Особенности применения проекта правил землепользования и застройки на примере д. Маурино

8. При прокладке коммуникаций по благоустроенным территориям в проектах должны предусматриваться объемы и мероприятия по качественному восстановлению благоустройства в первоначальном объеме, в том числе и озеленению, которые должны быть согласованы с владельцами этих территорий и осуществлены за счет заказчика до ввода в эксплуатацию данного объекта.

9. Владельцы подземных и наземных коммуникаций обязаны иметь достоверную и полную документацию по принадлежащим им сетям и сооружениям и в установленные сроки передавать в орган архитектуры и градостроительства администрации поселения документы об изменениях, связанных с их проектированием, строительством.

10. При прокладке сетей заказчик обязан выполнить: разбивку на местности осей прокладываемых трасс инженерных коммуникаций в соответствии с рабочими чертежами; исполнительную съемку проложенных трасс инженерных коммуникаций до приема их в эксплуатацию.

11. В целях обеспечения нормативной долговечности металлических трубопроводов, кроме пассивной защиты их от коррозии, предусматривается электрохимическая защита от блуждающих токов, проектирование и строительство которой должно осуществляться организациями, имеющими соответствующую лицензию, а эксплуатация - специализированной службой.

12. Проектная документация на строительство и реконструкцию инженерных коммуникаций и сооружений должна соответствовать требованиям норм обеспечения объектов капитального строительства современными коммунальными услугами и действующим санитарным нормам, СНиП, ГОСТ и другим нормативным правовым актам.

13. Проекты инженерных сетей разрабатываются по техническим условиям эксплуатирующих организаций на основании архитектурно-планировочного задания, выданного органом архитектуры и градостроительства. Организации, выдавшие технические условия, несут ответственность в установленном порядке за их техническую целесообразность и эффективность.

14. При разработке рабочей документации отдельной транзитной или магистральной коммуникации должен учитываться проект строительства, реконструкции, благоустройства улицы, по которой намечена прокладка сети, а также ранее разработанные или разрабатываемые проекты на размещение других инженерных сетей и объектов инженерной инфраструктуры.

15. Проектирование инженерных коммуникаций следует производить только на реальной современной топографической основе М 1:500, выданной или согласованной госслужбой органа архитектуры и градостроительства.

16. Производство земляных работ, связанных с прокладкой инженерных сетей на территории поселения, выполняется в соответствии с утвержденным проектом организации строительства и Правилами благоустройства и содержания территории поселения.

17. Земляные работы, связанные с прокладкой и переустройством инженерных коммуникаций, могут производиться только после получения разрешения на производство работ в порядке, установленном нормативными правовыми актами органов местного самоуправления.

18. До начала строительных работ по прокладке магистральных инженерных сетей заказчик обязан: оформить предоставление земельного участка для строительства магистральных сетей и сооружений; получить разрешение или согласование трассы от государственного органа в области охраны окружающей среды; произвести разбивку в натуре осей прокладываемых внутриквартальных сетей в соответствии с рабочими чертежами.

19. Ответственность за сохранность геодезических знаков, зеленых насаждений, элементов благоустройства в районе выполнения работ возлагается на производителя работ.

20. До сдачи в эксплуатацию инженерных сетей и сооружений заказчик обязан выполнить исполнительную съемку подземных коммуникаций и передать её в орган архитектуры и градостроительства поселения.

21. Финансирование строительства внутриквартальных и магистральных сетей, головных и концевых инженерных сооружений осуществляется из бюджетов всех уровней, внебюджетных источников, средств заказчиков (инвесторов), а также из средств энергоснабжающих организаций, направляемых на развитие собственной материальной базы.

Особенности застройки и землепользования на территориях зон транспортной инфраструктуры

1. Зоны транспортной инфраструктуры предназначены для размещения и функционирования сооружений и коммуникаций железнодорожного и автомобильного транспорта.

2. Границы зон транспортной инфраструктуры, как правило, совпадают с красными линиями или границами полос отвода железных дорог.

3. В состав зон транспортной инфраструктуры включаются территории улично-дорожной сети, крупных транспортных развязок, а также допускается размещение конструктивных элементов дорожно-транспортных сооружений (опор путепроводов, лестничных и пандусных сходов подземных и наземных пешеходных переходов, павильонов на остановочных пунктах общественного транспорта).

4. Улично-дорожная сеть городского, сельского поселения представляет собой систему улиц, дорог, проездов и транспортных сооружений, предназначенных для транспортного и пешеходного движения.

5. Планирование, проектирование, строительство и реконструкция дорожно-транспортной инфраструктуры поселения (улиц, дорог, площадей, линий железных дорог, путепроводов, транспортных развязок) осуществляются на основе утвержденного генерального плана поселения, схемой территориального планирования Омской области, схемой территориального планирования РФ, а также с учетом размещения объектов капитального строительства федерального и областного значения.

6. Территории магистральных улиц и проездов в границах красных линий предназначены для строительства поселковых транспортных и инженерных коммуникаций, благоустройства и озеленения.

