Рассматривая дальнейшее развитие реформы жилищно-коммунального хозяйства, определим следующим этапом реформирования принятие Федерального закона №4218-1 «Об основах федеральной жилищной политики» от 24 декабря 1992 г. Закон РФ от 24.12.1992 №4218-1 (ред. от 22.08.2004) "Об основах федеральной жилищной политики" // "Российская газета", №15, 23.01.1993 (утратил силу). Данный закон разделил полномочия по управлению и хозяйствованию в жилищной сфере, определил новый порядок оплаты жилищно-коммунальных услуг, ввел систему адресной социальной защиты граждан по оплате жилищно-коммунальных услуг; а так же было принято решение о передаче объектов жилья и коммунальных услуг в муниципальную собственность. Основные цели реформы на данном этапе были обозначены в преодоление кризисных явлений, полученных при переходе жилищно-коммунального хозяйства на самоокупаемость в течение пяти лет и развитии частной собственности, а также конкуренции как в строительстве, так и в содержании и ремонте жилищного фонда. Но сложившаяся на тот момент социально-экономическая ситуация в стране и не достаточное количество опыта и знаний в управлении ЖКХ в условиях рыночной экономики не позволили достигнуть поставленных задач и перейти к покрытию стоимости жилищно-коммунальных услуг за счет средств потребителей. Следствием выше сказанного стала очевидной необходимость внесения изменений в данный законопроект и более длительного и планомерного проведения реформы ЖКХ.

