Перспективы развития ипотечного кредитования в Брянской области

3. ПЕРСПЕКТИВЫ РАЗВИТИЯ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ

3.1 Управленческие и финансово-экономические рекомендации по развитию ипотечного кредитования

Острота проблем в жилищной сфере и важность их решения для социально-экономического развития Брянской области требуют реализации комплекса мер в рамках приоритетного национального проекта "Доступное и комфортное жилье - гражданам России".

Включение задач формирования рынка доступного жилья и обеспечения комфортных условий проживания в число приоритетных национальных проектов наряду с развитием образования и здравоохранения определяет социальную направленность нового этапа экономических преобразований в области. Реальная возможность заработать на достойное жилье для значительных групп населения будет способствовать активизации их экономической деятельности, а четкое определение групп, перед которыми общество несет обязательства по удовлетворению их жилищных потребностей, - преодолению иждивенческих настроений у значительной части населения области.

В результате реализации приоритетного национального проекта "Доступное и комфортное жилье - гражданам России" должна быть сформирована модель обеспечения жильем основных групп населения, достигнуты существенные результаты по улучшению жилищных условий граждан.

Областная целевая программа "Жилище" на 2011-2015

годы отражает единый замысел и механизм комплексного решения проблемы перехода к устойчивому функционированию и развитию жилищной сферы, обеспечивающим доступность жилья для населения области, безопасные и комфортные условия проживания в нем.

Для дальнейшего развития системы ипотечного кредитования ОАО «Ипотечная корпорация Брянской области» была разработана концепция развития жилищно-ипотечного кредитования населения Брянской области.

Согласно данной концепции основными направлениями, обеспечивающими комплексное решение жилищной проблемы, являются:

- долгосрочное ипотечное жилищное кредитование населения;

- кредитование жилищного строительства;

- государственная бюджетная поддержка приобретения жилья населением (система целевых адресных субсидий).

Долгосрочное ипотечное кредитование населения.

Основные положения предлагаемой стратегии состоят в следующем:

Во-первых, ипотечное кредитование в условиях переходной экономики нужно ориентировать, в первую очередь, на те категории населения, которые нуждаются в небольшом ипотечном займе. Это позволит при ограниченных ресурсах обеспечить кредитами максимальное число заемщиков. Доля населения, нуждающегося в небольших ипотечных займах, значительна и составляет не менее половины желающих улучшить свои жилищные условия.

Во-вторых, для тех граждан, у которых нет достаточных собственных сбережений в денежной форме, это ограничение преодолевается за счет оплаты ими части стоимости нового жилья старым жильем. Граждане, получившие в установленном порядке жилищные субсидии и жилищные сертификаты, могут использовать их для оплаты части стоимости жилья в дополнение к собственным средствам и ипотечному займу.

В-третьих, условия ипотечного кредитования должны соответствовать доходам основной части населения и номинироваться в рублях, выдаваться на срок до 10-15 лет, иметь низкую процентную ставку (7-10% годовых). Такие условия, как показал опыт, становятся сильным стимулом принятия населением решения о покупке жилья, обеспечивая мобилизацию собственных средств.

В-четвертых, практический опыт подтверждает, что, даже 30-40% доли ипотечного кредитования в покупке жилья дает увеличение спроса на жилье, намного превышающее предложение.

Поскольку ипотечное кредитование создает дополнительные доходы бюджета, эти дополнительные доходы и могут служить одним из источников финансирования ипотечного кредитования вместе с бюджетными источниками финансирования жилья.

Система ипотечного кредитования должна ориентироваться на население, имеющее постоянный источник дохода и социальную поддержку со стороны органов государственной власти и органов местного самоуправления, а именно:

- семьи, доходы которых не позволяют получать займы на коммерческих условиях от банков, но позволяют пользоваться займами с льготными условиями, предоставляемые ОАО «Ипотечная корпорация Брянской области»;

- семьи с ограниченным достатком, но получающие жилищные субсидии (военнослужащие, уволенные в запас, северяне, чернобыльцы, молодожены и другие);

- семьи, нуждающиеся в улучшении жилищных условий и имеющие жилье, которое можно использовать для оплаты нового жилья.

Система строится комплексно для разных слоев и категорий населения и учитывает тенденции изменения доходов и сбережений населения, постепенно сокращая долю ипотечного рынка с льготными или субсидируемыми условиями кредитования.

Она разворачивается на основе программы ипотечного кредитования при непосредственном участии администраций области и районов -- участников программы.

На первом этапе ключевым элементом организационной схемы, определяющим возможность ее обеспечением финансовыми ресурсами, является ОАО «Ипотечная корпорация Брянской области», предоставляющая займы населению непосредственно.

