Главная База знаний "Allbest" Экономика и экономическая теория Повышение эффективности управления земельными ресурсами в РФ (на примере муниципального образования города-курорта Пятигорск)

Повышение эффективности управления земельными ресурсами в РФ (на примере муниципального образования города-курорта Пятигорск)

Раскрытие содержания процесса управления земельными ресурсами. Анализ влияния земельной политики на использование и охрану земли. Оценка экономической эффективности управления земельными ресурсами муниципального образования города-курорта Пятигорск.

Рубрика Экономика и экономическая теория
Вид дипломная работа
Язык русский
Дата добавления 20.09.2011
Размер файла 310,4 K

Отправить свою хорошую работу в базу знаний просто. Используйте форму, расположенную ниже

Студенты, аспиранты, молодые ученые, использующие базу знаний в своей учебе и работе, будут вам очень благодарны.

Страница:

1. Группа стран с германским гражданским правом, ориентированных на германский гражданский кодекс и на немецкую юридическую практику.

К числу этих стран можно отнести саму Германию, Австрию, Швейцарию и Грецию. Близки к ним как теоретически, так и практически правовые системы скандинавских стран (Швеции, Норвегии, Дании и Финляндии).

2. Ко второй группе стран можно отнести те государства, где на основе римского права было сформировано гражданское право, которое нашло свое выражение в Гражданском кодексе Наполеона. Несомненно, принятие в 1804 году этого кодекса оказало большое влияние, как на юридическую теорию, так и на практику, в первую очередь в странах романской культуры, которые исторически всегда отождествляли себя с римской культурой, в том числе и с римским правом. В эту группу стран входит, прежде всего, сама Франция, а также Бельгия, Люксембург, Нидерланды, Италия, Испания и Португалия. Еще раз хочется подчеркнуть, что основой их правовой системы в области гражданского права, в том числе и права наследования, является Гражданский кодекс Наполеона, но, как будет показано ниже, в эти правовые принципы, и в особенности в их правоприменение, пришлось внести существенные коррективы, чтобы они отвечали и духу, и потребностям времени.

3. В третью группу стран входят, прежде всего, государства англосаксонской юридической культуры, во многом отличной от континентальной Европы. Англосаксонская правовая теория и практика, прежде всего, базируется на обычном праве, отдельных законах, на праве прецедента, она исходит из конкретных фактов, не стараясь облечь их в законченную форму кодексов. В то же время, эта юридическая система ориентирована в большей мере на свободу отдельного индивидуума, его неотъемлемого права и отличается значительно меньшим вмешательством государства в область гражданско-правовых, в частности семейно-правовых, отношений, в том числе и в сфере наследования. К этой группе стран можно отнести прежде всего саму Великобританию, США, Ирландию, Канаду, Австралию, Новую Зеландию Кухтин П.В., Левов А.А., Лобанов В.В., Семкина О.С. Управление земельными ресурсами: Учебное пособие. / П.В. Кухтин, А.А. Левов, В.В. Лобанов, О.С. Семкина - М.: Питер, 2005. - С. 111..

Несколько особняком стоит Япония, которая во многом скопировала в своем Гражданском кодексе многие положения стран континентальной Европы. В то же время, здесь в гражданском праве и в юридической практике сказался и японский национальный характер - стремиться все делать путем нахождения единого мнения в решении дела о наследстве на семейном совете без обращения к властям. В этом проявились различия между японским подходом к юридическим вопросам и американским, где все стремятся решить в судебном порядке. Поэтому сейчас более половины всех юристов в мире живет в США, а в Японии, в расчете на соответствующие группы населения, наименьшее количество адвокатов среди остальных развитых стран.

Анализируя современные теоретические установки и реальную правовую практику этих трех основных юридических систем, можно указать на их основные принципы и различия.

В первой группе стран (германского права) в наследственном земельном праве широко распространен принцип: завещатель не в праве произвольно завещать свое земельное имущество, и оно, как правило, должно переходить лишь к одному из наследников, а все остальные должны получать соответствующие денежные или имущественные компенсации.

В особенности четко этот принцип прослеживается в законодательстве северных, протестантских земель ФРГ. Здесь после установленного факта смерти завещателя земля, а также рея недвижимость, поступает лишь к одному из наследников, обычно либо старшему в семье, либо в наибольшей степени связанному с ведением хозяйства. В случае споров такой наследник определяется судом. По закону требуется, чтобы этот человек имел бы соответствующую квалификацию, опыт работы и возможность эффективно вести хозяйство.

В других же землях Германии, на католическом юге, где господствуют иные традиции, Гражданский кодекс разрешает проводить раздел земли между всеми наследниками. Однако этот же кодекс разрешает оставлять землю только одному наследнику, с условием выплаты компенсации остальным сонаследникам. Вообще, даже исходя из общих принципов германского права, в каждой из стран этой группы осуществляется специфическая политика и применяется особые правовые нормы, чтобы отразить как местные реалии, так и аграрную, да и в целом экономическую политику.

В Швеции, с ее традиционно высоким уровнем государственного регулирования, при получении наследства требуется разрешение властей на введение в хозяйство, с целью сохранения его целостности. Если возникает проблема с выделением одного из участков, то на это также требуется разрешение. Основная идея при этом - желание избежать дробления хозяйства и сохранить жизнеспособный размер предприятий, который обеспечивал бы разумный уровень рентабельности и позволял бы иметь подобающий доход. Если же власти не дают согласия на раздел хозяйств, то наследник обязан его продать целиком либо сдать в аренду. Последнее является довольно частным решением проблемы, что и объясняет высокую долю арендных земель в Швеции.

