Перспективы развития ипотечного кредитования в Брянской области

Размещено на http://www.allbest.ru/

СОДЕРЖАНИЕ

ВВЕДЕНИЕ

1. Теоретические основы ипотечного кредитования

1.1 Ипотечное кредитование: содержание, участники рынка, организация проведения операций

1.2 Технологии проведения операций ипотечного кредитования

1.3 Зарубежный опыт ипотечного кредитования

2. Анализ рынка ипотечного кредитования брянской области (на материалах оао «ипотечная корпорация брянской области»)

2.1 Общая характеристика и основные направления деятельности ОАО «Ипотечная корпорация Брянской области»

2.2 Анализ технологий проведения операций ипотечного кредитования

3. перспективы развития ипотечного кредитования

3.1 Управленческие и финансово-экономические рекомендации по развитию ипотечного кредитования в Брянской области

3.2 Оценка предложенных мероприятий по улучшению проведения операций ипотечного кредитования ОАО «Ипотечная корпорация Брянской области»

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

СПИСОК ИСТОЧНИКОВ И ЛИТЕРАТУРЫ



ВВЕДЕНИЕ

Рынок жилья в нашей стране оказался не обеспечен соответствующими кредитно-финансовыми механизмами, которые поддержали бы платежеспособный спрос населения и сделали бы возможным приобретение жилья населением в массовом порядке. Если раньше практически единственной возможностью улучшить жилищные условия было получение государственного жилья, то сегодня эта проблема в основном решается населением через приобретение или строительство жилья за счёт собственных сбережений. Ограниченность бюджетных ресурсов сосредоточила внимание государства на решении жилищных проблем отдельных групп населения. Основная же часть населения оказалась не в состоянии улучшить свои жилищные условия из-за отсутствия необходимых сбережений и возможности их накопления.

Создание системы долгосрочного кредитования граждан на цели приобретения жилья позволит увеличить их платёжеспособный спрос и сделать приобретение жилья доступным для основной части населения. Оно обеспечивает взаимосвязь между денежными ресурсами населения, банками, финансово-строительными компаниями и предприятиями стройиндустрии, направляя финансовые средства в реальный сектор экономики.

Представляется важным тот факт, что наиболее часто произносимым словом помимо слова «ипотека», было слово «система». Это первая попытка выстроить системный подход к одной из фундаментальных проблем, существующих в нашей стране, которая способна повлиять не только на ее экономическое развитие, но и на ее политическое будущее. От того, насколько эффективно государство сможет справиться с задачей обеспечения населения жильем, зависит непосредственно будущее этой власти. Сегодня складывается именно системный подход к решению этой задачи, который заключается в создании оптимальной инфраструктуры.

Приобретение собственного жилья - первоочередная потребность для каждой семьи: без удовлетворения этой потребности, нельзя говорить ни о каких социальных приоритетах общества.

Исходя из этого, реализация конституционных прав граждан на достойное жилище рассматривается как важнейшая социально-политическая и экономическая проблема. От выбора тех или иных подходов к решению этой проблемы в значительной мере зависит общий масштаб и темпы жилищного строительства, реальное благосостояние людей, их моральное и физическое самочувствие, политические оценки и мотивация поведения.

До перехода на рыночные отношения основными источниками пополнения жилого фонда страны являлись государственное жилищное строительство и строительство жилья предприятиями и организациями, кооперативное и индивидуальное строительство играло вспомогательную роль. В условиях сокращения бюджетного финансирования строительства и обеспечения населения жильем, основным источником средств для приобретения жилья становятся собственные средства населения, а также кредиты банков, как это происходит в большинстве экономически развитых стран мира.

Возникает потребность в долгосрочных кредитах населению на жилищное строительство, минимально подверженных воздействию инфляции и максимально обеспеченных своевременным возвратом. Именно этим требованиям отвечают ипотечные кредиты. Опыт многих зарубежных стран свидетельствует о том, что при правильной организации и ведении взвешенной государственной политики ипотека постепенно трансформируется в самофинансируемую систему, которая обеспечивает и в значительной степени определяет функционирование рынка жилья. При этом за счет резкого расширения платежеспособного спроса со стороны населения активизируется новое строительство, увеличивается выпуск строительных материалов, специализированной техники, появляются новые улучшенные архитектурные проекты, происходит ускоренное развитие многих смежных отраслей экономики.

В условиях реформирования экономики России формирование жизнеспособной системы ипотечного жилищного кредитования является одной из актуальных задач как на макроэкономическом, так и на микроэкономическом уровнях. Успешное решение этой задачи возможно только при системном согласовании экономической, правовой и организационной сторон внедрения жилищной ипотеки в российскую практику.

Цель и задачи исследования. Целью дипломного проекта является определение перспектив развития ипотечного кредитования. Для достижения указанной цели были поставлены следующие задачи:

* обобщить теоретические основы ипотечного кредитования;

* проанализировать рынок ипотечного кредитования Брянской области, используя материалы ОАО «Ипотечная корпорация Брянской области»;

* выработать управленческие и финансово-экономические рекомендации, связанные с развитием ипотечного кредитования в Брянской области;

* предложить пути совершенствования технологий проведения операций ипотечного кредитования ОАО «Ипотечная корпорация Брянской области».

Предметом исследования выступает система ипотечного кредитования.

Объектом исследования являются технологии проведения операций ипотечного кредитования. Эмпирическую основу составили аналитические обзоры и статистические данные Госкомстата РФ, периодические издания России, действующие законы, постановления Правительства РФ, администрации Брянской области и другие нормативно-правовые документы.

Методика исследования. В дипломном проекте применены методы статистического, экономико-математического и системного анализа, социологические методы исследования.

Научная новизна проведенного исследования заключается в попытке не только представления развития ипотеки в России, обобщения теоретических экономических и правовых основ развития ипотеки, но и обобщения и анализа практического опыта внедрения и развития ипотеки на уровне региона, а также выявление современных тенденций и проблем развития ипотеки в России и выработка возможных путей решения наиболее актуальных из них. Научные положения, выводы и рекомендации исследования обоснованы не только теоретически, но также подтверждены результатами деятельности ОАО «Ипотечная корпорация Брянской области» и применения их в ходе осуществления своей основной деятельности.

