Прекращение договора социального найма жилого помещения

В случае отмены постановления прокурора об административном выселении после его исполнения нарушенные жилищные права граждан, выселенных из жилого помещения, подлежат восстановлению в соответствии с действующим законодательством РФ. Возникшие при этом споры подлежат рассмотрению в суде.

По вопросу, освещенному в данной главе, Н. Шарыло высказал такую точку зрения, что: "Следовало бы передать в компетенцию судебных органов рассмотрение дел о выселении граждан, самоуправно занявших жилые помещения в домах государственного и общественного жилищного фонда, как это предусмотрено по делам о выселении из домов жилищно-строительных кооперативов и принадлежащих гражданам на праве личной собственности. Дела эти сложные, связанные подчас с получением, исследованием и оценкой многочисленных доказательств и по своему характеру схожи с гражданско-

правовыми спорами. Не случайно каждое второе дело рассмотрено с нарушением срока, зачастую не по вине прокурора.

И вообще вряд ли дело прокурора - выносить постановления о выселении граждан в административном порядке". [2] Мы согласны с такой точкой зрения.

____________________

[1] См.: Сергеев А.П., Толстой Ю.К. Указ. соч. С. 17.

[1] См.: Шарыло Н. Указ. соч. С. 17

91

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Анализ данной темы позволяет нам сделать ряд выводов. Соблюдение установленного законом порядка лишения жилища социально незащищенных категорий граждан имеет большое значение для защиты их жилищных и интересов, обеспечения устойчивости права пользования жилым помещением.

В данной работе мы используем понятие "прекращение" договора социального найма жилого помещения потому что этот термин является более широким, родовым понятием по отношению к "расторжению" договора и "выселению". Причем выселение нанимателей из жилых помещений может быть как результатом прекращения жилищных правоотношений, так и не сопровождать их прекращение.

Расторжение договора может иметь место только по инициативе одной из сторон, но при этом наниматель жилого помещения по договору социального найма обладает большей самостоятельностью, чем наймодатель и ограничен в своих действиях только получением согласия на расторжение договора от членов его семьи. Права же наймодателя на расторжение договора жилищного найма и выселение нанимателя органичены целым рядом условий, предусмотренных законом, и подлежащих обязательному соблюдению (ч. 3 ст. 89 и ст. 90 ЖК РСФСР). Эти ограничения вытекают из закрепленного в статье 10 ЖК РСФСР правила о том, что никто не может быть выселен из занимаемого жилого помещения иначе как по основаниям и в порядке, пердусмотренном законом, в связи с чем расторжение договора социального найма по инициативе наймодателя является исключительной мерой и допускается лишь по основаниям, строго установленным законом, и только в судебном порядке, кроме случаев выселения из домов, грозящих обвалом (СТ. 90 ЖК РСФСР).

Законом предусмотрен и административный порядок выселения, при котором гарантии прав и законных интересов гражан проявляются прежде всего в том, что государство контролирует деятельность организаций и должностных лиц по административному выселению через прокуратуру, так как выселение допускается только с санкции прокурора.

Но такой порядок хотя и является более оперативным по сравнению с судебным, все же не лишен недостатков, что приводит к нарушению прав и законных интерсов граждан.

В частности, эти недостатки проявляются в том, что проводится неполная и

невсесторонняя проверка прокурорами обстоятельств, имеющих значение для дела, в том,

92

что не вызываются для дачи объяснений лица, имеющие непосредственное отношение к делу, остается без реагирования выдача ордеров на квартиры, непригодные для проживания, прокуроры не ставят вопроса о возмещении ущерба, связанного с длительным проживанием граждан в самоуправно занятом жилом помещении и т.д., в том числе прокуроры слабо осуществляют надзор за соблюдением судебными исполнителями требований законодательства об исполнении постановлений. Постановления прокуроров не исполняются длительное время либо их неисполнение часто связано с отказом ответчиков освободить жилое помещение в добровольном порядке.

В связи с этим, целесообразно отнести дела о выселении из самоуправно занятых жилых помещений в домах государственного и муниципального жилищного фонда к компетенции судебных органов, так как это, зачастую, дела сложные, связанные с получением, исследованием и оценкой различных доказательств, что говорит об их схожести с гражаднско-правовыми спорами. Тем более, что норма закона о праве каждого на судебную защиту даёт полное основание для последующего обращения в суд и в случае администраитвного выселения из самоуправно занятого жилого помещения.

