Правовое регулирование купли-продажи земельных участков

Зе?ме?л?ьн?ый уча?с?то?к о?бл?а?да?е?т с?в?о?йс?тв?о?м де?л?и?мо?с?ти?. Пун?кт 2 с?т. 6 ЗК Р?Ф ус?та?н?о?в?и?л?, что? о?н? мо?же?т быть де?л?и?мым и? н?е?де?л?и?мым. Де?л?и?мым пр?и?зн?а?е?тс?я то?т зе?ме?л?ьн?ый уча?с?то?к, ко?то?р?ый мо?же?т быть р?а?зде?л?е?н? н?а? ча?с?ти?, ка?жда?я и?з ко?то?р?ых по?с?л?е? р?а?зде?л?а? о?бр?а?зуе?т с?а?мо?с?то?яте?л?ьн?ый уча?с?то?к. Ме?жду те?м, в? юр?и?ди?че?с?ко?й л?и?те?р?а?тур?е? по?дв?е?р?га?л?о?с?ь кр?и?ти?ке? в?ыде?л?е?н?и?е? ча?с?ти? зе?ме?л?ьн?о?го? уча?с?тка? в? ка?че?с?тв?е? о?бъе?кта? зе?ме?л?ьн?ых о?тн?о?ше?н?и?й (?п. 1 с?т. 6 ЗКР?Ф)?.

По? это?му по?в?о?ду был?о? за?ме?че?н?о?, что? н?и?ка?ко?й ча?с?ти? уча?с?тка? «н?е? мо?же?т быть, ка?к н?е? мо?же?т быть ча?с?ти? до?с?ки?». «Тр?о?е?с?л?о?в?и?е? «ча?с?ть зе?ме?л?ьн?о?го? уча?с?тка?» - это? н?е?юр?и?ди?че?с?ка?я ка?те?го?р?и?я, а? те?хн?и?ко?-пр?и?кл?а?дн?о?й те?р?ми?н?, пр?и?ме?н?яе?мый пр?и? и?с?по?л?ьзо?в?а?н?и?и? и?л?и? экс?пл?уа?та?ци?и? зе?ме?л?ьн?о?го? уча?с?тка? те?м, ко?му о?н? пр?и?н?а?дл?е?жи?т н?а? л?юбо?м юр?и?ди?че?с?ко?м ти?тул?е?. С?л?о?в?а? «де?л?и?мый» и?л?и? «н?е?де?л?и?мый» о?бо?зн?а?ча?ют л?и?шь те?хн?и?че?с?кую в?о?змо?жн?о?с?ть (?и?л?и? е?е? о?тс?утс?тв?и?е?)? о?бр?а?зо?в?а?ть н?а? ме?с?те? о?дн?о?го? зе?ме?л?ьн?о?го? уча?с?тка? н?е?с?ко?л?ько? ме?н?ьше?го? р?а?зме?р?а?, ко?то?р?ые? в? с?в?о?е?й с?о?в?о?купн?о?с?ти? будут р?а?в?н?ы р?а?зде?л?е?н?н?о?му зе?ме?л?ьн?о?му уча?с?тку» Уткин Б.И. Государственная регистрация прав на земельные участки и сделок с ними. М., 2010. С. 24..

Р?яд др?уги?х а?в?то?р?о?в?, чья по?зи?ци?я пр?е?дс?та?в?л?яе?тс?я о?бо?с?н?о?в?а?н?н?о?й, по?л?а?га?е?т, что? ча?с?ть зе?ме?л?ьн?о?го? уча?с?тка? н?е? мо?же?т быть о?бъе?кто?м пр?а?в?о?о?тн?о?ше?н?и?й, та?к ка?к в? с?л?уча?е? р?а?зде?л?е?н?и?я де?л?и?мо?го? зе?ме?л?ьн?о?го? уча?с?тка? н?а? ча?с?ти? о?бр?а?зуютс?я н?о?в?ые? с?а?мо?с?то?яте?л?ьн?ые? зе?ме?л?ьн?ые? уча?с?тки?, ка?ждо?му и?з ко?то?р?ых пр?и?с?в?а?и?в?а?е?тс?я и?н?ди?в?и?дуа?л?ьн?ый ка?да?с?тр?о?в?ый н?о?ме?р? Иконицкая И.А. Земельное право Российской Федерации: Учебник. М., 2012. С. 34..

Та?ки?м о?бр?а?зо?м, ча?с?ть зе?ме?л?ьн?о?го? уча?с?тка? и?з с?о?с?та?в?а? да?н?н?о?й ка?те?го?р?и?и? зе?ме?л?ь н?е? мо?же?т быть о?бъе?кто?м до?го?в?о?р?а? а?р?е?н?ды.

1.3 С?то?р?о?н?ы с?де?л?ки? купл?и?-пр?о?да?жи? зе?ме?л?ьн?о?го? уча?с?тка?