В группе стран с господством римского права исходным является Гражданский кодекс Наполеона. Он отражает как принципы римского права, так и ту историческую эпоху, когда он был создан. Главное в нем - это равенство прав, которое распространяется и на наследование. Это означает, что все наследники имеют равные права на получение наследства. Принятие этого принципа имело серьезные последствия в виде последовательного дробления земельных наделов. Такое дробление хозяйств находилось в явном противоречии с необходимостью консолидации земельных участков и концентрации хозяйства при переходе к современному механизированному производству.

Поэтому каждая из стран этой группы государств должна была внести поправки в Гражданский кодекс или принимать специальные законы, чтобы хотя бы как-то смягчить эту проблему. Во Франции был принят принцип «преференциального наследника». Исходя из этого принципа, из числа наследников местным судом избирается наиболее квалифицированный кандидат. Ему передается все хозяйство, а он должен возместить в течение 10 лет остальным сонаследникам их долю в наследстве.

В третьей группе стран, где господствует англосаксонское право, вопрос о наследовании стоит принципиально по-иному. В соответствии с принципами этого права завещатель не связан никаким обязательством по передаче своей земли. Он может ее оставить кому угодно, чаще всего лишь одному из наследников (что и стало исторической традицией в Англии). Этот принцип имеет как свои положительные, так и отрицательные последствия. Положительные - это, как правило, сохранение целостности землевладения, а отрицательные - произвольность завещателя и неопределенность прав других сонаследников.

В Японии, как уже говорилось, сложилась своя правовая культура, хотя и основанная на континентально-европейской, но имеющей свои специфические черты. Наследование земли определяется совместным решением всех наследников, свободных в выборе метода деления наследства, но, как правило, не ставится под сомнение целостность сельскохозяйственного предприятия, в особенности с учетом крайне мелких земельных наделов в стране.

В общем, если подытожить вопросы, связанные с теориями и практикой перехода земли по наследству, то можно сказать, что нет единых принципов, единой теории и единого правоприменения.

Исторически сложились разные подходы к наследственному праву, и они сохраняются, но необходимость концентрации или, во всяком случае, недопущения раздробления хозяйств требует применения такого законодательства и исполнительской практики, которая бы позволила сохранять относительно жизнеспособные и рентабельные хозяйства, даже после смены поколений собственников.

В области прав собственности на землю для иностранцев существуют две тенденции - с одной стороны, желание оградить право собственности на землю от возможной ее скупки иностранными гражданами или нерезидентами, с другой стороны, создание правовых систем, в первую очередь в Европейском Союзе, где на правах взаимности нерезиденты, но граждане стран Европейского Союза, приравниваются в правах к гражданам данного государства, основываясь на общем принципе свободного движения капитала и рабочей силы.

Реальное же положение определяется степенью экономического развития государства, системой его финансовых реалий. Можно суммировать в Таблице 4 такие ограничительные подходы в различных странах Кухтин П.В., Левов А.А., Лобанов В.В., Семкина О.С. Управление земельными ресурсами: Учебное пособие. / П.В. Кухтин, А.А. Левов, В.В. Лобанов, О.С. Семкина - М.: Питер, 2008. - С. 135..

Таблица 4 - Подходы к ограничению приобретения земли иностранцами

Уровень проведения ограничения на покупку земли иностранцами

Страны

На общегосударственном уровне

Ирландия, Япония, Мексика, Новая Зеландия

На региональном уровне

Австралия, Канада, США

В ряде других стран также практикуется ограничение на возможность иностранцев по покупке земли. Так, такие ограничения действуют в Австрии, в Чешской Республике, Исландии и Турции. В Европейском Союзе льготы на покупку земли иностранцами распространяются лишь на граждан стран этой международной организации, по отношению ко всем остальным устанавливаются ограничения.

Сам характер таких ограничений и формы решения проблем различны в разных странах. Так, в Новой Зеландии право на покупку или аренду более 2 га земли решается трибуналом по охране земли, и решение зависит от каждого конкретного случая, принимая во внимание возможности внедрения новых технологий, крупных инвестиций, деловой компетенции, а также наличие свободных земель.

В Австралии эти ограничения применяются в основном в Западной части континента, чтобы обеспечить за австралийцами контроль за большей частью еще слабо используемых земель.

В Канаде это регулирование носит более жесткий характер, с целью ограничения либо недопущения иностранной собственности на землю. Законодательство по этой проблеме осуществляется на уровне провинций, причем в ряде случаев это касается не только иностранцев, но и нерезидентов данной провинции. Только в Ньюфаундленде и Нью-Брансуике, где сельского хозяйства почти нет, существует свободная покупка сельхозугодий.

В странах Европейского Союза существует льготный внутренний режим для всех граждан стран Союза и приняты на уровне Союза общие правила для внешних капиталовложений для граждан прочих стран.

Однако и внутри Союза в некоторых странах сохранены ограничения даже для граждан других государств - членов этой международной организации. Так, в Ирландии, где сильны местные традиции борьбы за землю с английскими лендлордами, создан режим, по которому сильно ограничивается возможность иностранцев по покупке земли.

Во Франции требуется особое разрешение в двух случаях - если сделка превышает 3,750 млн. евро (данные на ноябрь 2009 г.) либо если речь идет о покупке виноградников, которые по традиции считаются в стране важной частью национального богатства.

В Японии в сельском хозяйстве, так же как и во многих других отраслях экономики, традиционно проводится политика по ограничению зарубежных капиталовложений. В сельское же хозяйство запрещены иностранные капиталовложения не только в землю, но в целом в сельскохозяйственное производство. Это же касается лесного и рыбного хозяйства. Можно особо рассмотреть положение в этом плане в США, где имеется весьма разнообразный опыт по предоставлению прав на покупку земли либо ограничению этих прав для иностранцев.

