение:

	(2.6)

где - объем потребления холодной воды, м3/мес. (определен экспертным путем на основании сравнительного анализа характеристик бассейнов, представленных в проектах компании Строй-Софт (http://www.stroi-soft.ru);

- тариф, руб./м3 (согласно информации официального сайта МУП г. Хабаровска «Водоканал» (http://www.vodocanal.org));

- продолжительность потребления, мес.

Водоотведение:

	(2.7)

где -объем отведения сточных вод, м3/мес. (определен экспертным методом;

- тариф на водоотведение, руб./м3 (согласно информации официального сайта МУП г. Хабаровска «Водоканал»);

Электроснабжение:

	(2.8)

где - объем потребления электроэнергии, кВт*ч/мес. (определен экспертным методом);

- тариф на электроэнергию, руб./кВт*ч (по приложению 1 к постановлению комитета по ценам и тарифам Правительства Хабаровского края от 29.12.2013 №42/1).

Теплоснабжение:

	(2.9)

где - строительный объем здания, м3;

- норма расхода тепловой энергии на обогрев здания, ккал/(м3*сут*Со) (согласно приложению 1 «методических указаний по расчету норм расхода ТЭР для зданий жилищно-гражданского назначения»);

- нормативная температура воздуха в помещениях, оС (-//-//-);

- тариф на тепловую энергию, руб./Гкалл (по Постановлению Комитета по ценам и тарифам Правительства Хабаровского края от 19.12.2013 № 38/6).

- средняя продолжительность отопительного сезона в г.Хабаровске, сут.

Вывозу мусора:

	(2.10)

где - количество рейсов спецавтомобиля в месяц;

- стоимость рейса, руб. (согласно информации Интернет-ресурса: http://www.rdfo.ru);

- продолжительность пользования услугой в год, мес.

Услуги связи:

	(2.11)

где - тариф на пакет услуг «Базис №2» Ростелекома для бизнеса, руб./мес.

Итого коммунальных платежей по формуле 2.5:

Затраты на расходные материалы, определены экспертным путем:

	(2.12)

где - затраты на покупку химических реагентов для очистки воды, тыс. руб./мес.;

- затраты на покупку канцелярии, тыс. руб./мес.;

- затраты на покупку бытовой химии, тыс. руб./мес.;

- продолжительность потребления, мес.

Расходы по техническому обслуживанию, ремонту и содержанию ОФ определены экспертным путем и составляют

Итого эксплуатационных затрат по формуле 2.3:

В связи с инфляцией многие денежные потоки растут с течением времени. Среднегодовой темп инфляции за 2014 год по данным Интернет-ресурса http://уровень-инфляции.рф составляет . Для моделирования влияния инфляции на величину эксплуатационных затрат введем геометрический градиент .

Авансовые платежи

Авансовые платежи представляют собой денежные средства, внесённые за еще не предоставленные услуги, неполученные товары и другие нематериальные активы. В курсовой работе данный тип затрат включает страховые и рекламные платежи:

	(2.13)

где - страховая премия, тыс. руб./год;

- оплата рекламных услуг, тыс. руб./год.

Страховые премии - плата, которая, вносится страхователем в пользу компании, предоставляющей страховые услуги. Размер платы определяется по формуле:

	(2.14)

где - стоимость страхуемого имущества, тыс. руб. (принята стоимость строительства объекта по сводному сметному расчету (прил. А);

- базовая ставка, %/год (по данным Интернет-ресурса http://ifl.su базовая ставка по полному перечню рисков при страховании имущества юридических лиц составляет 0,15-0,6%, в курсовой работе принята экспертным путем).

Затраты на рекламу складываются из платы за аренду рекламных конструкций (баннеров) и стоимости размещения рекламы в социальных сетях, рассчитывается по формуле:

	(2.15)

где - количество арендуемых баннеров;

- арендная ставка за одну рекламную конструкцию, тыс. руб./мес. (по данным Интернет-ресурса http://www.reklama-online.ru/drom_habarovsk);

- ставка размещения рекламы в социальных сетях, тыс. руб./мес. (по данным Интернет-ресурса http://habarovsk.moigorod.ru);

- количество месяцев в году.

Итого авансовых платежей по формуле 2.13:

Введение градиента, моделирующего влияние инфляции, не требуется, т.к. в связи с износом страхуемого имущества, стоимость его с каждым годом будет уменьшаться, а в следствие этого и страховые платежи, что условно скомпенсирует рост затрат на рекламу.