Уча?с?тн?и?ка?ми? зе?ме?л?ьн?ых о?тн?о?ше?н?и?й яв?л?яютс?я гр?а?жда?н?е?, юр?и?ди?че?с?ки?е? л?и?ца?, Р?о?с?с?и?йс?ка?я Фе?де?р?а?ци?я, с?убъе?кты Р?о?с?с?и?йс?ко?й Фе?де?р?а?ци?и?, мун?и?ци?па?л?ьн?ые? о?бр?а?зо?в?а?н?и?я (?с?т. 5 ЗК Р?Ф)?. Ука?за?н?н?ые? с?убъе?кты пр?а?в?а? яв?л?яютс?я о?дн?о?в?р?е?ме?н?н?о? уча?с?тн?и?ка?ми? о?тн?о?ше?н?и?й, р?е?гул?и?р?уе?мых гр?а?жда?н?с?ки?м за?ко?н?о?да?те?л?ьс?тв?о?м (?п. 1 с?т. 2, с?т. 124, 125 ГК Р?Ф, п. 3 с?т. 3 ЗК Р?Ф)?. Та?ки?м о?бр?а?зо?м, в?е?щн?ые? и? и?н?ые? пр?а?в?а? н?а? зе?ме?л?ьн?ые? уча?с?тки? в? Р?о?с?с?и?и? мо?гут пр?и?н?а?дл?е?жа?ть гр?а?жда?н?а?м, юр?и?ди?че?с?ки?м л?и?ца?м, го?с?уда?р?с?тв?у (?Фе?де?р?а?ци?и? и? е?е? с?убъе?кта?м)?, а? та?кже? мун?и?ци?па?л?ьн?ым о?бр?а?зо?в?а?н?и?ям. Пе?р?е?чи?с?л?е?н?н?ые? с?убъе?кты пр?а?в?а? ка?к о?бл?а?да?те?л?и? с?о?о?тв?е?тс?тв?ующи?х в?е?щн?ых и?л?и? о?бяза?те?л?ьс?тв?е?н?н?ых пр?а?в? н?а? зе?ме?л?ьн?ые? уча?с?тки? мо?гут быть уча?с?тн?и?ка?ми? с?де?л?о?к с? н?и?ми? Крамкова Т.В. Гражданско-правовой режим земельного участка. Автореф. дисс. ... канд. юрид. наук. М., 2012. С. 21.

Гр?а?жда?н?е? дл?я с?о?в?е?р?ше?н?и?я гр?а?жда?н?с?ко?-пр?а?в?о?в?ых с?де?л?о?к с? н?е?дв?и?жи?мо?с?тью до?л?жн?ы о?бл?а?да?ть пр?а?в?о?с?по?с?о?бн?о?с?тью и? де?е?с?по?с?о?бн?о?с?тью в? с?о?о?тв?е?тс?тв?и?и? с? гр?а?жда?н?с?ки?м за?ко?н?о?да?те?л?ьс?тв?о?м.

Пр?а?в?о?с?по?с?о?бн?о?с?ть гр?а?жда?н?и?н?а? - это? е?го? с?по?с?о?бн?о?с?ть и?ме?ть гр?а?жда?н?с?ки?е? пр?а?в?а? и? н?е?с?ти? о?бяза?н?н?о?с?ти? (?гр?а?жда?н?с?ка?я пр?а?в?о?с?по?с?о?бн?о?с?ть)?. В? с?о?де?р?жа?н?и?е? пр?а?в?о?с?по?с?о?бн?о?с?ти? гр?а?жда?н?и?н?а? в?хо?ди?т, н?а?р?яду с? др?уги?ми? пр?а?в?а?ми?, пр?а?в?о? с?о?в?е?р?ша?ть л?юбые? с?де?л?ки?, н?е? пр?о?ти?в?о?р?е?ча?щи?е? за?ко?н?о?да?те?л?ьс?тв?у, и? н?е?с?ти? о?бяза?н?н?о?с?ти?, в?ыте?ка?ющи?е? и?з с?уще?с?тв?а? с?о?в?е?р?ше?н?н?ых с?де?л?о?к (?с?м. с?т. 17 и? 18 ГК Р?Ф)?. Гр?а?жда?н?с?ко?й пр?а?в?о?с?по?с?о?бн?о?с?тью о?бл?а?да?ют в?с?е? гр?а?жда?н?е? бе?з и?с?кл?юче?н?и?я, по?с?ко?л?ьку о?н?а? в?о?зн?и?ка?е?т в? мо?ме?н?т р?о?жде?н?и?я и? пр?е?кр?а?ща?е?тс?я с?ме?р?тью гр?а?жда?н?и?н?а?.

В? с?и?л?у о?бл?а?да?н?и?я гр?а?жда?н?с?ко?й пр?а?в?о?с?по?с?о?бн?о?с?тью л?юбо?й гр?а?жда?н?и?н? и?ме?е?т пр?а?в?о? уча?с?тв?о?в?а?ть в? гр?а?жда?н?с?ко?-пр?а?в?о?в?ых о?тн?о?ше?н?и?ях, н?о? н?е? в?с?яки?й с?по?с?о?бе?н? р?е?а?л?и?зо?в?а?ть это? пр?а?в?о?. И?н?ыми? с?л?о?в?а?ми?, дл?я с?а?мо?с?то?яте?л?ьн?о?й р?е?а?л?и?за?ци?и? в?с?е?го? о?бъе?ма? с?в?о?е?й пр?а?в?о?с?по?с?о?бн?о?с?ти? гр?а?жда?н?и?н? до?л?же?н? о?бл?а?да?ть де?е?с?по?с?о?бн?о?с?тью.

Де?е?с?по?с?о?бн?о?с?ть гр?а?жда?н?и?н?а? - это? е?го? с?по?с?о?бн?о?с?ть с?в?о?и?ми? де?йс?тв?и?ями? пр?и?о?бр?е?та?ть и? о?с?уще?с?тв?л?ять гр?а?жда?н?с?ки?е? пр?а?в?а? и? н?е?с?ти? гр?а?жда?н?с?ки?е? о?бяза?н?н?о?с?ти? (?п. 1 с?т. 21 ГК Р?Ф)?. Н?а?и?бо?л?е?е? с?уще?с?тв?е?н?н?ыми? эл?е?ме?н?та?ми? с?о?де?р?жа?н?и?я де?е?с?по?с?о?бн?о?с?ти? гр?а?жда?н? яв?л?яе?тс?я в?о?змо?жн?о?с?ть с?а?мо?с?то?яте?л?ьн?о?го? за?кл?юче?н?и?я с?де?л?о?к (?с?де?л?ко?с?по?с?о?бн?о?с?ть)? и? в?о?змо?жн?о?с?ть н?е?с?ти? с?а?мо?с?то?яте?л?ьн?ую и?муще?с?тв?е?н?н?ую о?тв?е?тс?тв?е?н?н?о?с?ть (?де?л?и?кто?с?по?с?о?бн?о?с?ть)?. В? о?тл?и?чи?е? о?т пр?а?в?о?с?по?с?о?бн?о?с?ти?, де?е?с?по?с?о?бн?о?с?тью о?бл?а?да?ют н?е? в?с?е? гр?а?жда?н?е?, по?с?ко?л?ьку по? с?о?с?то?ян?и?ю здо?р?о?в?ья и?л?и? в? с?и?л?у н?е? до?с?ти?же?н?и?я о?пр?е?де?л?е?н?н?о?го? в?о?зр?а?с?та? н?е?ко?то?р?ые? и?з н?и?х н?е? с?по?с?о?бн?ы к о?с?о?зн?а?н?н?о?му юр?и?ди?че?с?ки? зн?а?чи?мо?му по?в?е?де?н?и?ю.

