Проведение работ по перераспределению земельных участков для устранения изломанности границ на примере двух смежных участков

Размещено на http://www.allbest.ru/

Содержание

Реферат

Введение

1. Перераспределение земель как механизм организации рационального землепользования

1.2 Перераспределение в разных формах собственности

1.2.1 Перераспределение участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности

1.2.2 Перераспределение участков, находящихся в частной собственности

1.2.3 Перераспределение земельных участков, находящихся в частной собственности с участками государственной (муниципальной) собственности

1.2.4 Проект межевания территории

1.2.5 Схема расположения земельного участка.

1.3 Кадастровые работы при перераспределении земель

1.3.1 Подготовительный этап

1.3.2 Полевой этап

1.3.3 Кадастровый этап

1.3.4 Регистрация права собственности

2. Физико-географическая и социально-экономическая характеристика объекта

2.1 Физико-географическая характеристика города Вологда Вологодской области

2.2 Земельная политика в области перераспределения земель

2.3 Характеристика перераспределяемых и образованных земельных участков

2.3.1 Характеристика земельного участка с кадастровым номером 35:24:0304005:776.

2.3.2 Характеристика земельного участка с кадастровым номером 35:24:0304005:777.

3. Кадастровые работы в связи с перераспределением земельных участков к№ 35:24:0304005:87 и к№ 35:24:0304005:108

3.1 Подготовительные работы

3.2 Проектирование новой конфигурации границ смежных участков

3.3 Установление новой границы на местности

3.4 Оформление межевого плана и внесение сведений о новой границе в государственный информационный ресурс

Заключение

Список использованных источников

Приложение 1. Межевой план земельных участков

Приложение 2. Кадастровая выписка № 3500/301/2016-4637

Приложение 3. Кадастровая выписка № 3500/301/2016-4649

Реферат

КАДАСТРОВОЕ ОБЕСПЕЧЕНИЕ ПРИ ПРОВЕДЕНИИ ПЕРЕРАСПРЕДЕЛЕНИЯ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ В НАСЕЛЕННЫХ ПУНКТАХ.

Объектами исследования являются земельные участки с кадастровыми номерами 35:24:0304005:776 и 35:24:0304005:777, расположенные по адресу г. Вологда, Кривой переулок, д. 6 и д. 8, соответственно.

Предмет исследования - устранение изломанности границы участков путем перераспределения.

Цель ВКР - исследование и установление особенностей проведения работ по перераспределению земельных участков для устранения изломанности границ на примере двух смежных участков.

В работе рассмотрено перераспределение с точки зрения экономической эффективности, а также определено, что перераспределение- механизм рационального землеустройства, изложен порядок проведения перераспределения на примере исследуемых земельных участков, рассмотрен перечень необходимых документов. Дана характеристика современного состояния рассматриваемых земельных участков, а также разделения г. Вологды на зоны.

Поставленные в работе задачи решались с применением реферативного методы, картометрического методов, методов статистического анализа.

Введение

Одним из важных элементов управления городскими территориями является территориальное планирование, включающее анализ количественных, качественных и функциональных изменений [1]. В настоящее время в Российской Федерации остро стоит проблема распределения земельных ресурсов, организация рационального землепользования. Причин этому множество, одной из которых является нехватка достоверной информации о земельных участках.

К участкам, находящимся в границах населенных пунктах должно быть уделено наибольшее внимание, т.к. величина налога выше, нежели за их пределами. Земельный налог, являясь местным, поступает в бюджет муниципального образования, поэтому органы местного самоуправления должны быть заинтересованы в приведении земельных участков, документов в порядок. Однако многие земли до сих пор являются самовольно захваченными, что не позволяет облагать их налогом. С 1 марта 2015 года такие незаконные участки можно оформлять в собственность. Оформление так называемых прирезок- одна из функций перераспределения земель.

Актуальность выпускной квалификационной работы (ВКР) заключается в том, что перераспределение, объединяющее образование и разделение участков, является одним из механизмов рационального использования земельных ресурсов, что в свою очередь приводит к экономической, экологической и социальной выгоде. Через перераспределение решаются вопросы кривых, изломанных границ, приведения участка к прямоугольному виду, изменение трансфигурации участков.

Объектом исследования выпускной квалификационной работы (ВКР) являются земельные участки с кадастровыми номерами 35:24:0304005:777 и 35:24:0304005:776.

Предмет ВКР - устранение изломанности границы участков путем перераспределения.

Цель - исследование и установление особенностей проведения работ по перераспределению земельных участков для устранения изломанности границ на примере двух смежных участков.

Для достижения поставленной цели необходимо решить следующий комплекс задач:

- рассмотреть механизм перераспределения земель, как составную часть процесса организации рационального землепользования, обозначив способы образования новых границ;

- определить, каким образом перераспределение земель влияет на экономически рациональное землепользование;

- указать особенности, связанные с перераспределением земель и земельных участков, находящихся в разных формах собственности, в том числе требования к образуемым участкам;

- рассмотреть состав и порядок подготовки проекта межевания территории и схемы расположения земельного участка на кадастровом плане территории;

- охарактеризовать основные этапы кадастровых работ, обеспечивающих перераспределение земельных участков;

- дать описание и характеристику объекта работ: два смежных перераспределяемых земельных участка в г. Вологда Вологодской области;

- рассмотреть проведение кадастровых работ по перераспределению на конкретном примере: земельные участки с кадастровыми номерами 35:24:0304005:777 и 35:24:0304005:776 в городе Вологда.

Рассматриваемые объекты находятся в спальном районе г. Вологды- Заречье, на Кривом переулке. В соответствии с ПЗЗ г. Вологды расположены в зоне Ж-1 (малоэтажная застройка).