В последующем развитии реформы жилищно-коммунального хозяйства основы федеральной жилищной политики были более конкретизированы в ряде законопроектов, которые заложили основы концепции реформы ЖКХ. Среди них важное значение имел Федеральный закон «О товариществах собственников жилья» вступивший в силу с 15 июня 1996 г. Цели данного законопроекта заключались в согласование порядка реализации прав домовладельцев по владению, пользованию и в установленных законодательством пределах распоряжению общим имуществом в кондоминиуме, в осуществление деятельности по содержанию, сохранению и приращению недвижимости в кондоминиуме, а также в распределение между домовладельцами обязанностей по возмещению соответствующих издержек, для обеспечения надлежащего санитарного и технического состояния общего имущества. Федеральный закон от 15.06.1996 №72-ФЗ (ред. от 21.03.2002) "О товариществах собственников жилья" // "Российская газета", №119, 26.06.1996 (утратил силу). Но не смотря на четко поставленные цели закон не получил массовой поддержки населения, и на сегодняшний день владельцы не желают организовывать товарищества собственников жилья или вступать в иные формы совместного управления домами. Этому способствует несколько причин: одной из них является собственная бессознательность населения и нежелания брать на себя ответственность. Необходимо заметить, что рассматривая исторический путь развития сферы жилищно-коммунального хозяйства видно, как в течение прошлого столетия форма управления жилищно-коммунальным хозяйством подвергалась изменениям не менее пяти раз. В связи с отсутствием длительного исторического опыта видения хозяйственной деятельности общество не имеет укоренившихся традиций управления жилым имуществом, которые столетиями складывались в развитых странах. По этой причине на сегодняшний день собственники жилья не воспринимают процесс реформирования ЖКХ как планомерный путь развития, ожидая новых изменений в сфере ЖКХ. В обществе сформировался нигилизм в отношении реформ, оказывающий существенное торможение развития реформы ЖКХ. Другая причина играет особую роль и представляет собой целый ряд сложностей при оформлении ТСЖ, несмотря на то, что закон «О товариществах собственников жилья» вступил в силу в 1996 году, он до сих пор имеет массу существенных недоработок. Помимо того, что регистрация ТСЖ как юридического лица требует значительных затрат, ситуацию усложнили изменения в формах для регистрации ТСЖ принятые в связи со вступлением в силу 21 июня 2013 года приказов ФНС России №ММВ-7-6/25 от 25 января 2012 г. Приказ ФНС России от 25.01.2012 №ММВ-7-6/25@ "Об утверждении форм и требований к оформлению документов, представляемых в регистрирующий орган при государственной регистрации юридических лиц, индивидуальных предпринимателей и крестьянских (фермерских) хозяйств" (Зарегистрировано в Минюсте России 14.05.2012 №24139) // "Бюллетень нормативных актов федеральных органов исполнительной власти", №44, 29.10.2012. и №ММВ-7-6/843 от 13 ноября 2012 года. Приказ ФНС России от 13.11.2012 №ММВ-7-6/843@ "Об утверждении формы и содержания документа, подтверждающего факт внесения записи в Единый государственный реестр юридических лиц или Единый государственный реестр индивидуальных предпринимателей" (Зарегистрировано в Минюсте России 18.01.2013 №26583) // "Российская газета", №18, 30.01.2013. Теперь, при создании товарищества в списке учредителей должны фигурировать все, кто проголосовал за создание ТСЖ на общем собрании, тогда как ранее в качестве учредителей выступали лишь члены правления. По сути, всем учредителям теперь необходимо представить полный пакет документов, включающий паспортные данные, ИНН, сведения о месте и дате рождения, заверенные нотариусом, что сделало процедуру регистрации более громоздкой. Вследствие таких изменений по данным сайта «Городское хозяйство и ЖКХ» за июль и август прошлого года в России не было зарегистрировано ни одного нового товарищества собственников жилья (ТСЖ). Городское хозяйство и ЖКХ [Электронный ресурс] Также немало важным фактором, препятствующим в организации товариществ собственников жилья является неудовлетворительное состояние жилого фонда, требующее значительных затрат и профессионального подхода в управлении. По этим причинам данная форма управления жилой недвижимости не оправдывает себя, и собственники жилья по-прежнему отдают управление своим имуществом управляющим компаниям - коммерческим организациям, за плату, оказывающим услуги и выполняющим работы по содержанию и ремонту общего имущества в доме, а также предоставляющим коммунальные услуги собственникам данного имущества. Большое количество таких компаний дискредитировало себя, ставя перед собой одну единственную цель - собственное обогащение, и извлечение прибыли в максимально короткие сроки, пренебрегая интересами жильцов, при этом недобросовестно выполняя условия договора. И, как правило, основной персонал таких компаний состоит из не квалифицированных и низкооплачиваемых работников, не имеющих необходимого образования и опыта работы и не способных принимать решения по разумной эксплуатации и качественному обслуживанию жилья в сложившейся сложной ситуации (недостаточный уровень финансирования и запущенное состояние всего жилищного фонда). Благодаря данным предоставленным МКУ «Департамент городского хозяйства» администрации г. Шахты, Официальный сайт Администрации г. Шахты [Электронный ресурс] приведенным в таблице 1, видно, что более 80% опрошенного населения не доверяют и дают низкую оценку деятельности управляющих организаций, осуществляющих управление многоквартирными домами (МКД) на территории городского округа. Но, не смотря на все недостатки, данная форма управления преобладает в условиях отсутствия конкуренции на рынке управления жилой недвижимостью. Так по данным официального сайта администрации города Шахты по состоянию на 1 декабря 2012 года на территории г. Шахты функционировало 77 организаций, осуществляющих управление 5057 многоквартирным домом, что составляет 76,6% от общего количества МКД. В 1157 многоквартирных домах созданы и осуществляют свою деятельность 268 товариществ собственников жилья и 180 жилищно-строительных кооперативов. И лишь в 385 многоквартирных домах выбран такой способ управления как непосредственное управление собственниками помещений. Там же. Из выше сказанного видно, что сложившаяся монополия управляющих компаний препятствует развитию рыночных механизмов в сфере жилищно-коммунального хозяйства.

Таблица 1

Отношение населения г. Шахты к деятельности управляющих организаций

Следующим значащим моментом в развитии реформы ЖКХ стал Указ Президента РФ от 28 апреля 1997г. №425 «О реформе жилищно-коммунального хозяйства РФ» Указ Президента РФ от 28.04.1997 №425 (ред. от 27.05.1997)"О реформе жилищно-коммунального хозяйства в Российской Федерации" // "Российская газета", №88, 07.05.1997 (утратил силу) одобривший «Концепцию реформы ЖКХ РФ». Концепцией о реформировании ЖКХ была дана реальная оценка состояния ЖКХ, подтверждая все выше сказанное и определяя причины кризиса:

- социально-экономическое состояние страны продолжало оказывать негативное влияние на работу коммунальной инфраструктуры;

- договоры на коммунальное обслуживание заключались формально и не обеспечивали минимальных стандартов качества обслуживания;

- отсутствовал реальный механизм стимулирования ресурсосбережения;

- инвестиции в коммунальное хозяйство были снижены в 2 раза;

- продолжал нарастать износ основных фондов, снижались надежность и устойчивость систем инженерного обеспечения.