Затраты на капитальный ремонт

В курсовой работе затраты на капитальный ремонт определяются экспертным методом по формуле:

	(2.16)

где - стоимости строительно-монтажных работ и оборудования и мебели по объектной смете 2-1 сводного сметного расчета (прил. А), тыс. руб;

- индексы перехода в текущие цены СМР и оборудования;

- среднегодовой темп инфляции;

- период проведения капитального ремонта;

- доля СМР по смете, проводимых в ходе капремонта.

Поступления

Поступления - это положительные денежные потоки, т.е. денежные средства, поступающие на расчетные счета предприятия. В данном проекте поступления представлены двумя видами:

Операционные доходы (Annual Revenues - AR);

Остаточная стоимость (Salvage Value - SV).

Операционные доходы

Операционные доходы - доходы от хозяйственной, производственной и финансовой деятельности предприятия.

В данном проекте стоит выделить две статьи доходов предприятия:

Доходы от оказания спортивно-оздоровительных услуг на базе бассейна;

Доходы от сдачи в аренду помещения кафе.

Доходы от оказания услуг определяются по формуле:

	(2.17)

где - коэффициент загрузки;

- максимальная вместимость бассейна, чел./смена;

- количество смен в день;

- цена за одно посещение бассейна, тыс.руб.;

- количество рабочих дней в месяце.

- количество месяцев.

Поступления арендной платы:

	(2.18)

где - полезная площадь помещения кафе, м2;

- арендная ставка, тыс.руб/м2.

По мере развития предприятия планируется повышение коэффициента загрузки с арифметическим градиентом в год в течение первых 5 лет. Также планируется повышать цену услуги бассейна и арендную плату за кафе с градиентом . Расчеты значений операционных доходов приведены в приложении В.

Остаточная стоимость

Остаточная стоимость включает стоимость основных средств, вычисленную с учетом их износа, а также стоимость бизнеса.

Остаточная стоимость определяется по формуле:

	(2.19)

где - стоимость основных фондов (стоимость строительства по сводному сметному расчету), тыс. руб.;

И - коэффициент износа, % (определен за 3 года экспертным методом с учетом проведенного в 7-м году капремонта);

- стоимость бизнеса, определенная по упрощенной формуле Гордона как капитализированная стоимость бесконечного аннуитета прибыли:

	(2.20)

гдеi - ставка дисконтирования, % (определена в подразделе 1.3.);

- валовая прибыль за последний год, млн руб., определяется по формуле:

	(2.21)

где - доход в 10-м году, млн руб. (по прил.В);

- эксплуатационные затраты в 10-м году, млн руб. (по прил. В);

- авансовые платежи в 9-м году, млн. руб. (по прил. В)

Таким образом, стоимость бизнеса по формуле 2.20:

Итого остаточная стоимость по формуле 2.19:

Диаграмма денежных потоков

Диаграмма денежных потоков распределяет движение денежных средств на протяжении всего горизонта планирования. Расчеты значений денежных потоков проекта физкультурно-оздоровительного центра, выполненные с помощью программного комплекса MS Excel, представлены в Приложении В, а их диаграмма показана на рис. 2.1. Диаграмма для проекта-альтернативы - складского комплекса - представлена в Приложении Г.

Рисунок 2.1 - Диаграмма денежных потоков проекта физкультурно-оздоровительного центра



СРАВНЕНИЕ И ВЫБОР АЛЬТЕРНАТИВ

Для принятия решения о реализации инвестиционного проекта необходимо выбрать из имеющихся альтернатив наиболее эффективную. В курсовой работе выбор осуществляется по показателю приведенной текущей стоимости из двух альтернативных проектов:

Физкультурно-оздоровительный центр с плавательным бассейном;

Складской комплекс.

Проблема выбора в ситуации неопределенности

Предположение о том, что будущие денежные потоки точно известны, нереально. Фактические значения денежных потоков могут отличаться от рассчитанных, что являет собой проблему сложности прогнозирования экономических явлений в будущем. Резонным встаёт вопрос, как анализировать проекты в условиях неопределенности.

Одним из основных путей решения этой проблемы может стать применение вероятностного подхода, в рамках которого предусматриваются колебания параметров проектов вокруг их расчетных значений с определенными вероятностями. Для принятия экономических решений использовать меры ожидаемых отдачи и риска.

