Прекращение договора социального найма жилого помещения

Что касается существенного уменьшения жилого помещения, то вопрос решается просто, если наниматель требует возврата ему прежнего жилища, несмотря на его уменьшение. Сложнее обстоит дело, когда наниматель требует предоставления ему другого благоустроенного жилого помещения на основании существенного уменьшения ранее занимаемого, а наймодатель считает, что такого основания нет. Отсюда необходимость определить признаки существенного уменьшения жилого помещения. “В судебной практике утвердилась позиция, что существенным уменьшением жилого помещения признается такое сокращение размера жилой площади или числа комнат, в результате которого наниматель и члены его семьи, обеспеченные ранее жилой площадью по действующим нормам (с учетом права на дополнительную площадь) и количеством комнат, позволяющим лицам разного пола, кроме супругов, не проживать в одной комнате, при возвращении им переустроенного помещения не будут обеспечены таким же образом. Однако уменьшение общего размера или числа комнат за счет излишков жилой площади, если это серьезно не ухудшает жилищные условия проживающих, не дает

47

основания считать, что помещение существенно уменьшилось”. [1]

Проект переустройства или перепланировки жилых помещений при капитальном ремонте заранее определяет, сохранится ли помещение и не будет ли оно существенно увеличено или уменьшено в размере. Если проектом определены условия, предусмотренные статьей 83 ЖК РСФСР, наниматель имеет право отказаться от временного переселения и требовать, чтобы ему сразу, до начала ремонта, было предоставлено в постоянное пользование другое благоустроенное жилое помещение.

Примером может служить определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РСФСР по следующему делу.

Наниматель квартиры (размером 47,7 кв. м) К. проживает в ней с семьей из семи человек: с дочерью О. и её сыном, а также с дочерью Ж. с мужем и двумя детьми.

В связи с необходимостью капитального ремонта семье К. на время его проведения предоставлена на пять человек (с учетом того, что О., заключив трудовой договор о работе в Красноярском крае, забронировала жилое помещение до сентября 1990 г.) трехкомнатная квартира размером 40,3 кв. м. Однако К. и члены её семьи отказались от такого переселения, требуя предоставления в постоянное пользование жилой площади на семь человек с учетом того, что у них фактически образовалось две семьи.

Исполком Майкопского городского совета народных депутатов, не согласившись с этим требованием, обратился в суд с иском о выселении их на время капитального ремонта жилого дома в предоставленную квартиру.

Решением Майкопского городского суда Адыгейской автономной области (оставленным без изменения определением судебной коллегии по гражданским делам суда Адыгейской автономной области) иск удовлетворен.

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РСФСР удовлетворила протест заместителя Прокурора РСФСР об отмене судебных постановлений и направлении дела на новое рассмотрение, сославшись, в частности, на следующее.

Удовлетворяя иск исполкома, суд исходил из требований статьи 82 ЖК РСФСР, согласно которой при производстве капитального ремонта дома государственного или общественного жилищного фонда, когда ремонт не может быть проведен без выселения нанимателя, наймодатель обязан предоставить нанимателю и членам его семьи на время

____________________

[1] Марткович И.Б. Указ. соч. С. 274-275.

48

капитального ремонта другое жилое помещение, не расторгая при этом договора найма на

ремонтируемое помещение, а в случае отказа нанимателя от переселения в это помещение наймодатель может требовать переселения его в судебном порядке.

Однако, как видно из приобщенной к делу копий решения Майкопского горисполкома, на первом этаже дома, в котором проживают ответчики, в результате капитального ремонта должно быть оборудовано помещение под комплексный приемный пункт бытового обслуживания населения, квартира же, как усматривается из материалов дела, также находится на первом этаже. В связи с этим в исковом заявлении указано, что семье К. предполагается предоставить другую квартиру в этом же доме, что в судебном заседании подтвердил и председатель горисполкома.

Между тем в соответствии со статьей 83 ЖК РСФСР в тех случаях, когда жилое помещение, занимаемое нанимателем и членами его семьи, в результате капитального ремонта не может быть сохранено, нанимателю и членам его семьи должно быть предоставлено другое благоустроенное помещение до начала капитального ремонта.

Суд же не учел данного обстоятельства, не исследовал его и не дал ему оценки. [1]

____________________

[1] Бюллетень Верховного суда РСФСР, 1990, № 5. С. 3.

49

2.2 Выселение

с предоставлением гражданам

другого жилого помещения

Уже отмечалось, что в тех случаях, когда закон прямо не оговаривает предоставление “другого благоустроенного жилого помещения”, должно предоставляться “другое жилое помещение” и разница между этими формулировками заключается всего лишь в одном слове - “благоустроенное”, что имеет чрезвычайно важное значение и приводит к предоставлению различных помещений как по качеству, так и по количеству.

Характеристика другого жилого помещения, предоставляемого в связи с выселением, дается в статье 97 ЖК РСФСР. Оно должно отвечать установленным санитарным и техническим требованиям, находиться в черте данного населенного пункта, а в сельской местности при выселении из домов колхозов и совхозов - в пределах территории поселкового, сельского Совета либо в пределах границ хозяйства колхоза или совхоза, расположенных на территории нескольких поселковых, сельских Советов.

Таким образом, Жилищный кодекс содержит исчерпывающий перечень указаний, каким критериям должно отвечать предоставляемое гражданам другое жилое помещение.

О предоставлении жилого помещения в пределах населенного пункта уже говорилось при характеристике “благоустроенного жилого помещения” и потому нет надобности повторяться. Понятие “санитарных и технических требований” также уже было освещено, сейчас же лишь напомним, что “соответствие жилого помещения установленным санитарным и техническим требованиям” означает попросту пригодность жилого помещения для постоянного проживания в нем.

“Из этого становится ясно, что никаких претензий выселяемого к благоустройству жилья (например, отсутствие центрального отопления, горячей воды) и быть не может.

