Кадастровые работы при перераспределении земельного участка на примере земельного участка в городе Вологда

Размещено на http://www.allbest.ru/

2

• Содержание

Реферат

Введение

1. Кадастровые работы при образовании земельного участка

1.1 Понятие кадастровых работ

1.2 Нормативно-правовая основа регулирования отношений, возникающих при проведении кадастровых работ

2. Виды образования земельных участков

2.1 Земельный участок и его свойства

2.2 Виды образования земельных участков

2.2.1 Образование земельного участка из земель находящихся в государственной или муниципальной собственности

2.2.2 Раздел земельного участка

2.2.3 Выдел из земель

2.2.4 Объединение земельных участков

2.2.5 Перераспределение земельного участка

2.3 Значение перераспределения в образовании земельных участков

3. Кадастровые работы при перераспределении земельного участка на примере земельного участка в городе Вологда

3.1 Характеристика рассматриваемого земельного участка

3.2 Исходные материалы при перераспределении земельного участка

3.3 Последовательность работ

3.4 Формирование межевого плана по результатам перераспределения земельных участков

Заключение

Список использованных источников

Реферат

КАДАСТРОВЫЕ РАБОТЫ ПРИ ОБРАЗОВАНИИ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА ПУТЕМ ПЕРЕРАСПРЕДЕЛЕНИЯ

Объектом исследования является земельный участок, находящийся по адресу Вологодская область, город Вологда, ул. Горького, земельный участок №29.

Цель работы - Рассмотреть такой вид образования земельного участка, как перераспределение с землями государственной или муниципальной собственности.

Основными задачами, поставленными при выполнении выпускной квалификационной работы, являлись задачи, связанные с проведением работ по образованию земельного участка, находящегося в городе Вологде, путем перераспределения с землями государственной собственности.

В процессе работы поставленные задачи решались путем изучения процедуры образования земельных участков и проведением кадастровых работ по образованию нового участка путем перераспределения.

В результате исследования изучена и проанализирована информация по теме образования земельных участков и проведены работы по образованию нового земельного участка.

Область применения: в практике межевания земельных участков, постановке на кадастровый учет.

Введение

кадастровый перераспределение земельный участок

Человек использует землю для различного предназначения, для промышленных объектов, населенных пунктов, сельскохозяйственных угодий, лесных и водных объектов. Земельный участок является недвижимой вещью, которая представляет собой часть земной поверхности и имеет характеристики позволяющие определить в качестве индивидуально определенной вещи. Но земельный участок не может возникнуть просто так. Существует несколько способов образования земельных участков, это объединение, перераспределение, раздел, выдел или образование земельного участка из государственной и муниципальной собственности.

Земельный участок может не устраивать собственника по ряду причин, например, форма участка, его площадь, месторасположение. В этом случае существует возможность перераспределения земельного участка. Перераспределение позволяет собственнику из нескольких смежных земельных участков, образовать несколько других смежных земельных участков, а исходные участки прекращают свое существование.

1 марта 2015 года в силу вступил закон, который позволяет гражданам увеличивать площадь своего участка за счет земель из государственной или муниципальной собственности (Федеральный закон от 23 июня 2014 г. № 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации"). Этот процесс называется «прирезкой», это увеличение фактической площади участка за счет самовольно занятых земель, раньше эта процедура была под запретом, но со временем приняли решение разрешить владельцам за определенную плату и по определенным правилам позволить гражданам официально оформлять «прирезки». Таким образом, если собственника не устраивает конфигурация или площадь участка, он может воспользоваться процедурой перераспределения участка с землями государственной или муниципальной собственности.

В данной выпускной квалификационной работе рассмотрено перераспределение земельного участка с землями государственной и муниципальной собственности, на примере земельного участка находящегося по адресу Вологодская область, город Вологда, ул. Горького, земельный участок №29.

1. Кадастровые работы

1.1 Понятие кадастровых работ

«Кадастровые работы - действия управомоченного лица в отношении недвижимого имущества в соответствии с требованиями, установленными, работ, в результате которых обеспечивается подготовка документов, содержащих необходимые для осуществления кадастрового учета сведения о таком недвижимом имуществе»[1].

«Кадастровые отношения возникают в связи с ведением государственного кадастра недвижимости, осуществлением государственного кадастрового учета недвижимого имущества и кадастровой деятельности»[3].

«Государственным кадастровым учетом недвижимого имущества признаются действия уполномоченного органа по внесению в государственный кадастр недвижимости сведений о недвижимом имуществе, которые подтверждают существование такого недвижимого имущества с характеристиками, позволяющими определить такое недвижимое имущество в качестве индивидуально-определенной вещи, или подтверждают прекращение существования такого недвижимого имущества, а также иных предусмотренных сведений о недвижимом имуществе»[3].