Постоянные и варьируемые параметры

Количество варьируемых параметров проекта уровней их варьирования и, как следствие, количество их комбинаций неограниченно велико, т.к. между ними существует степенная зависимость. Для облегчения расчетов параметры проекта условно делят на постоянные и варьируемые.

В курсовой работе ограничимся варьированием трех параметров на трех уровнях, остальные параметры - условно-постоянны. Количество комбинаций ( C - Combinations) в таком случае рассчитывается по формуле:

актив дисконтирование стоимость экономический

	(3.1)



где - число уровней варьирования (Level);

- количество варьируемых параметров (Parameter).

Постоянные параметры

Постоянные параметры - это экономические параметры проекта, значения которых рассчитаны с наибольшей надежностью, на основе действующих тарифов и цен, принятых по источникам информации реальных организаций.

В курсовой работе к постоянным параметрам условно отнесем следующие:

Ставка дисконтирования (i), определенная методом кумулятивного построения с учетом рисков и действующей ставки рефинансирования ЦБ РФ;

Начальные затраты (FC), т.к. определены с помощью действующих территориальных единичных расценок, с учетом индексов перехода в текущие цены.;

Горизонт планирования (N), заданный инвестором изначально;

Градиенты роста цен , эксплуатационных расходов () и коэффициентов загрузки (, т.к. приняты с учетом текущего темпа инфляции и развития предприятия.

Стоимость основных фондов предприятия в конце горизонта планирования (СОФ-), т.к. определена по сводному сметному расчету;

Стоимость бизнеса (Сб), определенная по упрощенной формуле Гордона;

Затраты на проведение капитального ремонта (OH), определенные с применением сводного сметного расчета и прогнозных показателей;

Авансовые платежи (PE), т.к. определены с использованием информации официальных сайтов страховых и рекламных компаний.

Значения постоянных параметров альтернативных проектов представлены в табл. 3.1.



Таблица 3.1 - Постоянные параметры альтернативных проектов

Проект	FC, млн руб.	PE, млн руб./год	Сб, млн руб.	OHt, млн. руб.	t	CОФ, млн руб.	i	N, лет
Физкультурно-оздоровительный центр	144,2	0,6	335,8	50	7	113	13,25%	10
Складской комплекс	136,1	0,8	270,4	42	8	109,1

Варьируемые параметры

Варьируемые параметры - это экономические параметры проекта, значения которых спрогнозированы с наименьшей надежностью использованием экспертных оценок.

В курсовой работе к варьируемым параметрам условно следующие:

Операционные доходы (), т.к. спрос, а следовательно, объем предоставляемых услуг и цены приняты экспертно;

Эксплуатационные затраты (), в связи с неточностями в определении объемов потребления коммунальных услуг, выплат заработной платы, затрат на расходные материалы и техническое обслуживание основных фонда экспертным путем;

Износ основных фондов в конце горизонта планирования (И), принятый экспертно.

Т.к. операционные доходы ( и эксплуатационные затраты () в связи с применением градиентов неравномерны по годам, необходимо 10 значений каждого из них привести к одному эквиваленту ( с помощью встроенных финансовых функций (ЧПС и ПЛТ) программного комплекса MS Excel в Приложении Д.

Распределение вероятностей варьируемых параметров

Распределением вероятностей называется множество возможных исходов с указанием вероятности появления каждого из них. Поскольку риск инвестора связан с вероятностью того, что фактическая доходность проекта будет ниже ее ожидаемого значения, распределения вероятностей являются основой для вычисления ожидаемой доходности и риска.

В предыдущих частях курсовой работы были получены расчетные значения денежных потоков. Для распределения вероятностей варьируемых параметров альтернативных проектов, необходимо определиться со сценарием развития событий, который, как правило, бывает трёх типов:

Нейтральный, совпадающий с планом (расчетом, прогнозом), с симметричными отклонениями варьируемых параметров от расчетных значений в большую и меньшую сторону и одинаковыми вероятностями. При ожидаемая доходность не отличается от расчетной, а риск минимален;

Пессимистический - это сценарий реализации проекта, при котором в связи с влиянием негативных внешних и внутренних факторов прогнозируются с большей вероятностью существенные отклонения варьируемых параметров от расчетных в сторону ожидаемой снижения доходности;

Оптимистический - это сценарий, при котором ожидается благоприятное воздействие внешней и внутренней среды на реализацию проекта, что вызовет с большей вероятностью отклонения варьируемых параметров в сторону увеличения ожидаемой доходности.

