Орендні відносини і їх форми

Размещено на http://www.allbest.ru

Размещено на http://www.allbest.ru

Міністерство освіти і науки, молоді та спорту України

Промислово-економічний коледж

Національного авіаційного університету

КУРСОВА РОБОТА

з дисципліни «Цивільне право»

Тема: Орендні відносини і їх форми

Студент А.М.Назаренко

Керівник О.В. Іщак

підпис ініціали, прізвище

Київ

2012



Вступ

Актуальність теми курсової роботи, її наукове та практичне значення обумовлене необхідністю вивчення процесу розвитку орендних відносин, проблем, які при цьому виникають, і пошуком шляхів їх вирішення.

В даний час в умовах розвитку ринкових відносин, відчувається значна потреба суспільства у забезпеченні стійких гарантій захисту своїх майнових інтересів, пов'язаних із здійсненням різних видів господарської діяльності, що, в кінцевому рахунку, повинно сприятливо відбитися на підвищенні рівня життя населення.

Метою дослідження є обґрунтування комплексу проблем цивільно-правового регулювання орендних відносин, розробка пропозицій щодо удосконалення цивільного законодавства і практики його застосування в частині предмета дослідження.

Оренда -- наймання, тимчасове користування будівлями, земельною ділянкою, обладнанням, виробничими площами, машинами і т. ін. на договірних засадах.

Оренда земельної ділянки -- засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для провадження підприємницької та іншої діяльності. Оренда земельної ділянки може бути короткостроковою - не більше 5 років та довгостроковою - не більше 50 років.

Суборенда -- угода про передачу орендарем орендованого ним об'єкта в оренду третій особі.

Орендар - це громадянин або юридична особа, які беруть земельну ділянку в оренду.

Орендодавець - це власник землі, який передав свою ділянку в оренду.



1. Теоретичні основи орендних відносин

1.1 Юридична сутність поняття орендних відносин

Закон України “ Про оренду державного та комунального майна ” регулює організаційні відносини, пов'язані з передачею в оренду майна державних підприємств, установ та організацій, підприємств, заснованих на майні, їх структурних підрозділів та іншого окремого індивідуально визначеного майна, що перебуває в державній та комунальній власності.[1]

Орендою є засноване на договорі строкове платне користування майном, необхідним орендареві для здійснення підприємницької та іншої діяльності.[1]

ОБ'ЄКТАМИ ОРЕНДИ за цим Законом [1] є:

Цілісні майнові комплекси підприємств, їх структурних підрозділів (філій, цехів, дільниць). Цілісним майновим комплексом є господарський об'єкт з завершеним циклом виробництва продукції (робіт, послуг) з наданою йому земельною ділянкою, на якій він розміщений, автономними інженерними комунікаціями, системою енергопостачання. У разі виділення цілісного майнового комплексу структурного підрозділу підприємства складається розподільчий баланс.[1] Грошові кошти та цінні папери з урахуванням дебіторської та кредиторської заборгованості орендодавець надає орендареві на умовах кредиту за ставкою рефінансування Національного банку України, а інші оборотні матеріальні засоби викуповуються орендарем. Порядок викупу оборотних матеріальних засобів та використання грошових коштів, одержаних від їх викупу, а також грошових коштів, наданих орендареві на умовах кредиту відповідно до цієї статті, визначаються Кабінетом Міністрів України;

НЕРУХОМЕ МАЙНО (будівлі, споруди, нежитлові приміщення) та інше окреме індивідуально визначене майно підприємств;[1] майно, що не увійшло до статутного (складеного) капіталу господарських товариств, створених у процесі приватизації (корпоратизації). [1]

Нерухоме майно органів виконавчої влади та органів місцевого самоврядування, Збройних Сил України, Служби безпеки України, Державної прикордонної служби України, Державної кримінально-виконавчої служби України, Державної служби спеціального зв'язку та захисту інформації України, правоохоронних і митних органів, що не використовується зазначеними органами для здійснення своїх функцій, може бути передано в оренду без права викупу орендарем та передачі в суборенду.[1]

НЕ МОЖУТЬ БУТИ ОБ'ЄКТАМИ ОРЕНДИ:

- цілісні майнові комплекси державних підприємств, їх структурних підрозділів (філій, цехів, дільниць), що здійснюють діяльність. [6]

- цілісні майнові комплекси казенних підприємств; [1]

- цілісні майнові комплекси структурних підрозділів (філій, цехів, дільниць) казенних підприємств, що здійснюють діяльність. [6]

- об'єкти державної власності, що мають загальнодержавне значення і не підлягають приватизації, [9] (крім пам'яток культурної спадщини, нерухомих об'єктів, які знаходяться на території історико-культурних заповідників), а також об'єкти, включені до переліку об'єктів права державної власності, що не підлягають приватизації, [10] які випускають підакцизну продукцію, крім цілісних майнових комплексів, які випускають підакцизну продукцію. [1]