7. Внутриквартальные проезды, подъездные пути предназначены для обеспечения транспортной связи с объектами, размещенными на внутриквартальной территории, с транспортными магистралями и разрабатываются в составе проекта планировки или межевания квартала (микрорайона). При размещении объекта, не предусмотренного ранее разработанным проектом планировки, подъездные пути и проезды, необходимые для строительства и эксплуатации объекта выполняются за счет застройщика. Проектная документация на строительство внеплощадочных подъездов и сооружений разрабатывается и согласовывается в составе документации на объект в целом.

8. При осуществлении работ по развитию улично-дорожной сети, других объектов транспортного назначения, финансируемых за счет федерального, областного бюджета или бюджета поселения, расходы по выносу из зон строительства инженерных сетей и коммуникаций, находящихся на балансе предприятий, организаций и учреждений, предусматриваются в рамках реализуемых проектов.

9. При прокладке новых железнодорожных линий на территории поселения тип пересечения с другими транспортными и инженерными коммуникациями должен согласовываться с органом архитектуры и градостроительства.

10. Территории зон транспортной инфраструктуры, как правило, относятся к землям общего пользования, за исключением земельных участков, предоставляемых предприятиям, учреждениям и организациям железнодорожного и автомобильного транспорта для осуществления возложенных на них специальных задач по эксплуатации, содержанию, строительству, реконструкции, ремонту, развитию подземных и наземных зданий, строений и сооружений.

Особенности застройки и землепользования на территориях рекреационных зон

1. Рекреационные зоны предназначены для организации мест отдыха населения и включают в себя парки, сады, городские, сельские леса, лесопарки и другие природные объекты.

2. Границы рекреационных зон устанавливаются по красным линиям, а также другим линиям градостроительного регулирования в соответствии с утвержденной градостроительной документацией.

3. На территориях рекреационных зон допускается ограниченная хозяйственная деятельность в соответствии с установленным для них особым правовым режимом.

4. Для обеспечения режима функционирования рекреационных территорий могут устанавливаться охранные зоны с запрещением в пределах этих зон деятельности, отрицательно влияющей на природные комплексы охраняемых территорий. Границы охранных зон устанавливаются генеральным планом и фиксируются на карте градостроительного зонирования настоящих Правил.

5. Земельные участки в пределах охранных зон у собственников, владельцев, пользователей и арендаторов не изымаются и используются ими с соблюдением установленного для этих земельных участков особого правового режима.

Особенности застройки и землепользования зон резервного фонда поселковых земель.

1. Зоны резервного фонда поселковых земель предназначены для перспективного освоения в соответствии с утвержденной градостроительной документацией.

2. В состав зон резервного фонда поселковых земель включаются: территории, зарезервированные под перспективное развитие в соответствии с генеральным планом поселения, под уникальные объекты или объекты социально-гарантированного минимума; территории, выявленные для дополнительного использования; территории, используемые с нарушением установленного разрешенного использования, подлежащие изъятию.

3. Территории указанных зон могут быть использованы для размещения временных объектов с разрешения администрации поселения до принятия решения об их освоении и переводе в соответствующий вид территориальной зоны.

4. Границы зон резервного фонда поселковых земель определяются картами градостроительного зонирования. Разрешенное использование конкретных территориальных зон резервного фонда устанавливается градостроительным регламентом, утвержденным настоящими Правилами.

5. При принятии решения о предоставлении земельных участков, входящих в состав зон резервного фонда поселковых земель, соответствующие территории переводятся в другой вид территориальных зон в соответствии с их установленным разрешенным использованием.

6. Информация о резервном фонде поселковых земель является открытой и может быть предоставлена по заявке заинтересованного лица в установленном порядке структурными подразделениями администрации поселения.

Границы зон с особыми условиями использования территорий, границы территорий объектов культурного наследия, устанавливаемые в соответствии с законодательством Российской Федерации, могут не совпадать с границами территориальных зон[30].

2.2.2 Порядок установления территориальных зон

При подготовке правил землепользования и застройки границы территориальных зон устанавливаются с учетом:

1) возможности сочетания в пределах одной территориальной зоны различных видов существующего и планируемого использования земельных участков;

2) функциональных зон и параметров их планируемого развития, определенных генеральным планом поселения (за исключением случая, установленного частью 6 статьи 18 настоящего Кодекса), генеральным планом городского округа, схемой территориального планирования муниципального района;

3) определенных настоящим Кодексом территориальных зон;

4) сложившейся планировки территории и существующего землепользования;

5) планируемых изменений границ земель различных категорий;

6) предотвращения возможности причинения вреда объектам капитального строительства, расположенным на смежных земельных участках;

7) историко-культурного опорного плана исторического поселения федерального значения или историко-культурного опорного плана исторического поселения регионального значения.

Границы территориальных зон могут устанавливаться по:

1) линиям магистралей, улиц, проездов, разделяющим транспортные потоки противоположных направлений;

2) красным линиям;

3) границам земельных участков;

4) границам населенных пунктов в пределах муниципальных образований;

5) границам муниципальных образований, в том числе границам внутригородских территорий городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга;

6) естественным границам природных объектов;

7) иным границам.

2.3 Порядок согласования и утверждения правил землепользования и застройки

Проекты правил землепользования и застройки подготавливаются:

- на основании и с учетом решений соответствующих генеральных планов поселений, городских округов;

- применительно к территориям (частям территорий) поселений в составе муниципальных районов и городских округов.