В курсовой работе принимаем пессимистический сценарий, т.к. в практике инвестиционно-строительной деятельности чаще случаются отклонения от планов в худшую сторону, а здравая доля пессимизма при прогнозировании экономической ситуации делает инвестора готовым к различным осложнениям, в конечном итоге повышая финансовую устойчивость предприятия.

Общие принципы варьирования параметров проектов при пессимистическом сценарии заключаются в следующем:

Отклонения варьируемых параметров от расчетных значений на нижнем уровне больше, чем на верхнем;

Расчетному уровню присваивается наибольшая вероятность, т.к. значение на данном уровне определено с наибольшей точностью;

Нижнему уровню присваивается большая, по сравнению с верхним, доля вероятности;

Сумма вероятностей на всех уровнях равна 1.

В связи с ухудшением экономической ситуации в стране ожидается снижение спроса на предоставляемые услуги и, как следствие, уменьшение эквивалентных доходов (ARЭ) на 30% на нижнем уровне варьирования. На верхнем уровне ожидается их увеличение на 10% вследствие повышения цены услуг.

В связи с повышением тарифов на коммунальные услуги цен на расходные материалы ожидается повышение эквивалентных эксплуатационных затрат (O&MЭ) на 20%. Предположительно, с введением режима экономии и сокращения расходов на выплату заработной платы работникам возможно сокращение O&MЭ на 10%.

Вследствие негативного воздействия окружающей среды, ненадлежащего технического обслуживания основных фондов возможно повышение износа объекта (И) до 35%. Также предполагается, что возможен вариант, при котором износ составит 15%.

Распределение варьируемых параметров альтернативных проектов представлены в табл. 3.2.

Таблица 3.2 - Варьируемые параметры альтернативных проектов

Проект	Уровни варьирования	ARэ, млн руб./год	P(AR)	O&Mэ, млн руб./год	P(O&M)	И	P(И)
Физкультурно-оздоровительный комплекс	Верхний	48,45	0,15	-18,19	0,15	15%	0,1
	Расчетный	44,04	0,45	-20,21	0,55	20%	0,6
	Нижний	30,83	0,40	-24,25	0,30	35%	0,3
Складской комплекс	Верхний	34,49	0,10	-8,11	0,10	15%	0,15
	Расчетный	31,35	0,50	-9,01	0,60	30%	0,5
	Нижний	21,95	0,40	-10,82	0,30	40%	0,35



Древо экономических решений

Древо экономических решений - это древовидная диаграмма, показывающая очередность, вероятности и результаты последовательных решений и случайных событий. Узлы данной диаграммы - либо случайные события, либо моменты принятия решения. Ветви - направления развития событий: альтернативы - исходят из узлов принятия решения, состояния дел - исходят из узлов случайных событий. Основной принцип построения диаграммы заключается в том, что сперва достраиваются с первого узла (в нашем случае это - момент принятия решения об инвестировании в один из проектов) ветви и узлы до того момента, пока не будет полностью с этой стороны описана проблема выбора из двух альтернативных проектов. Затем обратным ходом рассчитываются значения приведенной текущей стоимости в каждом узле до того, как будут рассчитаны ожидаемые приведенные текущие стоимости проектов-альтернатив.

Древо экономических решений альтернативных проектов представлено в Приложении Д.

Соотношение доходность/риск

Между риском и доходностью наблюдается зависимость: чем больше доходность, тем больше и риск для инвестора. Соотношение этих двух характеристик - это основа для принятия решения об инвестировании в один из альтернативных проектов.

Ожидаемая доходность - средневзвешенное значение приведенной текущей стоимости, с учетом всех комбинаций вероятностей, рассчитываемая по формуле:

	(3.2)

где - приведенная текущая стоимость i-й комбинации, млн. руб.;

- общая вероятность i-й комбинации варьируемых параметров.

Риск - среднеквадратическое отклонение ожидаемого значения приведенной текущей стоимости, рассчитываемое по формуле:

	(3.3)

где -ожидаемое значение квадрата текущей стоимости, млн. руб.;

- квадрат ожидаемой текущей стоимости, млн.руб.

Расчеты значений ожидаемой доходности и рисков для альтернативных проектов выполнены в Приложении Е, а их результаты представлены в табл. 3.3.