Согласно федеральному закону «О государственном кадастре недвижимости» №221 - ФЗ от 24.07.2007 результатами кадастровых работ являются следующие документы:

- межевой план;

- акт обследования;

- технический план;

«Межевой план представляет собой документ, который составлен на основе кадастрового плана соответствующей территории или кадастровой выписки о соответствующем земельном участке и в котором воспроизведены определенные внесенные в государственный кадастр недвижимости сведения и указаны сведения об образуемых земельном участке или земельных участках, либо о части или частях земельного участка, либо новые необходимые для внесения в государственный кадастр недвижимости сведения о земельном участке или земельных участках»[3]

«В межевом плане указываются сведения об образуемых земельном участке или земельных участках в случае выполнения кадастровых работ, в результате которых обеспечивается подготовка документов для представления в орган кадастрового учета заявления о постановке на учет земельного участка или земельных участков, сведения о части или частях земельного участка в случае выполнения кадастровых работ, в результате которых обеспечивается подготовка документов для представления в орган кадастрового учета заявления об учете части или частей земельного участка, новые необходимые для внесения в государственный кадастр недвижимости сведения о земельном участке или земельных участках в случае выполнения кадастровых работ, в результате которых обеспечивается подготовка документов для представления в орган кадастрового учета заявления об учете изменений земельного участка или земельных участков»[3]

В Межевом плане содержатся сведения о:

1) Земельных участках, образованных при разделе, выделе, объединении, перераспределении земель или земельных участков;

2) Земельные участки, образуемые из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности;

3) Земельные участки, из которых в результате выдела в счет доли или долей в праве общей собственности образованы новые земельные участки;

4) Земельные участки, в отношении которых осуществляются кадастровые работы по уточнению описания местоположения границ земельных участков.

Межевой план состоит из графической и текстовой частей, которые в свою очередь делятся на обязательные разделы и разделы, включение которых зависит от вида кадастровых работ. «В состав межевого плана также, может включаться приложение, например схема расположения земельного участка на кадастровом плане территории, проект межевания территорий или проектная документация»[3]

«В графической части Межевого плана воспроизводятся сведения кадастрового плана соответствующей территории или кадастровой выписки о соответствующем земельном участке, так же указывается местоположение границ образованных земельных участков или границ частей земельных участков, или границ уточняемых земельных участков; доступ к образованным или измененным земельным участкам, в том числе путем установления сервитута»[3].

«В текстовой части межевого плана указываются все необходимые для внесения в государственный кадастр недвижимости сведения о земельных участках, сведения о согласовании местоположения границ земельных участков в форме акта согласования местоположения таких границ»[2].

Разделы графической и текстовой частей межевого плана представлены в таблице 1.

Таблица 1 - Разделы межевого плана.

Разделы графической части	1. Схема геодезических построений;
	2. Схема расположения земельного участка;
	3. Чертеж земельных участков или их частей;
	4. Абрисы узловых точек границ земельных участков.
Разделы текстовой части	1. Общие сведения о кадастровых работах;
	2. Исходные данные;
	3. Сведения о выполненных измерениях и расчетах;
	4. Сведения об образуемых земельных участках и их частях;
	5. Сведения об измененных земельных участках и их частях;
	6. Сведения о земельных участках, посредством которых обеспечивается доступ (проход или проезд от земельных участков общего пользования) к образованным или измененным участкам;
	7. Сведения об уточняемых земельных участках и их частях;
	8. Сведения об образованных частях земельных участков;
	9. Заключение кадастрового инженера;
	10. Акт согласования местоположения границ земельных участков

«Обязательным для включения в состав межевого плана (за исключением, когда межевой плана подготовлен в отношении земельного участка, образованного путем объединения) являются следующие разделы»[2]:

1. Общие сведения о кадастровых работах;

2. Исходные данные;

3. Сведения о выполненных измерениях и расчетах;

4. Схема расположения земельного участка;

5. Чертеж.

«В состав межевого плана по образованию земельного участка путем объединения включаются обязательно следующие разделы»[3]:

1. Общие сведения о кадастровых работах;

2. Исходные данные;

3. Сведения об образованных земельных участках и их частях;

4. Сведения о земельном участке,с помощью которого будет осуществляться доступ к новым земельным участка или измененным земельным участкам;

5. Чертеж.

Рассмотрим более точно, при каких основаниях включаются в состав межевого плана те или иные разделы. Они представлены в таблице 2.

Таблица 2. - Основания включения разделов в Межевой план

«Сведения об образуемых земельных участках и их частях» и раздел «Сведения о земельных участках посредством которых обеспечивается доступ к образуемым или измененным земельным участкам»	По образованию земельных участков путем раздела, перераспределения, выдела, или при образование земель находящихся в государственной или муниципальной собственности
«Сведения об измененных земельных участках и их частях»	- Выдел земельного участка в счет доли в праве общей собственности;
	- Раздел земельного участка, в результате которого исходный участок сохраняется в измененных границах
«Сведения об уточняемых земельных участках и их частях»	- По уточнению местоположения границ или площади земельного участка;
	- По уточнению сведений ГКН о местоположении границ части земельного участка;
	- По исправлению ошибки в сведениях ГКН о местоположение границ или площади земельного участка;
	- По образованию земельного участка в случае, если одновременно уточнены сведения о местоположение границ смежных земельных участков.
«Сведения об образуемых частях земельного участка»	В случае если кадастровые работы выполнялись в целях образования части или частей существующего участка
«Заключение кадастрового инженера»	- В ходе кадастровых работ выявлены несоответствия в кадастровых сведениях;
	- В результате кадастровых работ уточнено местоположение границ земельного участка;
	- В иных случаях, в том числе, если необходимо дополнительное обоснование результата кадастровых работ.
«Схема геодезических построений»	Не включается в случае использования аналитического или картометрического метода, или других методов, когда не требуется проводить измерения
«Абрис узловых точек границ земельных участков»	Включается в случае если кадастровые работы осуществляются в целях образования земельного участка или уточнения местоположения границ земельного участка

«Если образование земельных участков сопровождается так же проведением кадастровых работ по уточнению местоположения границ исходного участка, оформляется 2 межевых плана»[1]:

1. По уточнению местоположения границ земельного участка.