В проектах правил землепользования и застройки могут уточняться решения генеральных планов, отображенные на карте целевых функциональных зон, применительно к границам и назначению этих зон при условии недопущения несоответствий с:

- правовыми актами территориального планирования Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, утвержденной документацией по планировке территории и проектной документацией, выполненной по заказу Российской Федерации, субъектов Российской Федерации;

- техническими регламентами по размещению, проектированию и строительству объектов недвижимости.

Правила землепользования и застройки могут быть подготовлены и приняты при отсутствии генерального плана поселения, городского округа на основе утвержденной концепции правового зонирования городского округа, поселения, которая включает:

- текстуальное описание планируемых решений по развитию территории муниципального образования;

- картографические материалы (карту существующего землепользования, карту запрещений и ограничений использования территории, карту целевых функциональных зон).

Концепция правового зонирования городского округа, поселения подготавливается применительно ко всей территории соответственно городского округа, поселения либо части городского округа, поселения.

Подготовка, согласование и утверждение концепции правового зонирования городского округа, поселения осуществляются в порядке и сроки, установленные статьей 16 настоящего Кодекса для подготовки, согласования и утверждения генеральных планов городского округа, поселения.

На основе утвержденной концепции правового зонирования городского округа, поселения подготавливается проект правил землепользования и застройки применительно ко всей территории городского округа, поселения либо их части[13].

Глава муниципального образования (городского округа, поселения в составе муниципального района) принимает решение и обеспечивает опубликование решения о подготовке правил землепользования и застройки, в котором:

- утверждается состав и порядок деятельности комиссии по обеспечению подготовки, принятия и применения правил землепользования и застройки;

- определяется последовательность действий по территориальному распространению правового зонирования применительно к различным частям муниципального образования;

-устанавливаются этапы и сроки работ;

- определяются другие вопросы организации работ.

В Комиссию включаются представители органов местного самоуправления, общественных объединений, граждане, представляющие интересы правообладателей недвижимости. Комиссия обеспечивает:

-подготовку проекта правил землепользования и застройки;

-проверку проекта правил на соответствие генеральному плану, техническим регламентам по размещению, проектированию и строительству объектов недвижимости;

-согласование проекта правил органами местного самоуправления;

-обсуждение проекта правил с населением посредством организации и проведения публичных слушаний.

Комиссия направляет проект правил и материалы, обосновывающие предлагаемые решения, главе муниципального образования.

В решении главы муниципального образования о подготовке правил землепользования и застройки может устанавливаться, что карта правового зонирования подготавливается применительно:

-ко всей территории муниципального образования;

- к ее части (частям) с последующим распространением границ действия карты правового зонирования на оставшиеся части территории путем подготовки предложений о внесении изменений и дополнений в действующие правила землепользования и застройки.

В указанном решении:

- должно быть указано, что виды разрешенного использования недвижимости устанавливаются применительно ко всем территориальным зонам, отображаемым на карте правового зонирования, за исключением определенных настоящим Кодексом категорий земель и зон, применительно к которым градостроительные регламенты не устанавливаются;

- может быть указано, что предельные параметры разрешенного строительства устанавливаются применительно: ко всем территориальным зонам, отображаемым на карте правового зонирования; не ко всем территориальным зонам, но с последующим включением этих параметров в действующие правила землепользования и застройки в порядке внесения в них изменений и дополнений[15].

Комиссия представляет главе муниципального образования согласованный с органами местного самоуправления проект правил землепользования и застройки.

Глава муниципального образования:

- принимает решение и обеспечивает опубликование решения о проведении публичных слушаний проекта правил землепользования и застройки;

- обеспечивает опубликование проекта правил землепользования и застройки.

Продолжительность публичных слушаний проекта правил землепользования и застройки устанавливается не менее двух месяцев и не более четырех месяцев со дня его опубликования.

Публичные слушания проекта правил землепользования и застройки проводятся в соответствии со статьей 23 настоящего Кодекса.

По завершении публичных слушаний комиссия должна с учетом результатов публичных слушаний обеспечить внесение изменений и дополнений в проект правил землепользования и застройки и представить его главе муниципального образования[27].

Глава муниципального образования в течение двадцати дней после передачи ему проекта правил землепользования и застройки должен принять решение:

- о направлении проекта правил представительному органу местного самоуправления;

- о доработке проекта правил с указанием даты его повторного представления.

Правила землепользования и застройки принимаются представительным органом местного самоуправления и вступают в силу в день их официального опубликования (обнародования), если иное не указано в решении о принятии правил, но не позднее двух месяцев после принятия указанного решения.

В течение одного месяца со дня принятия правил землепользования и застройки Комиссия должна разместить правила землепользования и застройки в муниципальной системе информационного обеспечения градостроительной деятельности.

Физические и юридические лица вправе обжаловать решение о принятии правил землепользования и застройки в судебном порядке в течение трех месяцев после вступления правил землепользования и застройки в силу. Основанием для такого обжалования является:

- несоответствие правил землепользования и застройки общественным интересам;

- нарушение порядка подготовки и публичных слушаний проекта правил землепользования и застройки;

- ущемление прав физических и юридических лиц, выразившееся в невозможности использования по назначению принадлежащих им объектов недвижимости или в существенном снижении стоимости объектов недвижимости.