Квартал расположен в нескольких зонах: Ж-1, Ж-2, ЦС-2 (зона объектов высшего и среднего образования). Застройка различная: пятиэтажные дома соседствуют с двухэтажными деревянными домами. На самом Кривом переулке преобладают двухэтажные индивидуальные дома- особняки.

Участки находятся в долевой собственности, т.к. на них расположены многоквартирные дома.

До процедуры перераспределения земельные участки имели номера 35:24:0304005: 87 (после перераспределения- :777) и 35:24:0304005:108 (ныне 776). Площади 750 кв. м и 1046 соответственно.

Исходными данными для написания выпускной квалификационной работы послужили: кадастровые данные об исходных земельных участках, результаты измерения на местности с использованием GNSS- приемника Trimble R4, а также оформленный межевой план, подготовленный для постановки на учет новых участков.

1. Перераспределение земель как механизм организации рационального землепользования

Перераспределением земельных участков называется образование земельного участка из ранее существующего с изменением его площади, границ, трансфигурации. В результате появляется новый участок, а измененный прекращает свое существование. Лишь в нескольких случаях данные сохраняются как по исходному, так и по новому участкам, а именно:

1) При предоставлении земельного участка некоммерческой организации для занятий садоводством, огородничества, дачного хозяйства;

2) При разделе участка, находящегося в муниципальной или государственной собственности.

Другими словами, перераспределение объединяет разделение и объединение участков.

Рациональное землепользование- это разумное использование земли, формирование культурного агроландшафта и правильная организация территории. Городские земли требуют повышенного внимания к образованию участков, к распределению земель.

Эффективность распределения земель в населенных пунктах далека от идеала, ее использование не позволяет в полной мере раскрыть потенциал земель. Одна из причин этого то, что большинство авторов определяют участок как геодезическое понятие, «некий пространственный базисом для размещения здания, сооружения, способного приносить доход, исходя из принципа «наилучшего возможного использования» [2]. Многообразные экономический аспекты при этом практически не затрагиваются, не рассматривается, к примеру сама форма участка, его трансфигурация и возможности именно экономического использования. Большинство оценщиков знают, что рыночная цена участка определяется как наиболее вероятная цена продажи на открытом рынке. Но для рынка земли необходимо учитывать и многие другие показатели [2].

Городские земли являются более дорогими и важными, поэтому для формирования участков существуют дополнительные требования, а именно:

1) Размеры участка;

2) Учет функциональной зоны;

3) Удобный подъезд;

4) Объект на участке должен вписаться в архитектуру местности и не нарушать ее;

5) Учет планировки территории;

6) «Учет обеспечения прав других лиц на пользование необходимыми объектами в границах ЗУ: подземного и надземного пространства, коммуникаций, пешеходными проходами[3]».

С экономической точки зрения, правильная оценка земельного участка очень важна для бюджета города и региона в целом.

Для оценки конкретного участка необходимо изначально определить стоимость некоторого базового участка путем внесения поправок, определять стоимость исходного. Основные виды поправок указаны на рисунке 1.

Рисунок 1 - Основные поправки в стоимость земельного участка

Не секрет, что для обеспечения рационального использования земли участки нужно проектировать прямоугольной формы, но порой встречаются треугольные (рисунок 2), трапециевидные участки.



Рисунок 2 - Пример треугольных участков

Участки :305 и :128 неправильной треугольной формы. Во-первых, это доставляет неудобство при их эксплуатации (затрудняется расположение жилых домов и бань, гаражей, сараев и прочее); во-вторых, большая разница в стоимости участков. Последнее может стать серьезной проблемой, если участки становятся объектом инвестирования или при продаже. Стоимость будет определяться следующим образом: сначала определяется стоимость базового участка (красная граница), а затем стоимость каждого участка в соотношении: 65% (:305) и 35% (:128). На такую разницу в цене играет расположение участков, а именно основание треугольного участка :305, идущее вдоль улицы. «Стоимость участка оценивается по протяженности фронтальной границы» [4], поэтому участок :305 будет стоить дороже.

Для решения этой проблемы выполнить перераспределение с приведением участков к прямоугольному виду (рисунок 3).

Рисунок 3 - Перераспределение треугольных участков; пунктиром обозначена старая граница

«Задача рационального использования земли особенно актуально стояла и стоит при разработке проектов введения частной собственности на городских землях, моделирования выделяемых участков» [2]. Не секрет, что приватизация таких участков может привести к проблемам в управлении городскими территориями. Свою лепту в неудобность расположения, использования вносят неровные, кривые границы.

Перераспределение участков, спрямление их границ приведет не только к устранению недостатков схемы территориально- экономического зонирования, но и приведет к экологической чистоте города, позволит создать систему экономических и геофизических нормативов использования земли. Кроме выше перечисленного спрямление границ имеет цель уничтожения вкрапливания, вклинивания, чересполосицы, изломанности границ (рисунок 4). При этой операции новые участки стараются сделать такой же площади, что была изначально.

Способы спрямления границ:

1) Графический;

2) Механический;

3) Аналитический;

4) Комбинированный.

Рисунок 4 - Спрямление границ; пунктиром обозначена новая граница

Аналитический способ заключается в определении площадей участков по заданным координатам. Намечается ровная граница (АЕ). Затем определяется площадь фигуры АВСДЕ- РАВСДЕА=Р. Если эта площадь будет близка к нулю, то вычисляются ее координаты и задача считается выполненной. Если нет, то необходимо решить обратную геодезическую задачу, чтобы найти расстояние, на которое нужно точку Е сместить: определяется АЕ, и дирекционный угол этой стороны. По разности дирекционных углов сторон ЕА и ЕF определяется угол В. Через формулу 2Р= SEK*SAE*sinB находится искомое расстояние [5].

Графический способ заключается в проведении линии и дальнейшем определении площадей треугольников, где все необходимые данные берутся по плану. Если Р1+Р2=Р3, то граница АЕ считается определенной. В противном случае через избыточную площадь находят основание ЕК [5].