2. По образованию земельного участка.

«Межевой план подготавливается в формате электронного документа, упакованного в один ZIP архив. Содержанием пакета является XML - документ, представленный в виде XML - схемы и электронных образов PDF файлов»[3]

«Технический план представляет собой документ, в котором воспроизведены определенные сведения, внесенные в государственный кадастр недвижимости, и указаны сведения о здании, сооружении, помещении или об объекте незавершенного строительства, необходимые для постановки на учет такого объекта недвижимости, либо сведения о части или частях такого объекта недвижимости, либо новые необходимые для внесения в государственный кадастр недвижимости сведения о таком объекте недвижимости, которому присвоенкадастровый номер»[3]

«В техническом плане указываются сведения о здании, сооружении, помещении или об объекте незавершенного строительства, необходимые для постановки его на учет, в случае выполнения кадастровых работ, в результате которых обеспечивается подготовка документов для представления в орган кадастрового учета заявления о постановке на учет такого объекта недвижимости, сведения о части или частях такого объекта недвижимости в случае выполнения кадастровых работ, в результатекоторых обеспечивается подготовка документов для представления в орган кадастрового учета заявления об учете части или частей такого объекта недвижимости, новые необходимые для внесения в государственный кадастр недвижимости сведения о таком объекте недвижимости, которому присвоен кадастровый номер, в случае выполнения кадастровых работ, в результате которых обеспечивается подготовка документов для представления в орган кадастрового учета заявления об учете изменений такого объекта недвижимости»[3]

Технический план состоит изграфической и текстовой частей.

«В графической части технического плана объекта незавершенного строительства, сооружения или здания заполняются сведения кадастрового плана соответствующей территории или кадастровой выписки о соответствующем участке, а так же могут указываться местоположения здания, сооружения или объекта незавершенного строительства на данном земельном участке»[3]

«Графическая часть помещения в техническом плане, это план этажа сооружения или здания, либо части этажа здания, в плане указывается местоположение помещения, а если отсутствует этажность у здания или сооружения плане здания или сооружения, либо плане соответствующей части здания, на плане указывается местоположения данного помещения»[3]

«На земельном участке местоположение объекта незавершенного строительства, здания или сооружения устанавливается методом определения координат характерных точек объектов на земельном участке. По желанию заказчика может быть специально определено местоположение объекта посредством описания конструктивных элементов объекта, в том числе может учитываться высота, глубина конструктивных элементов здания, сооружения или объекта незавершенного строительства»[1]

Пример технического плана здания изображен на рисунке 1.

Рис.1 - Технический план здания.

В текстовой части технического плана указывают сведения, которые необходимо внести в государственный кадастр недвижимости, объем сведений установлен органом нормативно - правового регулирования в сфере кадастровых отношений, вносят сведения о геодезической основе кадастра, которая была использована при подготовке технического плана здания, сооружения или объекта незавершенного строительства.

«Технический план подготавливается в форме электронного документа и заверяется усиленной квалификационной подписью кадастрового инженера, который подготовил этот план. Так же, если это предусмотрено договором, то технический план подготавливается и в форме документа на бумажном носителе, который заверяется подписью кадастрового инженера, подготовившего план»[3]

«Форма технического плана, требования к его подготовке, в том числе особенности подготовки плана в отношении объектов недвижимости и требования к точности и методам определения координат характерных точек контуров зданий и сооружений, объектов незавершенного строительства расположенных на земельном участке, требования к подготовке плана этажа, части этажа зданий или сооружений, требования к подготовки плана зданий или сооружений, плана части зданий или сооружений, а так же требования предъявляемые к определению площади здания или помещения устанавливаются органом нормативно правового регулирования в сфере кадастровых отношений»[3]

«Акт обследования представляет собой документ, в котором кадастровый инженер в результате осмотра места нахождения здания, сооружения, помещения или объекта незавершенного строительства с учетом имеющихся кадастровых сведений о таком объекте недвижимости подтверждает прекращение существования здания, сооружения или объекта незавершенного строительства в связи с гибелью или уничтожением такого объекта недвижимости либо прекращение существования помещения в связи с гибелью или уничтожением здания или сооружения, в которых оно было расположено, гибелью или уничтожением части здания или сооружения, в пределах которой такое помещение было расположено»[1]

В соответствии с законом «О государственном кадастре недвижимости» кадастровой деятельностью может заниматься только кадастровые инженер (физическое лицо, имеющее действующий квалификационный аттестат кадастрового инженера). Для получения этого аттестата необходимо пройти аттестацию на соответствие квалификационным требованиям. Также данное лицо должно иметь следующие признаки:

1) Иметь гражданство Российской Федерации;

2) Иметь среднее профессиональное образование по одной из специальностей, определенных органом нормативно-правового регулирования в сфере кадастровых отношений, или высшее образование, полученное в имеющем государственную аккредитацию образовательном учреждении высшего профессионального образования;

3) Не иметь непогашенную или неснятую судимость за совершение умышленного преступления.