Российская Федерация, субъекты Российской Федерации вправе обжаловать решение о принятии правил землепользования и застройки в судебном порядке.

Основанием для такого обжалования является несоответствие правил землепользования и застройки принятым ранее дня вступления правил в силу правовым актам территориального планирования Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, градостроительной и проектной документации, выполненной по заказу Российской Федерации, субъектов Российской Федерации.

2.3.1 Порядок внесения изменений в правила землепользования и застройки

Внесение изменений в правила землепользования и застройки осуществляется в порядке, предусмотренном статьями 31 и 32 настоящего Кодекса РФ[25].

Основаниями для рассмотрения главой местной администрации вопроса о внесении изменений в правила землепользования и застройки являются:

1) несоответствие правил землепользования и застройки генеральному плану поселения, генеральному плану городского округа, схеме территориального планирования муниципального района, возникшее в результате внесения в такие генеральные планы или схему территориального планирования муниципального района изменений;

2) поступление предложений об изменении границ территориальных зон, изменении градостроительных регламентов.

Предложения о внесении изменений в правила землепользования и застройки в комиссию направляются:

1) федеральными органами исполнительной власти в случаях, если правила землепользования и застройки могут воспрепятствовать функционированию, размещению объектов капитального строительства федерального значения;

2) органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации в случаях, если правила землепользования и застройки могут воспрепятствовать функционированию, размещению объектов капитального строительства регионального значения;

3) органами местного самоуправления муниципального района в случаях, если правила землепользования и застройки могут воспрепятствовать функционированию, размещению объектов капитального строительства местного значения;

4) органами местного самоуправления в случаях, если необходимо совершенствовать порядок регулирования землепользования и застройки на соответствующих территории поселения, территории городского округа, межселенных территориях;

5) физическими или юридическими лицами в инициативном порядке либо в случаях, если в результате применения правил землепользования и застройки земельные участки и объекты капитального строительства не используются эффективно, причиняется вред их правообладателям, снижается стоимость земельных участков и объектов капитального строительства, не реализуются права и законные интересы граждан и их объединений.

Комиссия в течение тридцати дней со дня поступления предложения о внесении изменения в правила землепользования и застройки осуществляет подготовку заключения, в котором содержатся рекомендации о внесении в соответствии с поступившим предложением изменения в правила землепользования и застройки или об отклонении такого предложения с указанием причин отклонения, и направляет это заключение главе местной администрации.

Глава местной администрации с учетом рекомендаций, содержащихся в заключении комиссии, в течение тридцати дней принимает решение о подготовке проекта о внесении изменения в правила землепользования и застройки или об отклонении предложения о внесении изменения в данные правила с указанием причин отклонения и направляет копию такого решения заявителям[1].

2.4 Порядок применения градостроительных регламентов и виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства

Градостроительным регламентом определяется правовой режим земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе их застройки и последующей эксплуатации объектов капитального строительства.

Градостроительные регламенты устанавливаются с учетом:

1) фактического использования земельных участков и объектов капитального строительства в границах территориальной зоны;

2) возможности сочетания в пределах одной территориальной зоны различных видов существующего и планируемого использования земельных участков и объектов капитального строительства;

3) функциональных зон и характеристик их планируемого развития, определенных документами территориального планирования муниципальных образований;

4) видов территориальных зон;

5) требований охраны объектов культурного наследия, а также особо охраняемых природных территорий, иных природных объектов.

Действие градостроительного регламента распространяется в равной мере на все земельные участки и объекты капитального строительства, расположенные в пределах границ территориальной зоны, обозначенной на карте градостроительного зонирования[6].

Действие градостроительного регламента не распространяется на земельные участки:

1) в границах территорий памятников и ансамблей, включенных в единый государственный реестр объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации, а также в границах территорий памятников или ансамблей, которые являются вновь выявленными объектами культурного наследия и решения о режиме содержания, параметрах реставрации, консервации, воссоздания, ремонта и приспособлении которых принимаются в порядке, установленном законодательством Российской Федерации об охране объектов культурного наследия;

2) в границах территорий общего пользования;

3) занятые линейными объектами;

4) предоставленные для добычи полезных ископаемых.

Применительно к территориям исторических поселений, достопримечательных мест, землям лечебно-оздоровительных местностей и курортов, зонам с особыми условиями использования территорий градостроительные регламенты устанавливаются в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Градостроительные регламенты не устанавливаются для земель лесного фонда, земель, покрытых поверхностными водами, земель запаса, земель особо охраняемых природных территорий (за исключением земель лечебно-оздоровительных местностей и курортов), сельскохозяйственных угодий в составе земель сельскохозяйственного назначения, земельных участков, расположенных в границах особых экономических зон.

Использование земельных участков, на которые действие градостроительных регламентов не распространяется или для которых градостроительные регламенты не устанавливаются, определяется уполномоченными федеральными органами исполнительной власти, уполномоченными органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации или уполномоченными органами местного самоуправления в соответствии с федеральными законами. Использование земельных участков в границах особых экономических зон определяется органами управления особыми экономическими зонами.