В 1978 г. был принят Акт о зарубежных капиталовложениях в сельское хозяйство Кухтин П.В., Левов А.А., Лобанов В.В., Семкина О.С. Управление земельными ресурсами: Учебное пособие. / П.В. Кухтин, А.А. Левов, В.В. Лобанов, О.С. Семкина - М.: Питер, 2008. - С. 141.. По этому федеральному акту не запрещается иностранцам приобретать сельскохозяйственные угодья в США, но в каждом отдельном случае они должны сообщать об этом на имя министра сельского хозяйства США. То же касается и лесных угодий. В основном иностранцы-собственники - это канадцы и европейцы.

Фактическое же ограничение прав иностранцев на покупку земли осуществляется на уровне штатов. Сейчас в 28 штатах существуют законы по ограничению прав иностранцев на покупку земель сельскохозяйственного назначения. Это же касается и иной земельной собственности (в частности, существуют ограничения на приобретение городских, лесных земель и земель, занятых пресными водоисточниками). В ряде штатов ограничивается площадь земли, которая может быть продана иностранцам. Еще в некоторых штатах даже гражданам дружественных стран не разрешается покупать сельскохозяйственные земли, но делается исключение при покупке земли для горнорудных или научно-исследовательских работ. Во многих штатах существуют ограничения для граждан враждебных стран или при продаже государственных земель, или при переводе земель из сельскохозяйственного на другие виды использования.

В общем же, в целом 17 штатов, в основном сельскохозяйственного направления, практикуют ограничения по продаже сельскохозяйственных земель иностранцам.

В общем, эти ограничения прежде всего существуют в основных сельскохозяйственных штатах, не давая или затрудняя иностранцам приобретать сельскохозяйственные земли.

Таким образом, система управления государственными (муниципальными) земельными ресурсами в зарубежных странах предусматривает достижение нескольких целей:

- эффективное использование государственных (муниципальных) земель;

- оптимизация структуры доходов бюджета за счет доходов от земельной собственности;

- создание цивилизованного рынка недвижимости;

- обеспечение гарантий имущественных прав на объекты недвижимости.

Использование опыта ведения земельного кадастра в странах с развитой рыночной экономикой может оказать существенную помощь в развитии и становлении земельно-имущественных отношений и в Российской Федерации при осуществлении экономических реформ.

ГЛАВА 2. НАПРАВЛЕНИЯ СОВЕРШЕНСТВОВАНИЯ СИСТЕМЫ ГОСУДАРСТВЕННОГО УПРАВЛЕНИЯ ЗЕМЕЛЬНЫМИ РЕСУРСАМИ

2.1 Развитие системы ипотечного кредитования сделок с землей

Рыночная экономика немыслима без существования и развития финансовых институтов, а также возможности доступа участников рыночных отношений к кредитным ресурсам. Масштаб использования кредитов физическими и юридическими лицами свидетельствует о стабильности любого общества, поскольку за каждым кредитом стоит конкретный инвестиционный проект или решение определенной производственной задачи. Кредит - действенный рыночный инструмент, ориентированный на рост эффективности всех отраслей национального хозяйства Карнаухова Е.С. Дифференциальная рента и экономическая оценка земли (Вопросы методологии и опыт исследования). / Е.С. Карнаухова - М.: Экономика, 2008. - С. 55. Банковский капитал является основным фактором и механизмом становления и развития оборота земель, под которым понимается не только переход права собственности на землю от одного собственника к другому, но и осуществление операций по аренде и залогу. В подавляющем большинстве стран законодательно разрешено использовать землю в качестве кредитного обеспечения или залога для получения кредита.

В мировой практике рыночных отношений вы Согласно первому, кредитор производит отчуждение вещных прав залогодателя на объект, служащий предметом залога, и одновременно передает тот же объект заемщику в аренду с правом выкупа.

Вторым, более эффективным, но и более сложным является коммерческий залог недвижимости (ипотека).

В целом по своему юридическому содержанию ипотека - обременение имущественных прав собственности на объект недвижимости (в нашем случае земельного участка). Исходя из этого, основное отличие ипотеки от первого варианта в том, что объект остается в собственности у залогодателя, а в пользу кредитора отчуждается лишь производное залоговое право, т. е. земельный участок как залоговый объект можно оставить во владении и пользовании залогодателя.

Банковское финансирование, обеспечиваемое путем ипотеки земли, играет и сегодня жизненно важную роль в развитии экономики практически всех стран с развитым земельным рынком, стимулируя интенсивность оборота земли - одного из важнейших механизмов, применяемых в практике управления земельными ресурсами.

Анализ развития рынка земли экономически развитых стран свидетельствует о том, что система соединения банковских и земельных капиталов выработала особые финансово-кредитные институты. Сюда можно включить земельные банки, сельскохозяйственные и коммерческие банки, товарно-кредитные корпорации, ассоциации производственного кредита, администрации по делам фермеров, небанковские кредитные организации (ипотечные агентства) и т. д.

Текущее состояние российской банковской системы характеризуется тем, что кредитные ресурсы формируются за счет так называемых «коротких» денег, поэтому неизбежно встает задача организации рефинансирования банков, выдающих ипотечные кредиты. Сегодня только Сберегательный банк РФ и Внешторгбанк в состоянии формировать более-менее долгосрочный ресурс, и то - за счет огромной массы денег той части населения, которая привыкла хранить их в сберегательном банке, или при наличии большого собственного капитала, позволяющего привлекать относительно дешевые долгосрочные ресурсы иностранных банков. Тем не менее, даже они не имеют возможности кредитовать на срок свыше 10 лет, а их процентные ставки превышают 10% годовых в валюте.