Если у выселяемого возникают сомнения относительно пригодности для жилья предоставляемого жилого помещения, то он может поставить этот вопрос перед судом”. [1]

Если выселяющей организацией не было своевременно предоставлено заключение о пригодности предоставляемого помещения или оно вызывает сомнения, то в разъяснении,

____________________

[1] Мушкин А.Е. Предоставление жилых помещений и пользование ими. Л., 1985. С. 158.

50

содержащемся в постановлении Пленума Верховного Суда СССР от 3 апреля 1987 года

№ 2 указывается, что “рассматривая иски о выселении с предоставлением другого жилого помещения, отвечающего санитарным и техническим требованиям, суд обязан истребовать доказательства, подтверждающие возможность поселения ответчика в предоставляемое жилое помещение. При необходимости суд может обязать соответствующие органы (например, санитарно-эпидемиологической службы) провести обследование жилого помещения и предоставить заключение о его пригодности для проживания. Такое заключение оценивается в совокупности с другими доказательствами”. (п. 24).

Предоставляемое жилое помещение может быть менее благоустроенным, чем то, которое ранее занимал выселяемый, а также ниже уровня благоустройства, который достигнут в данном населенном пункте. “Так, лицо, занимающее отдельную квартиру, может быть в порядке статьи 97 ЖК РСФСР выселено в коммуналку. По размеру предоставляемое жилое помещение не обязательно должно предоставляться из расчета

12 кв. м на человека”. [1] В то же время помещение должно предоставляться с таким расчетом, чтобы выселяемый не становился тотчас же нуждающимся в жилье и подлежащим принятию на учет. Жилая площадь должна предоставляться по нормам, которые были бы несколько выше учетной нормы и ниже нормы предоставления жилой площади гражданам, состоящим на учете.

В то же время при выселении с предоставлением другого жилого помещения необходимо учитывать состояние здоровья выселяемых, другие уважительные причины, препятствующие проживанию в предоставляемом помещении.

Так, по одному из дел было установлено, что предлагаемая ответчикам квартира расположена на первом этаже дома, имеет окна на северо-восток. При обследовании её в апреле и мае в подполье квартиры находилась вода; по объяснениям соседей, в зимний период температура в квартире была ниже нормы. В составе семьи супругов С. двое малолетних детей, в том числе дочь Елена 11 лет, страдающая тяжелой формой бронхиальной астмы с частыми обострениями и, по заключению врачей, по состоянию здоровья нуждающаяся в проживании в теплом и сухом жилом помещении. Нахождение в сырой квартире ей противопоказано. [2]

“В случае удовлетворения судом иска о выселении с предоставлением другого жилого

____________________

[1] Сергеев А.П., Толстой Ю.К. Указ. соч. С. 285.

[2] См.: Бюллетень Верховного Суда РСФСР, 1985, № 11. С. 4-5.

51

помещения это помещение должно быть указано в решении (в резолютивной части) с обозначением точного адреса (город, улица, номер дома и номер квартиры, а если граждане выселены в комнату, расположенную в квартире, - то и размер комнаты, ее номер, если он имеется), а также лиц, на которых оно предоставлено (фамилии, имена, отчества)”. [1]

Такое возможно только в случае, когда жилое помещение будет указано истцом в исковом заявлении. Если истец этого не сделает, заявление следует оставить без движения, предложив истцу исправить недостаток заявления и предоставив для этого срок. В случае невыполнения требования судьи заявление необходимо возвратить истцу (абз. 1, 2 п. 3 постановления Пленума Верховного Суда РСФСР от 26.12.84 № 5 “О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса РСФСР” в редакции постановлений Пленума Верховного Суда РФ от 29.08.89 № 5; от 21.12.93 № 11; от 25.10.96 № 10). [2] Также общие правила об основаниях и порядке выселения с предоставлением другого жилого помещения конкретизированы в постановлении Пленума Верховного Суда СССР от 3 апреля 1987 г. № 2 “О практике применения судами жилищного законодательства” (пп.19-25) в редакции Постановления Пленума Верховного Суда СССР от 30.11.90 г. № 14.

“Число случаев выселения граждан с предоставлением другого жилого помещения в настоящее время резко сократилось. Объясняется это тем, что Законом РСФСР от 06.07.91 г. № 1552-1 [3] отменено выселение рабочих и служащих, получивших ведомственную жилую площадь в связи с трудовыми отношениями, из занимаемых ими жилых помещений независимо от того, по каким основаниям трудовые отношения прекращены. Соответственно этому из Жилищного кодекса исключен пункт 1 части 1

статьи 95 ЖК. Между тем ранее основная масса дел о выселении граждан с предоставлением другого жилого помещения как раз приходилась на дела, которые суды рассматривали в порядке пункта 1 части 1 статьи 95 ЖК”. [4] Сказанное, однако не означает, что дела о судебном выселении с предоставлением другого жилого помещения

____________________

[1] Яковлев В.Ф., Седугин П.И. Указ. соч. С. 285.

[2] Бюллетень Верховного Суда РСФСР, 1985, № 3; 1989, № 11; Бюллетень Верховного Суда РСФСР, 1994, № 3; 1997, № 1.

[3] Ведомости РСФСР, 1991, № 28. Ст. 963.

[4] Сергеев А.П., Толстой Ю.К. Указ. соч. С. 283.

52

сошли на нет. В их числе можно назвать дела о выселении граждан, получивших жилые помещения в домах колхозов, если они исключены из членов колхоза или вышли из колхоза по собственному желанию (п. 2 ч. 1 ст. 95 ЖК); дела о выселении граждан в случае признания ордера на жилое помещение недействительным (ст. 100 ЖК); дела о выселении из служебных жилых помещений граждан, перечисленных в статье 108 ЖК; дела о выселении граждан из общежитий при наличии оснований, предусмотренных в части 2 статьи 110 ЖК; а ткаже о выселении граждан в случае, если оплата жилья и коммунальных услуг по договору найма не производится в течение шести месяцев (ч. 6 ст. 15 Закона "Об основах федеральной жилищной политики"). Разумеется, ныне эти нормы следует применять с учетом последующего развития законодательства, в том числе нормативных актов о реорганизации колхозов и совхозов. Следует учитывать также существенные изменения в правовом режиме общежитий, которые сопровождаются переводом общежитий со специального на общий правовой режим, пердусмотренный для жилых помещений государственного, муниципального и общественного жилищного фонда.