Источником финансовых ресурсов корпорации являлись в основном средства областного бюджета, средства, омертвленные в незавершенном строительстве, задолженности бюджету.

Представленные бюджетные средства компенсируются дополнительными доходами от налогов, поступающими в бюджет от промышленно-строительного комплекса, деятельность которого активизируется в связи с дополнительными инвестициями.

На первом этапе происходило развитие инфраструктуры рынка жилья и строительно-промышленного комплекса, ориентированных на частного покупателя, отработка механизмов ипотечного кредитования, направленное на эффективную работу системы и стимулирование ее участников.

На втором этапе должны последовательно расширяться масштабы ипотечного кредитования, возрастать значение вторичного рынка ипотечных займов.

В дальнейшем организационная схема предусматривает взаимодействие корпорации и коммерческого банка, либо создание регионального ипотечного банка. Имеется ввиду, что по мере создания условий для кредитования населения все больший объем кредитования будет идти через этот банк, а корпорация будет сокращать объемы кредитования, выполняя другие функции, а именно:

- предоставление гарантий ипотечного кредитования;

- субсидирование ипотечных кредитов для отдельных категорий граждан;

- финансирование строительства жилья и развития стройиндустрии;

- финансирование расходов на развитие территории застройки (строительных участков) и ее инфраструктуры;

- аккумулирование денежных средств из местных источников;

- взаимодействие с Федеральным агентством ипотечного кредитования.

Стандарты ипотечных займов обеспечивают их надежность, однако условие доступности кредитов для широких слоев населения (срок 15 лет, ставка 7% годовых) делает их низкодоходными, и, следовательно, низколиквидными. Поэтому на втором этапе развития системы в качестве финансовых инвесторов должны выступать бюджеты всех уровней.

Ключевая роль в становлении и развитии ипотечного кредитования принадлежит органам исполнительной власти.

Основными задачами органов законодательной и исполнительной власти области и органов местного самоуправления в системе управления ипотечным кредитованием являются:

1. формирование источников финансирования ипотечного кредитования;

2. совершенствование местной законодательной и нормативной базы для развития первичного рынка ипотечного кредитования и рынка жилья;

3. информационная, рекламная и социальная работа с населением;

4. привлечение прямых инвестиций для осуществления инвестиционных проектов по жилищному строительству.

Кредитование жилищного строительства

Классическая схема кредитования строительства отличается, прежде всего, тем, что кредитные средства предоставляются заемщику лишь по частям, по мере строительства, а не в виде единовременного перечисления, как в случае жилищной или коммерческой ипотеки.

В результате кредитор получает возможность контролировать ход строительства и перечислить средства кредита в объеме, соответствующем стоимости произведенных строительных работ. Контроль за кредитными средствами повышает уровень защищенности прав кредитора, обеспечивая использование средств именно на строительство, а также постоянное наличие выделенных по кредиту средств для завершения строительства. Кредитор не только предоставляет средства для строительства, но и становится как бы финансовым соисполнителем строительного проекта.

Вследствие этого в начале строительства размер долга является перспективным, а не действительным. Действительная составляющая долга изменяется по мере осуществления строительства.

Договор ипотеки заключается после окончания строительства

Государственная бюджетная поддержка приобретения (строительства) жилья населением.

Основными путями государственной поддержки заемщиков в получении ипотечных займов для приобретения (строительства) жилья являются:

- снижение процентной ставки по займу;

- снижение выплат по займу.

Снижение процентной ставки по займу.

Анализ работы корпорации на рынке жилья и возможности его приобретения гражданами по ипотечным займам показывает, что оптимальный и доступный процент ставок по займу не должен превышать 10-12% годовых. Корпорация работала с клиентами со ставкой в 10% годовых. Однако, учитывая социальный аспект программы, предлагается градация в зависимости от ставки рефинансирования Банка России:

- работники бюджетной сферы в области культуры, образования и здравоохранения, а также работающие в сельском хозяйстве и проживающие в сельских районах - 1/3 ставки рефинансирования;

- для остальных граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий - 1/2 ставки рефинансирования.

Снижение выплат по займу (система целевых адресных субсидий).

Доступность жилья, то есть способность граждан приобретать жилье в собственность за счет своих и заемных средств, в существенной мере характеризует уровень развития общества. Недостаточный платежеспособный спрос населения, отставание реальных доходов от цен на жилье, нестабильность получаемых доходов, - все эти факторы отрицательно сказываются на возможностях граждан приобретать жилье даже с помощью ипотечного займа. Одним из ключевых требований создаваемой системы долгосрочного жилищного ипотечного кредитования является обеспечение доступности ипотечных займов для населения не только с высокими, но, прежде всего, со средними доходами. При этом система ипотечного кредитования должна носить рыночный, а не дотационный характер, быть полностью прозрачной и понятной всем участникам процесса ипотечного кредитования.