Другие источники ресурсов, традиционные для так называемой «германской» модели ипотечного кредитования, в основе которой лежит принцип накопления денежных средств в некоторой «закрытой» системе (так называемые ссудо-сберегательные или строительные сберкассы), требуют длительного периода их формирования: как минимум 5-7 лет. Подобные программы с 1998 г. пытается реализовать правительство Москвы, но заметных результатов пока нет. Здесь также торжествует принцип коротких денег (бизнес-цикл составляет 2-3 года).

Итак, для заметного увеличения масштабов ипотечного кредитования требуется организация рефинансирования в рамках так называемой двухуровневой («американской») модели Гришаев С.П. Ипотека на современном этапе. Комментарий законодательства. / С.П. Гришаев. - Правовая система Консультант плюс. - 2011..

В качестве источников рефинансирования ипотеки могут служить либо бюджетные средства (отдельные программы ипотеки), либо финансовые ресурсы, привлекаемые с открытого рынка. При этом следует отметить существование огромного финансового потенциала так называемых «спящих» денег населения, которые могли бы служить тем самым долгосрочным ресурсом, активизируемым через инвестиционные фонды, но здесь сразу же возникает проблема государственного гарантирования вкладов населения.

Также важно понимать возможность привлечения инвестиций на основе иностранного происхождения и на основе «переведенного за рубеж» капитала. Как показывает практика, эти инвестиции легче вовлекаются в российскую экономику через механизм инвестиционных фондов, нежели через классический механизм формирования акционерного капитала.

Еще один финансовый источник - это денежные средства пенсионных фондов. Этот источник уже начинают задействовать (пример Москвы). По аналогии, в качестве источника рефинансирования можно рассматривать и денежные средства обязательных резервов страховых организаций.

Таким образом, можно констатировать наличие огромного потенциала финансовых средств, которые могли бы служить источниками рефинансирования ипотеки, при практически полном отсутствии политической воли государства и механизмов их вовлечения в ипотеку.

За рубежом, там, где существует двухуровневая ипотека, ипотечные агентства существуют как самостоятельные специализированные кредитные организации. У нас такие кредитные организации банковским законодательством не предусмотрены. Поэтому во всех известных попытках внедрения двухуровневой модели ипотеки в роли ипотечного агентства выступают банки (как уже существующие, так и вновь создаваемые). Однако обычный универсальный банк не пригоден для этих целей в силу ряда причин. Исходя из этого, целесообразно ставить вопрос о введении нового типа небанковских кредитных организаций (НКО), имеющих ограниченную банковскую лицензию и специфические экономические нормативы. Для создания НКО нового типа не требуется принятия новых законов и постановлений Правительства РФ - достаточно соответствующего решения Центрального банка России (о внесении дополнений в Положение о пруденциальном регулировании деятельности небанковских кредитных организаций).

Для реализации, так называемой двухуровневой («американской») модели ипотеки требуется наличие соответствующей институциональной инфраструктуры, главным звеном которой является основной оператор земельного ипотечного рынка - земельное ипотечное агентство.

Земельные ресурсы и проживающее на них население определяют жизнеспособность и процветание любого государства. Чем более развита инфраструктура и чем более высока эффективность использования ресурсов земли, профессиональная подготовленность и культурный уровень населения, тем более сбалансировано и поступательно развивается экономика государства.

В настоящее время оборот земельных участков, на новом этапе земельных преобразований, становится важным базовым элементом функционирования экономики государства в целом. Оборот земли является особо сложной экономической структурой национального хозяйства. Его эффективная организация и функционирование требует научно обоснованных, практически мотивированных и юридически оформленных решений. В России пока еще только формируются юридические документы, которые уже десятилетия являются обязательными для государств с упорядоченной экономикой.

Современная земельная политика в России пытается стратегически решить проблемы земельных преобразований - выработать наиболее эффективные механизмы хозяйствования в сфере прав на способы и результаты использования земельных ресурсов. Для становления и развития земельного рынка в России созданы объективные предпосылки, но нет условий для полноценного оборота земель и ипотечного кредитования под их залог. Земля до сих пор не стала гарантом инвестиций и условий их привлечения. Из-за отсутствия системы доступных инвестиционных ресурсов, слабого информационного обеспечения земельного рынка, а также экстенсивного развития современной российской экономики происходит сдерживание оборота земли. Кроме того, система налогообложения не выполняет свои функции по созданию финансовой базы и благоприятных условий для наилучшего использования земли и ее интенсивного оборота.

Отсутствие системы кредитования под залог земли в России тормозит развитие не только земельного оборота, но и всего инвестиционного процесса, особенно для городских территорий в условиях дефицита свободных капиталов и оборотных средств предприятий.

Развитие системы ипотечного кредитования в Российской Федерации затруднено по нескольким причинам:

1) экономичная ситуация не способствует заключению долгосрочных кредитных договоров, обязательства по которым обеспечиваются залогом земли;

2) система подтверждения прав на заложенное имущество посредством его государственной регистрации недостаточно развита и не может на данном этапе обеспечить должного уровня гарантий для залогодержателя (кредитора);

3) ипотечный кредит, для большинства граждан, недоступен в связи с большими процентами по кредиту, а также отсутствием необходимого дохода у кредитополучателя, позволяющего вернуть заложенную землю;

4) сложен порядок обращения взыскания на заложенную землю (процедура обращения взыскания и реализации имущества занимает значительный период времени);

5) отсутствуют институциональные принципы ипотечного кредитования земельных ресурсов (отсутствует институциональная инфраструктура, способная обслуживать оборот ипотечных активов, а также организовать и осуществлять рефинансирование системы ипотечного кредитования);

6) отсутствует механизм «запуска» процесса рефинансирования системы ипотечного кредитования.