На рисунке 5 ниже показан механический способ, суть которого заключается в определении площадей с использованием планиметра. Р=Р1+Р2-Р3 , Р=0, если это условие выполняется, то граница АЕ считается определенной. В противном случае нужно найти длину отрезка ЕК, для этого нужно совместить графический и аналитический способы: по плану определяется высота треугольника АЕК и вычисляется ЕК по формуле [5]:

Рисунок 5 - Спрямление границ. Механический способ

Через перераспределение земельных участков можно создать баланс земель, который позволит оптимизировать управление городскими территориями, стоимость цены которых значительно выше. Правильное, ровное расположение участков, находящихся в своих зонах и соответствующей с документами площадью, позволит точнее рассчитывать поступление в бюджет города средств от выплаты налогов. Приведение площади участков в соответствии с документами очень часто связана с перераспределением земель. Не редким является случай использования земельного участка большей площади, чем полагается по документам.

На рисунке 6 представлена ситуация, когда гражданин пользовался земельным участком в границах 1-2-3-4-5-6-7-8-9, в то время, как по документам площадь числилась меньше (закрашенная часть)

Рисунок 6 - Основой 2-3-4-5-6-7-8-2 и дополнительный 1-2-8-9-1 участки

Ситуация усложнялась тем, что на не закрашенной части была построена баня. Участок предоставлен для ведения личного подсобного хозяйства.

Для соответствия документальной и фактической площади была выполнена «прирезка» земли, т.е. увеличение площади земельного участка за счет земель муниципальной собственности. Оформление «прирезки» возможно, если:

1) Увеличение не превышает 10% от исходного участка;

2) Категория земель одинакова;

3) Прирезаемая земля не находится в частной собственности, изъята из оборота;

4) Границы основного и добавочного участка не уточнены.

Таким образом, «прирезка» земельного участка является видом перераспределения земель и оформляется в соответствующем порядке. При этом собственник земли обязан заплатить за добавленную площадь в срок, отсрочки платежей не предусмотрены.

По итогам перераспределения в выигрыше остаются все: собственник земли получает право использовать свой участок полностью, проводить с ним любые операции по своему усмотрению. Незаконно используемая ранее земля теперь принадлежит ему на полном праве; муниципалитет получает с этого участка больший налог, бюджет муниципального образования увеличивается.

Таким образом, перераспределение земельных участков является механизмом рационального землепользования. «Для проведения экономической (кадастровой) оценки городской земельной недвижимости необходимо знать прежде всего следующие характеристики: площадь и распределение по функциональному назначению городских земель, параметры расположенных на них зданий, характеристики городской инфраструктуры [2]». С экономической точки зрения, правильная оценка земельного участка очень важна для бюджета города и региона в целом, т.к. налоги с земли поступают в местный бюджет. Существует множество поправок в определение стоимости участков, которые необходимо учитывать. Поправки вносятся за глубину участка, его расположение, трансфигурацию. Через перераспределение участков в соответствии с Федеральным законом от 23 июня 2014 г. № 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации", стало возможно оформить в собственность земли, которые ранее считались самовольно занятыми.

1.2 Перераспределение в разных формах собственности

В соответствии с Земельным Кодексом Российской Федерации, земельные участки (ЗУ) могут находиться в государственной, муниципальной и частной собственности. [6]

Существует несколько условий, когда можно производить перераспределение участков. Во-первых, полученные участки не должны быть меньше минимальной площади и больше максимальной. Для города Вологды значения площади участков, предоставляемых гражданам в собственность из земель, находящихся в муниципальной собственности Вологодского муниципального района, а также из земель на территории Вологодского муниципального района, государственная собственность на которые не разграничена представлены в таблице 1 [7].

Таблица 1- минимальные и максимальные размеры ЗУ для г. Вологды

Разрешенное использование	Минимальная площадь, га	Максимальная площадь, га.
Индивидуальное жилищное строительство (ИЖС)	0,06	0,15
Личное подсобное хозяйство (ЛПХ)	0,01	0,15
Огородничество	0,01	0,06
Дачное строительство	0,15	0,30

Нужно заметить, что минимальный размер для ЛПХ и ИЖС конкретно устанавливается органом местного самоуправления, но он не должен быть меньше 0,04 га. Участки, предоставляемые для садоводства, выделяются в границах садоводческого товарищества.

Во-вторых, участки не должны выходить за границу населенных пунктов.

В-третьих, должны быть проведены работы по определению границ участков с последующим занесением в ЕГРН.

Иногда случается, что необходимо выполнить подобные работы с участками, находящимися в разных формах собственности. Основными являются случаи:

1) Оба участка находятся в государственной или муниципальной собственности;

2) Оба участка находятся в частной собственности;

3) Один из участков находится в частной собственности, а второй - в муниципальной или государственной.

1) 1.2.1 Перераспределение участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности

В этом случае необходимо учитывать следующие требования:

1) Все земельные участки не должны быть предоставлены физическому или юридическому лицу. Если на исходном участке ранее был установлен сервитут, то при перераспределении он остается на уже измененном участке в прежних границах;

2) Участок не должен быть обременен правами третьих лиц.

«Сервитут представляет собой право ограниченного пользования чужим объектом недвижимого имущества [8]» .

Если речь заходит о перераспределении участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности и предоставлены физическому или юридическому лицу, то нужно учитывать тот факт, что такие участки перераспределять можно, но они должны принадлежать только одному лицу и на одном и том же виде права.

Перераспределение осуществляется с согласия уполномоченных органов или с письменного согласия пользователя земельного участка.

Основаниями для перераспределения земельных участков являются проект межевания территории с указанием его реквизитов об утверждении, а также схема расположения земельного участка. Последняя должна быть обязательным приложением к соглашению или решению о перераспределении.