Информационная база дипломного проекта базируется на изучении правовых актов федерального и регионального уровня, документах, характеризующих деятельность ОАО «Ипотечная корпорация Брянской области».



1. ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ

1.1 Ипотечное кредитование: содержание, участники рынка, организация проведения операций

В условиях хронического недостатка государственных средств традиционной задачей для органов власти всех уровней стало привлечение внебюджетных денежных ресурсов в сферу жилищного строительства. Наиболее перспективным решением «квартирного вопроса» специалисты в области недвижимости считают развитие системы долгосрочного ипотечного кредитования [37, с. 174].

Ипотека - это обременение имущественных прав собственности на объект недвижимости.

Ипотечное кредитование - это кредитование под залог недвижимости, то есть кредитование с использованием ипотеки в качестве обеспечения возвратности кредитных средств [31, с. 186].

При рассмотрении ипотеки как элемента экономической системы необходимо выделить три наиболее характерные ее черты.

1. Залог недвижимости выступает в роли инструмента привлечения необходимых финансовых ресурсов для развития производства.

2. Ипотека способна обеспечить реализацию имущественных прав на объекты, когда другие формы (например, купля-продажа) в данных конкретных условиях нецелесообразны.

3. Создание с помощью ипотеки фиктивного капитала на базе ценной бумаги (при эмитировании собственником объекта недвижимости первичных, вторичных и т.д. закладных оборотные средства увеличиваются на величину образующегося фиктивного капитала) [31, с. 187].

В экономическом отношении ипотека - это рыночный инструмент оборота имущественных прав на объекты недвижимости в случаях, когда другие формы отчуждения (купля-продажа, обмен) юридически или коммерчески нецелесообразны, и позволяющий привлечь дополнительные финансовые средства для реализации различных проектов.

Особенно следует выделить функции ипотечного кредитования и особенности такого рода кредита, которые дают ему преимущество перед другими способами кредитования.

Функции, выполняемые ипотечным кредитованием, можно сформулировать следующим образом:

* функция финансового механизма привлечения инвестиций в сферу материального производства;

* функция обеспечения возврата заемных средств;

* функция стимулирования оборота и перераспределения недвижимого имущества, когда иные способы (купля-продажа и др.) экономически нецелесообразны или юридически невозможны;

* функция формирования многоуровневого фиктивного капитала в виде закладных, производных ипотечных ценных бумаг и др.

Можно выявить следующие отличительные особенности ипотечного кредита.

1. Обязательность обеспечения залогом (причем в качестве залога может выступать и та недвижимость, для покупки которой берется ипотечный кредит).

Это означает, что в случае неисполнения заемщиком обязательств осуществляется обращение взыскания на жилье с последующей его реализацией, чтобы погасить задолженность заемщика по кредиту перед кредитором. Оставшаяся после погашения кредита сумма за вычетом расходов, связанных с процедурой обращения взыскания и продажи жилья, возвращается бывшему заемщику.

Заемщик и все совершеннолетние члены его семьи дают нотариально заверяемое согласие на освобождение переданного в ипотеку жилого помещения в случае обращения на него взыскания.

Передаваемое в ипотеку жилье должно быть свободным от каких - либо ограничений (обременении), не должно быть заложено в обеспечение другого обязательства.

Указанные стандарты и требования направлены на снижение рисков для кредитора и заемщика.

Соблюдение четких стандартов и требований к процедурам предоставления и обслуживания кредитов является основой для надежного функционирования вторичного рынка ипотечных кредитов и привлечения средств частных инвесторов 2. Длительность срока предоставления кредита.

Долгосрочные ипотечные жилищные кредиты предоставляются на срок от 1 и более лет (оптимально 20-25 лет). Благодаря длительному сроку погашения уменьшается размер ежемесячных выплат заемщика.

3. Большинство ипотечных кредитов носят целевой характер.

4. Ипотечный кредит считается относительно низкорисковой банковской операцией. К основным требованиям можно отнести следующие:

* сумма кредита, как правило, составляет не более 70% рыночной стоимости покупаемого жилья;

* величина ежемесячного платежа по кредиту не должна превышать 35% совокупного дохода заемщика и созаемщиков (в том случае, если они имеются) за соответствующий расчетный период;

* при процедуре оценки вероятности погашения кредита кредитор использует официально подтвержденную информацию о текущих доходах заемщика и созаемщиков.

в этот сектор, в том числе через эмиссионные ипотечные ценные бумаги или облигации.

Главная цель развития долгосрочного ипотечного жилищного кредитования - создать эффективно работающую систему обеспечения доступным по стоимости жильем российских граждан со средними доходами, основанную на рыночных принципах приобретения жилья на свободном от монополизма жилищном рынке за счет собственных средств граждан и долгосрочных ипотечных кредитов. Создание указанной системы позволит:

* увеличить платежеспособный спрос граждан и сделать приобретение жилья доступным для основной части населения;

* активизировать рынок жилья;

* вовлечь в реальный экономический оборот приватизированное жилье;

* привлечь в жилищную сферу сбережения населения и другие внебюджетные финансовые ресурсы;

* обеспечить развитие строительного комплекса;

* оживить экономику страны в целом.

Система ипотечного кредитования включает два направления:

1) непосредственную выдачу ипотечных кредитов хозяйствующим субъектам и населению;

2) продажу ипотечных кредитов на вторичном рынке (ипотечных обязательств), которое обеспечивает дополнительное привлечение ресурсов для кредитования.

Первым направлением занимаются в основном ипотечные банки, вторым направлением - финансовые компании, фонды, скупающие активы ипотечных банков, обеспеченные залогом имущества, и затем от своего имени на их базе выпускающие ценные бумаги (облигации). Ценные бумаги ликвидны, поскольку обеспечены недвижимостью и позволяют получать долгосрочный и стабильный доход на инвестиции. По обязательствам некоторых финансовых компаний за рубежом гарантом выступает государство, что повышает их надежность.