В соответствии с Федеральным законом «Об ипотеке (залоге недвижимости)» в залог могут быть переданы:

а) земельные участки, находящиеся в собственности граждан, их объединений, юридических лиц и предоставленные им для садоводства, животноводства, индивидуального жилищного, дачного и гаражного строительства, приусадебные земельные участки личного подсобного хозяйства;

б) земельные участки, занятые зданиями, строениями или сооружениями, в размере, необходимом для их хозяйственного обслуживания (функционального обеспечения).

В то же время, ипотека земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, а также сельскохозяйственных угодий из состава земель сельскохозяйственных организаций, крестьянских (фермерских) хозяйств и полевых земельных участков личных подсобных хозяйств в соответствии с настоящим Федеральным законом не допускается. Также не допускается ипотека части земельного участка, площадь которой меньше минимального размера, установленного нормативными актами субъектов Российской Федерации и нормативными актами органов местного самоуправления для земель различного целевого назначения и разрешенного использования Саркисянц А. Кризис ипотечного кредитования: зарубежные страны и Россия. / А. Саркисянц. // Бухгалтерия и банки. - 2010. - N 9..

Оживлению земельного оборота и развитию ипотечного кредитования под залог земли в сложившейся ситуации могут способствовать следующие мероприятия:

- создание системы законодательной защиты прав на земельную собственность;

- завершение (с последующим уточнением и актуализацией) кадастровой и рыночной оценки земельных ресурсов;

- формирование федеральной системы государственного кадастра единого объекта недвижимости и регистрации прав на него;

- формирование системы земельных ипотечных банков при активном участии государства;

- создание кредитных ресурсов (главных источников инвестиций) за счет аккумулирования государственных финансовых ресурсов всех уровней (специализированных фондов РФ, субъектов РФ, муниципальных образований) и привлечения средств населения через механизмы снижения нормы ссудного процента и повышение нормы процента по депозитам, а также привлечение средств российских и иностранных инвесторов;

- формирование целостной и взаимоподчиненной инфраструктуры системы ипотечного кредитования, обеспечивающей непрерывное воспроизводство всей системы ипотечного бизнеса (под инфраструктурой залога земли необходимо понимать совокупность мероприятий и организаций, обеспечивающих легитимность и защиту прав участников залоговых операций - заемщиков и кредиторов).

По мере развития рыночных отношений в экономике в целом и в сфере земельных отношений в частности, все больше оснований возникает для государственного регулирования происходящих процессов реформирования.

Эффективность реализации государственной земельной политики возможна только при наличии действенно организованной системы управления земельными ресурсами и обязательного сочетания механизмов государственного регулирования и рыночных отношений.

В этих целях государством должна быть осуществлена разработка и стандартизация процедур предоставления ипотечных кредитов, проверки и подтверждения платежеспособности залогодателей, регистрации сделок, отработка на юридическую чистоту и финансовую прозрачность кредитно-финансового механизма.

Практика подавляющей части стран показывает, что до момента достижения устойчивого кредитного процесса крайне важно государственное регулирование залоговых операций посредством льготных кредитов, лицензирования, образования специальных залоговых фондов, финансирования исследовательских работ и подготовки кадров, законодательно-нормативного обеспечения, создания учреждений-гарантов.

При становлении кредитных земельных систем на первых порах очень важна роль государства, его активное участие в формировании сети земельных ипотечных банков, создании кредитных ресурсов, предоставлении льготных кредитов, удешевлении кредитов путем компенсации высоких процентных ставок, подготовке кадров, создании системы законодательной защиты прав на земельную собственность. По мере развития ипотечного кредитования потребность в кредитных ресурсах со стороны государства уменьшается.

В настоящее время на федеральном уровне принят ряд законов, заложивших основы для земельной ипотеки, в первую очередь, это:

- Земельный кодекс РФ;

- Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

В то же время, до сих пор не приняты важные в законодательном плане положения о земельных ценных бумагах.

Анализ зарубежного и отечественного опыта и изложенное выше позволяют сформулировать следующие концептуальные положения по формированию основ системы ипотечного кредитования.

На первом этапе, когда возможности действующей банковской системы ограничены, а банковские процентные ставки непомерно высоки, чтобы ипотечные кредиты стали привлекательными и доступными для потенциальных залогодателей, государство должно инициировать возникновение структур в области ипотечного кредитования, выполняющих следующие функции:

- проведение государственной политики и разработка концепции системы ипотечного кредитования в сфере земельного рынка;

- организация обучения кадров профессиональных участников ипотечного кредитования в сфере земельного рынка;

- оказание услуг залогодателям по оформлению ипотечных договоров, договоров страхования и т. д.;

- разработка положений и организация проведения тендеров, конкурсов и аукционов по продаже земельных участков и прав аренды;

- организация регистрации договоров ипотеки в региональных учреждениях юстиции;

- создание благоприятных условий для реализации ипотечных программ с целью запуска системы ипотечного кредитования;

- контроль за деятельностью субъектов земельного рынка в сфере ипотечного кредитования - страховых, оценочных, риэлтерских организаций;

- учет оборота земельных участков, находящихся в залоге;

- проведение претензионной деятельности при рассмотрении исков, связанных с невыполнением обязательств о залоге земельных участков;

- выполнение функций оператора по платежам залогодателей залогодержателям в счет выполнения обязательств по договорам о залоге;

- выполнение функций государственного уполномоченного органа по выкупу в пользу государства земельных участков, по которым их собственники лишены права собственности в связи с невыполнением обязательств по договору залога или переуступке этого права в пользу сельскохозяйственной организации, изъявившей желание его приобрести.

