В моей работе будет рассмотрен один из аспектов такой проблемы как «депопуляция населения малых городов России», а именно как влияет миграция на уровень цен жилой недвижимости. Такое решение было связанно с научно-исследовательскими работами (НИР) кафедры Автоматизированные системы обработки информации и управления (АСОИУ) Камышинского технологического института(КТИ) филиал Волгоградского государственного технического университета (ВолгГТУ). Работы кафедра выполняет по гранту Российского фонда фундаментальных исследований (РФФИ) (финансируется из средств РФФИ и администрации Волгоградской области), проект р-Поволжье-а №13-07-97033 «Модели и алгоритмы для подсистем управления качеством жизни небольшого города, препятствующие его депопуляции (на примере города Камышина Волгоградской области.)»

Одна из наиболее значимых и сложных социальных проблем в России - жилищная проблема. Доставшаяся в наследство еще с советских времен, сегодня проблема доступного и качественного жилья не приблизилась, а, скорее отдалилась от своего решения. Действительно, социальное жилье почти не строится, а цены на коммерческое таковы, что купить его могут только очень богатые люди.

Жилищная проблема в России является одной из важнейших

проблем современной экономики. Сегодня 8% россиян проживают либо в общежитиях и служебных квартирах, либо снимают жилье. Арендуют жилье люди с недостаточно высоким уровнем доходов, из них 58% малообеспеченные семьи, 37% - семьи со средним обеспечением и лишь 5% можно отнести к сравнительно благополучным слоям населения. Более того, основная часть арендаторов имеет жилье с маленьким метражом и не всеми коммунальными удобствами. Еще около 6% проживают в коммунальных квартирах или в части дома, не имеющих коммунальных удобств. [1]

Активная миграция населения из российской глубинки в мегаполисы оставляет вымершими деревни. К той же участи постепенно приближаются и малые города России.

Почти весь миграционный прирост в межрайонной внутренней миграции получают 10 наиболее привлекательных регионов страны -- 93% в 2005--2007 гг. При этом Московская область и Москва приняли 28 и 26% внутренних мигрантов соответственно, а вместе -- 54%.

Центром притяжения общероссийского масштаба является также Санкт-Петербургская агломерация. Кроме того, на такую роль могут претендовать Краснодарский край и Белгородская область, а с некоторой оговоркой -- Калининградская область и Ставропольский край. Мощными региональными лидерами являются Республика Татарстан, Свердловская, Самарская, Ярославская области. К региональным лидерам второго плана можно отнести Карелию, Волгоградскую, Саратовскую, Кемеровскую области, Хабаровский край. Подавляющее же большинство регионов России теряет население, причем потери по регионам распределяются довольно равномерно.

За 2005--2007 гг. города в целом росли на 62% за счет международной, на 26% -- внутрирегиональной и на 12% -- внутренней межрегиональной миграции. Село потеряло 70% мигрантов в пользу городских поселений своего региона, 30% -- других регионов, при этом международная миграция восполнила потери села на 67%. Мигранты, как внутренние, так и внешние, стремятся в крупные города, где много возможностей для трудоустройства, получения высоких заработков, самореализации. Из 13 регионов, возглавлявшихся городами-миллионниками, в 2001--2005 гг. восемь имели устойчивый миграционный прирост, в 2006 г. -- 10, в 2007 г. -- 11. При этом и само число городов-миллионников в 2004 г. сократилось до 12 (в результате сокращения населения Перми), а в 2005 г. -- до 11 (из группы городов-миллионников выбыл также Волгоград).

