Основания выселения по договору социального найма

Размещено на http://www.allbest.ru/

Оглавление

Введение

Глава 1. Общеправовые аспекты прекращения жилищных правоотношений

1.1 Понятие и основания прекращения жилищных правоотношений

1.2 Нормативно-правовое регулирование оснований прекращения жилищных правоотношений

1.3 Классификация оснований прекращения жилищных правоотношений

Глава 2. Правовые особенности выселения граждан из жилого помещения, предоставленного по договору социального найма

2.1 Правовые особенности выселения граждан из жилого помещения с предоставлением другого благоустроенного жилого помещения

2.2 Правовые особенности выселения граждан из жилого помещения с предоставлением другого неблагоустроенного жилого помещения

2.3 Правовые особенности выселения граждан без предоставления другого жилого помещения

Заключение

Список использованных источников



Введение

Актуальность темы исследования обусловлена тем, что социальный найм жилья, для категории малоимущих граждан, нуждающихся в жилье в условиях рыночной экономики, остается единственным способом решения жилищной проблемы.

По данным сайта Федеральной службы государственной статистики к

«в конце 2014 г. 2,7 млн. семей состояли на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях»1. Предоставление бесплатного или за доступную плату жилого помещения в пользование категории малоимущих граждан гарантировано Конституцией РФ (ч. 3 ст. 40). Возникновение кризисных ситуаций резко обостряет проблему востребованности социального найма жилья.

Социальный найм жилья представляет собой договор, который заключается между гражданином и местными органами самоуправления. Это типовой (стандартный) договор, он не может изменяться, регулируется Жилищным кодексом РФ главой 8, где перечислены и описаны все нюансы, договора социального найма.

Исполнение Договора социального найма жилого помещения касается решения, как частных правовых вопросов, так и затрагивает публично- правовые интересы.

Особенное значение имеет задача, которая заключается в выявлении оснований, порядка и правовых результатов модификации и прекращения договора социального найма жилого помещения, решение которой позволит более действенно защищать права и законные интересы нанимателя и членов его семьи, а также государства и муниципальных образований.

В связи с тем, что в настоящее время возрастает количество дел, находящихся в суде, которые содержат материалы о выселении граждан из

нанимаемых жилых помещений, противоречащие правовым предписаниям, которые отражены в Жилищном кодексе Российской Федерации, исследование всесторонних аспектов этого вопроса становится весьма актуальным.

В соответствии с Конституцией РФ, одним из основных прав, которые гарантируются государством, является право на жилье, которое несет очень важную социальную нагрузку. В связи с этим такие жилищные споры как

«гражданин - гражданин», «гражданин - организация», «гражданин - органы власти», доходящие до судебных разбирательств, становятся самыми популярными среди судебных споров.

Требования о выселении составляют значительную часть всех исковых жилищных требований. В частности, рассматривается вопрос о справедливом обеспечении баланса между правом собственности наймодателя, с одной стороны, и жилищными правами нанимателя - с другой.

Нет должного отражения в жилищном праве роста требований к благоустроенности жилищ, которые предоставляются выселяемым лицам взамен изымаемых. Остро стоит проблема выселения без предоставления другого жилого помещения и связанные с этим реальные социальные риски: бездомность; безработица; лишение возможности голосовать, получать медицинскую помощь или образование, пользоваться другими социальными услугами. жилищный правоотношение помещение выселение

Судебный департамент при Верховном Суде РФ приводит следующие статистические сведения за первое полугодие 2014 г.: «суды общей юрисдикции удовлетворили 8754 из 10 501 рассмотренных исковых требований, касающихся выселения без предоставления другого жилого помещения и только 622 из 956 рассмотренных - о выселении с предоставлением жилого помещения»2

Смена отечественной системы удовлетворения жилищных потребностей граждан требует от законодателей поиска современных решений проблемы выселения. Все названные обстоятельства обусловливают практическую и теоретическую актуальность темы нашей выпускной квалификационной работы.

Объект нашего исследования - это общественные отношения, возникающие в связи с выселением граждан из жилого помещения по договору социального найма.

Предметом исследования являются основания и порядок выселения граждан из жилых помещений, а так же содержание правовых норм, регулирующих совокупность отношений по выселению граждан из жилых помещений.

Целью исследования проведение комплексного анализа правового регулирования выселения граждан из жилых помещений, определение спорных вопросов, которые возникают в процессе выселения граждан из жилых помещений по договору социального найма.

Методами нашего исследования являются положения общенаучного и диалектического метода познания окружающей действительности. На его основе применялись такие частно-научные методы, как формально- логический, сравнительно-правовой, социологический и другие. В ходе сбора и обработки эмпирического материала использовался статистический метод.

Теоретическую основу работы составляют научные труды по жилищному и гражданскому праву таких авторов, как А.В.Афонин, Т.К. Бекренева, Н.В. Дулатова, Д.В.Карпухин, Р.Т. Кокулов, П.В. Крашенинников О.В. Кузнецова, Е.Б. Сафонова, С.В. Шанхаев и других.

В ходе написания использовались экономические, социологические и статистические данные Федеральной службы государственной статистики, сводные статистические сведения о деятельности федеральных судов общей юрисдикции и мировых судей, что обеспечило комплексность проведенного исследования.

Нормативной базой исследования являются следующие нормативно- правовые акты: Конституция Российской Федерации, Гражданский кодекс Российской Федерации, Гражданский процессуальный кодекс Российской Федерации, Жилищный кодекс Российской Федерации, Семейный кодекс Российской Федерации, Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» и другие законы и подзаконные акты.