Рассмотрим все вышеперечисленные основания выселения граждан с предоставлением им другого жилого помещения более подробно.

1. Выселение из жилых домов колхозов с предоставлением другого жилого помещения. Выселению по этому основанию подлежат только бывшие члены колхоза, вышедшие из него по собственному желанию либо исключённые по решению общего собрания колхозников. (п. 2 ст. 95 ЖК РСФСР).

"Исключение из членов колхоза может быть допущено как крайняя мера в отношении лиц, систематически нарушающих трудовую дисциплину или Устав колхоза, после применения к этим лицам других мер взыскания (п. 35 Примерного Устава колхоза)". [1]

"Необходимо отметить, что в пункте 2 статьи 95 ЖК речь идёт, во-первых, о лицах, получивших жилую площадь как колхозники, и, во-вторых, о жилой площади, которая не отнесена к служебной. Что же касается лиц, получивших жилую площадь в домах колхозов как рабочие и служащие, если эта площадь не отнесена к служебной, то они вследствие исключения из Жилищного кодекса пункта 1 статьи 95 ЖК, независимо от оснований прекращения трудовых отношений, выселению в порядке статьи 97 ЖК не подлежат". [2]

____________________

[1] Андрианов И.И. Жилищное законодательство: Практические вопросы. М., 1988.

С. 250.

[2] Сергеев А.П., Толстой Ю.К. Указ. Соч. С. 283.

53

Также пункт 22 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 26.12.84 № 5 разъясняет, что "не подлежат выселению наниматели служебных жилых помещений в домах колхозов, исключенные либо выбывшие из колхоза по собственному желанию или прекратившие трудовые отношения с колхозом, где они работали по трудовому договору, когда в составе семьи этих лиц имеются учителя, врачи и другие специалисты, работающие в сельской местности, которые в соответствии с действующим законодательством подлежат обеспечению их квартирами вместе с членами семьи.

"Вообще, надо отметить, что пункт 2 статьи 95 ЖК РСФСР фактически перестал действовать. Во-первых, на основании принятых в 90-х годах постановлений Правительства РФ жилищный фонд колхозов был передан местным органам власти; во-вторых, новое гражданское законодательство не предусматривает такой организационно-правовой формы, как колхозы (в настоящее время колхозы преобразовались в иные организационно-правовые формы, в частности, в акционерные общества)". [1]

Выселение граждан с предоставлением другого жилого помещения в случае признания

ордера на жилое помещение недействительным (ч. 2 ст. 100 ЖК РСФСР).

Ордер на жилое помещение является единственным основанием для заселения жилого помещения по договору социального найма (ст. 13 Закона "Об основах федеральной жилищной политики)".

Порядок выдачи ордера определяется статьей 47 Жилищного кодекса. На основании решения о предоставлении жилого помещения в доме государственного, муниципального или общественного жилищного фонда соответствующий орган местной администрации выдает гражданину ордер. "По своей юридической природе ордер на жилое помещение представляет собой административно-правовой документ, в котором содержится распоряжение, приказ жилищно-эксплуатационной организации предоставить гражданину, на имя которого выдан ордер, и членам его семьи в пользование для проживания жилое помещение, указанное в ордере". [2]

Ордер является документом, на основании которого заключается договор найма жилого помещения. Вселение в жилое помещение без ордера является незаконным, а договор найма признается судом недействительным.

Требования, предъявляемые законом к самому ордеру, к условиям его выдачи (он

____________________

[1] Титов А.А. Комментарий к жилищному законодательству. М., 1999. С. 258.

[2] Седугин П.И. Указ. соч. С. 114-116.

54

должен быть выдан уполномоченным на то органом, облечен в требуемую законом форму, содержать все необходимые реквизиты, выдан надлежащему лицу, на помещение, пригодное для постоянного проживания и свободное как фактически, так и юридически), зачастую нарушаются, что может повлечь признание выданного ордера недействительным, и как следствие этого, выселение из жилого помещения, на которое выдан ордер, в последствии признанный судом недействительным.

Основания, порядок и последствия признания ордера на жилое помещение недействительным определены в статьях 48 и 100 ЖК РСФСР.

Выданный ордер при отсутствии взаимного согласия сторон - органа, выдавшего ордер, и гражданина- ордерополучателя может быть признан недействительным только судом. Признание недействительным ордера влечет недействительность заключенного на его основе договора жилищного найма.

Жилищный кодекс (ст. 100) установил последствия признания ордера недействительным, которые зависят прежде всего от того, виновен ли получатель ордера в неправомерном получении жилья. При противоправных действиях ордерополучатель в случае признания ордера недействительным выселяется без предоставления ему другого жилого помещения (ст. 100 ЖК). Эти случаи будут рассмотрены в следующем подпункте настоящей главы. Нас же пока интересуют случаи, предусмотренные частью 2 статьи 100 ЖК, когда ордерополучатель выселяется только с предоставлением другого жилого помещения, если ордер признан недействительным по другим основаниям. Данное правило исходит из того, что в этих случаях невозможно обвинить получателя в неправомерном действии с целью получения ордера. В то же время недействительный ордер не может служить основанием для использования гражданином жилого помещения, поэтому гражданин подлежит переселению в другое жилое помещение или помещение, которое он ранее занимал.

Что же касается оснований признания ордера недействительным и выселения граждан в другое жилое помещение, то к ним относятся следующие причины, независящие от поведения владельца недействительного ордера: а) нарушение прав других граждан или организаций на указанное в ордере помещение; б) неправомерные виновные действия должностных лиц при решении вопроса о предоставлении жилого помещения; в) иные случаи нарушения порядка и условий предоставления жилья.