Государственная поддержка граждан, желающих получить ипотечные займы, но не располагающих достаточными доходами, может быть организована через систему предоставления безвозмездных субсидий для оплаты первоначального взноса при получении ипотечного займа (например, через государственные жилищные сертификаты), что сократит необходимый размер займа. Такая система финансирования приобретения жилья гражданами с помощью государства, при которой на долю собственных средств граждан в стоимости квартиры приходилось бы 30%, на долю государственной субсидии (в зависимости от категории населения) в среднем - 20-50% и оставшаяся часть - на ипотечный заем, повысит доступность ипотечных займов для граждан и будет стимулировать платежеспособный спрос на жилье.

Субсидии предоставляются в соответствии с возможностями бюджета в размере от 5 до 70% рыночной стоимости жилья по социальной норме в зависимости от категории граждан, уровня дохода и времени ожидания после постановки на учет по улучшению жилищных условий. Для определенных законодательством категорий граждан (в том числе молодых семей, работников бюджетной сферы, граждан, выезжающих из районов крайнего Севера и приравненных к ним местностей, граждан, уволенных и увольняемых с военной службы, и др.) субсидии могут предоставляться в большем объеме в соответствии с установленным порядком. Субсидии могут предоставляться за счет средств федерального бюджета, бюджетов субъектов Российской Федерации, муниципальных образований и средств предприятий.

Обеспечение жильем молодых семей.

В Российской Федерации 80% детей рождаются в семьях в возрасте до 30 лет.

Региональная помощь молодым семьям, нуждающимся в улучшении жилищных условий, может осуществляться в виде:

- предоставления безвозмездных субсидий;

- предоставления целевых жилищных (ипотечных) займов;

- предоставления жилья с рассрочкой оплаты;

- предоставления социального жилья.

Основными видами региональной и муниципальной помощи станут:

1. ипотечный заем:

- под 7% годовых при приобретении квартиры или строительстве жилого дома для семьи;

2. безвозмездная бюджетная субсидия:

- при рождении (усыновлении) каждого ребёнка в размере 9 кв. метров, второго - в размере 12 кв. метров, третьего и более - в размере 18 кв. метров общей площади жилья по цене Госстроя России на момент предоставления субсидии, или в размере 150-200 МРОТ (определяется подпрограммой);

3. прочие возможные средства:

- работодатель уплачивает 10% от стоимости дома;

- субсидии из местного бюджета - 10% от суммы субсидий областного бюджета.

Детский накопительный фонд

Одним из способов стимулирования рождаемости и защиты молодого поколения может стать детский накопительный фонд, в рамках которого каждому родившемуся ребёнку у жителей Брянской области открывается именной счёт, на который из средств областного бюджета зачисляется 2,5 тыс. рублей и средств муниципальных образований - 1,0 тыс. рублей. Данные средства передаются в управление корпорации для дальнейшей поддержки и развития жилищного строительства, при этом ежегодно на лицевой счет ребенка начисляются проценты.

По истечении 18 лет средства, аккумулированные на накопительном счете, направляются исключительно на приобретение жилья. Недостающая часть средств предоставляется в виде ипотечного займа.

Кадровое обеспечение специалистами бюджетной сферы (отраслевое ипотечное кредитование).

Кадровое обеспечение специалистами бюджетной сферы (врачей, учителей, работников культуры, работников милиции) в г. Брянске и районных центрах области остаётся неоднородным. В отдельных муниципальных районах отсутствие тех или иных специалистов заставляет население искать необходимое обслуживание в областном центре. Одним из существенных рычагов привлечения и закрепления в отраслях бюджетной сферы специалистов, является система отраслевого ипотечного кредитования.

В качестве примера приведём систему ипотечного кредитования департамента здравоохранения Брянской области.

Руководитель департамента (учреждения) осуществляет персональный поиск необходимого специалиста и заключает срочный трудовой договор, на основании которого готовится распоряжение департамента и направляется в корпорацию о выделении специалисту субсидии в сумме 30% от необходимой для приобретения (строительства) жилья в соответствии с социальными нормами (первоначальный взнос). Оставшуюся часть необходимой суммы корпорация выделяет за счет субсидии из областного бюджета на эти цели. Специалист заключает с корпорацией договор ипотечного займа на 70% стоимости жилья сроком на 10-15 лет под 7% процентов годовых.