Таблица 3.3 - Сравнение проектов по соотношению «риск/доходность»

Проект
Физкультурно-оздоровительный центр	51,51	40,25
Складской комплекс	34,31	27,16

Выбор лучшей альтернативы ведем по следующему алгоритму:

Выбор доминантной альтернативы - у которой наибольшая ожидаемая доходность и наименьший риск (Такая альтернатива отсутствует, переходим к следующему шагу;

Выбор доминируемой альтернативы - по сравнению с которой другая альтернатива имеет большую и меньший . За отсутствием такой альтернативы переходим к 3-му шагу;

Инкрементный анализ соотношения

В качестве «претендента» примем проект физкультурно-оздоровительного, а в качестве «защитника» - проект складского комплекса.

В результате анализа выявлено, что ожидаемая доходность и риск проекта физкультурно-оздоровительного центра в 1,5 раза выше, чем у проекта складского комплекса. В качестве объекта инвестирования предпочтителен 1-й проект, т.к. является более прибыльным, даже с учетом рисков.



ОЦЕНКА ЭКОНОМИЧЕСКОЙ ЭФФЕКТИВНОСТИ ПРОЕКТА

Оценка экономической эффективности инвестиционного проекта является одним из наиболее ответственных этапов прединвестиционных исследований. Она включает детальный анализ и интегральную оценку всей технико-экономической и финансовой информации, собранной и подготовленной для анализа в результате работ на предыдущих этапах прединвестиционных исследований.

Оценка экономической эффективности проекта физкультурно-оздоровительного центра ведется по статическим показателям, не учитывающим временную стоимость денег, и динамическим, учитывающим временную стоимость денег. Расчеты значений всех показателей приведены в Приложении Ж.

Статические показатели

К статическим показателям экономической эффективности проекта относят:

Прибыль (Profit - Pr);

Рентабельность (Efficiency - Ef);

Срок окупаемости (Payback Period - PP).

Прибыль

Прибыль - это совокупный доход от деятельности компании или предприятия за вычетом совокупных издержек. В широком смысле прибыль определяют как разницу между полученной финансовой и понесенными затратами.

Из многообразия видов прибыли в качестве статических показателей эффективности проекта определим:

Валовую прибыль (Gross Profit - PrG), представляющую собой разницу между выручкой от реализации товаров и услуг и их себестоимости, которая определяется по формуле:

	(4.1)

где - сумма доходов по проекту, млн руб.;

- совокупные издержки по проекту, млн руб.

Чистую прибыль (Net Profit - PrN), т.е. прибыль после уплаты налогов, определяемую по формуле:

	(4.2)

где - действующая ставка налога на прибыль (по данным Интернет-ресурса http://www.glavbukh.ru);

Прибыль выше критического уровня, т.е. нуля, следовательно, проект объективно прибыльный. Абсолютные величины валовой () и чистой прибыли за 10 лет позволяют субъективно оценить проект как высокоприбыльный.

Рентабельность

Рентабельность - относительный показатель экономической эффективности. Рентабельность предприятия комплексно отражает степень эффективности использования материальных, трудовых и денежных и др. ресурсов. В общем смысле рентабельность подразумевает, что производство и реализация продукта приносит предприятию прибыль. Нерентабельное производство - это производство, не приносящее прибыли. Отрицательная рентабельность - это убыточная деятельность. Уровень рентабельности определяется с помощью относительных показателей - коэффициентов. В курсовой работе определим следующие показатели рентабельности: 

Рентабельность проекта (Efficiency of Project - EfP) - cоотношение между валовой прибылью и всеми расходами, определяется по формуле:

	(4.3)

Рентабельность продаж (Efficiency of Sales - EfS) - коэффициент, показывающий долю прибыли в каждом заработанном рубле, определяемый по формуле:

	(4.4)

 где - суммарный операционный доход, млн. руб.

- чистая прибыль от операционной деятельности, млн руб., определяемая по формуле:

	(4.5)

где - сумма эксплуатационных затрат, млн руб.;

- сумма авансовых платежей, млн. руб.;

В сравнении с критическим уровнем (, ) объективно проект рентабельный. Субъективно рентабельность проекта оценивается как средняя при сравнении с показателем рентабельности крытых бассейнов (120-130% - по данным Интернет-ресурса http://www.finanalis.ru/).



Срок окупаемости

Срок окупаемости (PP) - время, необходимое для того чтобы чистые доходы сравнялись с начальными затратами по проекту. Определяется по балансу проекта методом интерполяции.

Срок окупаемости () не превышает горизонта планирования (), следовательно объективно проект окупаемый. Субъективно проект, окупаемый за 8 лет, в сравнении со средним сроком окупаемости бассейнов (10-15 лет - по данным Интернет-ресурса http://магазин-идей.рф) оценивается как окупаемый со высокой скоростью.