Аттестат кадастрового инженера имеет не ограниченный срок действия, но есть ряд случаев, когда он может аннулироваться. Такими случаями может быть:подача самим кадастровым инженером заявления об аннулировании аттестата,решение суда, установление факта предоставления подложных документов для получения аттестата и т. д. При обнаружении одного из вышеперечисленных нарушений, квалификационная комиссия принимает решение об аннулировании квалификационного аттестата. Данное решение должно быть обоснованно (в нем должны быть обозначены причины его принятия).

Кадастровый инженер может сам выбрать форму организации и место кадастровой деятельности, которая может быть следующей:

1. В качестве индивидуального предпринимателя;

2. В качестве работника юридического лица на основании трудового договора с таким юридическим лицом.

Кадастровый инженер вправе осуществлять разные виды работ, которые указаны ниже в таблице 3.

Таблица 3. Виды работ осуществляемых кадастровым инженером

- составлять документацию необходимую для осуществления кадастровой деятельности:	· межевой план,
	· технический план,
	· проект межевания территории,
	· карта (план) объекта землеустройства,
	· землеустроительная экспертиза,
	· подготовка графической части, в том числе для проведения процедуры согласования местоположения границ земельных участков,
	· запрос в орган кадастрового учета для получения сведения государственного кадастра недвижимости,
	· составление извещения о проведении собрания о согласовании границ земельных участков,
- осуществлять работы в качестве землеустроителя в сельских поселениях, в обязанности которых входит:	· подготовка схем расположения земельных участков на кадастровом плане территории,
	· разработка и внесение изменений в градостроительные регламенты Правил землепользования и застройки сельских поселений,
	· осуществлять контроль за земельными ресурсами, находящимися в собственности местной Администрации.
- осуществлять деятельность в органах кадастрового учета, а именно:	· прием заявлений и необходимых документов для государственного учета объектов недвижимости,
	· проведение государственной регистрации прав на недвижимость,
	· работа в отделе обработки документов,
	· работа в отделе архива.
- выполнять работы геодезиста, в том числе топографические съемки, работы по межеванию территории, изыскания.

«Каждый кадастровый инженер должен иметь печать, штампы, бланки, на которых указываются, в частности, его адрес (место его нахождения) и идентификационный номер его квалификационного аттестата»[1]

«Кадастровые работы выполняются кадастровым инженером на основании заключаемого в соответствии с требованиями гражданского законодательства и договора подряда на выполнение таких работ»[1]

1.2 Нормативно-правовая основа регулирования отношений, возникающих при проведении кадастровых работ

«Правовую основу регулирования отношений, возникающих при проведении кадастровых работ составляют следующие нормативно правовые документы: Конституция Российской Федерации, Гражданский кодекс Российской Федерации, Земельный кодекс Российской Федерации, Лесной кодекс Российской Федерации, Водный кодекс Российской Федерации, Градостроительный кодекс Российской Федерации, Жилищный кодекс Российской Федерации, Федеральный закон Российской Федерации от 24 июля 2007 г. N 221-ФЗ, другие федеральные законы и издаваемые в соответствии с ними иные нормативные правовые акты Российской Федерации» [2]

Конституция РФ - ее нормы служат правовой основой развития Российского законодательства в целом. Она имеет высшую силу и прямое действие.

Основные федеральные законы:

1) Земельный кодекс Российской Федерации от 25.10.2001 г. № 136-ФЗ.

В Российской Федерации, отношения по использованию и охране земли, регулирует земельное законодательство, которое состоит из Земельного Кодекса Российской Федерации, федеральных законов и, принимаемые на их основании, законы субъектов Российской Федерации.

В федеральных законах и законах субъектов Российской Федерации, содержатся нормы земельного права, но они также не должны противоречить Земельному законодательству и полностью ему соответствовать.

Гражданское законодательство регулирует отношения связанные с владением, пользованием и распоряжением земельными участками, а также регулирует сделки, совершаемые в отношении недвижимого имущества, только если иное не предусмотрено специальными федеральными законами, лесным или водным законодательством, законодательством о недрах или об охране окружающей среды.

2) Градостроительный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 г. №190-ФЗ.

Главным документом, регулирующим градостроительную деятельность в Российской Федерации, является градостроительный кодекс, к нему добавляют различные федеральные законы, нормативно правовые акты Российской Федерации, а также законы и нормативно правовые акты выпускаемые субъектами Российской Федерации.

Федеральные законы и принимаемые в соответствии с ними иные нормативные правовые акты Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, содержащие нормы, регулирующие отношения в области градостроительной деятельности, не могут противоречить Градостроительному кодексу. Данные нормативно правовые акты и федеральные законы, выпускаемые правительством Российской Федерацией, субъектами Российской Федерации, которые содержат нормы по регулировки отношений в области градостроительной деятельности, должны соответствовать Градостроительному кодексу.

«Законодательство о градостроительной деятельности регулирует отношения по территориальному планированию, градостроительному зонированию, планировке территории, архитектурно-строительному проектированию, отношения по строительству объектов капитального строительства, их реконструкции, капитальному ремонту, а также по эксплуатации зданий, сооружений»[1]

«К градостроительным отношениям применяется земельное, лесное, водное законодательство, законодательство об особо охраняемых природных территориях, об охране окружающей среды, об охране объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации, иное законодательство Российской Федерации, если данные отношения не урегулированы законодательством о градостроительной деятельности»[2]

3) Лесной кодекс Российской Федерации от 04.12.2006 г. №200-ФЗ.