Население региональных столиц прирастает за счет его постепенного стягивания из других городов и сельской местности «подведомственной» территории и регионов-соседей. Даже в регионах, где наблюдается устойчивый миграционный отток населения, столицы прирастают за счет мигрантов. Пример -- города Иркутской и Красноярской агломераций. Региональные столицы (включая Москву) в равной мере росли за счет внутрирегиональной и межрегиональной миграции, при этом роль внутренней миграции составляла 60% от общего миграционного прироста (рис. 6.14) Нестоличные крупные города имели близкий к нулевому миграционный баланс внутрироссийской миграции и прирастали только за счет международной миграции. Средние и малые города теряли население в межрегиональном обмене, но восполняли эти потери за счет обмена с сельской местностью. Поскольку в России потенциал сельско-городской миграции близок к исчерпанию, малым и средним городам практически нечем пополнять население. Только в начале 1990-х гг., когда миграционный приток русского и русскоязычного населения, в том числе вынужденных переселенцев, был ориентирован в значительной мере на малые и средние города и сельскую местность (здесь переселенцам проще было решить жилищную проблему), они получали миграционную подпитку. В последние годы рост экономики восстановил спрос на труд прежде всего в крупных городах, что послужило стимулом для миграции из малых городов. [2]

Значит, строительство в них невыгодно, инвесторы вкладывают средства в города - миллионщики. При этом стремятся получить земельные участки в престижных старых районах и построить в них дорогое элитное жилье.

Однако, если люди уезжают из населённого пункта будь то деревня село или малый город, то значит они освобождают свои дома и квартиры. Но налоги и коммунальные платежи всё равно надо платить, а в последние годы цены на энергоносители только растут. Поэтому остается только два выхода: сдавать свою собственность в аренду или продать её. Чем дольше ты живешь вдали от свой недвижимости, тем больше затраты на неё. Поэтому надо как то решать эту проблему. Самый простой вариант это продать, но вот тут уже возникает интересная ситуация:собственники желаю продать товар подороже, но таких предложений на рынке довольно много в связи миграцией в большие города, поэтому что бы продать нужно уменьшать цену. И такая ситуация будет сохраняться до тех пор пока количество людей покидающих населённый пункт будет больше чем людей желающих переехать в данную местность.

На основе таких выводов было сделано предположение, что цена на недвижимость будет постепенно падать, до тех пор пока не измениться ситуация или пока недвижимость не станет привлекательной для переезда.

Для подтверждения данной гипотезы были поставлены следующие цели:

- Провести анализ сделок с недвижимостью по предыдущим годам.

- Проверить существование связи между ценой на недвижимость и миграцией населения.

- При установлении данной связи формализовать её характеристики и параметры.

- Смоделировать изменение цен на жилье на основе выявленной связи.

1. Основная часть

Все факторы, влияющие на уровень цен на объекты недвижимости, могут быть разделены на две группы:

- Факторы, определяющие уровень цена национальном и региональных рынках в целом.

- Факторы, определяющие уровень цены на конкретный объект недвижимости.

К первой группе относятся такие общеэкономические факторы как уровень развития страны, объемы валового внутреннего продукта (ВВП) на душу населения, уровень занятости, уровень доходов населения в стране и пр. Исследование их влияния на рынок недвижимости, его активность, уровень цен и арендной платы - особая большая тема

Во-первых, уровень цен на объекты недвижимости в каждый данный момент времени определяется соотношением предложения и спроса на рынке. Так, если предложение превышает спрос, то у покупателя больше возможности диктовать свои условия, в том числе и относительно уровня цены. Такая ситуация называется «рынок покупателя» и цена, при прочих равных обстоятельствах, будет снижаться.

Предложение превышает спрос - «рынок покупателя»: цена падает

Если, напротив, спрос превышает предложение, то возможности диктовать свои условия выше у продавца. В этом случае мы имеем дело с «рынком продавца» и цена будет расти.

Спрос превышает предложение - «рынок продавца»: цена растет

Во-вторых, динамика цен на рынке определяется такими факторами, как динамика доходов приобретателей недвижимости и динамика строительных издержек.

Рост доходов приобретателей (покупателей) недвижимости ведет к росту спроса на объекты недвижимости а, значит, и цен на них. Но зависимость здесь совсем не прямая, поскольку, как правило, между уровнем доходов покупателя и уровнем цен на объекты недвижимость существует значительный разрыв.