Жилое помещение, предоставляемое ордеродержателю, должно быть свободно, поэтому нарушение прав других граждан на указанное в ордере жилое помещение обычно имеет

55

место при выдаче ордера на жилое помещение временно отсутствующих нанимателей и

членов их семей, за которыми сохранено или забронировано жилое помещение (ст. ст. 60 и 62 ЖК РСФСР). "Также может быть оспорен ордер о предоставлении комнаты в общей квартире нанимателем, проживающим в квартире и имеющим в соответствии со статьей 46 ЖК преимущественное право пользования освободившейся жилой площадью". [1]

"Неправомерные действия должностных лиц, влекущие признание ордера недействительным, часто состоят в необоснованном принятии граждан на учет для улучшения жилищных условий, в выдаче не соответствующих действительности документов, послуживших основанием для принятия на учет и предоставления жилого помещения (заключений о состоянии здоровья членов семьи, о признании жилого помещения не отвечающим санитарным и техническим требованиям, справок о составе семьи и размере занимаемой площади и т.д.)". [2] К числу неправомерных действий, совершенных должностными лицами, относятся также подлог, предоставление жилого помещения лицам, не состоящим на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий, либо с нарушением очередности.

В постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 26.12.84 № 5 содержится разъяснение, согласно которому с заявлением о признании ордера недействительным по мотивам нарушения очередности предоставления жилых помещений вправе обратиться в суд предприятие, учреждение, организация или местная администрация, в ведении которых находится жилое помещение, либо прокурор в их интересах; в случае возбуждения дела по заявлению прокурора эти лица извещаются судьей о возникшем процессе и участвуют в нем в качестве истцов (ч. 2 ст. 33 ГПК РСФСР).

Граждане, состоящие на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий, и считающие, что жилое помещение должно быть предоставлено им, обращаться в суд с таким исками не могут, поскольку субъективного гражданского права на указанное в ордере жилое помещение они не имеют.

Закон не устанавливает исчерпывающего перечня оснований признания выданного

____________________

[1] Яковлев В.Ф., Седугин П.И, Указ. соч. С. 164.

[2] Ком Н.В. Предоставление жилых помещений: Правовые вопросы. Минск, 1992.

С. 78-79

56

ордера недействительным. В статье 48 ЖК указано, что ордер может быть признан судом недействительным и в иных случаях нарушения порядка и условий предоставления жилых помещений.

К таким случаям можно отнести, например, случаи нарушения порядка предоставления жилых помещений в домах государственного, муниципального и общественного жилищного фонда, установленного статьями 42-44 ЖК РСФСР. Если, например, жилая площадь в доме общественного фонда предоставлена при отсутствии совместного решения органа соответствующей организации и профсоюзного комитета, ордер на полученнное жилое помещение должен быть судом аннулирован.

Сюда же можно отнести и случаи, когда предоставленное жилое помещение не отвечает санитарным и техническим требованиям и другим (ст. 40 ЖК РСФСР), предоставлено без учёта состояния здоровья граждан и других заслуживающих внимания обстоятельств.

"Вопрос о признании ордера недействительным суд решает в зависмости от характера и степени нарушения условий и порядка предоставления жилого помещения. Учитывается степень вины ордерополучателя и должностного лица. Нельзя признать ордер недействительным, если нарушения незначительны и не повлекли существенных последствий". [1]

По общему правилу предоставляемое в связи с выселением другое жилое помещение должно отвечать требованиям статьи 97 ЖК РСФСР. Однако, если при рассмотрении в суде дела будет установлено, что ордерополучатель лишен ордера по мотивам выдачи его на жилое помещение, право пользования которым принадлежит другому лицу, это влечет по смыслу части 2 статьи 100 ЖК выселение лиц, вселившихся на основании такого ордера, с предоставлением им другого жилого помещения, соответствующего по размеру и благоустройству предоставленному по ордеру (п. 4 постановления Пленума Верховного Суда СССР от 3 апреля 1987 г). То есть может быть предоставлено и благоустроенное жилое помещение, отвечающее требованиям статьи 96 ЖК РСФСР.

Выселение из служебных помещений с предоставлением гражданам другого жилого

помещения.

Жилые дома и жилые помещения предназначаются для постоянного проживания

граждан, а также для использования в установленном порядке в качестве служебных

жилых помещений и общежитий (ч. 1 ст. 7 ЖК РСФСР. Из указания закона следует, что

____________________

[1] Яковлев В.Ф., Седугин П.И. Указ. соч. С. 166.

57

служебные жилые помещения представляют собой вид жилья, предназначенный не для постоянного проживания граждан, а для использования в целях, указанных в законе.

Закон определяет функциональное значение служебного жилого помещения, его отличие от жилого помещения, заселяемого на общих основаниях. Это помещение специального назначения. Оно предназначено для проживания исключительно граждан, которые в связи с характером их трудовых отношений должны проживать по месту работы или вблизи от него (ст. 101 ЖК РСФСР). Жилое помещение включается в число служебных решением местной администрации. Под служебные жилые помещения выделяются, как правило, отдельные квартиры.

Служебные жилые помещения предоставляются не всем гражданам, а только работникам предприятий, учреждений, организаций, включенным в особый перечень, утверждаемый Правительством Российской Федерации.

Жилые помещения в домах совхозов предназначаются для заселения работниками совхозов и другими лицами, которым в соответствии с действующим порядком предоставляется жилая площадь в домах хозяйства, и включаются в число служебных жилых помещений.

Закон (ст. 105 ЖК РСФСР) определяет порядок предоставления и пользования служебными жилыми помещениями. На основании принятого решения о предоставлении служебного жилого помещения органом местной администрации гражданину выдается ордер на это жилое помещение.

С гражданином, на имя которого выдан ордер на служебное жилое помещение, заключается письменный договор найма на все время работы нанимателя, в связи с которой ему предоставлено это помещение (ст. 106 ЖК РСФСР).