Земельные участки или объекты капитального строительства, виды разрешенного использования, предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры и предельные параметры которых не соответствуют градостроительному регламенту, могут использоваться без установления срока приведения их в соответствие с градостроительным регламентом, за исключением случаев, если использование таких земельных участков и объектов капитального строительства опасно для жизни или здоровья человека, для окружающей среды, объектов культурного наследия[12].

Изменение видов разрешенного использования указанных земельных участков и объектов капитального строительства может осуществляться путем приведения их в соответствие с видами разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства, установленными градостроительным регламентом.

В случае, если использование указанных в части 8 настоящей статьи земельных участков и объектов капитального строительства продолжается и опасно для жизни или здоровья человека, для окружающей среды, объектов культурного наследия, в соответствии с федеральными законами может быть наложен запрет на использование таких земельных участков и объектов.

Виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства

1. Разрешенное использование земельных участков и объектов капитального строительства может быть следующих видов:

1) основные виды разрешенного использования;

2) условно разрешенные виды использования;

3) вспомогательные виды разрешенного использования, допустимые только в качестве дополнительных по отношению к основным видам разрешенного использования и условно разрешенным видам использования и осуществляемые совместно с ними.

2. Применительно к каждой территориальной зоне устанавливаются виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства.

3. Изменение одного вида разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства на другой вид такого использования осуществляется в соответствии с градостроительным регламентом при условии соблюдения требований технических регламентов.

4. Основные и вспомогательные виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства правообладателями земельных участков и объектов капитального строительства, за исключением органов государственной власти, органов местного самоуправления, государственных и муниципальных учреждений, государственных и муниципальных унитарных предприятий, выбираются самостоятельно без дополнительных разрешений и согласования.

5. Решения об изменении одного вида разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства, расположенных на землях, на которые действие градостроительных регламентов не распространяется или для которых градостроительные регламенты не устанавливаются, на другой вид такого использования принимаются в соответствии с федеральными законами.

6. Предоставление разрешения на условно разрешенный вид использования земельного участка или объекта капитального строительства осуществляется в порядке, предусмотренном статьей 39 настоящего Кодекса.

7. Физическое или юридическое лицо вправе оспорить в суде решение о предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования земельного участка или объекта капитального строительства либо об отказе в предоставлении такого разрешения[3].

84

3. ОСОБЕННОСТИ ПРИМЕНЕНИЯ ПРОЕКТА ПРАВИЛ ЗЕМЛЕПОЛЬЗОВАНИЯ И ЗАСТРОЙКИ НА ПРИМЕРЕ Д. МАУРИНО ПОДЛЕСНОГО СЕЛЬСКОГО ПОСЕЛЕНИЯ ВОЛОГОДСКОГО МУНИЦИПАЛЬНОГО РАЙОНА

3.1 Анализ инженерно-экологических условий развития территории

По природно-экономическому делению поселение относится к степной зоне и располагает разнообразными естественными природными ресурсами. Прежде всего, это земельные ресурсы, пригодные для ведения сельского хозяйства, водные ресурсы.

Плодородные земли дают возможность для интенсивного ведения сельскохозяйственного производства, животноводством, а также ведением промышленного и жилищного строительства, других видов экономической деятельности[20].

Местность территории поселения характеризуется в основном пологоволнистой равниной. Понижения открытые, дренированные, но иногда избыточно увлажненные. Склоны не имеют определенной ориентировки, направлены обычно в сторону рек и ручьев. Относительные колебания высот от 1 до 4-5 метров, уклоны 3-8 градусов. Все верхние воды собираются в речную сеть, но частично застаиваются на участках со слабым склоном. Грунтовые воды находятся на глубине 5-10 метров от поверхности почвы.

Рельеф рассматриваемой территории полого - холмистый и, в целом, носит спокойный характер. Перепад высот колеблется от 110 до 190 м БС.

Подлесное сельское поселение располагает богатыми водными ресурсами. Гидросеть представлена: реками Вологда, Сухона, Лежа, Камела, Лихтошь и Лоста; озерами: Черное, Гагарье, Гридино, Коковское и другими на северо-востоке.

Территория исчерчена балками, оврагами, протекает большое количество ручьев. С севера - запада по границе Поселенья протекает р. Вологда, общая протяженность реки - 155 км. В нее впадает река Протока Окольная Сухона, протяженностью 11 км. Через все поселенье протекает река Лоста, протяженностью 38 км с водохранилищем в районе п. Надеево с объёмом воды 849 м3 и нормальным уровнем воды 155.6 м.

Северная часть поселенья имеет пониженный рельеф, заболоченную местность, здесь наблюдаются множество озер. В бассейне реки Протока Окольная Сухона находится озеро Кековское, общая площадь которого составляет 60 га.

Ориентируясь на специфику строения территории Подлесного сельского поселения, строительство населенных пунктов велось, в основном, в южной, возвышенной территории поселения, где инженерно-геологические условия территории - удовлетворительные. Возведение зданий и сооружений возможно на естественных основаниях[22].

Ландшафтное окружение в границах Подлесного сельского поселения представляет самостоятельную ценность, безусловно, важную для сохранения пейзажного ряда и исторического облика населенных пунктов.