Динамические показатели

Динамические показатели - показатели, учитывающие изменение стоимости денег во времени и поэтому являющиеся наиболее надежными.

Оценка проекта физкультурно-оздоровительного центра производится по следующим динамическим показателям:

Приведенной текущей стоимости (Present Worth - PW);

Эквивалентной периодной стоимости (Equivalent Annual Worth - EAW);

Индексу текущей стоимости (Present Worth Index - PWI2);

Внутренней норму доходности (Internal Rate of Return - IRR);

Дисконтированному сроку окупаемости (Discounted Payback Period - DPP).

Приведенная текущая стоимость

Приведенная текущая стоимость - эквивалент всех денежных потоков, приведенных в нулевой момент времени. Данный показатель рассчитан дисконтированием баланса проекта с помощью блоковой функции ЧПС программного комплекса MS Excel



Значение показателя превышает критический уровень (), следовательно, проект эффективен. Субъективно абсолютная величина дисконтированной прибыли за 10 лет оценивается как приемлемая для инвестора.

Эквивалентная периодная стоимость

Эквивалентная периодная стоимость - распределенная равномерно по периодам горизонта планирования денежная величина, эквивалентная всем денежным потокам в жизненном цикле проекта. Данный показатель рассчитан с применением финансовой функции ПЛТ программного комплекса MS Excel.

Объективно проект выгодный, т.к. . Величина среднегодовой дисконтированной прибыли субъективно оценивается как высокая.

Индекс текущей стоимость

Индекс текущей стоимости - это отношение приведенной текущей стоимости доходов (PWСF(+)) к приведенной текущей стоимости расходов (PWCF(-)). Данный показатель рассчитывается по формуле:

	(4.5)

, следовательно, объективно проект эффективен. Субъективно получение 1,3 руб. чистого дисконтированного дохода на 1 руб. дисконтированных капитальных вложений оценивается как привлекательным предложением инвестору.

Внутренняя норма доходности

Внутренняя норма доходности (ВНД) -- это процентная ставка, при которой текущая и годовая эквивалентная стоимости равны нулю. Данный показатель определен с помощью блоковой функции ВСД программного комплекса MS Excel/

Для объективной оценки, в качестве минимально приемлемой нормы отдачи (МПНО) принимаем ставку дисконтирования (). По сравнению с ней относительная доходность проекта в 1,5 больше, что дает основания субъективно считать проект высокодоходным.

Дисконтированный срок окупаемости

Дисконтированный срок окупаемости (DPP) - число периодов, необходимое для того, чтобы сумма чистых дисконтированных доходов сравнялась с начальными затратами. Рассчитывается методом интерполяции по дисконтированному балансу:

Стоит отметить, что при расчете данного значения существенное влияние оказала величина остаточной стоимости проекта (SV). Без учета ее при расчете, DPP проекта окажется за горизонтом планирования, т.е. с учетом дисконтирования будущих ДП объективно проект не окупаемый. Субъективно DPP проекта можно оценить как приемлемый для инвестора.

При комплексном рассмотрении статических и динамических показателей экономической эффективности проекта физкультурно-оздоровительного центра с плавательным бассейном выявлено, что данный проект привлекателен для инвесторов, т.к. оценен как прибыльный, рентабельный и эффективный.

Сенситивный анализ

Сенситивный анализ - анализ чувствительности моделей к изменению их параметров. В частном случае сенситивный анализ - это исследование зависимости между приведенной текущей стоимостью проекта (PW) от изменений ключевых параметров.

Ключевые параметры проекта

Ключевые параметры - это параметры проекта, изменения которых оказывают наибольшее влияние на приведенную текущую стоимость проекта.

Сенситивный анализ проводят, варьируя каждый ключевой параметр отдельно, остальные остаются неизменными. Это позволяет установить степень чувствительности проекта к определенным изменениям и дать основания для принятия экономических и управленческих решений в будущем.

Ключевые параметры варьируются на трех уровнях:

Базовом, которому соответствуют наиболее вероятные значения, рассчитанные в предыдущих разделах;

Нижнем, которому соответствует наименьшее из возможных значений параметра;

Верхнем, которому соответствует наибольшее из возможных значений параметра

Главным требованием при выборе ключевых параметров - это их независимость друг от друга и большая степень влияния на эффективность проекта.

