С учетом масштабности рынка управления многоквартирными домами (по данным Росстата России, количество многоквартирных домов на территории Российской Федерации составляет примерно 3224 тыс. и насчитывает более 2,5 млрд. кв. метров общей площади) и при искусственном обеспечении максимально высокой прибыли он может с лихвой конкурировать с традиционно высокодоходными рынками. Якубова Т.О. Эффективность добровольного саморегулирования в сфере управления многоквартирными домами / Т.О. Якубова // Экономика. Налоги. Право. - 2013. - №2. - С. 43.

Таким образом, для введения саморегулирования в сферу управления многоквартирными домами, необходимо законодательно закрепить точное определение той профессиональной деятельности, которую нельзя осуществлять без членства в СРО. На сегодняшний день существует очень непонятное бланкетное определение данной деятельности, не дающее достаточного представления о ней. Необходимо дать более конкретное и сжатое определение, устанавливающее точную грань, указывающую - где осуществляется деятельность по управлению многоквартирным домом, а где управляющий предоставляет дополнительные опции.

Итак, нужно отметить, что законотворческая деятельность в сфере управления многоквартирными домами активно ведется. Анализ предлагаемых законопроектов показал, что идеи, заложенные в проектах сами по себе значимы и нацелены на совершенствование законодательной и нормативной базы, а также совершенствованием деятельности управляющих компаний и товариществ собственников жилья. Но с нашей точки зрения, в первую очередь нужно начинать с базовых определяющих законов, для устранения несоответствия в существующих законодательных и нормативных актах, а лишь после этого переходить к формулировкам частных нормативов, регулирующих узкие области сферы управления в целом и управления многоквартирными домами в частности.

В качестве путей улучшения в сфере управления многоквартирными домами можно рассмотреть в первую очередь пересмотр и совершенствование жилищного законодательства в целом.

Для более тщательной проработки и внедрения современных норм управления с нашей точки зрения следует не выносить проекты сразу на федеральный уровень, а осуществлять реализацию разработок в виде пилотных проектов на региональном уровне, что даст возможность выявить недостатки в законодательной базе, сформировать более детальный уровень понимания возникающих проблем.

Подобная практика, по мнению большинства исследователей, является более результативной, дает возможность одновременного осуществления нескольких альтернатив, выявления несоответствия норм законодательства, что в целом приводит к его совершенствованию с меньшими затратами, ложащимися на федеральный бюджет.

3.3 Проблемы правового регулирования проведения капитального ремонта в многоквартирных домах

На сегодняшний день лавры первенства по уровню критики в сфере ЖКХ принадлежат последним изменениям в организации и осуществлении капитального ремонта в многоквартирных домах. Проблемы в сфере законодательного регулирования организации капитального ремонта в многоквартирных домах имеют массовый характер и затронули практически каждого городского жителя нашей страны.

Федеральный закон от 25 декабря 2012 г. №271-ФЗ «О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации» Федеральный закон от 25.12.2012 №271-ФЗ (ред. от 29.06.2015) "О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации" // "Собрание законодательства РФ", 31.12.2012, №53 (ч. 1), ст. 7596. ввел в Жилищный кодекс Российской Федерации (далее - ЖК) новый раздел IX «Организация проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах» и возложил на собственников помещений многоквартирных домов обязанность по выплате взносов на капитальный ремонт общего имущества в доме. Данный раздел регулирует вопросы формирования фонда капитального ремонта общего имущества на специальном банковском счете или на счете регионального оператора (гл. 16 и 17 ЖК) за счет взносов на капитальный ремонт многоквартирных домов (далее - МКД) в рамках региональной программы (гл. 15 ЖК), порядок принятия решения о проведении капитального ремонта и использования фонда капитального ремонта при его проведении.

Собственники жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме в обязательном порядке должны «ежемесячно платить взнос на проведение капитального ремонта». "Жилищный кодекс Российской Федерации" от 29.12.2004 №188-ФЗ (ред. от 31.01.2016) // "Парламентская газета", №7-8, 15.01.2005. В соответствии с законом, собственники жилья должны выбрать способ формирования фонда капитального ремонта. Предусматривается два вида финансирования: первый - накопление денежных средств на счёте регионального оператора и второй вид - накопление денег на специальном счёте (депозите).

На сегодняшний день существует множество проблем в сфере законодательного регулирования организации капитального ремонта в многоквартирных жилых домах. Так, региональный оператор создается субъектом Российской Федерации и является юридическим лицом, созданным в организационно-правовой форме фонда. Стоит отметить, что в соответствии со статьей 123.17. Гражданского кодекса РФ, некоммерческая организация в форме фонда создаётся на основе добровольных имущественных взносов, но плата за капитальный ремонт многоквартирных домов является обязательной, а не добровольной.