При перераспределении земель стороны должны подписать соглашение, в котором прописываются права на новые участки, а также указывается, какая из сторон будет оплачивать кадастровые и землеустроительные работы.

1.2.2 Перераспределение участков, находящихся в частной собственности

Часто случается так, что расположение участка, его трансфигурация не удовлетворяет требования владельцев. Такая ситуация может возникать, когда появляется проблема проведения на свой участок коммуникаций. Предположим, что собственник земельного участка решил подвести к своему дому воду. Из-за трансфигурации участка ему придется устанавливать сервитут на смежный участок, в случае, если водопровод проходит по границе соседнего участка (граница 1-2). В финансовом плане это значительно сложнее. Однако второй участок запланировано продать. Наличие сервитута будет выступать для собственника обременением, а значит, стоимость земли будет значительно ниже ожидаемой ранее.

В этом случае самым оптимальным вариантом выступает перераспределение участков, а именно изменение их трансфигурации. На рисунке 7 показан пример установления новой границы н1-н2 взамен старой 7-3 между смежными земельными участками № 300 и № 350 с помощью перераспределения и образования двух новых участков № ЗУ1 и № ЗУ2. Границы старых участков:

- участок 300: 1-2-3-7-1;

- участок 350: 3-4-5-6-7-3;

Контуры новых участков:

- участок ЗУ1: 1-н2-н1-5-6-7-1;

- участок ЗУ2: н2-2-3-4-н1-н2.

При перераспределении участков, находящихся в частной собственности, необходимо получить письменное согласие собственников, арендаторов, землепользователей и др. При изменении границ земельного участка, все права сохраняются на новый участок, а старый участок перестает существовать.



Рисунок 7- Изменение трансфигурации участков; пунктиром показана старая граница, новая граница - н1-н2

1.2.3 Перераспределение земельных участков, находящихся в частной собственности с участками государственной (муниципальной) собственности.

Перераспределение участков из земель государственной (муниципальной) собственности может производиться в соответствии со статьей 39.28 Земельного кодекса Российской Федерации. Законом [6] предусмотрены следующие случаи, представленные в виде блок-схемы на рисунке 8.

Как видно из схемы, перераспределение необходимо в случае так называемых «прирезок», за счет которых площадь участка увеличивается. Такое перераспределение осуществляется за плату, которая определяется кадастровой стоимостью. Другими словами, желающий увеличить свой участок на несколько метров должен заплатить за них полную стоимость.

«Размер платы определяется в установленном Правительством Российской Федерации, субъектом федерации и органом местного самоуправления порядке». [6]



Рисунок 8 - Причины перераспределения земель

Перераспределение представляет собой процедуру заявительную, другими словами, желающий сделать перераспределение обращается с заявлением в администрацию города, сельсовет или другой уполномоченный орган. К заявлению обязательно гражданин обязан прикрепить:

1) Реквизиты проекта межевания территория или схему расположения участка, если проект не был разработан;

2) Правоустанавливающие (правоудостоверяющие) документы;

3) Согласие третьих лиц.

Администрация города в течение тридцати дней утверждает схему, при условии, что она соответствует требованиям и направляет ее обратно заявителю с согласием на заключение соглашения. После этого гражданин обращается в специализированные фирмы для обеспечения кадастровых работ.

Отказом для соглашения может быть:

1) Причина перераспределения, указанная в заявлении, не предусмотрена законом;

2) Не предоставлено письменное согласие третьих лиц, всех собственников;

3) Площадь нового участка больше предельно допустимой;

4) Участок является предметом аукциона, изъят из обращения, ограничен в пользовании, зарезервирован для государственных нужд или же проектом межевания территории предусмотрено использование этого участка;

5) В государственном кадастре недвижимости нет данных о его местоположении, границах. В этом случае заявитель должен обеспечить выполнение всех необходимых кадастровых работ и предоставить кадастровый паспорт;

6) Схема выполнена с нарушениями;

7) В отношении этого участка подано ранее заявление о заключении соглашения, но решение по нему еще не принято;

Причин для отказа много, но если некоторые из них гражданин может исправить, например, предоставлением необходимых сведений в уполномоченный орган, изменить площадь участка, то в некоторых случаях ему ничего не остается, только отказаться, как в случае с изъятием земельного участка.

1.2.4 Проект межевания территории

Проект межевания территории (ПМТ) представляет собой градостроительную документацию, разрабатываемую применительно к застроенным территориям или подлежащим застройке. Главной целью подготовки проекта является определение границ (местоположение) участка. Застройщику необходимо учитывать проект межевания для осуществления строительства, координации своих действий и согласованности с органами управления. Проект включает информацию архитектурного, градостроительного и других планов [9].

Важность проекта заключается также в том, что на его основании можно вписать планируемое здание, сооружение, которое будет органично смотреться и не наносить ущерба архитектуре района.

В земельных участках ПМТ требуется при определении границ, раздробленности участка на доли, отграничивания части, подвергшуюся отчуждению или наложению обременения. Обязательным элементом проекта межевания является чертеж (рисунок 9), на котором указывается основные элементы территории.

Рисунок 9 - Элементы чертежа проекта межевания

Кроме представленных на рисунке элементов, в проекте межевания также должны быть отражены площади образуемых и измененных участков, участки, после образования относящиеся к землям или имуществу общего пользования, вид разрешенного использования образуемых участков [9].

Нужно отметить, что в отличие от схемы расположения земельного участка, в ряде случаев необходимо проводить публичные слушания после согласования проекта с органами местного самоуправления. Как правило, это происходит, когда речь заходит о территориях, подлежащих комплексному освоению, для размещения линейных объектов, земельный участок предоставлен некоммерческой организации для ведения личного подсобного хозяйства, огородничества, садоводства, дачного хозяйства.

Ниже на рисунке 10 приведён проект межевания территории района Прилуки г. Вологды - схема межевания с обозначенными границами застроенных и формируемых земельных участков, а также границами различных зон.