Переселение граждан из ветхого жилья

Одной из проблем в городах и посёлках области является последовательный снос старого, в том числе ветхого жилищного фонда, возведения на его месте новых домов, с переселением в них жильцов из снесённого жилищного фонда. Особенность переселения семей, проживающих в старом или ветхом жилье, состоит в том, что, как правило, это семьи с низкими доходами, не имеющие возможности самостоятельно, без помощи бюджетных субсидий решить свои жилищные проблемы. Кроме того, в ветхом и старом жилье, зарегистрировано (прописано) жильцов значительно больше, чем предусматривается по нормам.

Одним из вариантов решения данной проблемы, является приобретение (заказ) социальных квартир в домах строящихся фондом с применением метода ипотечного кредитования.

Переселяемая семья в качестве бюджетной субсидии получает то количество метров общей площади, которое она имела в старом или ветхом жилье до переселения, на остальную предоставляемую площадь в новой квартире, ей должен быть предоставлен заем, в соответствии с утверждённым положением о предоставлении займа.

Участие органов местного самоуправления в ипотечных займах

Органы местного самоуправления заинтересованы в строительстве жилья на подведомственных территориях не только как одного из рычагов снятия социальной напряжённости, но и как экономического инструмента способствующего оживлению экономики муниципального образования, увеличения налогооблагаемой базы.

Для повышения ответственности органов местного самоуправления в вопросах развития ипотечного кредитования, необходимо их превратить из сторонних наблюдателей в полноправного партнёра.

Корпорация заключает договор об инвестиционной деятельности с одним из находящихся на их территории муниципальных предприятий (ЖКХ), которое выступает в роли заёмщика. Органы местного самоуправления выступают в роли поручителя и выдают корпорации муниципальную гарантию. Таким образом, для уменьшения объема гарантийных обязательств, возникающих, в полной мере после окончания строительства, органы местного самоуправления будут вынуждены вести системную, совместно с корпорацией работу по привлечению средств населения, жилищных сертификатов, средств предприятий и организаций в качестве дольщиков в процессе строительства жилья, тем самым минимизировать объем гарантийных обязательств.

Привлечение средств коммерческих банков

Проблему привлечения кредитных ресурсов для долгосрочного ипотечного жилищного кредитования можно считать наиболее критичной для развития системы ипотечного жилищного кредитования в России. Ни один коммерческий банк не в состоянии формировать кредитный портфель из долгосрочных кредитов, опираясь при этом на краткосрочные источники. Несоответствие банковских активов и пассивов по срокам и ставкам рано или поздно приводит к потере ликвидности и банкротству банка.

Вместе с тем данный вариант развития системы долгосрочного жилищного кредитования не приведет к существенному росту масштаба ипотечного кредитования населения, так как это обусловлено высокой стоимостью долгосрочных коммерческих кредитов и низкой привлекательностью их для заемщиков с недостаточным уровнем личных доходов.

Тем не менее, для привлечения инвестиций в программу возможно использование средств коммерческих банков.

Разница в процентной ставке корпорации и коммерческого банка должна компенсироваться бюджетом.

Для развития ипотечного кредитования необходимо укреплять экономику и подавлять инфляцию. Снижение темпов инфляции до целевого показателя -4-5% в год позволит довести средние ставки ипотечных кредитов до 5-6%.

3.2. Совершенствование технологий проведения операций ипотечного кредитования ОАО «Ипотечная корпорация Брянской области»

Успешное развитие ипотечного кредитования становится возможным лишь при выделении специального блока законов и постановлений, регламентирующих содержание и порядок осуществления ипотечных операций их участниками.

Ипотечные кредиты выдаются физическим лицам, выступающим в качестве заемщиков.

Процедура выдачи ипотечных кредитов должна включать:

1. оценку платежеспособности заемщика;

2. проверку дохода заемщика;

3. расчет максимальной суммы кредита;

4. формы документов, применяемых при выдаче ипотечного кредита.

Главной целью программы «Жилище» является обеспечение поддержки платежеспособного спроса граждан на приобретение (строительство) жилья. Поэтому она должна ориентироваться на экономически активный слой граждан, имеющих собственные средства для оплаты части стоимости жилья, а также стабильный доход, позволяющий осуществлять ежемесячные выплаты по жилищному займу в течение достаточно продолжительного периода времени.

Для реализации главной цели программы необходимо решить следующие основные задачи:

? произвести отбор платежеспособных граждан из числа очередников;

? разработать пакет нормативных актов, обеспечивающих стандартную процедуру оказания помощи гражданам;

? сконцентрировать все возможные виды ресурсов у одного оператора программы;

? использовать различные кредитно-финансовые схемы, адекватные складывающейся ситуации: коммерческий кредит, льготные займы, купля-продажа жилья с рассрочкой платежа, накопительные схемы и т.д.

Для того, чтобы программа была реалистичной и действенной, в основу ее построения и реализации должны быть положены четыре принципа.