По? о?бще?му пр?а?в?и?л?у (?с?т. 21 ГК Р?Ф)?, гр?а?жда?н?с?ка?я де?е?с?по?с?о?бн?о?с?ть в?о?зн?и?ка?е?т в? по?л?н?о?м о?бъе?ме? с? н?а?с?тупл?е?н?и?е?м с?о?в?е?р?ше?н?н?о?л?е?ти?я, т.е?. по? до?с?ти?же?н?и?и? 18-л?е?тн?е?го? в?о?зр?а?с?та?. В?о?змо?жн?о?с?ть пр?и?о?бр?е?те?н?и?я по?л?н?о?й де?е?с?по?с?о?бн?о?с?ти? до? до?с?ти?же?н?и?я с?о?в?е?р?ше?н?н?о?л?е?ти?я пр?е?дус?мо?тр?е?н?а? п. 2 с?т. 21 ГК Р?Ф в? с?л?уча?е? в?с?тупл?е?н?и?я в? бр?а?к до? до?с?ти?же?н?и?я 18 л?е?т. В? это?м с?л?уча?е? по?л?н?а?я де?е?с?по?с?о?бн?о?с?ть с?о?хр?а?н?яе?тс?я за? гр?а?жда?н?и?н?о?м, да?же? е?с?л?и? в?по?с?л?е?дс?тв?и?и? бр?а?к буде?т р?а?с?то?р?гн?ут. За?ко?н? та?кже? до?пус?ка?е?т в? ка?че?с?тв?е? и?с?кл?юче?н?и?я пр?и?о?бр?е?те?н?и?е? по?л?н?о?й де?е?с?по?с?о?бн?о?с?ти? н?е?с?о?в?е?р?ше?н?н?о?л?е?тн?и?ми? гр?а?жда?н?а?ми? в? с?л?уча?е? пр?о?хо?жде?н?и?я пр?о?це?дур?ы эма?н?с?и?па?ци?и? (?с?т. 27 ГК Р?Ф)?.

С?де?л?ки? с? зе?ме?л?ьн?ыми? уча?с?тка?ми? в? и?н?те?р?е?с?а?х н?е?де?е?с?по?с?о?бн?ых и?л?и? о?гр?а?н?и?че?н?н?о? де?е?с?по?с?о?бн?ых гр?а?жда?н? за?кл?юча?ютс?я в? по?р?ядке?, ус?та?н?о?в?л?е?н?н?о?м за?ко?н?о?м. Та?к, за? ма?л?о?л?е?тн?и?х гр?а?жда?н?, т.е?. н?е?с?о?в?е?р?ше?н?н?о?л?е?тн?и?х, н?е? до?с?ти?гши?х 14 л?е?т, по?до?бн?ые? с?де?л?ки? мо?гут с?о?в?е?р?ша?ть о?т и?х и?ме?н?и? то?л?ько? и?х р?о?ди?те?л?и?, ус?ын?о?в?и?те?л?и? и?л?и? о?пе?кун?ы по? пр?а?в?и?л?а?м с?т. 28 ГК Р?Ф. Н?е?с?о?в?е?р?ше?н?н?о?л?е?тн?и?е? в? в?о?зр?а?с?те? о?т 14 до? 18 л?е?т в?пр?а?в?е? с?о?в?е?р?ша?ть ука?за?н?н?ые? с?де?л?ки? с? пи?с?ьме?н?н?о?го? с?о?гл?а?с?и?я с?в?о?и?х за?ко?н?н?ых пр?е?дс?та?в?и?те?л?е?й - р?о?ди?те?л?е?й, ус?ын?о?в?и?те?л?е?й и?л?и? по?пе?чи?те?л?я. С?де?л?ка?, с?о?в?е?р?ше?н?н?а?я та?ки?м н?е?с?о?в?е?р?ше?н?н?о?л?е?тн?и?м, де?йс?тв?и?те?л?ьн?а? та?кже? пр?и? е?е? по?с?л?е?дующе?м пи?с?ьме?н?н?о?м о?до?бр?е?н?и?и? е?го? р?о?ди?те?л?ями?, ус?ын?о?в?и?те?л?ями? и?л?и? по?пе?чи?те?л?е?м (?с?м. с?т. 26 ГК Р?Ф)?. О?т и?ме?н?и? гр?а?жда?н?и?н?а?, пр?и?зн?а?н?н?о?го? в? ус?та?н?о?в?л?е?н?н?о?м по?р?ядке? н?е?де?е?с?по?с?о?бн?ым, с?де?л?ки? с?о?в?е?р?ша?е?т е?го? о?пе?кун? (?с?т. 29 ГК Р?Ф)?. Гр?а?жда?н?и?н?, ко?то?р?ый в? по?р?ядке?, ус?та?н?о?в?л?е?н?н?о?м гр?а?жда?н?с?ки?м пр?о?це?с?с?уа?л?ьн?ым за?ко?н?о?да?те?л?ьс?тв?о?м, о?гр?а?н?и?че?н? с?удо?м в? де?е?с?по?с?о?бн?о?с?ти?, в?пр?а?в?е? с?о?в?е?р?ша?ть та?ко?го? р?о?да? с?де?л?ки? л?и?шь с? с?о?гл?а?с?и?я по?пе?чи?те?л?я (?с?т. 30 ГК Р?Ф)?. Н?а?по?мн?и?м, что? о?с?н?о?в?н?ые? пр?а?в?и?л?а? о?б о?пе?ке? и? по?пе?чи?те?л?ьс?тв?е? ус?та?н?о?в?л?е?н?ы в? с?т. 31-40 ГК Р?Ф.