Регламентирует такие вопросы, как использование лесов (виды, ограничения, приостановление), мониторинг. Глава 5, которая включает 3 статьи, регулирует всё, что касается лесоустройства, а также проектирование лесных участков. Глава 6 и 8 рассматривают вопросы об аукционе и заключении договора предоставления гражданам и юридическим лицам лесных участков в аренду. Также Лесным кодексом предусмотрена плата за использование лесов. Кодекс состоитиз16 глав, в которых подробно рассмотрены вопросы по учету, использованию, охране, защите и эксплуатации лесов и многое другое. Действующая редакция вступила в силу 1 марта 2017 года.

Лесной кодекс является основой лесного законодательства, ноУказы Президента также могут регулировать отношения, возникающие при использовании леса, но они не должны противоречить Лесному законодательству или другим федеральным законам.

Нормативно правовые акты, связанные с регулированием лесных отношений издаются Правительством Российской Федерации, но в пределах полномочий определенных Лесным кодексом или другими федеральными законами.

«На основании и во исполнение Лесного кодекса, других федеральных законов, законов субъектов Российской Федерации, указов Президента Российской Федерации, постановлений Правительства Российской Федерации органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации, органы местного самоуправления в пределах своих полномочий могут издавать нормативные правовые акты, регулирующие лесные отношения»[9]

4) Водный кодекс Российской Федерации от 03.06.2006 N 74-ФЗ

«Водное законодательство состоит из Водного кодекса Российской Федерации от 03.06.2006 N 74-ФЗ, других федеральных законов и принимаемых в соответствии с ними законов субъектов Российской Федерации. Нормы, регулирующие отношения по использованию и охране водных объектов и содержащиеся в других федеральных законах, законах субъектов Российской Федерации, должны соответствовать Водному кодексу»[10]

Водное законодательство регулирует водные отношения.

«Имущественные отношения, связанные с оборотом водных объектов, определяются гражданским законодательством в той мере, в какой они не урегулированы Водным кодексом»[10]

Водный Кодекс содержит VII глав, которые включают в себя 69 статей. Действующая редакция вступила в силу 1 января 2016 года.

5) Жилищный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 г. №188-ФЗ

«Жилищное законодательство основывается на необходимости обеспечения органами государственной власти и органами местного самоуправления условий для осуществления гражданами права на жилище, его безопасности, на неприкосновенности и недопустимости произвольного лишения жилища, на необходимости беспрепятственного осуществления вытекающих из отношений, регулируемых жилищным законодательством, прав, а также на признании равенства участников регулируемых жилищным законодательством отношений по владению, пользованию и распоряжению жилыми помещениями, если иное не вытекает из Жилищного кодекса, другого федерального закона или существа соответствующих отношений, на необходимости обеспечения восстановления нарушенных жилищных прав, их судебной защиты, обеспечения сохранности жилищного фонда и использования жилых помещений по назначению»[12]

Основой является Жилищный кодекс, он состоит из 10 разделов, которые разделены на 19 глав, включающие всего 202 статьи. Особое значение для ведения городского кадастра имеет 2 раздел, он регулирует вещные права на жилые помещения, в том числе право собственности. Этот раздел включает две главы: 5 глава регламентирует права и обязанности собственников и других проживающих граждан в помещении, 6 глава рассматривает помещения, являющиеся общим имуществом в многоквартирном доме. Последняя редакция данного закона начала действовать 31 января 2016 года, а закончит свое действие 30 июня 2016 года в связи с новыми изменениями.

6) Гражданский кодекс Российской Федерации от 21.10.1994 №51-ФЗ

Каждый гражданин (физическое лицо) или юридическое лицо свободны в установление своих правил и обязанностей, в осуществлении своих гражданских прав и интересов, на основе заключенных договоров и в установлении любых не противоречащих законодательству условий такого договора.

Гражданское законодательство является основой равенства всех участников регулируемых им отношений, неприкосновенности частной собственности, свободы составления договора, недопустимости вмешивания кого-либо в чужие дела, осуществляет необходимое осуществление гражданских прав, обеспечивает восстановление нарушенных прав и их судебной защиты.

«Участниками регулируемых гражданским законодательством отношений являются граждане и юридические лица. В регулируемых гражданским законодательством отношениях могут участвовать также Российская Федерация, субъекты Российской Федерации и муниципальные образования»[12]

Основой Гражданского законодательства является Гражданский кодекс. Гражданский кодекс включает в себя 3 раздела:

1 раздел состоит из 5 подразделов, которые включают 12 глав, состоящих из 208 статей. Эта часть кодекса подробно описывает объекты гражданских прав и сделки с ними.

2 раздел имеет огромную ценность при регистрации прав и ведении ЕГРП и ЕГРЮЛ. Глава 14 и 15 ориентирована на рассмотрение вопросов по приобретению и прекращению права собственности. 17 и 18 глава трактуют понятие вещных прав на недвижимое имущество, в том числе право собственности. Всего в этих главах 33 статьи, подробно рассматривающие каждый аспект вопроса собственности.

Раздел 3 делится на два подраздела, в свою очередь рассматривающие положения об обязательствах и договоре.

7) «О государственном кадастре недвижимости» от 24.07.2007 г. № 221-ФЗ, федеральный закон регулирует дела, возникающие в связи с ведением государственного кадастра недвижимости, воплощением государственного кадастрового учета недвижимого имущества и кадастровой деятельности.