На следующем этапе должны быть созданы такие условия, при которых деятельность на ипотечном рынке для хозяйствующих и выпускающих закладные листы субъектов стала бы основной, что способствовало бы завершению окончательного оформления системы ипотечного кредитования, а в качестве основного инструмента ее рефинансирования выступили бы эмиссионные ипотечные ценные бумаги - закладные листы, обеспеченные залогами земельных участков и правами требования по ипотечным кредитам (закладным). Важным аспектом формирования основ системы ипотечного кредитования на первых этапах является обеспечение легитимности залоговых операций с земельными участками, поэтому государство должно выступить с инициативой создания соответствующих институционных структур, которыми могли бы являться земельная биржа и земельный суд.

Биржа являясь постоянно действующим субъектом земельного рынка и коммерческим посредником, способствовала бы заключению сделок с землей, обеспечению брокеров помещением, связью и т. д.

В обязанности биржи входило бы:

- осуществление учета операций с земельными участками;

- определение цены (котировки) земельных участков;

- содействие расчетам между залогодателем и залогодержателем;

- разработка типовых договоров ипотечного кредитования;

- осуществление претензионной деятельности до арбитражного разбирательства споров;

- обеспечение осуществления экспертиз.

Сложившаяся, в результате вышеприведенных преобразований, ситуация ведет к необходимости реорганизовать структуру судебных инстанций страны и созданию новой для России структуры - земельного суда с соответствующими региональными и муниципальными судами.

Основные направления деятельности земельных судов:

- судебная защита прав на земельные участки;

- юридическое регулирование земельных отношений на территории России путем обеспечения строгого выполнения законодательных норм и правил;

- рассмотрение исков, жалоб граждан и юридических лиц в области земельных отношений;

- анализ судебной практики как источника развития земельного законодательства.

Создание и деятельность системы земельного ипотечного кредитования немыслимы без соответствующего расширения функций земельной инспекции, основу которой должны составить соответствующие структуры в районах и городах, с обязанностями осуществлять в реальном времени инспекторскую деятельность по соблюдению земельного законодательства и договоров Саркисянц А. Кризис ипотечного кредитования: зарубежные страны и Россия. / А. Саркисянц. // Бухгалтерия и банки. - 2010. - N 9..

Следовательно, практика управления земельными ресурсами в настоящее время показывает, что система кредитных услуг, связанных с использованием земли, может эффективно работать при наличии условий:

- формирования достоверной информации о количестве и качестве (в том числе и оценочных) характеристик земель и ее упорядочении в земельном кадастре как информационной основы учета и формирования земельных участков как предметов гражданско-правового оборота;

- определения на законодательном уровне возможности оборота земель различных категорий, установления механизмов их целевого назначения с учетом реальной ситуации в экономической сфере;

- формирования нормативно-правового поля (собственность на землю, платность землепользования, возможность купли-продажи, аренды, залога земельных участков);

- формирования кредитной системы (земельные и коммерческие банки, небанковские кредитные организации и учреждения);

- формирования системы обеспечения легитимности залоговых операций (страхование, земельные биржи и аукционы, земельный (межевой) суд, ценные земельные бумаги, земельная инспекция), закрепляющих право пользования землей (объектом купли-продажи может быть не сама земля, а право на ее использование без изменения целевого режима использования);

- формирования системы оказания консалтинговых услуг участникам залоговых операций (информационных, картографических, землемерных, землеустроительных и др.);

- содействия формированию земельного рынка и целенаправленного воздействия на него с целью экономической корректировки конъюнктуры и ценовых параметров с использованием экономических способов и механизмов;

- содействия стабилизации земельного рынка, формирования ценовой политики и политики структуризации землепользования;

- выделения и последующего объединения (укрупнения) выделенных земельных долей мелких землевладений;

- оказания государством содействия развитию ипотеки путем частичного или полного поручительства перед кредитными учреждениями и др.;

- упорядочивания юридических аспектов страхования в целом.

Если на сегодняшний день вопросы собственности на землю, платности землепользования, операций с землей решены, то появляется насущная необходимость определиться с решением законодательных вопросов по созданию нормативно-правовой базы залога земли и инфраструктуры, обеспечивающей проведение операций по ипотечному кредитованию, для чего необходимо:

- внести изменения в ст. 63 «Земельные участки, не подлежащие ипотеке» (Ипотека земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, а также сельскохозяйственных угодий из состава земель сельскохозяйственных организаций, крестьянских (фермерских) хозяйств и полевых земельных участков личных подсобных хозяйств в соответствии с настоящим Федеральным законом не допускается) Федеральный Закон Российской Федерации «Об ипотеке»;

- подготовить и принять Федеральную целевую программу по проведению землеустройства;

- подготовить и принять нормативные документы по экспертной оценке земельных участков для ипотечных операций, организовать подготовку соответствующих оценщиков;

- разработать и принять пакет нормативных документов по созданию и деятельности систем земельного банка, небанковских кредитных организаций, земельной биржи, земельного суда, земельной инспекции;

- разработать пакет нормативно-методических документов по ипотечному кредитованию, регулированию создания земельного рынка, государственных региональных земельных фондов и рынка ценных земельных бумаг Федеральный закон от 16.07.2004 № 102-ФЗ (ред. от 01.01.2011) «Об ипотеке (залоге недвижимости)» - Правовая система Консультант плюс. - 2011..

Таким образом, реализация указанных выше мероприятий позволит гарантировать соблюдение интересов залогодержателей, защитить права залогодателей, обеспечить эффективное использование и охрану земельных ресурсов. С другой стороны, создание и функционирование специализированного финансового механизма ипотечного кредитования позволит целенаправленно и профессионально решать проблемы земельной, агропромышленной и жилищно-коммунальной реформ.