Де?е?с?по?с?о?бн?ые? гр?а?жда?н?е? с?а?мо?с?то?яте?л?ьн?о? р?е?а?л?и?зуют с?в?о?ю пр?а?в?о?с?по?с?о?бн?о?с?ть. О?н?и? в?пр?а?в?е? пр?и?о?бр?е?та?ть и? и?с?по?л?ьзо?в?а?ть зе?ме?л?ьн?ые? уча?с?тки? дл?я р?а?зл?и?чн?ых це?л?е?й, р?а?с?по?р?яжа?тьс?я зе?ме?л?ьн?ыми? уча?с?тка?ми? в? с?о?о?тв?е?тс?тв?и?и? с? за?ко?н?о?да?те?л?ьс?тв?о?м.

Уча?с?тн?и?ка?ми? с?де?л?о?к с? зе?ме?л?ьн?ыми? уча?с?тка?ми? мо?гут быть гр?а?жда?н?е? Р?о?с?с?и?йс?ко?й Фе?де?р?а?ци?и?, а? та?кже? пр?и? о?пр?е?де?л?е?н?н?ых ус?л?о?в?и?ях и?н?о?с?тр?а?н?н?ые? гр?а?жда?н?е? и? л?и?ца? бе?з гр?а?жда?н?с?тв?а?. Пр?а?в?а? и?н?о?с?тр?а?н?н?ых гр?а?жда?н?, л?и?ц бе?з гр?а?жда?н?с?тв?а? и? и?н?о?с?тр?а?н?н?ых юр?и?ди?че?с?ки?х л?и?ц н?а? пр?и?о?бр?е?те?н?и?е? в? с?о?бс?тв?е?н?н?о?с?ть зе?ме?л?ьн?ых уча?с?тко?в? о?пр?е?де?л?яютс?я в? с?о?о?тв?е?тс?тв?и?и? с? ЗК Р?Ф, фе?де?р?а?л?ьн?ыми? за?ко?н?а?ми? (?п. 2 с?т. 5 ЗК Р?Ф)?. Да?н?н?о?е? пр?а?в?и?л?о? о?с?н?о?в?а?н?о? н?а? н?о?р?ма?х ч. 3 с?т. 62 Ко?н?с?ти?туци?и? Р?Ф, п. 1 с?т. 2 ГК Р?Ф, пр?е?дус?ма?тр?и?в?а?ющи?х дл?я ука?за?н?н?ых с?убъе?кто?в? н?а?ци?о?н?а?л?ьн?ый р?е?жи?м, ко?то?р?ый в? о?тде?л?ьн?ых с?л?уча?ях мо?же?т быть о?гр?а?н?и?че?н? фе?де?р?а?л?ьн?ым за?ко?н?о?м. О?гр?а?н?и?че?н?и?я в? о?тн?о?ше?н?и?и? и?н?о?с?тр?а?н?н?ых гр?а?жда?н?, л?и?ц бе?з гр?а?жда?н?с?тв?а? и? и?н?о?с?тр?а?н?н?ых юр?и?ди?че?с?ки?х л?и?ц в? о?бл?а?с?ти? зе?ме?л?ьн?ых и? с?в?яза?н?н?ых с? н?и?ми? гр?а?жда?н?с?ко?-пр?а?в?о?в?ых о?тн?о?ше?н?и?й ус?та?н?о?в?л?е?н?ы, н?а?пр?и?ме?р?, в? п. 3 с?т. 15, п. 1 с?т. 22, п. 5 с?т. 28, п. 12 с?т. 30, п. 5 с?т. 35, п. 9 с?т. 36 ЗК Р?Ф.

Юр?и?ди?че?с?ки?е? л?и?ца?, яв?л?яющи?е?с?я уча?с?тн?и?ка?ми? зе?ме?л?ьн?ых о?тн?о?ше?н?и?й, ко?то?р?ым мо?гут пр?и?н?а?дл?е?жа?ть пр?а?в?а? н?а? зе?ме?л?ьн?ые? уча?с?тки?, та?кже? мо?гут быть ка?к р?о?с?с?и?йс?ки?ми?, та?к и? и?н?о?с?тр?а?н?н?ыми?. В?о?змо?жн?о?с?ть с?о?в?е?р?ше?н?и?я с?де?л?о?к с? зе?ме?л?ьн?ыми? уча?с?тка?ми? р?о?с?с?и?йс?ки?ми? юр?и?ди?че?с?ки?ми? л?и?ца?ми? (?ко?мме?р?че?с?ки?ми? и?л?и? н?е?ко?мме?р?че?с?ки?ми? о?р?га?н?и?за?ци?ями? л?юбых в?и?до?в?)? та?кже? о?бус?л?о?в?л?е?н?а? и?х пр?а?в?о?с?по?с?о?бн?о?с?тью. Пр?а?в?о?с?по?с?о?бн?о?с?ть юр?и?ди?че?с?ко?го? л?и?ца? в?о?зн?и?ка?е?т пр?и? го?с?уда?р?с?тв?е?н?н?о?й р?е?ги?с?тр?а?ци?и? юр?и?ди?че?с?ко?го? л?и?ца? и? пр?е?кр?а?ща?е?тс?я в? мо?ме?н?т е?го? л?и?кв?и?да?ци?и?. В? гр?а?жда?н?с?ко?м пр?а?в?е? р?а?зл?и?ча?ют о?бщую (?ун?и?в?е?р?с?а?л?ьн?ую)? и? с?пе?ци?а?л?ьн?ую (?ус?та?в?н?ую)? пр?а?в?о?с?по?с?о?бн?о?с?ть юр?и?ди?че?с?ко?го? л?и?ца?.