- майно, що забезпечує цілісність об'єднаної енергетичної системи України та диспетчерське (оперативно-технологічне) управління. [1]

- майно підприємств урядового, фельд'єгерського та спеціального зв'язку. [1]

- майно підприємств, що провадять діяльність у сфері метрології, сертифікації та стандартизації. [1]

- об'єкти космічної діяльності; [1]

- захисні споруди цивільної оборони. [1]

- установи виконання покарань та слідчі ізолятори. [1]

- полігони, будови, споруди, устаткування для захоронення твердих промислових та побутових відходів, скотомогильники. [1]

- автомобільні дороги, крім тих, що належать підприємствам до першого розгалуження їх за межами території цих підприємств. [1]

- злітно-посадкові смуги, що мають стратегічне значення. [1]

- акваторії портів, гідрографічні споруди, захисні гідроспоруди (греблі, дамби, вали, моли, насипи) та системи сигналізації, портові системи інженерної інфраструктури і споруди зв'язку, енерговодопостачання та водовідведення, залізничні колії (до першого розгалуження за межами території порту), навчальний та гідрографічний флоти. [1]

- водосховища та водогосподарські канали комплексного призначення, міжгосподарські меліоративні системи, гідротехнічні захисні споруди. [1]

- магістральні та міждержавні електричні мережі (лінії електропередачі). [1]

магістральний трубопровідний транспорт, що обслуговує потреби держави в цілому. [1]

- магістральні нафто-, газо-, аміакопроводи та підземні нафто- та газосховища.[1]

- окреме індивідуально визначене майно із складу цілісного майнового комплексу підприємства, його структурного підрозділу, забороненого до оренди, може бути об'єктом оренди (без права приватизації та суборенди), якщо воно не заборонене до оренди законами України, не задіяне у процесі основного виробництва та за висновком органу, уповноваженого управляти цим майном, його оренда не порушить цілісності майнового комплексу. [1]

ОРЕНДОДАВЦЯМИ Є:

- Фонд державного майна України, його регіональні відділення та представництва - щодо цілісних майнових комплексів підприємств, їх структурних підрозділів та нерухомого майна, а також майна, що не увійшло до статутного (складеного) капіталу господарських товариств, створених у процесі приватизації (корпоратизації), що є державною власністю, крім майна, що належить до майнового комплексу Національної академії наук України та галузевих академій наук, а також майна, що належить вищим навчальним закладам або науковим установам, що надається в оренду науковим паркам та їхнім партнерам. [1]

- Державне підприємство із забезпечення функціонування дипломатичних представництв та консульських установ іноземних держав, представництв міжнародних міжурядових організацій в Україні Державного управління справами - щодо нерухомого майна та іншого окремого індивідуально визначеного майна цього підприємства, що передається дипломатичним представництвам та консульським установам іноземних держав, представництвам міжнародних міжурядових організацій в Україні;

- Підприємства, установи та організації - щодо нерухомого майна, загальна площа якого не перевищує 200 квадратних метрів на одне підприємство, установу, організацію, та іншого окремого індивідуально визначеного майна. [1]

Орендодавець має право вимагати від орендаря:

- Використання земельної ділянки за цільовим призначенням згідно з договором оренди;

- Збереження родючості ґрунтів;

- Своєчасного внесення орендної плати.

Орендодавець зобов'язаний:

- Передати у користування орендареві земельну ділянку у стані, що відповідає умовам договору оренди, та придатну для використання за цільовим призначенням;

- Вказати в договорі права інших осіб (якщо такі є) на земельну ділянку;

- Не перешкоджати орендареві користуватися орендованою земельною ділянкою.

ОРЕНДАРЯМИ згідно з цим Законом [1] можуть бути господарські товариства, створені членами трудового колективу підприємства, його структурного підрозділу, інші юридичні особи та громадяни України, фізичні та юридичні особи іноземних держав, міжнародні організації та особи без громадянства. [1]

Фізична особа, яка бажає укласти договір оренди державного майна з метою використання його для підприємницької діяльності, до укладення договору зобов'язана зареєструватись як суб'єкт підприємницької діяльності. [1]

Орендар має право:

- Самостійно визначати напрями своєї господарської діяльності, але відповідно до умов договору;

- Одержувати продукцію та доходи;

- Здійснювати, за згодою орендодавця, зрошувальні, осушувальні та інші меліоративні роботи.

Орендар зобов'язаний:

- Виконувати встановлені щодо орендованої ділянки зобов'язання (використовувати її за цільовим призначенням, зберігати родючість ґрунтів, своєчасно вносити орендну плату);

- Виконувати свої зобов'язання, визначені договором оренди землі та земельним законодавством України.



1.2 Договір оренди державного та комунального майна

ПОНЯТТЯ ДОГОВОРУ ОРЕНДИ.

Загальне поняття оренди сформульовано в ст. 2 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" від 14 березня 1995 р. Відповідно до цієї статті орендою визнається засноване на договорі строкове платне користування майном, що необхідно орендареві для здійснення підприємницької та іншої діяльності.