Эмпирическую базу составили статические сведения информационного центра УМВД России по Вологодской области, Судебного департамента при Верховном суде РФ, материалы Судебной коллегией по гражданским делам Вологодского областного суда по рассмотрению гражданских дел за 2013- 2016, материалы гражданских дел, рассмотренных другими российскими судами.

Теоретическая и практическая значимость исследования основывается на выводах и предложениях, содержащихся в работе, которые могут представлять интерес и использоваться для дальнейшей теоретической разработки вопросов прекращения отношений жилищного найма и выселения, в правотворческой и правоприменительной деятельности, при подготовке кадров гражданско-правовой специализации.

Структура работы состоит из: введения, двух глав, заключения, списка использованных источников.



Глава 1. Общеправовые аспекты прекращения жилищных правоотношений

1.1 Понятие и основания прекращения жилищных правоотношений

По мнению Дулатова Н.В. причинами для того, чтобы жилищные отношения могли быть прекращены, могут служить следующие юридические факты:

Во-первых, «прекращение жилищных правоотношений наступает в связи со смертью нанимателя жилого помещения»3. Наступление смерти одной из сторон гражданских правоотношений является бесспорной причиной прекращения данных отношений. Практически в этой ситуации при наступлении смерти нанимателя жилого помещения происходит изменение статуса члена семьи нанимателя, который постоянно проживал с умершим нанимателем. Он становится новым нанимателем того же самого жилого помещения. Однако, если происходит так, что умерший наниматель проживал в жилом помещении, которое принадлежит государству или муниципальному образовании, один, тогда это жилое помещение будет считается свободным. В этом случае граждане, которые нуждаются в улучшении жилищных условий, в установленном порядке могут получить это жилое помещение в найм. Однако, если это помещение перешло в собственность нанимателя путем приватизации, то вышеуказанные правила не могут быт применены, а жилое помещение, которое было приватизировано, после смерти нанимателя содержится в составе наследственной массы и наследуется по закону или по завещанию.

Во-вторых, еще одной причиной может служить «гибель жилого помещения»4. В этой ситуации прекращение жилищных отношений происходит в виду того, что предмет правоотношений погиб. Гибель жилого помещения может произойти в результате сноса, разрушения или в результате чрезвычайных ситуаций.

В-третьих, одной из причин прекращения жилищных отношений может являться «непригодность жилого помещения для дальнейшего проживания в нем»5. В этом случае непригодность можно рассматривать как состояние жилого помещения, несоответствующее санитарным, техническим нормам, так же, градостроительным нормативам и другим требованиям, которые предъявляются к жилому помещению. Но при этом жилое помещение не является непригодным для проживания конкретного нанимателя, который страдает тяжелыми хроническими заболеваниями, так как непригодность жилого помещения может быть только общей для всех лиц, которые проживают в данном жилом помещении независимо от их состояния здоровья.

В-четвертых, «по окончанию срока, на который договор найма (поднайма) жилого помещения был заключен»6. Для многих гражданско- правовых отношений, в том числе и для публичных, такое основание будет характерным. «Срок действия договора - это отрезок времени, в течение которого существовали жилищные отношения»7. Однако, если срок действия договора истек, то жилищные правоотношения прекращаются. В случае если срок действия договора поднайма жилого помещения в домах, принадлежащих государству или муниципальному образованию истек, то поднаниматель должен освободить жилое помещение.

В-пятых, основанием для прекращения жилищных отношений является «когда договор найма расторгается досрочно»8. Если гражданско-правовой договор прекращается, то и отношения, основанные на данном договоре, тоже перестают существовать. Следовательно, отношения, возникающие при заключении договора найма (поднайма) прекращаются в случае расторжения договора в одностороннем порядке или по согласию сторон договора. Данные моменты регламентируются главой 29 и статьей 687 ГК РФ, а также статьями 79 и 83 Жилищного кодекса РФ.

Гражданско-правовой договор, согласно статье 450 Гражданского кодекса РФ, может быть расторгнуть в одностороннем порядке только через суд и только в тех случаях, которые предусмотрены законом. Однако в Гражданском кодексе РФ выражаются такие случаи в обобщенном виде, что дает законодателю возможность формулировать конкретные случаи в рамках конкретного жилищного законодательства. Как отмечает Сафонова Е.Б.

«Согласно ч. 2 ст. 450 Гражданского кодекса договор найма жилого помещения, расторгается или по требованию нанимателя, или наймодателя только при наличии ниже приведенных юридических условий:

1. Отказ от исполнения договора в односторонней прядке»9. Такой

отказ, предусмотренный в самом договоре найма жилого помещения, повлечет факт расторжения договора найма жилого помещения в одностороннем порядке.

Жилищный кодекс РФ частью 2 статьей 83 определяет, что наниматель жилого помещения в домах принадлежащих государственному и муниципальному жилищным фондам «имеет право с согласия всех постоянно проживающих с ним совершеннолетних членов его семьи в любое время расторгнуть договор социального найма жилого помещения. Договор считается расторгнутым со дня фактического выезда»10.

Часть 4 статья 79 Жилищного кодекса РФ определяет право нанимателя, который нанимает жилое помещение в доме жилищного фонда социального использования, на расторжение договора поднайма жилого помещения. Однако, в случае, если при заключении с поднанимателем договора поднайма жилого помещения не был указан конкретный срок действия этого договора, то согласно статье 77 Жилищного кодекса РФ такой договор действует только один год, поднаниматель по истечению одного года должен освободить занимаемое им жилое помещение.

В случае заключения нанимателем договора коммерческого найма, согласно части 1 статьи 687 Гражданского кодекса РФ, имеет право расторгнуть договор найма жилого помещения в любое время, но с согласия членов его семь, которые постоянно проживают с ним, а также должен за три месяца до расторжения договора письменно предупредить наймодателя. Следует отметить, что во всех выше приведенных случаях найма жилого помещения законом предусмотрена возможность для отказа в дальнейшем исполнять договор найма (поднайма) жилого помещения в одностороннем порядке.