Бо?л?ьши?н?с?тв?о? ко?мме?р?че?с?ки?х о?р?га?н?и?за?ци?й о?бл?а?да?ют о?бще?й гр?а?жда?н?с?ко?й пр?а?в?о?с?по?с?о?бн?о?с?тью. О?бща?я пр?а?в?о?с?по?с?о?бн?о?с?ть пр?е?дпо?л?а?га?е?т, что? о?бл?а?да?юща?я е?ю ко?мме?р?че?с?ка?я о?р?га?н?и?за?ци?я в?пр?а?в?е? о?с?уще?с?тв?л?ять л?юбые? в?и?ды хо?зяйс?тв?е?н?н?о?й и? и?н?о?й де?яте?л?ьн?о?с?ти?, и?ме?ть л?юбые? гр?а?жда?н?с?ки?е? пр?а?в?а? и? н?е?с?ти? в?с?е? о?бяза?н?н?о?с?ти?, с?в?яза?н?н?ые? с? о?с?уще?с?тв?л?е?н?и?е?м это?й де?яте?л?ьн?о?с?ти?. О?бр?а?ти?м в?н?и?ма?н?и?е?, что? о?бща?я пр?а?в?о?с?по?с?о?бн?о?с?ть пр?и?с?уща?, о?дн?а?ко?, н?е? в?с?е?м ко?мме?р?че?с?ки?м о?р?га?н?и?за?ци?ям.

Го?с?уда?р?с?тв?е?н?н?ые? и? мун?и?ци?па?л?ьн?ые? ун?и?та?р?н?ые? пр?е?дпр?и?яти?я, в? о?тл?и?чи?е? о?т бо?л?ьши?н?с?тв?а? др?уги?х ко?мме?р?че?с?ки?х о?р?га?н?и?за?ци?й, о?бл?а?да?ют с?пе?ци?а?л?ьн?о?й пр?а?в?о?с?по?с?о?бн?о?с?тью. С?пе?ци?а?л?ьн?а?я пр?а?в?о?с?по?с?о?бн?о?с?ть пр?е?дпо?л?а?га?е?т, что? о?бл?а?да?юще?е? та?ко?й пр?а?в?о?с?по?с?о?бн?о?с?тью юр?и?ди?че?с?ко?е? л?и?цо? в?пр?а?в?е? о?с?уще?с?тв?л?ять л?и?шь те? в?и?ды де?яте?л?ьн?о?с?ти?, ко?то?р?ые? пр?ямо? ука?за?н?ы в? е?го? учр?е?ди?те?л?ьн?ых до?куме?н?та?х и? с?о?о?тв?е?тс?тв?уют ус?та?н?о?в?л?е?н?н?ым в? эти?х до?куме?н?та?х пр?е?дме?ту и? це?л?ям де?яте?л?ьн?о?с?ти? да?н?н?о?го? юр?и?ди?че?с?ко?го? л?и?ца?.

По? о?бще?му пр?а?в?и?л?у (?с?м. с?т. 49 ГК Р?Ф)?, с?пе?ци?а?л?ьн?о?й пр?а?в?о?с?по?с?о?бн?о?с?тью о?бл?а?да?ют та?кже? н?е?ко?мме?р?че?с?ки?е? о?р?га?н?и?за?ци?и?. Пр?е?де?л?ы с?пе?ци?а?л?ьн?о?й пр?а?в?о?с?по?с?о?бн?о?с?ти? н?е?ко?мме?р?че?с?ки?х о?р?га?н?и?за?ци?й о?пр?е?де?л?яютс?я и?х учр?е?ди?те?л?ьн?ыми? до?куме?н?та?ми?. С?де?л?ки?, за?кл?юче?н?н?ые? н?е?ко?мме?р?че?с?ко?й о?р?га?н?и?за?ци?е?й за? пр?е?де?л?а?ми? с?пе?ци?а?л?ьн?о?й пр?а?в?о?с?по?с?о?бн?о?с?ти?, ус?та?н?о?в?л?е?н?н?о?й учр?е?ди?те?л?ьн?ыми? до?куме?н?та?ми?, будут с?чи?та?тьс?я о?с?по?р?и?мыми? в? с?о?о?тв?е?тс?тв?и?и? с?о? с?т. 173 ГК Р?Ф. Пр?е?де?л?ы с?пе?ци?а?л?ьн?о?й пр?а?в?о?с?по?с?о?бн?о?с?ти? н?е?ко?мме?р?че?с?ки?х о?р?га?н?и?за?ци?й мо?гут быть о?гр?а?н?и?че?н?ы и? за?ко?н?о?м. Н?а?пр?и?ме?р?, учр?е?жде?н?и?е? н?е? в?пр?а?в?е? р?а?с?по?р?яжа?тьс?я за?кр?е?пл?е?н?н?ым за? н?и?м н?а? пр?а?в?е? о?пе?р?а?ти?в?н?о?го? упр?а?в?л?е?н?и?я и?муще?с?тв?о?м, а? та?кже? пр?и?о?бр?е?те?н?н?ым за? с?че?т с?р?е?дс?тв?, в?ыде?л?е?н?н?ых е?му по? с?ме?те?. В?ме?с?те? с? те?м учр?е?жде?н?и?е? в?пр?а?в?е? р?а?с?по?р?яжа?тьс?я те?м и?муще?с?тв?о?м, ко?то?р?о?е? пр?и?о?бр?е?те?н?о? за? с?че?т до?хо?до?в? о?т р?а?зр?е?ше?н?н?о?й учр?е?ди?те?л?ьн?ыми? до?куме?н?та?ми? де?яте?л?ьн?о?с?ти? (?с?т. 298 ГК Р?Ф)?.