З наведеного визначення випливає, що:

орендні відносини мають виключно договірний характер і не можуть виникати на підставі планових завдань або інших адміністративно-управлінських актів;

оренда передбачає передачу майна у користування (без надання права орендареві розпоряджатися орендовим майном);

таке користування є платним, що забезпечується внесенням орендарем орендодавцеві орендної плати у визначених розмірах;

оренда передбачає передачу майна у строкове (тимчасове) користування. У разі закінчення строку, на який було укладено договір оренди, цей договір припиняється.

Майно, що передається в оренду, може використовуватися орендарем для здійснення як підприємницької (виробництво продукції, виконання робіт, надання послуг, заняття торгівлею), так і іншої (задоволення лікувально-оздоровчих, просвітницьких, культурно-спортивних потреб тощо) діяльності.

Законодавство про оренду є одним з правових інститутів господарського законодавства України. Відносини щодо оренди майна регулює насамперед Закон України "Про оренду державного та комунального майна". Його особливість полягає в регулюванні двох груп відносин: організаційних, пов'язаних з передачею в оренду майна державних підприємств та організацій, підприємств, заснованих на майні, що належить Автономній Республіці Крим або перебуває у комунальній власності, їх структурних підрозділів; майнових між орендодавцями щодо господарського використання державного майна, майна, що належить Автономній Республіці Крим або перебуває у комунальній власності.

Зазначений закон має універсальний характер, оскільки його положеннями може регулюватися оренда майна інших форм власності (приватної ті колективної).

Оскільки майно підприємства, крім основних фондів, становлять також оборотні кошти та інші цінності, законодавством встановлений спеціальний порядок передачі їх орендареві. Так, грошові кошти та цінні папери з урахуванням дебіторської та кредиторської заборгованості орендодавець надає орендареві на умовах кредиту за ставкою рефінансування Національного банку України. Надання орендареві в кредит коштів та цінних паперів здійснюється на підставі кредитного договору, який укладається одночасно з договором оренди. Строк надання кредиту не повинен перевищувати строку дії договору оренди. У разі розірвання кредитного договору, закінчення строку його дії або припинення договору оренди орендар зобов'язаний повернути орендодавцеві надані йому кошти та цінні папери.

Інші оборотні матеріальні засоби (тобто негрошові кошти і нецінні папери) викуповуються орендарем згідно з договором купівлі-продажу, який укладається одночасно з договором оренди. Плата за придбані оборотні матеріальні засоби вноситься орендарем протягом 30 календарних днів з моменту укладання договору. Створеному членами трудового колективу господарському товариству орендодавець може продати оборотні матеріальні засоби в кредит за умови оплати ним не менш як 30% їхньої вартості. При цьому термін оплати оборотних матеріальних засобів не повинен перевищувати одного року з дати укладення договору купівлі-продажу. Розміри чергових внесків та строки їх сплати визначаються у договорі купівлі-продажу.

ПОРЯДОК УКЛАДЕННЯ ДОГОВОРУ ОРЕНДИ Фізичні і юридичні особи, які бажають укласти договір оренди, направляють відповідному орендодавцю заяву, проект договору ореди, а також інші документи згідно переліку, який визначається Фондом державного майна України.

Порядок і строки укладання договору оренди залежить від об"єкту оренди, а також від особи заявника. В разі подачі заяви про оренду цілісних майнових комплексів орендодавець в п'ятиденний строк після дати реєстрації заяви направляє копії проекту договору та інших документів в орган, уповноважений управляти державним майном.

Крім цього, копії зазначених документів у деяких випадках надсилаються в органи Антимонопольного комітету України. Це у випадках, коли підприємство, його структурний підрозділ, до яких подана заява про оренду цілісних майнових комплексів, а так само ініціатор укладення договору оренди займають монопольне становище на ринку; коли внаслідок укладення договору оренди підприємець або група підприємців зможуть зайняти монопольне становище на ринку; коли сумарна вартість активів або сумарний об"єм реалізованих товарів (робіт, послуг), належних об'єкту, перевищують показники, визначені законодавством.

Орган, уповноважений управляти відповідним державним майном, орган Антимонопольного комітету України розглядають копії документів, поданих орендодавцем, і протягом 15 днів направляють йому висновок про можливість оренди і умови договору оренди. Якщо орендодавець в установлений строк не одержить зазначених висновків, укладання договору оренди вважається з цими органами погодженим.

Орендодавець протягом 5 днів після сплину строку погодження умов договору оренди зазначеними органами дає згоду чи відмовляє в укладенні договору оренди і повідомляє про це замовника, а стосовно оренди цілісних майнових комплексів - також орган, уповноважений управляти відповідним державним майном і орган Антимонопольного комітету України.