Участниками процесса ипотечного кредитования становятся:

1) система финансово-правового регулирования [21, с.497], которая определяет концепцию развития кредитования и формирует законодательную базу, создает необходимые условия для организации целостной системы ипотечного кредитования, включающей в себя ипотечные кредитные учреждения, страховые и пенсионные фонды (как источники средств), рынок закладных и других связанных с ними финансовых инструментов;

2) заемщики - физические и юридические лица (строительные и риэлторские фирмы), получившие ипотечный кредит;

3) кредиторы - ипотечные кредитные учреждения (коммерческие и специализированные ипотечные банки, строительные организации и др.), предоставляющие заемщикам ипотечный кредит;

4) инвесторы - физические и юридические лица, приобретающие ценные бумаги, обеспеченные ипотечными кредитами, эмитируемые кредиторами или операторами вторичного рынка (пенсионные фонды, страховые компании, инвестиционные фонды);

5) компании, которые определяют инфраструктуру ипотечного рынка (продавцы жилья, оценщики, риэлторские фирмы, органы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ними, судебные органы, нотариальные конторы, страховые компании, операторы вторичного рынка).

Объектами сделок ипотечного рынка являются ипотечные кредиты и ипотечные облигации или закладные. Ипотечные облигации обращаются на первичном и вторичном рынках.

Первичный рынок ипотечных кредитов - это сегмент общего ипотечного рынка, непосредственно охватывающий деятельность кредитных институтов по кредитованию юридических и физических лиц под залог объектов недвижимости.

Основные участники первичного ипотечного рынка - это кредитор и заемщик, вступающие в договорные отношения друг с другом.

Главным инструментом, с помощью которого строятся отношения между субъектами первичного рынка, является кредитный договор, который оформляется в форме закладной.

Использование термина «закладная» по отношению к кредитному договору обосновывается тем, что залог недвижимости в данном случае является непременным и ключевым условием заключения договора.

Вторичный рынок ипотечных кредитов представляет собой совокупность отношений между участниками ипотечного рынка, обеспечивающих формирование совокупного кредитного портфеля ипотечной системы за счет трансформации закладных в ипотечные ценные бумаги и размещения их среди инвесторов [21, с.487]. На вторичном рынке кредитор может действовать по двум направлениям:

1) формирует из единообразных закладных пулы и выпускает на их основе эмиссионные ипотечные ценные бумаги. Размещая ценные бумаги на фондовом рынке, кредитор возвращает ресурсы, вложенное в ипотечное кредитование;

2) продает закладные операторам вторичного рынка, высвобождая кредитные ресурсы. Операторы вторичного рынка формируют из однотипных ипотечных кредитов пулы и выпускают на их основе ипотечные ценные бумаги.

Функционирование вторичного рынка ипотечного кредита обеспечивает ликвидность капитала ипотечных банков, связывает денежную массу в обороте; способствует перераспределению капитала по районам страны и экономическим сферам интеграции финансового рынка и рынка недвижимости и земли, стабилизирует процентные ставки по кредитам.

Банки, занимающиеся ипотечным кредитованием, в этих условиях не так ограничены кредитными ресурсами, поскольку, осуществляя операции на вторичном рынке, имеют возможность дополнительно мобилизировать необходимые средства, которые снова пускают в оборот, выдавая новые кредиты. Эффективная работа данной системы предполагает наличие развитого вторичного ипотечного рынка.

Развитие ипотечного кредитования в России долгое время сдерживалось отсутствием нормативной базы, регулирующей ипотечные сделки и деятельность структур, занимающихся операциями с недвижимостью. К настоящему времени сложилась следующая иерархия источников залогового права.

1. Гражданский кодекс РФ является с точки зрения его юридической силы и наиболее подробным источником регулирования залоговых отношений. Однако нормы о залоге в части первой ГК РФ охватывают далеко не все вопросы, связанные с залоговыми отношениями во всем их многообразии и сложности.

2. Закон РФ от 29 мая 1992 г. №2872-1 «О залоге».

3. Федеральный закон от 16 июля 1998 г. №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее - ФЗ «Об ипотеке»). Данный законодательный акт, раскрывающий особенности залога недвижимого имущества, прошел долгий и тернистый путь, прежде чем был подписан Президентом РФ. Активная работа над этим законом началась в 1993 году. В июле 1995 года. он был принят в первом чтении, после чего его подвергли существенной доработке и многочисленным обсуждениям (было внесено около сотни поправок), в результате которых закон был принят обеими палатами Федерального Собрания летом 1997 года. Затем понадобился еще год, чтобы данный законопроект обрел статус полноправного федерального закона.

Нормы, регулирующие ипотеку, содержатся не только в федеральном законе «Об ипотеке», но и в ГК РФ. Согласно п. 2 ст. 334 ГК РФ общие правила Кодекса о залоге применяются к ипотеке лишь в случаях, когда самим ГК РФ или законом «Об ипотеке» не установлены иные правила. Таким образом, несмотря на то, что ГК РФ содержит ряд специальных норм об ипотеке (п. 2-3 ст. 339, п. 2-5 ст. 340, п. 1 ст. 349 и др.), основной массив норм, регулирующих ипотеку, содержится в федеральном законе «Об ипотеке».

4. К источникам залогового права относят также другие федеральные законы, в которых в той или иной мере рассматриваются вопросы залоговых отношений. К таким законодательным актам можно отнести, в частности, федеральный закон от 21 июля 1997 г. №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

5. В совокупность источников залогового права входят не только собственно законодательные акты, но и указы Президента РФ, постановления Правительства РФ, законодательные акты субъектов РФ, нормативно-правовые акты исполнительных органов различного уровня, включая местные органы управления [34, с. 22].