К ключевым параметрам проекта физкультурно-оздоровительного центра условно отнесены следующие:

Затраты на строительство () и на приобретение земельного участка (.), т.к. их величины имеют наибольший вес в составе начальных затрат. Исходя из предположения, что при строительстве объекта могут быть использованы материалы более низкого качества, а следовательно, и цены; найден подрядчик, готовый выполнить работы за меньшую от расчетной сумму, а земельный участок приобретен в более дешевом районе, примем значения данных статей затрат на нижнем уровне 60% и 70% от расчетного. На верхнем уровне данным затратам присвоены значения в 300% и 350% от базового, вследствие возможного использования более совершенных и дорогих материалов, оборудования и технологий при строительстве, а также земельного участка более выгодного местоположения.

Фонд оплаты труда (ФОТ) т.к. наибольшим весом в составе эксплуатационных обладают выплаты заработной платы работникам, которые складываются из ФОТ и отчислений во внебюджетные фонды (ОВБФ). ФОТ - параметр, на который инвестору есть возможность повлиять. Сократив рабочие места и уменьшив заработную плату сотрудникам, возможно уменьшить эту статью затрат до 50% от базового уровня. Увеличивать данные издержки, раздувая штат и увеличивая зарплаты, возможно до уровня 500%. Расчет годового эквивалента ФОТэ приведен в Приложении З.

Затраты на проведение капитального ремонта (, т.к. стоимость работ на базовом уровне достаточно велика (, что оказывает существенное влияние на PW. На нижнем уровне возможно принять значение, равное 20% от расчетного, исходя из предположения, что вместо капитального ремонта, будет произведен косметический. На верхнем уровне предполагается удвоение затрат на капремонт вследствие увеличения объёмов работ, применения более качественных материалов.

Цена услуги бассейна (Цэ) и коэффициент загрузки (), т.к. от данных параметров в наибольшей степени зависит величина операционных доходов (AR). Эквивалентные значения данных параметров определены в Прил. З, на базовом уровне они равны: . Вследствие колебания спроса на услуги плавательных бассейнов возможно варьирование данных параметров, на нижнем уровне присвоены значения: ; на верхнем: (20% и 0%, 400% и 208% от базовых значений)

Коэффициент износа (И) - т.к. при определении остаточной стоимости является единственной независимой величиной. На нижнем уровне варьирования предположим уменьшение данного коэффициента до (0% от базового значения) вследствие превосходного технического обслуживания, а на верхнем предположительно объект придет в состояние, непригодно для эксплуатации состояние, т.е. коэффициент износа (500% от базового значения).

Уровни варьирования ключевых параметров приведены в табл. 4.1.

Таблица 4.1 - Уровни варьирования ключевых параметров

№ п/п	Наименование параметра	Ед.изм.	Уровни варьирования
			Нижний (относит.)	Базовый	Верхний (относит.)
				Абсолют.	Относит.
1		млн руб.	60%	113	100%	300%
2		млн руб.	70%	30	100%	350%
3		млн руб./год	50%	13,2	100%	500%
4		млн руб.	20%	50	100%	200%
5			0%	0,48	100%	208%
6		руб.	20%	500	100%	400%
7			0%	0,2	100%	500%

График чувствительности

График чувствительности - графическое отображение зависимостей текущей стоимости проекта от варьирования ключевых параметров в выбранных диапазонах.

Расчеты значений чистой приведенной стоимости, необходимые для построения графика, приведены в Приложении И, а сам график - на рис.4.1.



Рисунок 4.1 - График зависимости PW от изменений ключевых параметров

Условно разделим ключевые параметры по силе влияния на PW в зависимости от угла наклона прямых относительно горизонтальной оси на 3 группы:

Критические параметры, линии влияния которых пересекают ось уровня в выбранных интервалах варьирования. К ним относятся:, , , , ,

Значимые параметры, линии влияния которых не пересекают ось уровня в выбранном диапазоне варьирования, но пересекут ее при экстраполяции в разумных пределах. Ключевые параметры данного типа не выявлены.

Малозначимые параметры, влияния которых не пересекают ось уровня ни в выбранных интервалах варьирования, ни при экстраполяции в разумных пределах. Ключевые параметры данного типа не выявлены.

Таким образом, выявлено, что все ключевые параметры проекта являются критическими.

Уровни безубыточности и запасы финансовой устойчивости

Уровень безубыточности - значение ключевого параметра, при котором при прочих параметрах на расчетных уровнях.