Согласно «Концепции реформы ЖКХ РФ» для решения вышеупомянутых вопросов требовалось ускорить проведение реформы в сфере жилищно-коммунального хозяйства и единственный способ преодоления кризиса на данном этапе виделся в изменении «системы финансирования, то есть переходе от бюджетного дотирования к оплате в полном объеме жилищно-коммунальных услуг потребителями при условии обеспечения социальной защиты малообеспеченных семей и экономического стимулирования улучшения качества обслуживания». Положение усугублялось снижением реального дохода населения, в связи, с чем рост тарифов на жилищно-коммунальные услуги оказался особенно болезненным и требовал увеличения конечного срока перехода предприятий жилищно-коммунального хозяйства на самоокупаемость с 5 до 10 лет Концепцией был предусмотрен поэтапный переход на полную оплату жилья коммунальных услуг на период с 1997 года по 2003 год. И к 2003 году должна была осуществляться стопроцентная доля платежей населения в покрытии затрат на все виды жилищно-коммунальных услуг.

На данном этапе планировалось сосредоточить усилия на рационализации и снижении издержек производителей услуг, поскольку рост стоимости жилищно-коммунальных услуг был в значительной степени связан с монополией предоставляющих их организаций.

Основными целями реформирования жилищно-коммунального хозяйства являлись: Официальный сайт Администрации г. Шахты [Электронный ресурс]

- обеспечение условий проживания, отвечающих стандартам качества;

- снижение издержек производителей услуг и соответственно тарифов при поддержании стандартов качества предоставляемых услуг;

- смягчение для населения процесса реформирования системы оплаты жилья и коммунальных услуг при переходе отрасли на режим безубыточного функционирования.

А основными способами достижения указанных целей являлись:

- совершенствование системы управления, эксплуатации и контроля в жилищно-коммунальном хозяйстве;

- переход на договорные отношения, развитие конкурентной среды, предоставление потребителям возможности влиять на объем и качество потребляемых услуг, преимущественно конкурсный отбор организаций, осуществляющих управление жилищным фондом и его обслуживание, обеспечивающих коммунальные предприятия материалами, оборудованием и выполняющих проектно-строительные работы;

- совершенствование системы оплаты жилья и коммунальных услуг, в том числе установление повышенных тарифов на сверхнормативную площадь жилья и сверхнормативное потребление коммунальных услуг, а также дифференциация оплаты в зависимости от качества и местоположения жилья;

- совершенствование системы социальной защиты населения: упорядочение существующей системы льгот, усиление адресной направленности выделяемых на эти цели средств.

Хотелось бы заметить на сегодняшний день достигли изменений в системе финансирования, переход от бюджетного дотирования к оплате в полном объеме жилищно-коммунальных услуг потребителями осуществлен, но другие вышеуказанные цели и способы решения остаются злободневны до сих пор и кризисная ситуация в сфере ЖКХ продолжает преобладать.