2. «Когда идет нарушение договора одной из сторон, например, наниматель систематически использует жилое помещение не по назначению, наймодатель вправе расторгнуть такой договор в одностороннем порядке с последующим выселением нанимателя.»11. При этом, только если одна из сторон понесет существенный ущерб, заключающийся в том, что эта сторона лишается того, на что она рассчитывала, заключая договор найма жилого помещения, признается нарушением условий договора.

В соответствии с частью 4 статьи 83 Жилищного Кодекса РФ «договор найма жилого помещения в домах государственного и муниципального жилищных фондов может быть расторгнут по требованию наймодателя лишь по основаниям, установленным законом, и только в судебном порядке, за исключением случаев выселения из домов, грозящих обвалом.»12 Часть 2 и статья 79 Жилищного кодекса РФ определяет, что «если нарушаются условия договора поднайма, то возможно расторжение такого договора в одностороннем порядке»13.

Часть 2 статья 687 Гражданского кодекса РФ определяет случаи, при которых возникает необходимость расторжения договор коммерческого найма жилого помещения, может быть, расторгну в судебном порядке, а именно:

«- невнесения нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме жилого помещения в случае невнесения платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа;

- разрушения или порчи жилого помещения нанимателем или другими гражданами, постоянно проживающими с ним в жилом помещении, за действия которых отвечает сам наниматель»14.

Решение суда устанавливает для нанимателя срок для устранения нарушений, которые стали причиной расторжения договора найма жилого помещения, но не более одного года. В том случае, если по истечению установленного судом срока устранения нарушений не происходит, а наниматель не предпринимает ни каких мер для их устранения, то наймодатель имеет право повторно обратиться в суд для расторжения

договора найма жилого помещения, а суд примет решение о расторжении. Хотя, наниматель может просить об отсрочке исполнения решения суда, но на срок не больше одного года.

В случае заключенного договора коммерческого найма, если, в соответствии части 4 статьи 687 Гражданского Кодекса РФ, идет использование жилого помещения не по назначению нанимателем жилого помещения по договору коммерческого найма или другими гражданами, за действия которых отвечает наниматель, например, жилое помещение используют под склад или офис, а также при систематическом нарушении прав и интересов соседей наймодатель имеет право предупредить нанимателя об устранении нарушений.

Однако необходимо иметь ввиду два нижеуказанных момента:

- скорее всего, соседи - это люди, которые живут на одной лестничной площадке, в одном подъезде, доме;

- второе и последнее предупреждение об устранении нарушений наймодатель должен сделать в письменном виде, и в нем должно быть указано, что если будет еще одно нарушение, то это повлечет за собой расторжение договора в судебном порядке. Тот же самый алгоритм используется в случае, если жилое помещение будет продолжаться использоваться не по назначению нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает, а также, если продолжают нарушаться права и интересы соседей.

В случае если расторжение договора найма произошло по причине существенных нарушений договора одной из сторон, а само расторжение повлекло значительные убытки для другой стороны, то эта сторона имеет право требовать возместить понесенные убытки.

3. «Договор найма жилого помещения, расторгается в суде по требованию одной из сторон в случае значительного изменения

обстоятельств»15. При этом согласно части 1 статьи 451 Гражданского кодекса РФ, «обстоятельства признаются значительными, если они меняются до такой степени, что заранее такого изменения нельзя было предположить. В противном случае договор можно было бы не заключать»16.

Часть 3 статьи 687 Гражданского кодекса РФ определяет возможность расторжения договора коммерческого найма в судебном порядке по требованию любой из сторон договора в случае, если:

«-помещение становится не пригодным для постоянного проживания, а также, если оно находится в аварийном состоянии;

- в других случаях, предусмотренных жилищным законодательством относительно выселения из жилых помещений в домах государственного и муниципального жилищных фондов»17.

В случае если договора расторгается по причине того, что обстоятельства значительно меняются, судом, по требованию любой из сторон, определяется значение последствий, появившихся ввиду расторжения договора, с целью распределить расходы между сторонами договора, которые были понесены в ходе исполнения договора найма жилого помещения.

Таким образом, договор найма (поднайма) жилого помещения может быть расторгнут двумя путями, а именно, по соглашению сторон соглашения о досрочном расторжении договора или, если стороны не достигли соглашения, на основании судебного решения. Следует отметить, что при двустороннем порядке расторжения договора найма жилого помещения соглашение заключается и оформляется по форме, заключенного договора найма жилого помещения.

С момента заключения соглашения о расторжении договора, обязанности сторон прекращаются. Расторжение договора найма жилого помещения в судебном порядке, согласно части 3 статьи 453 Гражданского кодекса РФ, «идет с момента вступления в законную силу решения суда о расторжении договора»18.

Ряд ученых отстаивает точку зрения, заключающуюся в признании того, что «при приватизация жилого помещения гражданином проживающем в нем, либо приватизации жилищного фонда в целом, либо приватизации государственных и муниципальных предприятий, организаций, учреждений также являются юридическими основаниями прекращения жилищных отношений, так как меняется правовой режим жилого помещения (оно переходит из государственной либо муниципальной собственности в собственность граждан)»19.

В случае, если гражданин выкупает квартир или любое другое жилое помещение в домах жилищно-строительного и жилищного кооперативов, полностью пай членам кооператива, то этот факт может служить основанием для прекращения жилищных отношений. Следует отметить, что такое развитее событий влечет также к изменению жилищных отношений, так как после того как пай полностью выплачен у жилого помещения меняется правовой режим, заключающийся в переходе его в собственность гражданина. В соответствии с частью 1 статьи 124 Жилищного кодекса РФ

«лицу, принятому в члены жилищно-строительного или жилищного кооператива, по решению общего собрания кооператива предоставляется отдельная квартира в соответствии с суммой его паевого взноса»20.