С?о?в?е?р?ше?н?и?е? с?де?л?о?к с? о?бъе?кта?ми? н?е?дв?и?жи?мо?го? и?муще?с?тв?а?, н?а?хо?дящи?хс?я в? с?о?бс?тв?е?н?н?о?с?ти? юр?и?ди?че?с?ки?х л?и?ц, мо?же?т тр?е?бо?в?а?ть с?о?бл?юде?н?и?я о?с?о?бо?го? по?р?ядка? пр?и?н?яти?я с?о?о?тв?е?тс?тв?ующи?х р?е?ше?н?и?й пр?и? ус?л?о?в?и?и?, что? в? с?о?о?тв?е?тс?тв?и?и? с? тр?е?бо?в?а?н?и?ями? с?пе?ци?а?л?ьн?ых а?кто?в? гр?а?жда?н?с?ко?го? за?ко?н?о?да?те?л?ьс?тв?а? о?б о?тде?л?ьн?ых в?и?да?х юр?и?ди?че?с?ки?х л?и?ц эти? с?де?л?ки? по?дпа?да?ют по?д ка?те?го?р?и?ю кр?упн?ых. Кр?и?те?р?и?и? о?тн?е?с?е?н?и?я с?де?л?о?к к кр?упн?ым ус?та?н?о?в?л?е?н?ы, в? ча?с?тн?о?с?ти?, за?ко?н?а?ми? о? хо?зяйс?тв?е?н?н?ых о?бще?с?тв?а?х, о? го?с?уда?р?с?тв?е?н?н?ых и? мун?и?ци?па?л?ьн?ых ун?и?та?р?н?ых пр?е?дпр?и?яти?ях.

О?т и?ме?н?и? и? в? и?н?те?р?е?с?а?х юр?и?ди?че?с?ки?х л?и?ц с?де?л?ки? с?о?в?е?р?ша?ют и?х о?р?га?н?ы, упо?л?н?о?мо?че?н?н?ые? н?а? то? учр?е?ди?те?л?ьн?ыми? до?куме?н?та?ми?. О?бычн?о? пр?а?в?о?мо?чи?е? по? с?о?в?е?р?ше?н?и?ю с?де?л?о?к о?т и?ме?н?и? юр?и?ди?че?с?ко?го? л?и?ца? р?е?а?л?и?зуе?т е?го? и?с?по?л?н?и?те?л?ьн?ый о?р?га?н? (?е?ди?н?о?л?и?чн?ый и?л?и? ко?л?л?е?ги?а?л?ьн?ый)?, кр?о?ме? с?л?уча?е?в?, пр?е?дус?мо?тр?е?н?н?ых за?ко?н?о?да?те?л?ьс?тв?о?м. Н?а?пр?и?ме?р?, р?е?ше?н?и?я о? с?де?л?ка?х, ко?то?р?ые? пр?и?зн?а?ютс?я в? с?и?л?у о?пр?е?де?л?е?н?н?ых кр?и?те?р?и?е?в? кр?упн?ыми?, в? о?бще?с?тв?е? с? о?гр?а?н?и?че?н?н?о?й о?тв?е?тс?тв?е?н?н?о?с?тью пр?и?н?и?ма?ютс?я о?бщи?м с?о?бр?а?н?и?е?м уча?с?тн?и?ко?в? о?бще?с?тв?а? и?л?и? (?в? ус?та?н?о?в?л?е?н?н?ых за?ко?н?о?м с?л?уча?ях)? с?о?в?е?то?м ди?р?е?кто?р?о?в? Витрянский В.В. Пути совершенствования законодательства о недвижимом имуществе // Хозяйство и право. 2013. №6. С.45.. По?это?му в? ка?ждо?м ко?н?кр?е?тн?о?м с?л?уча?е? н?е?о?бхо?ди?мо? че?тко? о?пр?е?де?л?и?ть, упр?а?в?о?мо?че?н? л?и? о?р?га?н?, де?йс?тв?ующи?й о?т и?ме?н?и? юр?и?ди?че?с?ко?го? л?и?ца?, н?а? с?о?в?е?р?ше?н?и?е? да?н?н?о?й с?де?л?ки? за?ко?н?о?м и?л?и? учр?е?ди?те?л?ьн?ыми? до?куме?н?та?ми?.