В январе 2004 года в Москве была создана Национальная ассоциация участников ипотечного рынка (НАУИР). Ее учредителями стали Российский союз промышленников и предпринимателей, Российская гильдия риэлторов, Ассоциация российских банков, Национальная ассоциация участников фондового рынка, Междугородная ассоциация фондов жилищного строительства и ипотечного кредитования, Всероссийский союз страховщиков, Российское общество оценщиков и профессиональная ассоциация регистраторов, трансфер-агентов и депозитариев.

В конце 2004 года. Государственная Дума приняла 29 «жилищных» законопроектов, направленных на формирование рынка доступного жилья в стране.

1.2 Технологии проведения операций ипотечного кредитования

Процесс предоставления ипотечного кредита состоит из шести основных этапов.

Этап 1. Предварительная квалификация клиентов и оформление заявления на кредит.

Этап 2. Сбор и подтверждение информации.

Этап 3. Проведение оценки вероятности погашения кредита потенциальным заемщиком (андеррайтинг заемщика).

Этап 4. Принятие решения кредитным комитетом о предоставлении кредита.

Этап 5. Заключение кредитной сделки.

Этап 6. Обслуживание ипотечного кредита.

Первый этап.

На этапе предварительной квалификации клиентов проводится собеседование с потенциальным заемщиком, в ходе которого решаются следующие задачи.

1. Определяется круг клиентов, которые с точки зрения банка могут быть квалифицированы как потенциальные заемщики, доходы которых позволяют им претендовать на жилищный ипотечный кредит и которые имеют намерения приобрести в собственность жилье.

2. Клиенты получают необходимую информацию относительно порядка и условий предоставления банком жилищных ипотечных кредитов населению, включая:

· требования банка к платеже- и кредитоспособности заемщика, обеспечению кредита, предмету залога, оценке залогового имущества, страхованию;

· список документов;

· порядок заключения кредитного договора и договора купли-продажи и ипотеки квартиры, в том числе порядок совершения всех действий, связанных с обязательной государственной регистрацией сделок по залогу недвижимости, необходимостью нотариального удостоверения отдельных документов; порядок и сроки предоставления и погашения кредита, права и обязанности банка-редитора и клиента-заемщика и т. п.

3. Проводится предварительный расчет максимально допустимой суммы кредита, ежемесячных платежей клиента в счет погашения кредита и процентов по нему, примерной суммы собственных денежных средств, которыми должен располагать заемщик.

Предварительная квалификация не предполагает обязательного одобрения кредита.

Второй этап.

Клиент, прошедший процедуру предварительной квалификации, получает список документов, которые он должен представить в банк для подтверждения информации, необходимой для принятия решения о возможности выдачи ему кредита на условиях, приемных для банка. Для подтверждения от полученной клиентом информации банк направляет:

· запрос по месту работы заемщика для подтверждения информации о его доходах по месту работы;

· запрос в другие кредитные учреждения, указанные заемщиком, для подтверждения информации о вкладах и об исполнении обязательств по полученным (возвращенным и текущим) кредитам.

Третий этап.

Основным считается этап проведения оценки вероятности погашения кредита потенциальным заемщиком (андеррайтинг заемщика). На этом этапе проводится анализ собранной и документально подтвержденной информации, который включает в себя:

· оценку платежеспособности потенциального заемщика (его способность своевременно погасить кредит на основе анализа его доходов и расходов);

· оценку кредитоспособности потенциального заемщика (его готовность выполнять принимаемые финансовые обязательства на основе анализа его кредитной истории);

· оценку достаточности собственных денежных средств (и источника формирования), которыми располагает потенциальный заемщик для выплаты первоначального взноса на покупку жилья и оплаты всех других необходимых расходов.

Критерии отбора заемщиков в различных банках могут отличаться, но, как правило, предоставлении ипотечного кредита на покупку жилья кредитор обращает внимание на следующие основные моменты.

1. Уровень платежеспособности потенциального заемщика

Для этой цели рассчитываются следующие квалификационные соотношения.

a) Отношения ежемесячного (аннуитетного) платежа заемщика по жилищному ипотечному кредиту к совокупному доходу не может превышать 40%:

(1)

В основном значение данного коэффициента не должно превышать 30-40%. В некоторых банках предельное значение коэффициента П/Д устанавливается в зависимости от коэффициента К/З и дохода заемщика в следующих размерах:

· если коэффициент К/З меньше или равен 50% (0,5), значение коэффициента П/Д составляет 50% (0,5);

· если величина коэффициента К/З больше 50% (0,5), применяется следующая таблица (Таблица 1).

Таблица 1

Предельное значение коэффициента П/Д в зависимости от коэффициента К/З

Ежемесячный доход заемщика, указанный в прожиточных минимумах (ПМ) в расчете на 1-го члена семьи	Значение коэффициента П/Д
до 2,0	35
2,2	36
2,4	37
2,6	38
2,8	39
3,0	40
3,2	41
3,4	42
3,6	43
3,8	44
4,0	45
4,2	46
4,4	47
4,6	48
4,8	49
5,0 и более	50

б) Отношение ежемесячных долгосрочных обязательств заемщика (за вычетом страховых, налоговых и других платежей по приобретаемому имуществу) к совокупному доходу не может превышать 60%:

(2)

Для более точного анализа платежеспособности заемщика могут быть дополнительно рассчитаны справочные коэффициенты:

(4)

Перечень доходов и расходов, учитываемых при расчете платежеспособности заемщика, представлен в Таблице 2.

При расчете платежеспособности заемщика учитывается только часть дохода от арендной платы (Таблица 3).