Как известно, любое недвижимое имущество, в том числе и общедомовое, относится к тем объектам, права на которые подлежат государственной регистрации, но в свидетельстве на право собственности квартиры не указывается право на распоряжение и несение бремени содержания доли в общедомовом имуществе, тем самым многие, ссылаясь на данную коллизию, утверждают, что это имущество им не принадлежит.

В начале 2016 года в Конституционный суд РФ поступили отзывы ряда министерств и ведомств на жалобу группы депутатов Госдумы от «Справедливой России» и КПРФ, оспоривших в конце 2015 года конституционность сборов на капитальный ремонт многоквартирных домов. Депутаты считают, что использование средств собственников жилья на финансирование капремонта в других домах противоречит Конституции, поскольку возлагает на собственников обязанность по содержанию не принадлежащего им имущества. Генеральная прокуратура РФ также посчитала неконституционными сборы на капитальный ремонт многоквартирных домов. Соответствующий отзыв ведомство направило в Конституционный суд. Генпрокуратура считает обоснованными доводы заявителей о неравенстве положения собственников, формирующих фонд капитального ремонта на счете регионального оператора, и граждан, которые собирают эти средства на специальном счете в банке. Оспоренная норма не конкретизирует объемы и сроки распоряжения финансовыми ресурсами и не определяет порядок их возврата, что может создать условия, при которых собственники помещений не смогут распоряжаться деньгами, перечисленными на счет оператора, а это ведет к нарушению Конституции, говорится в отзыве. Но практически сразу Генпрокуратура отозвала свое письмо в Конституционный суд РФ, так как считает, что данный вопрос требует дополнительной проработки. Буланов, К. Генпрокуратура отозвала письмо о неконституционности сборов на капремонт / К. Буланов // РБК Башкортостан. - [Электронный ресурс]

К сожалению, ввиду тяжелого экономического положения, государству довольно непросто самостоятельно и в полном объеме обеспечить финансирование организации и проведения капитального ремонта в многоквартирных домах. По этой причине принято решение об осуществлении капитального ремонта в МКД за счет денежных взносов самих жильцов многоквартирных домов. Данная плата довольно ощутимо ударила по экономическому положению собственников помещений в многоквартирных домах. Возникает реальная проблема социальной напряженности в связи с несправедливым, чрезмерным взиманием с граждан взносов на капитальный ремонт.

Оплата взносов никак не привязана к фактическим срокам проведения капитального ремонта в доме. В региональных программах капремонта МКД содержатся лишь весьма условные сроки проведения ремонта, данные сроки могут быть произвольно изменены, ремонт может фактически вовсе не проводиться. Но при этом уплата гражданами взносов на него продолжается. Существует большая вероятность того, что средств, вносимых исключительно гражданами, просто не хватит на проведение качественного капитального ремонта всего многоквартирного дома, что может привести к частичной или полной деградации жилищного фонда. Решить данную проблему должна программа софинансирования государством и муниципалитетами, которую планируют ввести уже в ближайшее время.

Таким образом, в условиях постоянного увеличения затрат на владение собственностью в многоквартирных домах и тяжелой экономической ситуации в стране необходимо в самые короткие сроки решить вопрос с изменением политики по сбору и использованию средств, направленных на проведение капитального ремонта многоквартирных домов, а также устранить все многочисленные проблемы, возникающие при организации и проведении капитального ремонта.



Заключение

В марте 2016 года исполнилось одиннадцать лет с момента вступления в силу Жилищного кодекса Российской Федерации. Несомненным плюсом данного нормативного акта стало четкое определение правового режима общего имущества собственников помещений многоквартирного дома.

Во-первых, Жилищным кодексом РФ был регламентирован состав общего имущества. Общим имуществом многоквартирного дома являются:

- помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения;

- земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке.

Во-вторых, Жилищным кодексом РФ установлено, что общее имущество находится в общей долевой собственности владельцев жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме. При этом, доля в праве на общее имущество у собственника помещения пропорциональна размеру общей площади принадлежащего ему помещения.

В-третьих, Жилищный кодекс РФ определил, что органом управления многоквартирным домом является общее собрание собственников помещений многоквартирного дома.

Жилищный кодекс закрепляет три возможные формы управления многоквартирным домом: непосредственное управление, управление правлением ТСЖ или ЖСК, и делегирование полномочий по управлению общедомовым имуществом в управляющую организацию (управляющую компанию). Вместе с тем, как показало наше исследование, судебные споры в сфере ЖКХ, в том числе и по управлению общедомовым имуществом многоквартирного дома весьма распространенное явление. На наш взгляд, это можно объяснить несовершенством действующего российского законодательства в сфере жилищно-коммунального хозяйства.