В разі, коли заява про оренду майна не вимагає погодження з відповідними органами, наприклад, стосовно оренди нерухомого чи іншого окремого індивідуально визначеного майна, орендодавець протягом 15 днів дає згоду чи відмовляє в укладенні договору оренди і повідомляє про це лише заявника.

Пріоритет в укладенні договору оренди цілісного майнового комплексу надається господарському товариству, створеного трудовим колективом підприємства, його структурного підрозділу.

За умови відсутності господарського товариства, договір оренди укладається з іншими фізичними та юридичними особами впродовж двадцяти днів з дня направлення їм повідомлення про намір орендувати цілісний майновий комплекс.

В передачі в оренду об'єктів може бути відмовлено, якщо було прийнято рішення про приватизацію об'єктів, якщо об'єкт включений в перелік підприємств, що потребують іноземних інвестицій, коли орган Антимонопольного комітету України не дає згоди на укладення договору оренди або орган уповноважений управляти майном не дає згоди на виділ структурного підрозділу підприємства та інші підстави.

У разі відмови від укладення договору, а також неодержання відповіді в установлений строк господарське товариство, заінтересовані фізичні та юридичні особи мають право звернутися за захистом своїх інтересів до суду, арбітражного суду.

ЗМІСТ ДОГОВОРУ ОРЕНДИ

Зміст договору оренди визначається сукупністю його умов. Закон про оренду встановлює, що у договорі оренди мають бути визначені об'єкт оренди (склад і вартість майна), строк, на який укладається договір оренди, орендна плата, порядок використання амортизаційних відрахувань, відновлення орендованого майна та порядок його повернення. За згодою сторін у договорі оренди можуть бути і інші умови. Умови договору оренди зберігають свою силу і у випадках, коли після його укладення законодавством будуть встановлені правила, які погіршують становище орендаря. Реорганізація орендаря не є підставою для зміни умов договору чи розірвання його.

Договір оренди є консесуальним договором, бо він вважається укладеним з моменту досягнення домовленості з усіх істотних умов і підписання сторонами тексту договору, а передача об"єкта оренди орендареві здійснюється у строки і на умовах, визначених у договорі оренди.

До істотних умов договору належить орендна плата, що є фіксованим платежем, який орендар вносить орендодавцеві незалежно від наслідків господарської діяльності. Розмір орендної плати визначається з урахуванням вартості орендованого майна, але не більше 5 відсотків його вартості. Оцінка вартості майна проводиться за методикою, що затверджується Кабінетом Міністрів України.

Методика розрахунку, граничні розміри та порядок використання орендної плати визначаються Кабінетом Міністрів України і Фондом державного майна України. Строки внесення орендної плати визначаються у договорі. Орендна плата встановлюється, як правило, у грошовій формі. Проте залежно від специфіки виробничої діяльності орендаря оренда плата за згодою сторін може встановлюватись у натуральній або у грошово-натуральній формі. Орендар зобов'язаний вносити орендну плату своєчасно та у повному розмірі. Порядок зміни розмірів орендної плати може бути змінений відповідно до правил, передбачених Законом про оренду.

Строк договору визначається за погодженням сторін, тобто він може бути укладений на будь-який строк; укладення договору оренди без зазначення строку не допускається. При відсутності заяви від однієї із сторін про припинення або зміну договору він вважається продовженим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором. Орендар має переважне право на продовження строку дії договору.

Орендар зобов'язаний зберігати орендоване майно відповідно до умов договору, запобігаючи його пошкодженню, псуванню. На орендаря може бути покладений обов'язок використовувати об'єкт оренди за цільовим призначенням відповідно до профілю виробничої діяльності підприємства, організації, майно яких передано в оренду.

Законом про оренду передача цілісних майнових комплексів у суборенду не допускається.

Здане в оренду майно, як уже зазначалось, не стає власністю орендаря. Але продукція і доходи (прибуток), одержані орендарем у результаті використання орендованого майна, є його власністю. Амортизаційні відрахування залишаються у розпорядженні орендаря і використовуються на відновлення орендованих основних фондів. Право власності на майно, придбане орендарем за рахунок амортизаційних відрахувань, належить власникові орендованого майна, якщо інше не передбачено договором оренди. Визначення власника того чи іншого майна має принципове значення, бо ризик випадкової загибелі чи пошкодження майна несе його власник, якщо інше не встановлене в законі або договорі.

Відповідно до Закону про оренду орендареві забезпечується захист його прав на майно, одержане ним за договором оренди, нарівні із захистом, установленим цивільним законодавством щодо права власності. Він може вимагати повернення орендованого майна з будь-якого незаконного володіння, усунення перешкод у користуванні ним, відшкодування шкоди, заподіяної майну всіма особами, включаючи орендодавця. Орендар може захистити свої права шляхом подання індикаційного і негаторного позову, а також позову про відшкодування збитків (шкоди).