2007 год ознаменован несколькими событиями государственного масштаба, которые положили начало современного этапа развития реформы жилищно-коммунального хозяйства. В январе состоялось заседание Президиума Государственного Совета Российской Федерации, посвященное реформированию ЖКХ. По его итогам Президент РФ дал ряд соответствующих поручений Правительству РФ, высшим должностным лицам субъектов РФ. Согласно которому приказом Минрегиона России от 27 июня 2007 г. №54 был утвержден Комплекс мероприятий по реформированию жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации на 2007-2008. А 21 июля был принят Федеральный закон №185-ФЗ «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства». В целях создания безопасных и благоприятных условий проживания граждан, повышения качества реформирования жилищно-коммунального хозяйства, формирования эффективных механизмов управления жилищным фондом, внедрения ресурсосберегающих технологий, данный Федеральный закон устанавливает правовые и организационные основы предоставления финансовой поддержки субъектам Российской Федерации и муниципальным образованиям на проведение капитального ремонта многоквартирных домов, переселение граждан из аварийного жилищного фонда, модернизацию систем коммунальной инфраструктуры путем создания некоммерческой организации, осуществляющей функции по предоставлению такой финансовой поддержки, определяет компетенцию, порядок создания некоммерческой организации и ее деятельности, регулирует отношения между указанной некоммерческой организацией, органами государственной власти субъектов Российской Федерации и органами местного самоуправления. Государственная поддержка реформы ЖКХ представлена, прежде всего, выделением финансовых средств, за период 2011-2015 гг. сумма финансирования из федерального бюджета, безусловно, была велика Годовой отчет государственной корпорации - Фонда содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства за 2015 год, утвержденный наблюдательным советом государственной корпорации Фонда содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства 29 апреля 2016 года, протокол №36. С.89. (см. рис. 1), но для решения существующих проблем, модернизации и реформирования ЖКХ требуется более значительное финансирование. Из этого следует, что основным источником финансирования реформы были и остаются граждане, то есть реформирование вновь будет проходить за счет населения. Данный подход представляется принципиально не верным. Мировое сообщество, представленное странами Европы и Америки, столкнувшееся с жилищными проблемами еще в 1899 году на Всемирной выставке жилища в Париже признало, что разрешить эти проблемы можно лишь совместными усилиями частных лиц и властей, а также принятием государственных жилищных законов.

Рис. 1

На сегодняшний день, по прошествии нескольких лет, серьезных изменений в лучшую сторону в сфере ЖКХ не наблюдается, стоимость коммунальных услуг планово повышается дважды в год, а качество работы коммунальной инфраструктуры остается неизменным.

Одна из основных причин такого положения заключается, прежде всего, в том, что составители вышеупомянутых законопроектов при разработке не учли важности практических знаний и необходимости опыта работы в сфере ЖКХ, не изучили, как функционирует столь сложный организм и с какими проблемами сталкивается. Цели законопроектов ставятся достаточно четкие, но пути их осуществления настолько размыты, что не представляются возможными. Для достижения положительного результата реформы ЖКХ необходимым является создание новой эффективной модели по реформированию и модернизации жилищно-коммунального хозяйства с учетом практических знаний и навыков, и обязательного дальнейшего осуществления ее пилотного проекта в отдельно взятом регионе (области, городе) с целью детальной отработки законопроектов сферы жилищно-коммунального хозяйства на практике прежде, чем они вступят в силу на всей территории Российской Федерации.

Также среди причин, по которым коммунальное хозяйство сегодня переживает кризис необходимо выделить не эффективность системы управления финансами, высокий уровень затрат коммунальных предприятий. В отросли отсутствуют экономические стимулы для снижения издержек, конкурентная среда до сих пор слабо развита. На сегодняшний день рыночные преобразования в ЖКХ большей частью проходят на бумаге. Однако современная реформа жилищно-коммунального хозяйства в нашей стране ориентирована на рыночную экономику. Явным на сегодняшний день является и то, что лишь малое количество предприятий жилищно-коммунального хозяйства эффективно действуют в рыночных условиях. Их развитие тормозит как само несовершенство реформ, проводимых в России, так и нежелание населения принять данную реформу. В обществе до сих пор не сформировалось экономическое мышление, а ведь слово «экономика», впервые упоминающееся еще в IV веке до н.э., дословно переводится с древне греческого как управление домашним хозяйством. Но собственники жилья не желают брать на себя ответственность и управлять своим имуществом. Задумываясь над этим вопросом сегодня, приходим к выводу, что основой эффективного развития сферы ЖКХ в сложившейся ситуации является общественная поддержка и привлечение населения к непосредственному участию в данной работе. Но общество индифферентно, оно не довольно сложившейся ситуацией, и проявляет лишь созерцательную позицию, ему по сей день чуждо чувство собственника. Хотелось бы заметить, что к изменению сознания населения не предпринимается требуемых мер, отсутствуют программы по воспитанию и обучению населения управления своим имуществом, необходимо информирование граждан о содержании проводимых мероприятий и принимаемых направлений в развитии отросли ЖКХ. Также недоверие граждан вызывает отсутствие полной информации о деятельности управляющих компаний, их стремление получить прибыль любой ценой разрушает инфраструктуру и жилищный фонд. Необходимо изменение законодательства в жилищно-коммунальной политике и государственное регулирование, а также контроль за деятельностью организаций, осуществляющих управление многоквартирными домами. При этом нельзя воспринимать реформирование жилищно-коммунального хозяйства, как линейную функцию, как процесс, плавно протекающий во времени. Это сложная многоуровневая система взаимодействия всех компонентов ЖКХ, находящаяся в интенсивном процессе развития, для решения которой требуется комплексный подход с учетом всех накопившихся проблем данной отрасли.