В качестве путей улучшения в сфере управления многоквартирными домами можно рассмотреть в первую очередь пересмотр и совершенствование жилищного законодательства в целом.

Необходимо изменение законодательства в жилищно-коммунальной политике и государственное регулирование, а также контроль за деятельностью организаций, осуществляющих управление многоквартирными домами. При этом нужно учитывать, что это сложная многоуровневая система взаимодействия всех компонентов ЖКХ, находящаяся в интенсивном процессе развития, для решения которой требуется комплексный подход с учетом всех накопившихся проблем данной отрасли.

Для более тщательной проработки и внедрения современных норм управления с нашей точки зрения следует не выносить проекты сразу на федеральный уровень, а осуществлять реализацию разработок в виде пилотных проектов на региональном уровне, что даст возможность выявить недостатки в законодательной базе, сформировать более детальный уровень понимания возникающих проблем.

Тщательное внимание необходимо с нашей точки зрения уделить нормам об условиях членства в СРО. Таким образом, для введения саморегулирования в сферу управления многоквартирными домами, необходимо законодательно закрепить точное определение той профессиональной деятельности, которую нельзя осуществлять без членства в СРО.

Так же, как показало наше исследование, необходимо в самые короткие сроки решить вопрос с изменением политики по сбору и использованию средств, направленных на проведение капитального ремонта многоквартирных домов, а также устранить все многочисленные проблемы, возникающие при организации и проведении капитального ремонта.



Список использованной литературы

Нормативные правовые акты

1. Конституция Р.Ф. Федеральные округа РФ, Флаг, гимн, герб. Глоссарий. -- Ростов н/Д: Издательский центр «МарТ»; Феникс, 2010. -- с. 13

2. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 №51-ФЗ (ред. от 31.01.2016) // "Российская газета", №238-239, 08.12.1994.

3. Жилищный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 №188-ФЗ (ред. от 31.01.2016) // "Парламентская газета", №7-8, 15.01.2005.

4. Федеральный закон от 21.07.2007 №185-ФЗ (ред. от 29.06.2015) "О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства" (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.01.2016) // "Парламентская газета", №98, 02.08.2007.

5. Закон РФ от 04.07.1991 №1541-1 (ред. от 16.10.2012) "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" // "Бюллетень нормативных актов", №1, 1992.

6. Федеральный закон от 29.12.2004 №189-ФЗ (ред. от 29.02.2016) "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" // "Парламентская газета", №7-8, 15.01.2005.

7. Федеральный закон от 27.07.2006 №152-ФЗ (ред. от 21.07.2014) "О персональных данных" (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.09.2015) // "Парламентская газета", №126-127, 03.08.2006.

8. Федеральный закон от 25.12.2012 №271-ФЗ (ред. от 29.06.2015) "О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации" // "Собрание законодательства РФ", 31.12.2012, №53 (ч. 1), ст. 7596.

9. Федеральный закон от 21.07.1997 №122-ФЗ (ред. от 01.05.2016) "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (с изм. и доп., вступ. в силу с 07.05.2016) // "Российская газета", №145, 30.07.1997.

10. Постановление Правительства РФ от 13.08.2006 №491 (ред. от 25.12.2015) "Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и правил изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность" // "Российская газета", №184, 22.08.2006.

11. Постановление Правительства РФ от 23.05.2006 №307 (ред. от 17.12.2014) "О порядке предоставления коммунальных услуг гражданам" (вместе с "Правилами предоставления коммунальных услуг гражданам") // "Собрание законодательства РФ", 05.06.2006, №23, ст. 2501.

12. Постановление Правительства РФ от 28.01.2006 №47 (ред. от 25.03.2015, с изм. от 03.02.2016) "Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции" // "Российская газета", №28, 10.02.2006.

13. Проект Федерального закона №395919-5"О регулировании деятельности по управлению многоквартирными домами" (ред., внесенная в ГД ФС РФ, текст по состоянию на 24.06.2010) // СПС «КонсультантПлюс».

14. Проект Федерального закона №402149-5 «О совершенствовании регулирования жилищных отношений по управлению многоквартирными домами» // СПС «КонсультантПлюс».