ПРИПИНЕННЯ ДОГОВОРУ ОРЕНДИ

Цивільним кодексом встановлено загальне правило, за яким у разі переходу права власності у здане в найом майно від наймодавця до іншої особи договір найму зберігає чинність для нового власника (ст. 268). Стосовно державного майна Законом України "Про оренду державного майна" встановлено, що рішення державного органу про приватизацію об'єкта оренди є підставою припинення договору оренди. Доцільність такого правила не викликає сумніву, бо оренда майна не може бути перешкодою приватизації державної власності. Проте, як здається, це правило має лише стосуватися договору оренди без права викупу орендованого майна, бо оренда майна з правом майбутнього викупу є одним із способів приватизації державного майна. У разі розірвання договору оренди, закінчення строку його дії та відмови від його продовження орендар зобов'язаний повернути об'єкт оренди на умовах, зазначених у договорі оренди. З припиненням договору у сторін виникають певні права і обов'язки щодо поліпшень орендованого майна. На орендодавця покладається обов'язок компенсувати затрати орендаря на відповідні поліпшення, якщо він здійснив їх за згодою орендодавця і за рахунок своїх коштів, звичайно, якщо інше не визначено у договорі оренди. Якщо орендар здійснив поліпшення без відома орендодавця, орендодавець може, але не зобов'язаний, компенсувати проведені орендарем затрати. У разі відмови орендодавця від такої компенсації орендар має право привласнити ті поліпшення, які можуть бути відокремлені від орендованого майна без заподіяння йому шкоди. Вартість поліпшень, які зроблені орендарем без згоди орендодавця і які не можна відокремити без шкоди для майна, відшкодуванню не підлягає.

Законом про оренду не визначаються конкретні розміри і форми майнової відповідальності за невиконання обов'язків за договором, а лише констатується, що сторони несуть відповідальність, встановлену законодавчими актами України за договором. Це дає підстави стверджувати, що відповідальність за порушення умов договору, невиконання або неналежне виконання сторонами обов'язків може бути не тільки у формі відшкодування заподіяних збитків (шкоди), а й у формі уплати неустойки, передбаченої законом і обумовленої в договорі.

Суперечки за договором оренди розглядаються судом.

Припинення договору оренди землі може бути у таких випадках:

- Закінчення терміну, на який було укладено договір;

- Розірвання договору оренди (ст. 28 Закону "Про оренду землі");

- Одержання орендарем земельної ділянки у власність;

- Смерті орендаря у випадку відмови спадкоємців від виконання договору оренди;

- Засудження орендаря до позбавлення волі у випадку відмови членів його сім'ї від виконання договору оренди;

- Ліквідації юридичної особи-орендаря (тобто того підприємства, що орендувало землю).

Договір оренди землі може бути достроково розірваний:

- За взаємною згодою сторін;

- За рішенням суду у разі невиконання сторонами їх зобов'язань;

- При випадковому знищенні чи пошкодженні земельної ділянки, якщо це суттєво перешкоджає її використанню.

1.3 Економічна cутність оренди

орендний юридичний договір

Оренда -- це майнове наймання, засноване на договорі про надання майна в тимчасове користування за визначену плату.

Оренда підприємства -- це оренда майна самостійних підприємств, а також структурних підрозділів, виробничих ділянок, груп, виробництв, цехів та ін.

Розвинута форма оренди повинна формуватися на наступних основних принципах:

- тривалих термінах господарських відносин між сторонами, що дозволяє уникнути орієнтації орендного колективу на тимчасові вигоди, забезпечує довгострокову його зацікавленість у досягненні високих економічних результатів;

- договорі, що фіксує взаємні зобов'язання сторін;

- фіксуванні на весь термін оренди умов присвоєння визначеної частини результатів діяльності орендного підприємства з боку держави і господарських систем;

- конкурсній основі здачі підприємства в оренду.

Оренда як економічна категорія виявляється через договірний характер між орендодавцем і орендарем.

За користування майном орендодавця орендар платить орендну плату.

Орендна плата включає: амортизаційні відрахування від вартості орендованого майна; засоби, передані орендарем орендодавцю для ремонту об'єктів після закінчення терміну їхньої оренди; частина прибутку (доходу), що може бути отримана від використання узятого в оренду майна (орендний відсоток), установлювану договором на рівні, як правило, не нижче банківського відсотка.

Терміни й умови перерахування орендної плати встановлюються договором. Її величина залежить, від інфляції чи переоцінки основних фондів і ін. У цьому випадку її розміри змінюються за згодою сторін у терміни, передбачені договором.

Невіддільні без шкоди для орендованого майна поліпшення (технічне переозброєння виробництва, реконструкція, заміна чи модернізація устаткування й ін.), виконані орендарем за узгодженням з орендодавцем, але за свій рахунок, можуть бути затребувані першими після припинення договору оренди. Витрати на ті ж роботи, зроблені орендарем без узгодження з орендодавцем, відшкодовуватися не повинні.

Зміна умов договору оренди, його розірвання і припинення можливі при угоді сторін. За вимогою однієї зі сторін договір може бути розірваний за рішенням державного арбітражу чи суду, причому у випадках порушення іншою стороною умов договору.