Особенным основанием, при котором жилищные отношения прекращаются, будет являться исключение из жилищно-строительного или

жилищного кооператива. В соответствии с частью 3 статьи 130 Жилищного кодекса РФ «член жилищно-строительного или жилищного кооператива может быть исключен из кооператива на основании решения общего собрания членов кооператива, если он допускает грубое нарушение своих обязанностей, которые установлены Жилищным кодексом РФ и или уставом самого кооператива»21.

Устав жилищно-строительного кооператива или жилищного кооператива определяет порядок, регламентирующий процедуру исключения гражданина из членов кооператива. Следует отметить, что у гражданина есть право обжаловать в судебном порядке решение общего собрания кооператива об исключении.

Важно учесть момент, в случае когда исключают гражданина из членов жилищно-строительного кооператива и выселяют его из занимаемого им жилого помещения, после того как он выплатил полностью паевой взнос, то на лицо изъятие жилого помещения, которое находится в частной собственности, в принудительном порядке. Но принудительно изъять недвижимость в жилищной сфере, если собственник не согласен, не предоставляется возможным, если другое не предусмотрено законом или соглашением сторон. Однако суд может принять решение о принудительном изъятии недвижимости при отсутствии согласия собственника по основаниям, которые предусмотрены законом.

Выселение из занимаемого помещения, как правило, является результатом прекращения жилищных отношений. Статьей 84 Жилищного кодекса РФ определены варианты, при которых допускается выселение из жилого помещения в государственных домах или домах общественного жилищного фонда, которое занимается по договору социального найма, в судебном порядке:

«- с предоставлением другого благоустроенного жилого помещения по договору социального найма;

- с предоставлением другого жилого помещения по договору социального найма;

- без предоставления другого жилого помещения»22.

В соответствии со статьей 688 Гражданского Кодекса РФ после расторжения договора найма жилого помещения наниматель и другие граждане, которые проживают в жилом помещении на тот момент, на основании решения суда выселяются из жилого помещения.

1.2 Нормативно-правовое регулирование оснований прекращения жилищных правоотношений

Стабильностью жилищных прав граждан, как одним из главных принципов жилищного права, определяется, что «только в судебном порядке решается вопрос о расторжении договора социального найма жилого помещения и выселении и только по основаниям, которые предусмотрены Жилищным кодексом РФ и иными федеральными законами»23.

До момента, когда был принят новый Жилищный кодекс РФ 2005 года нормы, которые регламентировали, по своей сути, лишение человека жилища и превращали его в лицо без определенного места жительства, приводил в систему Жилищный кодекс Российской Советской Федеративной Социалистической Республики. Действительной основой правового регламентирующего механизма по правилам, заключающимся в сохранении жилого помещенияна время отсутствия граждан являлись нормы ст. ст. 60-61 Жилищного кодекса РСФСР.

В частности согласно части 1 статьи 60 было предусмотрена возможность сохранить жилое помещение за временно отсутствующим нанимателем или членами его семьи на срок до шести месяцев

Пункт 8 части 2 регламентирует право лица, осужденного к лишению свободы на срок, превышающий 6 месяцев, сохранить за ним жилое помещение до момента приведения приговора в исполнение.

Когда срок, который определен вышеуказанными нормами, истекал, то согласно положениям статьи 61 Жилищного кодекс РСФСР, судом принималось решение о признании данных лиц, утратившими право пользования жилым помещением. Вследствие такого судебного решения, которое заключалось в прекращении жилищных правоотношений, происходило выселение нанимателя и (или) членов его семьи из жилого помещения, которое они занимали.

С момента вступления в действие Конституции Российской Федерации в 1993 года и до принятия Постановления Конституционного Суда РФ от 23.06.1995 № 8-П вышеуказанные правила сохраняли свою юридическую силу. Постановление Конституционного Суда РФ от 23.06.1995 № 8-П признало, что они не соответствуют положениям Основного Закона, в том числе статьи 40, части 1.

Для сравнения с ныне действующим Жилищным Кодексом РФ рассмотрим основания, по которому происходило выселение нанимателей и членов их семей из жилого помещения без предоставления другого жилища предусмотренные статьями 98-100 ЖК РСФСР:

«- во-первых, систематическое разрушение или порча жилого помещения;

- во-вторых, использование жилого помещенияне по назначению;

- в-третьих, систематическое нарушение правил социалистического общежития, которое делает невозможным для других проживание с ними в одной квартире или в одном доме, а меры предупреждения и общественного воздействия оказались безрезультатными;

- в-четвертых, невозможность совместного проживания родителей, лишенных родительских прав, и детей, в отношении которых они были лишены родительских прав;

- в-пятых, самоуправное занятие чужого жилого помещения;

-в-шестых, признание ордера недействительным вследствие неправомерных действий лиц, получивших ордер»24.

Согласно статьям 107, 110 ЖК РСФСР происходило выселение граждан, которые жили в служебных жилых помещениях и общежитиях, в момент, когда прекращались трудовые и учебные с организациями, которые предоставляли им это жилье. Однако в статье 108 Жилищного кодекса перечислены категорий граждан, которых нельзя выселять из служебного жилья и общежитий, не предоставив им другого жилого помещения.

В начале 90-х г.г. ХХ века социально - экономические и политические изменения в нашей стране, приватизация жилых помещений. Последующее принятие ФЗ от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» дали возможность сформировать институт частной собственности на жилые помещения, который породил свежую правовую проблему - «выселение без предоставления другого жилого помещения собственников жилья»25.