Кроме того, если чистый доход от аренды (найма) составляет более 50% от чистого совокупного дохода заемщика и в сумме превышает $500 в месяц, то для включения его в совокупный доход заемщика необходимо соблюдать следующие формальности:

Таблица 2

Доходы и расходы, учитываемые при расчете платежеспособности заемщика [32, c.155]

	Название показателя	Что в себя включает
П	Ежемесячный платеж по жилищному ипотечному кредиту	Платеж в счет погашения основного долга и уплаты процентов
Ж	Общий ежемесячный платеж по жилищному ипотечному кредиту	П; платеж по налогу на приобретаемое имущество; ежемесячный платеж по страхованию жизни и трудоспособности заемщика; ежемесячный платеж по страхованию недвижимого имущества, находящегося в залоге; ежемесячный платеж по страхованию утраты права собственности владельца квартиры; платеж за услуги по техническому обслуживанию (регулярные обязательные взносы, связанные с эксплуатацией жилого помещения (оплата, газо-, водо- и теплоснабжения), управление, охраной, ремонтом, уборкой и т. п.); другие расходы по приобретаемому жилью, если они носят регулярный характер
О	Обязательство заемщика	Платежи по имеющимся кредитам; обязательные платежи; алименты уплачиваемые; ежемесячные существующие расходы заемщика, связанные с имеющимся в собственности заемщика жильем (налоги на имущество, страхование недвижимого имущества, платежи за техническое обслуживание, другие возможные регулярные сборы и выплаты, связанные с эксплуатацией жилья); ежемесячные (или пересчитанные в расчете на месяц) расходы по выплате подоходных налогов, а также налоговых и страховых платежей, связанных с наличием другого движимого и недвижимого имущества; аренда жилья; регулярные платежи, связанные с поддержанием жизнедеятельности заемщика и его семьи; расходы, связанные с отдыхом, развлечением, дорогостоящим хобби; другие постоянные и обязательные расходы заемщика, проводимые ежемесячно либо с другой периодичностью в течение года
Д	Общий доход заемщика	Заработная плата по основному месту работы, включая среднегодовой доход за сверхурочную работу и премии; доход от работы неполный рабочий день и не по основному месту работы; доход в виде дивидендов по облигациям, акциям, от участия в них (не акционерных) хозяйственных обществах; доход в виде процентов по вкладам и в виде постоянных стабильных страховых выплат; пенсионные выплаты и стипендии; алименты и пособия на детей; государственные субсидии; чистый доход в виде арендной платы



Таблица 3

Расчет платежеспособности заемщика

	Чистый доход от аренды (найма) составляет не более 50% от чистого совокупного дохода заемщика	Чистый доход от аренды (найма) составляет более 50% от чистого совокупного дохода заемщика
Доля чистого арендного дохода, учитываемая при оценке платежеспособности	75%	50%

1) уровень дохода, получаемый от сдачи жилья в аренду объекта недвижимости, должен пройти независимую оценку лицензированным оценщиком, и в случае, если оценочное значение арендного дохода окажется менее документально подтвержденного, для всех последующих расчетов андеррайтеру следует руководствоваться оценочным значением;

2) заемщику надлежит осуществить страхование:

· от риска повреждения объекта недвижимости, сдаваемого в аренду на сумму не ниже размера кредита, увеличенного на 10%;

· своей гражданской ответственности как собственника сдаваемой в аренду недвижимости;

3) предоставить справку из Единого государственного реестра прав об отсутствии обременения сдаваемого в аренду объекта недвижимости.

2. Уровень кредитоспособности потенциального заемщика.

На основе изучения кредитной истории заемщика определяется, насколько клиент банка является ответственным при выполнении принятых обязательств, а также устанавливается сумма неуплаченного на данный момент остатка долга, срок и размер ежемесячных платежей в счет его погашения.

3. Достаточность собственных денежных средств, которыми располагает потенциальный заемщик для выплаты первоначального взноса на покупку жилья.

Банк определяет основные требования к финансовым возможностям заемщика. Сумма первоначального взноса при покупке жилья, как правило, должна составлять не менее 30% цены жилья. Кроме того, заемщик должен обладать достаточной суммой собственных средств для покрытия расходов по кредитной сделке и покупке жилья, которые включают в себя:

· комиссионные риэлторской фирме (если необходимо);

· плата за оценку стоимости предмета залога (квартиры);

· сбор за предоставление необходимых справок на приобретаемую недвижимость (в том числе об отсутствии залога);

· сбор за нотариальное удостоверение договора ипотеки (если банк потребует);

· сбор за государственную регистрацию договора ипотеки квартиры;

· страховые сборы;

· банковский сбор за подачу заявления на кредит;

· плата за открытие ссудного счета;

· плата за выдачу кредита наличными;

· другие расходы.

Банк также оценивает источники средств. Приемлемыми источниками

являются:

· сбережения заемщика;

· собственные средства заемщика, получаемые им от продажи принадлежащего ему имущества. Продажа должна быть произведена до получения кредита;

· подарки от членов семьи с письменным подтверждением того, что по ним не будет потребована оплата;

· подарки и гранты некоммерческих организаций с письменным подтверждением того, что по ним не будет потребована оплата;

· подарки или гранты от работодателя, сделанные в рамках программы помощи сотрудникам, которые не должны быть возвращены или подлежат возврату после того, как будут исполнены обязательства по первой ипотеке.

4. Уровень обеспечения кредита

До принятия решения о возможности предоставления кредита на приобретение определенной квартиры банк должен убедится, что приобретаемое за счет кредитных средств жилое помещение соответствует требованиям по обеспечению кредита.

Максимальный размер кредита, который может быть выдан заемщику исходя из стоимости предоставляемого обеспечения, определяется коэффициентом КЗ (соотношение между суммой кредита и стоимостью залогового имущества).

(5)

Данный коэффициент, как правило, составляет 70-80% оценочной стоимости или продажной цены приобретаемого имущества в зависимости от того, какая величина меньше. Но может и доходить и до 95%.

Кроме стоимости недвижимого имущества банк проверяет:

· законность (юридическую чистоту) права собственности на предмет залога;

· его физическое состояние.

Только при выполнении всех этих условий может быть принято решение о предоставлении ипотечного кредита.