Рисунок 10 - Проект межевания территории района Прилуки г. Вологды

Условные обозначения к схеме на рисунке 10 - увеличенный фрагмент соответствующей части схемы межевания, приведены на рисунке 11.

Рисунок 11 - Условные обозначения к проекту межевания

1.2.5 Схема расположения земельного участка

«Схема расположения представляет собой изображение границ образуемого земельного участка на кадастровом плане территории» [6]. Схема расположения- это, говоря другими словами, план расположения границ, на котором указываются условный номер, площадь, местоположение, конфигурация. Она является обязательным графическим приложением к распоряжению органа власти.

Подготовка схемы может осуществляться как самим гражданином, так и специалистами в области кадастра. Схема может подготавливаться как на бумажном носителе, так и в электронном виде с использованием официальных сайтов, специализированных компьютерных программ.

При перераспределении на схему наносятся перераспределяемые земельные участки с указанием старой границы и вновь образуемой границей, соседствующие земельные участки. На видоизменяемых участка нужно указывать кадастровые номера, а уже измененные участки обозначают, как «ЗУ1» и «ЗУ2». На схему наносится граница кадастрового квартала и его номер, функциональная зона. Важной чертой перераспределения в городе является требование беспрепятственного проезда к участкам, что также наносится на схему. Площадь, которая указывается на схеме называется проектной, вычисляемая с помощью программ, указанных на официальном сайте. Иногда фактическая площадь может получится больше, но она не должна превышать 10%. К схеме прикладываются координаты характерных точек. Разработанная в электронном виде схема должна быть подписана электронной подписью.

Документы, на основании которых выполняется схема, должны быть утверждены, а именно: правила землепользования и застройки, проект планировки территории, землеустроительной документации. Кроме этого важную роль играют положение участков общего пользования, зон с особыми условиями использования, красные линии.

После подготовки схемы ее необходимо утвердить. Утверждает, как правило, орган местного самоуправления путем вынесения постановления. В своем решении администрация указывает: категория земель, территориальная зона или вид разрешенного использования, кадастровый номер, адрес, площадь, собственника. В течение трех рабочий дней администрация должна внести новый адрес в государственный адресный реестр. Утвержденная схема действительна в течение двух лет.

Пример графической части схемы расположения земельных участков приведён ниже на рисунке 12.

При наличии следующих условий утвердить схему невозможно [6]:

1) Несоответствие схемы ее форме, формату;

2) Имеются нарушения;

3) Совпадение с границами участка, решение об образовании которого было принято ранее;

4) Земельный участок находится на территории, для которой утвержден проект межевания.

Однако в последнем пункте нужно обратить внимание на один важный нюанс: если проект межевания был утвержден после принятия схемы расположения земельного участка на кадастровом плане территории, то схема имеет приоритет, т.е. участок будет образован в соответствии со схемой.

Рисунок 12- Схема расположения земельных участков

Таким образом, для перераспределения земельных участков нужно учитывать в какой форме собственности они находятся и с учетом этого следовать предписанным законом правилам.

1.3 Кадастровые работы при перераспределении земель

«Порядок перераспределения земельных участков - комплекс подготовительных, полевых и кадастровых работ, результатом которых являются кадастровые паспорта (выписки) на образованные земельные участки» [10].

При перераспределении выполняются следующие этапы:

1) Подготовительный этап;

2) Полевой этап;

3) Кадастровый этап;

4) Регистрация права собственности.

1.3.1 Подготовительный этап

На этом этапе с заказчиком работ оговариваются все детали: фактическое расположение участка, сравнение его границы с документами, назначение даты выезда для уточнения границ, поиск рационального решения проблемы.

Кадастровый инженер на этом этапе собирает информацию об исходных участках: запрашивает сведения из Единого государственного реестра недвижимости (выписки, кадастровый план территории), изучает правоустанавливающие документы.

На основании полученных сведений, кадастровый инженер оценивает ситуацию, чтобы исключить возможные ошибки, устранить возможность пересечения границ с соседними участками.

1.3.2 Полевой этап

На данном этапе производятся измерения фактических границ земельных участков, а также тех, которые должны получиться в результате перераспределения исходных земельных участков. Точки закрепляются.

Межевую съемку земельных участков выполняют обычными геодезическими способами. Особенность ее заключается в том, что необходимо снимать здания и сооружения, которые находятся на участке, а также определять границы зон обременений, трасс подземных коммуникаций, если такие имеются. «Межевую съемку земельных участков, как правило, выполняют от пунктов межевой съемочной сети. В то же время, если это оговорено заданием на выполнение работ, эта съемка может быть выполнена привязкой к надежно закрепленным на местности межевым знакам. Необходимость определения при съемке высот характерных точек местности на земельном участке, а также на прилегающих к нему территориях, должна быть указана в задании на выполнение работ [11]».

Межевую съемку можно выполнять с использованием электронного тахометра или GPS-приемника. В первом случае используют чаще всего полярный метод. При этом «к пунктам межевой съемочной сети должны быть «привязаны» не менее чем три характерные точки указанных зданий и сооружений. Для контроля и исключения пропусков «окон» с каждой съемочной станции устанавливают положение нескольких пикетов, определенных с других станций[11].

При использовании электронных тахеометров результаты работы могут быть записаны наблюдателем в процессе съемки в сменный модуль памяти. Результаты измерений записываются в виде: отсчетов по горизонтальному и вертикальному кругам тахеометра, наклонных расстояний или их горизонтальных проложений» [11].

При съемке с использованием GPS-приемника на точку с известными координатами устанавливают «базу» - неподвижную часть. Другой приемник прикрепляют на вешку- это ровер. Ровер устанавливают на каждую съемочную точку и получают ее координаты.

Затем полученные данные отправляются на компьютер и вычерчивается план участка.