Обновленный Жилищный кодекс РФ полностью содержит практически основания выселения из жилого помещения без предоставления другого жилья, крайне расширяет перечень лиц, подлежащих такому выселению. Так лицами, подлежащих выселению по новому ЖК РФ наряду с нанимателями жилых помещений становятся лица, которым это жилье принадлежит на правах собственности. Незначительно изменив формулировку статьи 98 ЖК РСФСР положения статьи 83, части 4 Жилищного Кодекса РФ повторили основания выселения нанимателей по договору социального найма и членов его семьи, которые действовали ранее.

Выселяются без предоставления другого жилья наниматели и (или) члены его семьи, которые проживают совместно с ним, если:

- жилое помещение используется не по назначению;

- регулярно нарушаются права и законные интересы соседей, что приводит к невозможному совместному проживанию в одном доме;

- бесхозяйственного обращения, разрушения или повреждения, жилого помещения;

- лишения родительских прав, и проживание их с детьми, в отношении которых они лишены родительских прав, не представляется возможным.

Хотелось бы отметить, что статьи 83, частей 4, 91 ЖК РФ могут быть применены вотношении нанимателя и членов их семей по договору найма специализированного, в части выселениябез предоставления другого жилища.

Следует отметить, новый Жилищный кодекс РФ не заключает в себе ограничительные правовые условия, которые приводят к невозможности выселения граждан из служебных жилых помещений и общежитий без предоставления другого жилища.

Принципиальными изменениями стали нормы, представленные в ст. 29 Жилищного кодекса РФ, которые регламентируют случай, когда собственника жилья и нанимателя выселяют после того, как произошло самовольное переустройство и перепланировка помещения. В случае наступления такого случая лицо, которое без разрешения соответствующего контролирующего органа, переустроило или перепланировало жилое помещение, должно в установленные сроки привести помещение в то состояние, в котором оно было до совершения вышеуказанных действий. В случае, если гражданин не выполняет требование органа, согласующего перепланировки и переустройство жилых помещений, то собственника или нанимателя этого помещения выселяют, не предоставив другого жилья.

Существенные изменения были внесены в процедуру обращения взыскания на жилое помещение собственника по ипотечным обязательствам последнего.

Следует отметить, что в настоящее время указанные ограничительные условия, которые препятствовали выселению собственника из занимаемого жилого помещения, утратили силу в редакции ФЗ от 24.12.2002 № 179-ФЗ.

Согласно ФЗ от 30.12.2004 № 216-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об ипотеке», (залоге недвижимости)», «обращение залогодержателем взыскания на заложенные жилой дом или квартиру, являющиеся предметом ипотечного обязательства, и реализация этого имущества являются основанием для прекращения права пользования ими залогодателя»26.

Значительно изменилась ст. 446 Гражданского процессуального кодекса РФ. ФЗ от 29 декабря 2004 г. № 194-ФЗ «О внесении изменений в статью 446 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации» установил, что «обращение взыскания может быть осуществлено на жилое помещение, являющееся предметом ипотеки, которое является единственным пригодным для проживания собственника и членов его семьи»27.

В данный момент статья 4 Жилищного кодекса РФ раскрывает виды жилищных правоотношений и устанавливает перечень субъектов этих правоотношений, но вопросы, которые связаны с договором коммерческого найма, как частные случаи вышеуказанных отношений регулируются и нормами Гражданского кодекса РФ.

Например, Жилищный кодекс РФ рассматривает отношения, которые связаны с:

«- возникновением, изменением, осуществлением, прекращением прав владения, пользования, распоряжения жильем государственного и муниципального жилищного фондов;

- пользованием жильем частного жилищного фонда;

- управлением многоквартирными домами;

- пользованием собственниками общего имущества помещений;

- отнесением помещений к числу жилых помещений, а также исключением их из жилого фонда;

- учетом жилого фонда;

- содержанием и ремонтом жилья;

- переустройством и перепланировкой жилья;

- созданием и деятельностью ЖСК, ТСЖ, прав и обязанностей их членов;

- предоставлением коммунальных услуг;

- оплатой за пользование жильем и коммунальными услугами;

- контролем за использованием и сохранностью жилищного фонда, соответствием жилья, установленным санитарно-техническим правилам и нормам, другим требованиям закона»28.

Глава 8 Жилищного кодекса РФ предусматривает право, которое заключается в установлении, изменении или прекращении правоотношений в области социального найма жилья. Следует отметить, что для возникновения вышеуказанного правоотношения, необходимо, чтобы был заключен договор социального найма, предусмотренный статьей 60 Жилищного кодекса РФ. Правила, которые определены в статьях главы 8 Жилищного кодекса РФ, имеют цель реализовать пункт 3 статьи 672 Гражданского кодекса РФ. Эта цель заключается в законодательном определении оснований, условий и порядка, определяющего заключение договора социального найма жилья. Правоотношение, возникшее в результате социального найма, может

меняться при условиях, которые определены в статье 82 Жилищного кодекса РФ: например, в ситуации, когда граждане, объединившиеся в одну семью, занимают 1 квартиру, имея отдельные договоры социального найма, имеют право потребовать заключить договор социального найма жилья на оба помещения.

Часть 2 статьи 82 предусматривает, что один из членов семьи с согласия других членов семьи имеет право потребовать признать себя нанимателем вместо первоначального нанимателя. При утрате жилья или возникновения смерти нанимателя, который жил одни, происходит расторжение договора социального найма, тоже само происходит при наличии желания обеих или одной из сторон.