«Государственный кадастр недвижимости является систематизированным сводом сведений об учтенном недвижимом имуществе, а также сведений о прохождении Государственной границы Российской Федерации, о границах между субъектами Российской Федерации, границах муниципальных образований, границах населенных пунктов, о территориальных зонах и зонах с особыми условиями использования территорий, иных предусмотренных настоящим Федеральным законом сведений. Государственный кадастр недвижимости является федеральным государственным информационным ресурсом»[13].

«Государственным кадастровым учетом недвижимого имущества признаются действия уполномоченного органа по внесению в государственный кадастр недвижимости сведений о недвижимом имуществе, которые подтверждают существование такого недвижимого имущества с характеристиками, позволяющими определить такое недвижимое имущество в качестве индивидуально-определенной вещи, или подтверждают прекращение существования такого недвижимого имущества»[13].

«Осуществляется кадастровый учет земельных участков, зданий, сооружений, помещений, объектов незавершенного строительства»[13].

8) "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" от 21.07.1997 № 122-ФЗ

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним -это в соответствии с Гражданским кодексом, юридический акт, который подтверждает и признает в лице государства возникновение, ограничение, переход или прекращение прав на недвижимое имущество.

«Правовую основу государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним составляют Конституция Российской Федерации, Гражданский кодекс Российской Федерации, Федеральный закон "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" от 21.07.1997 № 122-ФЗ, иные федеральные законы, издаваемые в соответствии с ними другие нормативные правовые акты Российской Федерации»[14].

В некоторых случаях, которые предусмотрены данным федеральным законом или актами Президента РФ или Правительства РФ, правовую основу государственной регистрации права на недвижимое имущество и сделок с ним, могут составлять также нормативно правовые акуты федеральных органов исполнительной власти, которые осуществляют функции в сфере регулирования государственной регистрации права на недвижимое имущество и сделок с ним.

9)"О геодезии и картографии" от 26.12. 1995 года № 209-ФЗ

Данный Федеральный закон направлен на создание благоприятных условий для удовлетворения потребностей государства, физических и юридических лиц, связанных с геодезической и картографической продукцией, а так же на создание условий для взаимодействия между органами государственной власти в области геодезии и картографии.

«Субъектами правовых отношений в области геодезической и картографической деятельности являются Российская Федерация, субъекты Российской Федерации, муниципальные образования, граждане и юридические лица»[16].

«Объектами являются территория Российской Федерации, материки земного шара, Мировой океан, в том числе острова, и космическое пространство, в том числе естественные небесные тела»[16].

Сведения, относящиеся к геодезическим и картографическим работам федерального и специального назначения прописаны в Таблице 4.

Таблица 4 - Сведения о геодезических и картографических работах

геодезическим и картографическим работам федерального назначения	- определение параметров фигуры Земли и внешнего гравитационного поля в этих целях
	- создание и обновление государственных топографических карт и планов в графической, цифровой, фотографической и иных формах, точность и содержание которых обеспечивают решение общегосударственных, оборонных, научно-исследовательских и иных задач
	- создание, развитие и поддержание в рабочем состоянии государственных нивелирных и геодезических сетей, в том числе гравиметрических фундаментальной и первого класса, плотность и точность которых обеспечивают создание государственных топографических карт и планов, решение общегосударственных, оборонных, научно-исследовательских и иных задач
	- дистанционное зондирование Земли в целях обеспечения геодезической и картографической деятельности
	- создание и ведение федерального и региональных картографо-геодезических фондов
	- создание и ведение географических информационных систем федерального и регионального назначения
	- метрологическое обеспечение геодезических, картографических и топографических работ
	- установление, нормализация, упорядочение употребления, регистрация, учет и сохранение наименований географических объектов
	- организация серийного производства геодезической и картографической техники.
геодезические и картографические работы специального (отраслевого) назначения	- создание и обновление топографических планов, предназначенных для составления генеральных планов участков строительства различных объектов, подземных сетей и сооружений, привязки зданий и сооружений к участкам строительства, а также для выполнения иных специальных работ;
	- создание и ведение географических информационных систем специального назначения;
	- создание тематических карт, планов и атласов специального назначения в графической, цифровой и иных формах, издание этих карт, планов и атласов;
	- геодезические, топографические, аэросъемочные и другие специальные работы при инженерных изысканиях, строительстве и эксплуатации зданий и сооружений, межевании земель, ведении кадастров, иных изысканиях и специальных работах

10) "Налоговый кодекс Российской Федерации (часть первая)" от 31.07.1998 N 146-ФЗ;

"Налоговый кодекс Российской Федерации (часть вторая)" от 05.08.2000 N 117-ФЗ.[14].

Кодекс устанавливает систему налогов и сборов, а также общие принципы налогообложения и сборов в Российской Федерации.

«Под налогом понимается обязательный, индивидуально безвозмездный платеж, взимаемый с организаций и физических лиц в форме отчуждения принадлежащих им на праве собственности, хозяйственного ведения или оперативного управления денежных средств, в целях финансового обеспечения деятельности государства и (или) муниципальных образований»[17].

Согласно ст. 65 ФЗ «О ГКН» использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Налоговый кодекс устанавливает порядок исчисления и уплаты земельного налога и арендной платы.[17,18].