До тех пор, пока не состоится «открытый диалог» между обществом и государством, не стоит ждать положительных результатов реформирования ЖКХ. Пока как в известной басне И.А. Крылова с трех сторон развитию реформы будут, препятствовать: граждане, равнодушно относящиеся к общему имуществу, не желающие участвовать в управлении своей собственностью; управляющие компании, ставящие пред собой цель получить максимальный доход с минимальными затратами; и несовершенное законодательство, имеющее длительный путь развития, но сохраняющее массу пробелов препятствующих развитию реформы, кризисное состояние жилищно-коммунального хозяйства будет сохраняться.

3.2 Проблемы регулирования отношений по управлению многоквартирным домом в законодательстве Российской Федерации

Правовое регулирование взаимоотношений служит основой экономических отношений, в то же время для успешного регулирования требуется полнота, прозрачность и доступность законодательства. Поэтому его реформа стоит в основе формирования дальнейших норм взаимоотношений в управлении многоквартирными домами.

Проблемы ЖКХ активно освещаются как в научной, так и в периодической печати, связано это в первую очередь с тем, что эта сфера с одной стороны является индикатором уровня жизни населения, с другой при правильном подходе и грамотном управлении является рентабельной.

Черепахин Б.Б. в своей работе приводит следующее утверждение: «Всякое правовое регулирование имеет место ради служения тем или иным интересам человека, ради удовлетворения тех или иных его потребностей. Разумеется, прием регулирования должен соответствовать регулируемым интересам. Поэтому характер этих интересов, характер подлежащих регулированию жизненных отношений оказывают влияние на выбор приемов регулирования». Черепахин Б.Б. Труды по гражданскому праву [Электронный ресурс] / Б.Б. Черепахин

Таким образом, право выступает нормативным регулятором и средством согласования интересов. Можно сделать следующий акцент - каждая норма права выражает чьи-то интересы, которые могут быть определены на основании анализа правоотношений.

Особенность правовых взаимоотношений в сфере жилищного права и жилищного законодательства состоит в необходимости оценки и частных интересов и публичных. Но при этом сохраняется один объект регулирования - жилище.

Под жилищем согласно законодательству, понимаются и индивидуальные жилые дома, и жилые помещения (комнат, квартиры) в многоквартирном доме, а также объекты, имеющие непосредственное отношение к жилым помещениям.

Жилище выступает объектом права собственности, права пользования, а также является объектом эксплуатации и управления.

Жилищные взаимоотношения очевидно делятся на две группы - частные и публичные. Рассмотрим частные взаимоотношения. К частным отношениям принято относить отношения собственности: правомочия владения, пользования и распоряжения жилыми помещениями и объектами общего имущества в многоквартирном доме, по их содержанию и ремонту.

Кроме того, необходимо выделить отношения по созданию и деятельности жилищных и жилищно-строительных кооперативов, ТСЖ; по заключению договора управления многоквартирным домом; по предоставлению коммунальных услуг, и другие. Все это закреплено в ч.2 ст.1 ЖК РФ и в п.2 ст.1 ГК РФ.

Специфика взаимоотношений в многоквартирных домах заключается в необходимости участия в этих отношениях, предполагает множественность участников. Данная ситуация ведет к необходимости коллегиального принятия решений. Дроздова И.А. Система пользования, управления и эксплуатации многоквартирным домом как объектом общедолевого имущества. М.; Проспект - 2014. С. 28.

Анализируя общие требования к управлению многоквартирными домами, необходимо выделить дифференцированные императивные нормы в форме определения ответственности субъектов перед собственниками помещений в многоквартирном доме, учитывая выбранный способ управления. Данные изменения необходимо расценивать положительно, так как они дают возможность строго формально выстраивать отношения между собственниками помещений и управляющими субъектами. Недоработкой законодательства следует считать отсутствие определения понятие управления многоквартирным домом, а лишь перечисление требований его цели. При этом нужно отметить отсутствие раскрытия всех понятий (требований), то есть поясняется содержание только одного из них - степень надлежащего содержания общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме.