Следует отметить, что оценка ландшафтного окружения территории градостроительного планирования велась чисто визуальными методами. При этом «тонкие» детали строения поверхности рыхлых пластовых аккумулятивных равнин, оказывающие, как показал опыт, значительное влияние на условия существования поселковых структур, оставались без должного внимания, поскольку отсутствовали адекватные методы анализа. Между тем, в условиях измененного рельефа деревни, выявление границ даже крупных генетических поверхностей литогенной основы ландшафта представляет собой весьма сложную и затратную задачу. Многовековое выравнивание, осуществлявшееся на разных стадиях освоения, сопровождавшееся накоплением культурного слоя, уничтожением положительных и засыпкой отрицательных форм рельефа, а также погребением элементов естественной дренажной сети привело к ситуации, когда на местности границы между морфолитосистемами могут быть трассированы лишь на основе применения метода морфодинамического анализа.

Базовой картой и, одновременно, исходным материалом для морфодинамического анализа является карта изогипс территории.

Долины основных рек поселения представляют одну из основных безусловных пейзажных достопримечательностей окружения территории поселения. Сформировавшиеся здесь живописные картины самосевных насаждений ограниченно чередуются с участками пойменных лугов, которые в течении вегетационного периода имеют разный цветовой аспект - от сочно темно-зеленого влажных межгривных понижений до светло-зеленого грив и навеянных дюн.

Особенностью населенных пунктов Подлесного сельского поселения, подчеркивающей рисунок исторической композиции кварталов, является сохранившаяся система полосных уличных насаждений. Заложенная в 1960 - 1970-е гг. двадцатого века, она включает в основном быстро растущие, но и быстро стареющие породы - тополя, березы, липы, рябины, сирени, лиственницы, клена, акации. Формирование полосных насаждений кроной возле общественных зданий и торговых центров, перспективно использование декоративных хвойников - лиственницы, туи.

По мере увеличения нагрузки на опушечные ареалы леса они будут нуждаться в предваряющем обустройстве фиксированных мест отдыха и трасс перемещения. Такого рода обустройство должно быть начато уже в настоящее время[20].

3.1.1Особенности применения проекта правил землепользования и застройки

В последние годы наблюдается настоящий строительный бум. Возводятся новые промышленные, офисные, торговые и жилые здания. Чтобы этот процесс не был стихийным и протекал упорядоченно, его необходимо регламентировать. Для этого необходимо разработать для каждого населенного пункта генеральный план его развития. До его принятия вся градостроительная деятельность должна регулироваться правилами землепользования и застройки (ПЗЗ), которые также разрабатываются для каждого населенного пункта. В соответствии со статьей 1 Градостроительного кодекса правила землепользования и застройки - это документ градостроительного зонирования, который утверждается нормативными правовыми актами органов местного самоуправления и в котором устанавливаются территориальные зоны, градостроительные регламенты, порядок применения такого документа и порядок внесения в него изменений. Правила землепользования и застройки разрабатываются по территориальному принципу. Во многом, они основываются на том, как исторически сложилась застройка того или иного населенного пункта. Практически в каждом из них имеются промышленные, торговые, жилые зоны, зоны отдыха и рекреации [6].

Для каждого участка территории населенного пункта ПЗЗ определяет целевое назначение и регламентирует его использование. Вся территория населенного пункта, таким образом, поделена на участки, в каждом из которых, в соответствии с его назначением, действуют свои, особые правила застройки и ограничения на нее.

Правила землепользования принимаются в процессе публичных слушаний, в которых могут принять участие как предприятия, расположенные на территории данного населенного пункта, так и физические лица, проживающие в нем. Предполагается, что при их разработке и утверждении должны учитываются интересы всех тех, кто заинтересован в рациональном и безопасном использовании территории всего населенного пункта. Это процедура достаточно демократичная и на то, как будут использоваться муниципальные территории, может повлиять решение большинства граждан.

Правила застройки территории для определенных зон могут включать ограничения на площадь, количество этажей и целевое назначение строящихся новых зданий. Эти ограничения позволяют регулировать застройку и вести ее в соответствии с общими архитектурными решениями, характерными для данной территории. Они позволяют защищать интересы граждан и соблюдать экологическую безопасность при размещении предприятий промышленного назначения, крупных транспортных узлов[8].

Изменение целевого назначения земельного участка, после того, как приняты правила землепользования, возможно также только после проведения общественных слушаний, в которых граждане или общественные объединения могут выразить свое согласие или несогласие

Основными особенностями применения правил землепользования и застройки можно считать:

1. создание условий для устойчивого развития территорий муниципальных образований, сохранения окружающей среды и объектов культурного наследия;

2. создание условий для планировки территорий муниципальных образований;

3. обеспечение прав и законных интересов физических и юридических лиц, в том числе правообладателей земельных участков и объектов капитального строительства;

4. создание условий для привлечения инвестиций, в том числе путём предоставления возможности выбора наиболее эффективных видов разрешённого использования земельных участков и объектов капитального строительства.

Таким образом, правила землепользования и застройки как документ необходимы для упорядочивания градостроительной деятельности и оптимизации землепользования муниципального образования, они формируют общие принципы развития разных функциональных зон города (населенного пункта) в пределах установленных регламентов.

В настоящее время на территории большинства сельских поселений Вологодской области утверждены правила землепользования и застройки. В связи с этим, рассмотрим порядок изменения вида разрешенного использования земельных участков их правообладателями[12].