1.3.3 Кадастровый этап.

К ним относится:

1) Подготавливаются несколько вариантов перераспределения участков. На количество вариантов влияют пожелания собственника, результаты съемки, местные правила землепользования и застройки. Часто кадастровый инженер и заказчик работ вместе вычерчивают только один вариант перераспределения.

2) Составление протокола и подписание его землепользователями, землевладельцами, арендаторами, залогодержателями [12];

3) формирование межевого плана [12];

4) сдача межевого плана на проверку в орган кадастрового учета [12];

5) получение кадастровых паспортов на образованные земельные участки.

1.3.4 Регистрация права собственности.

Это заключительный этап, к которому переходя после получения кадастрового паспорта. Заказчик подает в регистрационную палату следующий пакет документов:

1) Кадастровые выписки или паспорта на образованные в результате перераспределения земельные участки;

2) Протокол о перераспределение земельных участков, подписанный всеми заинтересованными лицами;

3) Квитанция об оплате государственной пошлины.

Таким образом, кадастровые работы при перераспределении земель включают 4 этапа, на каждом из которых выполняется свой объем работы. Перераспределение земель как техническое действие представляет собой целый комплекс работ, в ходе которого выполняется анализ документов, уточнение и/ или закрепление границ, оформление результатов съемки. Регистрация права собственности является заключительным этапом кадастровых работ, включающим подготовку документов и их подачу в регистрационную палата для получения свидетельств о государственной регистрации права собственности на каждый земельный участок.

2. Физико-географическая и социально-экономическая характеристика объекта

2.1 Физико-географическая характеристика города Вологда Вологодской области

перераспределение земля граница участок

Вологодская область является одним из субъектов Российской Федерации, занимая по площади, которая составляет 144,5 тыс. км 2, 26е место. Расположена на севере Европейской части России в Северо- Западном федеральном округе [20].

На западе соседствует с Новгородской, Ленинградской областями, Республикой Карелией на северо-западе, северным соседом является Архангельская область, а на востоке- Кировская. Костромская и Ярославская области примыкают к Вологодской по южной границе, а Тверская по юго-западной [20].

Рельеф области холмистый: чередуются низменности (Прионежская), гряды (Оларевская, Белозерская) и возвышенности (Андомская, Вепсовская). Много озер, рек. Одной из самых известных рек является Сухона, отличительной чертой которой является смена течения в весенний период [20].

Состоит из 26 районов и 2 городских округов, административный центр- г. Вологда. Большинство населенных пунктов- это поселки, села, деревни, поселки городского типа, из крупных городов можно выделить Вологду, Череповец, Сокол, Великий Устюг и Грязовец. Всего населенных пунктов со статусом города в области насчитывается 15.

Самыми «старыми» муниципальными образованиями области являются: Вологодский район (первое упоминание в 1147 г), Великоустюгский (1212 г) и Устюженский (1257 г).

По оценке на 2017 год численность населения составила 1183,86 тыс. человек, при этом почти 70 % населения проживает в городах.

По населению 39 место, плотность 8,19 чел/ км2.

96, 5% составляет русское население, что выводит область на первое место среди всех регионов Российской Федерации по доле русского населения. Также на северо-западе области проживает еще один коренной народ области- вепсы.

Проблемы Вологодской области:

1. Демография.

Причин этому несколько, основными являются естественная убыль и миграция. В послевоенные годы молодежь старалась покинуть область, чтобы заработать, как правило уезжали на север. Плохая экономическая ситуация заставляет людей уезжать из деревень, что приводит к неравномерному заселению и исчезновению многих населенных пунктов.

2. Экономика.

Экономика области очень зависит от «Северстали», но опора только на одну отрасль не может обеспечивать развития области и стабильной экономики. Цены на черный металл падают, что приводит Вологодчину в кризис. Сельское хозяйство поддерживается только за счет лесозаготовок, т.к. поголовье скота стремительно падает.

3. Социальная сфера, характеризующаяся низкой доступностью

качественных социальных услуг для жителей периферии.

4. Безработица.

2.2 Земельная политика в области перераспределения земель

Вологодская область - это государственно-территориальное образование в составе Российской Федерации. Вологодская область обладает определённой учредительной властью, т.е. имеет право принимать собственный устав, законы, но они не должны противоречить законам федерации. «Устав Вологодской области закрепляет основы правового статуса, обеспечение прав человека и гражданина, а также институты народовластия, экономическую и финансовую основы области, основы социально-культурной политики, организацию государственной власти, административно-территориальное деление и организацию местного самоуправления» [20].

В соответствии с Земельным Кодексом Российской Федерации земля по целевому назначению подразделяется на семь категорий:

Для Вологды характерны, большей частью, земли поселений. Кроме того, имеются земли особо охраняемых территорий, которые, как указывалось выше, имеют особое научное, историко-культурное и иное ценное назначение. Эти земли характерны, в основном, для центра Вологды.

В Вологде выделяется ряд зон (жилые, общественно-деловые, специального назначения, производственные, рекреационные, сельскохозяйственные угодья), к которым относятся земельные участки в соответствии с градостроительным регламентом. Участки отличаются друг от друга не только разрешенным видом застройки, но и ограничениями по использованию. С точки зрения расположения земельных участков на территории Вологды можно выделить 7 основных зон (рисунок 13):

1) Центр. Отнесены предложения земельных участков, расположенных в деловом центре города, ул. Мира, Пр. Победы, Торговая площадь, ул. Ленина.

2) Около центральная часть. В основном представлена объектами, находящимися на ул. Ленинградской, ул. Чехова, ул. Герцена, ул. Зосимовской, набережная 6 Армии.

3) Спальные районы. Относятся земельные участки, предназначенные под многоэтажную жилую застройку район Заречья, Водников, Льнокомбинат, Бывалово, ПЗ ул. Конева, ул. Ленинградская.