Уровень безубыточности рассчитывается с использованием функции «Подбор параметра» в программном комплексе MS Excel.

Запас финансовой устойчивости (ЗФУ) рассчитывается по формуле:

	(4.6)

где - базовое значение параметра;

- уровень безубыточности.

Значения УБ и ЗФУ проекта физкультурно-оздоровительного центра представлены в табл. 4.2.

Таблица 4.2 - Запасы финансовой устойчивости и уровни безубыточности проекта

Ключевой параметр	Ед. изм.	Базовое значение	Уровень безубыточности	Запас финансовой устойчивости
		Абс.	Отн.	Абс.	Отн.	Абс.	Отн.
	руб.	500	100%	478,2	96%	21,8	4%
	тыс. руб.	0,48	100%	0,46	96%	0,0	4%
	млн руб.	113	100%	124,4	110%	11,4	10%
	млн руб./год	13,2	100%	15,3	116%	2,1	16%
	млн руб.	30	100%	41,4	138%	11,4	38%
	млн руб.	50	100%	77,2	154%	27,2	54%
		0,2	100%	0,5	275%	0,3	175%

Анализ полученных значений позволяют сделать следующие выводы:

Запас финансовой устойчивости по средней цене за посещение бассейна составляет 4%, при прочих неизменных условиях этот запас следует использовать для создания системы скидок на услуги центра.

Запас финансовой устойчивости (4%) по эквивалентному коэффициенту загрузки ( не допускает снижения средней посещаемости бассейна даже на 5%. Это условие потребует от руководства предприятия использовать все доступные ресурсы для поддержания данного показателя на базовом уровне.

Запас финансовой устойчивости (10%) по стоимости строительства () допускает удорожание строительства не более чем на 10% при прочих равных условиях. Это позволит на начальном этапе применить немногим более совершенные материалы и технологии, что положительным образом может сказаться на эксплуатационных характеристиках объекта;

Допускается увеличение заработной платы работникам на 16%. Это даёт возможность использовать это для повышения мотивации сотрудников путем введения системы бонусов, что положительным образом может сказаться на качестве оказываемых услуг;

При прочих неизменных условиях допускается увеличение стоимости земельного участка () на 38%, это открывает возможности для приобретения участка с более выгодным местоположением, что положительно скажется на посещаемости, или большей площадью, которая позволит в дальнейшем возвести дополнительные пристройки, расширяющие функционал объекта.

Запас финансовой устойчивости по стоимости капремонта составляет 54%, это позволит увеличить объем производимых работ или заменить оборудование на более совершенное, что, возможно, снизит эксплуатационные затраты после ремонта.

Запас финансовой устойчивости (175%) по коэффициенту износа (И), позволит в последние годы реализации проекта снизить эксплуатационные затраты, допустив при этом более сильный износ основных фондов;

В ходе сенситивного анализа выявлено, что все ключевые параметры проекта критические; оценена степень их влияния на значение приведенной текущей стоимости проекта, а также после анализа вычисленных значений запасов финансовой устойчивости по каждому из критических и значимых параметров даны определенные рекомендации финансового и управленческого характера команде проекта и будущему руководству предприятия.



ЗАКЛЮЧЕНИЕ

В данной курсовой работы произведен экономический анализ проектов-альтернатив: физкультурно-оздоровительного центра с плавательным бассейном и складского комплекса.

Раздел 1 посвящен ставке дисконтирования. Рассмотрены различные методы расчета и выполнен расчет кумулятивным методом, по которому ставка дисконта составила 13,25%.

Раздел 2 посвящен расчету денежных потоков. Для каждого из альтернативных проектов с применением нормативных документов, информации Интернет-ресурсов и экспертных оценок рассчитаны прогнозные значения денежных потоков, а также построены их диаграммы.

Раздел 3 посвящен сравнению и выбору одной из альтернатив с применением вероятностного подхода, в рамках которого предусматриваются колебания параметров проектов вокруг их расчетных значений с определенными вероятностями; в результате инкрементного анализа соотношения «риск/доходность» выявлен лучший проект - физкультурно-оздоровительный центр.

Раздел 4 посвящен оценке экономической эффективности выбранного в предыдущем разделе проекта по статическим и динамическим показателям, а также произведен сенситивный анализ проекта, в ходе которого выявлены параметры, оказывающие наибольшее влияние на приведенную текущую стоимость проекта, оценена степень их влияния на реализацию проекта с финансовой и управленческой точки зрения

Размещено на Allbest.ru