Вместе с тем законодательством установлены особые правила пользования служебными жилыми помещениями. К пользованию ими применяются некоторые правила о договоре найма жилого помещения, установленные Жилищным кодексом и другими актами жилищного законодательства, в том числе и правила, касающиеся расторжения договора найма жилого помещения со всеми предусмотренными в связи с этим последствиями (ч. 2 ст. 106 ЖК РСФСР).

По общему правилу согласно статье 107 ЖК РСФСР, рабочие и служащие, прекратившие трудовые отношения с предприятием, учреждением, организацией, а также граждане, которые исключены из членов колхоза или вышли из колхоза по собственному

желанию, подлежат выселению из служебного жилого помещения со всеми

58

проживающими с ними лицами без предоставления другого жилого помещения.

Вместе с тем в статье 108 ЖК РСФСР предусмотрен довольно широкий круг лиц,

которые не могут быть выселены из служебных жилых помещений без предоставления другого жилого помещения. Данный перечень является исчерпывающим и включает в себя следующие категории граждан:

а) инвалиды войны и другие инвалиды из числа военнослужащих, ставшие инвалидами вследствие ранения, контузии или увечья, полученных при защите СССР или при исполнении иных обязательств военной службы, либо вследствие заболевания, связанного с пребыванием на фронте;

б) участники Великой Отечественной войны, пребывавшие в составе действующей армии;

в) семьи военнослужащих и партизан, погибших или пропавших без вести при защите СССР или при исполнении иных обязанностей военной службы;

г) семьи военнослужащих;

д) инвалиды из числа лиц рядового и начальствующего состава органов Министерства внутренних дел СССР, ставшие инвалидами вследствие ранения, контузии или увечья, полученных при исполнении служебных обязанностей;

е) лица, проработавшие на предприятии, в учреждении, организации предоставивших им жилое помещение не менее десяти лет;

ж) лица, освобожденные от должности, в связи с которой им было предоставлено жилое помещение, но не прекратившие трудовых отношений с предприятием, учреждением, организацией предоставившими это помещение;

з) лица, уволенные в связи с ликвидацией предприятия, учреждения, организации либо по сокращению численности или штата работников;

и) пенсионеры по старости, персональные пенсионеры;

к) члены семьи умершего работника, которому было предоставлено служебное жилое помещение;

л) инвалиды труда I и II групп, инвалиды I и II групп из числа военнослужащих и приравненных к ним лиц;

м) одинокие лица с проживающими вместе с ними несовершеннолетними детьми.

Указанным гражданам предоставляется жилое помещение, отвечающее требованиям статьи 97 ЖК РСФСР.

"Таким образом, в этих случаях пользование служебными помещениями не только

59

выступает как условие выполнения работником своих трудовых обязанностей, но и

приобретает характер права на постоянное проживание в жилище, поскольку указанные

лица имеют самостоятельное, независимое от трудовых отношений с владельцем дома право пользования жилищем". [1] Но все же, жилое помещение продолжает оставаться служебным, поэтому сохраняет силу большинство других правовых ограничений, характерных для пользования этими помещениями.

В постановлениях Пленума Верховного Суда СССР от 3 апреля 1987 г. и Пленума Верховного Суда РФ от 26 декабря 1984 г. даны разъяснения по ряду вопросов, связанных с выселением из служебных жилых помещений.

Прежде всего, обращается внимание судов на необходимость проверить, включено ли в установленном порядке жилое помещение, по поводу которого возник спор, в число служебных, относится ли ответчик к категории работников, которым могут быть предоставлены в связи с характером трудовых отношений служебные жилые помещения (ч. 1 п. 19 постановления от 3 апреля 1987 г). При этом, если в служебное жилое помещение вселён гражданин по ордеру на жилое помещение в доме государственного, муниципального или общественного жилищного фонда (и наоборот) либо в служебное жилое помещение по служебному ордеру вселено лицо, не относящееся к категории работников, которым может быть предоставлено такое жилое помещение, ордер признается недействительным с наступлением последствий, предусмотренных статьей 100 ЖК РСФСР (ч. 2 п. 20 постановления от 26 декабря 1984 г.).

Не подлежат выселению из служебного жилого помещения по мотиву прекращения трудовых отношений работники, уволившиеся до отнесения занимаемого помещения к числу служебных (п. 20 постановления от 3 апреля 1987 г.).

В постановлении от 3 апреля 1987 г. отмечено, что если разрешается вопрос о выселении семей военнослужащих и партизан, погибших или без вести пропавших при защите СССР или при исполнении иных обязанностей военной службы, то следует признать правильной установившуюся практику судов об отнесении к членам этих семей иждивенцев погибшего или пропавшего без вести, которым в связи с этим выплачивается пенсия; родителей; супруга, не вступившего в другой брак, независимо от получения им пенсии; детей, не имеющих своей семьи или хотя и имеющих свою семью, но ставших инвалидами до достижения совершеннолетия, а также имеющих свои семьи детей, оба родителя которых погибли или пропали без вести (ч. 3 п. 19).

В соответствии со статьей 108 ЖК РСФСР не подлежат выселению без предоставления

____________________

[1] Седугин П.И. Указ. соч. С. 78.

60

другого жилого помещения одинокие лица, как наниматель, так и оставшиеся после его выбытия члены семьи с проживающими вместе с ними несовершеннолетними детьми. К

таким лицам помимо одиноких матерей, не создавших в последствии семьи, могут быть отнесены, в частности, разведенный супруг, оставшийся проживать в помещении после выбытия из него другого супруга, овдовевший супруг, усыновитель, опекун (попечитель). (ч. 4 п. 19).

Пленум Верховного Суда в постановлении от 26 декабря 1984 г. разъяснил, что когда речь идет о выселении из служебного жилого помещения с предоставлением другого помещения лиц, проработавших на предприятии, в учреждении, организации не менее 10 лет, то надо иметь в виду, что закон не требует непрерывности этого стажа. Следовательно, десятилетний срок работы исчисляется в общей сложности, причем в этот срок включается и работа по совместительству. (ч. 2, 3 п. 21).