Следовательно, необходимо внести соответствующее изменение в статью 99 ЖК РСФСР, о чем также отмечено в постановлении Конституционного Суда РФ от 5 февраля 1993 года . Это же касается и статьи 90 ЖК РСФСР, так как в нее тоже, на наш взгляд, должно быть внесено изменение отностительно выселения лиц, проживающих в домах, грозящих обвалом, в судебном, а не в административном порядке. Такой вывод можно сделать исходя из пункта 1 статьи 90 ЖК РСФСР, где говорится о том, что договор найма жилого помещения в принудительном порядке (то есть без согласия нанимателя) может быть расторгнут только судом, а значит не предусматривается возможность выселения в административном порядке даже из домов, грозящих обвалом.

При выселении в судебном порядке с предоставлением гражданам другого жилого помещения также существуют препятствия для исполнения судебных решений. Например, достаточно часто складывается ситуация, когда производится выселение граждан в жилое помещение, которе занято кем-либо. В этом случае в суд должен быть подан иск о выселении из жилого помещения, куда должен переехать гражданин, поэтому исполнение судебного решения откладывается до разрешения судом нового дела. Представляется, что для разрешения таких ситуаций необходима норма, закрепляющая обязанность суда рассматривать иски о выселении из незаконно занятого жилого помещения в более сокращенные сроки.

93

Инога договор жилищного найма прекращается без нарушения нанимателем каких-либо обязательств, просто в силу сложившихся обстоятельств, наступления юридических фактов, ведущих к прекращению права пользования жилым помещением ,например, в силу выезда нанимателя на постоянное место жительства в другую местность, утраты или изменения объекта договора и т.п.

В других же случаях перкращение права пользования жилым помещением связано с совершением нанимателем определенных правопрекращающих действий (разрушение или порча жилого помещения, нарушение правил общежития и т.д.). При этом, в зависимости от оснований выселения, законом предусмотрена обязанность наймодателя одновременно с выселением предоставлять гражданам другое жилое помещение, за исключением случаев, когда выселение производится без его пердоставления.

На наш взгляд, данное правило можно рассматривать как одну из юридических гарантий жилищных прав граждан. Причем, важно отметить, что сцелью более тщательной охраны интересов нанимателей и членов их семей законодатель установил требования, которым должно отвечать предоставляемое в связи с выселением благоустроенное или просто другое жилое помещение. И эти требования, по нашему мнению, являются необходимым минимумом, допускающим выселение с предоставлением другого жилого помещения. Организация, на которой лежит обязанность предоставления жилого помещения, может, конечно, выделять по своему усмотрению квартиры и с лучшими характеристиками. В первую очередь, как нам кажется, это должно относиться к инвалидам, пенсионерам, семьям, имеющим малолетних детей, что будет соответствовать статье 7 Конституции РФ, которая провозгласила Российскую Федерацию социальным государством, политика которого направлена на создание условий, обеспечивающих достойную жизнь человека, поддержку данных категорий граждан.

Таким образом, все нормы, регулирующие отношения по расторжению договора жилищного найма и выселению граждан из жилых помещений имеют большое значение в обеспечении осуществления конституционного права граждан на жилище. Четкое правовое регулирование оснований прекращения и расторжения договора жилищного найма предоставляет нанимателю возможность добиться отклонения судом необоснованных требований наймодателей. Ограничивая круг оснований расторжения договра жилищного найма, обеспечивая предоставление выселяемому другого жилого помещения, жилищное законодательство тем самым гарантирует широкую защиту жилищных прав и интересов граждан.

94

СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ И ЛИТЕРАТУРЫ

а) Официальные документы

1. Гражданский кодекс Российской Федерации. Части 1 и 2.

Официальный текст по состоянию на 1 января 2000 г.- М.: Юрид. литература. - 547 с.

Жилищный кодекс РСФСР. Официальный текст по состоянию на 1 января 2000 г.-

М.:ООО "Фирма "Издательство АСТ".- 64 с.

Закон Российской Федерации "Об основах федеральной жилищной политики" от 24

декабря 1994 г. № 4218-1 (в ред. Федеральных законов от 21.01.96 № 9-ФЗ; от 21.04.97 № 68-ФЗ; от 10.02.99 № 29-ФЗ) (Ведомости РФ, 1993, № 3. Ст. 99; Собрание законодательства РФ, 1996, № 3. Ст. 147; 1997, № 17 Ст.1913; 1999, № 7. Ст. 876).

Закон Российской Федерации "О закрытом административно-территориальном

образовании" от 14 июля 1992 г. № 3297-1 (в ред. Федеральных законов от 28.11.96 № 144-ФЗ; от 31.07.98 № 144-ФЗ; от 02.04.99 № 67-ФЗ) (Ведомости Съезда народных депутатов РФ и Верховног Совета РФ, 1992, № 53. Ст. 1915).

Конституция Российской Федерации. Принята всенародным голосованием 12 декабря

1993 г. - М.: Юридическая литература, 1993. - 64 с.