Глухова М.Н. определяет, что «стабильность жилищных прав граждан - один из главных принципов жилищного права»29. Заключается этот принцип в следующем: «расторжение договора социального найма жилого помещения и выселение возможны только в судебном порядке и только по основаниям, предусмотренными Жилищным кодексом РФ и другими федеральными законами»30. Следует рассмотреть, кто может стать инициатором такого расторжения и каковы основания, по которым возникает возможность расторгнуть договор, а также, какое жилье обязан предоставить гражданам, которые выселяются, орган местного самоуправления, имеющий полномочия на решение данной проблемы.

Следует отметить бессрочность действия договора социального найма. Возможность расторгнуть такой договор возникает при наличии инициативы нанимателя или наймодателя и по согласию сторон.

Первый вариант возможно реализовать только в случаях, которые предусмотрены Жилищным кодексом К РФ, так как следствием расторжения будет выселение, и не иначе как в судебном порядке, поскольку только такой

порядок дает возможность для более глубокого и всестороннего изучения обстоятельств дела.

Статьей 85 Жилищного кодекса РФ рассматриваются варианты выселения граждан из жилых помещений, которые они занимают согласно договорам социального найма (по последствиям).

«Граждане выселяются из жилых помещений с предоставлением других благоустроенных жилых помещений по договорам социального найма в случае, если:

1) дом, в котором находится жилое помещение, подлежит сносу;

1.1) жилое помещение подлежит изъятию в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд;

(п. 1.1 введен Федеральным законом от 31.12.2014 № 499-ФЗ)

2) жилое помещение подлежит переводу в нежилое помещение;

3) жилое помещение признано непригодным для проживания;

4) выселение может быть в результате проведения капитального ремонта или реконструкции дома, когда жилое помещение не может быть сохранено или его общая площадь уменьшится. В этом случае проживающие в нем наниматель и члены его семьи могут быть признаны нуждающимися в жилых помещениях. Жилая площадь может и увеличиться, в результате чего общая площадь занимаемого жилого помещения на одного члена семьи существенно превысит норму предоставления;

5) в соответствии с Федеральным законом «О передаче религиозным организациям имущества религиозного назначения, находящегося в государственной или муниципальной собственности» жилое помещение, подлежит передаче религиозной организации (п. 5 введен Федеральным законом от 30.11.2010 № 328-ФЗ)»31.

Наличие таких основание указывает на то, что выселение граждан связано с тем, что использовать жилое помещение по назначению невозможно. Следует отметить, что такая невозможность является объективной и не зависит от противоправного действия или бездействия лиц, которые проживают в жилом помещении.

Укажем причины, по которым дом может быть снесен:

а) если дом признается аварийным, не подлежит капитальному ремонту или реконструкции по техническим причинам или это экономически нецелесообразно;

б) в связи с тем, что земельный участок необходим для государственных или муниципальных нужд.

Для того, чтобы дом признали аварийным должно быть основание, заключающееся в выявлении вредных факторов среды обитания человека. Это, прежде всего, физический износ в ходе эксплуатации здания или отдельных его частей. Жилые помещения находятся в районе возможных разрушений во время техногенных аварий, когда нельзя предотвратить разрушения с помощью инженерных или проектных решений.

Согласно пункту 3 статьи 85 Жилищного кодекса отдельное жилое помещение тоже может быть признанным непригодным для проживания. Например, если окна комнаты выходят на шумную дорогу, уровень шума выше допустимого значения и снизить его с помощью инженерных и технических решений не предоставляется возможным.

Причиной для сноса жилого дома может являться изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд. В Постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 2 июля 2009 г. № 14указывается, что «при этом государственный орган или орган местного самоуправления должны доказать, что изъятие земельного участка обусловлено именно этими нуждами».32

В случае, когда идет передача жилого помещения религиозной организации в соответствии с ФЗ№327-ФЗ, выселение, инициированное наймодателя, возможно. Гражданам, которых выселили из такого жилого помещения, наймодатель, учитывая требования, которые предусмотрены частью 8 статьей 5 Закона № 327-ФЗ. Осуществление передачи религиозным организациям жилых помещений государственного или муниципального жилищного фонда производят уполномоченные органы после того, как гражданам предоставлены жилые помещения, соответствующие планам

«передачи религиозным организациям имущества религиозного назначения»33. В новом Жилищном кодексе РФ ясно проведена черта между понятиями - «прекращение» и «расторжение» договора найма. Чаще всего договор прекращает свое действие после истечения своего срока или в результате определенных событий. При этом закон прямо называет те нормы законодательства, вызывающие прекращение договора найма жилья. Относительно наличия оснований для расторжения договора социального найма жилья, то это могут быть определенные действия сторон договора. Жилищное право также контролирует отношения людей в обществе, в которых есть действия, вызывающие возникновение этих правоотношений. В

следующем параграфе данной работы рассмотрим классификацию оснований выселения граждан по договору социального найма.

1.3 Классификация оснований прекращения жилищных правоотношений

Классификация оснований выселения граждан по договору социального найма устанавливается, исходя из положений статьи 84 Жилищного кодека РФ, и совершается только в судебном порядке.

Часть 4 статьи 3 Жилищного кодекса РФ, указывает на то, что «никто не может быть выселен из жилища, иначе как по основаниям и в порядке, которые предусмотрены Жилищным кодексом РФ, другими федеральными законами, что соответствует ч. 1 ст. 40 Конституции РФ»34. Такие основания предусмотрены статьями 85, 90, 91 Жилищного кодекса РФ.