Из части 4 пункта 21 этого постановления следует, что в случаях, предусмотренных статьей 108 ЖК РСФСР, недопустимо переселение граждан из служебных жилых помещений в такие же служебные помещения или в общежития. То есть гражданам должны предоставляться жилые помещения общего характера (в том же населенном пункте, отвечающие установленным санитарным и техническим требованиям).

Выселение из общежитий с предоставлением гражданам другого жилого помещения (ч. 2 ст.110 ЖК РСФСР).

"Общежитие - специализированное жилое помещение, предназначенное для непродолжительного проживания, как правило, одиноких граждан, поселившихся в связи с работой на предприятии (учреждении, организации) или учебой в учебном заведении, которым принадлежит данное общежитие". [1] Общежития используются для проживания сезонных, временных работников, лиц, работающих по срочному трудовому договору, других рабочих, служащих, студентов, учащихся, а также других граждан.

Статья 109 ЖК РСФСР установила, что под общежития предоставляются специально построенные или переоборудованные для этих целей жилые дома.

Жилая площадь в общежитии предоставляется рабочим, служащим, студентам, учащимся по решению администрации предприятия, учреждения, организации, в ведении которых находится общежитие, на время работы или учебы. На основании такого решения

выдается специальный ордер на занятие предоставленной жилой площади в общежитии.

___________________

[1] Седугин П.И. Указ. соч. С. 180.

61

Жилищный кодекс устанавливает основания и порядок выселения из общежитий.

Причем, такое выселение допускается как без предоставления другого жилого помещения, так и с обязательным его предоставлением.

Так, с предоставлением другого жилого помещения подлежат выселению из общежитий только "граждане, если они прекратили трудовые отношения не по собственному желанию без уважительных причин, не за нарушение трудовой дисциплины и не за совершение преступления, а по иным основаниям (например, по сокращению штатов), а также если они хотя и прекратили трудовые отношения по одному из указанных трех оснований, но относятся к лицам, перечисленным в статье 108 ЖК РСФСР, то есть пользующихся льготами. Так, нельзя выселять из общежития без предоставления другого жилого помещения инвалида войны, хотя бы он и был уволен за нарушение трудовой дисциплины". [1]

Предоставляемое в таких случаях жилое помещение должно находиться в том же населенном пункте, отвечать санитарным и техническим требованиям.

В постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 26 декабря 1984 г. № 5 разъясняется, что, разрешая споры о выселении из общежития, следует проверять, является ли общежитием помещение, занимаемое ответчиком, для чего необходимо выяснять следующие обстоятельства: находится ли дом, в котором расположено помещение, в ведении истца; построен ли он в качестве общежития либо специально переоборудован для этой цели; имеется ли разрешение санэпидемстанции на его заселение как общежития; выдавался ли в установленном порядке ордер на занятие жилой площади и др.

Полученные доказательства должны быть исследованы в судебном заседании и оценены в совокупности. Только после этого суд вправе решить вопрос о том, распространяется ли на помещение, по поводу которого возник спор, правовой режим общежития. (п. 24).

При рассмотрении дела о выселении из общежития, предоставленного в связи с работой, необходимо выяснить, какой трудовой договор был заключен между истцом и ответчиком и по каким основаниям он бы прекращен, имея в виду, что в соответствии со статьей 110 ЖК определенные категории работников могут быть выселены и без предоставления другого жилого помещения.

Если общежитие было предоставлено гражданину, не относящемуся к лицам, которые

____________________

[1] Сергеев А.П., Толстой Ю.К. Указ. соч. С. 284.

62

имеют право на предоставление жилой площади в общежитии, и к указанному лицу предъявлен иск о выселении по этому основанию, необходимо применительно к статье 48

ЖК, решить вопрос о признании недействительным ордера на занятие жилой площади в общежитии с наступлением последствий, предусмотренных статьей 100 ЖК. (п. 25).

Выселение граждан в случае, если оплата жилья и коммунальных услуг по договору

найма жилого помещения не производится в течение шести месяцев (ч. 6 ст. 15 Закона "Об основах федеральной жилищной политики").

Одной из важнейших обязанностей нанимателя по договору найма жилого помещения является внесение платы за пользование жилым помещением и коммунальные услуги. Наниматель обязан своевременно вносить плату за жилое помещение. Если договором не установлено иное, наниматель обязан самостоятельно вносить коммунальные платежи (ч. 3 ст. 678 ГК РФ).

Основные принципы оплаты жилых помещений и коммунальных услуг по договору найма жилых помещений в домах государственного, муниципального и общественного жилищных фондов определены Законом РФ "Об основах федеральной жилищной политики" от 24 декабря 1992 года. В соответствии со статьей 15 данного Закона "оплата жилья и коммунальных услуг по договору найма устанавливается в размере, обеспечивающем возмещение издержек на содержание и ремонт жилья, а также на коммунальные услуги".

Согласно статье 56 ЖК РСФСР наниматель обязан вносить квартирную плату (то есть плату за жилье) ежемесячно не позднее десятого числа следующего за прожитым месяца.

Плата за коммунальные услуги (водоснабжение, газ, электрическую, тепловую энергию и другие услуги) взимается помимо оплаты жилья по утвержденным в установленном порядке тарифам (ст. 57. ЖК РСФСР).

Оплата коммунальных услуг устанавливается в пределах возмещения издержек на их предоставление непосредственно потребителю. Для некоторых категорий граждан законодательством установлены льготы по оплате жилья и коммунальных услуг (инвалидов Великой Отечественной войны, учащихся и др.)