15. Методическое пособие по содержанию и ремонту жилищного фонда. МДК 2-04.2004 (утв. Госстроем России) // М.: ЗАО Центр исследования и разработок в городском хозяйстве Санкт-Петербурга "Экополис", ФГУП ЦПП, 2004

16. Приказ ФНС России от 25.01.2012 №ММВ-7-6/25@ "Об утверждении форм и требований к оформлению документов, представляемых в регистрирующий орган при государственной регистрации юридических лиц, индивидуальных предпринимателей и крестьянских (фермерских) хозяйств" (Зарегистрировано в Минюсте России 14.05.2012 №24139) // "Бюллетень нормативных актов федеральных органов исполнительной власти", №44, 29.10.2012.

17. Приказ ФНС России от 13.11.2012 №ММВ-7-6/843@ "Об утверждении формы и содержания документа, подтверждающего факт внесения записи в Единый государственный реестр юридических лиц или Единый государственный реестр индивидуальных предпринимателей" (Зарегистрировано в Минюсте России 18.01.2013 №26583) // "Российская газета", №18, 30.01.2013.

18. Федеральный закон от 15.06.1996 №72-ФЗ (ред. от 21.03.2002) "О товариществах собственников жилья" // "Российская газета", №119, 26.06.1996 (утратил силу).

19. Закон РФ от 24.12.1992 №4218-1 (ред. от 22.08.2004) "Об основах федеральной жилищной политики" // "Российская газета", №15, 23.01.1993 (утратил силу).

20. Закон СССР от 06.03.1990 №1305-1 "О собственности в СССР" // "Ведомости СНД СССР и ВС СССР", 1990, №11, ст. 164 (утратил силу).

21. Постановления Совмина РСФСР от 01.03.1949 №152 «О порядке применения Указа Президиума Верховного Совета РСФСР от 1 февраля 1949 года «О внесении изменений в законодательство РСФСР в связи с Указом Президиума Верховного Совета СССР от 26 августа 1948 года «О праве граждан на покупку и строительство индивидуальных жилых домов» [Электронный ресурс]

22. Указ Президента РФ от 28.04.1997 №425 (ред. от 27.05.1997)"О реформе жилищно - коммунального хозяйства в Российской Федерации" // "Российская газета", №88, 07.05.1997 (утратил силу).

23. Указ Президента РФ от 23.12.1993 №2275 "Об утверждении Временного положения о кондоминиуме" // "Российская газета", №5, 11.01.1994 (утратил силу).

Судебная практика

24. Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 16.10.2009 №19 "О судебной практике по делам о злоупотреблении должностными полномочиями и о превышении должностных полномочий" // "Вестник Следственного комитета при прокуратуре РФ", №4, 2009.

25. Постановление ВС РФ от 27.12.1991 №3020-1 (ред. от 24.12.1993) "О разграничении государственной собственности в Российской Федерации на федеральную собственность, государственную собственность республик в составе Российской Федерации, краев, областей, автономной области, автономных округов, городов Москвы и Санкт-Петербурга и муниципальную собственность" // "Ведомости СНД и ВС РСФСР", 16.01.1992, №3, ст. 89.

26. Постановлением Президиума ВАС РФ от 15.12.2009 №12537/09 // СПС «КонсультантПлюс».

27. Определение Конституционного суда от 19.05.2009 №489 О-О // СПС «КонсультантПлюс».

28. Определение Конституционного суда от 24.02.2011 №137 О-О // СПС «КонсультантПлюс».

29. Определение Конституционного суда от 16.12.2010 №1587 О-О // СПС «КонсультантПлюс».

30. Определение Конституционного суда от 17.06.2010 №814 О-О // СПС «КонсультантПлюс».

31. Определение Конституционного суда от 22.04.2010 №472 О-О // СПС «КонсультантПлюс».

32. Постановление ФАС СЗО от 21.03.2011 №А56-30206/2010 // СПС «КонсультантПлюс».

33. Постановление ФАС СКО от 20.12.2012 №А53-6270/2011 // СПС «КонсультантПлюс».

34. Постановление ФАС СКО от 10.08.2014 №А32-4632/2013 // СПС «КонсультантПлюс».

35. Постановление ФАС УО от 15.03.2011 №Ф09-1144/11 С6 // СПС «КонсультантПлюс».

36. Постановление ФАС СЗО от 21.03.2011 №А56-48167/2009 // СПС «КонсультантПлюс».

37. Постановление ФАС СЗО от 21.03.2011 №А56-7732/2010 // СПС «КонсультантПлюс».

38. Постановление ФАС СЗО от 18.01.2010 №А56-9227/2008 // СПС «КонсультантПлюс».

39. Постановление от 02.03.2010 №Ф09-982/10 - С6 // СПС «КонсультантПлюс».