2. Напрямки удосконалення орендних відносин

2.1 Напрями підвищення ефективності використання оренди

Одним з напрямів підвищення ефективності використання майна державних підприємств та організацій у сучасних умовах є передача його в оренду фізичним і юридичним особам. За допомогою оренди реалізуються як інтереси власника щодо отримання доходу з наявних у нього виробничих фондів, так і інтереси орендаря, який не обтяжуючи себе щоразу придбанням необхідного обладнання, устаткування тощо у власність, має змогу ефективно використовувати найняте ним майно для здійснення своєї статутної діяльності.

Одним із найбільш ефективних методів управління державною власністю є передача державного майна в користування юридичним та фізичним особам за відповідну плату. Якщо кошти, одержані від приватизації об'єктів державної власності, є одноразовим надходженням до Державного бюджету України, то надходження від плати за користування державним майном мають системний і довготривалий характер. При цьому в оренду передається майно, яке не підлягає приватизації й за умовами договору залишається у власності держави. У більшості випадків за час оренди майно було поліпшено за рахунок орендаря без компенсації державою витрачених орендарем на це коштів.

Кількість обiєктів державної власності, переданих в оренду починаючи з 1992 р., коли був прийнятий Закон України [6] невпинно зростає, як зростає і сума надходжень від орендної плати до Державного бюджету України.

Треба також зазначити, що з кожним роком зростає й ефективність використання державного майна, переданого в оренду. Відбувається це з таких причин:

- збільшення вартості майна, яке передається в оренду;

- ліквідації заборгованості з орендної плати;

- збільшення у загальній кількості договорів оренди, що дає змогу збільшити відсоток орендної плати, який надходить до Державного бюджету України.

Чи малою проблемою в роботі з орендарями є страхування орендованого державного майна, особливо якщо орендарем є бюджетна організація.

Пропозиції удосконалення орендних відносин:

Переважаючою формою новостворених сільськогосподарських підприємств стало об'єднання власників земельних і майнових паїв для спільного їх використання з метою одержання прибутку. Ефективність діяльності нових сільськогосподарських підприємств залежить від складної системи об'єктивно діючих і свідомо регульованих правових, економічних та організаційних відносин, що може бути визначено як господарський механізм. Однією з важливих складових господарського механізму сільськогосподарських підприємств в умовах, що склалися, є оренда земельних і майнових паїв. Орендні відносини стали тією конкретною економічною формою, яка практично здійснила трансформацію господарського механізму в умовах переходу від колективних форм власності на землю та майно до приватних форм.

На сучасному етапі розвитку продуктивних сил і виробничих відносин оренда стала безальтернативною формою реалізації права власності на землю та майно для багатьох категорій сільського населення. Проведені дослідження свідчать про довголітню історію використання орендних відносин, їх постійний розвиток та удосконалення, а також про можливості їх ефективного впровадження в умовах ринкового механізму господарювання. Узагальнено досвід орендних відносин у зарубіжних країнах з позицій його застосування в Україні, що зможе допомогти уникнути численних прорахунків, особливо при визначенні орендної плати за земельні ділянки та терміну дії укладених договорів оренди.

Переважна більшість власників земельних паїв не спроможні самостійно обробляти земельні ділянки через відсутність необхідних засобів. Це примусило їх шукати інші способи розпоряджання землею та майном, і найбільш доцільним способом використання виявилася передача їх в оренду. Протягом останніх двох років оренда землі та майна набула великого поширення.

Формування орендної плати здійснюється під впливом багатьох факторів та умов. Більш сприятливі умови складаються у Лісостеповій зоні, в якій розташовані сільськогосподарські підприємства. Вони мають менші розміри за площею орендованої землі, але відрізняються більш високим рівнем інтенсивності виробництва як за розміром вкладених коштів, так і за виходом валової продукції. Господарства цієї зони мають більш високий рівень рентабельності та більший розмір орендної плати. У сільськогосподарських підприємствах цієї зони найменша амплітуда коливань величин мінімальної та максимальної орендної плати.

Механізм орендних відносин, у томі числі орендної плати, має бути спрямований не тільки на забезпечення сталості функціонування сільськогосподарських підприємств, а й на підвищення концентрації виробництва, яка в свою чергу позитивно впливає на результати господарської діяльності та на розмір орендної плати. Це підтверджується групуванням сільськогосподарських підприємств за розміром орендованої ріллі в розрахунку на одне господарство. Виявлено чітку залежність результативних показників господарювання та величини орендної плати від рівня концентрації виробництва.