В части 6 статьи 15 Закона "Об основах федеральной жилищной политики" установлено: "Если оплата жилья и коммунальных услуг не производится в течение шести месяцев, граждане подлежат выселению в судебном порядке с предоставлением другого жилого помещения, отвечающего санитарным и техническим требованиям, по нормам

63

общежития" (аналогичное положение содержит и статья 687 ГК РФ). "Такие меры могут быть применены к должнику - нанимателю жилого помещения. Взамен занимаемой

благоустроенной квартиры ему будет предоставлено жильё, в том числе в коммунальной

квартире и с меньшими коммунальными удобствами, по 6 кв. м на человека". [1]

Относительно такого порядка обеспечения жилой площадью А. Жгунова пишет: "Положение Закона - о предоставлении жилого помещения по нормам общежития - не совсем сообразуется с установкой жилищного законодательства о том, чтобы в результате вселения граждане не становились бы нуждающимися в улучшении жилищных условий (п. 18 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 26 декабря 1984 г. "О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса РСФСР" № 5 в ред. Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.10.96 № 10). Жилая площадь в общежитии предоставляется в размере не менее 6 кв. м на одного человека (п. 11 Примерного положения об общежитиях от 11 августа 1988 г.). [2] Во многих регионах России норма для постановки на жилищный учет превышает данную цифру. Значит в результате вселения в другое жилое помещение по нормам общежития граждане могут стать нуждающимися в улучшении жилищных условий. Несомненно, в этом вопросе необходима более четкая, не содержащая в себе противоречий, позиция законодателя." [3]

Ю.С. Васильев делает вывод на материале судебной практики о том, что неплатеж квартплаты является основанием расторжения договора жилищного найма в тех случаях, когда он свидетельствует об отказе нанимателя от выполнения своей обязанности по договору, а не о временной и при том извинительной просрочке в исполнении обязательства. [4]

А Жгунова в статье "Выселение из жилых помещений" также отмечает, что: "Безусловно, неоплата жилья и коммунальных услуг по договору жилищного найма в течение шести месяцев должна быть неуважительной (для возникновения основания выселения из жилого помещения). Отсутствие в Законе "Об основах федеральной

____________________

[1] Титов А.А. Комментарий к жилищному законодательству Российской Федерации. М., 1999. С. 227.

[2] Постановление Совмина РСФСР от 11.08.88 № 328 "Об утверждении примерного положения об общежитиях" ( в ред. Постановления Правительства РФ от 23.07.93 № 726).

[3] Жгунова А. Выселение из жилых помещений // Законность. 1994. № 4. С. 19.

[4] Васильев Ю.С. Расторжение и изменение договора жилищного найма в судебном порядке. Автореф. дисс… канд. юрид. наук. М., 1961. С. 8.

64

жилищной политики" указания на неуважительность причины не внесения платы за жильё и коммунальные услуги отнюдь не означает возможности выселения тогда, когда плата за

квартиру и коммунальные услуги не вносится по уважительным причинам (например, из-за существенных материальных затруднений, связанных с болезнью, безработицей, задержкой в получении субсидий для оплаты жилья и коммунальных услуг и т.д.)". [1]

Кроме того, неуплата за жилье и коммунальные услуги должна числиться за шесть месяцев подряд. С учетом особых обстоятельств этот срок может быть изменен актами органов государственной власти и управления (ч. 6 ст. 15 Закона РФ "Об основах федеральной жилищной политики"). В исковом заявлении о выселении за не внесение платы за жилье и коммунальные услуги с предоставлением другого жилого помещения (как и в исках о выселении по всем остальным основаниям с предоставлением другого жилого помещения) необходимо указать конкретное свободное жилое помещение, предоставляемое выселяемому.

"Как видим, российское жилищное законодательство взяло несколько иную направленность по вопросу выселения из жилого помещения за не внесение квартплаты и платы за коммунальные услуги по договору найма по сравнению с Основами гражданского законодательства, нормы которого предусматривают возможность выселения без предоставления другого жилого помещения за такое нарушение договора жилищного найма независимо от вида жилищных фондов. И эта направленность жилищного законодательства, без сомнения, является более разумной и гуманной". [2]

В соответствии с пунктом 13 постановления Пленума Верховного Суда СССР от 3 апреля 1987 г. № 2, согласно действующему законодательству плата за пользование помещениями в домах государственного и общественного жилищного фонда и плата за пользование коммунальными услугами, не внесенные в установленный срок нанимателем либо членами его семьи, взыскиваются по исполнительным надписям нотариальных органов, а по истечении установленного законодательством срока на выдачу исполнительной надписи - судом. Споры об основаниях начисления и размере квартирной платы, а также платы за пользование коммунальными услугами рассматриваются в судебном порядке.

Приведем пример. Администрация Железнодорожного района города Новосибирска обратилась в

____________________

[1] Жгунова А. Указ. соч. С. 20.

[2] Жгунова А. Указ. соч. С. 20-21.

65

Железнодорожный районный суд с иском к Баевской Е.А, к Коноплеву К.С. о выселении

из жилого помещения, указав, что в 1971 году между ЖЭУ № 4 и квартиросъёмщиком

Баевской Е.А.был заключен договор найма жилого помещения. Согласно статье 56 ЖК РСФСР и пункту 9 Правил пользования жилыми помещениями, наниматель обязан своевременно вносить квартирную плату и плату за коммунальные услуги по утвержденным в установленном порядке тарифам. Однако квартиросъемщик Баевская Е.А. с ноября 1994 года не производит оплату за пользование жилым помещением и коммунальные услуги. Задолженность ответчицы по квартирной плате на 01.10.98 года составила 3 591 рубль 76 копеек. 06.06.97 года ей вручалось предупреждение о погашении долга, но погасить долг добровольно она отказывается. В результате чего администрация просила расторгнуть договор найма жилого помещения на жилую площадь 42 кв. м по адресу: ул. Челюскинцев, 30-168 между Баевской Е.А. и ЖЭУ № 4 администрации Железнодорожного района, выселить Баевскую и членов ее семьи.

В судебном заседании представитель истца поддержал свои исковые требования, дополнив, что задолженность на период с декабря 1995 года по март 1999 года составляет 3 278 рублей 35 копеек.