Выселение - это освобождение выселяемым помещения, которое указано в судебном решении и исполнительных документах, имущества выселяемого, а также запрет на использования им этого помещения. Также в судебном решении содержатся условия выселения, предусмотренные статьей 84 Гражданского кодекса РФ. Такие дела, согласно части 3 статьи 45 ГПК, рассматриваются при участии прокурора. Не допускается выселение граждан в административном порядке. Жилищное законодательство (ст. 85 ЖК России) «предполагает, что выселение граждан из жилых помещений по договору социального найма с предоставлением другого жилища возможно в случаях»35:

- Вынужденный снос дома, в котором расположено жилище нанимателя.

- Планируется перевод жилья в нежилой фонд.

- Жилье стало непригодным для жизни.

После проведенного капитального ремонта изменилась площадь жилища нанимателя, в результате чего он и его семья могут признаваться нуждающимися в расширении жилплощади либо, наоборот, в случае увеличения площади, норма предоставления будет превышена.

Постановлением Правительства РФ от 29.08. 2005 № 541 предусмотрена социальная норма жилья на одного человека, которая составляет 18 кв.м. По этой норме предоставляется другое жилье в случае сноса или капитального ремонта жилья.

Статья 89 ЖК России предусматривает, что новое жилище, которое предоставляет гражданину судом должно указываться в решении суда.

Выселение представляет собой вынужденную меру и исключение из конституционного принципа неприкосновенности жилья. Для такого критического шага, как выселение из жилья необходимы веские основания, предусмотренные законом.

«Законодательство определяет следующий порядок выселения граждан:

- добровольно;

- в судебном порядке»36.

Другого порядка выселения не существует.

Попытки применить другой порядок принудительного выселения будут граничить с самоуправством, которое является уголовным преступлением и наказывается законом плоть до ограничения свободы.

Петров А.Н. указывает на особенности порядка выселения:

«- выселение может быть произведено только из помещения, которое является жилым или утратило статус жилого;

- выселение может быть совершено в интересах государства (отсутствие своевременных платежей), того, кого выселяют (аварийное состояние), третьих лиц, которые также имеют право на жилье, которое было неправомерно занято выселяемым или его семьей;

- выселение проводиться против воли того лица, которое проживает в помещении и его семьи;

- тот, кого выселяют, никогда не имел права или, в силу определенных законных обстоятельств, утратил право на проживание в помещении»37.

Выселение может происходить только по решению суда, проводить его может уполномоченный орган, которым является территориальная исполнительная служба, должностным лицом - судебным приставом.

Основанием, которым пользуется судебный пристав, является должным образом оформленный исполнительный лист. Выдать его должен тот же суд, который вынес решение о выселении.

Проводится выселение с привлечением органов правопорядка и понятых. Если выселяемый уведомлен о предстоящей процедуре, то его отсутствие дома не помешает ее осуществить.

Выселение без действующего решения суда, а также лицами, которые не являются судебными приставами и не имеют при себе исполнительного листа, является незаконным.

На виды выселение можно разбить только условно, в зависимости от правовых оснований, которые имеются на такое действие, и его последствий.

Карпухин Д.В. пишет: «В зависимости от причин, которые вызвали выселение, жилищное законодательство определяет такие виды выселения:

1 .С предоставлением благоустроенного жилья по договору найма - этот вид выселения является основным. Как правило, он проводится, если помещение находится в аварийном состоянии. Полученное взамен жилье должно отвечать санитарным нормам и техническим требованиям. Гражданину должно предоставляться жилье, состоящее из такого же количества комнат, которое у него было до выселения. Не допускается заселение в одну комнату разнополых лиц, кроме супругов.

2 .С предоставлением другого жилья - предоставляемое в этом случае жилье не обязательно будет благоустроенным, но в любом случае оно должно соответствовать санитарным нормам и техническим требованиям и располагаться в этом же населенном пункте.

3. Выселение без предоставления иного жилища с таким условием возможно при использовании жильцами жилья не по назначению, а также при допуске его разрушение, мешающие соседям, лишенные родительских прав»38.

Жилищным кодексом РФ, именно статьей 85 Жилищного Кодекса РФ, предусмотрена возможность выселения с предоставлением другого благоустроенного жилого помещения по договору социального найма, так же с предоставлением других жилых помещений, согласно статье 90 Жилищного кодекса РФ и без предоставления других жилых помещений по статье 91 Жилищного кодекса РФ.

В содержании статьи 85 ЖК РФ перечислены случаи «выселения из жилых помещений с предоставлением других благоустроенных жилых помещений по договорам социального найма:

если дом, в котором находится жилое помещение, подлежит сносу; жилое помещение подлежит переводу в нежилое;

жилое помещение признано непригодным для проживания;

в результате проведения капитального ремонта или реконструкции дома жилое помещение не может быть сохранено или его общая площадь уменьшится, в результате чего проживающие в нем наниматель и члены его семьи могут быть признаны нуждающимися в жилье, либо увеличится, в результате чего общая площадь занимаемого жилого помещения на одного члена семьи существенно превысит норму предоставления»39.

В части 1 статьи 89 Жилищного кодекса РФ дается понятие благоустроенного жилого помещения, а также определено, что помещение должно быть благоустроено согласно условиям проживания в данном населенном пункте. Благоустроенность жилища определяется санитарно-

техническими, строительными, другими требованиями к жилищу, которые установлены законом»40.

Статьи 86-88 Жилищного кодекса РФ имеет цель определить и конкретизировать порядок, по которому предоставляется жилое помещение по договору социального найма.

В статье 89 Жилищного кодекса РФ дается разрешение на предоставление «гражданам в связи с выселением другого благоустроенного жилого помещения по договору социального»41. Крайне важное требование указывается в части 3 этой статьи, в которой говорится то, что «жилое помещение, предоставляемое гражданину, выселяемому в судебном порядке, должно быть указано в решении суда о выселении»42.