В сфере регулирования управления многоквартирными домами в 2010 году было разработано два законопроекта: Проект Федерального закона №395919-5 «О регулировании деятельности по управлению многоквартирными домами» Проект Федерального закона №395919-5"О регулировании деятельности по управлению многоквартирными домами" (ред., внесенная в ГД ФС РФ, текст по состоянию на 24.06.2010) // СПС «КонсультантПлюс». и №402149-5 «О совершенствовании регулирования жилищных отношений по управлению многоквартирными домами» Проект Федерального закона №402149-5 «О совершенствовании регулирования жилищных отношений по управлению многоквартирными домами» // СПС «КонсультантПлюс»..

Частично нормы, представленные в общих положениях проектов уже имеют место в действующих законодательных актах федерального значения (так в Жилищном кодексе и Гражданском кодексе РФ отражена обязанность собственников помещений связанная с обеспечением управлением своего дома; кроме того, в ЖК РФ приводится определение управления с точки зрения способов и содержательной части; указана обязанность пользователей жилого помещения в соблюдении всех требований законодательства, в том числе требований безопасности), а частично указанные отношения регулируются только в пределах ЖК (например, доля участия государства в управлении многоквартирными домами; ответственность лиц, осуществляющих управление многоквартирными домами, мера ответственности в зависимости от причиненного вреда в результате такой деятельности) Черепахин Б.Б. Труды по гражданскому праву [Электронный ресурс] / Б.Б. Черепахин.

В основе концепции законопроекта Федерального закона №395919-5 «О регулировании деятельности по управлению многоквартирными домами» лежит обязательное членство в саморегулируемой организации (далее по тексту СРО). При этом чаще всего модель обязательного саморегулирования используется в российском законодательстве в отношении ранее лицензируемых видов деятельности как альтернатива лицензированию. Ранее управление многоквартирными домами не подлежало лицензированию, кроме того, современное законодательство в жилищной сфере дает возможность управления собственникам помещений, а также их представителям, которые как правило не имеют специальных знаний и навыков.

Важным аспектом можно считать то, что процесс разработки правил и требований к управляющей деятельности в отношении многоквартирных домов нельзя направить к СРО по объективным причинам. Так как, во-первых, согласно статьи 12 ЖК РФ определение регулирующих требований, а также контроль за эксплуатацией и сохранностью, а также соответствие требованиям относится к сфере регулирования органов государственной власти Российской Федерации.

Во-вторых, данные вопросы в отношении требований к самим помещениям, к их содержанию в первую очередь касаются одной из важнейших сфер социально-экономических отношений и напрямую относятся к сохранению жизни и здоровья населения государства. Именно на основании этого в законодательстве существуют такие нормативно-правовые акты, как Постановление Правительства РФ от 13.08.2006 №491 «Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и Правил изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность», Постановление Правительства РФ от 13.08.2006 №491 (ред. от 25.12.2015) "Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и правил изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность" // "Российская газета", №184, 22.08.2006. Постановление Правительства РФ от 23.05.2006 №307 «О порядке предоставления коммунальных услуг гражданам», Постановление Правительства РФ от 23.05.2006 №307 (ред. от 17.12.2014) "О порядке предоставления коммунальных услуг гражданам" (вместе с "Правилами предоставления коммунальных услуг гражданам") // "Собрание законодательства РФ", 05.06.2006, №23, ст. 2501. Методические пособия Госстроя России по содержанию и ремонту жилищного фонда МДК 2-04.2004 "Методическое пособие по содержанию и ремонту жилищного фонда. МДК 2-04.2004" (утв. Госстроем России) // М.: ЗАО Центр исследования и разработок в городском хозяйстве Санкт-Петербурга "Экополис", ФГУП ЦПП, 2004 и др.