Аналіз розміру орендної плати з урахуванням організаційно-правових форм сільськогосподарських підприємств свідчить про його істотні коливання. Більш високий рівень прибутковості та рентабельності мають приватні сільськогосподарські підприємства і сільськогосподарські виробничі кооперативи. За абсолютним розміром і питомою вагою орендної плати у структурі виробничих витрат перше місце посідають сільськогосподарські виробничі кооперативи. Акціонерні товариства та приватні сільськогосподарські підприємства виплачували орендну плату на рівні середнього розміру по сукупності господарств. Найнижчу орендну плату виплачували фермерські господарства та товариства з обмеженою відповідальністю. Збитковість виробництва в акціонерних товариствах викликана тим, що вони мають найвищу серед усіх інших організаційно-правових форм сільськогосподарських підприємств питому вагу продукції тваринництва у структурі валової та товарної продукції.

Збільшення розміру орендної плати пов'язане з підвищенням ефективності сільськогосподарського виробництва. Групування сільськогосподарських підприємств за рівнем рентабельності дозволило встановити ступінь впливу цього показника на розмір орендної плати. Найчисельнішою виявилася група збиткових господарств. Це малі за розміром підприємства переважно з екстенсивною формою відтворювального процесу. Збиткові господарства мають і найнижчі абсолютний і відносний розміри орендної плати. У групах з позитивним рівнем рентабельності чітко виявляється підвищення як факторних (концентрація й інтенсивність виробництва), так і результативних (прибутковість і рентабельність) показників.

Вплив окремих факторів на величину орендної плати визначено за допомогою кореляційного аналізу. Як результативну ознаку було обрано орендну плату на 1 га ріллі, як факторні ознаки - рівень рентабельності та середній розмір орендованої ріллі в розрахунку на одне господарство.

При використанні кластерного аналізу було виявлено незначний зв'язок між розміром орендної плати за земельні ділянки та показниками якісного стану ґрунту (бал бонітету, грошова оцінка земельної ділянки). Виявлено невідповідність між нормативною величиною орендної плати та фактично нарахованою по районах області, якщо брати до уваги той факт, що величина орендної плати залежить від грошової оцінки земельної ділянки. В окремих районах вона занижена, а в деяких надто завищена, що потребує уточнення цього показника.

Оренда земельних ділянок (паїв) є однією з форм реалізації права власності й ефективного використання земель сільськогосподарського призначення. По області простежується тенденція погіршення стану родючості ґрунтів. З метою забезпечення ефективного використання земельних ділянок нами розроблено форму еколого-агрохімічної характеристики, яка в певній мірі сприятиме більш раціональному використанню землі. Цю характеристику ми рекомендуємо як обов'язковий додаток до договору оренди земельної ділянки (паю): вона дозволить реально оцінювати діяльність орендаря. Так, при погіршенні родючості земельної ділянки можна підвищити розмір орендної плати або ж накласти на орендаря штрафні санкції за зниження родючості.

Розвиток оренди землі має бути узгоджений з темпами розвитку майнових орендних відносин. Питання оренди майна у селян-власників залишається відкритим. Узгодженість підходів до вирішення цих питань є передумовою ефективного функціонування орендного механізму в межах існуючої системи відносин власності. Використання майна у подальшому повинно здійснюватися переважно на умовах договору купівлі-продажу майнового паю з розстрочкою платежів. Для цього нами розроблено форму договору купівлі-продажу майнового паю на умовах розстрочення платежу.



Висновок

Оренда як економічна категорія є формою відносин між власником, котрий безпосередньо не веде господарство на даному державному підприємстві, в організації, та юридичне вільним, і економічно самостійним суб'єктом - підприємцем, якому власник (орендодавець) передає за орендну плату майно на основі договору в строкове платне володіння і користування. Згідно із Законом України [7] державне підприємство може бути орендодавцем у відношенні до майна тільки зі згоди Фонду державного майна України, його регіональних відділень і представництв або органів уповноважених місцевими радами. Існують два типи орендних відносин:

- оренда як форма приватизації об'єктів державної власності;

- оренда як форма економічних відносин у недержавному секторі економіки. Другий тип оренди сьогодні ще не дуже поширений, хоч підприємства, які базуються на недержавних формах власності, і почали активно розвивати орендні відносини.

Головною умовою розвитку й ефективного функціонування оренди є перетворення відносин власності і системи соціально-економічних відносин у цілому, ліквідація адміністративно-командної системи управління. Оренда може стати тією перехідною формою, яка допоможе перейти від державно-монополістичної власності до різноманітних форм власності, вільного підприємництва.

Розвиток орендних відносин у сучасних умовах зустрічає численні перепони, які ставляться фактично ще існуючою адміністративно-командною системою. Адже сам процес упровадження оренди відбувається під керівництвом і контролем цієї системи і передусім в її інтересах, а не в інтересах орендарів. Тому в багатьох випадках оренда неефективна.

Орендні відносини для ефективного розвитку повинні мати як економічні, так і політико-правові засади. Що стосується останніх, то їх має забезпечити закон про оренду. Крім того, щоб діяв цей закон, потрібний ще і механізм його реалізації.

Для розвитку орендних відносин передусім необхідно провести роздержавлення об'єктів власності, реалізувати економічну самостійність кожної форми власності як форми господарювання. Об'єктивно оренда реалізується через систему певних організаційно-економічних відносин, через певну форму господарювання.