11) "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" от 29.07.1998 №135-ФЗ

Закон определяет правовые основы регулирования оценочной деятельности в отношении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, физическим лицам и юридическим лицам, для целей совершения сделок с объектами оценки, а также для иных целей.

Объектами оценки являются:

1) Отдельные материальные объекты (вещи);

2) Совокупность вещей, которые составляют имущество лица, в том числе имущество определенного вида, это может быть движимое и недвижимое имущество, в том числе предприятия;

3) Право собственности и иные вещные права на имущество или отдельные вещи из состава имущества;

4) Иные объекты гражданских прав, в отношении которых законодательством Российской Федерации установлена возможность их участия в гражданском обороте.

Основные Постановления, регулирующие оценочную деятельность:

1) Постановление Правительства Российской Федерации "О государственной кадастровой оценке земель" от 25.08.1999 № 945;

Постановление устанавливает проведение государственной кадастровой оценки всех категорий земель на территории Российской Федерации.

Рекомендовать органам государственной власти субъектов Российской Федерации принимать нормативные правовые акты, необходимые для проведения государственной кадастровой оценки земель, а также утвердить ее результаты.

Устанавливает финансирование работ за счет средств от взимания земельного налога и арендной платы за землю[20].

2) Приказ Минэкономразвития России «Об утверждении Методических указаний по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов» от 15.02.2007 № 39;

Методические указания по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов разработаны в соответствии с п. 11[21].

Методические указания позволяют определить кадастровую стоимость земельных участков в составе земель населенных пунктов в разрезе видов разрешенного использования, утверждают сроки проведения кадастровой оценки земель населенных пунктов, порядок проведения и сроки предоставления результатов.

2. Виды образования земельных участков

2.1 Земельный участок и его свойства

«Земельный участок как объект права собственности и иных предусмотренных Земельным Кодексом прав на землю является недвижимой вещью, которая представляет собой часть земной поверхности и имеет характеристики, позволяющие определить ее в качестве индивидуально определенной вещи»[6]

Земельный участок обладает следующими свойствами:

1) Оборотность, т.е. возможность перехода его от одного лица к другому, только если он не изъят из оборота или неограничен в обороте;

2) Как объект гражданского права, он является недвижимым имуществом, т.е. не может быть перемещен без разрушения;

3) Может быть делимым и неделимым.

2.2 Виды образования земельных участков

«Земельные участки могут образовываться при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, а также из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности»[1].

Участок образуется на основании решения органов исполнительной власти или органов местного самоуправления, если он находится в муниципальной или государственной собственности, исключая следующие случаи:

- При образовании участка путем его раздела, который предоставлен для садоводства, огородничества или дачных объединений, а так же участков, которые предоставленным гражданам на праве постоянного пользования или пожизненного наследуемого владения.

- Образование земельного участка из земель, которые были предоставлены для комплексного освоения территории в целях жилищного строительства на данном участке;

- Образование участков из земель, находящихся в границах застроенной территории, для которой принято решение о ее развитии;

- Перераспределение земельных участков в соответствие с Земельным кодексом.

Образование участков может осуществляться только при наличии письменного согласия правообладателей, либо по решению суда в не зависимости от наличия согласия.

«Решение об образовании участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, могут быть приняты на основе заявления их правообладателей»[1]

К заявлению прилагается:

· Кадастровый паспорт образуемых участков.

· Правоустанавливающие или правоудостоверяющие документы на земельные участки, из которых образуется новый участок.

2.2.1 Образование земельных участков из земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности

Осуществляется на основании органов государственной власти или органов местного самоуправления, исключая следующие случаи:

1. При разделе земельных участков, предоставленных гражданам на праве постоянного наследуемого владения или при разделе участков, предоставленных огородническим, дачным некоммерческим объединениям граждан.

2. При образования земельных участков из земельных участков, предоставляемых для комплексного освоения в целях жилищного строительства.

3. Когда земельный участок образуется из земель, которые находятся в границах застроенной территории и в отношении которых было принято решение о ее развитии и заключен договор о развитии данной территории.

4. Иных предусмотренных федеральными законами случаев.

«При образование земельного участка путем раздела или объединения, должно быть принято решение об образование земельного участка, на основании заявлений арендаторов, землепользователей и землевладельцев»[6].

К заявлению об образование земельного участка, необходимо обязательно приложить следующие документы:

1. Кадастровые паспорта образуемых земельных участков или кадастровый паспорт образуемого земельного участка;

2. Правоустанавливающие или правоудостоверяющие документы на земельные участки, из которых при разделе или объединение образуются новые земельные участки;

3. В случае если в соответствие с федеральным законом образование земельных участков должно осуществляется с учетом документации по планировке территории или иного предусмотренного федеральным законом документа;

4. В решениях об образованиях земельных участков должны быть указаны следующие пункты:

· «реквизиты правоустанавливающих и (или) правоудостоверяющих документов на земельные участки, из которых при разделе или объединений образуются новые земельные участки (если такие документы имеются в наличии)»[1].