Например, уровень годового дохода семьи из трех человек в 1 000 000 рублей по состоянию на 2008 г. для Санкт-Петербурга может считаться вполне приличным. Но стоимость трехкомнатной квартиры будет составлять около 5 000 000 рублей, так что соотношение «Цена квартиры/годовой доход» будет равно 5 (это соотношение часто называют «коэффициент доступности жилья». Предположим, что доход вырастет на 20% и составит 1 200 000 рублей, а цена квартиры увеличится даже на 10%, т.е. станет 5 500 000 рублей. Коэффициент доступности жилья изменится, но изменится незначительно - лишь до 4,6. Значит, даже существенный рост текущих доходов не ведет к такому же росту спроса.

Нужно иметь в виду, что рынок аренды в этом отношении заметно отличается от рынка продаж, потому что здесь уже нет такого разрыва - арендная плата составляет лишь часть дохода арендатора и потому зависимость между ростом доходов арендаторов и ростом их спроса на аренду может быть заметно более явной.

Аналогичным образом обстоит дело и тогда, когда мы имеем дело с использованием ипотечного кредитования. Оно как раз и построено на том, что платежи по кредиту составляют лишь часть дохода заемщиков, так что рост их доходов может быть важным фактором роста спроса на приобретение недвижимости в собственность.

Что касается строительных издержек, то понятно, что если растет стоимость материалов: цемента, кирпича и пр., уровень заработной платы в строительстве, то не может не расти и стоимость строительной продукции - домов и квартир.

В-третьих, следует иметь в виду, что на спрос на данные объекты недвижимости (а, значит, и на цены) может повлиять ситуация с объектами, которые их могут заменить.

Например, при росте цен на квартиры на первичном рынке, очевидно, вырастет спрос на аналогичные квартиры на вторичном рынке, что, через какое-то время вызовет и здесь рост цен. Другой вариант: в строящихся домах запланировано недостаточное, по сравнению со спросом, количество однокомнатных квартир. Очевидно, что это может вызвать рост спроса с последующим ростом цен на двухкомнатные квартиры малой площади. Или, еще одна возможность: быстро растет арендная плата. Это может привести к тому, что как альтернативный вариант будет рассматриваться приобретение квартир с использованием ипотечных кредитов. Следовательно, спрос на такой вариант решения жилищной проблемы также может вырасти.

Конкретных вариантов такого влияния может быть достаточно много: первичный рынок вместо вторичного, аренда вместо покупки, двухкомнатные квартиры вместо однокомнатных и пр. Задача риэлтора - видеть возникающие на рынке возможности и использовать их в своей деятельности.

Вторая группа факторов, это факторы, определяющие наиболее вероятную цену на конкретный объект недвижимости.

Эти факторы также можно разделить на две группы:

- характеристики объекта,

- характеристики сделки.

Характеристики объекта - это его физические параметры, отличающие данный объект от других. На наиболее массовом рынке - рынке квартир и комнат в многоэтажных домах к числу таких факторов относятся такие, как:

- характеристики местоположения;

- характеристики здания, в котором расположен объект сделки;

- характеристики объекта сделки (квартиры или комнаты).

Местоположение как экономическая характеристика объекта недвижимости находит свое отражение в двух основных параметрах: окружении и доступности.

Под окружением объекта понимается характер окружающей объект застройки, уровень благоустройства окружающей территории, ландшафт и пр. Любой объект может как выиграть, так и проиграть от своего окружения.

Надо заметить, что роль одного и того же окружения может быть различна для объектов недвижимости разного типа. Так, расположение в самой непосредственной близости от метро может быть фактором, повышающим ценность торговой или офисной недвижимости, и рассматриваться как негативный фактор для элитного, клубного жилья.

Под доступностью объекта понимается близость или отдаленность объекта с точки зрения его пользователя от места проживания, работы пользователя, от маршрутов общественного транспорта, автомагистралей и пр.

1.3 Общие сведения о демографической ситуации