1. Использование механизмов долгосрочного ипотечного кредитования. При этом под ипотечным займом (кредитом) понимается заем (кредит), предоставляемый в соответствии с требованиями главы 42 Гражданского кодекса Российской Федерации, обеспечением исполнения которых служит залог недвижимого имущества (ипотека).

В состав названных займов (кредитов) входят:

- ипотечные займы;

- ипотечные товарные кредиты;

- коммерческие кредиты, предоставляемые во исполнение обязательств по договору о продаже жилья в кредит с условием о рассрочке платежа;

- ипотечные кредиты, предоставляемые банками и иными кредитными учреждениями.

Обеспечением исполнения указанных обязательств служит приобретаемое или имеющееся жилье участника программы.

2. Обеспечение принципа возвратности финансовых ресурсов, вложенных субъектом федерации и соответствующими муниципальными образованиями в качестве стартового капитала в программу с целью ее запуска и расширения. Величина этого капитала, прежде всего, влияет на скорость вхождения системы в стабильный режим работы.

3. Вовлечение в программу как вновь построенного жилья, так и жилья, освобождаемого участниками программы при улучшении жилищных условий. Жилье с вторичного рынка (не участников программы), привлекается только в исключительных случаях в виде единичных объектов.

4. Реинвестирование заемных обязательств, обеспеченных ипотекой, посредством выпуска ипотечных эмиссионных ценных бумаг. Соответствующая программа на своем уровне в обязательном порядке должна предполагать возрождение российского ипотечного рынка.

Долгосрочное ипотечное кредитование посредством представления займа или кредита на приемлемых условиях позволит существенно увеличить возможность гражданина по улучшению жилищных условий за счет:

· привлечения накоплений на цели улучшения жилищных условий;

· использования имеющихся денежных доходов;

· вовлечения в рыночный оборот принадлежащей гражданину на праве собственности недвижимости;

· использования заемных средств, представленных гражданину под залог приобретаемого жилья на достаточно длительный срок.

Все указанные механизмы и схемы абсолютно равноправны и каждая имеет право на свое становление и развитие. Однако использование в практических целях того или иного механизма зависит от возможностей и потребностей граждан - участников программы, конкретной ситуации и времени.

В целях осуществления поставленных задач необходимо разработать и осуществить ряд мероприятий по совершенствованию действующей системы, которые изложены в Таблице 8.

Таблица 8

Пути совершенствования системы ипотечного кредитования

Стоимость услуг
1.1 Стратегия: сокращение бюджетных расходов и расходов граждан:
снижение единовременных расходов граждан при получение ипотечных займов;
финансирование расходов обслуживающих структур на основании сметы.
1.2 Стратегия: соблюдение принципов бюджетной и коммерческой эффективности:
ежегодные расходы бюджета ограничивать предельным размером, обеспечивающим эффект генерации налоговых поступлений, превышающих бюджетные вложения;
соблюдение принципов доходности для сторонних инвесторов.
2. Участники программы
2.1 Стратегия: расширение числа платежеспособных участников:
использование альтернативных кредитных схем;
разработка накопительно-кредитной схемы;
2.2 Стратегия: повышение платежеспособности граждан:
использование механизма субсидирования граждан
сегментация относительно однородных категорий граждан;
разработка специальных подпрограмм для каждого сегмента;
смягчение кредитных условий.
3. Стабильность системы
3.1 Стратегия: снижение кредитных рисков:
обеспечение возможности обращения взыскания на заложенное имущество путем разработки соответствующего нормативного акта области, регламентирующего порядок образования фонда жилья временного проживания, учитывающего права несовершеннолетних граждан;
обеспечение надежной системы регистрации недвижимого имущества (программа титульного страхования);
совершенствование механизмов проведения андеррайтинга заемщиков;
выработка надежных процедур выдачи и обслуживания кредитов.
3.2 Стратегия: снижение риска кредитной ставки:
использование при расчете платежей по займу различных методов индексации с учетом инфляции и доходов заемщика
разработка системы надежных показателей, отражающих изменение рыночной процентной ставки.
3.3 Стратегия: снижение риска ликвидности:
развитие вторичного рынка ипотечных займов;
развитие гарантийных государственных механизмов в целях привлечения средств инвесторов на рефинансирование ранее выданных займов.
4. Качество предоставляемых услуг
4.1 Стратегия: повышение квалификации кадрового состава:
планирование средств на обучение и переподготовку кадров;
разработка программы переподготовки кадров;
отбор кандидатов на вакантные должности на конкурсных условиях;
программа мотивации персонала по качеству предоставляемых услуг.
4.2 Стратегия: осуществление деятельности по единым стандартам:
регламентация деятельности персонала;
выработка норм и правил; соблюдение стандартов процедур.
5. Потенциал программы
5.1. Стратегия: выявление целевой группы и социально-экономического потенциала программы:
проведение ежегодного маркетингового исследования;
проведение текущего анализа осуществляемых мероприятий
5.2. Стратегия: расширение потенциала:
разъяснительное информирование о возможностях ипотечного кредитования;
информация для снижения иждивенческих настроений граждан.