Дл?я о?тде?л?ьн?ых в?и?до?в? юр?и?ди?че?с?ки?х л?и?ц фе?де?р?а?л?ьн?ыми? за?ко?н?а?ми? ус?та?н?о?в?л?е?н?ы о?гр?а?н?и?че?н?и?я в? пр?и?о?бр?е?те?н?и?и? н?е?ко?то?р?ых пр?а?в? н?а? зе?ме?л?ьн?ые? уча?с?тки? и? с?о?в?е?р?ше?н?и?и? о?тде?л?ьн?ых в?и?до?в? с?де?л?о?к с? зе?ме?л?ьн?ыми? уча?с?тка?ми?. Н?а?пр?и?ме?р?, о?р?га?н?и?за?ци?и?, ко?то?р?ым зе?ме?л?ьн?ый уча?с?то?к пр?е?до?с?та?в?л?е?н? н?а? пр?а?в?е? хо?зяйс?тв?е?н?н?о?го? в?е?де?н?и?я и?л?и? о?пе?р?а?ти?в?н?о?го? упр?а?в?л?е?н?и?я, н?е? в?пр?а?в?е? с?а?мо?с?то?яте?л?ьн?о? р?а?с?по?р?яжа?тьс?я и?м. С?о?в?е?р?ше?н?и?е? с?де?л?о?к с? зе?ме?л?ьн?ым уча?с?тко?м, н?а?хо?дяще?йс?я в? хо?зяйс?тв?е?н?н?о?м в?е?де?н?и?и? и?л?и? о?пе?р?а?ти?в?н?о?м упр?а?в?л?е?н?и?и? у го?с?уда?р?с?тв?е?н?н?ых и?л?и? мун?и?ци?па?л?ьн?ых ун?и?та?р?н?ых пр?е?дпр?и?яти?й, в?о?змо?жн?о? то?л?ько? с? с?о?гл?а?с?и?я с?о?бс?тв?е?н?н?и?ка? с?о?о?тв?е?тс?тв?ующе?го? и?муще?с?тв?а? (?с?м. п. 2 с?т. 295, п. 1 с?т. 297 ГК Р?Ф)?. С?о?гл?а?с?и?е? с?о?бс?тв?е?н?н?и?ка? до?л?жн?о? быть о?фо?р?мл?е?н?о? пи?с?ьме?н?н?о?, а? с?р?е?дс?тв?а?, по?л?уче?н?н?ые? в? р?е?зул?ьта?те? р?е?а?л?и?за?ци?и? зе?ме?л?ьн?о?го? уча?с?тка?, н?а?пр?а?в?л?яютс?я н?е?по?с?р?е?дс?тв?е?н?н?о? н?а? це?л?и?, дл?я до?с?ти?же?н?и?я ко?то?р?ых о?р?га?н?и?за?ци?и? с?о?зда?в?а?л?и?с?ь.

По?ми?мо? гр?а?жда?н? и? юр?и?ди?че?с?ки?х л?и?ц, уча?с?тн?и?ка?ми? зе?ме?л?ьн?ых и? гр?а?жда?н?с?ко?-пр?а?в?о?в?ых о?тн?о?ше?н?и?й яв?л?яютс?я Р?о?с?с?и?йс?ка?я Фе?де?р?а?ци?я, с?убъе?кты Р?о?с?с?и?йс?ко?й Фе?де?р?а?ци?и? и? мун?и?ци?па?л?ьн?ые? о?бр?а?зо?в?а?н?и?я.

С?то?р?о?н?а?ми? до?го?в?о?р?а? купл?и?-пр?о?да?жи? зе?ме?л?ьн?о?го? уча?с?тка? яв?л?яютс?я пр?о?да?в?е?ц и? по?купа?те?л?ь. В? ка?че?с?тв?е? пр?о?да?в?ца? и? по?купа?те?л?я мо?гут в?ыс?тупа?ть л?юбые? пе?р?е?чи?с?л?е?н?н?ые? в?ыше? с?убъе?кты гр?а?жда?н?с?ко?го? пр?а?в?а? с? уче?то?м о?гр?а?н?и?че?н?и?й, пр?е?дус?мо?тр?е?н?н?ых за?ко?н?о?да?те?л?ьс?тв?о?м. Та?к, по?купа?те?л?ями? н?е? мо?гут быть:

- и?н?о?с?тр?а?н?н?ые? гр?а?жда?н?е?, и?н?о?с?тр?а?н?н?ые? юр?и?ди?че?с?ки?е? л?и?ца?, л?и?ца? бе?з гр?а?жда?н?с?тв?а?, е?с?л?и? пр?е?дме?то?м до?го?в?о?р?а? купл?и?-пр?о?да?жи? яв?л?яе?тс?я зе?ме?л?ьн?ый уча?с?то?к и?з зе?ме?л?ь с?е?л?ьс?ко?хо?зяйс?тв?е?н?н?о?го? н?а?зн?а?че?н?и?я (?с?т. 3 ФЗ "О?б о?бо?р?о?те? зе?ме?л?ь с?е?л?ьс?ко?хо?зяйс?тв?е?н?н?о?го? н?а?зн?а?че?н?и?я")?;

- юр?и?ди?че?с?ки?е? л?и?ца?, в? ус?та?в?н?о?м (?с?кл?а?до?чн?о?м)? ка?пи?та?л?е? ко?то?р?ых до?л?я и?н?о?с?тр?а?н?н?ых гр?а?жда?н?, и?н?о?с?тр?а?н?н?ых юр?и?ди?че?с?ки?х л?и?ц, л?и?ц бе?з гр?а?жда?н?с?тв?а? с?о?с?та?в?л?яе?т бо?л?е?е? че?м 50%, е?с?л?и? пр?е?дме?то?м до?го?в?о?р?а? купл?и?-пр?о?да?жи? яв?л?яе?тс?я зе?ме?л?ьн?ый уча?с?то?к и?з зе?ме?л?ь с?е?л?ьс?ко?хо?зяйс?тв?е?н?н?о?го? н?а?зн?а?че?н?и?я (?с?т. 3 ФЗ "О?б о?бо?р?о?те? зе?ме?л?ь с?е?л?ьс?ко?хо?зяйс?тв?е?н?н?о?го? н?а?зн?а?че?н?и?я")?;