Тщательное внимание необходимо с нашей точки зрения уделить нормам об условиях членства в СРО (часть 3 статьи 6, статьи 7 и 9). В законопроекте Федерального закона №395919-5 «О регулировании деятельности по управлению многоквартирными домами» рассмотрены квалификационные требования, уровень компенсационного взноса, который определяется на уровне 100 тыс. руб., также определяется необходимость страхования гражданской ответственности за причинение вреда жизни, здоровью и имуществу лиц в результате несоответствия качества выполненных работ на сумму не менее 500 тыс. руб. Также значительное внимание уделяется необходимости страхования рисков деятельности, начиная от страхования имущества, заканчивая страхованием работников организации. Невыполнение всех этих условий, вернее хотя бы одного из них, влечет за собой отказ в членстве СРО, и, как следствие, невозможность участия в бизнесе по управлению многоквартирными домами.

Наиболее очевидным последствием приведенных условий с нашей точки зрения будет еще большая монополизация изучаемой сферы деятельности. Кроме того, указанные в законопроекте материальные затраты значительны для большинства организаций, будут приводить к росту величины заемных средств, увеличению стоимости капитала, росту общих затрат. Все это приведет к увеличению бремени, ложащегося на плечи собственников помещений, за счет роста стоимости работ и услуг, предоставляемых управляющими компаниями.

Также необходимо рассмотреть квалификационные требования, предъявляемые к управляющим организациям. Наиболее очевидно, что они соответствуют в первую очередь не членству в СРО, а относятся к предоставляемым работам и услугам, на выполнение которых будут привлекаться подрядные организации.

Выходом из ситуации, с точки зрения снижения затрат собственников при применении рассматриваемого законопроекта (увеличение затрат, связанное с членством в СРО) могло бы стать создание товариществ собственников жилья для нескольких многоквартирных домов. Но новая редакция пункта 1 части 2 статьи 136 Жилищного кодекса такая возможность исключена, даже при условии расположения на общем земельном участке или нескольких соседних (граничащих) земельных участках, с сетями инженерно-технического обеспечения и другими элементами инфраструктуры.

Также согласно данному законопроекту пункт 9 к статье 138 устанавливает обязательное для товариществ собственников жилья страхование гражданской ответственности лиц, предоставляющих услуги и работы по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме. При этом наблюдается тавтология, так как требование страхование ответственности в отношении нанесения вреда жизни и здоровья фактически ведет к ответственности собственников жилья перед самими с собой. Данная ситуация противоречит самому понятию страхования гражданской ответственности.

Еще одним серьезным нарушением законопроекта Федерального закона №395919-5 «О регулировании деятельности по управлению многоквартирными домами» является требование возможности для собственников или дольщиков предоставления информации обо всех собственниках помещений. Данное требование противоречит Федеральному закону от 27.07.2006 №152-ФЗ «О персональных данных» (статьи 3, 6, 9 Федеральный закон от 27.07.2006 №152-ФЗ (ред. от 21.07.2014) "О персональных данных" (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.09.2015) // "Парламентская газета", №126-127, 03.08.2006.). Михайлов В.К. Законопроекты, «совершенствующие» регулирование деятельности по управлению многоквартирными домами / В.К. Михайлов // Жилищное право. - 2011. - №1.

В отношении оплаты за коммунальные услуги также можно выявить ряд противоречий и несоответствий. В первую очередь нужно указать предлагаемые изменения к статье 155 ЖК РФ о порядке внесения платы. Так в законопроекте говорится о необходимости прямых выплат ресурсоснабжающим организациям при использовании формы управления в виде товарищества собственников жилья или управляющей организации. В данном случае возникает несоответствие основной цели управления многоквартирным домом (предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме). Также данное предложение практически труднореализуемо. Оно вызовет усложнение работы управляющих по учету и оплате коммунальных услуг.

Также нарушением действующих норм законодательства является требование введения административной ответственности за непредставление сведений или представление заведомо ложных сведений о хозяйственной деятельности, неопубликование или опубликование заведомо ложных сведений о деятельности управляющими организациями, а также товариществами собственников жилья, жилищными или иными специализированными потребительскими кооперативами, если опубликование и (или) предоставление таких сведений являются обязательными в соответствии с законодательством Российской Федерации, а равно нарушение установленных стандартов раскрытия информации о деятельности управляющих организаций и форм ее предоставления, включая сроки и периодичность предоставления информации управляющими организациями. При этом как в действующем жилищном законодательстве, так и в рассматриваемом законопроекте не предусмотрено обязательное опубликование каких бы то ни было сведений о лице, осуществляющем управление многоквартирным домом.