Постановление Конституционного Суда Российской Федерации "По делу о проверке

конституционности правоприменительной практики, связанной со спорами о предоставлении жилых помещений; о проверке конституционности административного порядка выселения граждан из самоуправно занятых жилых помещений с санкции прокурора; о проверке конституционности отказа в возбуждении уголовного дела" от 5 февраля 1993 г. № 2-П (Вестник Конституционного Суда РФ, 1994, № 1).

Постановление Пленума Верховного Суда СССР от 3 апреля 1987 г. № 2 "О практике

применения судами жилищного законодательства" (в ред. Постановления Пленума Верховного Суда СССР от 30.11.90 г. № 14) (Бюллетень Верховного Суда СССР, 1987,

№ 3).

Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 26 декабря 1984 г. № 5 "О некоторых

вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса РСФСР" (в ред. Постановлений Пленума Верховного Суда РФ от 29.08.89 № 5; от 21.12.93 № 11; от 25.10.96 № 10) (Бюллетень Верховного Суда РСФСР, 1985 № 3; 1989, № 11; Бюллетень Верховного Суда РФ, 1994, № 3; 1997, № 1).

95

Постановление Президиума Верховного Совета СССР от 20 мая 1985 г. "О порядке

применения части второй статьи 36 Основ жилищного законодательства Союза ССР и союзных республик" (Ведомости СССР, 1985, № 21. Ст 370).

Постановление Совета Министров РСФСР от 11 августа 1988 г. № 328 "Об

утверждении примерного положения об общежитиях" (в ред. Постановления Правительства РФ от 23.07.93 № 726).

б) Источники

1. Архив Железнодорожного районного суда города Новосибирска. Дело № 2 -195 за

1999 год.

2. Архив Железнодорожного районного суда города Новосибирска. Дело № 2-1145 за

1999 год.

3. Бюллетень Верховного Суда РСФСР, 1965, № 5.

Бюллетень Верховного Суда РСФСР, 1978, № 2.

Бюллетень Верховного Суда РСФСР, 1979, № 11.

Бюллетень Верховного Суда РСФСР, 1981, № 7.

Бюллетень Верховного Суда РСФСР, 1984, № 1.

Бюллетень Верховного Суда РСФСР, 1984, № 10.

Бюллетень Верховного Суда СССР, 1984, № 11.

Бюллетень Верховного Суда РСФСР, 1985, № 2.

Бюллетень Верховного Суда РСФСР, 1985, № 11.

Бюллетень Верховного Суда РСФСР, 1990, № 5.

Крашенинников П.В Судебная практика по жилищным спорам: Сборник

постановлений, решений, определений федеральных судов. - М.: Норма-Инфра, 1998. - 585 с.

в) Научная и учебная литература

1. Андрианов И.И. Жилищное законодательство: Практические вопросы. - М.: Юрид. литература, 1988. - 384 с.

Аскназий С.И., Брауде И.Л., Пергамент А.И. Жилищное право. - М.: Госюриздат,

1956. - 231 с.

Баринов Н.Н. Прекращение договора найма жилого помещения в ведомственном доме.

- Саратов: Издательство Саратовского университета, 1978. - 161 с.

Басин Ю.Г., Попов И.И. О жилищных правах советских граждан. - Алма-Ата:

96

Казахстан, 1966. - 220 с.

Богданов Е.Ф. Право на жилище. - Минск: Университетское, 1990. - 159 с.

Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право: Общие положения, - М.:

Статут, 1998. - 681 с.

Васильев Ю.С. Расторжение и изменение договора жилищного найма в судебном порядке. Автореф. дис… канд. юрид. наук. - М., 1961. -16 с.

Васильченко Л.В. Договор жилищного найма в ведомственных домах.. - М.: Юрид.

литература, 1973. - 190 с.

9. Вишневская И.С. Советское жилищное право/ Отв. ред. С.И.Дудников. - Ростов:

Издательство Ростовского университета, 1986. - 106 с.

10.Гетман Е.С. О жилищных правах и обязанностях граждан (Пособие для слушателей

народных университетов). - М.: Знание, 1992. - 96 с.

Диденко А.Г. Право на жильё (Справочник в вопросах и ответах). - Алма-Ата: Кайнар,

1989. - 204 с.

Жанайдаров И. Общие условия выселения с предоставлением другого жилого

помещения// Соц. законность. - 1984. - № 2. - С. 45-46.

Жарков В.М. Охрана жилищных прав граждан при сносе жилых строений. Автореф.

дисс…канд.юрид.наук. - М., 1979. - 25 с.

Жгунова А. Выселение из жилых помещений// Законность. - 1994. - № 4. - С. 19-23.

15. Жилищное законодательство: Комментарий/ Под ред. В.Ф. Яковлева, П.И. Седугина. -

М.: Юрид. литература, 1991. - 416 с.

16. Замятин В. Выселение из жилых помещений в административном порядке// Соц.