Изменение видов разрешенного использования земельных участков на территории городского или сельского населенного пункта может осуществляться правообладателями земельных участков без дополнительных разрешений и согласований, без принятия дополнительных постановлений органами местного самоуправления, если применяемые в результате этого изменения виды использования указаны в градостроительном регламенте в качестве основных видов разрешенного использования или являются вспомогательными по отношению к существующим в пределах объекта права основным или условно разрешенным видам использования.

То есть, правообладатель земельного участка должен самостоятельно обратиться в орган кадастрового учета с заявлением о государственном кадастровом учете изменения вида разрешенного использования земельного участка, указав в нем необходимый основной или вспомогательный (в дополнение к основному) вид разрешенного использования в соответствии с утвержденными ПЗЗ, без приложения дополнительных документов.

В случаях, если земельный участок расположен на землях, на которые действие градостроительных регламентов не распространяется или для которых градостроительные регламенты не устанавливаются, то решения о возможности изменения вида его разрешенного использования принимается уполномоченными органами исполнительной власти Российской Федерации и области в соответствии с федеральными законами.

В заключении хотелось бы отметить, что введение правил землепользования и застройки территорий городских и сельских населенных пунктов значительно упрощает и ускоряет решение вопросов по установлению и изменению разрешенного использования земельных участков[7].

Целью территориального планирования является определение в соответствующих документах назначение территорий исходя из совокупности социальных, экономических, экологических и иных факторов в целях обеспечения устойчивого развития территории, развития инженерной, транспортной и социальной инфраструктуры, обеспечения учета интересов граждан и их объединений, Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований[27].

Наряду с правовыми нормами в ПЗЗ включена карта градостроительного зонирования, на которой отображаются границы территориальных зон, и градостроительные регламенты- нормативные ограничения градостроительной деятельности, представляемые, как правило, в таблично-текстовой форме. Таким, образом ПЗЗ имеют место различные формы правового закрепления требований к градостроительной деятельности при единстве содержания

Кроме того, следует отметить, что карты градостроительного зонирования, как и градостроительные регламенты, играют скорее дополнительную роль в определении правового режима земельных участков, поскольку их обязательность и правовое значение обусловлено включением их в ПЗЗ, а также установлением правовых норм, предусматривающих санкции за нарушение режима использования земель.

ПЗЗ можно рассматривать как одну из форм регулирования отношений землепользования, призванных обеспечить недопущение ненадлежащего использования земельных участков, в том числе и их застройку, в нарушение установленных градостроительных норм и правил, способных оказать негативное влияние на окружающую среду и здоровье людей[27].

Указанное правило является основной градостроительного зонирования и определения правового режима земель, что достигается путем установления в них видов разрешенного использования земельных участков, предельных (минимальных и максимальных) размеров земельных участков и соответствующих ограничений их использования.

ПЗЗ определяют возможные виды использования земельных участков в зависимости от их принадлежности к той или иной зоне.

В настоящее время остается весьма актуальной проблема соотношения земельного и градостроительного законодательства.

Одна из целей принятия ПЗЗ - территориальная идентификация разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства[27].

3.2 Порядок предоставления земельных участков на территории Подлесного сельского поселения

Земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности, предоставляются на основании:

1) решения органа местного самоуправления в случае предоставления земельного участка в собственность бесплатно или в постоянное (бессрочное) пользование;

2) договора купли-продажи в случае предоставления земельного участка в собственность за плату;

3) договора аренды в случае предоставления земельного участка в аренду;

4) договора безвозмездного пользования в случае предоставления земельного участка в безвозмездное пользование.

2. Продажа находящихся в муниципальной собственности земельных участков, в соответствии с основным видом разрешенного использования которых предусмотрено строительство зданий, сооружений, не допускается, за исключением случаев, указанных в пункте 2 статьи 39.3 настоящего Кодекса, а также случаев проведения аукционов по продаже таких земельных участков в соответствии со статьей 39.18 настоящего Кодекса[25].

Предоставление земельного участка, находящегося в муниципальной собственности, гражданину или юридическому лицу в собственность бесплатно на основании решения уполномоченного органа осуществляется в случае предоставления:

1) земельного участка, образованного в границах застроенной территории, в отношении которой заключен договор о ее развитии, лицу, с которым заключен этот договор;

2) земельного участка религиозной организации, имеющей в собственности здания или сооружения религиозного или благотворительного назначения, расположенные на таком земельном участке;

3) земельного участка, образованного в результате раздела земельного участка, предоставленного некоммерческой организации, созданной гражданами, для ведения садоводства, огородничества и относящегося к имуществу общего пользования, данной некоммерческой организации или в случаях, предусмотренных федеральным законом, в общую собственность членов данной некоммерческой организации;

4) земельного участка гражданину по истечении пяти лет со дня предоставления ему земельного участка в безвозмездное пользование в соответствии с подпунктом 6 пункта 2 статьи 39.10 настоящего Кодекса при условии, что этот гражданин использовал такой земельный участок в указанный период в соответствии с установленным разрешенным использованием;