В ходе реализации указанных путей совершенствования ипотечного кредитования в рамках программы «Жилище» должен быть создан и совершенствоваться максимально упрощенный, недорогой и надежный механизм улучшения самими жителями своих жилищных условий.

Действия оператора региональной программы должны быть направлены на определенный сегмент рынка и потребителей, охватывая все большее население области и обеспечивая соответствующим группам благоприятные условия для самостоятельного решения своих жилищных проблем.

Для обеспечения массового участия граждан в программе необходимо выработать варианты субсидирования, направленного на повышение платежеспособности, а также использовать накопительную-кредитную схему, учитывающую инфляционные механизмы и позволяющую соблюсти принципы бюджетной эффективности.

Для нормального развития рынка ипотеки необходимо сокращение сроков регистрации прав и сделок с недвижимостью, быстрая и эффективная регистрация пулов закладных, привлечение инвестиций в строительство нового жилья, усовершенствование системы налогообложения при проведении ипотечных операций.

Выводы по главе

1. Областная целевая программа "Жилище" на 2007-2010 годы отражает единый замысел и механизм комплексного решения проблемы перехода к устойчивому функционированию и развитию жилищной сферы, обеспечивающим доступность жилья для населения области, безопасные и комфортные условия проживания в нем.

2. Система долгосрочного кредитования строится комплексно для разных слоев и категорий населения и учитывает тенденции изменения доходов и сбережений населения, постепенно сокращая долю ипотечного рынка с льготными или субсидируемыми условиями кредитования.

3. Ключевая роль в становлении и развитии ипотечного кредитования принадлежит органам исполнительной власти.

4. Для развития ипотечного кредитования необходимо укреплять экономику и подавлять инфляцию. Снижение темпов инфляции до целевого показателя -4-5% в год позволит довести средние ставки ипотечных кредитов до 5-6%.

5. Для обеспечения массового участия граждан в программе необходимо выработать варианты субсидирования, направленного на повышение платежеспособности, а также использовать накопительную-кредитную схему, учитывающую инфляционные механизмы и позволяющую соблюсти принципы бюджетной эффективности.



ЗАКЛЮЧЕНИЕ

В дипломном проекте сделана попытка систематизировать знания по теме исследования, проанализировать существующее положение вещей и попытаться найти пути для развития ипотечного кредитования на региональном уровне.

Анализ позволил выяснить проблемные вопросы и акцентировать внимание на недостатках существующей системы.

Ипотечное кредитование в условиях переходной экономики нужно ориентировать, в первую очередь, на те категории населения, которые нуждаются в небольшом ипотечном займе. Это позволит при ограниченных ресурсах обеспечить кредитами максимальное число заемщиков.

Условия ипотечного кредитования должны соответствовать доходам основной части населения и номинироваться в рублях, выдаваться на срок до 10-15 лет, иметь низкую процентную ставку (7-10% годовых). Такие условия, как показал опыт, становятся сильным стимулом принятия населением решения о покупке жилья, обеспечивая мобилизацию собственных средств.

Для развития ипотечного кредитования необходимо укреплять экономику и подавлять инфляцию. Снижение темпов инфляции до целевого показателя -4-5% в год позволит довести средние ставки ипотечных кредитов до 5-6%.

Долгосрочное ипотечное кредитование посредством представления займа или кредита на приемлемых условиях позволит существенно увеличить возможность гражданина по улучшению жилищных условий за счет:

· привлечения накоплений на цели улучшения жилищных условий;

· использования имеющихся денежных доходов;

· вовлечения в рыночный оборот принадлежащей гражданину на праве собственности недвижимости;

· использования заемных средств, представленных гражданину под залог приобретаемого жилья на достаточно длительный срок.

Рекомендации по совершенствованию системы ипотечного жилищного кредитования позволяют расширить круг потенциальных участников, сделать систему эффективной как с точки зрения бюджета, так и с точки зрения решения проблемы обеспечения жильем граждан.

Предложенные мероприятия по совершенствованию механизмов рефинансирования ипотечных кредитов дадут новый импульс развитию системы, обеспечат ее необходимыми финансовыми источниками.

Одной из проблем реализации программы является недостаток финансовых ресурсов, связанный с ограниченными возможностями бюджета, на средства которого она ориентирована.