· «сведения о земельных участках, из которых при объединении или разделе образуются новые земельные участки, в том числе, должны быть указаны сведения о правах правообладателя на такие земельные участки, сведения о целевом назначении, разрешенном использование, а также кадастровые номера таких земельных участков, из которых при разделе или объединении образуются новые земельные участки, и кадастровые номера образуемых участков. (при наличии кадастровых номеров земельных участков, из которых при объединении или разделе образуются новые земельные участки»[1]

· «В решениях об образованиях земельных участков, может быть указано полномочие правообладателей земельных участков, из которого при разделе или объединении образуются земельные участки»[1]

2.2.2 Раздел земельного участка

При разделе земельного участка образуются несколько земельных участков, а исходный земельный участок, из которого при разделе был образован новый, прекращает свое существование, за исключением двух случаев, указанных ниже, или случаев, предусмотренных другими федеральными законами.

При разделе земельного участка право собственности у его собственника возникает на все новые земельные участки, образованные при разделе.

«При разделе земельного участка, находящегося в общей собственности, право общей собственности у участников сохраняется на все образуемые при разделе земельного участка, участки, если иное не предусмотрено соглашением между такими участниками»[6]

При разделе земельного участка может быть образован один или несколько земельных участков, которые будут предназначены гражданам, для ведения садоводства, огородничества или дачного строительства либо относящихся к имуществу общего пользования. При том, что данный земельный участок, при разделе остается в измененных границах.

Пример раздела земельного участка изображен на рисунке 2.



Рис.2 - Пример раздела земельного участка.

На рисунке 2 изображено разделение 1 исходного участка и образование из него 10 новых земельных участков, черной линией обозначены границы исходного земельного участка, красной линией обозначены границы образованных земельных участков.

2.2.3 Выдел земельного участка

«Выдел земельного участка будет осуществляться при выделе доли или долей из земельного участка, находящегося в долевой собственности. При выделе земельного участка образуются один или несколько земельных участков. При выделе доли из земельного участка, данный участок из которого осуществлен выдел доли сохраняется в измененных границах»[1].

«Право собственности на образованный в результате выдела земельный участок, возникает у участника долевой собственности, по заявлению которого, был осуществлен выдел из земельного участка в праве долевой собственности. Остальные участники долевой собственности сохраняют за собой право долевой собственности на измененный участок, учитывая размер их долей в праве общей собственности, после осуществления выдела»[1]

Особенности выдела земельного участка в счет земельных долей устанавливаются Федеральным законом "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения".

2.2.4 Объединение земельных участков

«При объединении земельных участков из нескольких смежных участков образуется один участок, а существование исходных участков прекращается»[1]

«Не допускается объединение земельных участков, предоставленных на праве:

1. Постоянного (бессрочного) пользования;

2. Пожизненного наследуемого владения;

3. Безвозмездного срочного пользования»[1].

«Исключение составляют следующие случаи, если земельные участки предоставлены на праве пожизненно наследуемого владения, праве постоянного (бессрочного) пользования или на праве безвозмездного срочного пользования, только одному лицу. Объединение земельного участка, обремененного залогом, допускается с земельным участком, не обремененным залогом. Но если иное не предусмотрено соглашением между сторонами, то право залога распространяется на весь образуемый земельный участок» [1]

Пример объединения земельных участков изображен на рисунке 3.

На рисунке 3 изображены 2 исходных земельных участка :10 и :25, в результате объединения которых образуется земельный участок :ЗУ1.

Рис.3 - Пример объединения земельных участков.

2.2.5 Перераспределение земельных участков

«При перераспределении нескольких смежных земельных участков образуются несколько других смежных участков, а существование исходных земельных участков прекращается»[1].

Возможно перераспределение земель или земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности с земельным участком, находящимся в государственной или муниципальной собственности.

Перераспределение земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности с земельными участками, находящимися в частной собственности.

Или перераспределение земельных участков, находящихся в частной собственности, между собой.

Пример перераспределения земельных участков изображен на рисунке 4.

Рис.4 - Пример перераспределения земельного участка.

На рисунке 4 изображен чертеж из межевого плана, составленного при перераспределении земельного участка. Исходный земельный участок обозначен :61, территории, заключаемые в состав земельного участка в результате перераспределения земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, обозначены как :Т/п1.

2.3 Значение перераспределения в образовании земельных участков

Перераспределение земельных участков не допускается, если образование новых участков приводит к нарушению требований к образуемым земельным участкам. Никаких иных ограничений при перераспределении земельных участков законом не установлено.

Кадастровые работы по перераспределению земельных участков выполняются в том случае, если собственников не устраивают существующие границы между смежными участками или их конфигурация, форма земельного участка, наличие вкраплений и вклиниваний смежных участков, сложности с возможным логичным подведением коммуникаций и подъездом к земельному участку - оснований и причин для перераспределения земельных участков достаточно много. Наиболее распространенным вариантом является перераспределение границ внутри границ землепользования, находящегося в частной собственности. При перераспределении земельных участков, находящихся в частной собственности, у их собственников возникает право собственности на соответствующие образуемые земельные участки в соответствии с соглашениями между такими собственниками об образовании земельных участков.

В большинстве случаев поставленные задачи и проблемы можно разрешить путем объединения земельных участков и дальнейшего его раздела в нужной собственнику конфигурации (трансформируя права собственников в долевую собственность и обратно).
 Однако процедура перераспределения земельных участков позволит избежать дополнительных временных и финансовых затрат, решая задачу изменения конфигурации смежных земельных участков значительно проще.Сама процедура часто необходима застройщикам, которые покупают или арендуют земельные участки для нового строительства. После окончания строительства несколько исходных смежных участков нужно перераспределить между новыми собственниками.