5) земельного участка гражданину по истечении пяти лет со дня предоставления ему земельного участка в безвозмездное пользование в соответствии с подпунктом 7 пункта 2 статьи 39.10 настоящего Кодекса при условии, что этот гражданин использовал такой земельный участок в указанный период в соответствии с установленным разрешенным использованием и работал по основному месту работы в муниципальном образовании и по специальности, которые определены законом субъекта Российской Федерации;

6) земельного участка гражданам, имеющим трех и более детей, в случае и в порядке, которые установлены органами государственной власти субъектов Российской Федерации. Органами государственной власти субъектов Российской Федерации может быть предусмотрено требование о том, что такие граждане должны состоять на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях или у таких граждан имеются основания для постановки их на данный учет, а также установлена возможность предоставления таким гражданам с их согласия иных мер социальной поддержки по обеспечению жилыми помещениями взамен предоставления им земельного участка в собственность бесплатно;

7) земельного участка иным не указанным в подпункте 6 настоящей статьи отдельным категориям граждан и (или) некоммерческим организациям, созданным гражданами, в случаях, предусмотренных федеральными законами, отдельным категориям граждан в случаях, предусмотренных законами субъектов Российской Федерации;

8) земельного участка, предоставленного религиозной организации на праве постоянного (бессрочного) пользования и предназначенного для сельскохозяйственного производства, этой организации в случаях, предусмотренных законами субъектов Российской Федерации[25].

Предоставление земельных участков, находящихся в муниципальной собственности, в аренду на торгах и без проведения торгов.

Договор аренды заключается в случаях:

1. на торгах, проводимых в форме аукциона.

2. без проведения торгов в случае предоставления:

1) земельного участка юридическим лицам в соответствии с указом или распоряжением Президента Российской Федерации;

2) земельного участка юридическим лицам в соответствии с распоряжением Правительства Российской Федерации для размещения объектов социально-культурного назначения, реализации масштабных инвестиционных проектов при условии соответствия указанных объектов, инвестиционных проектов критериям, установленным Правительством Российской Федерации;

3) земельного участка юридическим лицам в соответствии с распоряжением высшего должностного лица субъекта Российской Федерации для размещения объектов социально-культурного и коммунально-бытового назначения, реализации масштабных инвестиционных проектов при условии соответствия указанных объектов, инвестиционных проектов критериям, установленным законами субъектов Российской Федерации;

4) земельного участка для выполнения международных обязательств Российской Федерации, а также юридическим лицам для размещения объектов, предназначенных для обеспечения электро-, тепло-, газо- и водоснабжения, водоотведения, связи, нефтепроводов, объектов федерального, регионального или местного значения;

5) земельного участка, образованного из земельного участка, находящегося в муниципальной собственности, в том числе предоставленного для комплексного освоения территории, лицу, с которым был заключен договор аренды такого земельного участка;

6) земельного участка, образованного из земельного участка, предоставленного некоммерческой организации, созданной гражданами, для комплексного освоения территории в целях индивидуального жилищного строительства, за исключением земельных участков, отнесенных к имуществу общего пользования, членам данной некоммерческой организации или, если это предусмотрено решением общего собрания членов данной некоммерческой организации, данной некоммерческой организации;

7) земельного участка, образованного из земельного участка, предоставленного некоммерческой организации, созданной гражданами, для ведения садоводства, огородничества, дачного хозяйства, за исключением земельных участков, отнесенных к имуществу общего пользования, членам данной некоммерческой организации;

8) земельного участка, образованного в результате раздела ограниченного в обороте земельного участка, предоставленного некоммерческой организации, созданной гражданами, для ведения садоводства, огородничества, дачного хозяйства или для комплексного освоения территории в целях индивидуального жилищного строительства и отнесенного к имуществу общего пользования, данной некоммерческой организации;

9) земельного участка, на котором расположены здания, сооружения, собственникам зданий, сооружений, помещений в них и (или) лицам, которым эти объекты недвижимости предоставлены на праве хозяйственного;

10) земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства;

11) земельного участка, находящегося в постоянном (бессрочном) пользовании юридических лиц, этим землепользователям;

12) земельного участка крестьянскому (фермерскому) хозяйству или сельскохозяйственной организации в случаях;

13) земельного участка, образованного в границах застроенной территории, лицу, с которым заключен договор о развитии застроенной территории;

14) земельного участка гражданам, имеющим право на первоочередное или внеочередное приобретение земельных участков в соответствии с федеральными законами, законами субъектов Российской Федерации;

15) земельного участка гражданам для индивидуального жилищного строительства, ведения личного подсобного хозяйства в границах населенного пункта, садоводства, дачного хозяйства, гражданам и крестьянским (фермерским) хозяйствам для осуществления крестьянским (фермерским) хозяйством его деятельности в соответствии со статьей 39.18 настоящего Кодекса;

16) земельного участка взамен земельного участка, предоставленного гражданину или юридическому лицу на праве аренды и изымаемого для государственных или муниципальных нужд;

17) земельного участка религиозным организациям, казачьим обществам, внесенным в государственный реестр казачьих обществ в Российской Федерации (далее - казачьи общества), для осуществления сельскохозяйственного производства, сохранения и развития традиционного образа жизни и хозяйствования казачьих обществ на территории, определенной в соответствии с законами субъектов Российской Федерации;