40. Постановление Президиума Ростовского областного суда от 24.11.2013 №44 Г-99/2012 // СПС «КонсультантПлюс».

41. Определение Волгоградского областного суда от 19 июля 2012 года. Дело №33-7021/2012 [Электронный ресурс]

Научная литература

42. Буланов, К. Генпрокуратура отозвала письмо о неконституционности сборов на капремонт / К. Буланов // РБК Башкортостан. - [Электронный ресурс]

43. Годовой отчет государственной корпорации - Фонда содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства за 2015 год, утвержденный наблюдательным советом государственной корпорации Фонда содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства 29 апреля 2016 года, протокол №36. С.89.

44. Городское хозяйство и ЖКХ [Электронный ресурс]

45. Дроздова И.А. Система пользования, управления и эксплуатации многоквартирным домом как объектом общедолевого имущества. М.; Проспект - 2014. С. 28.

46. Жилищное право : учебник / под общ. ред. Р.А. Курбанова, В.В. Богданова / Р.А. Курбанов, Е.В. Богданов, Т.Э. Зульфугарзаде и др. -- Москва: Проспект, 2016. -- С. 176.

47. Жилищное право Российской Федерации: учебник для магистров / И.Л. Корнеева. -- М.: Издательство Юрайт, 2015. -- С. 274.

48. Заседание Консультативного Совета по защите прав потребителей Управления Роспотребнадзора по Ростовской области [Электронный ресурс]

49. Комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации (постатейный) / О.А. Городов, А.К. Губаева, М.Н. Долгополый; под ред. О.А. Городова. -- 3 -- е изд., перераб. и доп. -- М.: Проспект, 2011. -- с. 401.

50. Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации с постатейными материалами. Части первая -- третья / под ред. Е.Л. Забарчука. -- 5-е изд. перераб. и доп. -- с. 635.

51. Кудина С.А. Осуществление правомочий собственника общего имущества в многоквартирном доме: Автореф. дис. ... канд. юрид. наук. Волгоград, 2012. - С. 11.

52. Михайлов В.К. Законопроекты, «совершенствующие» регулирование деятельности по управлению многоквартирными домами / В.К. Михайлов // Жилищное право. - 2011. - №1.

53. Ножечкин, И.В. Сложности определения границ земельного участка под многоквартирным домом при исполнении договора управления многоквартирным домом / И.В. Ножечкин // Аграрное и земельное право. - 2012. - №11 - С. 56-62.

54. Официальный сайт Всероссийского центра изучения общественного мнения (ВЦИОМ)

55. Официальный сайт Федеральной службы государственной статистики

56. Официальный сайт Администрации г. Шахты [Электронный ресурс]

57. Романец Ю.В. Система договоров в гражданском праве России. - Монография. 2-е изд., перераб. и доп. М.: Норма, Инфра-М, 2013. - С. 95.

58. Рубцов В.А. Проблема понимания термина «управление» в контексте договора управления многоквартирным домом [Текст] // Право: история, теория, практика: материалы III междунар. науч. конф. (г. Санкт-Петербург, июль 2015 г.). -- СПб.: Свое издательство, 2015. -- С. 69-72.

59. Рыжов А.Б. Правовые основы капитального ремонта многоквартирных домов // ЖКХ: журнал руководителя и главного бухгалтера: в 2 ч. 2015. №4. Ч. I. С. 10- 14.

60. Савельев Д.Б. Проблемы правового регулирования управления кондоминиумом // Юрист. 2012. №3. -- 113 с.

61. Трутнев Э.К., Бандорин Л.Е. Комментарий к Градостроительному кодексу РФ. М.: Проспект, 2010. С. 115.

62. Тарарин А.М. Налогообложение земельных участков, на которых расположены многоквартирные дома / А.М. Тарарин, И.Ю. Кутнич // Имущественные отношения в Российской Федерации. 2014. №4. С. 61-69

63. Управление многоквартирными домами - настоящее и будущее // Имущественные отношения в Российской Федерации. - 2013. - №11. - С. 101-102.

64. Черепахин Б.Б. Труды по гражданскому праву [Электронный ресурс] / Б.Б. Черепахин

65. Чиквин, А.Б. Проблемы законодательного регулирования организации и проведения капитального ремонта в многоквартирных жилых домах / А.Б. Чиквин // Вестник Совета молодых ученых и специалистов Челябинской области. - 2015. - №3 (10). - С. 107-108.

66. Якубова Т.О. Эффективность добровольного саморегулирования в сфере управления многоквартирными домами / Т.О. Якубова // Экономика. Налоги. Право. - 2013. - №2. - С. 43.

Размещено на Allbest.ru