Безусловно, в судебном решение, должно быть указано определенное жилое помещение с указанием адреса, размера общей и жилой площади. В соответствии с ч. 2 ст. 206 ГПК «в судебном решении должен быть обозначен срок, в течение которого это решение должно исполняться»43.

Статьей 75 Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 119- ФЗ «Об исполнительном производстве» регулируется порядок, определяющий принудительное исполнение решения суда о выселении. Статья 90 Жилищного Кодекса РФ регулируется порядок, определяющий процедуру выселения граждан и совместно с ним проживающих лиц из помещений, предоставляя им взамен другое жилье.

Если наниматель или лица, которые проживают вместе с ним не вносят необходимую плату за пользование коммунальными услугами без уважительных на то причин в течение 6, то возникает возможность в судебном порядке выселения. В этом случае дается другое жилое помещение, соответствующее размеру жилого помещения, которое установлено для вселения граждан в общежитие.

Таким образом, в соответствии с этой статьей расторжение договора социального найма и выселение в другое жилое помещение рассматривается как наказание, предусмотренное за нарушение выполнения обязанностей, касающихся внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги, так как пункт 5 части 3 статьи 67 Жилищного кодекса обязывает нанимателя все услуги в установленные сроки.

В судебном решение о выселении, согласно статье 90 Жилищного кодекса РФ, указывается ссылка, в которой содержатся доказательства вины должника, отсутствие уважительных причин и другие обстоятельства.

«Жилое помещение, в которое осуществляется выселение, отличается от благоустроенного тем, что оно не должно быть благоустроенным применительно к условиям данного населенного пункта, а должнобыть пригодным для постоянного проживания, т.е.должноотвечать установленным санитарным и техническим правилам и нормам»44.

Следует отметить, что жилая площадь предоставляемого жилого помещения не может быть меньше 6 м2, а помещение может располагаться за пределами того населенного пункта, где проживал наниматель.

Статьей 91 Жилищного кодекса РФ предусматривается особенный случай «выселения нанимателя и (или) проживающих совместно с ним членов его семьи из жилого помещения без предоставления другого жилого помещения»45.

«Наймодатель обязан предупредить нанимателя и (или) проживающих совместно с ним членов его семьи, еслиони нарушают правила используя жилое помещение не по назначению, систематически нарушают права изаконные интересы соседей или бесхозяйственно обращаются с жилым помещением, допуская его разрушение»46.

В том случае, если указанные нарушения повлекут разрушение жилого помещения, наймодатель имеет право определить для нанимателя и членов его семьи реально исполняемый срок для устранения этих нарушений. Если после получения предупреждения и в указанные наймодателем сроки нарушения нанимателем и совместно с ним проживающими членами его семьи наниматель жилого помещения не устраняются, то такие граждане выселяются из жилого помещения по инициативе наймодателя или других заинтересованных лиц.

Выселению подлежит только лицо, являющееся совершеннолетним, создающее своим поведением невозможность для совместного с ним проживания. В этом случае договор найма сохраняется, если в данном помещении проживают другие члены семьи, но меняется сам в связи с заменой нанимателя.

В случае если иные средства принуждения или общественного воздействия не имели нужного воспитательного эффекта, то выселение в виду невозможного совместного проживания становится санкцией исключительной.

Требовать выселить виновное лицо может как наймодатель, так и граждане, которые живут в данном доме или квартире, а также члены семьи нанимателя.

Согласно ч. 2 ст. 91 Жилищного кодекса РФ, «лица, лишенные родительских прав, если их совместное проживание с детьми, в отношении которых они лишены родительских прав, признано невозможным, могут быть выселены без предоставления другого жилого помещения»47.

Этот случай выселения является особенным из-за невозможности совместного проживания. Главная цель этого правила заключается в том, чтобы уберечь детей от губительного влияния лица, которое лишено родительских прав или ограничено в родительских правах, а также в создании им надлежащие условия для проживания.

Для выселения без предоставления другой жилой площади по причине лишения родительских прав, возможно, когда присутствуют два обязательных условия:

«- должно иметься вступившее в законную силу решение суда о лишении родительских прав конкретных лиц;

- поведение таких лиц должно создавать невозможность их дальнейшего проживания вместе с несовершеннолетними детьми, в отношении которых они лишены родительских прав.

Лишение родительских прав производится судом по основаниям, предусмотренным. 69 СК РФ»48.

Решение суда о лишении родительских прав является основанием для выселения согласно части 2 статьи 31 Жилищного кодекса.

Такая мера практически применяется крайне редко. В ситуации, когда родителей лишают родительских прав, органы опеки и попечительства определяют, где будет жить ребенок, дальше переселяют его к усыновителю, опекуну, приемному родителю. Это правило не действует в случае усыновления, т.к. усыновление происходит по решению суда.

Анализируя выполняемые функции, можно сделать вывод, что правиларассмотренных статейзакона являются общими для всех юридическими гарантиями в области жилищных прав нанимателей и членов их семей при выселении из жилых помещений, та как имеют свое распространение на все случаи выселения граждан из указанных домов, не касательно каких-то отдельных случаев. Наиболее общими являются гарантии, которые предусмотрены частью 4статьи 3 Жилищного кодекса РФ,

распространяющиеся абсолютно на всех пользователей жилыми помещениями, неважно какому жилищному фонду принадлежит этот дом.

Итак, нами установлено, что процедура выселения граждан из жилья, которое дано им по договору социального найма, регламентируется статьями 84, 85Жилищного кодекса РФ. Такое выселение возможно лишь в судебном порядке. Следует отметить, что до того, как был принят новый Жилищный Кодекс, кроме судебного порядка, имел место административный порядок выселения граждан, которые самостоятельно заняли жилое помещение или проживают в домах, которым грозит обвал. Такой порядок мог действовать только с санкции прокурора.