При решении о предоставлении ипотечного кредита во внимание принимаются так называемые компенсирующие факторы и факторы риска, основные из которых представлены в Таблице 4. Компенсирующие факторы в целом носят субъективный характер и, следовательно, не подвергаются точной количественной оценке. Перед банком стоит задача установить; является ли компенсирующий фактор или комбинация компенсирующих факторов достаточно весомыми, чтобы скомпенсировать определенные аспекты заявления на ипотечный кредит.

Таблица 4

Основные компенсирующие факторы и факторы риска, влияющие на принятие решения о предоставлении кредита

Компенсирующие факторы	Факторы риска
Большой размер первоначального взноса Подтвержденная способность выделить значительную часть дохода на жилищные расходы Перспективность и стабильность занимаемой должности, сферы деятельности, бизнеса Возраст заемщика, профессия, уровень образования и квалификация, перспектива увеличения заработной платы и продвижение по службе Большие активы заемщика (имущество, ценные бумаги и пр.) Подтвержденная способность к накоплению денежных средств Отсутствие задолженности по ранее взятым кредитам	Отсутствие стабильности в трудоустройстве (частая смена работы без увеличения дохода) Соотношение величины обязательств в доходах заемщика превышают установленные банком критерии Неблагоприятная кредитная история заемщика Риски, связанные с характеристиками залогового имущества и соотношением его оценочной стоимости и суммой кредита Специфика профессионального риска заемщика. Риск потери трудоспособности Возраст заемщика

Эксперт по андеррайтингу должен документировать свои рекомендации кредитному комитету по одобрению или отказу в выдаче ипотечного жилищного кредита.

При положительном решении рассчитывается максимально допустимая сумма кредита.

(6), где

п - число платежных периодов (месяцев при ежемесячном погашении);

i - процентная ставка за соответствующий период (в месяц);

П - максимально допустимая сумма ежемесячного аннуитетного платежа по кредиту, включающего платежи по основному долгу и процентов.

Четвертый этап.

Кредитный комитет изучает кредитное дело потенциального клиента, заключение юриста о приемлемости предмета залога, заключение специалиста по оценке вероятности погашения кредита, выносит решение: кредит выдать, выдать при условии, отказать.

Пятый этап.

Заключение кредитной сделки включает в себя три основных момента.

1. Заключение кредитного договора и договора залога.

2. Государственная регистрация договора залога. Ипотека должна быть зарегистрирована в течение одного месяца со дня поступления необходимых для ее регистрации документов в орган, осуществляющий государственную регистрацию ипотеки [32, 160]. Государственная регистрация ипотеки осуществляется путем совершения регистрационной записи об ипотеке в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество. День совершения регистрационной записи считается датой государственной регистрации ипотеки.

3. Заключение договора страхования. Комплект документов, регулирующих взаимоотношение сторон при страховании в процессе ипотечного кредитования, должен включать:

· договор страхования (полис) жизни и потери трудоспособности заемщика (личное страхование заемщика);

· договор страхования (полис) риска утраты и повреждения квартиры - предмета залога (имущественное страхование);

· договор страхования (полис) права собственности владельца квартиры - предмета залога (имущественное страхование).

А. Страхование жизни и здоровья заемщика

Объект страхования - имущественные интересы залогодержателя, связанные с невозможностью вернуть кредит в случае смерти, серьезной болезни, потери трудоспособности заемщика (установление инвалидности I и II групп). Заемщик может дополнительно застраховаться на случай потери работы на определенный период (для получения ипотечного кредита эта страховка не требуется). Этот вид страхования позволяет финансовой организации, выдавшей ипотечный кредит, быть уверенным в том, что кредит будет погашен даже в случае смерти или потери трудоспособности заемщика.

Страховая сумма по договору страхования соответствует размеру кредитной задолженности перед банком плюс 10% от этой суммы.

Базовый страховой тариф по этому виду страхования колеблется от 0,4 до 1,2%. Выплачивается ежегодно.

В случае смерти или потери трудоспособности застрахованного лица выгодоприобретатель 2-й очереди (например, супруг) совместно с банком (выгодоприобретателем 1-й очереди) подает заявление о выплате страхового возмещения. Размер выгоды выгодоприобретателю 1-й очереди определяется исходя из документов, предоставляемых банком и подтверждающих сумму невозвращенного кредита и процентов по нему. Оставшаяся часть страховой суммы выплачивается выгодоприобретателю 2-й очереди.

В. Риск утраты или ущерба объекту залога

Объект страхования - квартира заемщика, передаваемая в залог. А именно ее несущие и ненесущие стены, перекрытия, перегородки, окна, двери, электропроводка, трубопровод и сантехника.

Имущество может страховаться на случай следующих основных событий: пожар, залив, механические повреждения, противоправные действия третьих лиц. Страхование этого вида риска непосредственно предусмотрено в Гражданском кодексе РФ.

Базовый страховой тариф по этому виду страхования колеблется - 1,18-0,5%.

При повреждении (уничтожении) квартиры многие страховые компании выплачивают страховое возмещение только в случае полного уничтожения строения (затраты на восстановление превышают 70% действительной стоимости строения). Оставшаяся часть страхового возмещения после погашения кредиторской задолженности банку выплачивается страхователю.

С. Риск утраты права собственности на объект залога (титульное страхование)

Объект страхования - право собственности на квартиру, передаваемую в залог.

Данный вид страхования для России достаточно новый. Не все страховые компании имеют лицензию на его осуществление. Но он очень актуален в связи с имеющими до сих пор место юридически нечистыми сделками на рынке недвижимости. Например, сделка купли-продажи предмета залога недееспособным лицом, заключение сделки под влиянием заблуждения, насилия, обмана.

Страховой тариф зависит от степени риска сделки. Например:

· страхование первичного рынка недвижимости - 0,2%;

· страхование вторичного рынка при условии наличия не более двух сделок с квартирой - 0,25%;

· страхование вторичного рынка при условии наличия трех и более сделок - 0,3%.

При уплате права собственности на объект залога выплата страхового возмещения производится на основании решения суда о признании сделки с недвижимостью недействительной.