4) Придорожный сервис. Имеется ввиду земельные участки, расположенные на основных магистралях, Окружное шоссе, выезды на С. Петербург и Архангельск. Такие участки используются для строительства больших торговых центров («Рио», «Мармелад») и автосалонов.

5) Промышленные объекты в центральной части города. К ним относятся участки, расположенные в начале ул. Гагарина, ул. Товарная, ул. Машиностроительная.

6) Промышленная зона. Представлена участками большой площади, расположенными на окраинах города Вологды: ул. Клубова, ул. Саммера, конец ул. Гагарина, ул. Преображенского, ул. Элеваторная.

7) Пригородная недвижимость. Представлена земельными участками, расположенными в коттеджных поселках города Вологды: Ананьино, Емельяново, Щеглино.

Рисунок 13 - Диаграмма процентного соотношения площадей основных зон города Вологды

На территории Вологодской области действуют различные нормативно-правовые акты, регулирующие земельные отношения. В области перераспределения земельных участков действует административный регламент по предоставлению департаментом имущественных отношений вологодской области государственной услуги по перераспределению земель и земельных участков, находящихся в собственности вологодской области, и земельных участков, находящихся в частной собственности, утвержденным приказом Департамента имущественных отношений Вологодской области от 29 января 2016 года N 3-н. [19]. В этом приказе утверждаются:

1. административный регламент по предоставлению государственной услуги;

2. перечень должностей, на которых возлагается информирование граждан по данному вопросу;

3. перечень должностей, на которых возлагается ответственность за предоставление земельных участков.

Согласно регламенту, порядок рассмотрения заявлений по перераспределению происходит в случаях [19]:

1) перераспределения земельных участков в границах застроенной территории, в отношении которой заключен договор о развитии застроенной территории;

2) в целях приведения границ земельных участков в соответствие с утвержденным проектом межевания (если в результате увеличивается не более чем до установленных предельных максимальных размеров земельных участков);

3) перераспределения земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и земельных участков, находящихся в собственности граждан и предназначенных для ведения личного подсобного хозяйства, огородничества, садоводства, дачного хозяйства, индивидуального жилищного строительства, при условии, что площадь увеличивается в результате этого перераспределения не более чем до установленных предельных максимальных размеров земельных участков;

4) образования земельных участков для размещения объектов капитального строительства.

Специалист Департамента, ответственный за информирование, принимает все необходимые меры для предоставления полного и оперативного ответа на поставленные вопросы, в том числе с привлечением других специалистов. Информирование возможно:

-при личном прием;

-связь (телефон, электронная почта);

-СМИ (радио, телевидение, газеты, журналы);

-информационный стенд.

При невозможности специалиста ответить сразу, он может попросить связаться с ним позже, в оговоренное время, перезвонить самостоятельно, отправить информацию на электронную почту. При обращении можно получить информацию о необходимых документах для предоставления в департамент или МФЦ, процедурах, сроках.

Для предоставления Департаментом государственной услуги заявитель представляет в Департамент заявление о перераспределении земельных участков, где кроме своих данных должен указать кадастровые номера участков, которые хочет перераспределить, реквизиты утвержденного проекта межевания территории, а также способ связи с ним.

К заявлению обязательно прикладываются копии документа, удостоверяющий личность заявителя, правоустанавливающих или правоудостоверяющих документов на земельный участок, схему расположения земельного участка на кадастровом плане территории.

Процедура состоит из нескольких этапов: сначала заявление принимается и подлежит обязательной регистрации, затем оно рассматривается и принимается решение: положительное или отрицательное. Третий этап заключается в выдаче результатов процедуры.
Результатами являются распоряжение Департамента об утверждении представленной схемы, согласия на перераспределение или же отказ и возврат заявления.

Работа на всех трех этапах должна быть выполнена в течение 30 календарных дней и осуществлена бесплатно.

Кроме этого регламента существуют и многие другие нормативно- правовые акты, регулирующие кадастровую деятельность в области перераспределения земельных участков. Так, предельные максимальные и минимальные размеры земельного участка определяются правилами землепользования и застройки. Различные регламенты устанавливают сроки и порядок утверждения схемы территориального планирования, осуществления земельного контроля, прекращение права постоянного (бессрочного) пользования или права пожизненного наследуемого владения земельными участками, находящимися в муниципальной собственности Вологодского муниципального района.

2.3 Характеристика перераспределяемых и образованных земельных участков

Перераспределяемые земельные участки расположены по адресу г. Вологда, Кривой переулок (рисунок 14).

Рисунок 14 - расположение перераспределяемых участков: обозначены стрелками

Земельные участки расположены в спальном районе Вологды- Заречье. В соответствии с ПЗЗ г. Вологды расположены в зоне Ж-1 (малоэтажная застройка).

Под малоэтажной застройкой понимаются жилые дома (в том числе индивидуальные) этажностью 1-3 этажа. Процент застройки не должен превышать 30% и 50% для индивидуальных жилых домов. Предельные размеры участка 0,06 га- 0,15 га .

Участки находятся в пяти минутах ходьбы от остановки общественного транспорта, где останавливаются автобусы и троллейбусы маршрутов 4 (троллейбус), 36, 16, 22, 9, 23, 8, 30, 42, 28.

Рядом расположена школа №11, Вологодский колледж сервиса, детский сад «Медвежонок».

Кривой переулок «идет» от улицы Чернышевского и упирается в улицу Горького, где стоит местная религиозная организация- общество мусульман. Протяженность переулка примерно 500 метров. Квартал, в котором расположен переулок имеет разнообразную застройку: здесь есть индивидуальные жилые дома (двухэтажные коттеджи из дерева и кирпича, а также деревянные одноэтажные домики) старые двухэтажные деревянные многоквартирные дома, многие из которых или сгорели, или находятся в аварийном состоянии. Квартал расположен в нескольких зонах: Ж-1, Ж-2 (ул. Некрасова), ЦС-2 (зона объектов высшего и среднего образования).