Ответчик Коноплев К.С. в судебное заседание не явился, причину неявки суду не сообщил.

Ответчица Баевская Е.А в судебном заседании иск признала частично и пояснила, что у неё действительно имеется задолженность по квартплате за период с декабря 1995 года по март 1999 в сумме 3 278 рублей 35 копеек. Она не платит за квартиру и коммунальные услуги, так как считает, что истец ненадлежащим образом эксплуатирует жилой фонд.

Суд, выслушав пояснения сторон, исследовав материалы дела, нашел исковые требования обоснованными и подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии с частью 2 статьи 687 ГК РСФСР договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию наймодателя в случае невнесения нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок.

Однако, в силу статьи 687 ГК РФ суд предоставляет Баевской Е.А. срок до 03 марта 2000 года для устранения нарушения, то есть для внесения платы за жилое помещение в сумме 3278 рублей 35 копеек. Если в течение указанного выше срока Баевская Е.А. не устранит допущенных нарушений или не примет всех необходимых мер для их устранения, суд по повторному обращению наймодателя примет решение о расторжении договора найма жилого помещения. При этом по просьбе нанимателя суд в решении о

66

расторжении договора найма жилого помещения может отсрочить исполнение решения на срок не более года.

Ссылки Баевской Е.А. о том, что истец ненадлежащим образом эксплуатирует находящийся у него на балансе жилой фонд, суд не может принять во внимание, так как ответчицей не представлены доказательства. [1]

____________________

[1] Архив Железнодорожного районного суда города Новосибирска. Дело № 2-195

за 1999 год.

67

2.3 Выселение граждан

без предоставления другого жилого помещения

Выселение в судебном порядке без предоставления другого жилого помещения является исключением из принципа непрекращаемости права пользования жилым помещением по договору социального найма (нерасторжимости жилищного правоотношения) и допускается только в случаях, специально и и счерпывающе перечисленных в законе (ст. 98 ЖК РСФСР).

"Соответсвующие нормы закона не подлежат распространительному толкованию, предусматривают конкретные виды злостных жилищных правонарушений и выступают в качестве мер гражданско-правовой ответственности". [1] Такие основания расторжения договора найма жилого помещения и выселения без предоставления другого жилого помещения, которые являются санкцией (ответственностью) за ненадлежащее исполнение жилищных обязанностей и иное виновное поведение нанимателя (членов его семьи) можно отнести к первой группе оснований лишения права пользования жилым помещением.

Ко второй группе оснований лишения права пользования жилым помещением можно отнести случаи, когда выселение не является санкцией за правонарушение, а речь идет о "применении меры государственной или общественной необходимости или иной меры, перед которой интересы проживающего в данном помещении лица отступают на задний план" [2], то есть в целях предоставления наймодателю возможности использовать помещение по специальному назначению. В соответствии с действующим законодательством эту группу составляют основания, связанные с определенными обстоятельствами, которые относятся к области трудовых и членско-колхозных правоотношений (ст. 107 и ст. 110 ЖК РСФСР).

Вначале остановимся на случаях судебного выселения без предоставления другого жилого помещения, которые могут быть отнесены к мерам гражданско-правовой ответственности. Они предусмотрены статьей 98 ЖК. Такое выселение допускается только

____________________

[1] Маслов В.Ф. Указ. соч. С. 105.

[2] Сергеев А.П., Толстой Ю.К. Указ. соч. С. 286.

68

при виновном поведении нанимателя или членов его семьи.

1. Выселение производится без предоставления другого жилого помещения, если наниматель, члены его семьи или другие совместно проживающие с ним лица систематически разрушают или портят жилое помещение. Это вытекает из обязанности граждан бережно относиться к предоставленному им жилищу. Граждане обязаны использовать жилое помещение в соответствии с его назначением, соблюдать правила пользования им, бережно относиться к санитарно-техническому и иному оборудованию (ст. 10 и 142 ЖК РСФСР). "Подавляющее большинство нанимателей добросовестно относятся к исполнению своих жилищных обязанностей, поэтому в судебной практике выселение по указанному выше основанию встречается редко". [1]

В.Ф. Маслов считает, что "норма, регулирующая данный вид выселения, имеет по существу превентивное значение". [2] На этом основании некоторые авторы предлагают отказаться от такой нормы, заменив её возмещением причиненного ущерба. [3]

Разрушение и порча жилых помещений - это вид умышленных действий лица, наносящий существенный ущерб жилищному фонду. "Под существенным понимается такой вред, для устранения которого необходимо произвести капитальный ремонт". [4] Они выходят за рамки простого неисполнения возложенных на нанимателя договором найма и правилами пользования жилыми помещениями обязанностей по содержанию помещения в исправном состоянии и производству текущего ремонта.

"Выражение "разрушают или портят" может означать лишь то, что закон здесь подразумевает активные действия, а не воздержание от исполнения каких-либо обязанностей".[5]

Так как предусмотренная в статье 98 ЖК РСФСР санкция является мерой гражданско-правовой ответственности, для ее применения необходимо наличие всех элементов правонарушения: вред в виде разрушения или порчи помещения, причинная связь между

поведением лица и вредом, противоправность поведения лица, вина в виде умысла.

_________________

[1] Седугин П.И. Указ. соч. С. 151.

[2] Маслов В.Ф. Указ. Соч. С. 105.

[3] См.: Баринов Н.Н. Прекращение договора найма жилого помещения в ведомственном доме. Саратов., 1978. С. 49-50.

[4] Чигир В.Д. Советское жилищное право. Минск, 1986. С. 11.

[5] Маслов В.Ф. Указ. Соч. С. 106.

69

"Неосторожные, хотя и неоднократные действия, наносящие ущерб имуществу, влекут за собой ответственность за имущественные последствия, но не могут быть основанием для лишения права пользования жилым помещением и выселения". [1] Как правильно отметили В.Ф. Чигир и В.А. Боровцев, "отсутствие умысла должен доказать тот, кто систематически совершал указанные действия". [2]