законность. - 1965. - № 4. - С. 30-36.

Законность. - 1995. - № 2. - С. 62-63.

Золотарь В.А., Дятлов П.Н. Советское жилищное право: Учебное пособие для юрид.

институтов и факультетов. - Киев: Вища школа при Киевском университете, 1985. - 216 с.

Золотарь В.А., Дятлов П.Н. Советское жилищное право: Учебное пособие для юрид.

институтов и факультетов - 2-е изд., перераб. и доп. - Киев: Лыбидь, 1990. - 262 с.

Иоффе О.С. Ответственность по советскому гражданскому праву. - Л.: Издательство

Ленинградского университета, 1955. - 311 с.

Ком Н.В. Предоставление жилых помещений: Правовые вопросы. - Минск: Полымя,

1992. - 133 с.

Комаров Б.К. Прекращение договра жилищного найма. -М.: Издательство

Московского университета, 1963. - 68 с.

97

Комментарий к жилищному законодательству Российской Федерации. /Отв. ред.

начальник Правового управления Аппарата Государственной Думы, доктор юридических наук, профессор В.Б. Исаков. - М.: Юрайт, 1999.- 603 с.

Коньков Ю.М. Судебное расторжение договора найма жилого помещения в домах

государственного фонда. Автореф. дисс…канд.юрид. наук. - М., 1967. - 20 с.

Коньков Ю.М. Расторжение договора найма жилого помещения. - М.: Юрид.

литература, 1978. - 152 с.

Крашенинников П.В. Российское жилищное законодательство: Учебное и

практическое пособие. - М.: Норма, 1996. - 269 с.

Крашенинников П.В. Сделки с жилыми помещениями: Комментарий гражданского и

жилищного законодательства и практика его применения.- М.: Статут, 1997. - 167 с.

Левенсон С.Н. Возникновение, изменение и прекращение правоотношений по найму

жилого помещения. Автореф. дисс…канд.юрид.наук. - М., 1968. - 23 с.

Марткович И.Б. Жилищные правоотношения: (Пользование жилым помещением). -

М.: ВЮЗИ, 1979. - 87 с.

Марткович И.Б. Жилищное право: Закон и практика. - М.: Юрид. литература, 1990.

- 319 с.

Маслов В.Ф. Право на жилище. Монография. - Харьков: Вища школа, 1986. - 288 с.

Мушкин А.Е. Предоставление жилых помещений и пользование ими. - Л.: Лениздат,

1985. - 175 с.

Никитюк П.С. Жилищное право/ Отв. ред. В.К. Волчинский. - Кишинев: Штиинца,

1985. - 255 с.

Пергамент А.И. Жилищные права граждан СССР// Советское государство и право. -

1982. - № 1. - С. 8.

Повар А.И.Гарантии жилищных прав граждан при административном выселении.

Автореф. дисс…канд. юрид. наук. - Киев, 1972. - 22 с.

Седугин П.И. Жилищное право: Учебник для вузов. - М.: Норма-Инфра - М.,

1998. - 320 с.

Сергеев А.П., Толстой Ю.К. Гражаднское право. Учебник. Часть II. - М.: Проспект,

1997. - 784 с.

Толстой Ю.К. Жилищные права и обязанности граждан СССР. -М.: Госюриздат,

1960. - 96 с.

Толстой Ю.К. Советское жилищное право. - Л.: Издательство Ленинградского

98

университета, 1967. - 228 с.

Толстой Ю.К. Советское жилищное законодательство. - Л.: Издательство

Ленинградского универистета, 1974. - 232 с.

Толстой Ю.К. Жилищное право: Учебное пособие.- М: Проспект, 1996. - 128 с.

Трубников П. Рассмотрение судами дел по жилищным спорам// Законность. - 1996. -

№ 12. - С. 15-20.

Чигир В.Ф., Боровцев В.А. Конституционное право на жилище. - Минск: Беларусь,

1985. -104 с.

Чигир В.Ф. Советское жилищное право: Учебное пособие для юридических вузов. -

Минск: Высшейш. школа, 1968. -227 с.

Чигир В.Ф. Жилищное право: Учебное пособие для юридических вузов. - 2-е изд.;

испр. и доп. - Минск: Высшейш. школа, 1986. - 205 с.

Чуб Г.П. Административное выселение из жилых помещений: Учебное пособие. - М.,

1974. - 30 с.

Шарыло Н. Выселение в административном порядке// Соц. законность. - 1990. - № 10.

- С. 15-17.

Яковлев М. Охрана жилищных прав граждан// Соц. законность. - 1972. - № 1. -

С. 14-15.

Яковлева В.Ф. Расторжения договора жилищного найма без предоставления другого

жилого помещения// Основы советского жилищного законодательства. - Свердловск, 1981. - С. 125.