Невысокий потенциал программы объясняется низким уровнем доходов населения, то есть неспособностью за всю жизнь накопить средства, достаточные для покупки квартиры, а тем более в дополнение к этому уплатить проценты по кредиту.

Однако почти четверть опрошенных заявила об активной позиции в решении жилищной проблемы: «накопить и купить», «купить в рассрочку», «обменять с доплатой». Вовлечению средств этой категории населения в программу мешает высокий порог первоначального взноса на приобретение жилья.

Для обеспечения массового участия граждан в программе необходимо выработать варианты субсидирования, направленного на повышение платежеспособности, а также использовать накопительную-кредитную схему, учитывающую инфляционные механизмы и позволяющую соблюсти принципы бюджетной эффективности.

Для нормального развития рынка ипотеки необходимо сокращение сроков регистрации прав и сделок с недвижимостью, быстрая и эффективная регистрация пулов закладных, привлечение инвестиций в строительство нового жилья, усовершенствование системы налогообложения при проведении ипотечных операций.

Таким образом, рекомендации по совершенствованию системы ипотечного жилищного кредитования, нашедшие отражение в представленной работе, позволяют частично решить проблему возобновления ресурсов, расширить круг потенциальных участников, сделать систему эффективной, как с точки зрения бюджета, так и с точки зрения решения социальной проблемы обеспечения жильем.

Реализация указанных предложений представляется реалистичной уже сегодня. А степень достижения поставленных задач напрямую зависит от активности позиции и степени влияния государства в лице органов власти на эти процессы.



СПИСОК ИСТОЧНИКОВ И ЛИТЕРАТУРЫ

Нормативные акты и источники

1. Конституция Российской Федерации. - М.: Юрайт, 1998.

2. Гражданский кодекс Российской Федерации (части первая, вторая, третья, четвертая): Гражданский кодекс РСФСР (действующая часть): По состоянию на 1 мая 2007 года. - Новосибирск.

3. Закон РФ от 24.12.1992 г. №4218-1 «Об основах федеральной жилищной политики» (в редакции Федерального закона от 12.01.1996 г. №9-ФЗ).

4. Федеральный закон от 9 июня 2003 г. №69-ФЗ «О внесении изменений и дополнений в Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

5. Федеральный закон от 21 июля 1997 г. №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (с изм. и доп. от 5 марта, 12 апреля 2001 г., 11 апреля 2002 г., 9 июня 2003 г.).

6. Федеральный закон от 21 июля 1997 г. №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (с изм. и доп. от 5 марта, 12 апреля 2001 г., 11 апреля 2002 г., 9 июня 2003 г.).

7. Федеральный закон от 16 июля 1998 г. №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (с изм. и доп. от 9 ноября 2001 г., 11 февраля, 24 декабря 2002 г.).

8. Федеральный закон от 11 февраля 2002 г. №18-ФЗ «О внесении изменений и дополнений в Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

9. Федеральный закон от 11 ноября 2003 г. №152-ФЗ «Об ипотечных ценных бумагах».

10. Федеральный закон от 08 февраля 2003 года №25-ФЗ «О бюджете Фонда социального страхования Российской Федерации на 2003 год».

11. Постановление Правительства РФ от 15.06.1994 г. №664 «Об утверждении примерного порядка формирования и использования региональных и местных внебюджетных фондов развития жилищного строительства».

12. Постановление Государственной Думы Федерального Собрания РФ от 12 апреля 2000 г. №269-III ГД «О Комиссии Государственной Думы Федерального Собрания Российской Федерации по развитию ипотечного кредитования» (с изм. и доп. от 4 июля 2001 г.).

13. Постановление ВС РФ от 29 мая 1992 г. №2871-1 «О тексте Закона Российской Федерации «О залоге».

14. Постановление ВС РФ от 16 января 1992 г. №2190-1 «О порядке введения в действие Закона Российской Федерации «О залоге».

15. Постановление Брянского городского Совета народных депутатов от 22.02.2002 г. №190 «О Порядке предоставления из бюджета города Брянска долгосрочного кредита ОАО «Ипотечной корпорации Брянской области»». Каламбет А.П., Меметова Д.О. «Залог недвижимости (ипотека) как способ обеспечения кредита»//Деньги и кредит, 2000г., №9.

16. Постановление администрации Брянской области от 29 ноября 2006 года. №882 «Об утверждении областной целевой программе «Жилище» на 2007-2010 годы.

Специальная литература

17. Кесельман Г.М. «Ипотечное кредитование жилья: состояние и перспетивы»//Деньги и кредит, 2000г., №9.

18. Каламбет А.П., Меметова Д.О. «Залог недвижимости (ипотека) как способ обеспечения кредита» // Деньги и кредит, 2000г., №9.