Все выплаты по страхованию производятся ежегодно на остаток долга.

Сегодня в России комбинированный пакет страховых услуг при заключении ипотечной сделки обходится страхователю в 1 - 2% от остатка долга ежегодно.

Теперь перейдем к самому процессу заключения договора ипотечного страхования. Рассмотрим основные этапы данного процесса:

1. Предварительно решив предоставить потенциальному заемщику ипотечный кредит, банк уведомляет его о необходимости заключения договора страхования с определенным страховщиком и передает данной страховой компании пакет документов заемщика.

· заемщик приобретает жилье на вторичном рынке.

Во-первых, заемщику необходимо пройти медицинское обследование в специализированных медицинских учреждениях и предоставить страховой компании множество справок (анализ крови, ЭКГ и т.д.) и документов. Объем медицинского обследования и другой требуемой информации зависит от страховой суммы и возврата застрахованного.

Во-вторых, при страховании квартиры (жилого дома) страхователь должен предоставить следующие документы, подтверждающие право собственности продавца на объект ипотеки:

o в случае покупки (мены) квартиры договор купли-продажи (мены), нотариально заверенный и зарегистрированный в установленном порядке;

o в других случаях могут потребоваться договор ренты или дарения, свидетельство о праве на наследство и т. д.

Дополнительно к ним требуется полная информация из Единого государственного реестра прав обо всех сделках с объектом недвижимости, документы, подтверждающие здоровье и дееспособность продавца.

· Приобретая жилье на первичном рынке недвижимости, заемщик обязан предоставить:

o договор с застройщиком;

o договор подряда;

o генеральный план выполнения строительных работ;

o свидетельство о регистрации и лицензии подрядчика;

o договор клиента с риэлтером и т. д.

Итак, сбор необходимой документации требует от страхователя огромных временных и материальных затрат. Надо учесть также отсутствие четкой отработанной схемы по сбору данных документов в условиях устаревшей жилищной инфраструктуры.

2. Страховая компания проводит андеррайтинг заявления на страхование и предоставленных документов. В течение 7 дней страховщик уведомляет кредитора о принятом решении по ипотечному страхованию заемщика или отказе в заключении договора страхования с указанием причины отказа.

3. Заключение либо комбинированного договора ипотечного страхования, либо договоров личного и имущественного страхования отдельно.

Как правило, договор ипотечного страхования заключается сроком на 1 год и должен быть пролонгирован с пересчетом страховой суммы и годовой страховой премии на новый срок.

Шестой этап.

Последний этап - обслуживание ипотечного кредита. В течение кредитного периода кредитор следит за своевременностью выполнения заемщиком своих обязательств, а также имеет право контролировать состояние недвижимого имущества, служащего обеспечением по кредиту.

Обслуживание ипотечного кредита банком включает в себя:

· сбор ежемесячных платежей по кредиту и страховке (списание со счета, вычет из зарплаты, платеж наличными);

· составление графика ежемесячных платежей для заемщика (на весь срок кредита, ежегодно, при изменении условий);

· ведение отчетности по выданным кредитам (остаток основного долга, погашение основного долга, погашение основного долга и процентов);

· оформление досрочных платежей в погашение кредита (полный или частичный досрочный платеж, пересчет графика, штраф);

· создание резерва по кредитам (1-2 группа риска);

· работа с проблемными кредитами (переговоры, добровольная продажа имущества и погашение кредита, взыскание непогашенного в срок остатка долга).

Таким образом, операция в области ипотечного кредита требуют от персонала банка высокой квалификации, специальных знаний. Поэтому для успешной деятельности в области ипотечного жилищного кредитования в банках создаются соответствующие структурные подразделения, проводится постоянное повышение квалификации работников банка.

1.3 Зарубежный опыт ипотечного кредитования

Ипотечное кредитование широко известно в иностранной практике. Это сложная, многогранная система, которая может быть связующим звеном между ограниченными финансовыми возможностями граждан и потребностью в самом насущном - жилье.

В свое время развитые страны использовали свои программы ипотечного кредитования в качестве толчкового инструмента в преодолении экономической депрессии и дальнейшего развития через запуск финансовых рынков. Последствия великой депрессии 1930-х годов в США, Второй мировой войны в Европе привели к тому, что правительства большинства стран осознали важность решения жилищных проблем населения в качестве стимулирующего воздействия, влекущего экономическое возрождение страны.

Формирование рынков долгосрочных ипотечных кредитов являлось основной ролью и задачей государства. Роль и масштабы участия государства в развитии системы жилищного кредитования каждой страны зависит от степени зрелости используемой модели от подхода, примененного к ее построению.

На сегодняшний день в США, благодаря эффективному использованию государством механизмов ипотечного кредитования в качестве инструментов макроэкономической политики, почти 18% общенационального продукта формируется под воздействием строительства недвижимости, продажи коммерческого жилья, развития рынка недвижимости, продажи и развития различных залогов, связанных с недвижимостью, а также перепродажи средств, которые используются для строительства.

Интересен опыт Венгрии, где процентная ставка снижена до 6-7%, благодаря программе значительного ее субсидирования. Практика применения ипотечного кредитования отечественных и зарубежных кредитных организаций, ее законодательное регулирование привлекает сегодня внимание многих.

Во всем мире технология инвестирования в жилищную сферу строится на трех основных принципах: контрактные сбережения; ипотечное кредитование; государственная поддержка. Сравнительный анализ российского и зарубежного опыта залогового кредита и прежде всего ипотеки - ключ к разработке основ концепции залогового кредитования в России и Украины. Обращение российских кредитных организаций к ипотеке является отражением их стремления использовать в своей деятельности апробированные в мировой практике финансовые инструменты, в том числе в жилищные ипотечные кредиты.