2.2 Формирование единого объекта недвижимости на базе земельного участка

Принципиальным положением Земельного кодекса РФ является запись о единстве судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков. Законодательное закрепление этого принципа означает отход от традиционной советской модели технической инвентаризации зданий и сооружений без учета земли и переход к общепринятому в мире рыночному пониманию термина недвижимости, объединяющему в единое целое земельный участок и все расположенные на нем улучшения Евсегнеев В.А. Нерешенные вопросы реализации норм земельного права. / В.А. Евсегнеев. // Право и экономика. - 2011. - N 1..

Таким образом, гражданский оборот земельного участка и находящейся на нем недвижимости не может осуществляться отдельно друг от друга. Иными словами, в российском законодательстве закреплен известный правовой принцип «superficies solo cedit» (строение следует судьбе земельного участка).

Очевидно, что в условиях, когда чаще всего земельный участок и находящиеся на нем улучшения находятся в собственности различных лиц, не следует ожидать, что процесс формирования единых объектов недвижимости будет идти быстрыми темпами. Однако Земельный кодекс РФ, а также ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» стимулируют собственников зданий и сооружений приобретать в собственность занимаемые ими земельные участки.

Земельный кодекс РФ оставляет гражданам право приобретения в собственность земельных участков, которыми они обладают на праве постоянного (бессрочного) пользования и пожизненного наследуемого владения.

Юридические лица, кроме тех, участки которых находятся в государственной и муниципальной собственности, а также органов государственной власти и органов местного самоуправления, в соответствии с законодательством обязаны были переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков или на льготных условиях приобрести земельные участки в собственность по своему желанию до 01.01.2006 г.

Кроме описанных в законе случаев ограничения оборота земельных участков в дальнейшем не допускается приватизация зданий, строений и сооружений промышленного назначения без одновременной приватизации земельных участков, на которых они расположены. Такой подход к формированию единых объектов недвижимого имущества, несомненно, будет способствовать интеграции России в мировую экономику.

Практическая реализация принципа единства судьбы земельного участка и прочно связанных с ним объектов недвижимого имущества нашла свое отражение в принятии Правительством РФ Федеральной целевой программы «Создание автоматизированной системы ведения Государственного земельного кадастра и государственного учета объектов недвижимости (2002-2007 гг.)». Однако сохраняется фактическая разобщенность федеральных органов исполнительной власти в вопросах формирования единых объектов недвижимости и их учета.

Создание системы формирования и учета единых объектов недвижимого имущества обусловлено необходимостью повышения эффективности использования государственной собственности, увеличения поступлений всех видов имущественно-земельных платежей, создания информационной основы одновременного оформления прав на земельный участок и расположенный на нем объект недвижимости, а также дальнейшего совершенствования процедур оформления имущественно-земельных отношений. Базисом для единого объекта недвижимости служит земельный участок, поэтому, учитывая, что здания и земельные участки представляют собой целостный, неразрывно связанный имущественно-земельный комплекс, процесс формирования единого объекта недвижимого имущества в соответствии с Федеральным законом от 02.01.2000 г. № 28-ФЗ «О Государственном земельном кадастре» необходимо осуществлять на базе Государственного земельного кадастра.

Процесс формирования единого объекта недвижимого имущества базируется на основе концепций, принятых в Федеральном законе от 02.01.2000 г. № 28-ФЗ «О Государственном земельном кадастре», и является одним из этапов подготовки к переходу от налога на имущество и земельного налога к единому налогу на недвижимость.

Формирование единого объекта предполагает включение в единый имущественно-земельный комплекс земельного участка, в установленных границах, и расположенных на нем зданий, строений и сооружений с указанием границ застройки и основных характеристик зданий (этажность, материал стен, функциональное назначение) без учета характеристик внутренних помещений и заключается в привязке объектов, неразрывно связанных с землей, к государственной кадастровой системе учета земельных участков в соответствии с установленной системой кодификации и идентификации объектов недвижимости, созданием системы Государственного кадастра недвижимости.

Одним из важных этапом создания системы учета единых объектов недвижимого имущества должна стать отработка технологии ведения интегрированной системы кадастрового учета единого объекта недвижимого имущества на базе Государственного земельного кадастра и, как результат, формирование в автоматизированном режиме плана единого объекта в качестве основы кадастрового учета.

Решение этой задачи позволит подготовить технологическую базу для построения системы первичного реестрового учета недвижимости, предусматривающую создание Реестра единых объектов недвижимости.

Система учета единых объектов недвижимости, кроме создания технологической основы интегрированного реестрового учета объектов недвижимости, предполагает формирование единой информационной среды обмена данными между заинтересованными организациями.

В целях приведения учетной политики объектов недвижимости в соответствие с положениями законодательства Российской Федерации о ведении государственного кадастрового учета земельных участков и обеспечения привязки к земельным участкам расположенных на них объектов, а также дальнейшей информационной и технологической интеграции государственных информационных ресурсов необходимо проведение следующих работ:

- разработать технологию формирования и ведения учета единого объекта недвижимого имущества на базе Государственного земельного кадастра с поэтапным созданием Реестра единых объектов недвижимости;

- разработать реквизитный состав единого объекта недвижимости, включая координатно-пространственную привязку объектов, с учетом информации Государственного земельного кадастра;

- разработать и утвердить в установленном порядке Положение о Реестра единых объектов недвижимости и классификатор единых объектов недвижимого имущества.

Процедура формирования единого объекта недвижимости должна состоять из подготовительных и рабочих технологических этапов Евсегнеев В.А. Нерешенные вопросы реализации норм земельного права. / В.А. Евсегнеев. // Право и экономика. - 2011. - N 1..

На подготовительных этапах необходимо проведение сплошной инвентаризации объектов недвижимости (земельных участков и тесно связанных с ними зданий, сооружений, строений, нежилых помещений и других объектов недвижимости) с целью подготовки данных по всем правообладателям и пользователям государственного имущества, а также массовой подготовки кадрового состава специалистов различных ведомств и служб, осуществляющих работы по формированию, технической инвентаризации, кадастровому учету, оценке, регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, налогообложению, эксплуатации программно-технических комплексов и обеспечению информационной безопасности в единой государственной системе учета объектов недвижимости.