2.3.1 Характеристика земельного участка с кадастровым номером 35:24:0304005:776

Данный участок находится в долевой собственности, доли обоих правообладателей одинаковы и равны 523/1046. Категория земель: земли населенных пунктов; разрешенное использование: для эксплуатации и обслуживания индивидуального жилого дома.

Площадь участка составляла до перераспределения 1046 +/- 11 кв.м., кадастровая стоимость 2132438,36 руб.

Площадь участка после перераспределения составляет 1050, +/-6,06 кв.м., кадастровая стоимость 1209106,50 руб.

На земельном участке имеется объект капитального строительства (рисунок 15) - жилой дом с кадастровым номером 35:24:0304005:130, сведения о котором внесены в ЕГРН 24.11.2011. Площадь дома составляет 283,3 кв.м.

Введен в эксплуатацию в 2007 году. Материал наружных стен- легкобетонные панели. Кадастровая стоимость дома составляет 4078194, 16 руб.



Рисунок 15 - расположение объекта недвижимости на земельном участке 35:24:0304005:776.

2.3.2 Характеристика земельного участка с кадастровым номером 35:24:0304005:777

Данный участок находится в долевой собственности, доли четырех правообладателей одинаковы и равны 1394/ 10148, доля пятого правообладателя 4572/10148. Категория земель: земли населенных пунктов; разрешенное использование: малоэтажные жилые дома. Доля в праве пропорциональна размеру общей площади помещения.

Площадь участка составляла до перераспределения 750 +/- 10 кв.м., кадастровая стоимость 1528995 руб.

Площадь участка после перераспределения составляет 746 +/-5,52 кв.м., кадастровая стоимость 859041,38 руб.

На земельном участке имеется объект капитального строительства (рисунок 16) - жилой дом с кадастровым номером 35:24:0304005:558, сведения о котором внесены в ЕГРН 14.01.2013. Площадь дома составляет 253,7 кв.м. Количество этажей - 2. Введен в эксплуатацию в 2012 году. Материал наружных стен- кирпич. Кадастровая стоимость дома составляет 8136911,83 руб.



Рисунок 16- расположение объекта недвижимости на земельном участке 35:24:0304005:777

3. Кадастровые работы в связи с перераспределением земельных участков к№ 35:24:0304005:87 и к№ 35:24:0304005:108

3.1 Подготовительные работы

«Кадастровые работы - это деятельность по сбору и воспроизведению в документальном виде сведений об объектах недвижимости, либо об их частях, необходимых для дальнейшего их кадастрового учета с последующей государственной регистрацией прав на объект недвижимости с целью образования, изменения или прекращения объектов недвижимости [7]».

Перераспределение земельных участков включает не только геодезические работы, но и оформление документации. Поэтому перераспределение можно назвать также юридическим процессом.

Первым этапом подготовительных работ является заключение с заказчиком договора подряда на выполнение работ.

Договор подряда представляет собой документ, в соответствии с которым одна из сторон (подрядчик) обязуется выполнить работы по заданию другой стороны (заказчика) и предоставить в условленный срок, а заказчик обязуется принять и оплатить работы.

Договор состоит из нескольких пунктов:

1. Предмет договора. В этом пункте прописывается вид работ. Заказчик обязуется предоставить подрядчику все необходимые материалы (документы), копии которых могут быть приложены к договору. Также приложениями к договору подряда могут быть календарный план работ и перечень оборудования.

Важной особенностью этого подпункта является то, что здесь прописываются гарантии, что заказчик обладает всеми необходимыми документами и разрешениями на проведение работ, а подрядчик документами, позволяющим ему проводить работы.

Объем работ может быть прописан как в самом договоре, так и в приложении к нему.

2. Сроки действия договора. Договор может вступать в силу со дня подписания и до момента постановки новых земельных участков на учет или же до дня передачи межевого плана заказчику.

Во втором случае кадастровый инженер не обязан исправлять ошибки и неточности в межевом плане, если участки не поставят на учет.

3. Сроки выполнения работ. Согласно календарному плану, который является одним из приложений, прописывается каждый этап работы. В ряде случаев в этом пункте договора есть оговорка, так называемый «форс-мажор», в связи с которым срок выполнения работ может увеличиваться. Условия такого «форс-мажора» должны быть так же прописаны и в большинстве случаев определяются подрядчиком.

4. Стоимость. В договоре прописывается итоговая сумма и процент, который необходимо заплатить заказчику в качестве предоплаты.

5. Порядок сдачи и приемки работ. В этом пункте прописываются сроки и способы извещения заказчика о выполнении работ, а также сроки принятия заказчиком результатов.

6. Ответственность сторон.

7. Разрешение споров.

Второй этап работ - это сбор необходимых документов, их анализ, заказ выписок из Росреестра.

Для работы с земельными участками участков К№ 35:24:0304005:87 и К№ 35:24:0304005:108 через сайт Росреестра были заказаны следующие документы:

1) Кадастровый план территории, состоящий из нескольких разделов (КПТ 1.1 - КПТ 4), в каждом из которых содержится определенная информация о кадастровом квартале;

2) Кадастровые выписки на земельные участки;

3) Выписки на объекты недвижимости (квартиры)

В КПТ 1.1 отображается информация о всех земельных участках, расположенных в границах кадастрового квартала 35:24:0304006, площадь которого составляет 19,01 га. В соответствии с данным документом, число земельных участков в указанном квартале- 89, в том числе земельные участки, отведенные под улично-дорожную сеть, для обслуживания жилого дома, под физкультурно-оздоровительные учреждения, объекты среднего и профессионального образования, под среднеэтажные и малоэтажные дома, автостоянки и прочим разрешенным использованием.