К мировым классическим моделям ипотечного кредитования относятся, например: одноуровневая и двухуровневая (универсальная) модель. Одноуровневая модель уже долгое время действует в ряде западноевропейских стран - Дании, Германии, Франции и т. д. Заметим, что подобная система существовала в дореволюционной России и Украины. В этой модели кредиторами, как правило, являются специально учрежденные кредитные организации - ипотечные банки. Они подлежат государственной регистрации в Центральном банке РФ, который выдает кредитной организации лицензию на осуществление банковских операций. Банк сам выпускает ипотечные бумаги. Для этого механизма характерно соединение функций эмитента ипотечных облигаций, кредитора, управляющей компании по обслуживанию ипотечных кредитов и ипотечных облигаций в одном лице - в банке.

С учетом действующего законодательства РФ одноуровневая ипотека предполагает наличие следующих обязательных участников:

1) ипотечные банки или иные ипотечные организации;

2) страховые компании, осуществляющие страхование заложенного имущества;

3) компании по работе с недвижимостью.

Одноуровневая модель ипотечного кредитования гораздо ближе российскому законодательству. Будет ли работать она в России и Украины, пока неясно. В немецкой модели вкладчик заключает со специализированными кредитными учреждениями (ипотечно-сберегательный банк) договор, по которому обязуется в течение определенного срока регулярно увеличивать свой вклад в ИСБ до определенной величины. В свою очередь, ИСБ берет на себя обязательство по истечении этого срока выдать ипотечный кредит вкладчику. Ставки по вносимому депозиту и по получаемому ипотечному кредиту ниже рыночных. В Германии роль ИСБ выполняют строительно-сберегательные ассоциации, в США - ссудо-сберегательные ассоциации, в Великобритании - строительные общества.

Применяемая модель в России и Украины внешне очень похожа на немецкую, однако внутренне схема имеет принципиально иное содержание. Средства, которые выплачивает клиент в ходе периода накопления, используются не на выдачу кредитов тщательно проверенным заемщикам, а на финансирование строительства некоего жилого дома.

Двухуровневая модель. По американской модели банк выдает заемщику ипотечный кредит, обеспеченный закладной на недвижимость. Затем банк может продать право требования по ипотечному кредиту государственному ипотечному агентству. Из «выкупленных» требований по ипотечным кредитам агентство формирует пул, на основе которого выпускает облигации. Таким образом, финансирование ипотеки идет в основном за счет развитого вторичного рынка ценных бумаг в основном институциональные инвесторы - пенсионные фонды, инвестиционные фонды, страховые компании и др.Ипотечные кредиты, выданные на первичном ипотечном рынке, переуступаются специально созданным агентствам. Причем речь идет об ипотечных кредитах, соответствующих строгим стандартам агентств. Эти агентства могут поступить с полученными ипотечными кредитами различными способами:

1) переуступить их вторичным инвесторам;

2) сформировать из единообразных ипотечных кредитов пулы и продать вторичным инвесторам такие неделимые пулы ипотеки или же права участия в таких пулах;

3) выпустить и разместить ценные бумаги.

За счет формирования пулов ипотек кредитные риски, не покрытые страховкой, гарантиями и т. п., распределяются между всеми составляющими пул кредитами и соответственно приобретателями участий в пуле.

Модель ипотечной компании используется в Великобритании, США, Австралии. Вклады не привлекаются напрямую ипотечными компаниями, наличные операции финансируются за счет собственного капитала и срочных займов. Компании выдают ипотечные кредиты и обслуживают их. Однако, выдав заем, они продают его третьему лицу - инвестору. Продажа может осуществляться непосредственно или путем выпуска ценных бумаг, обеспеченных пулом ипотечных кредитов. Вырученные средства ипотечные компании снова пускают в оборот, а их прибыль складываются из сборов за предоставления кредитов и платежей за их обслуживание. Данная модель предполагает наличие развитого вторичного рынка, на котором продаются уже выданные ипотечные кредиты. Модель привлекательна тем, что решает проблему долгосрочных финансовых ресурсов. Для России и Украины в случае организации такой системы в первую очередь возникнет проблема поиска инвестора и отсутствия развитого рынка ценных бумаг.

В результате анализа наиболее распространенных моделей ипотечного кредитования можно сделать вывод, что механизм двухуровневой модели вторичного рынка ипотечного кредитования очень сложен и требует огромных затрат на свое содержание, что, в свою очередь, влечет удорожание кредитных средств для залогодателя. Другим недостатком, являются сложность законодательного регулирования такой модели ипотечного кредитования и, как следствие, невозможность четкого и эффективного регулирования построения по англо-американской модели рынка ипотечного кредитования в рамках континентальной системы права. Широкое применение такой модели возможно лишь в странах с очень устойчивой экономикой. Она требует создания расширенной инфраструктуры ипотечного рынка при содействии и контроле за эмиссию ценных бумаг государства. Несмотря на изложенное, в России и Украины все-таки предпочтение отдается американской двухуровневой модели ипотечного кредитования.

Выводы по главе

1. Ипотека - это обременение имущественных прав собственности на объект недвижимости.

2. В экономическом отношении ипотека - это рыночный инструмент оборота имущественных прав на объекты недвижимости в случаях, когда другие формы отчуждения (купля-продажа, обмен) юридически или коммерчески нецелесообразны, и позволяющий привлечь дополнительные финансовые средства для реализации различных проектов.

3. Ипотечное кредитование - это кредитование под залог недвижимости, то есть кредитование с использованием ипотеки в качестве обеспечения возвратности кредитных средств.

4. Ипотечный кредит имеет следующие отличительные особенности:

1) обязательность обеспечения залогом (причем в качестве залога может выступать и та недвижимость, для покупки которой берется ипотечный кредит);

2) длительность срока предоставления кредита;

3) большинство ипотечных кредитов носят целевой характер;

4) ипотечный кредит считается относительно низкорисковой банковской операцией.

5. Специфика ипотечных операций, в частности их обязательное нотариальное оформление и последующая регистрация, вызывает определенные требования к механизму ипотечного кредитования. Система ипотечного кредитования представляет собой совокупность взаимосвязанных и взаимозависимых элементов.