Механізм функціонування орендного підприємства

Конкретний механізм розвитку орендного підприємства визначається істотними умовами договору оренди.

Цими умовами є:

- об'єкт оренди (склад і вартість майна);

- строк, на який укладається договір;

- орендна плата;

- порядок використання амортизаційних відрахувань;

- відновлення орендованого майна та умови його повернення;

- виконання зобов'язань.

Орендна плата є важливим елементом механізму функціонування орендного підприємства. Вона виступає економічною формою доходу орендодавця-власника, який він одержує за своє майно, передане у строкове платне володіння і користування орендарю. Основним складовим елементом орендної плати є амортизаційні відрахування, тобто відшкодування орендодавцю вартості орендного майна. Другий елемент орендної плати - відсоток від доходу орендаря, оскільки майно береться в оренду з метою одержання доходу. А одержати доход орендар може лише за умови передачі йому майна орендодавцем у тимчасове користування.

Передаючи в оренду майно, орендодавець розглядає його як певну вартісну величину, що зростає. У цьому полягає суть його інтересів. Тому величина орендної плати непостійна. У розвинутих країнах за базу для визначення величини доходу береться банківський відсоток. Проте в Україні через формальну роль банків у господарському житті, суб'єктивізм у встановленні позичкового відсотка це зробити об'єктивно неможливо. Така можливість з'явиться тоді, коли буде проведена докорінна реформа фінансово-кредитної системи. Вона повинна перетворитися із централізовано керованого кредитора у справжнього стимулятора виробництва на основі економічних регуляторів. Адже рух позичкового відсотка є барометром, що відображає рівень економічного потенціалу системи, її стан. Абсолютна величина і строки внесення орендної плати визначаються у договорі.

Існують грошова форма орендної плати, натуральна і грошово-натуральна. Розмір орендної плати може бути змінено на вимогу однієї із сторін у разі зміни цін і тарифів та в інших випадках, які передбачені законодавчо.

Після відрахування з виручки від реалізації продукції (робіт, послуг) вартості матеріальних витрат, амортизації (якщо вона не входить в орендну плату), орендної плати, податків і платежів у бюджети різних рівнів, розрахунків з іншими партнерами утворюється орендний доход. Усі платежі повинні бути строго фіксованими, що ставить величину орендного доходу тільки у залежність від ефективності та якості діяльності орендного колективу.

З орендного доходу формуються такі фонди:

- ризику (фінансовий резерв),

- розвитку виробництва, науки і техніки,

- соціального розвитку,

- єдиний фонд оплати праці.

Найперспективнішою формою оренди, яка широко застосовується в західних країнах, є лізинг.

Лізинг - це довгострокова оренда машин, устаткування тощо. Вона являє собою по суті новий спосіб фінансування й активізації збуту, що ґрунтується на збереженні права власності на товар за орендодавцем.

Механізм даної форми оренди полягає в тому, що компанія-орендодавець спеціально закуповує для конкретного орендаря на його прохання майно у виробника, фінансує його, здійснює технічне обслуговування наданих в оренду засобів праці.

Переваги лізингу пов'язані з тим, що він дає можливість швидко переходити на нову технологічну базу, не вимагає значних одноразових затрат, дає змогу звільнитися від обслуговування і зосередити всі зусилля на ефективному використанні нової техніки. Стрімкий розвиток лізингу у країнах із ринковою економікою пояснюється передусім необхідністю активізації інвестиційної політики. У 80-х роках спеціалізовані лізингові фірми поступалися тільки інформаційним. В Японії щорічний приріст лізингових операцій становить 25-30%, а за деякими видами наукоємної, високотехнічної продукції - ще вищий.

Комплексна робота щодо розвитку лізингу проводиться і в Україні. Певний досвід роботи у цьому напрямі вже нагромаджений Республіканським комерційним центром. Це - орендне підприємство, метою якого є всебічне сприяння формуванню ринку засобів виробництва і матеріально-технічних ресурсів.



Список літератури

1. ЗАКОН УКРАЇНИ “ Про оренду державного та комунального майна”.

2. ЗАКОН УКРАЇНИ “ Про підприємництво ”

3. ЗАКОН УКРАЇНИ “Про приватизацію державного майна”

4. ЗАКОН УКРАЇНИ “Про перелік об'єктів права державної власності, що не підлягають приватизації ”

5. ЗАКОН УКРАЇНИ “Про оренду”, введеним у дію 14 березня 1995 р.

6. ЗАКОН УКРАЇНИ “Про оренду майна державних підприємств та організацій”

7. Базилевич В.Д. економічна теорія: Навчальний посібник - К.: Знання-Прес, 2007. - 719 с.

8. Білецька Л.В. економічна теорія: Навчальний посібник - К.: Центр учбової літератури, 2009.- 688с.

Размещено на Allbest.ru