Объекты недвижимости должны быть учтены и снабжены паспортом, а информация по объекту - соответствовать данным государственной регистрации недвижимости и прав на нее.

Сплошная инвентаризация собственности проводится с документальной привязкой к данным Государственного земельного кадастра:

- соотнесение объектов недвижимости с кадастровыми кварталами и географическими (местными) координатами;

- определение субъектов права для всех объектов недвижимости;

- оценка инвентаризационной, кадастровой и рыночной стоимости.

Схема формирования единого объекта недвижимости приводится на Рис. 3.

Процедура формирования единого объекта недвижимости на стадии рабочих технологических этапов осуществляется по следующим направлениям:

1) внедрение нормативно-методической базы:

- нормативно-методических документов по ведению Государственного земельного кадастра как единой системы государственного учета недвижимости;

- нормативно-методических документов, устанавливающих правила отнесения участков земной поверхности, участков лесного фонда, обособленных водных объектов, многолетних насаждений, участков недр, строений и сооружений к объектам недвижимости с определением их характеристик, необходимых для описания этих объектов как недвижимого имущества;

- нормативно-методических документов, определяющих порядок формирования земельных участков и расположенных на них зданий и сооружений в качестве единых объектов недвижимости и правила их государственного кадастрового учета и отражения соответствующих сведений в автоматизированных базах данных;

- нормативно-правовых документов, определяющих площади и установление границ земельных участков, необходимых для эксплуатации и обслуживания существующих зданий, сооружений в соответствии с целью их использования, регламентирующих единый порядок учета объектов недвижимости на базе кадастрового деления, согласующих оформление правоудостоверяющих документов, устанавливающих порядок проведения торгов по продаже объектов недвижимости, обременении и ограничений при реализации объектов недвижимости.

Рис. 3. Схема формирования единого объекта недвижимости

2) автоматизация ведения Государственного земельного кадастра и государственного учета объектов недвижимости, в том числе поэтапное дооснащение органов, осуществляющих ведение Государственного земельного кадастра и государственный учет объектов недвижимости, необходимыми средствами компьютерной техники и телекоммуникаций;

3) подготовка и ввод в автоматизированные базы данных информации по фактически используемым, но не учтенным ранее земельным участкам всех форм собственности. Эти мероприятия проводятся с целью подготовки данных по всем правообладателям и пользователям земельных участков, получаемых в результате инвентаризации и межевания земель, и ввода информации по объектам государственного кадастрового учета в автоматизированные базы данных;

4) подготовка и ввод в автоматизированные базы данных информации по государственной кадастровой оценке земель для целей налогообложения и внесение результатов оценки в виде экономически характеристик земельных участков в Государственный земельный кадастр.

Эти мероприятия направлены на формирование обоснованной налогооблагаемой базы, учитывающей особенности рентных отношений и развитие рынка земли и иной недвижимости;

5) подготовка и ввод в автоматизированные базы данных информации по сформированному пакету документов единого имущественно-землеустроительного дела, которые включают следующие работы:

- подготовка, согласование и выпуск распорядительного документа;

- прием заявки и установленного пакета документов от заказчика;

- формирование имущественно-землеустроительного дела;

- подготовка проекта договора аренды единого объекта недвижимости;

- подписание договора аренды единого объекта недвижимости заказчиком;

- подписание договора аренды единого объекта недвижимости со стороны балансодержателя или его правопреемника;

- присвоение договору аренды учетных номеров и ввод договора в базы данных;

- государственная регистрация договора аренды единого объекта недвижимости;

- включение зарегистрированного договора аренды единого объекта недвижимости в реестр единых объектов недвижимости;

- оформление акта сдачи-приемки работ;

- выдача договора аренды заказчику;

- передача имущественно-землеустроительного дела (и его копии) в архивы Федерального агентства по управлению федеральным имуществом и Федерального агентства кадастра объектов недвижимости.

Таким образом, исходя из вышесказанного, можно сделать вывод о том, что формирование работающего рыночного механизма управления и регулирования земельно-имущественных отношений на современном этапе является базисом реформирования и социально-экономической основой стабильности государства.

ГЛАВА 3. УПРАВЛЕНИЕ ЗЕМЕЛЬНЫМИ РЕСУРСАМИ МУНИЦИПАЛЬНОГО ОБРАЗОВАНИЯ ГОРОДА-КУРОРТА ПЯТИГОРСК (анализ тенденций и пути повышения эффективности управления)

Границы муниципального образования города-курорта Пятигорск установлены Законом Ставропольского края № 58 - КЗ от 07.07.2004 года Материалы «Стратегии социально-экономического развития города-курорта Пятигорск на период до 2020».. Земельный фонд города Пятигорска включает в себя земли, расположенные в административных границах города Пятигорска, независимо от их распределения и целевого назначения, фактической принадлежности к Российской федерации, Ставропольскому краю, муниципальному образованию Пятигорск.

В современных границах территория города-курорта Пятигорска составляет на 01.01.2011 года 9674 га. Распределение земель на 01.01.2011 года по категориям показывает, что земли застройки составляют 2532 га, лесные площади - 2464 га, площади сельскохозяйственных угодий - 2288 га, прочие земли - 1232 га (Таблица 5).

Страница:


Подобные документы

Работы в архивах красиво оформлены согласно требованиям ВУЗов и содержат рисунки, диаграммы, формулы и т.д.
PPT, PPTX и PDF-файлы представлены только в архивах.
Рекомендуем скачать работу.

© 2000 — 2023, ООО «Олбест» Все права защищены