19. Разумова И.А. Ипотечное кредитование: Учебное пособие. - СПб.: Питер, 2007г. -208с.

20. Рябченко Л.И. Ипотечное кредитование: Проблемы и перспективы разви-тия // Деньги и кредит.- 2004.-№3.- С. 53-57.

21. Рыжов О. Рефинансирование при ипотечном кредитовании // Рынок цен-ных бумаг. -2005. --№18.-С.48-51.

22. Сергеев Д.А. Влияние системы ипотечного кредитования на преодоление кризисных явлений в экономике// Финансовые проблемы РФ и пути их решения: теория и практика. Материалы Международной научно-практической конференции. - СПб.: Нестор, 2000. -с.186- 191.

23. Сивкова Л.А. Недвижимость: Маркетинг и оценка. - М.: Библиотека Журнала «Бюллетень предпринимателя», 2004.

24. Сиротина И.А. Кредит под залог: Техника получения. - М.: Стрикс, 2002.

25. Смирнов В.В., Лукина З.П. Ипотечное жилищное кредитование. - М.: Издательский дом «Аудитор», 2003.-с. 112.

26. Смолянников А. Ипотека сквозь призму законотворчества // Вопросы экономики. - 2003. -№8.-с.147-160.

27. Соколов В.Н. Инвестиции в производство и строительство через механизм ипотечного кредитования// Проблемы эффективной организации производства и приоритеты инвестиционной политики. Материалы к международной научно-практической конференции. - Новосибирск: НГТУ, 2000. - с.309-310.

28. Соколов В.Н., Патокина М.А., Горбунова И.В., Ивасенко А.Г. Ипотечное кредитование в жилищную сферу. Проблемы и пути их решения // Геомониторинг на основе современных технологий сбора и обработки информации. Научно-техн. конф., посвященная 90-летию К.Л. Проворова. Тез. Докл.- Новосибирск: СГГА, 2004.-с.174.

29. Стеньков А.П. Ипотечное кредитование: Организационные аспекты//Деньги и кредит. - 2005.-№8.-с. 44-52.

30. Страпк Р.К., Косарева Н.Б., Сучков А.Ю. Жилищное ипотечное кредитование в условиях современной России // Деньги и кредит. - 2005. -№8. -с.52-59.

31. Стюньков В. Ипотечное кредитование: организационные аспекты // Деньги и кредит. - 2006.-№8. -с.44-52.

32. Субраманиан Р. Порядок организации и обслуживания ипотечных займов.- М.: Строительная газета, 2005.

33. Тарасевич Е.И. Финансирование инвестиций в недвижимость. - СПб., 2003. Терковская Е. Ипотека: Проблемы и перспективы // Хозяйство и право. - 2004. - №9. -с. 16-26.

34. Таранков В.И. Нестандартные подходы Ипотечного Стандартбанка // Деньги и кредит. -2000. -№4. -с. 28-29.

35. Финансы, денежное обращение, кредит. / Под ред. Г.Б. Поляка.- М.: ЮНИТИ-ДАНА, 2007.

36. Финансы: Учебник - 2-е изд., перераб. и доп. / Под ред. В.В. Ковалева. -М.: ТК Велби, 2003 г. - 634 с.

37. Финансовое право: Учебник / Под ред. проф. О.Н. Горбуновой. М.: Юристъ, 2002. - 485 с.

38. Черняк В.З. Оценка бизнеса. - М., 2003.

39. Черняк А.В. Оценка городской недвижимости. - М., 2003.

40. Чиненков А.В. Основы ипотечного кредитования // Деньги и кредит.2004. - №6. -с.52-61.

41. Чиненков А.В. Банковские кредиты и способы обеспечения кредитных обязательств // Бухгалтерия и банки. - 2004. - №4. - с.51 -60.

42. Черняк И.В. О развитии ипотечного кредитования // Жилищное строительство. - 2005. -№6.-с.2-5.

43. Шадрин В. Ипотечное кредитование: Первые шаги // Экономика и жизнь.- 2004. - №8.

44. Щербаков А.И., Ивасенко А.Г., Опольская Н.В., Соколов В.И. Ипотека в России. Современные тенденции и перспективы развития на федеральном и региональных уровнях // Известия вузов «Строительство». - 2005. -№7 (487). - с.88-93.

45. Шипкова О.Т., Ивасенко А.Г., Соколов В.Н. Жилищная ипотека: проблема выбора адекватной для России модели// Эффективность инвестиций в новое строительство и реконструкцию. Сборник докладов и сообщений к международной научно-практической конференции.- Новосибирск: МАН, 2000. -с. 101-102.

Размещено на Allbest.ru