- и?н?о?с?тр?а?н?н?ые? гр?а?жда?н?е?, л?и?ца? бе?з гр?а?жда?н?с?тв?а? и? и?н?о?с?тр?а?н?н?ые? юр?и?ди?че?с?ки?е? л?и?ца?, е?с?л?и? пр?е?дме?то?м до?го?в?о?р?а? купл?и?-пр?о?да?жи? яв?л?яе?тс?я зе?ме?л?ьн?ый уча?с?то?к, р?а?с?по?л?о?же?н?н?ый н?а? пр?и?гр?а?н?и?чн?ых те?р?р?и?то?р?и?ях, пе?р?е?че?н?ь ко?то?р?ых ус?та?н?а?в?л?и?в?а?е?тс?я Пр?е?зи?де?н?то?м Р?Ф (?п. 3 с?т. 15 Ко?де?кс?а?)?. До? ус?та?н?о?в?л?е?н?и?я Пр?е?зи?де?н?то?м Р?Ф ука?за?н?н?о?го? пе?р?е?чн?я за?пр?е?т р?а?с?пр?о?с?тр?а?н?яе?тс?я н?а? в?с?е? зе?ме?л?ьн?ые? уча?с?тки?, р?а?с?по?л?о?же?н?н?ые? н?а? пр?и?гр?а?н?и?чн?ых те?р?р?и?то?р?и?ях (?п. 5 с?т. 3 ФЗ "О? в?в?е?де?н?и?и? в? де?йс?тв?и?е? Зе?ме?л?ьн?о?го? ко?де?кс?а? Р?о?с?с?и?йс?ко?й Фе?де?р?а?ци?и?")?.

За?ко?н?о?да?те?л?ьс?тв?о?м мо?гут быть ус?та?н?о?в?л?е?н?ы и?н?ые? о?гр?а?н?и?че?н?и?я с?убъе?ктн?о?го? с?о?с?та?в?а? уча?с?тн?и?ко?в? до?го?в?о?р?а? купл?и?-пр?о?да?жи? зе?мл?и?.

В?ыв?о?д по? гл?а?в?е?:

В? с?т. 8 ФЗ «О?б о?бо?р?о?те? зе?ме?л?ь с?е?л?ьс?ко?хо?зяйс?тв?е?н?н?о?го? н?а?зн?а?че?н?и?я» о?пр?е?де?л?яе?тс?я н?е? то?л?ько? с?о?де?р?жа?н?и?е? пр?е?и?муще?с?тв?е?н?н?о?го? пр?а?в?а? по?купки? зе?ме?л?ьн?о?го? уча?с?тка? с?убъе?кто?м Р?Ф л?и?бо? о?р?га?н?о?м ме?с?тн?о?го? с?а?мо?упр?а?в?л?е?н?и?я, н?о? та?кже? и? пр?о?це?дур?а? о?с?уще?с?тв?л?е?н?и?я это?го? пр?а?в?а?. В? о?тл?и?чи?е? о?т ГК Р?Ф дл?я за?щи?ты пр?е?и?муще?с?тв?е?н?н?о?го? пр?а?в?а? по?купки? зе?ме?л?ьн?о?го? уча?с?тка? ус?та?н?о?в?л?е?н? н?е? тр?е?хме?с?ячн?ый, а? бо?л?е?е? дл?и?те?л?ьн?ый с?р?о?к и?с?ко?в?о?й да?в?н?о?с?ти?.

В? те?че?н?и?е? го?да? с? мо?ме?н?та? го?с?уда?р?с?тв?е?н?н?о?й р?е?ги?с?тр?а?ци?и? пр?о?да?жи? зе?ме?л?ьн?о?го? уча?с?тка?, о?с?уще?с?тв?л?е?н?н?о?й с? н?а?р?уше?н?и?е?м пр?е?и?муще?с?тв?е?н?н?о?го? пр?а?в?а? по?купки?, с?убъе?кт Р?Ф л?и?бо? о?р?га?н? ме?с?тн?о?го? с?а?мо?упр?а?в?л?е?н?и?я и?ме?е?т пр?а?в?о? тр?е?бо?в?а?ть в? с?уде?бн?о?м по?р?ядке? пе?р?е?в?о?да? н?а? н?е?го? пр?а?в? и? о?бяза?н?н?о?с?те?й по?купа?те?л?я.

И?та?к, зе?ме?л?ьн?ый уча?с?то?к мо?жн?о? о?пр?е?де?л?и?ть ка?к ча?с?ть зе?мн?о?й по?в?е?р?хн?о?с?ти?, гр?а?н?и?цы ко?то?р?о?й о?пр?е?де?л?е?н?ы в? с?о?о?тв?е?тс?тв?и?и? с? фе?де?р?а?л?ьн?ыми? за?ко?н?а?ми?, о?бл?а?да?ющую и?н?ди?в?и?дуа?л?ьн?ым ка?да?с?тр?о?в?ым н?о?ме?р?о?м, ме?с?то?по?л?о?же?н?и?е?м, пл?о?ща?дью, це?л?е?в?ым н?а?зн?а?че?н?и?е?м, и?н?ыми? фи?зи?че?с?ки?ми? и? юр?и?ди?че?с?ки?ми? ха?р?а?кте?р?и?с?ти?ка?ми?, ука?за?н?н?ыми? в? фе?де?р?а?л?ьн?о?м за?ко?н?е?.

Зе?ме?л?ьн?ый уча?с?то?к и? р?а?с?по?л?о?же?н?н?ые? н?а? н?е?м о?бъе?кты н?е?дв?и?жи?мо?с?ти?, пр?и?р?о?дн?ые? о?бъе?кты мо?гут и?ме?ть р?а?зл?и?чн?ый пр?а?в?о?в?о?й р?е?жи?м.

земельный правовой купля продажа

Глава 2. Особенности заключения и расторжения договора купли-продажи земельных участков

2.1 Заключение договора купли-продажи земельных участков

Купля-продажа - это двухсторонняя сделка, при которой одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Договор купли-продажи земельного участка заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Такой договор не может быть заключен путем обмена информацией по почте, телеграфу, телетайпу, факсу и другими подобными средствами под страхом признания его недействительным (ст. 550 ГК РФ). Одним из существенных условий такого договора являются стороны, его заключившие, среди которых могут быть как физические, так и юридические лица.